Asuntosijoittajan opintosuunnitelma – Blogi #302
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2022 – Blogi #300
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2021 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #301
Kun päivitin asuntosijoittajan verotus -kirjoitusta, huomasin painaneeni 300 kertaa ”julkaise” -näppäintä Ostan Asuntoja Blogin puolella.
Tiistain Ostan Asuntoja YouTube-videoita, joista sittemmin on kaikkien ihailijoiden toivomusten mukaisesti poistettu mun puhuvan pään kuvaformaatti ja siirrytty Ostan Asuntoja Tiistaiaudio -formaattiin, on ilmestynyt yli 200 kertaa.
Ostan Asuntoja Podcastin puolella tulee kohta 200 enteriä täyteen. Olen julkaissut yhteensä yli 700 kertaa asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan liittyvää sisältöä, joka kaikki löytyy ostanasuntoja.com -sivuston kautta.
Näistä Blogin ja YouTube-/Tiistaiaudio -formaattien kautta on lähtenyt yli 500 julkaisua, jotka kaikki enemmän tai vähemmän liittyvät omiin asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan opintoihin. Kun tuottaa sisältöä, joutuu pohtimaan ja opiskelemaan, jolloin oppii itse paremmin.
Virtuaalisisustanut rentel.fi/virtuaalisisustus/
Joidenkin tietolähteiden mukaan ”asuntosijoittaja rikastuu asumistuilla”, mutta itse en ole tätä keinoa vielä löytänyt, vaikka olenkin opiskellut asuntosijoittamista aika paljon. Muita kohtalontovereita varten ajattelin julkaista 10 kohdan perustan, jolle oma asuntosijoittajan ja vuokranantajan yhä jatkuva opintokokonaisuuteni on rakentunut.
10 pilarin opintosuunnitelma
Ikuisena opiskelijana tulee haasteeksi se, minkä kirjan seuraavaksi ottaisi opiskelun alle. Välillä luettavana ja/tai kuunneltavana on viisikin kirjaa samanaikaisesti. Niistä ja samanaikaisesti kuuntelun alla olevista podcasteista ja luetuista muiden blogikirjoituksista tulee viikossa 5 uutta kiinnostavaa kirjaa vastaan. Näin lista kasvaa ja kasvaa, jolloin opiskelun tavoitteen saavuttaminen voi hämärtyä.
Nämä 10 pilaria ovat sellaisia, joiden vahvistamista asuntosijoittamisesta kiinnostuneen ikuisen opiskelijan kannattaisi, minun mielestäni, vahvistaa tasapuolisesti keskipitkällä ja pitkällä aikajänteellä. Lyhyellä aikajänteellä joku pilari voi saada perustellustikin korkeamman painoarvon.
Makrotalouden perusteet. Asuntosijoittaminen on paikallista toimintaa ja makrotalousasiat tuntuvat olevan kaukana avaruudessa siltä omalta postinumeroalueelta katsottuna.
Vielä pari vuotta sitten sai aika rauhassa teorisoida inflaatiosta eikä juuri kiinnostuneita tahtonut löytää. Nyt kuluttajahintojen noustessa hurjaa vauhtia yhä useampi pohtii, mitä tapahtuu käteispuskurien ostovoimalle pankkitilillä.
Asuuntosijoittajan ja vuokranantajan tulisi ymmärtää perusteet, mitä tarkoittaa inflaatio, deflaatio tai stagflaatio. Kun puhutaan reaaliomaisuudesta (real estate) perinteisenä suojana inflaatiota vastaan, jollain tavalla pitäisi pystyä ymmärtämään asiaa vähän syvällisemmin. Keskuspankeille ja hallituksille deflaatio on pelottava ajatus ja olisi hyvä ymmärtää, miksi näin on, kun samalla itse tuskailee hintojen nousun kanssa.
Sijoittajan omaisuuslajit ja hajauttaminen. ”Keskitä kaikki munat yhteen koriin ja vahdi sitä koria tosi tarkasti” antaa liian kärjistetyn kuvan siitä, että asuntosijoittajan kaikki riskit tulisi keskittää asuntoihin.
Jos 70 % sijoitettavasta varallisuudesta on sijoitusasunnoissa Suomessa, noudattaa jo todella voimakkaasti tätä keskittämisen periaatetta. Loput 30 % pitäisi olla hajautettuna omaisuuslajeihin, jotka suojaavat tätä 70 %:n keskittymää. Tämä tarkoittaa ”korin tarkkaa vahtimista”.
Tämän toisen pilarin opintoihin kuuluu perusosaamisen hankinta bondeista eli velkakirjoista, osakkeista, etf:stä, rahastoista, raaka-aineista, kullasta, muista jalometalleista, bitcoinista, muista kryptoista… taiteesta, kelloista.
Tästä ei kannata kenenkään närkästyä. Kyse voi olla pelkästään siitä, että hankkii perusymmärryksen, säilyykö ostovoima 500 euron kellossa ja grafiikassa vai ei. Onko eri kryptoja 1 000 vai 10 000 ja kuinka hyviä sijoituksia ne ovat olleet.
Itsensä kehittäminen. Oman kokemukseni mukaan verkostossani on vuosien aikana lisääntynyt ymmärrys siitä, kuinka tärkeää itsensä jakuva kehittäminen on sijoittamisessa, tai missä tahansa muussa arjen tekemisessä, pärjäämiseksi.
Ikuisen oppimisen tärkeyden ymmärtämisen rinnalle yhä useampi on ottanut liikunnan, terveellisen ravinnon, mielen huoltamisen ja riittävän yöunen. Näiden tekijöiden päivittäinen huomioiminen vaatii hieman jatkuvaa omaehtoista opiskelua. Benecolin levittäminen vaalealle paahtoleivälle marmeladin alle ei vaan riitä.
Teknologian hyödyntäminen jatkuvassa toiminnan laadun ja tehokkuuden parantamisessa. Älypuhelin, tabletti, tietokone, pilvipalvelut, paperiton toimisto, OmaVero, sähköinen allekirjoitus… alkavat kaikki olla työvälinetä, joita hyödyntämällä voi parantaa toimintansa kannattavuutta ja vapauttaa aikaa tekemisestä opiskeluun ja muuhun kehittävään tai rentouttavaan palauttavaan toimintaan.
Monelle nuorelle nämä tulevat itsestään selvinä asioina. Toisaalta nuorilla voi olla poisoppimista siinä, että päivittäinen somessa vietetty aika ja notifikaatioiden tahtiin supistettu keskittymiskyky vievät väärään suuntaan, jos niihin käyttää liikaa aikaa ja huomiota.
Nyt on 4 pilaria käyty läpi eikä asuntosijoittamista ole edes sivuttu. Asuntosijoittaminen on erittäin pitkäjänteinen vaurastumisen keino. Tästä syystä omien aivojen ja ajattelukyvyn säilyttäminen ja kehittäminen on todella tärkeää, ettei menetä 10 tai 20 vuoden työnteon tuloksia ottamalla liikaa riskiä aikana, jolloin pitäisi olla varovainen. Loput 6 pilaria liittyvätkin sitten asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vieraan pääoman käyttö asuntosijoittamisessa. Vuokratuoton laskentakaava on liian monelle maksimivelkavivulla sijoitusasuntojensa määrää kasvattavalle ainoa tunnusluku. Se ei nimittäin huomioi vieraan pääoman käyttöä ollenkaan. Se on toisaalta juuri sen suurimpia vahvuuksia, koska se saattaa 75 %:n, 45 %:n ja 5 %:n velkavipua käyttävien asuntosijoittajien identtiseen asuntoon tekemät sijoitukset keskenään vertailukelpoisiksi.
Vieraan pääoman eli velkavivun käyttö kuuluu oleellisena elementtinä hyvin matalatuottoisen asuuntosijoittamisen kannattavuuden parantamiseen.
Oman pääoman tuottoa osoittavien laskentakaavojen lisäksi asuntosijoittajan pitää osata erilaiset lainatyypit, jälleen- ja uudelleen rahoittamisen konseptit, korkosuojaukset, rahoitusneuvottelutekniikat pankkien kanssa ja luovat rahoitusratkaisut.
Kohteen analysoiminen ja tarjousten tekeminen. Loogisena aikajanan jatkumona rahoituksen varmistumisen jälkeen tulee osata analysoida eri kanavista tulevia ja löytyviä mahdollisia ostokohteita, jotta osaisi karsia niistä kenties sen 5-10 % tarkempaan tutkintaan, jonka pohjalta 5-10 % kenties johtaa tarjouksen tekemiseen.
Taloyhtiöiden teknisen kunnon arvioimisen rinnalla pitää osata tunnistaa sen hallinnon ja talouden laatua. Tarjouksen tekemistä edeltää erilaiset kannattavuutta haarukoivat laskentatehtävät. Tarjouksiakin voi tehdä useammalla eri tavalla ja jättää myös tekemättä, joka myös vaatii osaamista.
Remonttien arviointi ja toteutus. Ostamalla asuntoja pelkästään uudiskohteista pystyy lykkäämään tämän pilarin opiskelutarpeet pitkälle tulevaisuuteen. Ensin tulee vastaan asuntojen pintojen paikkausta valikoidusti ja kodinkoneiden uusimisia. Taloyhtiön kalliiden teknisten järjestelmäosien käyttöiät mitataan vuosisadan neljännesten suurusluokassa.
Kolikon toisella puolella on nimenomaan se, miksi yhä useampi asuntosijoittamisesta kiinnostuu eli mahdollisuus omin toimin vaikuttaa sijoituksen kannattavuuteen. Näitä mahdollisuuksia, riskeineen ja haasteineen, löytyy enemmän peruskuntoisista vanhoista asunnoista ja taloyhtiöistä. Jotta voisi analysoida tällaisia kohteita ja tehdä niistä tarjouksia, pitää ymmärtää asuntojen ja taloyhtiöiden vuosikorjauksista ja perusparannuksista.
Alle markkinahintaisten kohteiden löytäminen ja neuvottelutaidot. Alle markkinahintaisia kohteita voi löytää opiskelematta neuvottelutaitoja ja neuvottelutaidoista on laajalti höytyä, vaikka maksaisi aina markkinahinnan sijoituskohteistaan.
Näitä taitoja rinnakkain opettelemalla ja niitä yhdistäen käytäntöön soveltamalla voi löytää kokonaan uuden kannattavuustason, jota ei vuokratuottojen ja markkinahintojen prosentteja yhteenlaskemalla yksinkertaisesti löydä.
Kaupan kannattavuus muodostuu aina kauppahinnan lisäksi sen ehdoista, johon voi tässä yhteydessä liittää ajatuksellisesti myös rahoituksen ehdot, jos ei muuten vielä osaa hahmottaa, miten vaikkapa myyjän osarahoitus korottoman maksuajan muodossa voi vaikuttaa oman sijoitetun käteisen pääoman tuottoon.
Vuokraustoiminta. Pitkäjänteisen vuokrakotien omistamisen ytimessä on vuokraustoiminta. Vuokraustoiminnan ytimessä on vuokralaisvalinta. Näissä opiskelun ja oppimisen sarka on käytännössä rajaton, koska vuokralaiset ovat ihmisiä. Jos juuri luuli oppineensa kaiken, vuokralaiseksi voi tulla työperäinen maahanmuuttaja filippiineiltä, joka ei vielä osaa Suomea. Kun vihdoin on saanut taidot kuntoon ja sopimuspohjat englanniksi, asuntoa voikin olla tarvitsemassa ukrainalainen, jolla ei ole henkilötunnusta eikä pankkitiliä eikä avokeittiö kelpaa, kun valurautapannulla käristäminen kuuluu ruokailurutiineihin.
Valokuvaaminen, ”annetaan vuokralle” -markkinointi, vuokrasopimusten laatiminen ja läpikäyminen, maksukyvyn arviointi, lemmikit, jämäkkä inhimillinen joustava toiminta, vuokrasopimuksen purkaminen ja häätö, vakuuden käsittely ja moni muu taito on tarpeen, mitä enemmän asuntoja omistaa ja mitä pidempään niitä vuokraa.
Verotus ja juridiikka. Tämä aihealue on monelle käytännön toimintaa hakevalle varmaan juuri sitä, mikä vähiten innostaa.
Asuntosijoittamisessa ja vuokraustoiminnassa suurin yksittäinen vuosittain takuuvarmasti toistuva kustannuserä on verot. Veroja pitää maksaa sääntöjen mukaisesti, joka edellyttää sääntöjen oppimista. Verojen määrää voi pienentää opiskelemalla kaikki verovähennysmahdollisuudet ja suunnittelemalla toimintaansa siten, että verojen maksu siirtyy mahdollisimman pitkälle tulevaisuuteen.
Yrityksen perustamisessa voi olla verotuksellistakin järkeä, mikäli asuntojen määrää aikoo kasvattaa kaksinumeroiseksi. Taas on paljon opiskeltavaa, koska yrityksen verotus poikkeaa oleellisesti yksityishenkilön vuokratulojen verotuksesta. Jos ei ypöyksin meinaa yrittää, pääsee opiskelemaan kaikkea henkilöstöhallinnosta prosessikehittämiseen. Lapselliselle yksinyrittäjälle voi prosessikuvauksiin perehtyminen olla tarpeen, jos tulee vakava paikka ja lapset ja puoliso eivät ole perillä toiminnan pyörittämisestä.
Vaikka ”hyväksy kaikki evästeet” -sopimuksia tekeekin liukuhihnalta lukematta, kauppakirjoja ja vuokrasopimuksia ei voi vastaavalla tekniikalla tehdä. Vuokraustoimintaa säätelee huoneenvuokralaki, jonka pykälät pitää ymmärtää tietääkseen, että sopimusvapaudelle on säädetty joitain rajoja.
Asuntosijoittaja tulee toimintansa kautta tekemään paljon muitakin sopimuksia, vaikkei välttämättä osaa mieltää tulonhankkimislainan dokumentteja tai remontin teettämistä sopimuksiksi.
Mieti omat pilarit ja rakenna elinikäinen opiskeluohjelma
Alun Ostan Asuntoja -kanavien julkaisujen määrä oli luonnollisesti oman hännän häpeilemätöntä ja hyödytöntä nostamista, kun edes hakukoneoptimointi ei kuulunut tuohon opintosuunnitelmaan.
Sillä oli kuitenkin tämän kirjoituksen kannalta oleellista sanomaa. Aloitin Ostan Asuntoja Blogin 2013 eli julkaisujen suuri määrä jakautuukin kymmenelle vuodelle. Sijoituskirjoja olen lukenut ennen kuin Amazon perustettiin. Olen nyt 56-vuotias ja luulen, että seuraavat 25 vuotta tulevat olemaan ihan hyviä sijoittajana. Moni lukijoista on varmasti minua ketterämpi oppimaan eli kiirellisyys ei ole oleellinen tekijä missään sijoittamisessa.
Tässä kirjoituksessa ei tarkoituksella ole mainittu yhtään kirjaa (pois lukien allaolevaa kaupallista tiedotetta, jonka diiliin johtaneesta tuotosta saan puolet). Näiden pilarien mieltäminen ja säätäminen itselle sopivaksi on helpompaa, kun huomiota ei vie kirja- ja muut opiskelulähdesuositukset. Niitä kyllä löytyy vuosikymmeniksi eteenpäin tämänkin Blogin uumenista.
Tämän kirjoituksen tarkoitus oli antaa viitekehys ajattelulle, miltä pohjalta opiskeltavaa materiaalia valitsee ja että valintaa tekee riittävän laajalla skaalalla, jotta saisi kokonaisvaltaisen asuntosijoittajan ja vuokranantajan oppikokonaisuuden itselleen luotua.
Harri Hurun ja Marko Kaarton asuntosijoituskirja ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” julkaistiin kesäkuussa 2021. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.
”Erinomainen tietopaketti nopeuttamaan asuntosijoittajana vaurastumista! Koko prosessi avattiin perinpohjaisesti ja sitä havainnollistettiin hyvin konkreettisilla luvuilla ja esimerkeillä. Jos tavoittelet enemmän kuin yhtä sijoitusasuntoa, niin näillä opeilla nopeutat prosessia huomattavasti!” JOONATAN VOLTTI Sijoitusvalmentaja ja Airbnb-kirjailija.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?
Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.
Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?
Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.
Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus.
Mainitse ensimmäisen tilauksen yhteydessä ”Huru-ukko” ja saat 10 %:n alennuksen.
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks