Siirry sisältöön

Tommi Rytkönen – Ostan Asuntoja Podcast feat. Jenni From the Block #69

Olli Turunen - Ostan Asuntoja Podcast feat. Jenni From the Block #64

Hyvän asiantuntijan tunnistaa usein siitä, kun kuuntelee jälkikäteen tämän antamia neuvoja ja näkemyksiä ja ne tuntuvat yhä ajankohtaisilta. Tommi Rytkönen täyttää tämän kriteerin kirkkaasti neljän eri vuosikymmenen perspektiivillä pankki- ja asuntomaailmasta. Jaossa on

  • erinomaisia ”jalat maassa” -ajatuksia asuntosijoittamisesta
  • vinkkejä puskureista, vakuusarvoista, velkavivun käytöstä…
  • huomioita tehtyjen remonttien vaikutuksesta asuntojen hinnoitteluun
  • näkemyksiä ja näkymiä asuntomarkkinatilanteista, jotka kannattaa kuunnella ja sulatella

Ensiesitys Radio Ravussa 30.9.2014.


Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.

https://flatco.fi/palvelu/

Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.


Kuuntele tämä jakso suoraan tästä

https://soundcloud.com/user-959826757-301682914

https://itunes.apple.com/fi/podcast/ostan-asuntoja-podcast/id1396556877?mt=2&app=podcast

Spotify_Logo_RGB_Black

listen-on-Stitcher-badge

Google pod

Voit kuunnella podcastia myös tästä:


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

sijoitusasunnot.com

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Sijoitusasunnot.com Blogista tuore kirjoitus: Sijoitusasunnon ostaminen vieraalta paikkakunnalta


Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:

Jenni Witikkala LKV, LVV, KTM www.jenniwitikkala.fi, puh. 0503076539, email jenni@snooa.fi

Tommi Rytkönen toimii tänä päivänä Renoa Groupin toimitusjohtajana (Group CEO); LinkedIn, Twitter


Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:

Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?

http://peabkoti.fi/avainasiakas

Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.

Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.

Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.

Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin


Kevätalvella 2014 aloitti paikallinen nettiradio nimeltään Radio Rapu. 11.9.2014 alkoi monen asuntosijoittajan ja vuokranantajan kannalta merkityksellinen ja uraauurtava asuntosijoittamisohjelma nimeltä ”Jenni From the Block”. Siinä Jenni Witikkala haastatteli asuntosijoittajia ja vuokranantajia 45 jakson verran. Radio Rapu lopetti lähetyksensä keväällä 2016 ja jonkin ajan kuluttua siitä Jenni From the Block -radio-ohjelman jaksot katosivat netistä.

Sen seurauksena Ostan Asuntoja Podcast on voinut kutsua itseään kiistatta Suomen parhaimmaksi ja kauneimmaksi asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan keskittyväksi podcastiksi. Kun on ainoa, voi keksiä kaikenlaisia lennokaita lauseita ilman suurta faktaperustetta. Faktapohjaa jouduin hakemaan, kun Ostan Asuntoja Podcastin kuuntelijoilta alkoi tulla kysymyksiä, että olen kuunnellut kaikki jaksot jo 3 kertaa, mitä muita suomalaisia asuntosijoituspodcasteja voisit suositella. En voinut suositella mitään. Matkan varrella on tullut kysymyksiä, että missä on se Jennin ohjelma ja olen vain vastaillut, etten tiedä. Kunnes tajusin, että onpa Suomen huonoin ja rumin vastaus.

Otin yhteyttä Jenni Witikkalaan, joka otti yhteyttä Timo Uusi-Kerttulaan, yhteen Radio Ravun omistajista. Timon ja Jennin avustuksella ja luvalla Ostan Asuntoja Podcastilla on käytössään kaikki ”Jenni From the Block” -radio-ohjelman jaksot, joiden ensiesitykset ovat olleet Radio Ravussa 11.9.2014-14.5.2016 välisenä aikana. Tulevien kuukausien ja vuosien aikana on luvassa remasteroituna Suomen parhaan ja kauneimman asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan keskittyneen nettiradio-ohjelman jaksot ”Ostan Asuntoja Podcast featuring Jenni From the Block” -teeman alla. Jaksot tulevat olemaan kuunneltavissa kaikilla podcast -alustoilla.

Suurkiitos Jennille ja Timo Uusi-Kerttulalle. Jaksoista löytyy mittaamattoman arvokas määrä ikivihreää asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintatietoa ja -kokemusta.


Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Mitä riskejä liittyy omistusasunnon käyttöön sijoitusasuntolainan lisävakuutena? YouTube #84

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Mitä riskejä liittyy omistusasunnon käyttöön sijoitusasuntolainan lisävakuutena? YouTube #84

Mitä riskejä liittyy omistusasunnon käyttöön sijoitusasuntolainan lisävakuutena? #84

Sijoitusasuntosalkun vapaan vakuusarvon käyttö tulonhankkimislainan lisävakuutena on eri asia kuin omistusasunnon vapaan vakuusarvon käyttö.

Kaikki menee hyvin niin kauan kuin asuntojen markkina-arvot nousevat tai pysyvät samana ja vuokrattavuus pysyy hyvänä – silloin todennäköisesti isossa kuvassa töitä on tehtäväksi ja edellytykset pitää oma talous kunnossa, jotta lainanhoitomenot pystyy kattamaan.

Käyn läpi 3 riskiä, jotka tulisi huomioida, jos käyttää omaa ja läheistensä kotia sijoitusasuntolainan lisävakuutena eli keinona, jolla pankin vaatima 30 %:n omarahoitusosuus ei tule likvideistä varoista vaan oman kodin kiviseinistä.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

sijoitusasunnot.com

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Sijoitusasunnot.com Blogista tuore kirjoitus: Sijoitusasunnon ostaminen vieraalta paikkakunnalta



Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67

Velkavipu-% asuntosijoittamisessa – teoriaa ja käytäntöä, kenties harhojakin – Blogi #172

3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169

Velkavipu-% asuntosijoittamisessa – teoriaa ja käytäntöä, kenties harhojakin – Blogi #172

Tätä syksyllä 2019 kirjoitettaessa medioissa puhutaan paljon asuntosijoittamisesta, taloyhtiölainoista, velkaantumisesta, sääntelyn tarpeesta ja sääntelytyöryhmien ehdotuksista. Osalla asuntosijoittajista ja asuntosijoitussäästäjistä on termit ja käsitteet menneet sekaisin jopa siinä määrin, että velkavivun käytöstä asuntosijoittajan keinovalikoimaan kuuluvana elementtinä onkin tullut tavoite ja/tai sijoituskriteeri siinä määrin, että ”mitä suurempi sen parempi” -ilmiötä esiintyy muidenkin kuin joidenkin 0 sijoitusasuntoa omistavien otsikkotoimittajien innovointityön tuotoksissa.

Ostan Asuntoja Blogin määritelmä velkavipu-%:lle asuntosijoittamisen yhteydessä

Velkavipu on tulonhankkimislainan suhteellinen osuus sillä hankittavan sijoitusasunnon käyvästä vakuusarvosta. Käypä vakuusarvo on alempi luku kauppakirjassa määritellystä velattomasta hinnasta tai arviokirjassa määritellystä markkina-arvosta. Velkavipu-% esitetetään prosenttilukuna.

Englanniksi Loan-to-Value LTV Ratio, jota myös Finanssivalvonta käyttää muuten suomeksi kirjoitetussa määräyksessään.

Ostan Asuntoja -kanavilta BRRRR-strategiaa opiskelevien tai jälleenrahoitusvinkkien soveltamista harkitsevien ja yrittävien kannattaa laatia perussuunnitelmansa ylläolevan määritelmän mukaisesti, jotta pankin tulonhankkimislainaneuvotteluissa ei tule yllätetyksi.

Ostan Asuntoja Blogista: Asuntosijoittamisen lumipalloefekti – “Osta, vuokraa, remontoi, uudelleenrahoita, toista” -strategia

Velkavipu-%:in liittyvää käytäntöä asuntosijoittamisesta puhuttaessa

Normaalisti pankista saa 70-75 % tulonhankkimislainaa, kun vakuutena käytetään ostettavaa sijoitusasuntoa. Pankista ei minulla käytettävissä olevien tietojen ja kokemusteni mukaisesti pääsääntöisesti saa 100 %:n tai 90 %:n velkavipua pelkästään ostettavaa sijoitusasuntoa vakuutena käyttäen. Tällainen oli mahdollista esimerkiksi joskus 2000-luvun alkupuolella, jolloin asuntosijoittaminen oli harvinaisempi sijoitusmuoto ja velkaantumiskehitys ei ollut viranomaisten huomion kohteena. Tällainen on nykyäänkin ollut mahdollista yksittäisten pankkivirkailijoiden taloyhtiölainoihin liittyvien inhimillisten tulkintaedellytysten seurauksena.

abundance bank bank notes banking

Minulla on asuntosijoittamiseen liittyviä tulonhankkimislainoja kolmesta eri pankista, joista yhdenkään virkailija ei ole myöntänyt minulle yhteenkään tulonhankkimislainaan yli 70 %:n velkavipua 2010-luvulla riippumatta siitä, sijaitseeko vakuus Helsingin Lauttasaaren tai Tampereen Härmälän kasvukohteissa. Katson tämän johtuvan siitä, että olen kaikista kolmesta pankista joutunut ja pystynyt löytämään asuntosijoittamista hyvin ymmärtäviä virkailijoita, joiden tiukkalinjaisesta osaamisesta on ollut minulle hyötyä, kun on keskusteltu jälleenrahoittamisesta ja käyvistä vakuusarvoista. Verkostossani on myös neljännestä pankista samat kriteerit täyttävä erittäin hyvä pankkiiri, jonka kokeneiden sormien läpi eivät virhetulkinnat pääse. Kun mediassa puhutaan vastuullisesta pankkitoiminnasta, mieleeni tulee nämä tutut pankkivirkailijat.

Kun rakennusliike ja pankki neuvottelevat RS-lainasta, uudiskohteisiin liittyvästä taloyhtiölainasta, velkavipu-% on maksimissaan 70 ennakkomarkkinoinnissa käytettävistä kohteen asuntojen velattomista hinnoista laskettuna. Joidenkin mediatietojen mukaan luku voi olla 75 % mutta kohdalleni ei vuosien varrella ole tällaista sattunut. Koska RS-laina määritellään ennen ennakkomarkkinointia, käytössä ei ole kohteen kauppakirjoista otettavaa summaa vaan ainoastaan rakentajan ja pankin yhdessä minulle tuntemattomalla tavalla määrittämä valmistumishetken markkinahinta-arvio.

Miten se jälleenrahoitus asuntosijoittamisessa käytännössä toimii? YouTube #72

Velkavipu-%:in liittyviä harhaluuloja asuntosijoittamisesta puhuttaessa

gray concrete building exterior with geometric design

Kun asuntosijoittaja, tietoisesti tai tietämättään, kertoo hankkineensa sijoitusasunnon ”100 %:n velkavivulla”, hän kuvaa tilannetta, jossa ostettua sijoitusasuntoa vastaan pankki on määritelmän mukaisesti myöntänyt tulonhankkimislainaa 70 % ja loppu 30 % lisävelkavivusta on myönnetty muita pantteja ja vakuuksia vastaan. Matalamman riskin asuntosijoittajan ollessa kyseessä lisävakuudet tulevat puhtaasti muiden asuntosijoitusten vapaista vakuusarvoista, jolloin koko asuntosijoitussalkun velkavipu-% on kokonaisuutena edelleen maksimissaan 70 %. Korkeampaa riskiä ottavan asuntosijoittajan tai asuntosijoitussäästäjän lisävakuutena voi olla muun muassa omistusasunnon nurkka, läheisen (sijoitus)asunto tai osakesalkku. Korkeammalla riskillä ja asuntosijoitussäästäjällä tarkoitetaan tässä yhteydessä sitä, että hyväksytään negatiivinen kassavirta eli itse sijoituskohteen tuotot eivät riitä sen hankkimiseen käytetyn rahoituksen menojen kattamiseen.

Kun uudiskohdeasuntoja markkinoidaan rakennusliikkeen pankin kanssa järjestämän, joko vakuudellisen tai vakuudettoman, lisärahoituksen mahdollistamana 85-90 %:n velkavivun asuntosijoituksena, omaan henkilökohtaiseen mieleeni syntyy kuvaa vastuuttomasta toiminnasta. Ollakseen vastuullista toimintaa, markkinoinnin yhteydessä pitäisi selkeästi kuvata, mitä 90 %:n velkavipu tarkoittaa käytännössä verojen jälkeisen kassavirran osalta, kun lyhennysvapaajakso päättyy. Samassa yhteydessä kuvattaisiin myös, mitä tarkoittaisi, jos asunnon markkina-arvo tai vuokratasot laskisivat. 

Vakuusarvoon liittyviä teorioita ja käytäntöjä sekä mahdollisia ajatteluharhoja asuntosijoittamisesta puhuttaessa

Finanssivalvonnan 1.10.2017 voimaan astuneen määräyksen ja ohjeen mukaan

”vakuuksien käypä arvo on arvioitava luoton myöntöhetken mukaiseen käypään arvoon. Mikäli luotto myönnetään rakennettavan tai peruskorjattavan kohteen rahoittamiseen, vakuuden arvona on käytettävä arvioitua käypää arvoa, kun vakuudeksi tuleva rakennettava kohde on valmistunut.”

Samaisen ohjeen määritelmistä löytyy

”käypä arvo on omaisuuden todennäköinen myyntihinta eli omaisuuden markkina-arvo”. Määritelmässä todetaan, ei määrätä tai ohjeisteta, ”luottolaitosten tyypillisesti soveltama käypä arvo asunnolle on kohteen toteutunut kauppahinta”. 

https://www.finanssivalvonta.fi/globalassets/fi/saantely/maarayskokoelma/2015/03_2015/2015_03.m3.pdf

Finanssivalvonnan määräykset ja ohjeet koskevat, minun ymmärryskykyni mukaan, kuluttajaluottoja. Puolen tunnin tutkimussession aikana pystyn löytämään materiaalia, jossa mainitaan ”asuntolaina”-termi ”kuluttajaluotto”-termin yhteydessä. Itselläni ei ole yhtään kuluttajaluottoa eikä yhtään asuntolainaa vaan verottajan terminologian mukaisesti kaikki lainani ovat tulonhankkimislainoja, joita käsitellään verotuksessa täysin eri tavalla kuin kuluttaja- ja asuntolainoja. Mikäli tätä tekstiä lukee joku pankkiiri tai finanssivalvoja, otan mielelläni linkkeineen vastaan täydentäviä ja korjaavia näkemyksiä, jotta saadaan oikaistua mahdollinen virheellinen pilkahduskin siitä, että kaikki nämä määräykset ja ohjeet eivät aukottomasti ja selkokielisesti koskisi myös tulonhankkimislainoja.

Kerrataan tässä kohtaa joitain lukijoita varmasti kummastuttanut Ostan Asuntoja Blogin määritelmä:

Velkavipu on tulonhankkimislainan suhteellinen osuus sillä hankittavan sijoitusasunnon käyvästä vakuusarvosta. Käypä vakuusarvo on alempi luku kauppakirjassa määritellystä velattomasta hinnasta tai arviokirjassa määritellystä markkina-arvosta. Velkavipu-% esitetetään prosenttilukuna.

Valtaosa pankeissa tulonhankkimislainojen kanssa työskentelevistä virkailijoista tulkitsee tai on laitettu tulkitsemaan Finanssivalvonnan määräys ja ohje asia tällä tavalla:

”käypä arvo on omaisuuden todennäköinen myyntihinta eli omaisuuden markkina-arvo” = käypä arvo on aina kohteen toteutunut kauppakirjasta todennettava kauppahinta

Havainnollistetaan asiaa kolmella esimerkillä:

Esimerkki 1. Asuntosijoittaja maksaa 100 000 euroa markkina-arvoltaan 100 000 euron sijoitusasunnosta. Pankki myöntää tulonhankkimislainaa 70 % velkavipukäytännön mukaisesti eli 70 000 euroa. Asuntosijoittaja sijoittaa kohteeseen omaa pääomaa 30 000 euroa.

Esimerkki 2. Asuntosijoittaja puolisoineen saa seuraavana päivänä potkut, ajaa pahan kolarin ilman kaskovakuutusta, vene palaa mökkilaituriiin ja omasta kodista löytyy homesieni. Hän myy nopealla kaupalla sijoitusasuntonsa 70 000 eurolla maksaakseen heti tulonhankkimislainansa pois. Pankkivirkailija lukee kauppakirjan ja toimintaohjeensa, joiden pohjalta sijoitusasunnon ostajalle myönnetään 70 %:n velkavipusäännön pohjalta tulonhankkimislainaa 49 000 euroa ja hän laittaa kohteeseen omaa pääomaa 21 000 euroa.

Esimerkki 3. Asunnon 70 000 eurolla ostanut toinen asuntosijoittaja laittaa ostamansa asunnon seuraavana päivänä myyntiin tarjouskaupalla. Kaksi tarjoajaa innostuu unohtaen sijoituskriteerinsä ja markkina-analyysinsä ja asunto myydään 120 000 eurolla. Kolmas asuntosijoittaja saa hankintaansa pankista myös 70 %:n velkavivun, joka huolellisesti ohjeistusta noudattavan lainavirkailijan toimesta kauppakirjan perusteella on 84 000 euroa, jolloin asutosijoittaja pistää loput 36 000 euroa omaa pääomaansa kohteeseen.

Ensimmäisessä esimerkissä kaikki menee hyvin. Minun käsityskykyni mukaan Finanssivalvonnan määräyksiä ja ohjeita on noudatettu ja LTV eli velkavipu on 70 %.

Toisessa esimerkissä päädytään 49 %:n LTV:hen, johon Finanssivalvonnalla ei takuulla ole huomautettavaa.

Kolmannessa esimerkissä päädytään 86 %:n LTV:hen. Mikäli pankin omissa kriteereissä maksimi-LTV on 70 %, virkailija on pankin toimintaohjetta huolellisesti noudattamalla onnistunut ylittämään sen kirkkaasti. 

Finanssivalvonta määrää, että asuntolainan määrä saa olla enintään 85 prosenttia vakuuksien käyvästä arvosta lainaa myönnettäessä. Mallikkona minulle on täysin epäselvää, onko ja miten pankkivirkailija olisi rikkonut Finanssivalvonnan määräyksiä ja ohjeita:

  • kyseessä on tulonhankkimislaina, ei asuntolaina
  • en pysty löytämään tulonhankkimislainaan liittyviä LTV-säädöksiä (ken löytää, laittakoon linkin ja täydennän heti kirjoitusta)
  • mikäli asuntolainaa koskevia kuluttajaluottomääräyksiä ja -ohjeita tulisi noudattaa, oman maallikkotulkintani mukaan lainavirkailija ylitti Finanssivalvonnan määräyksen tai ohjeen yhdellä prosenttiyksiköllä eli käytännössä mitään virhettä ei tapahtunut

Esimerkissä 2, jälleen oman maallikkokäsitykseni mukaan, Finanssivalvonnan määräysten ja ohjeiden mukaisesti pankilla olisi mahdollisuus myöntää tulonhankkimislainaa 100 000 euron markkina-arvoa vastaavasti, kunhan arvio käyvästä arvosta on tehty Finanssivalvonnan määräysten ja ohjeiden mukaisesti. Tässä yhteydessä huomautettakoon, että Ostan Asuntoja Podcastissa vieraana ollut ”ei tosiaankaan maallikko” Tom Miller oli omasta maallikkotulkinnastani täysin eri mieltä ja piti Finanssivalvonnan ohjeistusta selkeänä, että käypä arvo kaupanteon yhteydessä on poimittava kauppakirjasta.

Ostan Asuntoja Blogin määritelmä ei perustu omiin, näsäviisailta näyttäviin maallikkotulkintoihini Finanssivalvonnan määräyksistä ja ohjeista vaan se perustuu monen lainavirkailijan käytännön toimintaan ja monen asuntosijoittajan käytännön kokemukseen lainaneuvotteluista. Lisäksi on huomioitava se, että pankki ei välttämättä halua ottaa asuntosijoittajan korkeamman velkavipu-%:n puolesta kantaa mahdollisesti Finanssivalvonnan määräyksiä ja ohjeita ylioptimistisesti soveltaen. 

man leaning on wall while holding white ceramic cup

Mikäli asuntosijoittaja on onnistunut esimerkin 2 mukaisesti ostamaan käyvältä markkina-arvoltaan todella 100 000 euron arvoisen sijoitusasunnon 70 000 eurolla, valtaosa pankkivirkailijoista hyväksyy vuoden tai kolmen vuoden kuluttua jälleenrahoituskierroksen yhteydessä Finanssivalvonnan käyvän arvon määrityskriteerien pohjalta tehdyn arvion tukemana käyväksi markkina-arvoksi 100 000 euroa (mikäli markkinahinnat eivät ole nousseet tai laskeneet), jolloin 1-3 vuoden excel-rahana olleen alennuksen voi kotiuttaa jälleenrahoituksen kautta seuraavaan kohteeseen sijoitettavaksi.

Kaiken tämän jälkeen ajatuksella tekstin lukeneet voivat esimerkin 2 valossa ymmärtää määritelmän luonteen, jolla pyritään herättämään asuntosijoittajia huomioimaan se, että esimerkin 2 mukaisessa tapauksessa maksimivelkavivun perusteena voidaan pankin puolesta ehdottomasti esittää kauppakirjassa olevaa summaa.

Orjallisesti ohjetta noudattavan lainavirkailijan tai hänelle aivojen käyttökiellon määränneen esimiehensä ansiosta esimerkin 3 tyhmin ja holtittomin sijoittaja saa suurimman tulonhankkimislainan ja taitavinta sijoittajaa rangaistaan 49 %:n tulonhankkimisvelkakatolla. Tämä oli rumasti sanottu mutta käytännössä mahdollista varsinkin pankeissa, joissa käytössä on liian jäykät keskushallinnosta määrätyt prosessit, jolla 49 %:n velkakatolla rangaistavat asiakkaat siirtyvät naapuripankkeihin kysymään, josko siellä olisi kiinnostusta yrittää ymmärtää asiaa käytännössä.

Omalle kohdalleni onni on suonut jääräpäisiä osaavia lainavirkailijoita, jotka ovat löytäneet keinot, joilla järki voidaan tuoda päätöksentekoon mukaan, mikäli pankin tavoitteena ei selkeästi ole oman kannattavuuden heikentäminen asiakkaiden bisnestä naapuripankeille ohjaamalla. Niissä tapauksissa olen saanut kielteisen lainapäätöksen tai lainatarjouksen 5 vuoden maksimilaina-ajalla, joka käytännössä on sama kuin kielteinen päätös.

Asuntolaina, tulonhankkimislaina ja taloyhtiölaina asuntosijoittajan kannalta

Keskustelun seuraaminen ja siitä oleellisen tiedon poiminta on erittäin vaikeaa, jos ei ole hyvin tarkkana, kuka puhuu ja mistä puhuu. ”Follow the money” -periaatteen seuraaminen on yksi hyvä lähtökohta puheiden suodattamiselle, vaikka tuoreen Helsingin Hitas-päätöksen pohjalta sekään ei näytä aina toimivan. 

Yksityiset omiin nimiinsä asuntosijoittavat käyttävät tulonhankkimislainaa, joka on paremmin kuluttajasuojattua kuin taloyhtiölaina, joka on yrityslaina. Osakeyhtiön kautta asuntosijoittamista harjoittavat ja osakeyhtiön nimissä lainaa ottavat käyttävät yrityslainaa. 70 %:n RS-lainalla rahoitetun omistusasunnon ostajan velkavipu-%:sta 70 %-yksikköä on yrityslainaa, ei kuluttajasuojattua asuntolainaa. Tällä ei ole suurta merkitystä, mikäli kaikki menee hyvin jatkossakin seuraavat 15-25 vuotta.

Moni kokenut asuntosijoittaja on kysellyt verkostoistaan, kuinka monta taloyhtiötä on mennyt konkurssiin 70 %:n taloyhtiölainan takia. En ole hirveästi väärässä, jos heitän, että oikea vastaus on suurusluokaltaan yhden ihmisen sormien määrällä laskettava. Myös korot ovat laskeneet viimeiset 30 vuotta ja syksylle 2018 ennakoidut korkojen pohjat on alitettu jo reilusti. Kaikkien Saksan pitkien valtionlainojenkin korot ovat nyt miinusmerkkisiä. Voiko näistä tehdä johtopäätöksen, että kohina taloyhtiölainojen ympärillä on aiheetonta?

person holding coin

Finanssikriisin kynnyksellä USA:n keskuspankilla, valtiovarainministeriöllä ja goldmansachseilla oli tiedossa, että asuntolainat muodostivat vain 11 % koko lainakannasta. Tiedossa oli myös, että asuntojen hinnat eivät olleet koskaan laskeneet kaikissa osavaltioissa yhtä aikaa. Näiden faktojen pohjalta ei ollut täysin kohtuutonta olettaa, että asuntolainoista ei voisi syntyä globaalit finanssimarkkinat lähes kaatavaa systeemikriisiä. Näin myös oletettiin. Joidenkin korjaavien toimenpiteiden pohjana oli myös keskuspankkiirien ja ekonomistien enemmistön yhdessä jakama ja hyväksymä oletus siitä, että inflaatio on teoreettinen ilmiö, joka saadaan nousuun ohjauskorkoja riittävästi laskemalla. Ei ole saatu. Silti 10 vuoden yrittämisen jälkeenkin yritetään taas samaa liikettä. Tosin enemmistö on oleellisesti pienentynyt.

Itse toimin Ray Dalion oppien mukaisesti ja kysyn jatkuvasti, millä perusteella voin olla riittävän varma, että uudiskohteiden taloyhtiölainoista ei voisi seurata kotimaista velkakriisiä, mikäli maailmalla tapahtuu jotain mullistavaa. Se, että taloyhtiöitä ei ole vielä mennyt konkurssiin eivätkä korot ole lähteneet nousuun, ei ole riittävä peruste omalla kohdallani sulkea riskin mahdollisuus tarkasteluni ulkopuolelle. Silti on täysin mahdollista, että taloyhtiölainoista ei synny mitään systemaattista riskiä Suomen asunto(laina)markkinoille. Mikäli syntyisi, yrityslainoihin liittyy ominaisuus, jossa pankit voivat yksipuolisesti sanella muutoksia lainaehtoihin. Tästä ei Suomen asuntomarkkinoiden historiakirjoituksista löydy tulkintaesimerkkejä avuksi.

Miksi pankit käyttävät 70 %:n LTV-ehtoa myöntäessään tulonhankkimislainoja asuntosijoittamiseen

Keksin itse kaksi syystä:

  1. Pankit eivät halua ryhtyä vuokranantajiksi edes siksi ajaksi, kun pantti on myyty
  2. Pankit eivät halua tehdä tappiota

Asuntosijoittamisen ollessa kyseessä lainanhoito-ongelmia voi syntyä siitä, että asuntosijoittajan oma kokonaistalous ei kestä velanhoitomenoja tai siitä, että asuntosijoitus ei tuota riittävää kassavirtaa, joka kattaisi verojen jälkeenkin velanhoitomenot.

Todella moni aloittava asuntosijoittaja iloitsee siitä, että pankki ei tulonhankkimislainaa myöntäessään ollenkaan tarkastele asuntosijoituksen kassavirtaa vaan lainapäätös perustuu palkkatuloihin; mitä suuremmat palkkatulot sitä enemmän negatiivista kassavirtaakin tuottavan asuntosijoitussalkun pystyy hankkimaan. Asuntojen ja vuokrien hintainflaation ollessa tavallista inflaatiota korkeampi mahdollista ongelmaa ei koskaan edes huomaa kukaan.

Kun sijoitusasuntojen määrä kasvaa 5-10 asuntoon, pankki toteaa, että palkkatulojen määrä ei enää riitä velkojen hoitomenoihin riittävällä marginaalilla ja hommalle tulee stoppi. Tämä johtuu toisesta syystä.

Ostan Asuntoja Blogista: Kokemuksiani asuntosijoittajan rahoituskierrokselta

Velkavipu-%:n ollessa maksimissaan 70 asuntosijoittajan omaa pääomaa on kohteessa kiinni vähintään 30 %. Tulonhankkimislainojen lyhentyessä asuntosijoittajan riski kasvaa ja pankin riski pienenee. Luit oikein. 

Mikäli asuntosijoittajaa kohtaa henkilökohtainen katastrofi, 70 %:n velkavipu suojaa pankkia hyvin siltä, että pankki joutuisi vuokraushommiin. 50 %:n velkavipu suojaa pankkia paremmin. Asuntosijoittaja pistää itse kohteita myyntiin tai ryhtyy muihin toimenpiteisiin hoitaakseen velkavastuunsa ainakin osan omasta pääomastaan säilyttääkseen.  Kun lainapääoma lyhenee alle 70 %:n, asuntosijoittajan porkkana selvittää ongelmansa itse kasvaa koko ajan oman pääoman osuuden kasvaessa.

Suomessa henkilökohtainen konkurssi ei ole mahdollinen. Jokaisen omiin nimiinsä sijoittavan yksityisasuntosijoittajan tulisikin kysyä Ray Dalion oppeja noudattaen, millä perusteella voi olla varma, että omalla kohdalla pankkien käyttämä yleinen 70 %:n velkavipumaksimi asuntosijoitustoiminnassa ei ole liian korkea vaan sitä voi ja kannattaa kasvattaa omistusasuntoa ja muita asuntosijoitustoiminnan ulkopuolisia lisävakuuksia panttaamalla.

Mitä riskejä liittyy omistusasunnon käyttöön sijoitusasuntolainan lisävakuutena? YouTube #84

Mikäli sijoitusasunnon tai asuntosijoitussalkun velkavipu-% on lisävakuuksien turvin lähempänä 100 %, tulonhankkimislainan määrä ja niiden hoitomenot ovat suurempia kuin normaalissa asuntosijoitustoiminnassa olisi. Tällä on kassavirtaa pienentävä vaikutus ja nykyisessä markkinatilanteessa se on suurella todennäköisyydellä negatiivinen ja sellaisena pysyy myötuulen jatkuessakin. Erotus pitää kattaa muista tuloista. Ammattimaisen asuntosijoitus- ja vuokraustoiminnan kasvattamiselle tämä on hutera pohja. 

Asuntosijoitussäästäminen on eri asia ja sitä voi harjoittaa sitä enemmän ja suuremmalla velkavivulla mitä enemmän on muita likvidejä varoja ja tuloja, joille ei löydä mitään kassavirraltaan positiivista sijoituskohdetta.

Jos haluaa aivonsa solmuun, kannattaa miettiä Suomen kasvukeskusten uudiskohteiden asuntomarkkinatilannetta, jos asuntojen markkinahinnat olisivat romahtaneet 30 % ja hintakäyrässä ei olisi oikenemisen merkkejä. Kuinka monta RS-lainoitettua uudiskohdeasuntoa ottaisit salkkuusi euroakaan liikuttamatta alkuperäisellä 70 %:n RS-lainalla, joka 30 %:n hintaromahduksen jälkeen vastaisi 100 %:n velkavipua? Mikä olisi se teoriaoppi, jonka pohjalta voisit olla varma, että hintojen lasku ei jatkuisi 40 %:n tai 50 %:n romahdukseen asti? Inflaatiopelkoa suurempi pelko monen keskuspankkiirin ja ekonomistin joukossa on deflaatio – siihen liittyy ajatus, että ostoksille ei ole kiirettä, koska vähän odottamalla saa halvemmalla. Solmun voit aukaista muistamalla, että tiedossa ei nyt ole mitään faktaa, jonka pohjalta voisi kohtuudella olettaa, että Suomen kasvukeskuksissa uudiskohteiden hinnat voisivat laskea 30 %. Musta joutsen ei koskaan tule faktapohjalta etukäteen ennakoitavasti.

Eivätkö BRRRR-, lumipalloefekti-, jälleenrahoitusjutut… olekaan totta?

Ihannetilanteessa nämä asiat toteutuvat välittömästi, kun asuntosijoittaja onnistuu ostamaan esimerkin 2 mukaisen, markkina-arvoltaan 100 000 euron arvoisen asunnon 70 000 eurolla, jonka tulonhankkimislainan pohjana käytettäväksi käyväksi arvoksi pankki hyväksyy asunnon käyvän arvon kauppakirjasumman sijasta. 

”Osta ja pidä” -strategiaa soveltavan asuntosijoittajan aikajänne on pitkä, kymmeniä vuosia. Mikäli tämän markkina-arvoltaan 100 000 euron arvoisen asunnon osalta joutuu odottamaan pankin prosessin takia 1-3 vuotta, kaikki BRRRR-strategiaan, lumipalloefektiin ja jälleenrahoittamiseen liittyvät teoriat ja lukuisat käytännön case-esimerkit, mitä Ostan Asuntoja -kanavilta on löytynyt, ovat käytännön realismia. 1-3 vuoden odotusaika on isossa asuntosijoituskuvassa vähämerkityksinen.

Mikä on asuntosijoittajan BRRRR-strategia? YouTube #47

Mikäli lyhentää lainoja, asuntosijoitussalkku tuottaa positiivista kassavirtaa, sen asuntoja remontoi lisäarvoa tuottavasti, taloyhtiötä remontoidaan lisäarvoa tuottavasti ja onnistuu toistuvasti kasvattamaan asuntosijoitussalkkuaan alle käyvän markkinahinnan kohteita ostamalla, jokainen elementti tuo oman osuutensa ja lumipallon kasvuvauhti lisääntyy. 

Yhteenveto

Asuntosijoittaminen ja vuokraustoiminta eivät ole rakettitiedettä vaan niiden keskinäiset riippuvuudet ja useammat tuoton elementit on mahdollista ymmärtää peruskoulumatematiikalla. 

Samalla asuntosijoittaminen on vaikea omaisuuslaji, koska niin moni asia vaikuttaa niin moneen asiaan. Päättäjät ja vaikuttajat poimivat mielellään yhden lemmikkiasian ja lähtevät edistämään sitä ikäänkuin yhtä nuppia säätämällä kaikilla olisi ihan kohta varaa omistusasuntoihin Helsingissä, mikäli vain omistusasunnossa haluaisivat asua. Samaisella logiikalla tuntuu, että 70 %:n erittäin suuririskinen RS-lainaosuus uudiskohteissa saadaan lempeän turvalliseksi säätämällä se 60 %:in, jolloin velkaantumiskehitys kääntyy oikeaan suuntaan, kun mitään muuta vippikeinoa ei olisi tarjolla.

Ammattimaisesti toimivalla verkostoituneella asuntosijoittajalla on päättäjiin nähden ylivoimainen etu sisäistää erilaisten (sääntely)päätösten potentiaaliset vaikutukset asuntomarkkinoille. Päättäjät eivät tunnu koskaan ymmärtävän, että asuntosijoittajat eivät tingi tuottovaatimuksistaan päättäjien niin toivoessa vaan edes jollain tavalla vapaasti toimivilla markkinoilla hakeudutaan uudestaan asemiin, jossa asuntosijoitus- ja vuokraustoiminta taas kannattaa tavalla, jolla saa riittävän korvauksen siihen liittyvästä riskin ottamisesta. 

Välillä tämä hakeutuminen voi kestää pitkään ja asuntosijoitustoiminnan kasvu ei tapahdu lineaarisesti. Liian korkealla velkavipu-%:lla vauhdin kasvattamisyritys on mielestäni kuitenkin aina väärä tapa. Se voi toimia hyvin niin pitkään, kun markkinoiden suunta on suotuisa. Mikäli suunta kääntyy, liian korkean velkavivun korjaaminen ei ole helppoa, koska kääntymisvaiheeseen voi liittyä samanaikaisesti asuntojen hintojen lasku, vuokrien lasku ja lainojen uudelleenjärjestelymahdollisuuksien vaikeutuminen.

Mikäli huomasit kirjoituksessa asiavirheitä Finanssivalvonnan määräyksiin ja ohjeisiin liittyen, otan erittäin mielelläni vastaan korjaustarpeet Finanssivalvonnan linkkeineen ja päivitän kirjoitusta.


Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Vakuus, takaaja, molemmat vai ei kumpaakaan? YouTube #83

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2019 – Blogi #155

3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169

 

Miika ”Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #68

Ostan Asuntoja Podcastin vieraana on ostopäällikön ammatistaan reilun pelin meiningin ensin omaan asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintaansa tuonut ja myöhemmin perustamaansa ja kovasti kasvavaan Asuntopehtoori -yritykseensä iskostanut Miika Vuorensola.

Osassa 1 selvisi ainakin seuraavia asioita:

  • miten asuntosijoittamisen voi aloittaa alivuokrauksella
  • mitä ostopäällikkö tekee ja miten se liittyy asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan
  • miten podcastisäntä selviää järkytyksestä, kun vieras ei painota kassavirtaa
  • voiko joku muu asia olla tärkeämpää kuin ”sijainti-sijainti-sijainti”
  • tinkaako ostopäällikkö pankin lainavirkailijan laminaatin rakoon
  • miten korkosuojata uudiskohteiden muuttuvakorkoiset RS-lainat
  • kuinka montaa toimeksiantoa Asuntopehtoori tavoitteli ensimmäisenä toimintakuukautenaan ja miten kävi

fullsizeoutput_10bb3

Tässä Osassa 2 jatketaan juttua ainakin seuraavista aiheista:

  • Asuntopehtoorin reilun vuoden mittaisesta kasvutarinasta
  • mitä taikoja Asuntopehtori on tehnyt saadakseen 5.0000/5 asiakaspalautteen
  • miten Miikan oma asuntosijoitustoiminta on muuttunut Asuntopehtoorin aikana ja miksi
  • milloin vuokrata itse, milloin käyttää vuokravälittäjää
  • voiko olla hyvä vuokranantaja, jos käyttää vuokravälittäjää
  • miten löytää ja tunnistaa hyvä vuokravälittäjä
  • miltä markkinatilanne näyttää

Jälleen kerran tarjolla paljon oppia sekä perusteltuja ajatuksia ja näkemyksiä.


Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.

https://flatco.fi/palvelu/

Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.


Kuuntele tämä jakso suoraan tästä

https://soundcloud.com/user-959826757-301682914

https://itunes.apple.com/fi/podcast/ostan-asuntoja-podcast/id1396556877?mt=2&app=podcast

Spotify_Logo_RGB_Black

listen-on-Stitcher-badge

Google pod

Voit kuunnella podcastia myös tästä:


Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:

Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?

http://peabkoti.fi/avainasiakas

Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.

Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.

Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas

Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin


Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:

BiggerPockets Podcast

Kojamo nettisivut

Akelius nettisivut, Tavallinen miljardööri Yle Areena

Tampere kaavoitus

Chris Voss – Never Split the Difference; Adlibris Pokkari, Adlibris Sidottu, Audible

Daniel Kahneman – Ajattelu, nopeasti ja hitaasti; Adlibris Nidottu, Adlibris Pokkari English, Audible

Gary Keller, Jay Papasan – The Millionaire Real Estate Investor 2005; Adlibris Nidottu, Adlibris E-kirja, Amazon Kirja, Audible

Miika Vuorensola TwitterLinkedIn

Marco Matrone Twitter, LinkedIn

Asuntopehtoori nettisivut, josta löytyy myös Blogi

Asuntopehtoori Twitter, Instagram, Facebook,


Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Kasvussa Niina Huhtala Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #65

Ostan Asuntoja YouTube: Miten asennoitua tappiolliseen asuntosijoitukseen? YouTube #82

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

5 muutosta, jotka ovat mahdollistaneet asuntosijoitus- ja vuokraustoimintani 10-kertaistamisen – Blogi #170

3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169


* Peab jo kolmatta kertaa peräkkäin ykkönen


Kaupallinen varoitus

Mikäli kiinnostut hankkimaan edellämainittuja tuotteita, voit ylläolevien kumppanilinkkien sijaan googlata tuotteiden nimet. Näin maksat tuotteista saman hinnan mutta pystyt varmistamaan sen, että Ostan Asuntoja -kanavat eivät saa pientäkään siivua hinnasta.

Affiliate -linkkeihin liittyy aina vaara, että suosittelija ei oikeasti suosittele niitä hyvyyden perusteella vaan niihin liittyvän rahallisen korvauksen saadakseen. Kirjoihin liittyvät palkkiot voivat heitellä jopa 10 senttiä eri kirjojen välillä.

Tämä linkki vie Suomea lähimmän Saksan Amazonin sivuille, jonka kielivalinnan voi muuttaa englanniksi ja jota kautta voi kokeilla Audiblea maksutta. Ensimmäinen äänikirja on ilmainen ja kokeilujakso kestää 1 kuukauden, jonka aikana seuraavat kirjat ovat kaikki 9,95 €.

Vakuus, takaaja, molemmat vai ei kumpaakaan? YouTube #83

Vakuus, takaaja, molemmat vai ei kumpaakaan? #83 (2019)

Tällä kertaa pohdintojani vastaukseksi kysymykseen, kannattaisiko vuokranantajan rajata riskejään perinteistä vakuutta käyttäen vai mitä muita vaihtoehtoja on olemassa, jos ja kun kilpailu vuokralaisista on lisääntynyt.

Oletko muuttanut omaa käytäntöäsi viime vuosien aikana?


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori

Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa Vuokravälitystä alkaen 500 euron palkkiolla, johon sisältyy ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu.

Tarjolla on lisäksi “avaimet käteen” vuokra-asunnon Huolenpitopalvelu 35 euron kuukausihinnalla. Näin voit ulkoistaa sijoitusasuntosi vuokraustoiminnan kokonaisuudessaan. Palveluun sisältyy pysyvä vuokratakuu.

Asiakkaiden kysynnän vuoksi Asuntopehtoori on kasvanut ja tarjoaa nyt myös asuntojen myyntivälitystä.

Mainitse toimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5 %:n alennuksen palkkiosta.  

Asuntopehtoori rekrytoi, taas; Toimistopäällikkö / Assistentti



Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67

5 muutosta, jotka ovat mahdollistaneet asuntosijoitus- ja vuokraustoimintani 10-kertaistamisen – Blogi #170

Mistä erottaa asuntosijoittamisen ja -spekuloinnin ja 4 keinoa, miten spekuloida asunnoilla? Blogi #171

Sunnuntaiblogi: Mistä erottaa asuntosijoittamisen ja -spekuloinnin ja 4 keinoa, miten spekuloida asunnoilla? Blogi #171 #asuntosijoittaminen

Koko kesän tein normaalia tarkempaa empiiristä seurantaa suomalaisten tavoista sijoittaa pieniä varojaan Veikkauksen rahapeliautomaatteihin ruokakaupan kassojen läheisyydessä. Kun saavuin kassajonoon, tarkistin pelaajat. Kun ostokset oli maksettu tarkistin pelaajat. Kun ajoin pois parkkipaikalta, peliautomaatit näkyvät kaupan ikkunan läpi ja tein viimeisen tarkistuksen. Kesän jokaisen kauppareissun yhteydessä oli yksi pelaaja, joka sijoitti pääomiaan koko tarkastusrutiinini ajan. Vappukakskymppisille on selkeä tarve.

Asuntosijoittajan, siis nimenomaan sijoittajan, tunnistaa siitä, että hän on sisäistänyt sen, että seinämaalin kuivumisen katselu on paljon nopeampi ja jännittävämpi tapahtuma kuin asuntosijoittaminen. Oikeiden asuntosijoittajien takia meillä ei olisi virkamiesryhmiä keksimässä keinoja, kuinka ratkaista kotitalouksien velkaantumisongelmia rajaamalla lainan kestoja 25 vuoteen tai sallimalla vain 60 %:n pakkolyhennysvapaattomia RS-lainoja 70 %:n lyhennysvapaapakollisten sijaan. 

Minulla ei ole käytössäni tilastotietoa, kuinka suuri osajoukko ensimmäiseen Veikkauksen sijoittajaryhmään kuuluvista kansalaisista sijoittaa pääomiaan, tai ilmeisesti liian suuressa määrin toisten pääomia uudiskohdeasuntoihin, joissa on ominaisuutena tätä RS-lainaa ja tavoittelee siten ”unelmien toteutumista” niiden toteutumisen todennäköisyyksistä ymmärtämättä tai piittaamatta. 

Asuntosijoittamisen ja asunnoilla spekuloimisen määritelmät

Joku Benjamin Graham -niminen heppu on about sata vuotta sitten kuvannut osakesijoittamiseen liittyen, että sijoittamista on se, kun perusteellisen analyysin pohjalta sijoituskohde näyttäisi pääoman säilymisen kannalta turvalliselta sille riittävää tuottoa luvaten. Tästä sovellan asuntosijoittamisen ja asunnoilla spekuloinnin määritelmät.

Jos perusteellisen markkina- ja kohdeanalyysin pohjalta näyttäisi suhteellisen varmalta, että sijoitettu pääoma on turvassa ja sille on mahdollisuus saavuttaa tuottoa, silloin kyse on asuntosijoittamisesta

Jos laittaa pääomia, omia tai toisten, kohteeseen, jonka tarjoama suoja tälle pääomalle on epävarma ja sille on mahdollista saavuttaa tuottoa, silloin kyse on asunnoilla spekuloinnista.

Asunnoilla spekuloinnissa ei ole mitään väärää tai pahaa, itsekin olen sitä tehnyt, kunhan ymmärtää spekuloivansa eikä kuvittele sijoittavansa. Se, että lehdessä syytellään ”asuntosijoittajia” suomalaisten velkaantumisongelmista ei tee kaikista vuokra-asuntoihin pääomaansa laittaneista asuntosijoittajia. 

Asunnot tarjoavat hyvän mahdollisuuden sijoittamiselle

Koska itse sijoitan muihinkin omaisuuslajeihin, minulla ei ole koskaan ollut tarvetta ”joko-tai” -väittelylle siitä, miksi asunnot on parempia sijoituskohteita kuin osakkeet tai päinvastoin. Vaikka Kyosakin kirjoista olenkin oppinut paljon, hänen nykyinen toistuva mantransa osakesijoittamiseen liittyen on välillä noloa kuunneltavaa. Siksi keskityn perustelemaan, miksi asunnot tarjoavat hyvän sijoitusmahdollisuuden:

  • viisaasti valituissa kohteissa sijoitettu pääoma on turvassa
  • pitämällä asunto kunnossa ja hoitamalla vuokraustoimintaa hyvin, todennäköisyys jatkuville tuotoille on korkea
  • tietyillä sijainneilla todennäköisyys pitkän jänteen markkina-arvon nousulle on todellinen

Jotta otsikon lupaus ei jäisi toteuttamatta, käyn tässä kirjoituksessa läpi muutamia tapoja, miten spekuloida asunnoilla.

1. Asuntosijoitusanalyysin tekemättä jättäminen

”Uudiskohde varattiin loppuun vuorokaudessa ennakkomarkkinoinnin alkamisesta” -otsikot olivat arkea vielä vuosi tai kaksi sitten. Nopeus olikin valttia, jotta ylipäätään sai mahdollisuuden tehdä markkinasta ja kohteesta analyysin. Perinteinen malli, jossa ensin tehdään perusteellinen analyysi, jonka jälkeen syntyy päätös, lähdetäänkö kohteesta tekemään kauppaa, oli kelvoton. Tämä on edelleen vallitseva tilanne asuntojen myyntiportaalien kanssa monia yksittäisiä vanhoja asuntoja koskien, joissa ei uudiskohteiden tyyppistä varausmahdollisuutta esiinny. 

person in white hand gloves writing on white paper

Mikäli varauksen jälkeen teki markkinasta ja kohteesta analyysin, jonka pohjalta asuntosijoittamisen määritelmä toteutui, silloin kyse oli asuntosijoittamisesta. Osa varaajista oli luonnollisesti paikalla siitä syystä, että heillä oli analyysi jo tehtynä ja odottivat vain tilaisuutta päästä varaamaan asuntoa analyysin rajoihin mahtuvan kohteen ennakkomarkkinoinnin alkaessa. 

Mikäli varauksen jälkeenkään ei tehnyt analyysiä vaan eteni kauppakirjojen allekirjoittamiseen, kyseessä oli spekulointi. Kohteen varaamisnopeus ei ole minkäänlainen tae sille, että sijoitettu pääoma olisi kohteessa turvassa. Vain pari vuotta myöhemmin lehtiotsikot samojen rakentajien samoillakin sijainneilla olevista uusista kohteista kertovat ”laajoista alennusmyynneistä”, koska kauppa ei käy. Oikeat asuntosijoittajat ymmärtävät, että asuntosijoittamisen analyysin peruselementit eivät vuodessa tai kahdessa yleensä keikahda päälaelleen.

Määritelmän pohjalta ei siis ole mahdotonta, että uudiskohteiden varaajien joukossa on ollut asunnoilla spekuloijia, osa tietoisesti ja osa itseään asuntosijoittajaksi kuvitellen.

Ostan Asuntoja Blogista: Uudiskohdeasunnon taloyhtiölainan lyhennysvapaa – asuntosijoittajan uhka vai mahdollisuus

2. Asuntomarkkinoiden ajoittamisen yrittäminen

Minulla ei ole tietoa, kuinka paljon ”myyn voitolla, kun lyhennysvapaat loppuu” -suunnitelmalla on ostettu asuntoja viimeisten vuosien aikana. Ostan Asuntoja -kanavien sisällötuottajana saamieni kysymysten perusteella tiedän, että joillakin on tämä pääsuunnitelmana ollut käytössä. Samaan suunnitelmaan olen nähnyt viitattavan keskustelupalstoilla. 

selective focus photo of lensball on asphalt road

Vaikka ostopäätös perustuisikin analyysiin historiallisen markkina-arvonnousun jatkumisesta seuraavat 3-5 vuotta, kyseessä oman määritelmäni perusteella on asunnoilla spekulointi. Vuoden 2018 loppupuolella ekonomistien ja pankkiirien konsensusnäkemys näytti olevan, että korkomarkkinoilla pohjat oli saavutettu ja oli korkea aika suojautua korkojen nousua vastaan. Myös oma analyysini oli sama.

Korkojen nousulla on varallisuusarvoja alentava vaikutus eli mikäli ekonomistien näkemykset olisivat pitäneet paikkaansa, olisimme matkalle kohti nousevia korkoja ja laskevia asuntojen hintoja. ”Myyn voitolla, kun lyhennysvapaat loppuu” -suunnitelma olisi epäonnistunut.

Keskuspankkiirit ovatkin päättäneet, että ohjauskorkoja ei yritetä nostaa, jotta seuraavassa taantumassa olisi varaa stimuloida taloutta niitä laskemalla. 0-korkoja on lähdetty laskemaan olettaen, että näistä uutisista seuraisi talouskasvun elpyminen. Konsensus 0-korkojen laskemisen elvyttävästä vaikutuksesta ei ole läheskään niin yksimielinen kuin oletus korkojen pohjien saavuttamisesta oli vuoden 2018 loppupuolella. ”Myyn voitolla, kun lyhennysvapaat loppuu” -suunnitelma ei näytä juuri nyt hyvältä, kun otsikoissa kerrotaan uudiskohteiden alennusmyynneistä, vaikka korkojen laskeva suunta on ollut tiedossa jo kuukausia. 

Onko nyt hyvä aika aloittaa asuntosijoittaminen vai pitäisikö odottaa? – Blogi #159

Kun sijoitussuunnitelmasta puuttuu vuokraustoiminnalla tuoton saavuttaminen ja aikajänne on aivan liian lyhyt pitkän jänteen markkina-arvon todennäköiselle nousulle, ollaan asunnoilla spekuloimisen puolella.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

sijoitusasunnot.com

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta www.sijoitusasunnot.com!”

Käy tutustumassa uuteen sijoitusasuntojen markkinapaikkaan


3. Asuntojen mikromarkkinan merkityksen unohtaminen 

Poriin, Lahteen, Helsinkiin ja Tampereelle on kaikkiin rakennettu paljon uudiskohdeasuntoja. Uudiskohteiden rakentamis- ja varaushuumassa näytti siltä, että joukossa oli kohteita, joiden rakentamis- ja rahoituspäätöksiä tehneiltä oli jäänyt analyysit tekemättä kuten myös näistä täyteenvaratuista kohteista asuntoja hankkineilta. Minulla ei siis ole mitään tietoa, onko oletuksellani mitään totuuspohjaa. 

shallow focus photography of microscope

Porin ja Lahden mikromarkkinoilla on kuitenkin hyvin erilaiset markkina-analyysin perustat kuin Helsingissä ja Tampereella. Itse en ole pystynyt analysoimaan Porin ja Lahden mikromarkkinoita siten, että olisin voinut suurella varmuudella olettaa sijoitetun pääomani olevan turvassa ja saavani sille tuottoa. Mikäli on ostanut uudiskohdeasuntoja Porista tai Lahdesta esimerkiksi sen takia, että asuntosijoittamisesta on tullut suosittua, uudiskohteissa on taloyhtiölainan verosuunnitteluhyöty tai niissä ei isot remontit ole tulossa, on spekuloinut asunnoilla.

 

Miten asuntosijoitus tuottaa kaikissa markkinatilanteissa ja asuntomarkkinoissa? – Blogi #144

4. Markkinahinnalla ostaminen, koska asuntosijoittaminen on hyvä sijoitusmuoto

Kohdat 1-3 ovat esimerkkeineen kaikki uudiskohteista, jotka ovat hyvää esimerkkiaineistoa medianäkyvyytensä ansiosta. Kohdista 1-3 voi myös kehittää esimerkkejä vanhoihin asuntoihin liittyen eli ei kannata tehdä johtopäätöstä, että olisin jotenkin erityisesti sitä mieltä, että uudiskohdeasunnot ovat enemmän spekuloijien heiniä.

Neljäs esimerkki soveltuu erityisesti vanhoihin kohteisiin. Mikäli jättää taloyhtiön ja asunnon tulevaisuuden remonttien kustannukset huomioimatta tai tarkoituksellisesti pienentää niihin kohdistuvia summia saadakseen sijoituskalkyylin näyttämään hyvältä, tulee spekuloineeksi sillä, että tulevaisuuden markkina-arvojen ja vuokrien nousut kompensoisivat näiden kustannusten huomioimatta jättämisen tuoman tuoton heikennyksen.

IMG_1512Mikäli linjasaneeratussa talossa sijaitsevan täysin remontoidun asunnon markkinahinta vertailukauppamenetelmällä on noin 100 000 euroa, linjasaneerattomasta naapuritalosta peruskuntoisen asunnon ostaminen 80 000 euron vertailukauppamenetelmän avulla saatavalla markkinahinnalla on spekulointia, joko tietoista tai tiedostamatonta. Linjasaneeraus ja asuntoremontti yhdessä kustantavat parhaimmaskin tapauksessa vähintään 30 000 euroa, jolloin sijoituspäätöstä tehdessä sijoitetun pääoman turvaamiskriteeri ei täyty.

Tätä spekulointipäätöstä voi ymmärtämättään lisävivuttaa vielä ”velkavivun käyttö on osa asuntosijoittamista” -perusopin seurauksena. Pankin lainatiskillä lähes poikkeuksetta ylihintaiset asuntokaupat palkitaan ylisuurella velkavipuosuudella perustamalla vakuusarvopäätös kauppakirjassa mainittavaan summaan. Jos on maksanut asunnosta 10 000 euroa liikaa, siihen liikaosuuteenkin saa pankista 70 % lainaa. Tämä voi konkretisoitua muutaman vuoden kuluttua jälleenrahoitustiskillä, kun vakuusarvoa ei enää määritetä kauppakirjassa olevan summan pohjalta vaan siihen haetaan välittäjän tuella tehty arvio. 10 000 euron lainanlyhennykset eivät välttämättä ole vielä vapauttaneet yhtään vakuusarvoa jälleenrahoitettavaksi.

Onko sijoitusasunnon ostaminen “alle markkinahinnan” totta vai tarua? YouTube #79

Spekulointi asunnoilla on ok kunhan ymmärtää spekuloivansa eikä asuntosijoittavansa

Kannattaa kerrata vielä uudestaan asuntosijoittamisen ja asunnoilla spekuloimisen määritelmäni. Huomasitko, että molemmissa määritelmissä lukee täysin sama ”sille on mahdollista saavuttaa tuottoa” -lause. Näistä määritelmistä ei tarvitse olla samaa mieltä eikä niiden virheiden korjaamiseksi kannata hirveästi käyttää kommenttiaikaa. Ne on tarkoitettu erityisesti niille lukijoille, jotka uskovat vahvasti olevansa asuntosijoittajia mutta käytännössä kallistuvat spekuloinnin puolelle tietämättään. Tämä uskomus saa vahvistusta asuntomarkkinoista, joilla sekä vuokrat että asuntojen markkina-arvot nousevat rahoituksen saatavuuden ja hinnan laskiessa – olemalla mukana on voittaja riippumatta siitä, kuinka hyvin hallitsee asuntosijoittamisen taidot.

Suomalaiset ovat lottokansaa ja länsimaisiin naapureihinsa verrattuna köyhiä ja vähävaraisia. Kun tyrkyllä on ”unelmien toteuttamiskeinoja” Veikkauksen ja pikavippifirmojen kautta joka aistille, kovan työn, johon asuntosijoittamisen taitojen opiskelu ja analyysien tekeminen tässä lasketaan, osuus menestyksessä on jotenkin hämärtynyt ja onnen osuus ylikorostunut.

Oletko huomannut lähipiirissäsi, että kokemattomat ovat lähteneet mukaan asunnoilla spekuloiden luullen sijoittavansa asuntoihin?


Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Miten asennoitua tappiolliseen asuntosijoitukseen? YouTube #82

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Asuntosijoittajan opiskelusuositukset kesällä 2019 – Blogi #155

3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169

Miika ”Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #67

Tällä kertaa Ostan Asuntoja Podcastin vieraaksi saapuu ostopäällikön ammatistaan reilun pelin meiningin ensin omaan asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintaansa tuonut ja myöhemmin perustamaansa ja kovasti kasvavaan Asuntopehtoori -yritykseensä iskostanut Miika Vuorensola.

Tässä Osassa 1 selviää ainakin seuraavia asioita:

  • miten asuntosijoittamisen voi aloittaa alivuokrauksella
  • mitä ostopäällikkö tekee ja miten se liittyy asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan
  • miten podcastisäntä selviää järkytyksestä, kun vieras ei painota kassavirtaa
  • voiko joku muu asia olla tärkeämpää kuin ”sijainti-sijainti-sijainti”
  • tinkaako ostopäällikkö pankin lainavirkailijan laminaatin rakoon
  • miten korkosuojata uudiskohteiden muuttuvakorkoiset RS-lainat
  • kuinka montaa toimeksiantoa Asuntopehtoori tavoitteli ensimmäisenä toimintakuukautenaan ja miten kävi

Jälleen kerran tarjolla paljon oppia sekä perusteltuja ajatuksia ja näkemyksiä.


Ostan Asuntoja Podcast tilattavissa, ladattavissa ja kuunneltavissa kaikilla alustoilla: Apple Podcasts, Spotify, Stitcher, SoundCloud ja Google Podcasts.

https://flatco.fi/palvelu/

Flatco, palvelu, jonka avulla hoidat toistuvat vuokranantajan rutiinit joustavasti ja tehokkaasti, tarjoaa nyt kaikki jaksot kuunneltavaksi myös SoundCloudin kautta.


Kuuntele tämä jakso suoraan tästä

https://soundcloud.com/user-959826757-301682914

https://itunes.apple.com/fi/podcast/ostan-asuntoja-podcast/id1396556877?mt=2&app=podcast

Spotify_Logo_RGB_Black

listen-on-Stitcher-badge

Google pod

Voit kuunnella podcastia myös tästä:


Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:

Kiinnostaako sinua tarjota huolettomia uusia vuokrakoteja Suomen kasvukeskuksissa?

http://peabkoti.fi/avainasiakas

Peab on pohjoismainen yhteiskuntarakentaja, joka suunnittelee ja rakentaa tutkitusti* parhaan asiakastyytyväisyyden uusia koteja.

Asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla, ne suunnitellaan toimiviksi ja rakennetaan kunnolla täyttämään sijoitusasunnon omistajien tärkeimmät kriteerit. Huolettomuutta voi halutessaan lisätä ulkoistamalla vuokrauksen luotettavalle yhteistyökumppanille.

Ainoastaan avainasiakkaat saavat tiedon asuntosijoittajille suunnatuista erikoistarjouksista. Käy liittymässä helposti osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas

Lue Peabin sivuilta: Asuntosijoittaminen uudiskohteisiin


Lisätietoa mainituista lähteistä, podcastin vieraasta ja hänen ajatuksistaan:

Miika Vuorensola TwitterLinkedIn

Asuntopehtoori nettisivut, josta löytyy myös Blogi

Asuntopehtoori Twitter, Instagram, Facebook

Miika “Asuntopehtoori” Vuorensola Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #68


Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Kasvussa Niina Huhtala Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #65

Ostan Asuntoja YouTube: Miten asennoitua tappiolliseen asuntosijoitukseen? YouTube #82

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

5 muutosta, jotka ovat mahdollistaneet asuntosijoitus- ja vuokraustoimintani 10-kertaistamisen – Blogi #170

3 tärkeää kirjaa oman asuntosijoittamis- ja vuokraustoimintani kannalta 2019 Blogi #169


* Peab jo kolmatta kertaa peräkkäin ykkönen

Kasvussa

Työelämä, asuntosijoittaminen ja hyvinvointi

Suomen HypoteekkiyhdistysSuomen Hypoteekkiyhdistys

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Sijoitusasunnot – Parhaat asuntosijoituskohteet

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Osta, vuokraa, vaurastu

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Sijoitusovi.com

Asuntosijoittaminen tutuksi

Suomen vuokranantajat

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

%d bloggers like this: