Siirry sisältöön
Video

Mitä neuvotteluvinkkejä antaisit asuntosijoittajalle? 7 neuvoa – YouTube #90

Tällä kertaa yritän vastata kysymyksiin, joissa pyydetään ohjeita asuntosijoittajan neuvottelutilanteisiin. Videolla puhutaan enemmän sijoitusasuntokaupan neuvottelua esimerkkinä käyttäen mutta monet taktiikan soveltuvat myös neuvotteluihin pankin, vuokralaisen tai remonttimiehen kanssa.

Luvassa 7 neuvoa pohdintoineen. Mitä muita neuvoja antaisit kolleegoille?


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Lisäeläketuloja ”osta ja pidä” -asuntosijoittamisella

Ostan Asuntoja Podcast #24 – Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen, osa 1



Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Marko Kaarto Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #74

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Asuntosijoituksen 5 eri tulosyksikköä – Blogi #177

Vuokralaisen vakuudesta perittävä vahinko vai asumisen tavanomaista kulumista – ennaltaehkäisevät toimet – Blogi #178

Edellinen Ostan Asuntoja Blogin vuokraustoimintaa käsittelevä kirjoitus Kun vuokrasuhde päättyy, 10 kohtaa vuokranantajan muistettavaksi – Blogi #176 päättyi 10 kohdan tarkistuslistaan, jossa viimeisenä kohtana oli toimita vuokralaiselle “Ohje vuokra-asunnon tavanomaisesta kulumisesta ja siivouksesta”. Tarkemmin ajateltuani kävin päivittämässä kirjoitusta ja lisäsin siihen kaksi sanaa “lue itse”.

Vuokranantajien sivustolta löytyy viittaamani parikymmensivuinen pdf-ohje, jossa asiaa on kokonaisvaltaisesti esitetty. Ohjeen laatimiseen on osallistunut myös vuokranantajan asiakkaiden oma järjestö eli Vuokralaiset ry. Tämä on sekä hyödyllistä muistaa että mainita vuokralaiselle. 

Vuokranantajan ei kannata käyttää liikaa aikaa innovoimiseen sen suhteen, mitä kaikkea voisi yrittää siirtää vakuudesta perittäväksi

Muistamisen hyödyllisyydellä tarkoitetaan tässä yhteydessä sitä, että vuokranantajan ei kannata käyttää liikaa aikaa innovoimiseen sen suhteen, mitä kaikkea voisi yrittää siirtää vakuudesta perittäväksi, koska selkeät ohjeet ovat vuokralaistenkin helposti löydettävissä. Mainitsemisen hyödyllisyydellä tarkoitetaan taas sitä, että vuokralainen voi suhtautua ohjeeseen luottavammin, kun sen laadinnassa on ollut mukana vuokralaisten oma järjestö.

Miten tavanomaiseen kulumiseen liittyvät epäselvyydet voi parhaiten ennaltaehkäistä?

Paras ennaltaehkäisevä tapa välttää vuokrasuhteen päättymisen yhteydessä mahdolliset tavanomaiseen kulumiseen liittyvät epäselvyydet on käydä keskustelu aiheesta uuden vuokralaisen kanssa vuokrasopimuksen laatimisen yhteydessä. 

Tässä vaiheessa voi jo mainita yllä mainitun ohjeen olemassaolosta samassa yhteydessä, kun käy vuokralaisen kanssa konkreettisia esimerkkejä läpi, mitkä kuuluvat normaaliin kulumiseen ja mitkä ovat korvausvastuun alle kuuluvia vahinkoja.

UNADJUSTEDNONRAW_thumb_2b16aOhjeen erinomaisena lisänä on, että se sisältää myös kohdan “Asunnon puhtaanapito ja loppusiivous”. Myös tässä kohtaa yllämainittu “mainitsemishyöty” voi tuottaa positiivisen lopputuloksen, koska kaikille ei suinkaan ole selvää, mitä kylpyhuoneen lattiakaivon tai liesituulettimen suodattimen puhdistaminen tarkoittavat puhumattakaan siitä, että ne kuuluvat vuokralaisen vastuulle.

Vuokranantajan pitää ymmärtää, mitä kuuluu tavanomaiseen kulumiseen

Jotta uuden vuokralaisen kanssa voisi vuokrasopimuksen tekovaiheessa käydä keskustelun tavanomaiseen kulumiseen liittyen, pitää tietää konkreettisia esimerkkejä, joita voi käydä läpi.

Vaikka poistot ovat normaali käsite yritystoiminnassa ja kiinteistöjen vuokrauksessa, asunto-osakeyhtiön asunnon sisäpuolella ei tällaista kirjanpidollista kulumiseen liittyvää konseptia verolainsäädännössä tunneta. Myöskään AHVL ei määrittele, mitä tavanomainen kuluminen tarkoittaa. Siksikin yllämainittu ohje on hyödyllinen.

UNADJUSTEDNONRAW_thumb_2b18fTavanomaisella kulumisella tarkoitetaan vuokrakodissa asumisen aiheuttamaa ajan myötä tapahtuvaa kulumista. Vaikka olisi ostanut pakasta vedetyn uudiskohdeasunnon sijoitusasunnoksi, ei voi olettaa, että vaikkapa viiden vuoden asumisen jälkeen asunto olisi uutta vastaavassa kunnossa. 

Itse olen käyttänyt seuraavia esimerkkejä yrittäessäni konkretisoida asiaa vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä käymässäni keskustelussa:

  • sängyn patjan yläreunan yläpuolelle seinään pikkuhiljaa tummentuva alue
  • taulun tai peilin taakse pikkuhiljaa muuta seinää vaaleammaksi jäävä alue
  • taulukoukkujen tai kokovartalopeilin ripustamiseen tarvitun ruuvin reiät
  • pienet naarmut tai isommat tasaiset värimuutokset laminaatti- tai parkettilattiassa
  • tummuneet laattojen saumat ja silikonit kylpyhuoneessa
  • löystyneet ovenkahvat
  • tiputtavat hanat ja valuva wc-istuin
  • palaneet lamppujen polttimot

UNADJUSTEDNONRAW_thumb_2ca67Joku voi vuokrasopimuksessa kieltää taulujen ja peilien ripustamisen, mikä onkin luontevaa, mikäli omassa kodissaan ei kiinnitä seiniin mitään. Oman vuokraustoimintani tehtävänä (mission) on “tarjota hyvän asukaskokemuksen vuokrakoteja”, johon tällaiset rajoitukset eivät oikein sovi.

Itsestään selvää on, että “tupakointi kielletty” -asunnoissa tupakan haju ei ole tavanomaista kulumista eikä “lemmikit kielletty” -asunnoissa lemmikin asumisesta aiheutuneet tavanomaiset kulumisjäljet kuulu tavanomaisen kulumisen piiriin.

Tavanomaisen kulumisen aiheuttamien jälkien mahdollinen korjaaminen kuuluu siis vuokranantajan vastuulle eikä niiden kustannus ole vakuudesta pidätettävä kuluerä. 

Sijoitusoven Blogista: Mikä on tavanomaista kulumista ja mikä ei?


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Mitä Asuntosalkunrakentaja.fi ajattelee, OPISKELE Blogista: Allokointi eli hajauttaminen

Poliisiauton etupenkiltä asuntosijoittamisen pariin; Hannu Takala – Ostan Asuntoja Podcast #45


Vuokralaisen pitää ymmärtää, mitkä ovat korvausvastuun alle kuuluvia vahinkoja

Kun on vuokrasopimusta tehdessä ensin selventänyt, mitä tavallisen kulumisen jälkiä vuokranantaja EI voi pidättää vakuudesta, perusta käydä keskustelu huolimattomuudella tai tahallisesti aiheutettujen vahinkojen korvausvelvollisuudesta on olemassa. Apuna olen käyttänyt seuraavia esimerkkejä:

  • asunnon sisäovissa olevat miehen nyrkin kokoiset “ovisilmät” (naispuolisten vuokralaisten kanssa tämä on usein hyvä tunnelmaa keventävä aloitus)
  • taulukoukkujen ja propattujen ruuvien poismuuttokuormaan siirtämisen yhteydessä seinästä mukaan otetut halkaisijaltaan noin viiden sentin tapetti-/maali- ja tasoitepalat (vaikka sallin taulut ja peilit, kiellän sopimuksessa taulukoukkujen ja ruuvien irrottamisen)UNADJUSTEDNONRAW_thumb_2b9d9
  • pitkät terävät naarmut ja selkeäreunaiset isot laikut laminaatti- ja parkettilattioissa
  • puuttuvat ovenkahvat tai kaappien vetimet
  • lemmikkien ulosteiden haju tai asunnon pintoihin jättämät kynsien tai hampaiden jäljet, vaikka lemmikki olisi vuokrasopimuksessa sallittu
  • lohjennut tai puuttuva wc-istuin ja kylpyhuoneen peili
  • valkoisen seinävärin muuttuminen violetiksi seinäväriksi ilman erillistä kirjallista sopimista
  • laattojen ”vaalea marmori” -sauma-aineen muuttuminen “dark metal” -sävyiseksi suihkualueella

Esimerkkilistan kohdista osa on sellaisia, että ne voivat tapahtua asumisen aikana vahingossa tai jopa itsestään. 20 vuoden ongelmattoman vuokrasuhteen jälkeen 80-vuotiaan vuokralaisen kertomus itsestään lohjenneesta lavuaarista tai wc-istuimesta on kohtuullisen uskottava. Vaikka kyseessä olisi vuokralaisen aiheuttamakin vaurio, vuokranantajan kannattaa ensin laskea kymmeneen ja miettiä, kannattaako korvausvastuusta lähteä sen enempää keskustelemaan. Lavuaarin voi vain uusia vuokranantajan kustannuksella.

Yhteenveto

Alussa mainitussa ohjeessa on kattavampi lista esimerkeistä ja ohjeen voi jakaa uudelle vuokralaiselle jo sisäänmuuton yhteydessä. Siitä tuskin on mitään haittaa ja voi hyvinkin olla, että vuokrasopimuksen irtisanomisen yhteydessä koko ohjeesta ei vuokralaisella ole mitään mielikuvaa, jolloin sen voi jakaa uudelleen. Sen sijaan olen huomannut, että valtaosalla on yhä mielikuva vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä asiaa selittäneestä vuokranantajasta.


Marko Kaarto Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #74

“Kulta ei ole sijoitus” Sam Laakso – Ostan Asuntoja Podcast #72

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Onko 5-kymppisenä liian myöhäistä aloittaa asuntosijoittaminen? YouTube #85

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja IGTV:stä löytyy jo yli 50 videota

Marko Kaarto Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #74

Marko Kaarto Osa 1 - Ostan Asuntoja Podcast

Vaikka onkin totta, että Marko Kaarto ei esittelyjä kaipaa, tätä Markoa et ole välttämättä nähnyt kirjoituksissa ja kuullut webinaareissa. Marko ei ole pelkästään tunnettu asuntosijoittaja ja -valmentaja sekä kirjailija vaan myös huippu-urheilijataustan omaava palkkatyötä tehnyt yrittäjä.

Jo pelkästään tältä pohjalta hänen kokemuksiaan kannattaa kuunnella mutta luvassa on vieläkin arvokkaampia ajatuksia, kun Marko avaa oman elämänsä suuntaa määrittäneitä ajatuksiaan:

  • miten hän näki aikoinaan huippu-urheilun ja yrittämisen yhtäläisyyksiä
  • mitä toistasataa sijoitusasuntokauppaa tehnyt ajatteli ostaessaan 1. sijoitusasuntonsa ja sen vuokratessaan
  • miten ja milloin syntyivät ajatukset kirjan kirjoittamisesta ja ensimmäiset 100 sivua
  • miksi ”Miksi” -kysymyksen esittäminen itselleen on niin tärkeää
  • montako sijoitusasuntoa Markolla on nykyään ja ”Miksi”

Sain itse todella paljon keskustelusta Markon kanssa ja olen siitä kiitollinen. Marko puhuu podcastissa yksityishenkilönä ja sijoittajana.

Marko Kaarto Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #75


Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.

https://flatco.fi/palvelu/

Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.


Kuuntele tämä jakso suoraan tästä

https://itunes.apple.com/fi/podcast/ostan-asuntoja-podcast/id1396556877?mt=2&app=podcast

Spotify_Logo_RGB_Black

Google pod

https://soundcloud.com/user-959826757-301682914

listen-on-Stitcher-badge

Voit kuunnella podcastia myös tästä:


Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:

Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?

http://peabkoti.fi/avainasiakas

Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.

Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.

Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas

Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin

Lue tuore (11/2019) kirjoitus: Hyvä rakennuttaja on asuntosijoittajan ystävä


Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:

Suomen Asunoneuvoja nettisivut

Varapuu nettisivut

Marko Kaarto – ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu”; Adlibris Nidottu

Joonas Orava, Olli Turunen – Osta, vuokraa, vaurastu; Adlibris Sidottu, Adlibris E-kirja

Matias Savolainen Blogi

Marko Kaarto Blogikirjoituksia löytyy vielä Piksu:sta

Marko Kaarto Twitter, Facebook


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori

Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa Vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla, johon sisältyy ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu.

Tarjolla on lisäksi “avaimet käteen” vuokra-asunnon Huolenpitopalvelu 35 euron kuukausihinnalla. Näin voit ulkoistaa sijoitusasuntosi vuokraustoiminnan kokonaisuudessaan. Palveluun sisältyy pysyvä vuokratakuu.

Asiakkaiden kysynnän vuoksi Asuntopehtoori on kasvanut ja tarjoaa nyt myös asuntojen myyntivälitystä.

Mainitse toimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5 %:n alennuksen palkkiosta.  

Asuntopehtoorin Blogista: Ammattisijoittajan kolme strategiaa 

Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67


Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Asuntosijoituksen 5 eri tulosyksikköä – Blogi #177

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä


* Peab jo kolmatta kertaa peräkkäin ykkönen


Kaupallinen varoitus

Mikäli kiinnostut hankkimaan edellämainittuja tuotteita, voit ylläolevien kumppanilinkkien sijaan googlata tuotteiden nimet. Näin maksat tuotteista saman hinnan mutta pystyt varmistamaan sen, että Ostan Asuntoja -kanavat eivät saa pientäkään siivua hinnasta.

Affiliate -linkkeihin liittyy aina vaara, että suosittelija ei oikeasti suosittele niitä hyvyyden perusteella vaan niihin liittyvän rahallisen korvauksen saadakseen. Kirjoihin liittyvät palkkiot voivat heitellä jopa 10 senttiä eri kirjojen välillä.

Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.

 

Mistä tietää, että on valmis ”osta ja pidä” -asuntosijoittamiseen – YouTube #89

Mistä tietää, että on valmis ”osta ja pidä” -asuntosijoittamiseen - YouTube #89

Aikaisemmin kävin läpi kysymystä, Miten ylittää ensimmäisen sijoitusasunnon hankkimisen esteet? YouTube #78.

Nyt on sekä henkiset että fyysiset esteet ylitetty mutta pitäisi tietää, että on valmis myös taktisesti etenemään ”osta ja pidä” -asuntosijoittamisen polulla.

Käyn läpi 14 kohtaa, joista jokainen voi ruksata aina, kun tulee kunnossa oleva asia kohdalle.


Uusi sijoitusasuntojen markkinapaikka:

https://kauppa.sijoitusasunnot.com

Oletko usein ajatellut, että saisipa asuntoilmoituksesta kaikki asuntosijoittajalle tärkeät tiedot ilman, että niitä täytyy nyhtää sieltä täältä jyvä kerrallaan. Vielä hienompaa olisi, jos myyntimateriaali olisi tehty asuntosijoittajia varten. Kerrankin asuntoilmoitusta lukiessa saisi riittävästi tietoa asunnosta ja vielä niin, että tärkeimmät tiedot olisi tuotu heti ensimmäisenä esille.

Ajattele, jos “Sopii sijoitukseen” ei olisi myyntilause jossain satunnaisessa ilmoituksessa vaan jokainen listattu asunto sopisi lähtökohtaisesti asuntosijoittajalle.

Lopeta ajattelu, käy tutustumassa kauppa.sijoitusasunnot.com  ja liity uudelle sähköpostilistalle. Tämän markkinapaikan sähköpostilista on eri lista kuin normaali sijoitusasunnot.com -lista



Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

“Kulta ei ole sijoitus” Sam Laakso – Ostan Asuntoja Podcast #72

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Asuntosijoituksen 5 eri tulosyksikköä – Blogi #177


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

sijoitusasunnot.com

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Asuntosijoituksen 5 eri tulosyksikköä – Blogi #177

Kirjoitus ilmestyi 1. kerran 13.9.2019 Rahamedia.fi -sivustolla

”Asuntosijoitus tuottaa vuokratulon ja arvonnousun kautta” on niin moneen kertaan toistettu ”kansanviisaus”, että valtaosa asuntosijoittajista tai asuntosijoittamista harkitsevista ei pysty näkemään sen taakse. Vuokratuoton laskentakaava ei yhtään helpota tätä ajattelua, koska siinä on niin monia rajoitteita ja se jopa johtaa ajattelua harhaan.

Pystytkö heti listaamaan 5 eri tuoton lähdettä lukematta kirjoitusta? Jos pystyt, olet sisäistänyt asuntosijoittamisen ainutlaatuisia ominaisuuksia keskivertosijoittajaa paremmin. Lue silti kirjoitus loppuun, kenties minulta on unohtunut joku tuoton lähteistä.

1. Kuukausittainen positiivinen kassavirta jättää rahaa asuntosijoittajan tilille

Kassavirta on oikeaa rahaa, joka jää asuntosijoitustilille joka kuukausi sen jälkeen, kun ihan kaikki asuntosijoitukseen liittyvät miinusmerkkiset kulut ja menot on tililtä hoidettu. 

Kassavirta voidaan laskea sekä ”ennen veroja” että ”verojen jälkeen”. Kumpikaan ei ole oikein eikä väärin vaan tärkeää on ymmärtää, että ”ennen veroja” -kassavirran tulee olla niin reilusti positiivinen, että siitä riittää rahat verojen maksuun, jolloin ”verojen jälkeen” -kassavirtakin on positiivinen. Jotta tämän pystyy etukäteen hahmottamaaan, täytyy asuntosijoitustoimintaa suunnitella siten, että tietää, kuinka paljon veroihin menee.

13

Mikäli kassavirtapositiivisia asuntosijoituksia on riittävästi, niiden avulla voi saavuttaa taloudellisen vapauden. Mitä enemmän hankkii kassavirtanegatiivisia asuntosijoituksia sitä kauemmas karkaa taloudellinen vapaus, koska negatiivisia kassavirtoja kattamaan tarvitaan muita tuloja.

Rahamedia Blogista: Asuntosijoittamisen matematiikan perusteet

2. Kuukausittainen tulonhankkimislainan lyhennys kasvattaa asuntosijoittajan nettovarallisuutta

”Vuokralainen maksaa asuntosijoittajan lainat” on usein esitetty negatiivinen ilkeys, kun halutaan paheksua yksityisten vuokranantajien toimintaa tai markkinoida omistusasumisen hienoutta. Tämä on täysin totta paitsi, että siinä ei ole yhtään mitään negatiivista. Omistusasunnon ostaja maksaa  rakentajan lainat ja ruokakaupan asiakas maksaa ruokakauppiaan lainat. 

Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että ”osta ja pidä” -asuntosijoitustoiminnassa ainoa tulopuolen kuukausittainen elementti on vuokralaisen vuokranantajalle maksama vuokra. Mikäli sijoitusasunnon vuokraustoiminnasta syntyy verojen jälkeistä kuukausittaista positiivista kassavirtaa, tarkoittaa se sitä, että yksi kassavirtaa pienentävä kuukausittainen elementti, asuntosijoitus- eli tulonhankkimislainan lyhennys, hoituu vuokralaisen maksamasta vuokrasta. 

Kirkastan vielä, että vaikka tämä lyhennys pienentää kassavirtaa, kasvattaa se asuntosijoittajan nettovarallisuutta ja on toinen asuntosijoituksen viidestä tuoton lähteestä.

Rahamedia Blogista: Velkavipu asuntosijoittamisessa

Asuntosijoittajan tulisi aktiivisesti seurata nettovarallisuutensa muutoksia. Lainanlyhennysten tuoma nettovarallisuuden kasvu ei ole konkreettista rahaa asuntosijoittajan tilillä. Se voi kuitenkin siksi muuttua jälleenrahoituksen kautta. Jokainen tulonhankkimislainan lyhennyserä vapauttaa suuruutensa verran vakuuusarvoa, jonka voi verovapaasti kotiuttaa vaikkapa seuraavaa sijoitusasuntolainaa neuvoteltaessa. Kotiuttamisen voi tehdä myös myymällä sijoitusasunnon.

Mikäli asuntosijoituksen kassavirta on negatiivinen, silloin vuokra ei kata kaikkia menoja. Syitä voi olla useampia; asuntosijoittaja on maksanut asunnosta liikaa eli on tehnyt huonon diilin, velkavipu-% on liian suuri, laina-aika on liian lyhyt tai asunto ei sovellu asuntosijoittamistoimintaan ylipäätään.

3.  Markkina-arvonnousu kasvattaa asuntosijoittajan nettovarallisuutta 

”Tein voittoa 25 000 euroa, kun myin omistusasuntoni 5 vuoden jälkeen” -tyyppisten lausahdusten ansiosta valtaosa ihmisistä on tietoisia siitä, että ajan kuluessa asuntojen markkinahinnat voivat nousta. Viimeisten vuosien aikana liian moni on joutunut kokemaan käytännön kautta, että markkina-arvonnousun edellytyksenä yhä enemmän oikeantyyppinen asunto hyvässä taloyhtiössä, jonka sijainti on sellainen, jonne ihmiset haluavat ja jossa pystyvät asumaan.

Myös markkina-arvonnousu kasvattaa asuntosijoittajan nettovarallisuutta. Myös sen voi kotiuttaa verovapaasti jälleenrahoituksen kautta. Markkina-arvonnousun kotiuttaminen myymällä sen sijaan realisoi myyntivoiton veron, ellei ole jossain vaiheessa asunut asunnossa itse yhtäjaksoisesti vähintään kahta vuotta.

Asuntojen markkinahinnat laskivat Suomessa merkittävästi viimeksi 1990-luvun alkupuolella, jolloin laskua kertyi noin 50 % 1980-luvun lopun huippuhinnoista. Vaikka asuntojen hinnat eivät ole romahtaneet kertaakaan yli 25 vuoteen, se ei ole tae siitä, etteivätkö ne voisi tulevaisuudessa romahtaa. 

Silti tämä kehitys on rohkaissut yhä useampia asuntosijoittajia ottamaan korkeampaa riskiä samanaikaisesti kuin markkinahintojen nousun seurauksena vuokratuotto-%:t ovat laskeneet alhaisiksi.

Mikäli painottaa sijoituspäätöstä tehdessään asuntojen tulevaa markkinahintojen nousua merkittävämpänä tuoton lähteenä, kannattaa tarkoin pohtia, harjoittaako asuntosijoittamisen sijaan asuntospekulointia. Mikäli ostaa pitkällä lyhennysvapaalla olevan uudiskohdeasunnon, jonka kassavirta näyttäisi jäävän negatiiviseksi lyhennysvapaan loppuessa, tiedossa olevat tuotot ovat matalat ja riskit korkeat. 


Uusi sijoitusasuntojen markkinapaikka:

https://kauppa.sijoitusasunnot.com

Oletko usein ajatellut, että saisipa asuntoilmoituksesta kaikki asuntosijoittajalle tärkeät tiedot ilman, että niitä täytyy nyhtää sieltä täältä jyvä kerrallaan. Vielä hienompaa olisi, jos myyntimateriaali olisi tehty asuntosijoittajia varten. Kerrankin asuntoilmoitusta lukiessa saisi riittävästi tietoa asunnosta ja vielä niin, että tärkeimmät tiedot olisi tuotu heti ensimmäisenä esille.

Ajattele, jos “Sopii sijoitukseen” ei olisi myyntilause jossain satunnaisessa ilmoituksessa vaan jokainen listattu asunto sopisi lähtökohtaisesti asuntosijoittajalle.

Lopeta ajattelu, käy tutustumassa kauppa.sijoitusasunnot.com  ja liity uudelle sähköpostilistalle. Tämän markkinapaikan sähköpostilista on eri lista kuin normaali sijoitusasunnot.com -lista


4. Arvonnousun pakottaminen asuntosijoittajan omin keinoin tuo lisää kassavirtaa ja nettovarallisuutta useampaa kautta

Tämän tuoton lähteen alle mahtuu useampia keinoja, joilla ahkera, osaava ja hyvin verkostoitunut asuntosijoittaja voi kiihdyttää asuntosijoitussalkkunsa koon ja kannattavuuden kasvuvauhtia.

”Asuntosijoituksen tuotto tehdään ostettaessa” -lause esiintyy usein mutta harvemmin sen koko sisältöä avataan. Minimissään se voi tarkoittaa sitä, että vältetään kaikki pahat karikot, kun ostetaan sijoitusasuntoa. Maksimissaan se pitää sisällään kaikki alla esittämäni elementit.

Ensimmäisenä elementtinä on sijoitusasunnon ostaminen alle markkinahinnan. Tässä kohtaa jokainen lukija voi itse valita, lähteekö kulkemaan teoreettista linjaa, että sijoitusasuntoja ei voi ostaa alle markkinahinnan, koska “aina viimeksi maksettu hinta on se markkinahinta”. Tässä kirjoituksessa ei ole mahdollista käydä asiaa syvällisesti läpi mutta kymmeniä asuntoja alle markkinahinnan ostaneena ja ne markkinahintaan jälleenrahoittaneena suosittelen uskomaan, että se on mahdollista. 

Samalla tavalla kuin lainanlyhennysten vapauttaman vakuusarvon ja markkina-arvonnousun, myös tämän alennuksen voi muuttaa rahaksi vasta, kun sijoitusasunnon myy verot maksaen tai jälleenrahoittaa verovapaasti. Alennuksen hyöty ei rajoitu tähän vaan esimerkiksi samaa 70 %:n velkavipua käyttäen alennushintaisen sijoitusasunnon lainapääoma on pienempi, jolloin kassavirta on korkeampi.

2c2e3b26-e5f0-4c4f-a788-b0a7d7442c8b

Toisena elementtinä on sijoitusasunnon taitava remontointi siten, että sen vuokrattavuus kasvaa, jolloin tyhjien kuukausien riski vähenee ja kassavirta paranee. Paremman vuokrattavuuden lisäksi hienoksi remontoidusta asunnosta voi pyytää korkeampaa vuokraa. Hyvään asuntoon löytyy myös keskimääräistä parempia vuokralaisia, joiden osalta riskit pienenevät ja vuokrasuhteen kesto voi olla pidempi. 

Remontointi nostaa myös sijoitusasunnon arvoa, jonka voi kotiuttaa jälleenrahoituksen kautta verovapaasti. Todella taitava asuntosijoittaja pystyy tekemään remontin siten, että se nostaa sijoitusasunnon arvoa enemmän kuin remontin kustannus on, jolloin remonttiin käytetyt pääomat voi saada takaisin jälleenrahoituksen kautta tai myymällä.

Rahamedia Blogista: Remontilla lisäarvoa asunnolle

Kolmantena elementtinä on taloyhtiön remontit, jotka nostavat sijoitusasunnon arvoa, ja näkyviltä osin parantavat sen vuokrattavuutta ja vuokratasoa. Tämän voi saavuttaa ostamalla sijoitusasuntoja hyvin halliinnoiduista taloyhtiöistä ja/tai oman osaamisen kautta itse hallntotyöhön osallistumalla.

5. Suoraan ”osta ja pidä” -asuntosijoittamiseen liittyy verosuunnitteluhyötyjä, jotka ymmärtämällä voi parantaa tuottoa

”Asuntosijoittaja voi välttää veroja taloyhtiölainan porsaanreiällä” -otsikko on osunut muutaman kerran silmääni. Kyse ei ole porsaanreiästä eikä verojen välttelystä vaan täysin laillisesta verosuunnittelusta. Tässä kirjoituksessa ei kerrota kikkailusta eikä kehoiteta veronkiertoon. 

Verottajan nettisivuilta löytyy lukuisia ohjeita käytännön esimerkkeineen, miten asuntosijoittaja voi tehdä erilaisia verovähennyksiä vuokratuloista. Minimilähtökohta on, että jokainen asuntosijoittaja on tietoinen näistä verovähennysmahdollisuuksista eikä jätä niitä käyttämättä. Jo pelkästään tällä voi parantaa hieman vuokraustoiminnan kannattavuutta.  Ostan Asuntoja Blogista löytyy päivittyviä kirjoituksia asuntosijoittajan ja vuokranantajan verotuksesta sekä verosuunnittelukeinoista.

Suurempi tuottopotentiaali piilee kuitenkin siinä, että sisäistää ensinnäkin sen, että yksikään verottajalle maksettu euro ei tuota asuntosijoittajalle enää koskaan yhtään mitään. Toisin sanoen jokainen verosuunnittelun kautta asuntosijoittajan käytettävissä pysyvä euro jää toteuttamaan ”korkoa korolle” -efektiä ainakin seuraavan vuoden verotukseen asti.

Kohdissa 2, 3 ja 4 on puhuttu jälleenrahoituksesta ja mainittu sen yhteydessä verovapaus. Millä tavalla tahansa syntynyt sijoitusasunnon vapaa vakuusarvo voidaan kotiuttaa jälleenrahoituksen kautta verovapaasti sijoitustoiminnan kehittämiseen (remontteihin) tai kasvattamiseen (seuraavan sijoitusasunnon hankinta). Myynti realisoi verot, jotka siis katoavat sijoitusyhtälöstä ikuisesti.

fullsizeoutput_10883

Mikäli sijoitusasunnon remontti on ns. vuosikorjaustyyppinen ja se tehdään sen jälkeen, kun sijoitusasunto on otettu vuokraustoiminnan käyttöön (asunnossa asuu tai on asunut vuokralainen), remontin kustannukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia. Mikäli asuntosijoittajan salkussa on peruskuntoisia asuntoja, niiden remontointi voi olla kannattavampaa tai merkittävästi kannattavampaa kuin remontin lykkääminen tulevaisuuteen ja verojen maksaminen. 

Jokaisen vuosikorjaustyyppisen remontin kustannuksista verottaja maksaa 30 % ja asuntosijoittajan osuudeksi jää 70 %. 

Ostan Asuntoja Blogista: Asuntosijoittajan verosuunnittelu

Tuoton bonuselementti numero 6 – inflaatiosuoja ja -hyöty

Mitä pidempään on ollut mukana sijoittamisessa sitä useammin on kuullut sanottavan ”tällä kertaa kaikki on toisin – this time it’s different”. Jos tietää, mikä oli Sonera Plaza ja Saksan UMTS-lisenssi, on kokenut sellaisia aikoja jo parikin kertaa. Tällä kertaa ollaan tilanteessa, jossa uskotaan korkojen pysyvän ikuisesti nollassa ja siirtyvän miinuksen puolelle. 

Nyt siirrytään asuntosijoittamisen tuoton elementeissä jo monimutkaiselle tasolle, josta valtaosa ekonomisteista, keskuspankkiireista ja huippusijoittajistakaan eivät pääse yhteisymmärrykseen.

ask blackboard chalk board chalkboard

Tavallinen asuntosijoittaja, ja myös asuntolainaaja, voi valita, ottaako riskin siitä, missä korkotaso on 5 vuoden päästä. Kun tekee päätöstä riskin ottamisesta, kannattaa selvittää vaihtoehdon kustannus kysymällä pankista, kuinka paljon maksaisi korkojen suojaus tai kiinteä korko vaikka kymmeneksi vuodeksi. Sen jälkeen kannattaa yrittää arvioida, onko suurinpiirtein puolen %-yksikön suuruinen ero sijoituslainan koroissa hyvä tuotto riskille. 

Mikäli päätyy ottamaan pitkän kiinteän koron, pääsee nauttimaan kuudennesta tuoton elementistä, mikäli markkinoilla palattaisiinkin käytäntöön, jossa korkotaso määräytyy riskin perusteella, jolloin korot normalisoituisivat. 

Kirjoituksen perusopetus

Jos et kirjoituksen alussa osannut mainita kuin 2 tuoton elementtiä, nyt tiedät, että niitä on useampia ja vähintään viisi. Kohdan 4 olisi voinut helposti jakaa kahdeksi ja kohdan 5 alta löytyy vielä merkittäviä erilaisia elementtejä, jotka pidemmässä kirjoituksessa olisivat saaneet oman kohtansa. 

Suora ”osta ja pidä” -asuntosijoittaminen ei ole helppoa mutta mikään näistä ajatuksista ei edellytä korkeakoulututkintoa ja peruskoulumatematiikka riittää mainiosti. Ihan jokaisen on mahdollista sisäistää nämä konseptit ja vaurastua asuntosijoittamisen avulla.


Jaakko Laksola ja linjasaneeraukset – Ostan Asuntoja Podcast feat. Jenni From the Block #73

“Kulta ei ole sijoitus” Sam Laakso – Ostan Asuntoja Podcast #72

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Onko 5-kymppisenä liian myöhäistä aloittaa asuntosijoittaminen? YouTube #85

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja IGTV:stä löytyy jo yli 50 videota

Jaakko Laksola ja linjasaneeraukset – Ostan Asuntoja Podcast feat. Jenni From the Block #73

Olli Turunen - Ostan Asuntoja Podcast feat. Jenni From the Block #64

Tämän kerran jaksossa kuullaan Jaakko Laksolan näkemyksiä linjasaneerauksista ja taloyhtiöiden korjaushankkeista Jenni Witikkalan haastattelemana:

  • miten eri vuosikymmenten talot eroavat toisistaan
  • mitä tarkoittaa tekninen käyttöikä
  • mikä on osakaslähtöinen korjausstrategia
  • mikä on hankesuunnitteluvaihe ja miksi se on tärkeä
  • miten omistajien intressit voivat erota taloyhtiön päätöksiä tehdessä
  • mitä korjaushistoria kertoo asuntosijoittajalle
  • minkälaisia eri tapoja on lähestyä linjasaneerauksia
  • miten käsitellään eritasoiset osakkaiden asunnot saneerauksen yhteydessä

Ensiesitys Radio Ravussa 1.10.2014.

Samasta aiheesta aikaisempi Ostan Asuntoja Podcast Ostan Asuntoja Podcast #41 – Asuntosijoittava linjasaneeraaja Tuomas Partinen osa 1/2


Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.

https://flatco.fi/palvelu/

Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.


Kuuntele tämä jakso suoraan tästä

https://soundcloud.com/user-959826757-301682914

https://itunes.apple.com/fi/podcast/ostan-asuntoja-podcast/id1396556877?mt=2&app=podcast

Spotify_Logo_RGB_Black

listen-on-Stitcher-badge

Google pod

Voit kuunnella podcastia myös tästä:


Uusi sijoitusasuntojen markkinapaikka:

sijoitusasunnot.com

Oletko usein ajatellut, että saisipa asuntoilmoituksesta kaikki asuntosijoittajalle tärkeät tiedot ilman, että niitä täytyy nyhtää sieltä täältä jyvä kerrallaan. Vielä hienompaa olisi, jos myyntimateriaali olisi tehty asuntosijoittajia varten. Kerrankin asuntoilmoitusta lukiessa saisi riittävästi tietoa asunnosta ja vielä niin, että tärkeimmät tiedot olisi tuotu heti ensimmäisenä esille.

Ajattele, jos “Sopii sijoitukseen” ei olisi myyntilause jossain satunnaisessa ilmoituksessa vaan jokainen listattu asunto sopisi lähtökohtaisesti asuntosijoittajalle.

Lopeta ajattelu, käy tutustumassa kauppa.sijoitusasunnot.com  ja liity uudelle sähköpostilistalle. 

https://kauppa.sijoitusasunnot.com

Ostan Asuntoja Podcast #18 – Yrittäjä, asuntosijoittaja, toimitusjohtaja Henri Neuvonen osa 1


Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:

Jenni Witikkala LKV, LVV, KTM www.jenniwitikkala.fi, puh. 0503076539, email jenni@snooa.fi


Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:

Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?

http://peabkoti.fi/avainasiakas

Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.

Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.

Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.

Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin


Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Mitä ongelmavuokralaissegmenttejä on olemassa? YouTube #88

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

sijoitusasunnot.com

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”


Kevätalvella 2014 aloitti paikallinen nettiradio nimeltään Radio Rapu. 11.9.2014 alkoi monen asuntosijoittajan ja vuokranantajan kannalta merkityksellinen ja uraauurtava asuntosijoittamisohjelma nimeltä ”Jenni From the Block”. Siinä Jenni Witikkala haastatteli asuntosijoittajia ja vuokranantajia 45 jakson verran. Radio Rapu lopetti lähetyksensä keväällä 2016 ja jonkin ajan kuluttua siitä Jenni From the Block -radio-ohjelman jaksot katosivat netistä.

Sen seurauksena Ostan Asuntoja Podcast on voinut kutsua itseään kiistatta Suomen parhaimmaksi ja kauneimmaksi asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan keskittyväksi podcastiksi. Kun on ainoa, voi keksiä kaikenlaisia lennokaita lauseita ilman suurta faktaperustetta. Faktapohjaa jouduin hakemaan, kun Ostan Asuntoja Podcastin kuuntelijoilta alkoi tulla kysymyksiä, että olen kuunnellut kaikki jaksot jo 3 kertaa, mitä muita suomalaisia asuntosijoituspodcasteja voisit suositella. En voinut suositella mitään. Matkan varrella on tullut kysymyksiä, että missä on se Jennin ohjelma ja olen vain vastaillut, etten tiedä. Kunnes tajusin, että onpa Suomen huonoin ja rumin vastaus.

Otin yhteyttä Jenni Witikkalaan, joka otti yhteyttä Timo Uusi-Kerttulaan, yhteen Radio Ravun omistajista. Timon ja Jennin avustuksella ja luvalla Ostan Asuntoja Podcastilla on käytössään kaikki ”Jenni From the Block” -radio-ohjelman jaksot, joiden ensiesitykset ovat olleet Radio Ravussa 11.9.2014-14.5.2016 välisenä aikana. Tulevien kuukausien ja vuosien aikana on luvassa remasteroituna Suomen parhaan ja kauneimman asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan keskittyneen nettiradio-ohjelman jaksot ”Ostan Asuntoja Podcast featuring Jenni From the Block” -teeman alla. Jaksot tulevat olemaan kuunneltavissa kaikilla podcast -alustoilla.

Suurkiitos Jennille ja Timo Uusi-Kerttulalle. Jaksoista löytyy mittaamattoman arvokas määrä ikivihreää asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintatietoa ja -kokemusta.

Video

Mitä ongelmavuokralaissegmenttejä on olemassa? YouTube #88

Mitä ongelmavuokralaissegmenttejä on olemassa?

Valtaosa vuokralaisista ei kuulu mihinkään näistä segmenteistä vaan ovat vuokranantajan toiminnalle elintärkeitä asiakkaita ainoan kuukausittaisen positiivisen tulovirran tuojina.

Kuten vuokranantajissakin on ogelmavuokranantajia, samalla tavalla löytyy ongelmavuokralaisia. Käyn videolla läpi 6 erilaista ongelmavuokralaisryhmää, segmenttiä, jotta mahdollisimman moni vuokranantaja osaisi niihin kuuluvia etukäteen tunnistaa ja pystyisi siten tarjoamaan vuokrakotiaan tositarkoituksella liikkeellä oleville hyville vuokralaisille.

Jäikö joku segmentti kokonaan tunnistamatta?


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori

Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa Vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla, johon sisältyy ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu.

Tarjolla on lisäksi “avaimet käteen” vuokra-asunnon Huolenpitopalvelu 35 euron kuukausihinnalla. Näin voit ulkoistaa sijoitusasuntosi vuokraustoiminnan kokonaisuudessaan. Palveluun sisältyy pysyvä vuokratakuu.

Asiakkaiden kysynnän vuoksi Asuntopehtoori on kasvanut ja tarjoaa nyt myös asuntojen myyntivälitystä.

Mainitse toimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5 %:n alennuksen palkkiosta.  

Asuntopehtoorin Blogista: Asuntosijoittajan supervoimat

Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67



Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

“Kulta ei ole sijoitus” Sam Laakso – Ostan Asuntoja Podcast #72

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Kun vuokrasuhde päättyy, 10 kohtaa vuokranantajan muistettavaksi – Blogi #176

Kasvussa

Työelämä, asuntosijoittaminen ja hyvinvointi

Suomen HypoteekkiyhdistysSuomen Hypoteekkiyhdistys

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Sijoitusasunnot – Parhaat asuntosijoituskohteet

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Osta, vuokraa, vaurastu

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Asuntosalkunrakentaja.fi – Parhaat sijoitusasunnot

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Sijoitusovi.com

Asuntosijoittaminen tutuksi

Suomen vuokranantajat

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

%d bloggers like this: