”Osta ja pidä” -asuntosijoittajan 5 päänsärkyä ja niiden hoitokeinot – Blogi #160

Auringon paistaessa lepotuolissa on hyvä haaveilla asuntosijoittajan urasta ja opiskella vuokraustoimintaa. ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajan arki on vuosien ja vuosikymmenten aikana pääsääntöisesti tyyntä ellei jopa aurinkoista. Välillä kuitenkin tulee matalapaineita ja niistä seuraavia migreenikohtauksia, jos näihin ei ole henkisesti ja fyysisesti varautunut.

1. Hyviä asuntosijoituskohteita on vaikea löytää

Velkavipu on asuntosijoittajan hyvä kaveri. Tällä kaverilla on syklinen luonteenpiirre. Kun sitä on tarjolla kaikille runsaasti ja edulliseen hintaan, sijoituskohteiden ostajia on myös runsaasti, joka tarkoittaa usein hintojen nousua. Tämä on mukavaa keliä niille, jotka ovat jo asuntosijoittamisessa mukana, koska markkina-arvojen nousun myötä nousevat myös vakuusarvot, jolloin voi tehdä myyntejä myös verottajan iloksi tai uudelleenrahoittaa nousseita vakuusarvoja hyödyntäen.

Jaakko Savolaisen Blogissa on alkanut tarina, jossa kerrotaan, minkälaista oli olla mukana USA:n markkinoilla, kun taalan asuntoja sai 50 sentillä. 

Pohjalta nouseviin hintoihin asuntosijoittaminen on helppoa mutta nyt aletaan olla markkinatilanteessa, jossa tarvitaan osaamista menestyäkseen. Itse vuokrattavan tuotteen eli asunnon tulee olla kunnossa, mutta yhä useammin päälle vaaditaan hyvä vuokranantaja, jonka prosessit ”annetaan vuokralle” -ilmoituksesta vuokrasopimuksen tekemiseen ovat kunnossa. Hyvästäkin asiakaspalvelusta huolimatta vuokralaisen elämäntilanne saattaa muuttua siten, että vuokrasuhde päättyy, jolloin on oltava valmiina toimimaan.

Nykyisen kaltaisessa markkinatilanteessa ei välttämättä edes riitä, että onnistuu löytämään hyvän kohteen ja tekemään kaupat alle markkinahinnan. Kasvukeskuksissakin ja varsinkin niissä voi joutua kilpailemaan vuokralaisista, jos useampi uudiskohde valmistuu samaan ajankohtaan. Jotkut vuokranantajat ovat alkaneet stailaamaan asuntojaan kevyesti tehdäkseen valokuvista parempia. Kaukana ovat ajat, kun keittiön kaappien vetimet vaihtamalla sai 10 kandidaattia jonoon näytölle.

2. Sijoitusasunnon remonteista tulee stressiä

Katon maalaus, seinien tapetointi ja laminaattien laitto lattiaan ovat mukavia pintaremontteja ja moni vuokranantaja tekee niitä itse ja jopa nauttii fyysisen työn vastapainosta toimistotyölle tai oman käden jälkien tuotoksista.

Mitä pidempään on mukana ”osta ja pidä” -asuntosijoittamisessa ja mitä useampi asunto salkussa on sitä todennäköisemmin vastaan tulee tilanne, jossa pintaremontilla ei selviä. Olen jutellut poliisin kanssa, milloin kalmanpoistaja pääsee asuntoon vanhan vuokralaisen ollessa sängyssään pari kuukautta kuolleena, ja ihmetellyt eläinlääkärin kanssa, kuinka hyvän suojan laki tarjoaa pienelle kissalle verrattuna vuokranantajaan, kun kissan omistaja on sotkenut asunnon kissalle asumiskelvottomaan kuntoon. Piilevä pienestä putkivuodosta tuleva tihkuvahinko tulee aina isona yllätyksenä, kun tiedossa on 4-6 viikon kuivaus ennen kylpyhuoneremontin aloittamista.

Välillä lisästressin aihe remontin päälle tulee sen tekemiseen kiinnitetyn urakoitsijan toimesta. Jalkapallon kokoisesta tulehtuneesta polvesta tuleva sairasloma on asia, jota ei pysty edes laajalla referenssi- ja suosituslistatarkistuksella eliminoimaan. Remontin edetessä rakenteista löytyy usein ”tällaista en ole koskaan nähnyt” -yllätyksiä, joihin yleensä aina löytyy ratkaisu mutta stressikäyrä jyrkkenee, jos remontin budjetista unohtui se 15 %:n extra näiden tilanteiden varalle.

Kuinka paljon asuntosijoittajalla pitää olla puskureita? YouTube #60

Turhat remonttistressit voi välttää kahdella tavalla; varautumalla niiden väistämättömään tuloon henkisesti ja pistämällä sivuun puskuriin yhden täysremontin kustannuksen verran euroja.

3. Vuokralaiseksi tulee huijari, hamsteri tai terminaattori

Sisäsiistiksi kerrostaloasukiksi ja säännölliseksi vuokranmaksajaksi kasvamisen kynnys on joillekin vuokralaisille korkeampi kuin toisille. Jos ajatuskin tällaisesta arjesta kauhistuttaa, kannattaa harkita muita omaisuuslajeja sijoituskohteina. Asuntosijoittamisen tuotot, vaikka hyviä taitavissa käsissä ovatkin, eivät ole niin hyviä, että yöunet kannattaa niiden takia pysyvästi menettää.

”Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen on ihmisbisnestä, jota voi myös ulkoistaa sen osaavalle hyvät suositukset omaavalle välittäjälle. Huolelliseen ja perusteelliseen vuokralaisvalintaan käytetyn ajan takaisinmaksua voi oikeastaan päästä laskemaan vasta sitten, kun sen jättää tekemättä. 

Liian moni vuokranantaja jättää ihan perusasiatkin yhä tekemättä; luottotietojen tarkistus, kotivakuutustodistuksen vaatiminen ja vakuuden maksu ennen avainten luovuttamista. 

Miten vuokranantaja voi välttää huijarin? – 4+1 keinoa YouTube #70

Moni huijari ei lähde käyttämään aikaansa vuokranantajaan, jonka toiminta on edes sen verran ammattimaista, että näistä kolmesta asiasta pidetään kiinni aina ja poikkeuksetta.

Mikäli vuokralaisen tilalle asuntoon pääsee asumaan huijari tai hamsteri, eläinlääkäri voi 2 viikon varoituksella mennä yleisavaimella asuntoon ja hakea kissan sieltä pois. Vuokranantaja voi lisästressiä halutessaan kokeilla samaa, kunhan tajuaa, että rikkoo lakia menemällä asuntoon omilla avaimillaan, tyhjentämällä sen itse tai vaihtamalla lukot. Lieventävänä asianhaarana ei pidetä sitä, että luki ohjeet näin toimimiselle netistä.

Päänsärkyjen minimoimiseksi vuokranantajan tulee jämptisti edetä kahta rinnakkaista polkua; neuvottelupolkua asukin kanssa ja käräjäoikeuspolkua sähköisten palveluiden kautta nopeasti rinnalle käynnistäen.

Lisälääkityksenä toimii yhden täysremontin suuruisen puskurin kasvattaminen 6 kuukauden maksamatta jääneiden vuokrien suuruisella puskurilla. Sen hupeneminen silmissä motivoi myös ”käteistä avaimista” -tyyppisten keinojen kokeilua osana neuvotteluratkaisun hakemista.

4. Isännöitsijä ei hoida tehtäviään

Minulla on sellainen ikävä luonnevika, että saadessani kuudennen ”ok” -vahvistuksen jälkeenkin yhä sähköpostilla luvatun yhtiökokousmateriaalin vain paperipostina osoitteeseen, jossa en siinä muutaman viikon aikaikkunassa fyysisesti ole, käyn twiittaamassa jotain ilkeää isännöitsijöistä. Twiitti pitää päänsärkyni loitolla ja twiitistäni päänsärkyä saava isännöitsijä voisi käydä sähköpostinlähettämiskurssin, verkkokurssina tietysti. Ja yhä useampi onkin käynyt. Kiitos siitä. Ja pahoittelut kaikille hyville isännöitsijöille; tämä luonnevikani on vaikeasti korjattava mutta yritän uuden etujärjestönne johtajan inspiroimana. 

Ostan Asuntoja Podcast #15 – Hyvien Vuokranantajien Rakkausjohtaja Mia Koro-Kanerva osa 1

Paperipostin lähettäminen ei kuitenkaan aiheuta stressitason vahinkoa taloyhtiöille, joissa valtaosan yksityisistä asuntosijoittajista omistama sijoitusasunto sijaitsee. Teknisten järjestelmien huono hallinta ja taloyhtiön kirjanpidon sotkeminen ovat isoja asioita, joiden parissa puuhasteleva ahkera mutta huono isännöitsijä saa enemmän tuhoja aikaan kuin laiska ja huono isännöitsijä. Onneksi jälkimmäisiä on paljon enemmän. Ja vielä parempi uutinen on se, että ahkeria ja hyviä isännöitsijöitä on myös olemassa. 

Viime viikolla minulle tarjottiin asuntonippua ostettavaksi yhdeltä sijoituspaikkakunnaltani. Kävin pyörähtämässä pihassa, joka oli surkeasti hoidettu ja ilmoitin suoraan, etten ole huonon hallituksen, omistajien, isännöitsijän, huoltoyhtiön tai näiden yhdistelmän takia kiinnostunut kohteesta. Näiden osapuolten keskiössä on hallitus ja isännöitsijä. Paras stressinvälttämiskeino on pysyä kaukana taloyhtiöistä, joiden hallinnon laatu näkyy jo ulospäin pihan, rappukäytävien ja julkisivun hoidosta. Hyvät vuokralaiskandidaatitkin karttavat näitä.

Seuraava keino on isännöitsijän vaihto. Se on hidas keino, koska se vaatii hallituksen ja muiden omistajien tuen taakseen ja vaatii usein pitkän kypsyttelyajan ennen kuin huonon isännöitsijän potkupäätös syntyy.

5. Sijoitusasunnon jatkuvasti negatiivinen kassavirta

Maksamattomien vuokrien tai remonttien aiheuttamat päänsäryt käytiin jo edellä läpi. Vaikka ne aiheuttavatkin myös negatiivista kassavirtaa, kuten tyhjä kuukausikin, luonteeltaan ne ovat kuitenkin tilapäisiä. Päänsäryn juurisyiden hoidon päätyttyä kassavirta palautuu positiiviseksi ja olo paranee, ellei henkisen valmistautumisen ja puskurien avulla pystynyt päänsärkyä jopa kokonaan ennaltaehkäisemään.

Ostan Asuntoja Podcast #39 – Yrittäjä Petri Roininen osa 1/2

Laajan asuntosijoittajajoukon keskuudessa vielä suhteellisen tuntematon päänsäryn aiheuttaja voi kyteä pinnan alla huomaamatta. Orava tai Huhtanen Capital saattavat olla esimerkkejä tämän päänsärkytyypin oireyhtymästä isossa mittakaavassa; pysyvästi negatiivisesta kassavirrasta. Oravan tapauksessa Investors House käyttää kaikkia tiedossa olevia diagnoosi- ja lääkintäkeinoja päänsäryn poistamiseksi:

• mitkä kustannuserät ovat liian suuria ja miten niitä voi pienentää
• miksi vuokrausaste on liian alhainen ja miten sitä voi nostaa
• onko vuokrataso oikealla tasolla markkinavuokriin verrattuna
• onko salkussa ”osta ja pidä” asuntosijoitustoimintaan huonosti tai kokonaan sopimattomia asuntoja, joiden kassavirran kääntymistä positiiviseksi ei ole riittävän nopeasti odotettavissa” ja miten niistä hankkiudutaan eroon

Yksityistä pientä asuntosijoittajaa ei lohduta ”sijainti, sijainti, sijainti” -viisaus, mikäli viisaus ei riittävän nopeasti generoi vuokratason nousua, joka kääntäisi parikymmentä vuotta kestävän lainanlyhennysohjelman kassavirtavaikutuksen positiiviseksi. Jatkuvasti negatiivinen kassavirta ei välttämättä tunnu päänsärkynä ollenkaan ennen kuin

• muu tulotaso romahtaa työpaikan menetyksen tai muun yritystulon kuihtumisen takia
• eteen tulee avioero tai muu elämän draama, joka aiheuttaa ison tai pysyvämmän menopiikin omaan talouteen
• valmiiksi kroonisesti kassavirtanegatiiviseen sijoituskohteeseen asettuu asukiksi huijari tai terminaattori tai niiden yhdistelmä

Hyvän sijainnin mutta negatiivisen kassavirtakohteen sijoituksia pitkän tähtäimen arvonnousu tai -säilyttämispotentiaali mielessään tekevän tulee muistaa sijoituspäätöstä tehdessään, että hyvä sijainti ei muutu positiiviseksi kassavirraksi hetkessä. Tällaisia sijoituksia tekevän päänsärkylääkekaapista tulee löytyä sekä rahallinen puskuri muun tulotason romahtamiseen varautumiseen että henkinen valmistautuminen siihen, että sijoitus myydään nopeasti tappiollakin, jos henkilökohtainen tai markkinakatastrofi osuu kohdalle.

Ennaltaehkäisy on aina paras lääke

Terveyden hoito on aina parempi keino kuin sairauden hoito. Monella unohtuu tämä arjessa oman terveyden osalta sen ollessa vielä kunnossa. Sama voi tapahtua, kun velkasyklin ansiosta eletään asuntosijoittamisen korkeapaineessa ja mukaan pitäisi päästä liiaksi sen takia, kun kaikki muutkin ovat jo mukana ja saaneet hienoja arvonnousutuottoja. Kun tähän otetaan vielä asuntosijoittajan kaveri eli velkavipu mukaan ja lyödään siihen liikaa steroideja kylkeen, riski päänsäryille kasvaa. Maltti on yksi hyvä keino loiventaa krapulaa.

Mikä asia on aiheuttanut sinulle pahaa asuntosijoituspäänsärkyä?

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Mitä Asuntosalkunrakentaja.fi ajattelee, lue Blogista: Haluatko asuntomoguliksi? Laita nämä neljä osa-aluetta kuntoon

Asuntosijoittava asiakaslähtöinen vuorotyöduunari Sari Bruun Osa ½ – Ostan Asuntoja Podcast #55

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Miten toimia, jos uusi opiskelijavuokralainen saa peruutuspaikan toiselta paikkakunnalta? YouTube #71

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Onko nyt hyvä aika aloittaa asuntosijoittaminen vai pitäisikö odottaa? – Blogi #159

Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2019 – Blogi #155