Asuntosijoittaja vai asuntospekuloija – Blogi #64
“Asuntomarkkinoilla ei ole kuplan merkkejä” totesivat sijoitusasiantuntijat viime viikolla eräässä mediassa. “Sijoittajat kahmivat kokonaisia kerrostaloja päivässä” kerrottiin toisessa mediassa. “Sijoitusasunnoissa voi muhia kupla” todettiin kolmannessa, myös viime viikolla ja myös sijoitusasiantuntijan toimesta. Asuntoministeri julisti, että jatkossa asuntosijoittaja ei voi luottaa siihen, että “veronmaksaja maksaa vuokrankorotukset”. Yhdessä, siis samassa jutussa, kerrottiin asiantuntevasti jopa, että “vuokrien nousu on pysähtynyt ja asuntosijoittamisen voittokulku jatkuu vahvana”.
Mistä pieni asuntosijoittaja oikein voi tietää, kannattaako nyt ostaa ensimmäinen sijoitusasunto tai jopa tuplata bisnes ja kaksinkertaistaa salkku ostamalla toinen sijoitusasunto vai pitäisikö nyt olla sijoittamatta vai sijoittaa, koska naapurinkin pariskunta sijoittaa asuntoihin? Minullakaan ei ole takuuvarmaa vastausta. Valtamediasta “asiantuntijajuttuja” lukemalla saa ainakin pään sekaisin. Ylläoleva otanta ei nimittäin ole mitenkään poikkeava vaan vastaavat otsikot esiintyvät valtamedioissa nykyään viikottain.
“Asuntojen hinnat eivät tule laskemaan”
Näin vakuuteltiin yhdysvaltalaisia asiantuntijoiden toimesta, joiden keulahahmoina olivat keskuspankkiirit Alan Greenspan ja Ben Bernanke. “Mikäli hinnat laskevat, laskusta tulee pehmeä” vakuutteluja jatkettiin, kun alkoi näyttämään siltä, että hintojen nousu pysähtyy. Kuuluvatko “korot pysyvät matalalla vielä pitkään”-lausunnot tähän samaan kategoriaan nähdään vasta tulevaisuudessa. Sen looginen jatkumo “korot tulevat nousemaan maltillisesti vielä pitkään” on jo yleistymään päin oleva fraasi asiantuntijoiden keskuudessa. Siis niiden samojen asiantuntijoiden, jotka valtamedioissa aikaisemmin kertoivat, että korot pysyvät matalalla pitkään.
Itse seuraan myös näitä asiantuntijoita. Ja en pelkästään suomalaisia vaan myös ulkomaalaisia. Sellaisia, jotka ovat tehneet virheellisiä ennustuksia ja sellaisia, jotka ovat osuneet kohdalleen. Yleensä sama asiantuntija on tehnyt sekä oikeita että pieleen menneitä ennusteita. Nyt tiedetään, että pörssiromahdusta vuodelle 2016 ennustaneet erehtyivät mutta, jos romahdus tulee vasta 2017, onko pörssinousua vuodelle 2016 ennustanut parempi ennustaja, jos hän ei osannut ennustaa romahdusta. Sellaisia asuntorahastoasiantuntijoita, jotka tietävät, miten rahasto-osuuksien yllättäen kasvavat lunastukset vaikuttavat asuntomarkkinoihin ei vielä mediassa juuri ole näkynyt. Johtuneeko tämä siitä, että toistaiseksi Suomessa on vain asiantuntijoita, jotka ovat kokeneet asuntorahastojen “perustamis- ja ostobuumia”, sellaista “kerrostalo päivässä” -kahmintaa? Vai ovatko todelliset asiantuntijat hiljaisuudessa kasvattamassa kassavarantojaan odottaen asuntorahastojen myyntiä, sellaista “myyn kerrostalon päivässä hinnalla millä hyvänsä” -buumia?
Asuntojen hinnat asuntosijoittajan kannalta
Ostin 2004 Helsingin Lauttasaaresta pienen yksiön sijoitusasunnoksi maksaen siitä 70 000 euroa. Pari kuukautta sitten samasta talosta myytiin vastaava asunto 180 000 eurolla. Oliko kyseessä loistava asuntosijoitus? Voinko ylpeillä asuntosijoittamisen osaamisellani tätä menestystarinaa esimerkkinä käyttäen? Kyseessä oli aloittelevan asuntosijoittajan tekemä huono sijoitus. Asunnon osto oli puhdas arvonnoususpekulointi, jossa kävi hyvin. Aloittelevana asuntosijoittajana en tajunnut tehneeni seuraavia virheitä:
- asunto tuotti negatiivista kassavirtaa eli rahaa lähti tililtäni vuosia joka kuukausi enemmän kuin sinne tuli – optimistisesti tätä voisi kuvata sijoitusasuntosäästämiseksi
- käytin 100 %:n velkavipua
- velka oli sidottu muuttuvaan lyhyeeseen korkoon ilman suojausta
- löin oman osallistumiseni laimin antamalla täyden palvelun valtakirjan vuokravälittäjälle
Ainoat asiat, joista olen hieman ylpeä oli, että olin näkevinäni vahvasti, että aikoinaan valmistuva Länsimetro lisäisi Lauttasaaren houkuttelevuutta ja perhekoon pienenemiselle ei loppua ollut näkyvissä. Asiaa helpotti myös se, että olin saanut vuokra-asunnon Lauttasaaresta 1997 yli sadan hakijan joukosta ja vuonna 2004 en ollut huomannut isoja asuntopoliittisia muutoksia, joilla tarjonnan ylittävälle pienten asuntojen kysynnälle olisi haettu jotain ratkaisua.
Keskustelupalstojen ja blogien perusteella vastaavia sijoituksia tehdään tänäkin päivänä. Itselläni oli 2004 hyväpalkkainen työ, käteistä ja isohko osakesalkku sekä velaton, sijoitusasuntoa paljon arvokkaampi omistusasunto turvaamassa spekulointini epäonnistumista. Nyt ollaan markkinatilanteessa, jossa sekä osakkeet että sijoitusasuntojen arvot ovat korkealla ennätysmatalien korkojen vallitessa. Takana on USA:n ennätyspitkä mutta ennätysmatala kasvun kausi. Sijoittajana neuvon tarkastelemaan tilannetta siten, että olettaa osakesalkulle 50 %:n romahduksen, asunnoille 10 %:n arvonalentumisen, 5 %:n korkotason ja potkut palkkatyöstä. Jos negatiivista kassavirtaa nyt tuottava asuntosijoitus ei olisi ongelma, asuntospekulointia voi jatkaa huoletta. Muuten keskittyisin asuntosijoittamistimintani uudelleen organisoimiseen aloittaen kassavirran positiivisuusvaatimuksesta sijoituskriteerinä. Mikäli olisin tehnyt negatiivisen kassavirran sijoituksia, kasvattaisin ainakin puskureita ja vähentäisin riskejä ennen seuraavaa sijoitusta. Arvonnousun jättäisin kokonaan pois kalkyylistani. Se olisi joskus toteutuessaan vain mukava tuoton lisäelementti.
Asuntosijoittajan korkospekulointi
Asuntosijoittajana olen harrastanut korko- tai inflaatiospekulointia jo vajaat kaksi vuotta. Tai itse asiassa olen spekuloinut koroilla jo vuosia. Tutkin joskus 12 ja 3 kuukauden euriborien korkokäyriä enkä löytänyt useamman vuoden ajalta kuin yhden ajankohdan, jossa hetkellisesti 3 kuukauden euribor oli käynyt hieman 12 kuukauden korkoa korkeammalla tasolla. Ottaessani kaikki uudet tulonhankkimislainat ja vaihtaen vanhat 12 kuukauden euriborlainat 3 kuukauden euribor-sidonnaisiin lainoihin, spekuloin kaikkien mediassa näkyvien asiantuntijoiden ja pankkineuvojien näkemyksiä vastaan. 12 kuukauden euribor korkokatolla tai lainaturvalla ainakin osittain höystettynä olisi ollut suositeltavin ratkaisu. Tämän vaihdantaoperaation loppumetreillä pankit tosin ryhtyivät kieltäytymään, asiantuntijoiden näkemyksiä mukaillen, myöntämästä vaihto-oikeutta 3 kuukauden euriboreihin. Syynä tähän tosin ei ollut minun suojelemiseni vaan se, että alkoi olemaan mahdollista, että 3 kuukauden euriborit lähestyisivät nollaa. Tämän tosin ei pitänyt olla mahdollista, koska hetkenä minä hyvänsä, siis asiantuntijoiden mukaan, keskuspankkien massiivisten toimenpiteiden piti kääntää Euroopan ja maailmantaloudet kasvuun, josta seuraisi tavoiteltu 2 %:n inflaatio ja korkojen kääntyminen nousuun. Tätä spekulointivaihetta tehdessäni tein säännöllisesti herkkyystarkastelua, miten pystyisin vastaamaan korkojen nousuun. Lisäksi suojasin lyhyet muuttuvat korkoni ostamalla Nordean osakkeita.
Blogiani pitkään lukeneet ovat jo tietoisia, että vajaat pari vuotta sitten aloitin uuden jakson korkospekuloinnissani. “Korot pysyvät matalalla vielä pitkään” -asiantuntijoiden määrän kasvu mediassa sai minut huolestuneeksi ja ryhdyin lukitsemaan edellisen korkospekulaationi voittoja eli siirryin pitkiin 10 vuoden kiinteisiin korkoihin sijoituslainoissani. Toimenpiteeni spekulatiivista luonnetta tosin himmentää se, että pankkini luokitteli minut “ammattimaiseksi asuntosijoittajaksi” eli siirryin matalan riskin hyvästä yksityisasiakkaasta yrityspuolen pikkuruiseksi korkeariskiseksi asiakkaaksi, jolloin pankki tarjosi silloin minulle 2,02 %:n kiinteäkorkoista tai vaihtoehtoisesti 2,00 %:n kokonaiskorkoista muuttuvan koron lainaa, jolloin päätin spekuloida ja valita 0,02 %-yksikön menettämisen uhallakin kiinteäkorkoisen lainan. Ryhdyin siis spekuloimaan tulevalla inflaatiolla. Toistaiseksi olen hieman tappiolla. Palataan asiaan 5 vuoden päästä.
Pienasuntosijoittajien keskustelupalstoilla käydään jatkuvasti pohdintaa siitä, kuinka alhaiseksi joku on onnistunut kilpailuttamaan 12 kuukauden euriboriin sidotun 20 tai 25 vuoden asuntosijoituslainan. 0,5-1,0 %-yksikköä kalliimpien kiinteäkorkoisten lainojen kalleutta hämmästellään ja niihin siirtymisen lykkäämistä perustellaan yleisesti “ei vielä kannata”-argumenteilla. “Koska sitten kannattaa” -näkemyksiä ei juuri esitetä. Itselleni 1 %:n kokonaiskoron ympärillä tai alapuolella pyörivät tulonhankkimislainat eivät ole vuosiin olleet mahdollisia vaan voin onnellisesti tehdä kiinteän koron päätöksiäni pienemmillä korkoeroilla.
Inflaatiospekulointi tarkoittaa siis sitä, että oletan korkotason nousevan seuraavan 5 vuoden aikana vähintään 1-2 %-yksikköä inflaation ollessa 2 %. Vuokrat voivat nousta pikkuhiljaa poliitikkojen säädellessä asuntomarkkinoita siten, että vuokra-asuntojen kysyntä pysyy tarjontaa suurempana kuten he ovat viimeiset 30 vuotta tehneet onnistuneesti. Mikäli he epäonnistuvat tässä tehtävässä ja vaurastuneet vuokralaiset kääntyvät massoittain omistusasuntojen ostajiksi, silloin arvonnoususpekulanteilla on varsinaiset kissanpäivät. Meidän kassavirtasijoittajienkaan ei tarvitse synkistellä asuntosalkun vakuusarvojen kivutessa uusiin ennätyksiin. Silloin myös sekä korkotaso että inflaatio ovat lähteneet reilumpaan nousuun. Kiinteäkorkoisten lainojen korkoja ja lyhennyksiä maksaisin inflatoituneilla euroilla ja joka vuosi tekisin pienen lisätuoton verrattuna siihen, että sijoituslainani olisivat muuttuvakorkoisia. Spekulointini epäonnistumisen turvaamiseksi olen myynyt vuosikausia hyvin osinkoa tuottaneet Nordean osakkeeni mukavalla kurssinousulla verrattuna finanssikriisin jälkeiseen kurssitasoon ja nämä eurot ovat nyt likvidivaroissani puskureina. Siis suojaamassa minua mahdolliselta deflaatiolta. Vai miten se nyt menikään… Joka tapauksessa nukun yöni paremmin.
Poliittinen spekulointi
Yksityishenkilönä minulla on kaikenlaisia näkemyksiä markkinataloudesta, oikeasta ja vasemmasta, liberaaliudesta ja konservatiivisuudesta, sääntelystä ja työmarkkinoista, asumistuesta ja kohtuuhintaisista asunnoista jne. Asuntosijoittajana pyrin kuitenkin aktiivisesti unohtamaan omat näkemykseni ja sopeuttamaan sijoitustoimintani vallitsevaan yhteiskuntajärjestykseen. Sijoittajat keskimäärin sopeutuvat muutoksiin poliitikkoja nopeammin. Tämän ymmärtävä sijoittaja löytää pääsääntöisesti markkinoilta aina mahdollisuuksia, kun unohtaa henkilökohtaiset näkemyksensä sijoitustoimintaa suunnitellessaan.
Tuore asuntoministeri Tiilikainen lähetti reilu viikko sitten terveiset asuntosijoittajille Yle:n välityksellä. Terveisten mukaan asuntosijoittajat eivät voi enää jatkossa luottaa siihen, että asumis- ja toimeentulotuen muodossa veronmaksajat kustantavat jatkuvat vuokrankorotukset jatkossakin. En henkilökohtaisesti tunne asuntoministeriä, joten en tiedä, perustuiko oheinen kommentti tietämättömyyteen asuntosijoittamisesta vai oliko se puhtaasti populistinen. Puhelinsoitot vaikkapa Kojamolle ja Suomen Vuokranantajille olisivat riittäneet ministerille saamaan käsityksen siitä, että vuokralaiset, jotka eivät itse maksa yhtään euroa omasta vuokrastaan, eivät pääsääntöisesti ole vapaarahoitteisilla vuokramarkkinoilla toimivien sijoittajien pääkohderyhmää hyviä vuokralaisia haettaessa. Kojamon Lumo-verkkokaupassa voi vuokrata asunnon maksamalla 1. kuukauden vuokran etukäteen. Prosessiin on rakennettu sekä luottotietojen että Kojamolle olevien vuokravelkojen tarkastukset ja vuokraus ei onnistu ilman näiden tietojen kunnossaoloa. Ei siis ihan toimeentulotukiasiakkaille kohdistettua toimintaa. Vuokrankorotustilastoihin tutustuminen olisi luonut ministerille nopeasti käsityksen siitä, että vuosikausia ns. “kohtuuhintaisiin asuntoihin” eli ARA-asuntoihin tehdyt vuokrankorotukset ovat olleet suurempia kuin vapaarahoitteisiin asuntoihin tehdyt vuokrankorotukset. Suomen Vuokranantajat olisivat osanneet kertoa, kuinka yksityiset asuntosijoittajat ovat maltillisimpia vuokrankorotuksissaan. Veronmaksajien roolista ARA-asuntojen kustantamisessa ministeri ei ole vielä tietääkseni lausunut mitään. Tämänkään asuntoministerin alkukommenteista ei voi siis päätellä, että asuntopolitiikassa olisi alkamassa faktoihin perustuva ajanjakso.
libera.fi:n toiminnanjohtaja Heikki Pursiainen ja VATT:n erikoistutkija Tuukka Saarimaa ovat ansiokkaasti vääntäneet tuhansia metrejä rautalankaa ns. kohtuuhintaisen asumisen tulonsiirroista ja tuista ja jopa niihin liittyvistä epäoikeudenmukaisuuksista. Myös vuokrasääntely on todettu huonoksi ratkaisuksi lukuisissa käytännön esimerkeissä ja tutkimuksissa ympäri maailmaa. Mikään määrä perusteluja ja tutkimuksia ei riitä vähentämään kohtuuhintaisen asumisen suosiota poliittisissa puheissa. Uusimpana muoti-ilmiönä on asumistukimenojen kasvun pistäminen asuntosijoittajien syyksi. Vuokrasääntelyn vuokralaisille vahinkoa aiheuttavista laajoista kansainvälisistä kokemuksista huolimatta sitäkin vaaditaan aina silloin tällöin joidenkin politiikkojen ja virkamiesten toimesta. Ruotsi tuntuu olevan kaukana, kun pitäisi hakea esimerkkiä sääntelyn huonoista vaikutuksista asuntomarkkinoille, vaikka kovia asuntojen hintoja ja ikuisia asuntolainoja kauhistellaankin. Suomessa on onnistuttu välttämään segregaation aiheuttamia ongelmia erinomaisesti mutta asumistukea leikkaamalla ja kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon tukirahoja lisäpanostamalla voidaan vielä onnistua näidenkin ongelmien kasvattamisessa.
Poliitikot tulevat todennäköisesti jatkossakin sotkemaan asuntomarkkinoita siten, että pitkällä tähtäimellä siitä kärsivät eniten vuokralaiset tai omistusasujat tai molemmat. Kokeneet sijoittavat sopeutuvat aina mutta valtavirran mukana kulkevat piensijoittajat eivät välttämättä niin hyvin. Välillä sopeutuminen tarkoittaa sitä, että sijoitustoiminta siirtyy toiseen omaisuuslajiin tai saman omaisuuslajin sisällä toiselle markkinalle. Asuntoministerin varoituksen johtaessa konkreettisiin toimenpiteisiin, tulisi niiden sijoittajien, jotka ovat rakentaneet sijoitustoimintansa toimeentulotukiasiakkaiden maksamien vuosittaisten vuokrankorotusten varaan, siis nyt olla varuillaan. Itse en tunne yhtään tällaista sijoittajaa. Mikäli olisin asumis- ja toimeentulotukea saava vuokralainen, olisin enemmän huolissani asumistilanteestani. Nekin vuokranantajat, jotka ovat tähän asti asuntojaan toimeentulotukea saaville vuokranneet, tiukentavat jo kriteerejään ministerin varoituksen seurauksena. Valtamedian suosikkiartikkeleita ovat pienen kauhuvuokralaisvähemmistön tuhoamat asunnot. Jutuissa kerrotaan aina, että vuokranantaja ei saanut vuokralaiselta oikeudessa euroakaan, kun lopulta kuukausien oikeustaistelun jälkeen sai varattoman vuokralaisen häädettyä tuhotusta asunnostaan. Mietiskellen seuraan, miten tällaiset poliitikkojen ja median jutut vaikuttavat varattomien toimeentulotukea saavien apua tarvitsevien kunnon ihmisten asumistilanteeseen. Oman asuntosijoitustoimintani suunnitteluun näillä ministerin varoituksilla ja median jutuilla ei ole vaikutusta.
Yhteenveto
Yksi hyvä keino toimia epävarmoissa markkinatilanteissa on seurata asuntosijoittajia, jotka ovat toimineet alalla pitkään kannattavasti ja pystyneet jatkamaan toimintaansa yli erilaisten kriisien. Jos sijoittajat “kahmivat kokonaisia kerrostaloja pääkaupunkiseudulla päivässä” mutta näiden juttujen yhteydessä ei mainita yhtään kokenutta sijoittajaa nimeltä vaan viitataan piensijoittajiin, kannattaa hetkeksi pysähtyä miettimään, miksi kokeneet konkarit eivät ole näiden kohteiden ostajien joukossa.
Asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä toimintaa ja ensi vuonnakin ehtii mukaan. Asuntosijoittaminen ei perustu ajatukseen, että nyt on ostettava, koska ensi vuonna hinnat ovat korkeammalla tai on liian myöhäistä. Se on spekulointia. Jatkan siis positiivisen kassavirran tärkeyden jankuttamista toivoen, että muutama lukija saisi herätyksen ja pysähtyisi miettimään, kuinka paljon negatiivista kassavirtaa itse sietää, jos maailma romahtaa.
Lisää samansuuntaisia ajatuksia vuoden 2016 joulukuulta “Asuntosijoittaminen ja Warren Buffett” -kirjoituksesta;
Rule number 1: Never lose money. Rule number 2: Never forget rule number 1
Ostan Asuntoja 
Toimeentuloasiakas tai köyhä ei ole synonyymi luottotiedottomalle eikä muuten työssäkäyvä tarkoita automaattisesti luottotiedollista eli luottotietojen ja vuokravelkojen tarkastaminen ei tarkoita ettei toimeentulotukiasiakas voisi asuntoa vuokrata.Sitä en tiedä löytyykö toimeentulotukiasiakkaan tililtä ensimmäisen kuukauden vuokraa .Toimeentulotukeen on oikeutettu henkilö jolla ei ole omaisuutta eikä tuloja tai tulot jää alle toimeentulotukinormin esim ansiosidonnaiselta putoava työtön tai työttömäksi joutuva kassaan kuulumaton jolla ei ole omaisuutta.Asumistukea saa moni joka maksaa osan vuokrasta itse esim opiskelijat ja ne(ansiosidonnaista saavat) työttömät jotka eivät saa toimeentulotukea tai yksinhuoltaja tai pienituloinen työssäkäyvä
Hyviä pointteja, kiitos.
Ministerin tylyt terveiset (siis Yle:n mukaan) vuokranantajille olivat: ”Ette voi jatkossa luottaa siihen, että veronmaksajat tulevat asumistuen tai toimeentulotuen muodossa hätiin maksamaan korotukset. Yle:n mukaan viesti liittyy vasta pari vuotta sitten poistetun neliövuokraleikkurin palauttamiseen”. Asumistukimenojen kasvu on siis vuokranantajien syytä ja jatkuisi loputtomiin ellei hallitus korjaisi tilannetta.
Samassa viestissä ministeri kertoo, että asumistuilla pystytään varmistamaan ihmisille asuminen. Koska tätä veronmaksajille kallista tukimuotoa nyt leikataan, ongelmien mahdollinen synty ihmisille ehkäistään, ei veronmaksajien, vaan valtion tukemaa asuntorakentamista lisäämällä. Kuinka kätevää. Valtiollekin tämän tyyppinen ratkaisu on hyvä, koska kalliin asuntotuotannon sijaan tämä asuntotuotanto on kohtuuhintaista.
Kuten aikaisemmin totesin, suuria johtopäätöksiä ei kannata asuntosijoittajana ja vuokranantajana tehdä ministerin puheista. Jos ministeri uskoo, että vuokranantajat tai asumistuet ovat vuokrien nousun juurisyitä, toimenpiteet tulevat olemaan vääriä ja seurauksista kärsivät vuokra-asuntoa tarvitsevat.
Moi. Olen nelikymppinen mies. Pitkään tulot oli heikkoja ja eläketurvaa ei kertynyt paljoa. Nyt tulotaso on korjautunut ja ajatuksena on saada hankittua 3-5 sijoitusasuntoa vähitellen käyttäen noin 50% velkavipua. Ajatuksena se että kun olen 60 vuotias, on asunnot velattomia ja tuovat lisätuloa eläkkeen kylkeen. Jossain vaiheessa jos terveyttä ja ikää piisaa, voi alkaa myydä niitä pois vaikka 5 vuoden välein ja nostaa elintasoa huomattavastikin. Kun en kuitenkaan ajattele ikuisesti eläväni.
Mutta itse asiaani. Minulla ei ole kiinnostusta osallistua taloyhtiöiden kokouksiin tai tehdä vuokrasopimuksia. Ulkoistaa voi toki vuokrauksen, mutta onko se kokouksissa käyminen täysin välttämätöntä pien-asuntosijoittajalle?
Terve,
20 vuotta, 50 %:n velkavipu ja vähitellen hankinta kuullostavat hyvältä pitkän tähtäimen suunnitelmalta.
Kun kerran ajattelet eläketurvaasi noin pitkäjänteisesti, sen turvan mahdollistavan omaisuuden huolehtimisestakin tulisi ajatella pitkäjänteisesti. Taloyhtiöiden kokouksissa kannattaisi käydä.
Jos et saa mieltäsi käännettyä siten, että muutama kokous vuodessa ei tunnu täysin vastenmieliseltä, kannattaa ensimmäisenä lisätä ostokriteereihin hyvin hallinnoitu taloyhtiö. Puhelimessa voi haastatella isännöitsijän, hallituksen puheenjohtajan ja käydä paikan päällä ja kysellä talon asukkailta, miten yhtiötä heidän mielestään hoidetaan. Ala-aulan ilmoitustaulustakin voi päätellä jotain. Tutustumalla yhtiön papereihin ennen ostopäätöstä saa hyvän kuvan hallinnon tasosta. Silloin kannattaa erityisesti tutkia tehdyt ja tulossa olevat taloyhtiöremontit. Hyvän yhtiön tunnistaa yleensä siitä, että kunnossapitotarvesuunnitelma perustuu johonkin, kuten kuntokartoitukseen ja teknisten järjestelmien keskimääräisen käyttöiän arviointiin. Tietysti 20 vuoden aikana hallinnon taso voi romahtaa mutta näin toimien olet varmemmalla pohjalla. Itse ostin ensimmäisen sijoitusasuntoni yhtiöstä, jossa itse asuin ja tiesin sen hyvin hoidetuksi.
Kun kohde on hankittu, jatkat yhtiökokouspaperien seuraamista vuosittain varmistaen, että hyvä hallinto jatkuu. Isännöitsijältä tai hallituksen puheenjohtajalta voi kysyä, onko hallituksessa tai yhtiökokouksissa joku vakiokävijä, vaikkapa toinen sijoittaja, joka ajattelee asioista samansuuntaisesti. Tällaiselle henkilölle voi antaa valtakirjan kokouksiin. Sinun ei tarvitse mennä paikalle ja kokouksiin osallistuva kolleega on tyytyväinen kasvatettuaan äänivaltaansa valtakirjasi avulla. Itselläni on asuntoja, joiden hallinto toimii niin hyvin, etten käy kokouksissa vuosittain. Myös valtakirjoja olen antanut, jos en ole päässyt paikalle ja tulossa on äänestys, tehdäänkö tärkeä korjaus vai lykätäänkö eteenpäin.
Jos olet ostanut sijoitusasunnon yhtiöstä, jossa hallinto kertakaikkiaan on surkeaa vuoodesta toiseen etkä halua osallistua sen kehittämiseen omaisuutesi arvoa turvataksesi, myyntikin on yksi vaihtoehto. Myynnistä voi silloin realisoitua tapppiota, mutta saat mielenrauhan ja voit ehkä ostaa tilalle toisen asunnon jo tuntemastasi hyvin hallinnoidusta yhtiöstä.
Vuokrauksen voi toki ulkoistaa. Silloin kannattaa kysyä vuokravälittäjän referenssejä ja soittaa heille varmistaakseen, että välittäjä on hoitanut toimeksiantojaan hyvin. Jos käytät vuokravälittäjää, suosittelisin silti, että osallistut lopullisen vuokralaisen valintaan itse.
Toivottavasti näistä oli jotain apua.
Kiitän vastauksista. Se, että näitte vaivaa näin pitkästi vastaukseenne vaikka en ole tekemässä kanssanne edes minkäänlaisia kauppoja, osoittaa intohimoanne asiaanne kohtaan. Ensimmäisen asunnon kanssa ajattelin menetellä siten, että lykkään ostoa ja ostan sen kokonaan omalla rahalla (n.50-60000 yksiö kaupungin keskustasta kerrostalosta jolla on oma tontti). Jos homma menee mukavasti, käytän tätä velatonta asuntoa vakuutena kahden seuraavan rahoittamiseen 50% vivulla. Putkiremontti on sellainen joka askarruttaa. Sen tulisi olla ainakin 10 vuoden päässä tai sitten juuri tekeillä tai jo tehtynä.
Olen paljon lukenut teidän ja muiden asuntosijoittajien blokkauksia ja katsonut videoita. En tietenkään ole ammattikalinen mutta väitän että netin ja opiskelun ansiosta olen niin pitkällä että pystyn välttämään tökeröimmät sudenkuopat aloittaessani, kiitos teidän ja monien muiden opetuksesta.
Kiitos mukavasta palautteesta. Blogissa kysymyksiin vastaaminen on aina mukavaa, kun muutkin lukijat pääsevät hyötymään sekä hyvistä kysymyksistä että toivottavasti myös vastauksista. Auttaminen ja antaminen tuottaa vastakaikua tavalla tai toisella. Minuakin on autettu ja neuvottu. Hyvä suunnitelma aloittamiselle tuo ja hienoa, että on tuo pääoma olemassa.
Liika raha ei lisää onnea. Rupesin miettimään mistä tulen onnelliseksi tai millaista toivoisin vanhuuteni olevan. Toivon, että tulojani vanhana on vuokratulot muutamista asunnoista ja pieni eläke. Kokonaismäärältään ihanne olisi 2000 euroa kuukaudessa. Kun on velaton asunto ja puulämmitys luonnon keskellä, niin tuo raha takaisi yltäkylläisen elämän. Jos ajattelen että minulla olisikin tuossa kohtaa tuloja 20000 euroa kuukaudessa, kokisin elämäni vaikeaksi. Miksi? Siksi, että suurimmat tyydytykset saa siitä, kun onnistuu tekemään esimerkiksi hyvät käytetyn auton kaupat, tai löytämään kirpputorilta uuden veroisen takin neljäsosalla uuden hinnasta. Tai kun eläkkeellä riittää aikaa valmistaa ruokia pitkän kaavan mukaan ja omasta kasvimaasta saa tuotteita pöytään. Tyytyväisyyttä lisäisi sekin, että pientä puuhastelua tekemällä saisi eläkkeen lisäksi tienattua vaikka 20 euroa päivässä, tai ainakin joinakin päivinä. Voisi kokea tyytyväisyyttä siitä, että tuolla rahalla ostaa 3 päivän ruoat.
Jos ajattelen että rahaa olisi esimerkiksi kymmenkertaisesti keskiverto eläkeläiseen verrattuna, kokisin elämäni liian helpoksi. Ne asiat jotka vähän köyhempänä tuottaa mielihyvää, katoaisi. Kaikki on suhteellista ja siksi rikkaamalle tuottaa mielihyvää se, että tavoitelaan jotain vielä suurempaa. Olen itse kannattanut tätä ajatusta aina, mutta olen pysähtynyt miettimään mitä oikeastaan haluan. Nyt tiedän sen.
Haluan kaikkien vaikeuksieni jälkeen päästä 50 vuotiaaksi mennessä tilanteeseen jossa minulla on 3-4sijoituasuntoa jotka tuottaa nettona minulle osittain velkaisina ruokarahaa. Siis konkreettisesti ne tuottaa minulle sen rahan millä ostan 50 vuotiaana kaikki ruoat kaupasta. 60 vuotiaana olen vähentänyt työn tekoa mutta samaiset asunnot on nyt velattomia, joten ne tuottavat minulle kuukaudessa sen rahan mitä työtön saa työttömyyskorvausta. Tämän päälle alle tonnin eläke. Tässä kohtaa jos olen terve puolivanhus, pärjäilen tuloillani mutta tuloni ei ole niin suuret, että ne tuhoaisi kaiken mielenkiinnon pieneen työntekoon ja näpräämiseen.
Ajattelen asian niin, että minulla on ns pikkutalous ja isotalous. Pikkutalouden tehtävä on elättää ja ruokkia niin että isontalouden omaisuus kuten ne sijoituasunnot ja oma asunto saa säilyä stressinlievittäjinä. Ne ovat vain taustavoimana siellä pikkutalouteni takana turvaamassa sen, etten joudu leipäjonoon. Jos terveys menee ja pikkutalous kärsii, myydään isontalouden yksi sijoituasunto.
Nälkä kasvaa syödessä ja jos mikään ei riitä, menee mielenkiinto kaikkeen. Se että saa talouttaan nousemaan ja vaurastuttua, tuottaa varmasi aika samanlaista nautintoa ja iloa kuin se, että pyrkii uusiökäyttämään kirpputorin tuotteita tai löytämään hyväkuntoisen vanhan auton jolla on mittavasti käyttöarvoa, tai tekemään itse tonttinsa puista polttopuut jotta säästäisi energiakuluissa.
Näen että vaurastumisen ja ahnehtimisen ilo voi olla aika sama asia kuin downshiftaamisen tuottama ilo. Kyse on samasta asiasta pohjimmiltaan. Jotta vaurastumisesta saisi iloa, on rimaa aina siirrettävä ylemmäs ja ylemmäs. Nuorena tämä toimii mutta vanhana alkaa usein ajatella toisin. En missään nimessä moiti halua vaurastua, tavoittelen sitä itsekin, mutta ajattelen myös toisin usein koska tyytyväisyys pienistä asioista on kasvanut iän mukana.
Tällaisia houreita tällä kertaa hullu pääni tuotti.
Jatkaakseni vielä hulluja houreitani tuli mieleeni saunan pataan vettä kantaessani, että pikkutalous tuottaa elämään iloa ja tyytyväisyyden tunnetta ja isotalous on vain stressinpoistaja ja turvaverko. Siksi tärkeää on ettei isotalous ole liian iso, koska ollessaan ylimitoitettu, se vie iloin kokonaan pikkutaloudesta. Mitä iloa 10 miljoonaa omistava ihminen saisi siitä että löytää kirpparilta uudenveroiden takin? Tuo onnistuisi vain jos olisi sairaalloisen nuuuka miljonääri.
Ajattelen hulluudessani niin, että isontalouden eli varallisuuden on hyvä olla riittävän suuri antaakseen mahdollisuuden stressinpoistoon, mutta riittävän pieni että syntyy tyytyväisyyden kokemuksia pikkutaloudessa.
Kiitoksia mielenkiintoisesta kuvauksesta.
Itse ajattelen myös niin, että taloudellinen riippumattomuus on sitä, että voi tehdä niitä asioita, jotka kokee tärkeiksi ja tekee onnelliseksi. Sulla näyttäisi olevan aika selvänä se, mikä tekee sinut onnelliseksi. Ei ole mitään alarajaa eurosummalle, jolla voi kyseisen riippumattomuuden saavuttaa muttei toisaalta ole ylärajaa, jonka saavuttamisen jälkeen onnellisuus alkaa laskemaan. Se riippuu jokaisen oman elämän tarkoituksesta ja tavoitteista. Mahdollisuus vedenkantoon saunan pataan voi tosiaan tehdä paljon kiitollisemmaksi, onnellisemmaksi ja tyytyväisemmäksi kuin Ferrarilla ajaminen Saksan autobaanalla. Euromääräistä vaurautta Ferrarin ostoon omaava voi silti olla yhtä tyytyväinen vedenkantohommissa.
Terve, löysin blogisi vasta nyt. Palaan vielä vuoden 2007 tilanteeseen. Koit virheenä sen, että otit 100% velkavivulla asunnon. Miksi tämä oli virhe?
Eikös vivuttamalla nimenomaan saa kassavirtaa, ja nämä rahat voi sitten puskuroida pahan päivän varalle?
Mukava kuulla, että uusia lukijoita tulee.
100 %:n velkavipu aiheutti sen, että kohde oli rankasti negatiivinen kassavirraltaan. Palkkatulot subventoivat sijoitusta ja onnettaret olivat myönteisiä, että asunnon markkina-arvo on noussut paljon ja korot ovat lasketelleet alamäkeä. Jos rahaa lähtee tililtä kuukausittain enemmän kuin sinne tulee, silloin niitä puskureita ei kerry.
Sopiva vivuttaminen on loistava vauhtipyörä, kun kassavirta on selvästi positiivinen ja riskit on tunnistettu ja niitä varten on toimenpiteet mietittynä tai tehtynä.
Ostin kolme ekaa kämppää 100% velalla ja lyhensin 1000€/kk palkasta. Kun työt loppuivat, kassavirtasijoittaminen tuli käsitteenä konkreettisemmaksi. Nyt myyn yhden kämpän ja jatkan eri strategialla.. :=)
On kahdenlaisia sijoituksia; kannattavia ja opettavaisia. En halua liiaksi tyrmätä ”asuntosijoitussäästäjiä”, joiden sijoitukset tuottavat negatiivista kassavirtaa mutta juuri sinun tilanteesi on sellainen, josta yritän varoitella, ettei se ainakaan tulisi yllätyksenä.
Toivottavasti sun asunnot on sellaisella markkinalla, että myynti onnistuu hyvin. Jos hyvin käy, voit selviytyä voitollakin arvonnousun kautta.
Jos korot kääntyisivät nousuun, myyjiä voisi olla enemmänkin niin, että hinnat kääntyvät laskuun. Silloin töiden loppuminen ja asuntojen markkina-arvon ylittävä lainamäärä on aika ikävä yhdistelmä.
Palaan tähän reilu 2v takaiseeen postiin kun satuin huomaamaan… Sain töitä ja lähdin ostamaan kassavirtapositiivisia kämppiä (100% velalla) ja sain homman balanssiin… Tuleva työttömyys ei sitten haittaa ihan niin paljoa 🙂
Olen aikalailla samassa tilanteessa, kuin sinä olit vähän alle nelikymppisenä. Minullakin on pari vuotta sitten 100% velkavivulla ostettu keskustan kaksio (ei Helsingistä) vuokrattuna. Tästä tulee negatiivista kassavirtaa verot huomioiden. Muista sijoituksista tulee kuitenkin vähän positiivista kassavirtaa, jolloin negatiivisen kassavirran merkitys on vähäinen. Varsinkin tällä hetkellä, kun on ihan hyvä palkkainen ja (uskoakseni) vakaa työpaikka.
Korostat aika paljon positiivisen kassavirran merkitystä. Avaisitko vielä vähän, miksi pidät sitä niin tärkeänä. Liittyykö se siihen, että pystyt nopeammin laajentamaan ja hallitsemaan sijoitustoimintaasi? Vai onko taustalla joku muu riski, jota en ole itse osannut tarpeeksi huomioida?
Mun ajatusmaailmassa ja sijoitusstrategiassa sijoituksen pitää tuottaa näkyvää tuloa pankkitilille ja tämän tuoton pitää olla sellaista, johon voin omin toimenpitein vaikuttaa. Mielelläni näen, että sijoitukseen panostettu oma käteinen raha inflaatio huomioiden on palautunut käyttööni, pääosin uudelleen sijoitettavaksi, muutamassa vuodessa sijoituksen tekohetkestä. Positiivinen kassavirta on näiden asioiden toteutumisen edellytys. Negatiivisen kassavirran sijoituksissa tämä voisi tapahtua ainoastaan markkina-arvojen nopean nousun myötä, jonka kotiuttaisin uudelleen rahoittamalla. Markkina-arvojen muutoksiin en vain aktiivisesti voi itse vaikuttaa. Eli kyllä, positiivinen kassavirta yhdistettynä säännöllisiin lainanlyhennyksiin tarjoaa mahdollisuuden kasvattaa salkkua lumipallon lailla.
Lisäksi positiivinen kassavirta tarjoaa hyvän puskurin markkinamuutoksia vastaan eli se toimii tätä kautta myös riskinhallintakeinona.
Kun salkku kasvaa, kassavirta on positiivinen ja lainat lyhenevät, tulee mahdollisuus uudelleenrahoituksen kautta vapauttaa merkittäviä pääomia verovapaasti kassavirrat samalla veroteknisesti fiksusti sijoittamalla esim. arvoa korottaviin remontteihin.