Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta.
Tämä on alunperin Ostan Asuntoja Blogin puolella 26.9.2021 julkaistu kirjoitus Neuvotteluihin valmistautuminen – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 2/X – Blogi #274
Viime viikon tiistauaudiolla oli ensimmäinen osa tästä kirjoitusten sarjasta Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 1 – Tiistaiaudio #270
Luen tälläkin kertaa kirjoituksen sellaisenaan.
Viime sunnuntaina 14.5.2023 julkaisin pitkän tauon jälkeen uuden 12:nen kirjoituksen samaan sarjaan. Se käsitteli sitä, kumpi tarjoaa ensin. Pohdiskelin ensin asiaa siltä kannalta, mitä etuja saa siitä, kun toinen aloittaa kertomalla ensin oman näkemyksensä kohteen hinnasta. Kirjoitus sopii muuten erinomaisesti myös omistusasunnon ostoa suunnittelevalle.
Kumpi tarjoaa ensin? – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 12/X – Blogi #359
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Lue Asuntopehtoorin viikottain ilmestyvää Blogia – Taloyhtiön isännöinnin kilpailuttaminen ja isännöinnin siirto
Hoida kohteidesi ja vuokrasuhteidesi elinkaaren hallinta kasvavan asiakasjoukon tarpeiden pohjalta jatkuvasti kehittyvän Flatcon avulla.
Yksityinen vuokranantaja voi käyttää Flatcon perustoimintoja maksutta ja lisäpalveluja joustavasti tarpeen mukaan. Johtava vuokranantajan verkkopalvelu Flatco.fi
Koodilla kotimatka saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta ilmaista sisältöä:
Vuokrakoteja taseessa – yrittämisen plussat ja miinukset – Blogi #358
Katja Kurkinen vakuutuksia ja vuokrasopimuksia Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #254
Sijoita asuntoremontteihin ja taloyhtiön korjauksiin – ja positiivisuuteen – Tiistaiaudio #269
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää äidille terveisiä tai mulle ja vieraille kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta.
Kuuntelin Sam Zellin tuoreen haastattelun The Investor’s Podcastissa. Sam Zellin kirja ”Am I Too Subtle” on yksi ehdottomista suosikeistani. Jos haluaa kehittää omaa osaamistaan asuntosijoittamisen isojen kokonaisuuksien ajattelijana, Sam Zell on hyvä inspiraation lähde.
Podcastissa hän tiivistää kirjastakin löytyvän tarinan, miten hän finanssikriisin kynnyksellä hilasi perustamansa Equity Office Properties Trustin myyntihintaa ylöspäin ensin kertomatta pyyntihintaa ja sitten neuvottelemalla ehtoja.
Huippuneuvottelijat esittävät näkemyksiään siitä, onko ensimmäisenä numeron esittäminen häviävä vai voittava taktiikka. Pitäisikö yrittää viimeiseen asti saada toista osapuolta esittämään ensimmäisen hintapyynnön tai tekemään tarjouksen?
Jos sijoitusasuntoa on ostamassa Oikotien tai Etuoven kautta tai tukkukauppiaiden sähköpostilistojen kautta tulevista kohteista, tätä ei tarvitse pohtia. Myyjä itse tai välittäjänsä avustuksella asettaa hintapyynnön. Numeropeli tulee sitä kautta avatuksi.
Innostuin taas jatkamaan neuvottelutaitojeni kertausta ja kehittämistä, koska tarjolle on alkanut tulemaan yksittäisiä kohteita, joiden tyyppisiä olen helpon vieraan pääoman saatavuuden aikana vuosia kärsivällisesti odotellut.
Voit kuunnella vanhoja kirjoituksiani tulevina viikkoina audiomuodossa – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 1 – Tiistaiaudio #270
Kun toinen osapuoli tekee ensimmäisen tarjouksen
Tässä yhteydessä ensimmäiseksi tarjoukseksi lasketaan siis myyjän nettiportaalissa tai tukkukauppiaan sähköpostilistalla asettama hintapyyntö. Myös uudisasuntoja rakennuttavat tahot, jotka tarjoavat uudisasuntoja suoraan loppuostajalle joko yleisen ennakkomarkkinoinnin kautta tai avainasiakaslistoille ilmoittautuneille, tekevät näin ensimmäisen tarjouksen.
Jos on ostamassa sijoitusasuntoa suoraan omistajalta ja muita neuvotteluosapuolia ei ole, ”paljonko tarjoat – paljonko pyydät” -pallottelussa ratkeaa se, kumpi ensimmäisen tarjouksen tekee.
Kun toinen osapuoli tekee ensimmäisen tarjouksen, siitä seuraa toiselle osapuolelle 2 merkittävää etua.
1. Hintahaarukan määrittelyn etu
”Pistetään kirkko keskeltä kahtia” tai ”tule puoliväliin vastaan” ovat yleisiä kansan neuvotteluoppeja, joita voi käyttää ja käytetään hyväksi. Ajatteluketju menee esimerkiksi näin:
- Asetetaan hintapyyntö 4 % yli ajatellun käyvän markkinahinnan – ”4 % on normaali tinkivara”
- Tarjotaan 4 % alle hintapyynnin – ”tinkivara”
- Tehdään vastatarjous, joka on 1 % hintapyyntöä pienempi – ”tullaan vähän vastaan”
- Tehdään vastatarjoukseen vastatarjous, joka on 3 % alle alkuperäisen hintapyynnön – ”tullaan yhtä paljon vastaan”
- Tehdään vastatarjouksen vastatarjouksen vastatarjous, joka on 2 % hintapyyntöä pienempi – ”pistetään kirkko keskeltä kahtia”
Kun toinen osapuoli tekee ensimmäisen tarjouksen, siihen voi tehdä vastatarjouksen, joka asettaa hintahaarukan toisen äärilaidan. Tämän äärilaidan ja hintapyynnön puolivälissä on keskipiste.
Neuvottelutaitojaan opiskellut asuntosijoittaja tietää, että yllä kuvattu on kokemattomien neuvottelijoiden luontainen lähestymistapa, jossa ei itse asiassa neuvotella yhtään mistään, vaan päädytään vastatarjousten avulla kohti keskipistettä.
Kun tehdään ensimmäinen tarjous ”niin alas, että hävettää”, esimerkiksi 30-40 % alle pyyntihinnan, ei odoteta, että myyjä hyväksyy sen. Tavoitteena on asettaa keskipiste 15-20 % alle pyyntihinnan eli testataan alustavasti, onko myyjä kenties valmis ”pistämään kirkon keskeltä kahtia” 15-20 % pyyntihintaa alhaisemmalla tasolla.
Pelkkää numeerista tarjousta ja sen voimassaoloaikaa voi täydentää ”pankin antaman lainalupauksen korkotaso ja lainaehdot sekä epävarmuudet huomioivat sijoituskriteerini määrittävät, etten voi maksaa tästä kohteesta enempää kuin xxx €” -tyyppisillä sanallisilla vahvistuksilla.
Mikäli myyjänä on kokematon neuvottelija, ja hänellä on tarve saada kohde myytyä, sieltä tulee vastatarjous, jossa hintapyynnöstä on lähtenyt useita prosentteja. Joskus vastatarjous tulee vasta viikkojen päästä, kun myyjä on odottanut parempia tarjouksia niitä saamatta.
Ensimmäinen etu hintapyyntiin vastaajalle on siis mahdollisuus yrittää asettaa keskipiste.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, Twitterissä tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.
Asuntosalkunrakentaja Blogista: Sijoitusasunnon ostaminen
Lue Pekka Väänäsen ”Asuntosijoittajan kvartaali, 3 kuukautta vai 25 vuotta?” -kirjoitus Inderesin sivuilta.
2. Ensimmäinen tarjous voi olla odotettua alhaisempi
Toinen etu saada vastapuoli asettamaan hintapyynnön on se, että hintapyyntö voi olla heti alhaisempi kuin ostaja osasi kuvitella.
Minulla oli aikoinaan Ostan Asuntoja -nettisivuilla yksittäisten asuntojen nettilomake, jonka asuntoaan myyvät täyttivät niitä minulle tarjotessaan. Lomake eteni erilaisia tietoja kysyen. Lomakkeessa kysyttiin hintatietoa 3 eri kertaa; alussa, keskellä, lopussa:
- Mikä on käsityksesi mukaan asunnon käypä markkinahinta, jolla vastaavista asunnoista on tehty kauppoja?
- Mikä on oma hintapyyntösi asunnosta?
- Mihin hintaan olisit valmis myymään asunnon, jos kaupat tehtäisiin viikon sisällä?
Opin tämän tekniikan aikoinaan kuunneltuani Bigger Pockets Podcastin ensimmäisiä jaksoja, joissa finanssikriisin jäljiltä motivoituneita myyjiä oli runsaasti.
Uskomattomasti tämä toimi myös Suomen markkinoilla, jossa ei ollut vastaavaa asuntomarkkinoiden kriisiä. Yksi ja sama myyjä kertoi samassa lomakkeessa 3 hintaa, joista toinen oli alhaisempi kuin ensimmäinen ja kolmas oli alhaisempi kuin toinen.
Valtaosa myyjistä pyrki asettamaan käyvän markkinahinnan oikealle tasolle ja ilman vastatarjouksia ja neuvotteluja alensi pyyntihintaansa samalla lomakkeella 2 kertaa.
Mikäli myyjän ensimmäinen tarjous alittaa ostajan odotukset reilusti ja ollaan jo hyvin lähellä ostajaa tyydyttävää hintatasoa, enää ei tule soveltaa ”niin alas, että hävettää” -tekniikkaa. Läpinäkyvä ahneus ja tietoinen myyjän hyväksikäyttöyritys voivat tuhota jo lähellä olevan hyvän tai erinomaisen diilin syntymisedellytykset.
Aiheeseen liittyvä Sami Miettinen – #neuvottelija YouTube -kanava.
Markkinatilanne vaikuttaa kaikkeen
Ei ole olemassa mitään oikeaa ”niin alas että hävettää” -prosenttilukuhaarukkaa, jonka avulla voi markkinoihin ja kohteeseen tutustumatta pistää tarjouksia menemään.
Ostajan markkinassa prosentit voivat olla paljon suurempia ja myyjän markkinassa ei välttämättä ehdi edes tarjoamaan, kun myyjällä on 3 pyyntihinnan ylittävää tarjousta käsissään. Juuri tällainen tilanne oli koronatoimien keskellä. Nyt pari vuotta myöhemmin ihan samoihin asuntoihin ei tahdo saada tarjoustakaan.
Asumisarvo ei näissä kodeissa noussut ja romahtanut hintakäyrien tavalla. Ensin halpaa valuuttaa oli tarjolla yllin kyllin, mikä nosti hintoja. Nyt seurataan, jatkuuko saman valuutan hinnan nousukehitys, vaikeutuuko sen saatavuus ja kuinka nämä vaikuttavat asuntokauppaan.
Sam Zell – The Investor’s Podcast
”Tee tarjous” – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 13/X – Blogi #360
Koodilla kotimatka saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Tilausmaksu on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
Katja Kurkinen vakuutuksia ja vuokrasopimuksia Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #254
Sijoita asuntoremontteihin ja taloyhtiön korjauksiin – ja positiivisuuteen – Tiistaiaudio #269
Vuokrakoteja taseessa – yrittämisen plussat ja miinukset – Blogi #358
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Tutustu tämän jakson sponsoreiden tarjoamaan sopivan tilaisuuden tullen. Kiitos OVV, Peab, Flatco ja If.
Helmikuun 9. päivä 2023 olin isäntänä “Asunnon ostaminen Lapista – mitä sinun tulee tietää 1” -webinaarissa, jossa Joiku Ylläs -casen kautta käytiin läpi asioita, mitä kaikkea tulisi ottaa huomioon ja pohtia, jos suunnittelee kodin tai loma-asunnon hankintaa suosituimpien tunturien läheisyydestä.
Webinaarin puolitoista tuntia kestävä tallenne esityksineen löytyy joikuyllas.fi -sivustolta. Editoin webinaarin ääniraidasta parikymmentä minuuttia tiiviimmän ääniversion Ostan Asuntoja Podcastin kuulijoille. Tämä ei nyt ole täysin optimaalinen tapa, kun asiantuntijoiden puheissa viitataan esityksen kalvoihin, jotka joutuu mielessään visualisoimaan. Mukana on kuitenkin sen verran paljon asiaa Lapin asunnoista ja Ylläksestä ja loma-asuntojen vuokraamisesta ylipäätään, että julkaisin tämän.
19.4.2023 pääsin uudestaan isännöimään Asunnon ostaminen Lapista, mitä sinun tulee tietää 2 – Case Joiku Ylläs -webinaaria. Myös tämän webinaarin tallenne esityksineen löytyy joikuyllas.fi -sivustolta.
Tämän webinaarin asiantuntijoina olivat Tuomas Mäkelä, Mikko Prusi ja Henna Mikkonen. Ohessa aihealueita, joista vieraiden kanssa juttelimme.
Tuomas Mäkelä, Havu Properties Oy, Perustajaosakas
- Intohimo Suomen luontoon, Lappiin ja saaristoon Havu Properties Oy:n taustalla.
- Ylläksen Joikun suunnittelun peruslähtökohdat.
- Soveltuvatko loma-asunnot toiminnallisuudeltaan pitkäaikaiseen asumiseen?
- Miten ajatella oman loma-asunnon tai Lapin kodin vuokrauskäyttöä sijoitusmielessä?
- Miksi Ylläs valikoitui sijainniksi?
- Mikä ominaisuuksien yhdistelmä tekee Joiku Ylläksestä uniikin kohteen?
Ostan Asuntoja Podcast #22 – Tuomas “Bo” Mäkelä osa 1
Mikko Prusi, Villada Group Oy / mokkivuokra.fi
- Miltä Ylläs yleisesti ja Joiku Ylläs kohteena erityisesti näyttävät premium-luokan mökkivuokraajan näkökulmasta?
- Eroavatko ulkomaiset ja kotimaiset asiakkaat toisistaan?
- Kuinka suuri osa on ulkomaisia ja mikä heitä houkuttaa?
- Mitkä ovat Ylläksen 8 vuodenaikaa?
Henna Mikkonen, Säästöpankkiryhmä, Pääekonomisti
- Maailmantalouden yleiskuva pessimistin ja optimistin silmin.
- Inflaatiotilanteesta ja korkojen noususta.
- Suomen talousennusteista.
- Asuntojen hintakehtyksestä ja korkojen nousun vaikutuksesta siihen.
- Lapin työttömyys-, luottamus- ja matkailutilanteista.
- Lapin asuntojen kyvystä säilyttää euron ostovoimaa.
- Riskeistä, jotka voisivat kääntää Lapin kävijämäärät laskuun.
Lenkillä tai remontoidessa kuuntelun jälkeen voi aina käydä täydentämässä mielikuviaan Joiku Ylläs -sivustolla, johon tulee lisää materiaalia kohteen edetessä. Voit myös ottaa yhteyttä kohdetta myyvään BO LKV:n Tanja Sotkaan 045 274 4184.
Kohteen rakennuttaa ja webinaarit järjestää Havu Properties Oy. Liity sähköpostilistalle.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Uudisasuntorakentaminen 2022 -tutkimuksen mukaan Peabin asiakastyytyväisyys on alan korkein – jo viidennen kerran.
Hoida kohteidesi ja vuokrasuhteidesi elinkaaren hallinta kasvavan asiakasjoukon tarpeiden pohjalta jatkuvasti kehittyvän Flatcon avulla.
Yksityinen vuokranantaja voi käyttää Flatcon perustoimintoja maksutta ja lisäpalveluja joustavasti tarpeen mukaan. Johtava vuokranantajan verkkopalvelu Flatco.fi
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Koodilla kotimatka saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Päällekkäinen Spotify feed on poistunut. Jos et löydä Ostan Asuntoja Podcastia enää Spotifystä, käytä hakutoimintoa, jätä 5 tähteä, pistä jakso tilaukseen ja jakoon.
⚡️ostanasuntoja@getalby.com
ostanasuntoja@NostrVerified.com
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta.
Tämä on alunperin Ostan Asuntoja Blogin puolella 19.9.2021 jukaistu kirjoitus. Ajattelin ensin, että muokkaan sen, mutta se voikin olla parempi, kun luen sen täysin samanlaisena, kun kirjoitin silloin, kun korot olivat yhä 0 ja inflaation tilapäisyyden jatkuminen oli yllättänyt asiantuntijat noin 3-5 kuukauden ajan.
Muistin virkistykseksi vuotta aikaisemmin FED keskusohjausjohtaja Powell oli sanonut, että he eivät edes ajattele ajattelevansa ohjauskoron nostoa ja pitävänsä sen hyvin lähellä nollaa koko 2022 ajan tai pitkälle vuoden loppua kohta…
19.9.2021 kirjoitin: ”Päättyneen viikon aikana on osunut kohdalle muutama sattuma, jotka kaikki ovat ohjanneet kohti tämän kirjoituksen syntymistä. Tai itse asiassa otsikosta voi päätellä, että ajatuksissa on useampi kirjoitus samasta aiheesta. Tekstit ovat vielä kirjoittamatta ja siksi lukumäärä on X kappaletta.”
”Monelle voi tulla mieleen, mihin neuvottelutaitoja ylipäätään tarvitaan, kun kaikki kelvolliset asunnot viedään käsistä, kun ostajat ostavat neuvottelematta. Hyvien diilien etsiminen voi tuntua kannattamattomalta, koska siihen kuluu niin paljon aikaa. Koska hyviä diilejä on erittäin vaikea löytyy, pitäisikö ostaa vähemmän hyviä sijoitusasuntoja.”
No nyt on tilanne muuttunut ja vielä ei tiedetä, onko palautuminen alkanut vai jatkuuko muutos suurempana samaan suuntaa. Neuvottelutaidoille voi olla käyttöä.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, Twitterissä tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.
Asuntosalkunrakentaja Blogista: Sijoitusasunnon ostaminen
Lue Pekka Väänäsen ”Asuntosijoittajan kvartaali, 3 kuukautta vai 25 vuotta?” -kirjoitus Inderesin sivuilta.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Kuka tahansa voi olla vuokranantaja – kuka tahansa voi asua vuokralla.
Asuntosijoittajan tai sellaiseksi aikovan mielessä liikkuu monia kysymyksiä. Miten tunnistaa hyvä sijoituskohde? Miten onnistua vuokralaisvalinnassa? Mitä vuokrasopimukseen tulee kirjata? Mistä apua ongelmatilanteisiin?
Tietoa tarjoaa Suomen Vuokranantajat – hyvien vuokranantajien yhteisö, jonka jäsenenä vuokranantaminen on palkitsevampaa, turvallisempaa ja helpompaa.
Liity joukkoon: vuokranantajat.fi.” – Tammikuussa 2023 yli 400 liittyi!
Koodilla kotimatka saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta ilmaista sisältöä:
Vuokrakoteja taseessa – yrittämisen plussat ja miinukset – Blogi #358
Katja Kurkinen vakuutuksia ja vuokrasopimuksia Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #254
Sijoita asuntoremontteihin ja taloyhtiön korjauksiin – ja positiivisuuteen – Tiistaiaudio #269
Ajankohtaista apua:
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2022 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #353
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023 – Tiistaiaudio #263
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023 – Blogi #351
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää äidille terveisiä tai mulle ja vieraille kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta.
Muutama vuosi sitten sain toistuvasti selittää, miksi en tuota “asuntosijoittaminen yrityksen kautta” -sisältöä sitä kovasti janoaville. Moni oli immuuni selityksille, että ensin pitäisi oppia, että vuokratulon laskentakaavassa 12 on itsensä huijaamista ja että kassavirran pitäisi riittää verojenkin maksuun kaikissa korkoskenaarioissa.
En tiedä, onko nytkään parempi tilanne yrittää pohtia asiaa, mutta olettaisin, että joidenkin into on sen verran rauhoittunut, että pystyy harkitsemaan.
Yrittäjä vs. palkansaaja
Yrittäjä voisi olla sellainen, joka vapaaehtoisesti ottaa riskin kantaakseen siitä, mitä tapahtuu, kun hän lähtee itse organisoimaan ja johtamaan kaikkea asuntojensa parissa tapahtuvia toimintoja.
Yrittäjä on valmis ottamaan tappiollisen toiminnan riskin vastineena siitä, että onnistuessaan tienaa enemmän kuin palkansaajana pätevöitynyt ja toimiva yrittäjyyden huippuasiantuntija.
Vuokramarkkinoihin voi perehtyä palkansaajana Tilastokeskuksessa tai vuokraustoimintaa harjoittavana yrittäjänä omistamassaan yrityksessä. Kumpikaan ei ole toista parempi tai huonompi. Molemmat voivat valita strategiakseen ja onnistua ”osta ja pidä” -asuntosijoittajina.
Olen itse toiminut sekä palkansaajana että yrittäjänä. Yrittäjänä toimiessani olen pohtinut paljon sitä, olenko identiteetiltäni toimitusjohtajayrittäjä, joka on halukas ottamaan riskiä toimintaa kasvattamalla työntekijöitä palkkaamalla, organisoimalla ja johtamalla. Vai olenko sijoittajayrittäjä, joka ottaa riskiä pääomia allokoimalla ja siihen liittyviä aktiviteetteja organisoimalla.
Asuntosijoittajan psykologiaa: Heikki kysyy, Harri vastaa – Blogi #252
Oma analyysini päätyy kerta toisensa jälkeen siihen, että nykyiseen elämäntilanteeseeni istuu sijoittajayrittäjän rooli parhaiten. Asuntosijoittaja Miika Vuorensola näyttäytyy minulle toimitusjohtajayrittäjältä, joka on jo siirtynyt Asuntopehtoorin hallituksen puheenjohtajaksi kasvatettuaan asuntojen parissa Tampereella toimivaa yhden miehen yritystään eri kaupungeissa kymmeniä henkilöitä työllistäväksi.
Asuntoja Pehtoroiva yrittäjä Miika Vuorensola is back – Ostan Asuntoja Podcast #149
Välimaastosta löytyy varmasti vielä paljon hyviä esimerkkejä, joista ensimmäisenä tulee mieleen Ostan Asuntoja Podcastissa vieraina olleet Turun OVV-yrittäjä Johanna Manner tai Lappeenrannan OVV-yrittäjä Ville Vesterinen. Vaihtoehtoisia tapoja yrittää asuntojen parissa on siis monia.
Vuokranantajan nelikenttä – yrittäjä Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #185
Tässä kirjoituksessa esitetty listaus on siis omasta näkökulmastani laadittu. Moneen kohtaan löytyy varmasti syvällisempiä vivahteita, jotka voivat saada lukijan pohtimaan, onko tuo nyt ollenkaan plussa. Ostan Asuntoja Podcastin vieraista löytyy vuosien varrelta jo runsaasti erilaisia yrittäjätarinoita.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Yrittäjänä toimimisen hyviä puolia
Yrittäjällä on vapaus päättää, miten kalenterinsa täyttää ja kuinka täyteen sen ahtaa. Harvalla yrittäjä on intohimona sopia kokouksia päivät täyteen. Itse kieltäydyn hyvin usein tilaisuuksista, joiden aikataulu tai deadline on määritelty jonkun toisen toimesta. Myöskään satojen kilometrien ajomatkat eivät saa minua pääsääntöisesti enää innostumaan. Sijoituskohteita ei osteta eikä asuntoja näytetä päivittäin eikä aina edes viikottain, vaikka niitä olisi salkussa 100.
Yrittäjyys ei suinkaan takaa sitä, että yrittäjällä on mahdollisuus viettää aikaansa perheen kanssa. Minulle se on mahdollistanut sen, että ainakin fyysisesti olen läsnä koti-isänä. Haasteena on muistaa olla sitä henkisesti. Tytär osallistui viime kesänä ensimmäistä kertaa yritykseni toimintaan esittelemällä ja valokuvaamalla asuntoja. Hän myös käy koulua, jossa yhtenä aineena on liiketoiminta. Voimme keskustella kassavirroista, tuloslaskelmista, projekteista, hinnoittelusta, yritysmuodoista, rahoituslähteistä ja kaikesta mahdollisesta.
Työn ja vapaa-ajan tasapainon saavuttaminen onnistuu minulle yrittäjänä optimaalisesti, koska olen onnellisesti tilanteessa, että asuntojen parissa toimiminen on intohimoni eikä usein tunnu työltä. Jokainen päivä on juhlaa, josta seuraa se, että juhlin helposti joka päivä. Olen varmasti rasittavaa seuraa sellaiselle, joka haluaisi rentoutua puhumalla kaikesta, mihin ei liity millään tavalla asunnot, sijoittaminen ja pääomat.
Rajaton vapaus päättää, mitä polkuja pitkin kulkee. Kun ei ole toimenkuvaa eikä esimiestä, luvat kysytään ja päätökset tehdään peilin kanssa. Omaa osaamista kehittämällä ei ole mitään rajaa, kuinka paljon voi kehittyä ja kasvaa ja kuinka paljon voi tienata ja vaurastua.
Vapailla markkinoilla toimiminen mahdollistaa sen, että asiakkaille ja kumppaneille lisäarvoa tuottamalla voi vaikuttaa omaan menestykseen. Suomessa yrittämiseen on paljon reunaehtoja ja sääntöjä, mutta yksien sääntöjen noudattamisessa on myös paljon positiivista. Maissa, joissa lahjonta ja muu rikollinen toiminta on osa yrittämistä, ei ole helppo pärjätä, jos oma arvomaailma ei sellaiseen sovi. Suomessa vuokraustoimintaan liittyvän liiketoiminnan harjoittaminen on hyvin matalan byrokratian toimintaa ja mahdollisuudet sopia paikallisesti ovat suuret. Huoneenvuokralaki ja liittojen ohjeet tukevat tätä hienosti.
Yrittäjänä toimimisessa on veroetuja, joita toki pääsee hyödyntämään vasta, kun yrityksen ydintoiminnot ovat kannattavia. Ylisukupolven omistamista arvostavien osalta yritys tarjoaa mahdollisuuksia lasten oppia yrittämisestä ja yritystoiminnasta käytännön kautta. Perintöverosuunnitteluun löytyy verotehokkaampia mahdollisuuksia.
Kasvun rajat eivät tule vastaan rahoituksen saatavuuden eikä rahoituksen saatavuussääntelijän takia vastaan, jos toiminta on kannattavaa ja tase kunnossa. Jos vuokrakoteja ajattelee hankkivansa kymmeniä, pelkillä palkkatuloilla tulee rahoituksen rajat vastaan eikä 34 % lähestyvä veroprosentti kannusta eikä tue kasvua.
Yrittäjänä toimimisen varjopuolia
Erityisesti minun valitsemallani polulla tekeminen on usein yksinäistä. Lukemista, opiskelua, pohtimista, sulattelua, lukemista, näkemyksen vaihtamista, faktoja… näihin asioihin kuluu minulla paljon aikaa ja valtaosa siitä tapahtuu fyysisesti yksin. Palkkatyöhön kuuluvaa työ-yhteisöä yhteisine lounastaukoineen ja pikkujouluineen ei ole.
Riskin ottamisella vaurastumiseen kuuluu tulojen epätasaisuus. Vuokraustoiminta tuo tähän paljon tasaisuutta. Palkansaajalle yhden sijoitusasunnon kassavirta näyttää täysin riittämättömältä tuomaan elantoa. Yrittäjälle 50 vuokralaista näyttävät tasaisilta tulovirroilta, jotka eivät koskaan lopu yhtäaikaisesti työpaikalla alkavien YT-neuvottelujen takia. Korkojen ja kustannusten nousujen seurauksena kaikki 50 tulovirtaa voivat supistua samanaikaisesti, kun palkansaaja saa yleissitovuuden ansiosta palkankorotuksen.
Työtä ei tehdä 5 päivänä viikossa 8 tuntia päivässä. Kesälomia ei ole eivätkä viikonloput ole vapaita tai viikonlopputyöstä ei saa 100-200 %:n korvausta. Vapauden vastapainona tulee se, että ei ole mitään takuulaitosta, joka maksaa yrittäjäriskillä korotettua kuukausittaista yritystuloa, jos kassavirrat kääntyvät negatiivisiksi. Kaikki voi mennä, vaikka sitä edeltäisi muutaman vuoden uhrautuminen 80 tunnin työviikkoja tehden.
Vaikka valitsisi samanlaisen polun kuin minä olen valinnut eli keskittyisi oman perheen varallisuuden kasvattamiseen yrityksen taseeseen vuokrakoteja lisää ostamalla, silti joutuu olemaan monien asioiden perusosaaja. Tai ehkä juuri siitä syystä on pakko ymmärtää monien asioiden perusteita, koska kaikki ydintekemisen ulkopuolinen työpanos ostetaan ulkopuolisilta toimijoilta. Palkansaajana ei tarvitse tietää yhtään mitään työnantajan kirjanpidosta, arvonlisäveroista, budjetoinnista, verovähennyksistä, riskien hallinnasta tai rahoituksesta. Asuntojen parissa toimivana yrittäjänä kaikki pyörii mukana, vaikka olisikin lumipalloefektien ja vuokraustoiminnan ydinosaaja. Varallisuudesta 20-30 % pitää hajauttaa omaisuuslajeihin, jotka korreloivat mahdollisimman vähän asuntojen kanssa.
Työnantajan tarjoama puhelin ja tietokone, työterveyshuolto, ikälisät ja lomarahat ja kaikki muut mahdolliset palkansaajan edut loistavat poissaolollaan. Tai eivät ne poissaolollaan loista, vaan yrittäjä näkee ne pankkitilillä negatiivisina kuluina, jotka yrittäjä itse itselleen kustantaa.
Rahoituksen saatavuus, ehdot, hinta ja laina-aikojen pituudet ovat kaikki haastavampia kuin palkansaajana asunto- ja tulonhankkimislainaa hakevalle ja saavalle. Moni huomaa nopeasti, että lyhyillä laina-ajoilla on mahdotonta saada kassavirtapositiivisuutta syntymään. Siksi ohjaan kaikki ensin opiskelemaan asuntosijoittamisen ansaintalogiikat, laskentakaavat ja kannattavuuden elementit, jotka ovat ehdoton edellytys, jotta voi saada toiminnan kannattamaan ja kasvuun yrityksen kautta.
Asunnot on valettu tiukasti kiinni suomalaiseen tonttimaahan eli omaisuuden ja toiminnan liikuttaminen on mahdotonta. Poliittisia riskejä ei helposti huomaa arjen tekemisen parissa ja toivottavasti niin myös jatkossakin. Valtion talouden jatkuvasti heikentyessä ja yhä useamman tottuessa siihen, että heillä on oikeus ja valtiolla on velvollisuus olla yhä tiiviimmin auttamassa arjessa pärjäämistä, vastuuttomien ja lyhytnäköisten poliitikkojen toimesta voidaan keksiä uusia ajatuksia, miten yksityisomaisuuden tuottoja yhä enemmän tasataan kaikkien heitä äänestäneiden äänillä poliitikoille ja hallinnon ylimmälle pääjohdolle ja päällimmäiselle ylijohdolle sekä omistajaohjauksen päälliköille ja päällikköohjauksen koordinoiville ministeriöille.
Muut kävisivät loputtomasti yrittäjän taskuilla
Suomi ei ole maailmalla eikä omassa valtamediassaan tunnettu yrittäjien tai PK-yritysten hyvinvointivaltiona. Käsittämätön määrä yritystoiminnasta mitään kokemusta omaavaa pääsee vuosituhannesta toiseen lausumaan vahvoja näkemyksiään milloin mihinkin asiaan toimittajien nyökytellessä ihaillen vieressä.
Riippumatta siitä, miten asiat käytännössä ovat, yrittäjän pitää jaksaa ja kestää se henkinen ja joskus käytännön fyysinenkin taakka, joka valtamedian kautta ja sosiaalisen median vahvistamana vyöryy päälle. Äänessä ovat keskenään tappelevat ja toisiaan haukkuvat “julkisen sektorin kasvattamisen” ja “julkisen talouden vahvistajien” leirit, joille kotitaloudet ja yksityisen sektorin yrittäjät ja PK-yritykset ovat ehtymätön rahoituksen ja talkootyön lähde. Tähän seuraan hakeutuminen imee päivittäisen energian kuiviin.
Yrittäminen ei sovi kaikille eikä se ole ratkaisu, johon yksiselitteisesti pitää ohjata ja neuvoa. Osta ja pidä -asuntosijoittaminen tarjoaa onneksi mahdollisuuksia sekä palkkatyössä oleville, muuta yritystoimintaa harjoittaville että täyspäiväisesti sen kautta elantoaan ansaitsemaan pyrkiville.
Valitse viisaasti.
Koodilla kotimatka saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Tilausmaksu on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
Katja Kurkinen vakuutuksia ja vuokrasopimuksia Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #254
Sijoita asuntoremontteihin ja taloyhtiön korjauksiin – ja positiivisuuteen – Tiistaiaudio #269
Osta ja pidä -asuntosijoittaminen on hidasta ja tylsää ja siinä piilee sen salaisuus – Blogi #357
Verotus:
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023? – Tiistaiaudio #263
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023 – Blogi #351
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2022 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #353
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Tutustu tämän jakson sponsoreiden tarjoamaan sopivan tilaisuuden tullen. Kiitos Asuntopehtoori, Peab, Vuokraovi, Flatco, If ja Suomen Vuokranantajat.
Twitterissä kaikkien kanssa ja vähän kaikesta hauskasti keskusteleva ja ohessa kaikille vakuutuksia myyvä Katja Kurkinen omistaa 8 ja puoli sijoitusasuntoa. Katjan mukaan sattuma on ollut monessa mukana ja Harrin mukaan vähän enemmänkin on Katjan tarinassa opittavaa kuin se, miten olla sopivasti paikalla, kun sattuma osuu kohdalle. Osassa 1 juttelemme seuraavista asioista
- Miten Katjasta tuli vakuutuksia myyvä yrittäjä?
- Miten tienata kymppitonni kuussa aloittavana vakuutusmyyjänä?
- Miten Katja keksi, että osakkeet ovat hänelle liian nopeatempoinen omaisuuslaji?
- Miten asunnot osoittautuivat sopivaksi omaisuuslajiksi?
- Miksi uudiskohteet olivat ainoa mahdollinen vaihtoehto yrittäjälle?
- Miksi osakeyhtiö oli ainoa järkevä aloitusvaihtoehto?
- Miten Katjan uudisasunnoissa oli kassavirrat heti positiivisia?
- Olemmeko Katjan kanssa kitupiikkejä?
- Yksi uusi keino hankkia sijoitusasunto vieraalta paikkakunnalta.
Tässä Osassa 2 jatketaan ja kuullaan
- Katjan käytännön kokemuksia Levin asuntomarkkinoista.
- Twitterin käytöstä vuokralaisten löytämiseen ja vakuutusten myymiseen ja Katjan ohjeet siellä pärjäämiseen.
- Tarina jatkuu ja päätyy Turkuun ja Kaarinaan, joiden markkinatunnelmistakin jutellaan.
- Juttelemme mös heinäkuussa voimaan astuvan uudiskohteiden 60 %:n maksimitaloyhtiölainan ja lyhennysvapaapakon kieltämisen mahdollisista myönteisistä vaikutuksista.
- Pohditaan, pitääkö aina tavoitella suurempaa määrää asuntoja.
Lopuksi selviää Katjan yksi luonteenpiirre, jota moni ei tiedä.
Katjan löytää Levin rinteiden ja Turun lisäksi Twitteristä.
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023? – Tiistaiaudio #263
Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2023 – Blogi #351
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2022 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #353
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Lue Asuntopehtoorin viikottain ilmestyvää Blogia – Taloyhtiön isännöinnin kilpailuttaminen ja isännöinnin siirto
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Uudisasuntorakentaminen 2022 -tutkimuksen mukaan Peabin asiakastyytyväisyys on alan korkein – jo viidennen kerran.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Kuka tahansa voi olla vuokranantaja – kuka tahansa voi asua vuokralla.
Asuntosijoittajan tai sellaiseksi aikovan mielessä liikkuu monia kysymyksiä. Miten tunnistaa hyvä sijoituskohde? Miten onnistua vuokralaisvalinnassa? Mitä vuokrasopimukseen tulee kirjata? Mistä apua ongelmatilanteisiin?
Tietoa tarjoaa Suomen Vuokranantajat – hyvien vuokranantajien yhteisö, jonka jäsenenä vuokranantaminen on palkitsevampaa, turvallisempaa ja helpompaa.
Liity joukkoon: vuokranantajat.fi.” – Tammikuussa 2023 yli 400 liittyi!
Hoida kohteidesi ja vuokrasuhteidesi elinkaaren hallinta kasvavan asiakasjoukon tarpeiden pohjalta jatkuvasti kehittyvän Flatcon avulla.
Yksityinen vuokranantaja voi käyttää Flatcon perustoimintoja maksutta ja lisäpalveluja joustavasti tarpeen mukaan. Johtava vuokranantajan verkkopalvelu Flatco.fi
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.
Koodilla kotimatka saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Päällekkäinen Spotify feed on poistunut. Jos et löydä Ostan Asuntoja Podcastia enää Spotifystä, käytä hakutoimintoa, jätä 5 tähteä, pistä jakso tilaukseen ja jakoon.
⚡️ostanasuntoja@getalby.com
ostanasuntoja@NostrVerified.com
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Ostan Asuntoja 