Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2022 – Blogi #300
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2021 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #301
Kun päivitin asuntosijoittajan verotus -kirjoitusta, huomasin painaneeni 300 kertaa ”julkaise” -näppäintä Ostan Asuntoja Blogin puolella.
Tiistain Ostan Asuntoja YouTube-videoita, joista sittemmin on kaikkien ihailijoiden toivomusten mukaisesti poistettu mun puhuvan pään kuvaformaatti ja siirrytty Ostan Asuntoja Tiistaiaudio -formaattiin, on ilmestynyt yli 200 kertaa.
Ostan Asuntoja Podcastin puolella tulee kohta 200 enteriä täyteen. Olen julkaissut yhteensä yli 700 kertaa asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan liittyvää sisältöä, joka kaikki löytyy ostanasuntoja.com -sivuston kautta.
Näistä Blogin ja YouTube-/Tiistaiaudio -formaattien kautta on lähtenyt yli 500 julkaisua, jotka kaikki enemmän tai vähemmän liittyvät omiin asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan opintoihin. Kun tuottaa sisältöä, joutuu pohtimaan ja opiskelemaan, jolloin oppii itse paremmin.
Virtuaalisisustanut rentel.fi/virtuaalisisustus/
Joidenkin tietolähteiden mukaan ”asuntosijoittaja rikastuu asumistuilla”, mutta itse en ole tätä keinoa vielä löytänyt, vaikka olenkin opiskellut asuntosijoittamista aika paljon. Muita kohtalontovereita varten ajattelin julkaista 10 kohdan perustan, jolle oma asuntosijoittajan ja vuokranantajan yhä jatkuva opintokokonaisuuteni on rakentunut.
10 pilarin opintosuunnitelma
Ikuisena opiskelijana tulee haasteeksi se, minkä kirjan seuraavaksi ottaisi opiskelun alle. Välillä luettavana ja/tai kuunneltavana on viisikin kirjaa samanaikaisesti. Niistä ja samanaikaisesti kuuntelun alla olevista podcasteista ja luetuista muiden blogikirjoituksista tulee viikossa 5 uutta kiinnostavaa kirjaa vastaan. Näin lista kasvaa ja kasvaa, jolloin opiskelun tavoitteen saavuttaminen voi hämärtyä.
Nämä 10 pilaria ovat sellaisia, joiden vahvistamista asuntosijoittamisesta kiinnostuneen ikuisen opiskelijan kannattaisi, minun mielestäni, vahvistaa tasapuolisesti keskipitkällä ja pitkällä aikajänteellä. Lyhyellä aikajänteellä joku pilari voi saada perustellustikin korkeamman painoarvon.
Makrotalouden perusteet. Asuntosijoittaminen on paikallista toimintaa ja makrotalousasiat tuntuvat olevan kaukana avaruudessa siltä omalta postinumeroalueelta katsottuna.
Vielä pari vuotta sitten sai aika rauhassa teorisoida inflaatiosta eikä juuri kiinnostuneita tahtonut löytää. Nyt kuluttajahintojen noustessa hurjaa vauhtia yhä useampi pohtii, mitä tapahtuu käteispuskurien ostovoimalle pankkitilillä.
Asuuntosijoittajan ja vuokranantajan tulisi ymmärtää perusteet, mitä tarkoittaa inflaatio, deflaatio tai stagflaatio. Kun puhutaan reaaliomaisuudesta (real estate) perinteisenä suojana inflaatiota vastaan, jollain tavalla pitäisi pystyä ymmärtämään asiaa vähän syvällisemmin. Keskuspankeille ja hallituksille deflaatio on pelottava ajatus ja olisi hyvä ymmärtää, miksi näin on, kun samalla itse tuskailee hintojen nousun kanssa.
Sijoittajan omaisuuslajit ja hajauttaminen. ”Keskitä kaikki munat yhteen koriin ja vahdi sitä koria tosi tarkasti” antaa liian kärjistetyn kuvan siitä, että asuntosijoittajan kaikki riskit tulisi keskittää asuntoihin.
Jos 70 % sijoitettavasta varallisuudesta on sijoitusasunnoissa Suomessa, noudattaa jo todella voimakkaasti tätä keskittämisen periaatetta. Loput 30 % pitäisi olla hajautettuna omaisuuslajeihin, jotka suojaavat tätä 70 %:n keskittymää. Tämä tarkoittaa ”korin tarkkaa vahtimista”.
Tämän toisen pilarin opintoihin kuuluu perusosaamisen hankinta bondeista eli velkakirjoista, osakkeista, etf:stä, rahastoista, raaka-aineista, kullasta, muista jalometalleista, bitcoinista, muista kryptoista… taiteesta, kelloista.
Tästä ei kannata kenenkään närkästyä. Kyse voi olla pelkästään siitä, että hankkii perusymmärryksen, säilyykö ostovoima 500 euron kellossa ja grafiikassa vai ei. Onko eri kryptoja 1 000 vai 10 000 ja kuinka hyviä sijoituksia ne ovat olleet.
Itsensä kehittäminen. Oman kokemukseni mukaan verkostossani on vuosien aikana lisääntynyt ymmärrys siitä, kuinka tärkeää itsensä jakuva kehittäminen on sijoittamisessa, tai missä tahansa muussa arjen tekemisessä, pärjäämiseksi.
Ikuisen oppimisen tärkeyden ymmärtämisen rinnalle yhä useampi on ottanut liikunnan, terveellisen ravinnon, mielen huoltamisen ja riittävän yöunen. Näiden tekijöiden päivittäinen huomioiminen vaatii hieman jatkuvaa omaehtoista opiskelua. Benecolin levittäminen vaalealle paahtoleivälle marmeladin alle ei vaan riitä.
Teknologian hyödyntäminen jatkuvassa toiminnan laadun ja tehokkuuden parantamisessa. Älypuhelin, tabletti, tietokone, pilvipalvelut, paperiton toimisto, OmaVero, sähköinen allekirjoitus… alkavat kaikki olla työvälinetä, joita hyödyntämällä voi parantaa toimintansa kannattavuutta ja vapauttaa aikaa tekemisestä opiskeluun ja muuhun kehittävään tai rentouttavaan palauttavaan toimintaan.
Monelle nuorelle nämä tulevat itsestään selvinä asioina. Toisaalta nuorilla voi olla poisoppimista siinä, että päivittäinen somessa vietetty aika ja notifikaatioiden tahtiin supistettu keskittymiskyky vievät väärään suuntaan, jos niihin käyttää liikaa aikaa ja huomiota.
Nyt on 4 pilaria käyty läpi eikä asuntosijoittamista ole edes sivuttu. Asuntosijoittaminen on erittäin pitkäjänteinen vaurastumisen keino. Tästä syystä omien aivojen ja ajattelukyvyn säilyttäminen ja kehittäminen on todella tärkeää, ettei menetä 10 tai 20 vuoden työnteon tuloksia ottamalla liikaa riskiä aikana, jolloin pitäisi olla varovainen. Loput 6 pilaria liittyvätkin sitten asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vieraan pääoman käyttö asuntosijoittamisessa. Vuokratuoton laskentakaava on liian monelle maksimivelkavivulla sijoitusasuntojensa määrää kasvattavalle ainoa tunnusluku. Se ei nimittäin huomioi vieraan pääoman käyttöä ollenkaan. Se on toisaalta juuri sen suurimpia vahvuuksia, koska se saattaa 75 %:n, 45 %:n ja 5 %:n velkavipua käyttävien asuntosijoittajien identtiseen asuntoon tekemät sijoitukset keskenään vertailukelpoisiksi.
Vieraan pääoman eli velkavivun käyttö kuuluu oleellisena elementtinä hyvin matalatuottoisen asuuntosijoittamisen kannattavuuden parantamiseen.
Oman pääoman tuottoa osoittavien laskentakaavojen lisäksi asuntosijoittajan pitää osata erilaiset lainatyypit, jälleen- ja uudelleen rahoittamisen konseptit, korkosuojaukset, rahoitusneuvottelutekniikat pankkien kanssa ja luovat rahoitusratkaisut.
Kohteen analysoiminen ja tarjousten tekeminen. Loogisena aikajanan jatkumona rahoituksen varmistumisen jälkeen tulee osata analysoida eri kanavista tulevia ja löytyviä mahdollisia ostokohteita, jotta osaisi karsia niistä kenties sen 5-10 % tarkempaan tutkintaan, jonka pohjalta 5-10 % kenties johtaa tarjouksen tekemiseen.
Taloyhtiöiden teknisen kunnon arvioimisen rinnalla pitää osata tunnistaa sen hallinnon ja talouden laatua. Tarjouksen tekemistä edeltää erilaiset kannattavuutta haarukoivat laskentatehtävät. Tarjouksiakin voi tehdä useammalla eri tavalla ja jättää myös tekemättä, joka myös vaatii osaamista.
Remonttien arviointi ja toteutus. Ostamalla asuntoja pelkästään uudiskohteista pystyy lykkäämään tämän pilarin opiskelutarpeet pitkälle tulevaisuuteen. Ensin tulee vastaan asuntojen pintojen paikkausta valikoidusti ja kodinkoneiden uusimisia. Taloyhtiön kalliiden teknisten järjestelmäosien käyttöiät mitataan vuosisadan neljännesten suurusluokassa.
Kolikon toisella puolella on nimenomaan se, miksi yhä useampi asuntosijoittamisesta kiinnostuu eli mahdollisuus omin toimin vaikuttaa sijoituksen kannattavuuteen. Näitä mahdollisuuksia, riskeineen ja haasteineen, löytyy enemmän peruskuntoisista vanhoista asunnoista ja taloyhtiöistä. Jotta voisi analysoida tällaisia kohteita ja tehdä niistä tarjouksia, pitää ymmärtää asuntojen ja taloyhtiöiden vuosikorjauksista ja perusparannuksista.
Alle markkinahintaisten kohteiden löytäminen ja neuvottelutaidot. Alle markkinahintaisia kohteita voi löytää opiskelematta neuvottelutaitoja ja neuvottelutaidoista on laajalti höytyä, vaikka maksaisi aina markkinahinnan sijoituskohteistaan.
Näitä taitoja rinnakkain opettelemalla ja niitä yhdistäen käytäntöön soveltamalla voi löytää kokonaan uuden kannattavuustason, jota ei vuokratuottojen ja markkinahintojen prosentteja yhteenlaskemalla yksinkertaisesti löydä.
Kaupan kannattavuus muodostuu aina kauppahinnan lisäksi sen ehdoista, johon voi tässä yhteydessä liittää ajatuksellisesti myös rahoituksen ehdot, jos ei muuten vielä osaa hahmottaa, miten vaikkapa myyjän osarahoitus korottoman maksuajan muodossa voi vaikuttaa oman sijoitetun käteisen pääoman tuottoon.
Vuokraustoiminta. Pitkäjänteisen vuokrakotien omistamisen ytimessä on vuokraustoiminta. Vuokraustoiminnan ytimessä on vuokralaisvalinta. Näissä opiskelun ja oppimisen sarka on käytännössä rajaton, koska vuokralaiset ovat ihmisiä. Jos juuri luuli oppineensa kaiken, vuokralaiseksi voi tulla työperäinen maahanmuuttaja filippiineiltä, joka ei vielä osaa Suomea. Kun vihdoin on saanut taidot kuntoon ja sopimuspohjat englanniksi, asuntoa voikin olla tarvitsemassa ukrainalainen, jolla ei ole henkilötunnusta eikä pankkitiliä eikä avokeittiö kelpaa, kun valurautapannulla käristäminen kuuluu ruokailurutiineihin.
Valokuvaaminen, ”annetaan vuokralle” -markkinointi, vuokrasopimusten laatiminen ja läpikäyminen, maksukyvyn arviointi, lemmikit, jämäkkä inhimillinen joustava toiminta, vuokrasopimuksen purkaminen ja häätö, vakuuden käsittely ja moni muu taito on tarpeen, mitä enemmän asuntoja omistaa ja mitä pidempään niitä vuokraa.
Verotus ja juridiikka. Tämä aihealue on monelle käytännön toimintaa hakevalle varmaan juuri sitä, mikä vähiten innostaa.
Asuntosijoittamisessa ja vuokraustoiminnassa suurin yksittäinen vuosittain takuuvarmasti toistuva kustannuserä on verot. Veroja pitää maksaa sääntöjen mukaisesti, joka edellyttää sääntöjen oppimista. Verojen määrää voi pienentää opiskelemalla kaikki verovähennysmahdollisuudet ja suunnittelemalla toimintaansa siten, että verojen maksu siirtyy mahdollisimman pitkälle tulevaisuuteen.
Yrityksen perustamisessa voi olla verotuksellistakin järkeä, mikäli asuntojen määrää aikoo kasvattaa kaksinumeroiseksi. Taas on paljon opiskeltavaa, koska yrityksen verotus poikkeaa oleellisesti yksityishenkilön vuokratulojen verotuksesta. Jos ei ypöyksin meinaa yrittää, pääsee opiskelemaan kaikkea henkilöstöhallinnosta prosessikehittämiseen. Lapselliselle yksinyrittäjälle voi prosessikuvauksiin perehtyminen olla tarpeen, jos tulee vakava paikka ja lapset ja puoliso eivät ole perillä toiminnan pyörittämisestä.
Vaikka ”hyväksy kaikki evästeet” -sopimuksia tekeekin liukuhihnalta lukematta, kauppakirjoja ja vuokrasopimuksia ei voi vastaavalla tekniikalla tehdä. Vuokraustoimintaa säätelee huoneenvuokralaki, jonka pykälät pitää ymmärtää tietääkseen, että sopimusvapaudelle on säädetty joitain rajoja.
Asuntosijoittaja tulee toimintansa kautta tekemään paljon muitakin sopimuksia, vaikkei välttämättä osaa mieltää tulonhankkimislainan dokumentteja tai remontin teettämistä sopimuksiksi.
Mieti omat pilarit ja rakenna elinikäinen opiskeluohjelma
Alun Ostan Asuntoja -kanavien julkaisujen määrä oli luonnollisesti oman hännän häpeilemätöntä ja hyödytöntä nostamista, kun edes hakukoneoptimointi ei kuulunut tuohon opintosuunnitelmaan.
Sillä oli kuitenkin tämän kirjoituksen kannalta oleellista sanomaa. Aloitin Ostan Asuntoja Blogin 2013 eli julkaisujen suuri määrä jakautuukin kymmenelle vuodelle. Sijoituskirjoja olen lukenut ennen kuin Amazon perustettiin. Olen nyt 56-vuotias ja luulen, että seuraavat 25 vuotta tulevat olemaan ihan hyviä sijoittajana. Moni lukijoista on varmasti minua ketterämpi oppimaan eli kiirellisyys ei ole oleellinen tekijä missään sijoittamisessa.
Tässä kirjoituksessa ei tarkoituksella ole mainittu yhtään kirjaa (pois lukien allaolevaa kaupallista tiedotetta, jonka diiliin johtaneesta tuotosta saan puolet). Näiden pilarien mieltäminen ja säätäminen itselle sopivaksi on helpompaa, kun huomiota ei vie kirja- ja muut opiskelulähdesuositukset. Niitä kyllä löytyy vuosikymmeniksi eteenpäin tämänkin Blogin uumenista.
Tämän kirjoituksen tarkoitus oli antaa viitekehys ajattelulle, miltä pohjalta opiskeltavaa materiaalia valitsee ja että valintaa tekee riittävän laajalla skaalalla, jotta saisi kokonaisvaltaisen asuntosijoittajan ja vuokranantajan oppikokonaisuuden itselleen luotua.
Harri Hurun ja Marko Kaarton asuntosijoituskirja ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” julkaistiin kesäkuussa 2021. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
”Erinomainen tietopaketti nopeuttamaan asuntosijoittajana vaurastumista! Koko prosessi avattiin perinpohjaisesti ja sitä havainnollistettiin hyvin konkreettisilla luvuilla ja esimerkeillä. Jos tavoittelet enemmän kuin yhtä sijoitusasuntoa, niin näillä opeilla nopeutat prosessia huomattavasti!” JOONATAN VOLTTI Sijoitusvalmentaja ja Airbnb-kirjailija.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?
Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.
Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?
Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.
Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus.
Mainitse ensimmäisen tilauksen yhteydessä ”Huru-ukko” ja saat 10 %:n alennuksen.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
“En henkilökohtaisesti pidä itseäni kovin kiinnostavana vieraana, kun mun asuntosalkussa on vasta 1,5 sijoitusasuntoa”. Näin Sofia Savimäki kuvasi itseään, kun vieraaksi pyytelin.
Introvertti jännittäjä Sofia Savimäki kertoi Osassa 1, miten toimistopäällikön hommaan valitsematta jääminen voi johtaa vuokravälittäjäksi asuntosijoittamisen pariin ja asuntosijoittajien kanssa työskentelyyn.
Tänään mukana verosuunnitteluvinkit, miten Sofia hyödyntää avopuolisonsa kanssa ensiasunnon ostajan etuja asuntosijoittamisen alun vauhdittajana.
Mukana myös yrityksen kautta asuntosijoittamisen ajatuksia.
Aikaisempia Sofian työkavereiden haastatteluja:
Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67
Välittävä asuntosijoittaja Marco Matrone Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #121
Asuntoja Pehtoroiva yrittäjä Miika Vuorensola is back – Ostan Asuntoja Podcast #149
Asuntopehtoorin blogista haastattelussa mainituista siirtosopimuksista. Myös toisesta blogista löytyy selitysdtä sille, mikä on svop.
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Mitä pitäisi omata, jos ostaa sijoitusasuntoa ilman omaa rahaa? – Tiistaiaudio #213
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2022 – Blogi #300
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2021 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #301
No vastaushan on tietysti toisten rahaa. Vakavasti ottaen, asia on tosiaan juuri noin, mutta toisilta ei rahaa tuosta vaan saa.
Jokaisessa onnistuneessa asuntosijotuksessa pitäisi olla mukana aikaa, osaamista ja rahaa. Nyt kysyjä haluaa pohdittavaksi aihetta, kun sitä rahaa ei ole, mutta aikaa ja kenties osaamista tai ainakin intoa oppia ja tehdä olisi sitäkin enemmän. Käyn läpi 4 erilaista keinoa, joiden avulla voisi päästä asuntosijoituskohteeseen kiinni ilman omaa rahaa tai muuta vakuutta kuin itse ostettava kohde.
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2022 – Blogi #300
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2021 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #301
Vuokrasi 300 asuntoa vuodessa Sofia Savimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #197
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Vuokranantajan nelikenttä – yrittäjä Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #185
Piristystä ja Joensuuta Satu Lukin Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #193
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Viime viikonloppuna päivitin ja julkaisin vuosittaisen Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2022 – Blogi #300 -kirjoituksen. Siinä käydään läpi kaikki yksityisen vuokranantajan ja asuntosijoittajan verotukseen liittyvät asiat ja miten ne veroilmoituksessa toimivat. Sieltä löytyy myös linkit verottajan ohjeisiin.
Tässä kirjoituksessa käyn läpi OmaVero -palvelun käyttöä vuokranantajan ja asuntosijoittajan veroilmoituksen tarkastamisessa, päivittämisessä ja keskeneräisenä tallentamisessa. Mikäli vielä et ole käyttänyt OmaVero -palvelua, kannattaa ehdottomasti ottaa hyppy ja siirtyä käyttämään sitä. Positiivisella ”minäkin pystyn” -asenteella onnistuu suurella todennäköisyydellä. Käyttäjien tyytyväisyys palveluun on korkea ja jo vuoden 2019 veroilmoituksen päivittämisessä käytettävyys ja helppous olivat hyvällä tasolla, joka on entisestään vain parantunut kahden vuoden aikana.
Tämä ohje on tehty tavallisia asuntosijoittajia ja vuokranantajia varten, joilla ei ole minkäänlaisia tietoteknisiä erityistaitoja. Mikäli osaa käyttää verkkopankkia, kaikki tässä mainitut asiat on täysin mahdollista oppia, mikäli haluaa tehostaa omaa ajankäyttöään. Mikäli olet tähän asti tehnyt kaiken veroilmoitukseen liittyvän paperilla ja kynällä ja myös vuokraustoimintaan liittyvä tieto on perinteisissä mapeissa, viimeistään nyt kannattaisi alkaa siirtymään käyttämään teknologiaa ja opettelemaan toiminnan tehostamista sitä apuna käyttäen.
Yhteen sijoitusasuntoon liittyvien tietojen syöttämiseen menee OmaVerossa noin minuutti, mikäli tiedot on säännöllisesti vähintään kuukausittain tarkistanut ja päivittänyt omaan asuntokohtaiseen seurantataulukkoonsa tai johonkin työkaluun, joita on yhä enemmän tarjolla.
Vastuullisuudesta puhutaan paljon, ja välillä puhe on aika vastuutonta. Vuokranantaja voi tehdä yhden vastuullisuusteon siirtymällä OmaVeron käyttäjäksi. Ottamalla käyttöön Suomi.fi-viestit, saa viestin, kun ennakkoveropäätös on OmaVerossa ja pääsee muutenkin eroon kaikesta verotukseen liittyvästä paperipostista ja sen tulostamisen, lähettämisen, kuljettamisen ja jätepaperikäsittelyn ympäristöhaitoista.
Harri Hurun ja Marko Kaarton asuntosijoituskirja ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” julkaistiin kesäkuussa 2021. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
”Erinomainen tietopaketti nopeuttamaan asuntosijoittajana vaurastumista! Koko prosessi avattiin perinpohjaisesti ja sitä havainnollistettiin hyvin konkreettisilla luvuilla ja esimerkeillä. Jos tavoittelet enemmän kuin yhtä sijoitusasuntoa, niin näillä opeilla nopeutat prosessia huomattavasti!” JOONATAN VOLTTI Sijoitusvalmentaja ja Airbnb-kirjailija.
Yleistä
Tätä päivitettäessä kaikkien esitäytetyt veroilmoitukset ovat OmaVerossa. ”Huhtikuun alkuun mennessä” -aikataululupaus toteutui konkreettisesti 1.4.2022. Postitse ne ovat perillä viimeistään huhtikuun lopussa eli OmaVeron käyttäjä saa paljon enemmän tarkistus- ja täydennysaikaa kuin paperiversiolla jatkava eikä tarvitse jännittää, mihin posti eksyy matkalla. Tässä kirjoituksessa ei viitata paperiversioon tai -lomakkeisiin millään tavalla.
Esitäytettyä veroilmoitusta voi katsella sekä tietokoneen ja tabletin selaimessa että PDF-muodossa paperille tulostamatta. Sen voi tallettaa PDF-muotoon pilvipalveluun, jolloin sitä voi tarkastella ajasta ja paikasta riippumatta millä tahansa päätelaitteella käyttöjärjestelmästä riippumatta.
OmaVeroon kirjaudutaan verkkopankkitunnusten avulla tunnistautuen. Kirjautumisen jälkeen etusivulla näkyy jokaiselle oma päivämäärä, mihin mennessä korjaukset on oltava tehtynä. Vaihtoehtoiset päivät ovat 10.5., 17.5. ja 24.5.2022. Hyvin perusteluin voi hakea ja saada lisäaikaa ja hakemuksenkin voi tehdä OmaVerossa.
Ohjeet täydentämiseen ja muokkaamiseen löytyvät osoitteesta vero.fi/veroilmoitus. Ohjeet ovat hyvät ja selkeät. Yllä oleva ohjekuva löytyy edellisestä linkistä. Mikäli et ymmärrä jotain asiaa tämän kirjoituksen jälkeen, lue linkin takaa löytyviä ohjeita rauhallisesti. Säästät aikaa ja energiaa ja pysyt paremmalla tuulella. Kun olet kirjautunut palveluun, sen sisältä löytyy joka kohdasta alla olevia laatikoita, joista klikkaamalla aukeaa lisäohjeita tarjoava luukku.
Tarkista ensin asuntosijoittajan taustatiedot ja lisää varallisuustiedot (vaihe 1)
Esitäytetty veroilmoitus on jaettu 5 vaiheeseen, joista ensimmäinen on ”Taustatiedot”. Tästä kohdasta löytyy varallisuustiedot, jonka alta löytyy kaikki asuntosijoittajan vuoden 2021 lopussa verohallinnon tiedossa olleet omistukset, joita voivat olla asunto-osakeyhtiöiden osakkeet, kiinteistöt ja sijoitusyhtiön osakkeet.
Tarkista nämä tiedot. Sieltä pitäisi löytyä oikea määrä asunto-osakeyhtiöiden osakkeita Y-tunnuksineen. Mikäli olet hankkinut uuden omistusasunnon asunto-osakeyhtiöstä verovuoden 2021 lopulla, joka ei vielä listassa näy, se lisätään tässä vaiheessa ”Lisää uusi varallisuustieto” -painikkeen kautta.
Kiinteistövarallisuuden lisäykset ja muutokset ilmoitetaan kiinteistöveroilmoituksessa.
Omistamaani yritystä ei vuonna 2021 varallisuudessa näkynyt, vaikka sen aikaisempien vuosien veroilmoituksiin olin lisännyt, joten pikaisesti lisäsin sen tiedot kohdassa “Muu varallisuus”. Siellä ei ole mitään määrämuotoisia kenttiä, johon esimerkiksi yrityksen nimen ja Y-tunnuksen voisi syöttää eli, kuten vuosi sitten arvelin, sama tieto pitää syöttää taas uudestaan.
Mikäli täydensit tai muutit tietoa, sen voi tallentaa ”Tallenna keskeneräisenä” painikkeella, joka löytyy jokaisen vaiheen alalaidasta. Täydentämistä voi jatkaa heti tai myöhemmin. Mikäli käytät läppäriä ilman virtalähdettä, käy tallentamassa työsi toistuvasti, koska OmaVero ei tee jatkuvia taustatallennuksia. Myös internet-reitittimet tekevät välillä päivityksiä, joka katkaisee internetyhteyden, jolloin tehty työ menetetään. ”Edellinen”- tai ”Seuraava” -painikkeiden avulla veroilmoituksessa liikkuminen ei tee tallennuksia, muttei myöskään kadota tallentamatonta tietoa.
Oheisessa kuvakaappauksessa on tärkeää tietoa sellaisille, jotka täydentävät tietoja useamman istunnon aikana ja joiden täydennysaikaikkuna saatta olla yli 2 viikkoa ja väliin saattaa tulla 2 viikon jakso, ettei tee täydennyksiä. Varmistuksena kannattaa täydennyssession päätteeksi käydä lähettämässä veroilmoitus. Näitä ”lähetyksiä” voi siis tehdä useamman kerran ja lähetettyjä tietoja voi myös korjata määräpäivään asti.
”Taustatiedot” -tarkastus- ja täydennysvaiheen jälkeen lähdetään tekemään normaalia asuntosijoittajan veroilmoitusrutiinia.
Esitäytetyt tulot ja vähennykset – vuokratulot ja tappiot (vaihe 2, Tulot)
Vaiheessa 2 ilmoitetaan vuokratulot ja -tappiot.
Jos olet ilmoittanut vuokratuloja aiemmin veroilmoituksessasi, ne näkyvät tässä vaiheessa valmiina asunnon tietojen sekä vuokratulojen ja kulujen osalta. Myös verovuoden 2021 lopulla ostetut sijoitusasunnot, joista on tehty varainsiirtoveroilmoitus netissä, pitäisi näkyä tässä. Mikäli on vuoden 2021 aikana käynyt päivittämässä vuokralaistietoja, vuokratuloja ja -kuluja, tältä osin myös vuokralaistiedot näkyvät valmiina.
Tässä vaiheessa voit korjata tietoja tai ilmoittaa uusia vuokratuloja. Seuraavaksi ilmoitetaan vuokralaisen tai vuokralaisten tiedot. Vuokralaisesta kysytään henkilötunnus tai Y-tunnus, mikäli kyseessä on yritys, mutta tämä ei ole pakollinen tieto. Johtavan veroasiantuntijan palaute tähän kohtaan 5.5.2019: ”Vuokralaisen henkilötunnusta kysytään verovalvonnallisista syistä eli voi olla tilanteita, joissa vuokralainen täytyy tunnistaa ja henkilötunnus/y-tunnus on paras tunniste. Se ei toistaiseksi ole pakollinen tieto. Jos vuokralaisen henkilötunnus jossakin vaiheessa muuttuu pakolliseksi tiedoksi, siitä tiedotetaan”.
Jos kohteessa on ollut useita lyhytaikaisia vuokralaisia, merkitään Nimi-sarakkeeseen ”Useita vuokralaisia”. Nimet on löydyttävä omista muistiinpanoista, jotta ne voi pyydettäessä kertoa verottajalle. Itse suosittelen vuokraseurantataulukoiden, tietoturvalainsäädäntöä noudattaen, päivittämistä siten, että niissä on henkilötunnus tai vuokralaisyrityksen Y-tunnus valmiina vuokralaisen nimen ja vuokra-ajan lisäksi, jotta se on jatkossa tarvittaessa helppo täyttää tai kysyttäessä verottajalle toimittaa. Kun ensimmäisen vuokralaisen nimen on syöttänyt, tabulaattorin tai enterin painalluksella tulee vuokra-ajan alkamis- ja päättymispäivien oletusarvoiksi koko vuosi. Mikäli vuokralainen on vaihtunut kalenterivuoden aikana, ilmoitetaan jokaisen vuokralaisen nimi ja vuokra-aika erikseen.
Vuokrauksen tulot ja kulut ilmoitetaan asuntokohtaisesti. Vuokratulo ja maksetut vastikkeet ja vesimaksut ilmoitetaan könttäsummina koko vuoden osalta. Myös muut vuokratuloon kohdistuvat kulut ilmoitetaan könttäsummana eikä niitä voi eritellä veroilmoitukseen. Näiden kulujen syntymiseen liittyvät muistiinpanot – minulla asuntokohtainen taulukko – ja kuitit – minulla skannattuna Evernotessa asuntokohtaiseen kansioon – säilytetään, jotta ne voi pyydettäessä perustella ja toimittaa verottajalle. Säilytysaika on 6 vuotta. Tulonhankkimislainojen korot ovat poikkeus eikä niitä ilmoiteta asuntokohtaisesti.
Pääomavastike, joka on luettu taloyhtiön kirjanpidossa tuloksi eli on ns. ”tuloutettu”, voidaan vähentää vuokratulosta. Pääomavastike voi olla myös rahastoitu, jolloin sitä ei voi vähentää vuokratulosta. Vuokranantajan pitää itse tietää, onko pääomavastike (korjausvastike, rahoitusvastike) tuloutettu. Mikäli tätä ei tiedä, tiedon antaa isännöitsijä.
Jos omistaa vain osan vuokratusta kohteesta, ilmoitetaan pelkästään oma osuus vuokratuloista ja niihin kohdistuvista kuluista. Sillä ei ole mekrityystä, kuka on kulun maksanut, vaan ne ilmoitetaan omistusten suhteessa.
Pieni tehostamisvinkki: Omissa asuntokohtaisissa seurantataulukoissani on vuokrasuhteiden alkamis- ja päättymispäivämäärät ja vuokralaisten nimet valmiina eli OmaVerossa täyttäminen käy nopeasti niistä kopioimalla. Pariskunnan ollessa vuokralaisena, ensimmäisen kentän voi kopioida vasemmassa reunassa olevan toiminnon avulla (2 pientä päällekkäistä neliötä), mikä säästää aikaa. Vuokratulojen, vastikkeiden ja muiden kulujen ilmoittaminen onnistuu “copy paste” -toiminnoilla nopeasti omista taulukoista. Pieni bugi, joka haittaa useamman sijoitusasunnon omistajaa: Ainakin minulla osakehuoneistojen järjestys muuttui satunnaisesti sen jälkeen, kun olin tallentanut tiedot. Esimerkiksi toisena listalla ollut huoneisto siirtyi täydennyksen jälkeen listalla sijalle 9 ja niin edelleen. Pieni manuaalinen kirjanpito sivussa oli tarpeellinen, jotta pystyin etenemään tehokkaasti enkä availlut uudestaan jo täydennettyjä kohteita. Kun asunnot listataan pelkästään asunto-osakeyhtiön nimen mukaan, useamman asunnon samasta talosta omistava joutuu näitä klikkauksia tekemään.
HUOM! OmaVero ei tee jatkuvia automaattisia taustatallennuksia. Jokaisen asunnon tietojen syöttämisen jälkeen kannattaa painaa ”tallenna keskeneräisenä” -painiketta, jolloin tehty täydennystyö tallentuu.
Mikäli on jo saanut vuokratuloja, mutta uusi sijoitusasunto ei vielä ole verottajan tiedossa (se on hankittu ja/tai siinä on aloitettu vuokraustoiminta ja/tai se on otettu vuokraustoiminnan käyttöön 2021 aikana), ilmoitetaan sen tiedot vaiheessa 2 ”Lisää uusi vuokratulo” -painikkeen kautta. Asunto-osakeyhtiön nimi ja Y-tunnus ovat kysyttävien tietojen joukossa, joten ne kannattaa varata valmiiksi käsille. Sekä asunto-osakeyhtiön nimi että Y-tunnus on merkitty pakollisiksi tiedoiksi, mutta vain toinen riittää. Kun on kirjoittanut esimerkiksi asunto-osakeyhtiön nimen, Y-tunnukselle varattu kenttä muuttuu ei-pakolliseksi.
Verottajan omilta sivuilta löytyy selkeät ”Ilmoita vuokratulot veroilmoituksessa” -ohjeet kuvakaappauksineen.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Asuntosalkunrakentaja.fi Blogissa: Sijoitusasunto Helsingistä vuonna 2022 – Kannattaako?
Flippaus, pito, flippaus, pito Topias “Me” Tervasmäki – Ostan Asuntoja Podcast #179
Esitäytetyt tulot ja vähennykset – Luovutusvoitot (vaihe 2, Tulot)
Joskus oman kotina olleen , mutta vuokraustoiminnan käyttöön otetun sijoitusasunnon voi myydä verovapaasti, jos molemmat seuraavista ehdoista täyttyy samanaikaisesti:
- on omistanut asunnon vähintään 2 vuotta
- on asunut asunnossa yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta
Muissa tapauksissa myynnistä saatu voitto verotetaan pääomatulona ja tappion voi vähentää ensisijaisesti kyseisen verovuoden luovutusvoitoista. ”Asunnon myynti” -ohjeesta löytyy lisää tietoa eri tilanteista.
Mikäli asuntosijoittaja myy sijoitusasuntonsa, tiedot luovutuksesta ilmoitetaan tässä kohtaa OmaVerossa. Vuokranantajille teroitetaan toistuvasti, milloin pääomavastikkeita ja asuntoremonttien kustannuksia voi vähentää vuokratuloista. Nyt pitäisi olla tallella ne tiedot, joita ei saanut vähentää vuokratuloista, jotta ne voi lisätä hankintahintaan tai vähentää kuluna myyntivaiheessa:
- hankintahinta
- omistusaikana maksetut rahastoidut taloyhtiölainaosuudet
- ennen vuokraustoiminnan käytön alkamista tehdyn remontin kustannukset, joita ei voinut vähentää vuokratulosta
- perusparannusmenot
- muut hankintaan ja myymiseen liittyneet menot, kuten varainsiirtovero, välittäjän palkkio ja matkakulut
Moni ”osta ja pidä” -asuntosijoittaja suunnittelee pitävänsä asunnon vuokraustoiminnan käytössä ikuisesti ja ajattelee vain kasvattavansa sijoitusasuntosalkkuaan. Siksi olisi erityisen tärkeää tallentaa nämä tiedot, jos kuitenkin 15 vuoden päästä päättäisi myydä sijoitusasuntonsa.
Esitäytetyt tulot ja vähennykset – Velan korot (vaihe 2, Vähennykset)
Asuntosijoittajan veroilmoituksen yksi vuosittainen tärkeä tarkastustehtävä on ”tulonhankkimisvelka vs. muu velka” -tarkastus. Minulla oli vuonna 2019 esitäytetyssä veroilmoituksessa 2 uutta tulonhankkimislainaa, jotka oli “muun velan korot” -kategoriassa vuokratuloista koroiltaan vähennyskelvottomina. Vuoden 2019 veroilmoituksessa muutin nämä tulonhankkimisvelaksi, tarkistin muutoksen onnistumisen 2019 verotuspäätöksessä ja nämä velat olivat nyt valmiiksi “tulonhankkimisvelan korot” -kategoriassa vuokratuloista vähennyskelpoisena. Tämä tarkistusvaihe osoitti saman vuoden 2020 esitäytetyssä veroilmoituksessani eli vuonna 2020 otettu 1 uusi pankkivelka oli “muu velka” -kategoriassa. Ja taas 2021 uusi tulonhankkimisvelka oli ”muu velka” -kategoriassa.
Tämän muutoksen voi tehdä itse ja se pitää tehdä itse, jos haluaa hyödyntää korkojen verovähennysmahdollisuuden vuokratuloista. Älä kiukuttele pankin lainavirkailijallesi asiasta, jolle hän ei voi mitään.
Kun käyt lainat läpi, jokaisen lainan lopussa on uusi ”Anna lisätietoja tulonhankkimisvelan käyttötarkoituksesta” -laatikko, joka aikaisemmin piti täyttää päästäkseen eteenpäin. Tällä kertaa eteenpäin pääsi tätä tyhjää kenttää täyttämättä. Olin aikaisempina vuosina jokaisen tulonhankkimislainan yhteyteen jo kirjoittanut ”asuntosijoitus- ja vuokraustoiminta”, joka kattaa esimerkiksi uuden sijoitusasunnon hankinnan, asuntoremontin ja taloyhtiölainan kertasuorituksen rahoittamistarpeet. Nyt lisäsin tämän tiedon ainoastaan siihen yhteen uuteen ”muu laina” -kategoriassa olleeseen lainaan, jonka muutin tulonhankkimislainaksi.
Mikäli verottaja haluaa lisätietoja, tämä tulee niitä kysymään eli lainojen käyttötarkoituksista kannattaa pitää muistiinpanoja. Mikäli tulonhankkimisvelat ovat yksiselitteisesti sijoitusasuntokohtaisia, kannattaa kenttään kirjoittaa esimerkiksi ”sijoitusasunnon osto Riskitie 1 A 1, As Oy Altistunut”. Kun/jos jossain vaiheessa kaikki vakuudet menevät yhteen nippuun ja jälleenrahoitus astuu kuvaan, silloin velan kohdentaminen ei ole enää näin yksiselitteistä.
Mikäli on laittanut omistusasunnon vuokraustoiminnan käyttöön kesken kalenterivuoden, asuntoon kohdistuva omistusasuntolaina muuttuu vuokrasopimuksen alkamispäivästä alkaen tulonhankkimislainaksi, jonka korot voi vähentää vuokratuloista samasta päivästä alkaen. Jos oma koti on otettu vuokraustoiminnan käyttöön 1.5.2021, 33,33% velasta kohdistuu omistuasuntolainaksi ja 66,66% tulonhankkimislainaksi. Tammi-huhtikuun korot eivät ole vuokratuloista verovähennyskelpoisia, mutta touko-joulukuun korot ovat.
Mikäli asunto jää pysyvästi vuokraustoiminnan käyttöön, vuoden 2022 verotuksessa pitää muistaa käydä tekemässä muutokset siten, että velka kohdistuu 100 % tulonhankkimislainaksi. Mikäli teit vastaavan osittaisjaon 2020 veroilmoituksessa, käy nyt tekemässä sama muutos. ”Anna lisätietoja tulonhankkimisvelan käyttötarkoituksesta” -kenttään voi selittää päivämäärät ja muutoksen syyn.
Minulla on ollut korollista myyjän myöntämää rahoitusta, joka täytyy joka vuosi manuaalisesti lisätä uudestaan.
Kun itse lisää velan, on velan tunnus pakollinen tieto. Koska meillä ei mitään tunnusta myyjän kanssa velalle ollut määritelty, lisäsin siihen numeron “1”, koska tämä on ensimmäinen korollinen myyjän myöntämä tulonhankkimisvelkani ja niin edelleen.
Minulla oli myös korottomia myyjän myöntämiä tulonhankkimisvelkoja, mutta niitä ei tarvitse ilmoittaa.
HUOM! OmaVero ei tee jatkuvia automaattisia taustatallennuksia. Jokaisen tiedon täydentämisen tai muuttamisen jälkeen kannattaa painaa ”tallenna keskeneräisenä” -painiketta, jolloin tehty täydennystyö tallentuu.
Muut tulot – luovutusvoitot ja muut pääomatulot (vaihe 3)
Asuntosijoittajan kannalta tästä kohtaa löytyy muut pääomatulot, joita voivat olla
- Luovutusvoitot; sijoitusasunnon myynnistä aiheutunut voitto tai tappio*
- Muut pääomatulot; korkotulot yksityisesti annetuista lainoista (jos olet myöntänyt korollista myyjän rahoitusta ostajalle myydessäsi sijoitusasuntoa)
* Vuoden 2021 aikana myin yhden autohalliosakkeen. Aikaisempina OmaVeron käyttövuosina en ole myynyt yhtään asuntoa. Vuoden 2020 OmaVerossa minulla näkyi tässä vaiheessa 3 Kyllä/Ei -valikko luovutusvoitoille. En ole varma, olisiko näkymä yhä sama, mikäli en olisi myynyt mitään. Oletusarvoisesti voisi siis olla niin, että jos on esimerkiksi marraskuussa 2021 hankkinut ensimmäisen sijoitusasunnon ja saanut siitä vuokratuloa joulukuussa 2021 tai on joulukuussa 2021 myynyt vuoden ainoan sijoitusasunnon, tässä vaiheessa 3 pitää esitäytettyyn veroilmoitukseen korjata tieto kyseisessä kohdassa valitsemalla ”Kyllä”, jonka jälkeen palataan vaiheeseen 2 ilmoittamaan vuokratulot tai luovutusvoitot.
Muut vähennykset – muut pääomatuloista tehtävät vähennykset (vaihe 4)
Vaiheen 4 ”Muut vähennykset” valikoista löytyy ”Muut pääomatuloista tehtävät vähennykset” -kohta, johon syötetään verovuodesta 2018 alkaen vain yksi kokonaissummaluku. Muista kuitenkin säilyttää könttäsumman takana olevat erittelyt, koska niitä voidaan kysyä siinä vaiheessa, kun verottaja käsittelee veroilmoituksella annettuja tietoja.
Sen jälkeen on kohta “Selvitys vähennettävistä menoista” laatikko, johon selvitys tulee kirjoittaa. Johtavan veroasiantuntijan palaute tähän kohtaan 5.5.2019: ”Jos vuokraustoiminta on laajaa, tuohon kohtaan voi merkitä koko vuokraustoiminnan yhteisiä menoja, joita on hankala kohdistaa mihinkään tiettyyn huoneistoon. Sellaisessa tapauksessa ”selvitys vähennettävistä menoista” -kenttään voisi kirjoittaa vaikka vain ”vuokraustoiminnan yhteiset menot”. Jos näistä tarvitaan verotusvaiheessa tarkempia tietoja tai erittelyä, sitä pyydetään samaan tapaan kuin asuntoihin kohdistettavista muista kuluista”.
Koska minulla on toiminnan laajuudesta johtuen suhteellisen korkeat “muut pääomatuloista tehtävät vähennykset”, ilmoitin selvityskenttään lisäperusteluja noin 300 sanan mittaisella tekstillä, joka minulla on tallella aikaisemmilta vuosilta ja jota tarvittaessa päivitän ja muokkaan. Tekstin loppuun lisäsin 5 suurinta yksittäistä kulua (esimerkiksi työhuonevähennys, uuden tai järjestellyn tulonhankkimislainan toimitusmaksut, Suomen Vuokrantajien jäsenmaksu) selityksineen. Tästä tuli yhteensä noin 350 sanan teksti, jonka kopioin selvityskenttään.
Mitä paremmin perustelee tietyn kulun liittymisen asuntosijoitus- ja vuokraustoiminnan kautta pääomatulojen hankkimiseen, sitä todennäköisemmin verottaja ne myös hyväksyy erillistä selvitystä pyytämättä. Lisäajatuksia siitä, mitä vähennyksiin voisi kuulua, löytyy Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2022 – Blogi #300 -kirjoituksesta.
Pieni tehostamisvinkki: Asuntosijoitus- ja vuokraustoiminnan ollessa pitkäjänteistä, tämä selvitysteksti pysyy pääosin samana vuodesta toiseen. Tallenna tämä selvitysteksti erilliseen tiedostoon ja päivitä sitä tarvittaessa vuodesta toiseen veroilmoitusta tehdessäsi. Kopioi teksti selvityskenttään.
HUOM! OmaVero ei tee jatkuvia automaattisia taustatallennuksia. Jokaisen tiedon täydentämisen tai muuttamisen jälkeen kannattaa painaa ”tallenna keskeneräisenä” -painiketta, jolloin tehty täydennystyö tallentuu.
Muut vähennykset – alijäämähyvityksen lapsikorotus ja siirto puolisolle (vaihe 4)
Asuntosijoittaja voi saada alijäämähyvitystä, jos pääomatuloista tehtävät vähennykset ovat suuremmat kuin pääomatulot. Alijäämähyvitys on vähennys, jonka Verottaja tekee automaattisesti ansiotulojen verosta. Alijäämähyvityksen lapsikorotusta ja/tai siirtoa puolisolle verottaja EI tee automaattisesti, vaan sitä/näitä pitää vaatia vaiheessa ”Muut vähennykset”. Valitse ”Kyllä” -kohdassa ”Alijäämähyvityksen lapsikorotus ja siirto puolisolle”, jossa ilmoitetaan alaikäisten lasten määrä ja/tai valitaan siirto puolisolle.
Moni aloitteleva tai verosuunnitteluopiskelun laiminlyönyt asuntosijoittaja voi tietoisesti välttää isojen asuntoremonttien tekemistä luullen, että vuokratulot eivät millään riitä kattamaan vuosikorjauskustannuksia ja täten verovähennykset jäävät hyödyntämättä. Pienellä opiskeluvaivalla huomaa, että luulo on väärä, ja remontin kustannuksiin löytyy useampia vähennyskeinoja kuluvan ja tulevien vuosien verotuksessa, vaikka juuri kustannusten syntymisvuonna ei pääomatuloja olisikaan vastaavaa määrää.
Tallennustavat – Esikatsele ja lähetä (vaihe 5)
Valtaosa asuntosijoittajista ja vuokranantajista ei tee muutoksia yhdellä istuntokerralla. Tietoja voi lisätä ja korjata useita kertoja aina veroilmoituksen määräpäivään asti. Tallennusvaihtoehtoja on kaksi.
Ensimmäinen vaihtoehto on yllä jo useamman kerran mainittu ”tallenna keskeneräisenä” -toiminto. Näin tallennetut tiedot säilyvät 2 viikkoa. Jos palaa vaikka 3 päivän kuluttua jatkamaan täydentämistä ja taas käyttää ”tallenna keskeneräisenä” -toimintoa, tämä tallennus aloittaa uuden 2 viikon jakson. Muista lopuksi ”lähettää” veroilmoitus viimeistään määräpäivänä, jotta tiedot välittyvät Verohallinnolle.
Toinen vaihtoehto on ”lähettää” veroilmoitus aina, kun on lisännyt tai korjannut tietoja. Kun tiedot on täydennetty, muokattu ja tarkistettu kokonaisuudessaan, sitten valitaan ”lähetä”. Jos haluaa muuttaa tietoja tai ilmoittaa niitä lisää, avataan veroilmoitus uudelleen täydennettäväksi.
Aina kun on ”tallentamalla keskeneräisenä” tai ”lähettämällä” ilmoittanut tietoja tuloista ja vähennyksistä, ne näkyvät esitäytettyinä tietoina välittömästi, vaikka kirjautuisi OmaVerosta ulos ja heti uudestaan sisään.
Itse käytän ”tallenna keskeneräisenä” -toimintoa istunnon sisällä jokaisen asuntokohtaisen tiedon syöttämisen jälkeen akun loppumisen, sähkökatkon tai internetyhteyden katkeamisen varalta. Istunnon päätteeksi tallennan sen päivän työn ”lähetä” -toiminnolla. Tämä varmuuden vuoksi, jos sattuisi huomaamatta käymään niin, etten jatkakaan täydentämistä 2 seuraavan viikon aikana ollenkaan, jolloin menetän tehdyn työn.
Yhteenveto ja lisätietoa
3.4.2022 palautteeni OmaVero Palveluomistajalle: ”Verovuosien 2018, 2019 ja 2020 Ostan Asuntoja Blogissa mainitut käytettävyyspalautteet on huomioitu ja palveluun on tehty jatkuvia parannuksia. Koko prosessi vaiheesta 1 vaiheeseen 5 etenee nyt johdonmukaisesti. Oikean reunan ”Yhteenveto” -palkki toimii hienosti ja ohjeet on helposti käsillä. Erityisen hienoa on, että nyt käytössä on toiminnallisuus, jonka avulla tietoja ja ennakoita voi päivittää kuluvan toimintavuoden aikana. Vuosittain olen myös saanut selvityspyyntöjä OmaVeroon, niistä ilmoitukset Suomi.fi -viesteihin ja niihin vastaaminen on ollut helppoa OmaVeron kautta ja käsittelyajat ovat olleet nopeita. Ja kaikki toimii paperittomasti. Suurkiitokset taas koko OmaVero -tiimille”.
Mikäli lukijana löydät ohjeista virheitä tai parannettavaa, ole yhteydessä ja korjaan ja täydennän kirjoitusta mielelläni.
Mikäli tästä oli hyötyä, pistä kirjoitus rohkeasti jakoon omaan verkostoosi ja sosiaaliseen mediaan, jotta mahdollisimman moni hyötyisi siitä.
Ostan Asuntoja Blogi: Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2022 – Blogi #300
Suomen Vuokranantajat järjesti jäsenilleen ”Vuokratulojen verotus” -webinaarin 9.3.2022, jonka tallenne ja aineisto löytyvät jäsensivuilta kohdasta ”Koulutusmateriaalit” => ”Webinaarit”.
Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:
Vuokrasi 300 asuntoa vuodessa Sofia Savimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #197
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Miksi vanhassa talossa on uusi taloyhtiölaina? – Tiistaiaudio #212
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Mihin olen sijoittanut viimeisen vuoden aikana? – Top 5 – Blogi #297
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2022 – Blogi #300
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
“En henkilökohtaisesti pidä itseäni kovin kiinnostavana vieraana, kun mun asuntosalkussa on vasta 1,5 sijoitusasuntoa”. Näin Sofia Savimäki kuvasi itseään, kun vieraaksi pyytelin.
Introvertti jännittäjä Sofia Savimäki kertoo, miten toimistopäällikön hommaan valitsematta jääminen voi johtaa vuokravälittäjäksi asuntosijoittamisen pariin ja asuntosijoittajien kanssa työskentelyyn.
Vuokrasi 300 asuntoa vuodessa Sofia Savimäki Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #198
Aikaisempia Sofian työkavereiden haastatteluja:
Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67
Välittävä asuntosijoittaja Marco Matrone Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #121
Asuntoja Pehtoroiva yrittäjä Miika Vuorensola is back – Ostan Asuntoja Podcast #149
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa.
Asuntosalkunrakentaja.fi Blogissa: Sijoitusasunto Helsingistä vuonna 2022 – Kannattaako?
Flippaus, pito, flippaus, pito Topias “Me” Tervasmäki – Ostan Asuntoja Podcast #179
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.
Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.
Miksi vanhassa talossa on uusi taloyhtiölaina? – Tiistaiaudio #212
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2022 – Blogi #300
Sain tällaisen kysymyksen, johon esitän pari ylätason perustelua, miksi näin on toimittu ja jatkossakin toivottavasti kannustetaan toimimaan: ”Olen törmännyt muutamiin taloyhtiöihin, joissa vanhaan taloon on perustettu uusi yhtiö, jolloin taloyhtiöllä on yhtiölainaa sen perustamisesta. Eli yhtiö on uudempi kuin varsinainen rakennus. Olisi kiva kuulla pohdintoja, miksi näin tehdään?”
Samalla kuulutus podcastvieraaksi sellaiselle henkilölle, joka juridisesti ja verotuksellisesti ymmärtäisi asiaa perusteellisemmin ja osaisi keroa ja vastata kysymyksiin tavalla, jota tavallinen vuokranantaja ja asuntosijoittaja ymmärtää.
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2022 – Blogi #300
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Näin ostat sijoitusasunnon Sijoitusasunnot.com:lta
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
