Siirry sisältöön

Vuokranantajan toimiston 10 tärkeintä elementtiä – Blogi #154

Olen viime aikoina lukenut (Kindle, Audible) uudelleen jokaisen kirjastossani (Audible, Kindle) olevan ”Habit” -kirjan terävöittääkseni ja tehostaakseni toimintaani, jotta saisin vapautettua aikaa kirjoittamiseen. Yhdessä kirjoista mainittiin, että kannattaa luoda eri työpisteet eri toiminnoille. Yksiössä asuvan ei kannata lopettaa lukemista vaan samaa konseptia voi hyödyntää siten, että tekee vaikka seisovan ”opiskelupisteen” tupakeittiön tasolle, vuokranantajan toimiston ruokapöydän ääreen ja asuntosijoittajan sosiaalisen median hyödyntämisen toiminnot tekee nojatuolissa. Tämä malli tukee keskittymistä yhteen asiaan kerralla. Itselläni on tässä parantamista eli tehostamispotentiaalia paljon.

Asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan liittyy paljon eri toimintoja ja niiden järjestyksessä pitäminen edellyttää toimistoa, siis jonkinlaista keskitettyä paikkaa, jossa toiminta pysyy hallinnassa. Tässä kirjoituksessa käyn läpi oleelliset vuokranantajan toimistoon liittyvät tarpeelliset elementit. Vaikka vasta suunnittelisit vuokranantajan uraa tai vuokra-asuntoja on yksi tai kaksi, kannattaa toimiston perustamis- ja rakentamistyöt aloittaa heti.

1. Vuokranantajan arkistointikaappi

Vuokraustoimintaan liittyy kaikenlaisia dokumentteja, joiden säilyttämiseen vaaditaan akistointikaappi. Dokumentteja ovat vuokrasopimukset, tiliotteet, vakuutuskirjat, isännöitsijäntodistukset, vastikkeiden maksulaput, sijoitusasunnon kauppaan ja sen rahoitukseen liittyvät dokumentit, kuitit ja laskut, muutostyöilmoitukset… eli mittava määrä dokumentteja. Arkistointikaapissa jokaiselle vuokra-asunnolle kannattaa tehdä oma kansionsa. Mikäli omistaa useamman vuokra-asunnon samassa taloyhtiössä, kannattaa tehdä oma kansio taloyhtiölle, jotta taloyhtiömateriaalit löytyvät kaikki sieltä. 

Arkistointikaappi kannattaa hankkia heti vuokraustoiminnan alussa, jolloin sen käytön opettelu on helppoa, kun asuntoja on vain yksi tai muutama. Tällä tavalla asuntojen määrän kasvaessa arkistointikaapin käyttö on tuttua ja sitä on helppo laajentaa.

Itse suosin Evernote -nimistä arkistointikaappiratkaisua. Dropbox ja Google Drive ovat myös saaneet paljon mainintoja kolleegoiden keskuudessa. Google Drivesta kannattaa muistaa, että mikäli suunnittelet ottavasi arkistointikaapin mukaan maahan, jonka kieltä et osaa, Google olettaa kuitenkin, että kielitaitosi kehittyy välittömästi sijaintisi mukaan ja arkistointikaapin käyttäminen hankaloituu.

2. Skanneri, kopiokone ja printteri vuokranantajalle

antique blog blogger close up

Näistä kolmesta laitteesta ylivoimaisesti tärkein on skanneri. Sillä voi käsinkirjoitettuja paperipostina toimitettuja dokumentteja kuvantaa muotoon, joka sopii kaikkiin yllä mainittuihin arkistointikaappeihin. Joillain alan toimijoilla on käytössään toimintatapa, että he työskentelevät täysin arkistointikaappeihin soveltuvien dokumenttiformaattien kanssa mutta toimittavat niitä palkkansa maksaville asiakkailleen A4-paperimuodossa, joka ei yllämainittuihin arkistointikaappeihin sovellu. Myös niiden muokkaamiseen takaisin arkistoitavaan muotoon tarvitaan siis skanneria.

Oma suosikkini on Scannable, joka skannaa dokumentit suoraan Evernoten arkistointikaappiin. Erilaisia skannereita löytyy lukuisia mutta suosittelen joko iOS- tai Android -käyttöjärjestelmiä hyödyntäviä skannereita. Windows-pohjaisiin skannereihin ei välttämättä ole enää päivityksiä tarjolla.

Kopiokone on laite, jolla luodaan täysin samanlainen uusi dokumentti, jonka pohjalta voi lähteä työskentelemään, ettei tarvitse aloittaa alusta. Konkreettinen esimerkki on vuokrasopimuspohja, jota voi päivittää kopiokonetta hyödyntäen ilman, että alkuperäinen pohja tahriintuu. Sekä MacOS että Windows-pohjaiset kopiokoneet toimivat erinomaisesti tähän tarkoitukseen.

Joskus dokumentin muoto on sellainen, että sen muokkaamiseen arkistointikaappiin sopivaksi tarvitaan printteri. Esimerkkinä voisi olla internetistä “annetaan vuokralle” -ilmoituksen tallentaminen arkistointikaappiin voi edellyttää printteriä, jolla nettisivu printataan PDF-muotoon arkistointikaappiin tulostettavaksi. Evernotella on oma “Web Clipper” -niminen printterinsä, joka tulostaa suoraan nettisivun arkistointikaappiin.

Ostan Asuntoja Blogi: Teknologian hyödyntäminen asuntosijoitustoiminnassani

3. Faxi

Fax tai suomalaisittain faxi on laite, jolla voidaan lähettää arkistointikaappiin soveltuvia dokumentteja nopeasti ja lakisääteisesti eteenpäin. 

Itselläni on käytössä Visma Sign -niminen faxi, jolla toimitan kaikille vuokralaisille vuokrasopimuksen allekirjoitettavaksi itsekin sen allekirjoittaen. Näin paperi liikkuu sähköverkon nopeutta imitoimalla vauhdilla ja aikaa säästyy joskus päiviä verrattuna siihen, että sen lähettäisi ilman faxia. Samaa laitetta käyttäen voin tehdä myös lainvoimaisia valtakirjoja. 

Käytössäni on myös Applen iPad Pro ja siihen kuuluva Apple Pencil, jolla voin imitoida faxin tyyppistä toimintatapaa mutta tämä laite ei kaikkien juristien mielestä ole yhtä lainvoimainen kuin Visma Signin faxi.

Molemmilla faxityypeillä saa arkistointikaappiin suoraan sopivia allekirjoitettuja dokumentteja.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

sijoitusasunnot.com

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Sijoitusasunnot.com rekrytoi


4. Käsittelemättömien dokumenttien säilytysteline

Välillä arkistoitavia dokumentteja tulee niin monta, ettei niitä heti ehdi arkistoida oikeisiin kansioihin. Toiminnan tehokkuuden ja keskittymisen kannalta ei myöskään ole järkevää heti arkistoida saapuvaa dokumenttia vaan ne kannattaa laittaa yhteen paikkaan ja arkistoida kerralla.

Evernoten arkistointikaappiin suoraan skannaava Scannable -skanneri tekee sen “inbox”-nimiseen säilytystelineeseen automaattisesti. Sieltä dokumentit voi käydä siirtämässä niiden omiin kansioihin ja niihin voi myös liittää muistilappuja, englanniksi tageja, joiden avulla on helpompaa hakea dokumentteja arkistointikaapista. 

5. Pankin maksupalvelukuoret

american bills business cheque

Vuokraustoimintaan liittyy laskujen maksamista ja sitä varten tarvitaan pankin maksupalvelukuoria, joita e-laskuiksi kutsutaan. E-laskuissa on liitteenä myös automaattisesti arkistointikaappiin sopivassa muodossa oleva dokumentti.

Kun laskuja tulee arkistointikaappiin sopimattomassa muodossa, esimerkiksi A4-muotoisina, kannattaa ne ensimmäisen tilaisuuden tullen tilata jatkossa e-muotoisina. Tämä tehostaa toimintaa paljon.

Aina laskut eivät ole hoitovastikkeiden tapaan toistuvia, jolloin e-maksupalvelun käyttö ei onnistu. Mikäli laskussa on viivakoodi, skanneri-laitteeseen saa myös maksulaitteita, jotka osaavat skannata viivakoodin avulla laskun maksettavaan muotoon ja sen voi maksaa heti. Näitä kutsutaan mobiilipankeiksi tai verkkopankeiksi. Niillä laskun maksamisesta syntyy myös arkistointikaappiin suoraan sopiva kuitti, mikäli sellaisen haluaa.

6. Ajopäiväkirja ja tiekartat

Verottajaa varten täytyy pitää kirjaa vuokraustoimintaan liittyvistä kilometreistä verovähennyksiä varten. Sitä varten on olevassa erillisiä ajopäiväkirjoja, jotka toimivat samoissa laitteissa kuin skannerit ja maksupalvelukuoret.

ancient antique antique map atlas

Mikäli ei halua erillistä ajopäiväkirjaa hankkia, kilometrit saa helposti selville ilmaisista Google Maps tai Apple Maps -tiekartoista, jotka osoitetietojen perusteella osaavat kertoa ajettujen kilometrien määrät.

Mikäli sijoitusasunnot sijaitsevat oman kotipaikkakunnan ulkopuolella tai käy asuntonäytöillä, näistä tiekartoista on suuri apu perille löytämisessä. Googlen kartoissa on jopa aidon näköistä kuvaa alueelta. 

7. Rolodex – käyntikorttien säilytysteline

Vuokraustoiminnassa verkostoituminen toisten vuokranantajien kanssa on tärkeää. Myös vuokralaisten ja yhteistyökumppaneiden yhteystietojen tallentamista varten tarvitaan käyntikorttien säilytysteline. Myös tähän tarkoitukseen löytyy paljon hyviä sekä Android- että iOS-pohjaisia käyntikorttien tallennusratkaisuja. Näissä telineissä on se hyvä ominaisuus, että saman omistajan telineet päivittyvät kaikki samanaikaisesti samalla käyntikortilla, mikäli käytössä on ns. pilvipalvelu.

Itselläni on käytössä iPad:llä Cardhop-niminen app, joka mahdollistaa CRM-tyyppisesti ryhmien luomisen (esim. vuokralaiskandidaatit tiettyyn kohteeseen) ja muistiinpanojen tekemisen käyntikortin yhteyteen.

8. Kirjanpitomapit asuntosijoittamisen kannattavuusseurantaa ja verotusta varten

Vaikka käytössä olisi arkistointikaappi ja siellä kansiot kaikille asunnoille ja taloyhtiöille, niiden rinnalle tarvitaan mappi jokaiselle asunnolle. Tämä mappi kannattaa rakentaa kuukausitasolle, jotta sinne voi suunnitella ja tallentaa tietoja kuukausittain.

Mapit kannattaa tehdä siten, että niissä on valmiiksi vuokralaisen tiedot ja myös vuositason luvut ja siten koottuna, että niistä on helppo kopioida tiedot Verottajan OmaVero-mappiin vähintään joka kevät. Toinen kopioitava kokonaisuus on tiedot, jotka tarvitaan annetaan vuokralle -ilmoituksia varten.

Asuntosijoittajan ja vuokranantajan verotuksen ja OmaVeron käytön ohjeet – Blogi #149

Itselläni on iOS/MacOs -pohjaiset Numbers -mapit käytössä mutta tunnetuin tähän tarkoitukseen soveltuva mappibrändi on Excel, jota myös Mac-omistajat saavat käyttää. 

 

9. Kirjekuoria ja postimerkkejä

Aina välillä joutuu lähettämään itsekin postia. Määrämuotoisimmat kirjepostin kuoritoimittajat ovat Gmail, Apple Mail ja Microsoft Office. Myös hotmail on yleisesti käytetty hieman eri tyyppinen mutta toimiva kirjeiden lähettämispalvelu. Nämä kirjeet eivät edellytä postimerkkiä. Joskus kirjeet menevät hukkaan matkalla mutta yleensä ne löytyvät roskiksesta, kunhan muista kurkata sinne.

Mikäli lähetettävä posti sisältää paljon tietoa, on kohteliasta liittää tieto kuoreen PDF-muotoisena, jolloin sen voi laittaa suoraan arkistointikaappiin. PDF-muoto toimii sekä Mac- että PC-ympäristössä ilman, että postitetun kirjeen sanoma menee sekaisin postin kulkiessa.

Kaikki, varsinkaan nuoret, eivät enää käytä kirjekuoria postin lähettämiseen. He käyttävät lyhytkirjepalveluita. Näihin kirjeisiin lisätään usein postimerkki tai useita. Suosittuja ovat erialaiset naaman ilmeitä kuvaavat merkit. Pikakirjeiden lähettämisen johtava palvelu tulee WhatsApp-nimiseltä postilaitokselta. Tämän firman palvelua pitää vuokranantajankin opetella käyttämään.

Asuntosijoittaminen ja vuokralaisten hallinta etänä by Niina Huhtala – Blogi #147

10. Avainkaappi

Hieman yllättäen maassa, jossa keksittiin pankkiautomaatit, verkkopankit ja kännykät, kuljetaan asuntoihin yhä metallinpala reikään työntämällä ja kääntämällä oven lukko näin manuaalisesti avaten. Omakotitaloissa on jo tarjolla ratkaisuja, joissa avainkaappi löytyy samasta laitteesta, jolla käytetään arkistokaappia, skanneria, faxia ja muita vuokranantajan toimistotarvikkeita. Hukkuneen avaimen tilalle voi itse teettää heti uuden tai lukon voi sarjoittaa itse.

Vuokra-asunnot sijaitsevat kuitenkin pääosin kerrostaloissa. Näiden asuntojen määrän kasvaessa myös avaimiksi kutsuttujen metallipalojen määrä kasvaa ja niiden hieman turvallisempaa ja järjestelmällisempää säilytystä varten tarvitaan lukittava avainkaappi, jossa on koukut avainten säilyttämistä varten.

Mikäli asuntoihin sijoittamisen lisäksi sijoittaa arvometalleihin ja säilyttää niitä kotona, kannattaa hypätä avainkaapin yli ja hankkia kassakaappi, jossa voi säilyttää sekä arvo- että avainmetallit. Kannattaa muistaa, että joitain vanhempia avainmetalleja voi kopioida pikasuutarilla eli näissä metalleissa riski on korkea ja arvo ei nouse ajan kuluessa.

Säilytettäviin avaimiin kannattaa luoda oma koodijärjestelmä eikä missään tapauksessa kirjoittaa niihin asunnon osoitetta. Koodijärjestelmän lukuopas tallennetaan arkistointikaappiin, jolloin avainmetalleja tavoitteleva murtovaras joutuu murtamaan myös arkistointikaapin.

Yhteenveto

Toimiston oleellisten elementtien lista on varmasti pitempikin mutta tämän listan avulla pääsee jo pitkälle. Valokuvakansiot ja -albumit ovat oman blogikirjoituksen arvoinen elementtinsä. Kuten kirjoituksen alussa totesin, tämä toimisto mahdollistaa eri työpisteiden ideologian lähes rajattomasti. Viimeisen viikon aikana olen siirtänyt omaa toimistoani joen rantaan, terassin pöydän ääreen ja keittiön pöydän ääreen. Parhaillaan teen järjestelyjä, jossa toimisto sijaitsisi ikkunan äärellä, josta on jokinäkymä. 

Uskon, että myös lähitulevaisuudessa siirrytään avainmetallienkin osalta tilanteeseen, jossa ainakin uusien vuokra-asuntojen osalta voin luovuttaa avaimet vuokralaiselle myös jokirantatoimistostani käsin sään ollessa suotuisa.


Asuntosijoittamista, vuokraustoimintaa, yrittämistä, Lappeenrantaa… – Ville Vesterinen osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #50

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Miten uudiskohteen rahoitusvastike toimii vuokratulon verotuksessa? YouTube #63

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Mitä, jos taloyhtiölainan verosuunnitteluetu poistuisi vuokranantajan verotuksesta? – Blogi #153

Asuntosijoittamista, vuokraustoimintaa, yrittämistä, Lappeenrantaa… – Ville Vesterinen osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #50

Asuntosijoittamista, vuokraustoimintaa, yrittämistä, Lappeenrantaa... - Ville Vesterinen osa 1/2- Ostan Asuntoja Podcast #49

Jos ei oltais painettu jarrua Villen kanssa, olis varmaan tullut ensimmäinen 5 jakson haastattelu. Saatiin kuitenkin tiivistettyä oleellinen vajaaseen pariin tuntiin, josta nyt toinen osa. Editoidessa huomasin, että tuli itse toistettua ”hyvä pointti, hyvä ohje, hyvä näkemys” -kommentteja moneen otteeseen. Tuttuun tapaan opin itse taas uutta.

Osassa 1 käytiin läpi muun muassa

  • miten Villen asuntosijoittaminen lähti ja mistä siihen järjestyi rahoitus
  • onko Ville tossun alla vai onko vaimon kanssa jonkinlaista työnjakoa, kun asuntosijoittamisesta on kyse
  • mitä tarkoittaa ”taaperosta tohtoriksi”, kun Lappeenrannasta puhutaan
  • mitä asuntosijoittajan tulisi tietää Forenomin kaltaisista toimijoista

Tänään käydä läpi muun muassa seuraavia asioita

  • kuinka helpolta tuntui siirtyä palkkatyöstä yrittäjäksi
  • milloin voisi harkita vuokravälittäjän käyttämistä
  • mitkä tavoitteet yrittämisen rinnalle on asetettu omalle asuntosijoitustoiminnalle ja miksi
  • mikä on Villen vakiorutiini työpäivästä irrottautumiseen

Ville Vesterinen aloitti asuntosijoittamisen 2011 ja nyt hänellä on vaimonsa kanssa toistakymmentä sijoitusasuntoa.


Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.

https://flatco.fi/palvelu/

Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.


Kuuntele tämä jakso suoraan tästä

https://soundcloud.com/user-959826757-301682914

https://itunes.apple.com/fi/podcast/ostan-asuntoja-podcast/id1396556877?mt=2&app=podcast

Spotify_Logo_RGB_Black

listen-on-Stitcher-badge

Voit kuunnella podcastia myös tästä:


Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:

Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?

http://peabkoti.fi/avainasiakas

Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.

Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.

Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.

Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin


Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:

Joonas Orava, Olli Turunen – Osta, vuokraa, vaurastu; Adlibris Sidottu, Adlibris E-kirja*

Marko Kaarto – ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu”; Adlibris Nidottu

OVV Asuntopalvelut nettisivut

OVV Asuntopalvelut Facebook

Ville Vesterinen LinkedIn, 044 342 1343, ville.vesterinen@ovv.com

Suomen Vuokranantajat tapahtumat

Yle Mikä maksaa Apple Podcasts

BiggerPockets Apple Podcasts


Asuntosijoittamista, vuokraustoimintaa, yrittämistä, Lappeenrantaa… – Ville Vesterinen osa 1/2- Ostan Asuntoja Podcast #49

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Mitä poliittinen riski tarkoittaa asuntosijoittajalle? YouTube #65

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Mitä, jos taloyhtiölainan verosuunnitteluetu poistuisi vuokranantajan verotuksesta? – Blogi #153


* Peab jo kolmatta kertaa peräkkäin ykkönen

Viikon kirjasuositus


Viikon kirjasuositus:

Petri Roininen – Asunto – elämäsi tärkein sijoitus; Adlibris Nidottu, E-kirja

* Adlibris -linkkien kautta kirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman ”Ostan Asuntoja” -sisällöntuotantoa.

Video

Mitä poliittinen riski tarkoittaa asuntosijoittajalle? YouTube #65

Vuosien varrella ”asuntosijoittamisen riskit” -kirjoituksia on saanut lukea ja niistä oppia säännöllisin väliajoin. Poliittinen riski on harvoin edes listattuna. Olemme kenties tottuneet ajatukseen, että yksityinen vuokranantaja on pysyvästi poliitikkojen hampaissa, kun osakesäästötiliäkään ajanut hallitus ei oikein tuntunut huomaavan, että yksityinen vuoranantaja maksaa vuokratulostaan veroa 30-34 %.

Hallituksesta toiseen juustohöyläykseen tottunut vuokranantaja varmaan oletti, että 1-2 %-yksikköä tulee lisää vuokratulojen verotukseen. Perjantaina maa tärähti, kun tuli tieto, että uuteen hallitusohjelmaan on kirjattu selvitys taloyhtiölainojen maksusuoritusten vuokratuloista verovähennyskelpoisuuden poistamiseksi. Jälkijäristyksiä tuli, kun mistään ei tullut lisätietoa, että asia koskisi vain uudiskohteiden RS-lainoja vaan joku tosissaan ehdottaa 15 vuoden ”korjausvelkakeskustelujen” jälkeen niidenkin taloyhtiölainojen verovähennysoikeuden poistoa. Poliittisen riskin lisäys asuntosijoittajan ja vuokranantajan jokaiseen riskilistaukseen tuli kerta heitolla varmistettua vuosikausiksi.

Mitä, jos taloyhtiölainan verosuunnitteluetu poistuisi vuokranantajan verotuksesta? – Blogi #153

Tällä videolla käydään poliittisen riskin vaikutuksia asuntosijoittajalle yleisellä tasolla tätä selvitystä esimerkkinä käyttäen. Lisäksi käydään läpi, miten asuntosijoittajan tulisi suhtautua tällaisen riskin uhkaan ja mitä tulisi ajatella, jos se toteutuisi käytännössä.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori

Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla, johon sisältyy ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.

Tarjolla on myös “avaimet käteen” vuokra-asunnon hallinnointipalvelua 35 euron kuukausihinnalla Tampereella ja sen lähialueilla. Näin voit ulkoistaa sijoitusasuntosi vuokraustoiminnan kokonaisuudessaan. Lisätietoa asuntopehtoori.fi

Asuntopehtoorin Blogista: Miksi hintataso on huono mittari asuntomarkkinoilla?


Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Miten uudiskohteen rahoitusvastike toimii vuokratulon verotuksessa? YouTube #63

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Asuntosijoittamista, vuokraustoimintaa, yrittämistä, Lappeenrantaa… – Ville Vesterinen osa 1/2- Ostan Asuntoja Podcast #49

Kuinka monta sijoitusasuntoa on tarpeeksi? – Blogi #152

Mitä, jos taloyhtiölainan verosuunnitteluetu poistuisi vuokranantajan verotuksesta? – Blogi #153

Iltalehden 1.6.2019 julkaisemien tietojen mukaan

”Rinteen hallitus selvittää mahdollisuutta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että laissa rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta”.

Tällä kertaa Ostan Asuntoja Blogissa pohditaan, voisiko tällä keinolla kerryttää verotuloja valtion kassaan.

Mikäli lukijoina on alan ulkopuolisia henkilöitä, pieni terminologian selvitys on paikallaan. Yleisiä asumismuotoja Suomessa ovat omistusasunnossa asuminen ja vuokra-asunnossa asuminen. Paljon puhuttu asuntosijoittaja tarjoaa näistä toista eli koteja niille, jotka haluavat tai joutuvat valitsemaan vuokra-asunnon asumismuodokseen. Yksityinen asuntosijoittaja ja yksityinen vuokranantaja ovat siis yksi ja sama henkilö.

Ostan Asuntoja Blogista: “Omistusasuminen on vuokra-asumista kannattavampaa” – totta vai tarua

Miten yksityisen asuntosijoittajan ja vuokranantajan verotus toimii?

Yksityisen vuokranantajan verotus toimii siten, että vuokralaisen maksamista vuokratuloista voi vähentää vuokraustoimintaan suoraan kohdistuvat kulut, joista hoitovastike on tyypillisin. Näiden erotuksesta lasketaan vuokranantajan maksettavaksi tuleva vero 30-34 %:n verokannalla.

Tässä kohtaa jokainen voi miettiä, kuinka suuri on oma ansiotulovero-%. Jos olisi teoriassa mahdollista vaihtaa se silmänräpäyksessä vuokranantajan hommaksi asuntosijoittajan riskit sisältäen, vaihtaisitko. Moni tekee siten, että tarjoaa vuokra-asuntoja toisille kodeiksi euroilla, joista ovat ensin maksaneet ansiotuloverotuksen mukaisesti veroja ja säästämisen ja tulonhankkimislainan avulla siirtyneet maksamaan hankituista vuoratuloista vuokranantajan veroja. Omaa vuokraustoimintaan käytettyä aikaansa vuokranantaja ei saa vuokratuloista vähentää.

Mikäli vuokranantaja on käyttänyt sijoitusasunnon hankintaan tulonhankkimislainaa, hän voi asuntosijoittajana vähentää sen korot vuokratuloista ennen verotusta eli maksettavat verot hieman pienenevät. Vuokranantajan tilille verojen jälkeen jääneellä rahalla hän maksaa tulonhankkimislainansa lyhennyksiä, jotka vievät rahaa hänen tililtään mutta eivät ole verovähennyskelpoisia. Mikäli tilille verojen jälkeen jäävä summa on suurempi kuin tulonhankkimislainapääoman lyhennys, puhutaan positiivisesta kassavirrasta. Positiivinen kassavirta on sitä aidosti toiminnasta tilille jäävää rikastumista kasvattavaa rahaa, jota voi heti kuluttaa. Moni säästää seuraavan vuokrakodin omarahoitusosuuteen tai tekee remontin sijoitusasuntoonsa. Remontin kulut saa vähentää verotuksessa.

Asuntosijoittajan ja vuokranantajan verotuksen ja OmaVeron käytön ohjeet – Blogi #149

Asuntosijoittajan taidoista ja asunnon sijainnista riippuen tämä summa voi olla muutama kymmenen euroa kuukaudessa. Muuttotappiopaikkakunnilla summa voi olla suurempi kompensoimassa asunnon arvon laskua. Yleisen vuokratason nousun myötä summa voi olla suurempikin, mikäli sijoitusasunto on hankittu vaikkapa 10 vuotta sitten.  Taitava asuntosijoittaja voi käyttää enemmän verovähennyskelvotonta aikaansa toiminnan kehittämiseen ja parantaa sen kannattavuutta ajan kuluessa pääoman tehokasta käyttöä lisäämällä.

person holding black pen

Mikäli kassavirta on negatiivinen, mitä se kasvukeskuksissa tänä päivänä usein on, tulonhankkimislainaa käyttävä asuntosijoittaja joutuu käyttämään muita tuloja tai varoja lainapääomien lyhennykseen. Vuokraustoiminnan tuloista ei siis asuntosijoittajalle ole suurtakaan iloa ennen kuin tulonhankkimislainan pääoma on maksettu kokonaan pois, joka tyypillisesti kestää 15-25 vuotta. Kassavirran vie negatiiviseksi se, että vuokratuloista pitää maksaa ensin verot ja vasta sitten lainojen lyhennykset.

Yksityisten vuokranantajien massoille asuntosijoittaminen on korkean verotuksen takia matalan kassavirran sijoituskohde, joka suhteellisen suurella varmuudella kasvattaa vaurautta hitaasti mutta varmasti. Moni onkin ”sijoitusasuntosäästäjä” eli säästää omistusasujan tavoin sijoitusasuntoaan velattomaksi.

Verotulojen kerryttämismielessä omistusasuja on hallitusten kannalta vuokra-asuntoja tarjoavaa asuntosijoittajaa paljon huonompi, koska hänen omistusasuntotulonsa on veroista vapaa. Itsekin kuulun tähän veronkiertäjien harmaaseen ryhmään. Tästä verovapaasta omistusasuntotulosta on saanut tehdä omistusasuntolainan korkovähennyksiä verotuksessa mutta tätä etua ollaan karsittu pikkuhiljaa ja se poistuu kokonaan.

Aikaisemmin yksityinen asuntosijoittaja ei juuri ostanut sijoitusasuntoja uudiskohteista vuokraustoimintaansa varten, koska niiden verojen jälkeinen kassavirta painui korkean hankintahinnan takia niin paljon negatiiviseksi, mikäli asuntosijoittaja käytti omaa tulonhankkimislainaa kohteen hankinnan rahoittamiseen. Poikkeuksen tekivät käteisostajat, joille näistäkin asunnoista jäi positiivista kassavirtaa. Yksityinen asuntosijoittaja ei juuri generoinut valtiolle verotuloja sijoittamalla uudiskohteiden asuntoihin niitä vuokraten.

Joku perusti työryhmän, jonka tarkoituksena oli kerätä valtiolle lisää varainsiirtoverotuloja varainsiirtovero-% kaksinkertaistamalla ja laajentamalla sen laskentapohja asunnon koko velattomaan hintaan eikä vain omarahoitusosuuteen. Joku kenties perusti työryhmän kehittämään taloyhtiölainojen ominaisuuksia. Joku toinen keksi konseptin lyhennysvapaista, jotta saatiin ihmisiä taloustalkoisiin. Joku kolmas kenties keksi pidentää taloyhtiölainojen lyhennysvapaita talkoopanoksen kasvattamiseksi. Kuten sanamuodoista selviää, minulla ei ole oikeaa tietoa, miten asiat etenivät ja mikä johti mihin ja mikä tuli ensin.

Lopputuloksena syntyi kuitenkin tilanne, jossa asuntosijoittajat innostuivat pintaremontin kustannusten ja taloyhtiön remonttivarausten arvioimisen sijaan ostamaan sijoitusasuntoja uudiskohteista.

Asuntosijoittajan ja vuokranantajan verotus taloyhtiölainallisessa uudiskohdeasunnossa

Uudiskohteiden, kuten myös vanhojen kohteiden taloyhtiölainoissa on yksityisen “osta ja pidä” -asuntosijoittajan korkean vero-%:n vastapainoksi merkittävä verosuunnitteluetu, jonka toteuttaminen on mahdollista, kunhan taloyhtiölle tehtävät taloyhtiölainojen maksusuoritukset vain tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa. Tällöin vuokranantaja-asuntosijoittaja voi verotuksessaan vähentää nämä maksusuoritukset vuokratuloista. 

Verosuunnitteluhyöty tulee siitä, että taloyhtiölainan maksusuoritukset pitävät sisällään sekä koron että lyhennykset. Henkilökohtaisessa pankkilainassa verovähennyskelpoisia ovat vain korot. Tämä verosuunnitteluhyöty mahdollistaa verojen siirtämisen tulevaisuuteen asunnon myyntihetkeen asti, jolloin tuloutetut taloyhtiölainan maksusuoritukset eivät ole mukana hankintahinnassa eli silloin verot realisoituvat maksettaviksi myyntivoiton verotuksen kautta.

Miten uudiskohteen rahoitusvastike toimii vuokratulon verotuksessa? YouTube #63

Siis, mikäli asuntosijoittaja päättää lopettaa vuokraustoiminnan ja myydä taloyhtiölainalla rahoitetun sijoitusasuntonsa, hänen myyntivoiton veronsa lasketaan myyntihinnan ja omarahoitusosuuden välisestä myyntivoitosta.

Jos on ostanut 100 000 eurolla sijoitusasunnon ja rahoittanut sen 70 %:sti omalla tulonhankkimislainalla ja myy sen 100 000 eurolla 20 vuoden päästä, maksettava myyntivoiton vero on 0. Jos on ostanut samaan hintaan asunnon, jossa on ollut 70 % 20 vuoden taloyhtiölainaa ja myy sen 100 000 eurolla 20 vuoden päästä, myyntivoitto on 100 000 € – 30 000 € eli myyntivoittoa syntyy 70 000 euroa, josta maksetaan verot.

Ovatko päättäjät ollet viisaita tarkoituksella vai vahingossa?

Ennätystiukan vuokratulojen verotuksen rinnalle taloyhtiölainojen verosuunnitteluhyöty näyttäisi ikäänkuin siltä, että päättäjät haluaisivat tarjota korkean verokepin rinnalle verovähennysporkkanaa, jolla vauhditetaan korjausvelan takaisinmaksua vanhoissa taloyhtiöissä ja rohkaistaan yksityishenkilöitä sijoittamaan vuokra-asuntoihin uudiskohteissa, jotta niitä rakennettaisiin lisää kysyntää vastaamaan. 

Tätä jalolta kuullostavaa ajatusta ei ole viety loppuun asti vaan taloyhtiöiden kirjanpitoon on jätetty “tuloutus”- ja “rahoitus”-vaihtoehdot erilaisine asuintalovarauksineen, jotka saavat isännöitsijät ja asuntosijoittajat hikoilemaan yhtiökokouksissa erilaisten “näin se on aina ennenkin tehty” -ideologien keskellä, kun sijoittajat yrittävät varmistaa verosuunnitteluhyödyn omistusasujille usein merkityksettömässä kirjanpitokysymyksessä.

Naapurissa saattaa olla kokonainen ison yhtiömuotoisen asuntosijoittajan omistama kiinteistö, josta ei voi ostaa yksittäistä asuntoa itselleen asunto-osakeyhtiön tapaan vaan kaikki kiinteistön asunnot ovat vuokrakoteja. Siellä ei kirjanpidon kanssa hikoilla vaan tehdään kirjanpidollisia poistoja, jotka vähentävät verotettavaa tulosta. Maan hallitukset eivät perusta työryhmiä poisto-oikeuden poistamiseksi eikä lehdistä saa lukea isojen asuntosijoittajien tekemistä voitoista kirjanpitolainsäädäntöön kuuluvan poisto-oikeusporsaanreiän ansiosta. Poistoista verottaja ei penää kuitteja, koska niitä ei ole.

Poistot eivät siis ole aitoja mitattavia kuluja vaan niiden tarkoituksena on vähentää  hyödykkeiden hankintameno vaikutusaikanaan niistä tuloista, jotka hyödykkeen myötävaikutuksella saadaan. Siis vaikkapa asuntosijoittajan kielellä tulkattuna ”poistojen tarkoituksena on vähentää sijoitusasunnon hankintameno niistä tuloista, jotka vuokraustoiminnan aikana sijoitusasunnon myötävaikutuksella saadaan”.

Mahtavaa. Paitsi, että asunto-osakeyhtiössä sijaitsevan asunto-osakkeen hankintamenosta ei verotuksessa voi tehdä poistoja.

Mitä yhtiölainan lyhennyksen verovähennysoikeuden poisto käytännössä tarkoittaisi asuntosijoittajalle? 

Lyhennysvapaa jakso

Nykytilanteessa taloyhtiölainojen 3-5 vuoden pakkolyhennysvapaat syövät asuntosijoittajan verosuunnitteluhyödyn. Lyhennysvapaan jakson osalta taloyhtiölainallisen uudiskohteen ja vanhan omalla tulonhankkimislainalla hankitun kohteen välinen ero verotuksessa ja verokertymässä on olematon. 3-5 vuoden lyhennysvapaalla alkavaa taloyhtiölainaa ei lyhennetä kun taas asuntosijoittajan omaa tulonhankkimislainaa aloitetaan lyhentämään tyypillisesti lainan nostoa seuraavan kuukauden aikana. Ensimmäisen 3-5 vuoden aikana lyhennettävien omien lainojen kassavirtaa rasittavat korot pienenevät hieman, koska lainapääoma pienenee. Lyhennysvapaalla olevan taloyhtiölainan korot pysyvät samassa maksimissa 3-5 vuotta, koska pääomaa ei lyhennetä. 

Uudiskohdeasunnon taloyhtiölainan lyhennysvapaa – asuntosijoittajan uhka vai mahdollisuus

Lyhennysvapaallista taloyhtiölainaa käyttävä asuntosijoittaja kasvattaa lyhennysvapaiden aikana verottajan kassavirtaa lähes yhtä paljon kuin taloyhtiölainan henkilökohtaisella pankkilainallaan poismaksanut asuntosijoittaja. Eli 3-5 ensimmäisen vuoden aikana taloyhtiölaina ei tarjoa asuntosijoittajalle verosuunnitteluhyötyjä vaan kasvattaa verokertymää. 

Vain heti lyhentyvän taloyhtiölainan löytänyt asuntosijoittaja saa verosuunnitteluhyödyn alusta alkaen ja maksaa yli 80 % vähemmän veroja vuokratuloistaan kuin omaa pankkilainaa tai lyhennysvapaata käyttävä asuntosijoittaja. Tällaisia taloyhtiölainoja ei juuri ole uudiskohteissa käytössä.

Lyhennysvapaan loppumisen jälkeinen jakso

Kun lyhennysvapaat loppuvat, vuokranantajan lyhennysvapaan aikainen kassavirta romahtaa. Veronmaksajana hänestä tulee erittäin huono, koska hän saa vähentää omaan tulonhankkimislainaansa verrattuna myös pääoman lyhennysosuuden vuokratuloistaan.  Vähän niinkuin se naapuritalon vuokrakiinteistön omistaja saa tehdä poistoja ennen maksettavaksi tulevien verojen määrittämistä. 

Vaikka verottaja näkeekin pienemmän määrän asuntosijoittajalta tulevia euroja kuin lyhennysvapaan aikana näki, myöskään asuntosijoittaja ei tilillään juuri euroja vuokraustoiminnastaan näe, koska kalliin uudiskohteen osalta hänen taloyhtiölainansa lyhennykset syövät kassavirran pieneksi ja usein etumerkiltään jopa negatiiviseksi. Ellei vuokrataso ajan kuluessa merkittävästi nouse, vuokranantaja näkee merkittävän muutoksen kassavirrassaan vasta noin 20 vuoden kuluttua, kun taloyhtiölaina on maksettu pois. Erittäin monelle vuokranantajalle tämä aikajana sopii erinomaisesti, koska ajatuksena ei ole saada rikkauksia käyttöön nopeasti vaan varmistaa vuokratulojen kautta omaa lisäeläketurvaa tulevaisuudessa, kun palkkatöiden aika on ohi.

Miksi asuntosijoittajat ostavat taloyhtiölainallisia uudiskohteita, vaikka kassavirtatuotto-% on matala tai negatiivinen?

img_1461-1Joukossa on spekulatiivisia sijoittajia, jotka hakevat lyhytjänteisemmin tuottoa arvonnoususta kohteen valmistumishetkellä tai muutaman vuoden sen jälkeen myymällä. Heille taloyhtiölainan verovähennysedulla ei ole merkitystä ja he ovat voittoa tehdessään hyviä veronmaksajia. Jos turskaa tarttuu verkkoon, tappiot voi vähentää muista pääomatuloista. Turskaparven tiheyteen vaikuttavat monet tekijät, joista politiikka on vain yksi.

”Osta ja pidä” -asuntosijoittajaa houkuttelee vuokraustoiminnassa uudiskohteen hyvä vuokrattavuus ja oletus siitä, että remonttieuroja ei juuri 20-30 vuoden aikana asuntoon kulu. Vanhoissa kohteissa pitää tällaisella ajanjaksolla tehdä kattavat saneeraukset taloyhtiössä ja asuntokin käy läpi ainakin yhden pintaremontin sinä aikana. Moni uudiskohde sijaitsee myös kasvavavalla tai kasvaneella paikkakunnalla, jolloin lisäbonuksena on ajatus mahdollisesta arvonnoususta tai ainakin sen tarjoamasta inflaatiosuojasta tulevaisuudessa.

Onko negatiivista kassavirtaa tuottavaan sijoitusasuntoon sijoittamisessa mitään järkeä? Blogi #136

Uudiskohteen taloyhtiölainan verosuunnitteluetu ei ole asuntosijoittajan kannattavuuden huikeaksi kasvattava porsaanreikä vaan se on elementti, joka ylipäätään mahdollistaa matalalla kannattavuus- ja kassavirtatasolla asuntosijoittamisen uudiskohdeasuntoihin. Samalla tavalla toimii taloyhtiölaina vanhoissa kohteissa. Sen verosuunnitteluetu rohkaisee osaavia asuntosijoittajia puoltamaan välttämättömiä saneeraushankkeita, joilla ylläpidetään ja joskus jopa lisätään vanhojen kohteiden arvoa. Tätä kautta vanhoihin kohteisiin sijoittanut vuokranantaja pääsee hyötymään ”poistomaailmaa” jollain tavalla vastaavasta ominaisuudesta.

Johtopäätös

Taloyhtiölainojen verosuunnitteluedun poistaminen ei tekisi asuntosijoittajien uudiskohdeasunnoista uutta verotulojen lähdettä vaan poistaisi uudiskohteet yksityisten asuntosijoittajien kiinnostuksen kohteena. Kun rakentamisen kustannuksista noin 45 % on veroja, niitä kertyy euroina aika paljon vähemmän, jos rakentamisen volyymi tätä kautta laskisi. 

Vastaava ilmiö toteutuisi lievempänä linjasaneerausta lähestyvissä tai juuri linjasaneeratuissa kohteissa. Niissä korjaava vaikutus markkinahintojen laskujen kautta toimisi nopeammin, koska laskun ottaisi vastaan tai se olisi pakko ottaa vastaan yksittäisten asunnonomistajien toimesta. Linjasaneerauksia ei voi jättää tekemättä samalla tavalla kuin uudiskohteiden aloituksia voi lykätä, vaikka negatiivisia vaikutusia silläkin olisi koko arvoketjuun.

Poliittiset riskit asuntosijoittamisessa ja vuokraustoiminnassa

Petteri Orpon elokuussa 2018 asettama työryhmä, jonka työn piti valmistua 31.3.2019, lähti tarkastelemaan kotitalouksien velkaantumista, jonka yhtenä elementtinä oletettiin taloyhtiölainojen olevan. Työryhmä on ilmeisesti pohtinut joko lyhennysvapaiden vuosien rajoittamista tai taloyhtiölainan %-osuuden suhdetta asunnon arvoon. Työ ei valmistunut 31.3. mennessä ja ryhmä sai lisäaikaa. Tämän työryhmän motiivina näyttäisi olleen, että kotitalouksien velkaantumisen tahti on liiankin kova ja sitä pitäisi hieman rauhoittaa.

Mitä poliittinen riski tarkoittaa asuntosijoittajalle? YouTube #65

Näinkin pienten muutosten tekemiseen puoli vuotta ei ole ollut riittävä aika, koska vaikutukset ovat erittäin moniulotteiset ja vaikeat hahmottaa. Jo pelkän velkavipu-%:in laskeminen 70 %:sta 60 %:in tarkoittaisi jonkinmoista rumbaa pankeissa, kun asuntosijoittajat hakisivat 10-15 %:n lisävelkavipua nostaakseen sen tämän päivän maksimiin.

cash coins money pattern

Antti Rinteen hallitusohjelmasta tihkuneet tiedot olivat hallituksen vero-ohjelman yhteydessä, jolloin voisi olettaa, että selvitystä tarvitaan siihen, kuinka paljon verotuloja valtio saisi rajoittamalla oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta. Toistaiseksi kaikista vuotaneista veronkiristyskohteista on näkynyt vain veroina kertyvät lisämiljoonat ilman negatiivisia vaikutuksia. Velkaantuminen ei mahdollisen tulevan hallituksen agendalla ole päähuolenaiheena vaan valtion velkaantumisen osalta keinovalikoimassa, vaikka toki puhutaan julkisesta velasta.

Nykyisellä hallitusohjelmakokoonpanolla asuntosijoittajan kannattaa pohtia, kuinka paljon sijoittajan ansaintalogiikan ymmärrystä joukossa on mukana. Asunosijoittajista tai pääomatuloja ylipäätään saavista ei päättäjissä ole ylitarjontaa. Pohdintaa voi tehdä myös kotitalousvähennyksen pienentämisen logiikan kautta samalla kuin puhutaan tavoitteesta luoda 30 000 uutta työpaikkaa lisää.

Tässä vaiheessa on täysin mahdotonta arvioida, koskisivatko mahdolliset muutokset jo valmistuneita tai rakentamisen alla olevia kohteita vai vain uusia aloittamattomia kohteita. 

Mahdollisesti oletettua pysyvää välitöntä verokertymän nousua taloyhtiölainojen verosuunnitteluhyödyn poistamisesta tuskin tulisi, koska se saisi osan sijoittajista ja rakentajista luopumaan uudiskohdeasunnoistaan jopa tappiolla, joka on verotuksessa vähennettävä kulu. 

Tämä poistaisi  arvonnoususpekulantit sijoitusasuntojen markkinoilta toistaiseksi, jolloin myyntivoittojen verotulot poistuisivat. Ne ovat voineet jo poistua ilman Rinteenkin hallituksen lisäkannustinta, koska kotitaloussijoittajakysyntä on ainakin jonkinmoisella tauolla. 

”Osta ja pidä” -asuntosijoittajien kiinnostus aloitettaviin uudiskohteisiin sijoittamiseen romahtaisi kassavirtatuoton painuessa liikaa negatiiviseksi, ellei hintojen romahdus nopeasti tai vuokrien nousu hitaammin sitä poistaisi.

Omat ensimmäiset johtopäätökseni asuntosijoittajille ja vuokranantajille

  1. Ei kannata ottaa stressiä asioista, joille ei mitään voi, vaan pitää seurata tilannetta ja valmistautua sopeutumaan mahdollisimman nopeasti, mikäli ajatus ei jäisi selvityksen tasolle
  2. Kyseessä on vasta tietovuoto selvityksestä, jonka lopputulos voi myös olla järkipohjainen liian suurten negatiivisten vaikutusten vuoksi 
  3. Kaikki omat  kohteet kannattaa laskea uudestaan läpi huomioiden, että taloyhtiölainan verosuunnitteluhyöty poistuisi, jotta ymmärtäisi sellaisen muutoksen vaikutukset 
  4. Vaikka toisen uhka on toisen mahdollisuus, kannattaa muistaa, että asuntosijoittaminen ei ole pörssisijoittamista eikä ostoksille tarvitse kiirehtiä juosten

Toistaiseksi en ole mitenkään pystynyt näkemään tilannetta, että uudiskohteissa syntyisi lyhennysvapaiden loppumisen jälkeen sellainen myyntipaine, että ensin sulaisi kaikki arvonnousu ja sen jälkeen 70 %:n taloyhtiölainalla hankitun sijoitusasunnon 30 %:n omarahoitusosuus. Ensimmäistä kertaa pystyn nyt jotenkin sellaisenkin skenaarion hahmottamaan.

Joka tapauksessa jo pelkästään tieto siitä, että tällainen selvitys on tulossa, lisää epävarmuutta koko toimintakentässä. ”Epävarmuus on pahempaa myrkkyä kuin varmuus huononnuksesta” sanovat monet bisneksiään Brexit-epävarmuuden alla pyörittävistä.

Laita kommenttikenttään rakentavia ajatuksia perusteluineen oman asuntosijoitus- ja vuokraustoimintasi kannalta, mitä mielestäsi pelkkä tieto selvityksestä, siihen liittyvä epävarmuus ja lopulta mahdollinen toteutus voisivat omassa toiminnassasi aiheuttaa.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Mitä Asuntosalkunrakentaja.fi ajattelee, lue Blogista: Lyhennysvapaa taloyhtiölainassa – hyvä vai huono juttu?


Asuntosijoittamista, vuokraustoimintaa, yrittämistä, Lappeenrantaa… – Ville Vesterinen osa 1/2- Ostan Asuntoja Podcast #49

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Voiko vuokraustoimintaa harjoittaa ilman stressiä? YouTube #64

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Kuinka monta sijoitusasuntoa on tarpeeksi? – Blogi #152

Asuntosijoittamista, vuokraustoimintaa, yrittämistä, Lappeenrantaa… – Ville Vesterinen osa 1/2- Ostan Asuntoja Podcast #49

Asuntosijoittamista, vuokraustoimintaa, yrittämistä, Lappeenrantaa... - Ville Vesterinen osa 1/2- Ostan Asuntoja Podcast #49

Jos ei oltais painettu jarrua Villen kanssa, olis varmaan tullut ensimmäinen 5 jakson haastattelu. Saatiin kuitenkin tiivistettyä oleellinen vajaaseen pariin tuntiin, josta nyt ensimmäinen osa. Editoidessa huomasin, että tuli itse toistettua ”hyvä pointti, hyvä ohje, hyvä näkemys” -kommentteja moneen otteeseen. Tuttuun tapaan opin itse taas uutta.

Tänään käydään läpi muun muassa

  • miten Villen asuntosijoittaminen lähti ja mistä siihen järjestyi rahoitus
  • onko Ville tossun alla vai onko vaimon kanssa jonkinlaista työnjakoa, kun asuntosijoittamisesta on kyse
  • mitä tarkoittaa ”taaperosta tohtoriksi”, kun Lappeenrannasta puhutaan
  • mitä asuntosijoittajan tulisi tietää Forenomin kaltaisista toimijoista

Ville Vesterinen aloitti asuntosijoittamisen 2011 ja nyt hänellä on vaimonsa kanssa toistakymmentä sijoitusasuntoa.


Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.

https://flatco.fi/palvelu/

Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.


Kuuntele tämä jakso suoraan tästä

https://soundcloud.com/user-959826757-301682914

https://itunes.apple.com/fi/podcast/ostan-asuntoja-podcast/id1396556877?mt=2&app=podcast

Spotify_Logo_RGB_Black

listen-on-Stitcher-badge

Voit kuunnella podcastia myös tästä:


Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:

Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?

http://peabkoti.fi/avainasiakas

Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.

Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.

Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.

Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin


Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:

OVV Asuntopalvelut nettisivut

OVV Asuntopalvelut Facebook

Ville Vesterinen LinkedIn, 044 342 1343, ville.vesterinen@ovv.com


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Mitä Asuntosalkunrakentaja.fi ajattelee, lue Blogista: Lyhennysvapaa taloyhtiölainassa – hyvä vai huono juttu?


Asuntosijoittamista, vuokraustoimintaa, yrittämistä, Lappeenrantaa… – Ville Vesterinen osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #50

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Voiko vuokraustoimintaa harjoittaa ilman stressiä? YouTube #64

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Kuinka monta sijoitusasuntoa on tarpeeksi? – Blogi #152


* Peab jo kolmatta kertaa peräkkäin ykkönen

Viikon kirjasuositus


Viikon kirjasuositus:

Petri Roininen – Asunto – elämäsi tärkein sijoitus; Adlibris Nidottu, E-kirja

* Adlibris -linkkien kautta kirjan tilaamalla hinta on sama mutta tuet hieman ”Ostan Asuntoja” -sisällöntuotantoa.

Video

Voiko vuokraustoimintaa harjoittaa ilman stressiä? YouTube #64

Voiko vuokraustoimintaa harjoittaa ilman stressiä?

Tällä kertaa käydään läpi 5 potentiaalista vuokraustoimintaan liittyvää stressin aihetta ja keinoja, miten niihin liittyvää sressiä voi vähentää tai kokonaan poistaa.

Jokaisen asuntosijoittamista harkitsevan ja sen jo aloittaneen kannattaa miettiä omaa stressinsietokykyään, koska harva asuntosijoitus tuottaa niin hyvin ja nopeasti, että sen vuoksi kannattaisi tietoisesti ottaa ja pitää elämässään stressiä aiheuttavia tekijöitä.


Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Miten uudiskohteen rahoitusvastike toimii vuokratulon verotuksessa? YouTube #63

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Yhdestä sataan asuntoon 2 vuodessa tarkasti suunnistaen – Hannu Airila osa ½ – Ostan Asuntoja Podcast #47

Kuinka monta sijoitusasuntoa on tarpeeksi? – Blogi #152

Kuinka monta sijoitusasuntoa on tarpeeksi? – Blogi #152

Mielenkiintoisissa palkkatöissä ollessani työn parissa vietetty aika ylitti säännöllisesti normaalin 40 tunnin työviikon. Joskus jopa kaksinkertaisesti, kun valtaosa työstä tapahtui oman asuinpaikkakunnan ulkopuolella, välillä ulkomailla. Silloin ajatus perheestä, omakotitalosta kaikkine huolto- ja korjaustarpeineen sekä isosta määrästä sijoitusasuntoja siihen päälle tuntui mahdottomalta. 

Osakkeisiin sijoittaminen oli houkuttelevampaa ja pari sijoitusasuntoa oli vuokravälittäjän hoidossa täyden palvelun sopimuksella. Nyt viitisentoista vuotta myöhemmin 20 sijoitusasuntoa tuntuu kevyen lempeältä tuulahdukselta menneestä ajasta. Hallitusneuvottelujen seuraaminen on ollut hyvä syy ottaa vähän happea ja katsoa, minkälaiseen toimintaympäristöön asuntosijoittaminen ja vuokraustoiminta asettuvat uuden hallituksen ohjelman myötä ja vaikuttaako se jollain tavalla omaan vuodessa 2025 siintävään visiooni.

Asuntosijoitustavoitteeni 2019 – Blogi #139

Tämä oli pari palasta omasta tarinastani, joiden pohjalta tämä kirjoitus on syntynyt. Kirjoituksessa pohditaan siis, miten voisi määritellä itselleen sopivan määrän sijoitusasuntoja pitkän tähtäimen tavoitteita asetettaessa 

1. Henkilökohtaiset päämäärät ja taloudelliset tavoitteet

Valtaosalla meistä asuntosijoittaminen, vaikka olisikin ensin pankin ja kenties sen jälkeen myös omasta mielestämme ammattimaista ja liiketoimintamaista, tapahtuu sekä omin henkilökohtaisin että pankista omiin nimiin lainatuin varoin. Vaikka kuvioihin tulisi yhtiömuodoksi osakeyhtiö, senkin rahoittaja on usein asuntosijoittaja itse omin varoin ja vakuuksin.

Mukavuusaste velkarahan käyttämiselle

Mikäli asuntosijoitustoimintaa haluaa kasvattaa, se vaatii pääomia. Mikäli niitä ei ole omasta takaa esimerkiksi oman yritystoiminnan kautta, pääomia pitää hankkia velkaa ottamalla. Toimintaansa kasvattava, mikäli se suinkin on kannattavaa kasvua, asuntosijoittaja ei menetä uniaan siitä, että asuntosijoitussalkun kasvun myötä velkasumma kasvaa sadoista tuhansista miljooniin euroihin. Suurin huoli on pikemminkin, että lisärahoitus järjestyy aina, kun uusi kannattava sijoitusmahdollisuus tulee kohdalle. Velkamäärän kasvun rajoittaminen tai velkavivun pienentäminen eivät kuulu tämän asuntosijoittajan tavoitteisiin, koska hän näkee asuntosijoittamisen liiketoimintana, jonka kasvattamisvaihe vaatii velkarahan käyttöä.

Yhdestä sataan asuntoon 2 vuodessa tarkasti suunnistaen – Hannu Airila osa ½ – Ostan Asuntoja Podcast #47

adult tan and white basenji sleeping on chair

Janan toisessa päässä on velkaa vierastava käteissijoittaja. Tällainen sijoittaja voi satunnaisesti käyttää velkarahaa rauhallisten yöuniensa kustannuksella mutta yhtenä päätavoitteena on velan poismaksu mahdollisimman nopeasti, jolloin unen laatu samalla paranee, kun velkavipu-% lähestyy nollaa. Tällaisella asuntosijoittajalla on yleensä selkeät taloudelliset tavoitteet, joihin voi kuulua taloudellinen riippumattomuus siten, että hän voi tehdä jotain täysin muuta kuin palkkatyötä tai asuntosijoitustoiminnan kehittämistä sen kasvattaminen mielessä.

Suuret lisäeläketulot parinkymmenen vuoden päästä vai passiivinen tulo nopeammin

Mikäli asuntosijoittamisen aloittaa 3-kymppisenä ja ajattelee jatkavansa palkkatöissä normaaliin eläkeikään asti, 25-30 vuoden mittaisillakin tulonhankkimislainoilla vivutetut sijoitusasunnot ovat velattomia ilman yhtään ylimääräistä lainanlyhennystä, kun eläkkeelle jäämisen aika koittaa. Mikäli sijoitusasuntoja ei ole kerralla hankittu hintasyklin huipulla ja palkkatulot jatkuvat keskeytyksettä, viimeistään 50 ikävuoden lähestyessä tällainen sijoittaja huomaa ns. lumipalloefektin vaikutukset, kun hankittujen sijoitusasuntojen lainat ovat lyhentyneet vakuusarvoa vapauttaen markkina-arvojen samanaikaisesti mahdollisesti noustua. Entistä suurempien lisäeläketulojen hankkiminen on mahdollista sijoitustoimintaa jatkamalla ja edelleen kasvattamalla. Jotta suurista eläketuloista pääsisi nauttimaan, mikäli nautinto niistä on riippuvainen, pitää muistaa pysyä terveenä ja hengissä eläkeikään asti ja sen yli.

Passiivisia tuloja nopeammin tavoitteleva tyytyy pienempään sijoitussalkun kokoon keskittyen sen tuottamaan kassavirtaan, jota voi oleellisesti parantaa maksamalla tulonhankkimislainoja pois yksi kerrallaan. Jokainen pois maksettu laina lisää sen pääomalyhennyksen suuruisen määrän kassavirtaa jokaiseen kuukauteen käytettäväksi heti. Korkojen ollessa ennätysalhaiset, verojen lisääntyminen lainojen poismaksun myötä on suhteellisen merkityksetöntä kokonaisuuden kannalta. 

Kannattaako sijoitusasunnon arvonnousu kotiuttaa myymällä? YouTube #18

fullsizeoutput_f8d2Mikäli samainen 3-kymppinen palkkatöissä käyvä ostaa yhden sijoitusasunnon kerrallaan ja keskittää sen tulonhankkimislainan poismaksuun kaiken ylimääräisen vuokra- ja palkkatulonsa, 50 ikävuoden lähestyessä mahdollisuus jäädä kokonaan passiivisten tulojen varaan tai ainakin siirtyä osa-aikaisiin töihin velattomien sijoitusasuntojen tuomien lisätulojen ansiosta on hyvinkin mahdollista. Eläkeiän koittaessa vuokratulojen taso ei ole niin suuri kuin ensimmäisessä vaihtoehdossa eikä eläkevuosista ole tulossa niin lukratiivisia mutta kokemuspakissa saattaa olla jo 15 vuoden ajalta asioita, jotka eivät ilman pienempiä passiivisia tuloja olisi olleet mahdollisia.

2. Käytettävissä oleva aika

Kun miettii asuntosijoitussalkun kokoa, sen yhteydessä tulee miettiä sen edellyttämää aikapanostusta ja vaihtoehtokustannusta. Asuntosijoittaminen ja vuokraustoiminta ei koskaan ole täysin passiivista.

Itse tekeminen

Sijoitusasuntojen ostaminen, sen edellyttämän rahoituksen hankinta, asuntojen remontointi, vuokraustoiminta, taloyhtiön hallitus- ja yhtiökokoustyöskentely… listaa voisi jatkaa ja viedä yksityiskohtaisemmalle tasolle. Kaiken itse tekemällä pystyy minimoimaan ulkopuolisille palveluntoimittajille maksetut palkkiot mutta vastineeksi aika ajoin toiminta on kaikkea muuta kuin passiivista.

Mikäli on samanaikaisesti palkkatöissä tai harjoittaa muuta yritystoimintaa, asuntosijoitustoiminta voi ajoittain viedä vapaat illat ja viikonloput, kun päällä on ensin asunnon remontti ja perään sen vuokraus. Jollekin tämä voi olla virkistävää vaihtelua istumatyölle mutta toiselle ahdistavaa, kun aikaa perheelle tai läheisille ei juuri liikene.

Blogista: Miten kasvattaa asuntosijoitustoimintaa palkka- tai yritystöiden ja muiden kiireiden ohessa

Palvelutoimittajien käyttäminen

Remonttitöiden ulkoistaminen tai vuokravälittäjän käyttö ovat kelvollisia ratkaisuja ajan vapauttamiseksi mutta palvelutoimittajien käyttö maksaa, mikä voi syödä liikaakin sijoituksen kannattavuutta. Mikäli asuntosijoittajauran alussa suunnittelee tekevänsä paljon itse ja myöhemmin siirtyvänsä käyttämään palvelutoimittajia, kannattaa jo alkuvaiheessa laskelmissa huomioida tämä, jotta syntyy käsitys, kuinka paljon (tai vähän) kohteesta voi maksaa, jotta se yhä on kannattavaa ulkopuolisia toimittajia käytettäessä.   


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

sijoitusasunnot.com

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Korkoa korolle laskuri – laske kuinka varallisuutesi kasvaa vuosien saatossa


3. Asuntosijoitusstrategia

Jokainen itseään asuntosijoittajaksi kutsuva on jollain tasolla sisäistänyt, että sijoitustoiminnan on tarkoitus tuottaa voittoa. Moni asuntosijoittamista harrastuksekseen kutsuva tekee sitä kuitenkin käytännössä voitontavoittelu mielessä, mikä ei vaikkapa kalastus- tai kuntosaliharrastuksiin yhdisty juuri koskaan. Hyvää tahtoviakin toiselle kotia tarjoavia harmittaa taloudelliset menetykset vietävästi, jos hyväntekeväisyyden kohde jättää vuokrat maksamatta ja aiheuttaa asunnolle vahinkoa.

Kun voiton tavoittelu on sisäistetty asuntosijoitustoimintaan kuuluvaksi, on aika pohtia strategiaa, jolla se toteutuu.

Mikäli strategiana on sijoittaa kassavirtapositiivisuutta painottaen, voi sijoitusten kappalemäärää joutua kasvattamaan suuremmaksi kuin pitkän tähtäimen arvonnousupotentiaalia painottava. Tai sijoitukset voi joutua hankkimaan paikkakunnilta, jotka eivät ole oman kotikasvukeskuksen läheisyydessä, jolloin aikaa kuluu enemmän. Tai molemmat samanaikaisesti.

Arvonnousupotentiaalia painottava voi joutua hankkimaan asuntosijoituksensa alueilta, joissa moni haluaa asua, jolloin hintataso nousee sellaiseksi, että yhden asunnon hankinta ei ihan pienellä velkavivulla tai käteisellä valtaosalta onnistu. Mikäli velkavipu on niin korkea, että asuntosijoitus tuottaa negatiivista kassavirtaa, sijoitussalkun kasvulle tulee rajat siinä vaiheessa, kun muut tulot alkavat loppua negatiivisten kassavirtojen kattamiseen.

Kumpikaan painotus ei välttämättä ole väärä ja asuntosijoitussalkkua voi kasvattaa painopistettä välillä vaihdellen tai strategialla, joka tähtää sekä pieneen positiiviseen kassavirtaan että näkymään markkina-arvon mahdollisesta noususta tai ainakin säilymisestä.

Yhteenveto

Selkeää vastausta ei siis voi antaa, kuinka monta sijoitusasuntoa on tarpeeksi tai milloin niitä on liikaa. Kysymykseen vastausta täytyy hakea jokaisen henkilökohtaisesta arvomaailmasta, päämääristä, taloudellisista tavoitteista ja käytettävissä olevasta ajasta lähtien. Tärkeää on myös muistaa, että asuntosijoittamisen tuottona kasvava pankkitilin saldo ei lisää ihmisen onnellisuutta vaan se, mitä sillä tekee.

Raha ei ole pahasta, rakkaus rahaan on.


Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Miten uudiskohteen rahoitusvastike toimii vuokratulon verotuksessa? YouTube #63

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Vakuus – välttämätön paha vai hyvä vuokralaisen motivaattori – Blogi #151

Kasvussa

Työelämä, asuntosijoittaminen ja hyvinvointi

Suomen HypoteekkiyhdistysSuomen Hypoteekkiyhdistys

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Sijoitusasunnot – Parhaat asuntosijoituskohteet

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Osta, vuokraa, vaurastu

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Sijoitusovi.com

Asuntosijoittaminen tutuksi

Suomen vuokranantajat

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

%d bloggers like this: