Siirry sisältöön

Miltä vuositavoitteet näyttävät? – Blogi #331

Kuluneella viikolla Suomessa ihmeteltiin taas “1 %:n rikkaiden ryhmää”. Annettiin ymmärtää, että sieltä pikkusen enemmän nappaamalla, nappaajan äänestäjän pankkitilillä näkyisi taas lisää rahaa. Ilmeisesti hyvinvointivaltiossa näin aina 4 vuoden välein uskotellaan, ja uskotaan, että näin on tapahtunutkin. Toistuvasti.

Suomen vakava ongelma on se, että kuulun itse tuohon prosenttikerhoon. Vuositulotasoni on paljon pienempi kuin Bidenin kuvaama 450 000 dollarin yläraja pienituloisista, joiden verotukseen hän lupasi, että kiristyksiä ei tule. Minun tulo- ja varallisuustasollani ei missään tapauksessa pitäisi kuulua tuohon prosenttikerhoon. Kun maailmalta tuodaan Suomeen sopimattomia ongelmia ja asetetaan tavoitteeksi niiden korjaaminen, mikään ei voi toimia, jos ongelma ei ole aito.

On toinenkin prosenttikerho, johon kuulun

Aiheesta on tehty erilaisia tutkimuksia ja luvut hieman vaihtelevat, mutta viesti on aina sama. Lainaan Brian Tracyn sanomaa tällä kertaa, koska hänen mukaansa vain 1 % amerikkalaisista suunnittelee päivänsä kirjallisten tavoitteidensa saavuttamiseksi. Vain 3 %:lla on kirjalliset tavoitteet. 

Todennäköisesti kaikkien näiden tutkimusten vahvistamana kuulun ensimmäiseen prosenttiryhmään jälkimmäiseen prosenttiryhmään kuulumisen lopputulemana.

Ostan Asuntoja Blogissa olen julkaissut tavoitteeni ja tilinpäätökseni vuodesta 2016 alkaen. Ostan Asuntoja Podcasteja ja minun vierailujani muissa podcasteissa kuulleet ovat tietoisia siitä, että aamurutiineihini kuuluu päivän 3 tärkeimmän tehtävän miettiminen. Nämä tehtävät perustuvat siihen, että ne veisivät joka päivä minua kohti asettamiani kirjallisia tavoitteita.

Asuntosijoitustavoitteeni 2022 – Blogi #295

Yleisimmin näkemäni väite on, että 85 % elää liisoina ihmemaassa eli ilman tavoitteita. Silloin ei ole mitään väliä, miten päivänsä viettää, koska ei tavoittele mitään eikä siten yksikään tavoite jää saavuttamatta. Lopusta 15 %:sta, joilla tavoitteita on, 85 % ei kirjaa niitä mihinkään.

Asuntosalkunrakentaja.fi -blogista löytyy myös aiheeseen sopiva tuore kirjotus – Sähköpostilistan koko ylitti 40 000 rajan – miten kaikki alkoi?


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.

MUISTUTUS oletko opiskellut kesällä Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista sijoitusasuntojen remonteista?


Kalenterivuodesta on 2 kuukautta jäljellä – vieläkö voi tavoitteet saavuttaa

Nyt on sunnuntai 30.10. ja vielä huominen maanantai pitää jännittää, tuleeko vielä tyhjän kuukauden riskiä jonkin asunnon kohdalta joulukuuksi. Keväällä vuokrausastetavoitteeni näytti tänä vuonna alittuvan, mutta vuoden loppupuolisko on toteutunut 100 %:n vuokrausasteella, joka korjannee koko vuoden toteuman. 

Korkea vuokrausaste on tärkeä kannattavuuden kannalta – Blogi #309

Asuntosijoittajalle kalenterivuosi tavoitejaksona ei ole kovin oleellinen. Verotus siinä menee umpeen, jolla voi olla pieni merkitys. Itse en ole keksinyt tarvetta luopua kalenterivuosirytmistä. 

Entisenä liikkeenjohdon konsulttina pohdin todennäköisesti päämääriä, missiota/tehtävää, visioita, arvoja, tavoitteita, suunnitelmia… tavallista ihmistä paljon enemmän. Olen kuitenkin sisällössäni pyrkinyt kuvaamaan näitä asioita yksinkertaisesti, jotta mahdollisimman moni inspiroituisi ja lähtisi kopioimaan keinoja, millä prosenttiryhmään pääsee, jos sellaiseen pääseminen on seurausta tavoitteiden saavuttamisesta.

Jo pelkkä ”prosenttiryhmä” -viittaus tarkoittaa sitä, etten ole tyrkyttämässäkään kaikille prosenttiryhmään pyrkimistä oli sitten kyseessä sijoittaminen, jääkiekko, pesäpallo tai musisointi. Jos kuitenkin haluaa omassa viiteryhmässään edistyä, tavoitteet kannattaa laatia.

Tavoite vs toiminta

Monelle menee nämä asiat sekaisin ja siitä seuraa, että luulee toteuttavansa tavoitetta tehdessään toimenpiteitä. “Inbox 0” voisi olla esimerkki tällaisesta. Sähköpostilaatikon tyhjentäminen jokaisen päivän päätteeksi ei ole tavoite. Se on toimintaa, joka ei varmaankaan tue mitään tavoitetta tai en ainakaan keksi, mikä se voisi olla. 

Yksi vuoden 2022 tavoitteistani on, että “Ostan Asuntoja -kanavien tulojen lineaarinen kasvu jatkuu 100 %:n vuositasolla.” Perustelu tämän tavoitteen tärkeydelle on, että yritykseni vieraan pääoman saaminen helpottuu, kun tulovirtaa ja omaa pääomaa kertyy muustakin kuin vuokraustoiminnasta.

Yksi toimenpide, pääkeino, jonka tunnistin, oli julkaista Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi yhdessä Rahamedian Niina Huhtalan kanssa. Se on nyt julkaistu, josta olen erittäin kiitollinen Niinalle ja Rahamedialle.

Niinan Instagram -poustauksessa on kerrottu yksi hyvä esimerkkitarina, miten tavoitteet kietoutuvat elämän päämääriin, omaan tehtävään ja visioon, arvoihin ja käytännön tekemisen toimien suunnitteluun ja toteutukseen.

Verkkokurssi ei ole pelkkää kovaa asuntosijoittamista, vaan yritimme rakentaa sen nimenomaan kokonaisuus mielessä elämän päämääristä lähtien. Kahden valmentajan kokemusten yhdistämisen avulla kurssilaisena opit erottamaan ne oleelliset asiat, jotka ovat menestymisen kannalta tärkeimpiä ja joihin sinun tulisi keskittyä. Päivän 3 tärkeää tehtävää on vastakohta 100 tehtävän To Do -listalle.

Siirry tutustumaan Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssiin.


UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi 10 %:n alennuksella koodilla ABC 13.11.2022 saakka kurssin nettisivuilta.

Harri Huru Ostan Asuntoja Niina Huhtala Rahamedia


Niina Huhtala on ollut Ostan Asuntoja -vierasbloggaajana ja Ostan Asuntoja Podcastin vieraana. Arvostan Niinan sekä teoreettisen osaamisen että sen käytäntöön viemisen kokemukset todella korkealle. 

Rahamedian Niina Huhtalan viimeisin asuntosijoitusdiili Englannissa – Blogi #211

Näitä voit itse arvioida lisää Niinan Kasvussa -blogia lukemalla ja mieluummin sitä opiskelemalla.

Oikeiden kysymysten esittäminen on tärkeämpää kuin kaiken tietäminen. Tätä Niina tekee Asuntosalkku Kasvussa Podcastissa.

Ryhdy toimeen

Koskaan ei ole liian myöhäistä aloittaa tavoitteiden asettaminen. Jos niitä on mielessä pohtinut, kirjoita ne nyt ensimmäistä kertaa paperille. Vuoden 2023 tavoitteiden asettaminen ja kirjoittaminen onnistuu varmasti paremmin.

Jos kirjalliset tavoitteet on asetettu, tarkista, oletko saavuttamassa tavoitteet ja mitä sen varmistamiseksi voit tehdä päivittäin seuraavat 60 päivää.

Olisitko yhteydessä minuun harri@ostanasuntoja.com, jos tiedät, miten toteutetaan äänikirja omakustanteisena siten, että voimme Marko Kaarton kanssa lisätä sen tilattavaksi asuntosijoituskirja.fi -sivustolle kovakantisen version rinnalle. Äänittäminen ei ole ongelma. Tämä vuositavoitteeseeni liittyvä toimenpide on itselläni yhä kesken.

Parissa vuodessa parikymmentä flippiä Joona Hartman Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #227


Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupastaAdlibriksestä ja booky.fi:stä.

Parissa vuodessa parikymmentä flippiä Joona Hartman Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #227

Harri Huru Ostan Asuntoja Podcast

UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi 10 %:n alennuksella koodilla ABC 13.11.2022 saakka kurssin nettisivuilta.


Tutustu tämän jakson sponsoreiden tarjoamaan sopivan tilaisuuden tullen. Kiitos Sijoitusasunnot.com, Peab, Suomen Vuokranantajat, Flatco, If ja Huutokaupat.com.


Joona Hartmanin haastattelun Osassa 1 pohdittiin:

  • Miten rauhanturvaajana toimiminen auttoi uravalinnassa?
  • Onko asuntojen flippaaminen työtä vai sijoittamista?
  • Mitä pääomaa flippaaja saa vastineeksi sille, että voitoista menee veroa?
  • Miten flippaaja lähtee laskemaan tarjottavaa kohdetta?
  • Millä tavoilla välittäjä on flippaajan tärkeä kumppani?

Jakso on saanut hyvää palautetta myös osta ja pidä -asuntosijoittajilta. Älä hyppää yli.

Tästä Osasta 2 opit ainakin:

  • Miten kustannuserien nopeat nykymuutokset vaikuttaa flippaajaan eri tavalla kuin osta ja pidä -asuntosijoittajaan?
  • Miten Joona ajattelee, mihin flippaajan kannattaa remonteissa laittaa rahaa?
  • Miten hallita myymiseen liittyvää epävarmuutta jos flippaa ammattimaisesti
  • Miksi kolmiot ja neliöt sopii Joonan toimintamalliin yksiöitä ja kaksioita paremmin
  • Miten Joona lähestyy tarjouksen tekemistä osta ja pidä -asuntosijoittajana, kun omaa flippaajan kokemuksen

Joonan parikymmentä flippiä ovat kaikki onnistuneet. Tämän tarkkaan kuuntelemalla voit löytää keinoja, miten parantaa omaa toimintaansa.

Joona Hartman LinkedIn

Muita flippausjaksoja:

Laura “liiketoimintaa asunnoilla” Stolt Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #82

Ostan Asuntoja Podcast #33 – Roni “asuminen on tunne” Porokara, osa 1


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

sijoitusasunnot.com

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.

Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä

Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen

Blogista: Sijoitusasunnon myyminen – näin onnistut!

Henri Neuvonen sadasta tuhanteen miljoonaan Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #203


Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:

Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?

http://peabkoti.fi/avainasiakas

Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa. 

Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.

Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

”Kuka tahansa voi olla vuokranantaja – kuka tahansa voi asua vuokralla.

Asuntosijoittajan tai sellaiseksi aikovan mielessä liikkuu monia kysymyksiä. Miten tunnistaa hyvä sijoituskohde? Miten onnistua vuokralaisvalinnassa? Mitä vuokrasopimukseen tulee kirjata? Mistä apua ongelmatilanteisiin?

Tietoa tarjoaa Suomen Vuokranantajat – hyvien vuokranantajien yhteisö, jonka jäsenenä vuokranantaminen on palkitsevampaa, turvallisempaa ja helpompaa.

Liity joukkoon: vuokranantajat.fi.”


https://www.if.fi/henkiloasiakkaat/vakuutukset/kotivakuutus/vuokranantajan-vakuutus

Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja


https://flatco.fi/palvelu/

Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.

Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.


Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.


Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. Kuuntele ote kirjan


Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla

https://itunes.apple.com/fi/podcast/ostan-asuntoja-podcast/id1396556877?mt=2&app=podcast
spotify-podcast-badge-blk-grn-660x160
https://soundcloud.com/user-959826757-301682914
listen_on_CAST_BOX-5049640
overcast
pocketcasts_medium_dark@2x
listen-on-Stitcher-badge
Google Podcasts yhdistyy YouTuben kanssa – jakso tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:

Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.

Video

Sammon osake ja huru-ukon asuntosijoittamisen 7 kannattavuuden elementtiä – Tiistaiaudio #242

Mikäli toimit asuntosijoittajien ja vuokranantajien parissa, Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja on lahjainvestointi, joka voi kasvattaa omaa liiketoimintaasi asiakkaiden lumipallon kasvaessa nopeammin. Jos isompi tilausmäärä kiinnostaa, ole yhteydessä harri@ostanasuntoja.com.


Kiitos sponsorille Asuntosalkunrakentaja.fi.


Seuraan asuntosijoittamiseen ja vuokraustoimintaan liittyvää uutisointia. Minulla on sellainen käytäntö, että mutu-tuntuma sanoo, että riiittävän monta kertaa kuulen ja luen toistettavan, kuinka asuntosijoittajan tuotto tulee 2 tekijän summana, eli markkinahinnan nousun ja vuokratulon yhdistelmänä, tuotan sisältöä, jossa selitän ne 5 muuta tuoton elementtiä eli niitä on yhteensä 7.

Tällä kertaa yritän tuottaa lisäarvoa lisäämällä Sammon osaketta tarkastelunäkökulmaan ja otan omaa asuntosijoitustoimintaani mukaan.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.

MUISTUTUS oletko opiskellut kesällä Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista sijoitusasuntojen remonteista?


Kovakantisen kirjan tilaaminen onnistuu asuntosijoituskirja.fi -sivuilta ja koodilla KOTIMATKA saa 30 %:n alennuksen.


Muuta tuoretta sisältöä:

Ostan Asuntoja TikTok

Parissa vuodessa parikymmentä flippiä Joona Hartman Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #226

Hintahaarukka asuntosijoittajan sijoituskriteeristössä – Blogi #329

Vuokrataso asuntosijoittajan sijoituskriteeristössä – Blogi #330

Tiistaiaudion kuuntelumestat:

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista

Vuokrataso asuntosijoittajan sijoituskriteeristössä – Blogi #330

Harri Huru Ostan Asuntoja

Vapaarahoitteisten vuokranantajien vuokrat määrittyvät paikallisesti markkinoilla. Vuokrankorotukset onnistuvat vain sellaisilla markkinoilla, joilla asiakkailla on halu asua ja kyky maksaa eikä tarjonnan kasvu pysy kysynnän kasvun mukana. 


Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. Kuuntele ote kirjan


Kirjoitin 5 elementin viitekehyksestä, jonka avulla asuntosijoittaja voi konkreettisesti hahmottaa, mitä asioita pohtia, kun määrittelee ja jalostaa omaa sijoituskriteeristöään. Nämä elementit ovat Tämän kirjoituksen aihe liittyy viitekehyksen viidenteen elementtiin. 

Kun asuntosijoittaja tekee kannattavuuslaskentaa tarjouksen pohjaksi, jonkinlainen arvio tulevaisuuden kehityksestä pitäisi olla jokaisen laskelman osana. Vuokratason kehitys on yksi tällainen arvio.

Tuoton muodostumisen tekijöiden painosuhteita sijoituskriteeristöön määriteltäessä taustalla on asuntosijoittajan yleisajatus siitä, miten merkittävässä osassa vuokraustoiminta ja sen kysyntä- ja kasvunäkymät ovat.

Tämänkertaisen kirjoituksen tavoitteena ei ole ottaa kantaa HeKa:n ja muiden ARA-toimijoiden tarpeellisuuteen, vaan yrittää esimerkin kautta synnyttää ajatus siitä, kuinka erilaisiin markkinoihin Suomi ja sen kaupungit jakautuvat.

Vuokrien korottamisesta kirjoittaminen on varmin tapa löytää aina joku närkästyjä. Eniten ymmärrän niitä, joiden ideologiaan kuuluu vahva näkemys asumisesta ihmisen perusoikeutena. 

Yritän sekä itse ostaa että olen vuosikausia neuvonut ostamaan sijoitusasuntoja alle markkinahinnan. Ideologisesti ajatellen tämä voisi olla hyväksyttävä tapa tasata varallisuutta ostamalla halvalla omistavalta luokalta, jotta voi tarjota remontoituja kohtuuhintaisia vuokrakoteja niitä tarvitseville pienituloisille. 

Motivoituneilta myyjiltä alle markkinahinnan ostamisesta kirjoittaminen onkin lähes yhtä varma tapa löytää joku närkästyjä, joka tunnistaa hädänalaisen tilanteen hyväksikäyttöä. Täyteen hintaan ostaminen on yleensä myyjän etu, koska hän pääsee voitolla eroon remonttia vaativasta kohteesta. Täyteen hintaan myymistä ei paheksu kukaan. 

”Hekan keskivuokraan 4 prosentin korotus vuodelle 2023”

Tiedotteessaan Heka kertoo: “Hekan kokonaisvuokra määräytyy omakustannusperiaatteella eli perimme asunnoistamme vuokraa vain sen verran kuin niiden rakentaminen, korjaaminen, ylläpito ja hallinnointi maksaa.” 

Samassa tiedotteessa kerrotaan, että “vuokrankorotus ei kuitenkaan riitä kattamaan kohonneita kustannuksia”. 

Tiedote jatkuu: “Hekan vuokrataso on Helsingin keskimääräistä vuokratasoa selvästi alhaisempi. Tällä hetkellä Hekan keskivuokra on noin 44 prosenttia alhaisempi kuin vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokra Helsingissä.”

Kun HeKa on 4 %:n korotuksen toteuttanut, keskivuokra on edelleen varmaan yli 40 % alhaisempi kuin vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokra Helsingissä.

Tuskin yksikään HeKan asukas juhlistaa saamaansa vuokrankorotuskirjettä, vaikka sille löytyy lakisääteinen perustelu. Tietous siitä, että ruokakaupan jonossa seisoo muita helsinkiläisiä, joiden vuokra on edelleen 40 % korkeampi, ei yhtään lisää HeKalaisen ostovoimaa ruokakaupan kassalla. Jollekin 4 %:n korotus voi oikeasti tehdä tiukkaa.  

Tämän kirjoituksen kannalta oleellista on kuitenkin yksityisen vuokranantajan ymmärtää, että 

  • Yksikään HeKa:n asunnoissa asuva ei lähde asiaa hetken pohdittuaan suuttumuksen perusteella hakemaan asuntoa vapaarahoitteisilta markkinoilta.
  • HeKan asuntojen kysyntä säilyy edelleen vahvana 4 %:n korotuksesta huolimatta.

Helsinkiläinen yksityinen vuokranantaja joutuu edelleen analysoimaan tarkasti sitä, onko oman asiakassegmentin kannalta tapahtumassa jotain sellaista kysynnän lisääntymistä, joka kääntäisi keskimääräisen vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen kysynnän kasvun tarjonnan kasvua nopeammaksi.

Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen kertoo, että tuoreiden tilastotietojen mukaan Helsingissä vuokrat nousivat vain 0,2 % vuoden aikana. Helsingin kantakaupungin alueella vuokrat laskivat 0,2 %. 

Mikäli tilastolliset menetelmät ovat kunnossa, perinteiseen markkinoiden toimintaan uskovan analyysi on sellainen, että kantakaupungin osalta vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen keskimääräinen tarjonta on ylittänyt niiden keskimääräisen kysynnän. Tällaisessa tilanteessa vuokrien korottaminen ei keskimäärin onnistu.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

OVV_logo

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com

OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook


XX:n keskivuokraan 4 prosentin korotus vuodelle 2023

Mielikuvituksessani tiedotteessaan XX kertoo: “Äksäksän kokonaisvuokra määräytyy omakustannusperiaatteella eli perimme asunnoistamme vuokraa vain sen verran kuin niiden rakentaminen, korjaaminen, ylläpito ja hallinnointi maksaa.”

En omaa riitävästi asiantuntemusta enkä HeKan nettisivuilta nopeasti löytänyt tähän kuvausta siitä, miten tuo “44 % alhaisempi keskivuokra” käytännössä toteutuu, mutta käsitykseni mukaan kyse on ei-markkinaehtoisesta toimijasta. Eri puolella Suomea toimii saman lainsäädännön suojissa Äksäksän kaltaisia toimijoita, joiden tiedotteiden pitäisi olla ihan samanlaisia. 

Äksäksät eroavat HeKa:sta siinä, että heidän toiminta-alueellaan keskivuokrat ovat jo valmiiksi vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokria korkeampia. Monen Äksäksän asunnon postiluukusta ei sujahda korotuskirjettä, koska asunnossa ei asu kukaan.

Äksäksän uudistuotantotavoite on mahdollisesti ollut useita vuosia 0 kappaletta ja tavoite on aina saavutettu. Joissain kaupungeissa Äksäksän kaltaiset toimijat ovat hakeneet purkuavustuksia ARA:lta, jotta ARA:n edeltäjän avustuksilla rakennetun talon voisi vihdoin purkaa tarpeettomana. Tämän kirjoituksen kannalta oleellista on kuitenkin yksityisen vuokranantajan ymmärtää, että 

  • Äksäksä:n asuntojen keskivuokra on ollut jo pitkään yli vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokran.
  • Äksäksä:n vuokrankorotuskirjeet eivät vaikuta paikallisen vapaarahoitteisen markkinan kysyntä-tarjontatasapainoon.

Yksityinen vuokranantaja on kenties jo tottunut analysoimaan sitä, onko paikallisen markkinan kysyntä-tarjontatasapainossa sellaisia eroja, että vuokraa voisi korottaa korjaamisen, ylläpidon ja hallinnoinnin kustannusnousuja kattamaan.

Vaikka putkiremontti olisi jo ihan pakko aloittaa, vuokrien korottamisesta ei välttämättä löydy keinoa rahoittaa remontista yhtään euroa. Kysymys voi olla siitä, että naapuritalon putkiremontin tekemättä jättämisen ja oman talon putkiremontin tekemisen yhdistelmä mahdollistaa sen, että asunto generoi vuokratuloa vielä vuosikymmeniä. Naapuritalon tekemätön putkiremontti vähentää naapuruston asuntojen tarjontaa. Ei kovin innostava ajatus kysynnän ja tarjonnan tasapainottumisesta, mutta täysin mahdollinen eri puolilla Suomea.

Kirjoitustyylini on välillä ikävä. Moni purkua odottava kerrostalo on saanut myönteisen rakentamispäätöksen 50 vuotta sitten. Maailma on muuttunut paljon siitä. Itse en osannut aavistaa, kuinka lyhyessä ajassa Trumpin muurien paheksunta voi muuttua muurien hyväksynnälle, kun tilanne muuttuu. Rehellisyyden nimissä taitaa olla niin, että moni 50 vuotta sitten rakennettu, yhä asumiskäytössä oleva talo, suunniteltiin parhaiden asiantuntijoiden periaatteiden mukaisesti kestämään maksimissaan 30-40 vuotta, jonka kuluessa talot olisi joka tapauksessa purettu.

Tampere ja Turku

HeKan ja Äksäksien välissä on Tampereen, Turun, Oulun, Jyväskylän, Lahden vastaavat toimijat… Monille yksityisille vuokranantajille tuttuja kaupunkeja. 

“Välissä oleminen” tarkoittaa sitä, että Helsinki tarjoaa ylivoimaisesti eniten ja ylivoimaisesti suurimmalla keskivuokraerotuksella vastaavia ei-vapaarahoitteisia asuntoja, joissa kokonaisvuokra määräytyy omakustannusperiaatteella eli asunnoista peritään vuokraa vain sen verran kuin niiden rakentaminen, korjaaminen, ylläpito ja hallinnointi maksaa.

Koska rakentaminen, korjaaminen, ylläpito ja hallinnointi maksaa Suomessa vapaarahoitteisuuden periaatteella eli kukaan ei tarjoa näitä palveluja omakustannusperiaatteella, kaikkialla lähtee HeKan tiedotetta vastaavat kirjeet vuokralaisille. 

Lahdessa toiminta voisi olla lähellä muuttua Äksäksän kaltaiseksi. Tällöin Lahden Äksäksän asuntoarvonnassa jaetaankin raaputettuja arpoja, joissa voittaminen ei ole enää itsestäänselvyys. Paikallisissa sanomalehdissä ei olisi enää asiantuntijahaastatteluita, joissa Helsingin tavoin kerrotaan, kuinka kysyntä näille asunnoille on käsittämättömän kova. Tämän kirjoituksen kannalta oleellista on kuitenkin yksityisen vuokranantajan ymmärtää, että

  • Mitä lähemmäs ei-vapaarahoitteisten asuntojen omakustannevuokrat nousevat vapaarahoitteisten markkinavuokria, sitä useampi vuokrakotia tarvitseva hakee asuntoa näiden kahden vaihtoehdon tarjontaa yhtäaikaa analysoiden.
  • Jos vuokrakotien kokonaiskysyntä kasvaa kokonaistarjonnan kasvua nopeammin, omakustannevuokrien nouseva taso voi tarkoittaa vapaarahoitteisten vuokrien nousevaa tasoa.

Voin olla tässä logiikassa väärässä.

Yksityisten vuokranantajien keskuudessa elää kuitenkin oppi, jossa ajatellaan, että hyvästä vuokralaisesta voi pitää kiinni jättämällä vuokrasopimuksen mukaisen vuokrankorotuksen tekemättä. Samanaikaisesti moni kuitenkin ymmärtää markkinavuokran käsitteen.

Jos paikallisessa mediassa tiedotetaan omakustannevuokrien 4 %:n korotuksista, yksityinen vuokranantaja kerrallaan aletaan seuraamaan, miten vapaarahoitteiset vuokrat nousevat. 

Rokkasen blogi kerää enemmän klikkauksia, kun sieltä voi lukea, että Tampereella vuokrat nousivat 1,6 % ja Turussa 1,8 %. Pikkuhiljaa ajatus kypsyy siitä, että se vuokralainen ei välttämättä lähde tekemään muuttokuormaa, jos välillä korottaakin vuokraa vaikkapa 2 %. 

Moni osaa tehdä ja seuraa Vuokraoven hakuvahteja omilla postinumeroalueillaan. Jos tuttujen välittäjien ja isojen toimijoiden listauksissa vuokrapyynnit näyttäisivät pikkuhiljaa kasvavan 5 euroa siellä ja 10 euroa tuolla, hitaampikin ajattelee, ettei sillä omalla vuokralaisella välttämättä ole ajatuksena, että 2 %:n korotuksesta muuttoauto tilaukseen ja siirtyminen toiseen asuntoon, jossa vuokrapyynti on jo valmiiksi korkeampi kuin oman vuokranantajan korotettu vuokra olisi. 

Mikäs kartelli tässä on ideana

Vuokra-asuntojen markkinat ovat paikallisia postinumero- ja asuntotyyppikohtaisia. 

Hypo julkaisi juuri tuoreen Asuntoluottoluokitus -raporttinsa. Pääkaupunkiseudun kaupungit, Tampere ja Turku on siinä jaettu kaupunginosatasolla.  Hypon mukaan “Pirkanmaan kasvukeskus nousee nyt ensi kertaa AA-luokkaan”.

Jos tällainen nousu tarkoittaisi pidemmällä, asuntosijoittajan aikajänteellä taloudellisen toimeliaisuuden kasvua, voisi hyvinkin toteutua skenaario, jossa vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa niiden tarjonnan kasvua nopeammin. 

Tämä ei toteutuessaan tarkoita automaattisesti sitä, että kaikkien asuntosijoittajien kannattavuushaaveet toteutuvat Tampereella. Todennäköisyys jossain Tampereen kaupunginosassa tai ympäristökunnassa voi olla korkea sen suhteen, että vuokrien korottaminen onnistuu ilman, että keskimäärin vuokralaiset päättävät vuokrasuhteensa korotuksesta kuultuaan. 

Asuntopehtoori puhuu pokeritermein betseistä ja kertoo laittavansa omia pelimerkkejään puheidensa tueksi. Huru-ukon terminologia on maalaisempaa, mutta ajatus on kenties sama. Pokeripelaaja osaa jotenkin laskea ja muistaa mielensä tietokoneella todennäköisyyksiä erilaisille käsille. Jos käden todennäköisyys voittaa on 90 %, pokeripelaaja ymmärtää, että todennäköisyys hävitä on 10 %. Kun riittävän usein pelaa tyynesti samalla tavalla, voittoläjä kasvaa, vaikka joka kymmenes kerta supistuukin. Asuntosijoittajan ja vuokranantajan käsissä on käsittämätön määrä erilaisia vaihtoehtoja, joissa kaikki voi vaikuttaa kaikkeen. Pokerissa pakka on aina ja ikuisesti ollut sama.

Parissa vuodessa parikymmentä flippiä Joona Hartman Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #226

Miten tavallinen vuokranantaja voi toimia?

Vältä valtamedioiden klikkiotsikoita. Tavoite on pysyä mieleltään rauhallisena, jotta muistaa asuntosijoittamisen olevan paikallista toimintaa. Se voi tarkoittaa sitä, että saman kadun varrella 30 m2 yksiöiden vuokrat ovat kysynnästä johtuen nousussa ja 21 m2 yksiöiden laskussa, koska niitä rakennettiin liikaa.

Ole varovainen somessa. Siellä on paljon vahvoja mielipiteitä ”minä uskon” -näkemyksellä. Aina voi kysyä kaverin perusteluita ja vasta sitten päättää, kuinka suurella %-varmuudella uskoo. 

Seuraa Rokkasta, Tilastokeskuksen julkaisuja, oman alueen 1-2 käytetyintä vuokravälittäjää (hyvä syy tutustua Ostan Asuntoja -kanavien sponsoreihin OVV ja Asuntopehtoori), Kojamon ja Saton vuokrailmoituksia, Hypon katsauksia (ei hypotystä), vuokravahteja, paikallista ARA-toimijaa… ja tee itse näistä oma yhteenvetonäkemyksesi.

Jos energiaa riittää, tee skenaario perusteluineen ja aseta sille todennäköisyys. Toimi sen mukaisesti ja muista pokeripelaajan käden todennäköisyys. Jos 90 %:n todennäköisyyden käden pelaaminen tuo häviön, analyyttisen viileä pelaaja pelaa saman käden heti uudestaan samalla tavalla, vaikka häviö olisi ollut vuoden isoin summa.

Vuokralainen oli saattanut suunnitella muuttoa joka tapauksessa. Ilmoitus vuokran korottamisesta sattui vain osumaan samaan hetkeen ja vapautti vuokralaisen pulmasta, miten kertoa lähdöstä omalle hyvälle vuokranantajalle, joka ei ole korottanut vuokraa 3-4 vuoteen.

Pankit, sähkö-, energia- ja vesilaitokset, ruokakaupat, huoltoasemat, rakentajat, rakennusmateriaaliteollisuus… ovat jo korotuksensa tehneitä eli vuokranantajan kustannuspuoli ei ole enää sama. Suomen suurin kohtuuhintaisten toimija HeKa on jo tiedottanut, että +4 % tulee eikä se vielä riitä eli 2024 tulee lisää, jos kustannuspuolella nykytaso ei muuttuisi mihinkään. 

Hintahaarukka asuntosijoittajan sijoituskriteeristössä – Blogi #329

Vapaarahoitteisten vuokranantajien vuokrat määrittyvät paikallisesti markkinoilla. Vuokrankorotukset onnistuvat vain sellaisilla markkinoilla, joilla asiakkailla on halu asua ja kyky maksaa eikä tarjonnan kasvu pysy kysynnän kasvun mukana. 


Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupastaAdlibriksestä ja booky.fi:stä.

Parissa vuodessa parikymmentä flippiä Joona Hartman Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #226

Harri Huru Ostan Asuntoja Podcast

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.


Tutustu tämän jakson sponsoreiden tarjoamaan sopivan tilaisuuden tullen. Kiitos Asuntopehtoori, Peab, Huutokaupat.com, Vuokraovi, Flatco ja If.


Edellisen vieraan Outi Lahden kanssa pohdittiin Airbnb:tä, kalustettuna asuntojen vuokraamista ja pienen paikkakunnan keskisuurelta maitotilalta katsoen asuntosijoittamista. Nyt siirrytään pääkaupunkisedulle ja flippaamisen pariin Joona Hartmanin avustuksella. Jaksossa pohditaan ainakin:

  • Miten rauhanturvaajana toimiminen auttoi uravalinnassa?
  • Onko asuntojen flippaaminen työtä vai sijoittamista?
  • Mitä pääomaa flippaaja saa vastineeksi sille, että voitoista menee veroa?
  • Miten flippaaja lähtee laskemaan tarjottavaa kohdetta?
  • Millä tavoilla välittäjä on flippaajan tärkeä kumppani?

Joona Hartman LinkedIn


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori
Asuntopehtoori tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, vuokra-asuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.
Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan ja hoitaa asuntoon liittyvät käytännön asiat.
Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa edullisesti 12 kuukauden vuokratakuulla.
Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista ja tehokasta isännöintiä, jolla pystytään nostamaan taloyhtiöiden arvoa.
Lisätietoa asuntopehtoori.fi

Vuokrasi 300 asuntoa vuodessa Sofia Savimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #197

”18 vuoden kiinteistösykli” by Danila Yönsini Asuntopehtoori Blogissa – Tiistaiaudio #236


Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:

Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?

http://peabkoti.fi/avainasiakas

Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa. 

Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.

Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti


Etsitkö löytöjä asuntoflippaukseen? Haetko tuottavia kohteita osta ja pidä salkkuusi? Meitä asuntosijoittajia kiinnostava kauppapaikka on Huutokaupat.com.


https://www.if.fi/henkiloasiakkaat/vakuutukset/kotivakuutus/vuokranantajan-vakuutus

Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja


https://www.vuokraovi.com

Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.


https://flatco.fi/palvelu/

Flatco on johtava vuokranantajan elämää helpottava palvelu.

Flatco sähköistää vuokraustoiminnan paikkariippumattomaksi asuntohakemuksesta vuokravalvontaan asti.


Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.

Kuuntele ote kirjan


Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla

https://itunes.apple.com/fi/podcast/ostan-asuntoja-podcast/id1396556877?mt=2&app=podcast
spotify-podcast-badge-blk-grn-660x160
https://soundcloud.com/user-959826757-301682914
listen_on_CAST_BOX-5049640
 overcast
pocketcasts_medium_dark@2x
listen-on-Stitcher-badge
Google Podcasts yhdistyy YouTuben kanssa – jakso tästä
Voit kuunnella podcastia myös tästä:

Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.

Video

Vuokraa “V” ja remontoi “R” Osta, Vuokraa, Remontoi, Jälleenrahoita, Toista -strategian osina – Tiistaiaudio #241

Harri Huru Ostan Asuntoja

Mikäli toimit asuntosijoittajien ja vuokranantajien parissa, Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja on lahjainvestointi, joka voi kasvattaa omaa liiketoimintaasi asiakkaiden lumipallon kasvaessa nopeammin. Jos isompi tilausmäärä kiinnostaa, ole yhteydessä harri@ostanasuntoja.com.


Kiitos sponsorille OVV. 


Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan 6. luku käsittelee vuokraustoimintaa ja remontointia Osta, Vuokraa, Remontoi, Jälleenrahoita, Toista -strategian osina 32 sivun verran. Tänään luen alkuosan tästä luvusta.

Vuokraustoiminnasta kirjan 6. luku kertoo ensin, kuinka vuokraustoiminta on “osta ja pidä” -asuntosijoittamisen ydintä. Sitten pohditaan voiko menestyä parammin sijoitusasuntoja vuokraamalla vai vuokrakoteihin sijoittamalla? Seuraava alaluku käsittelee menestyvän vuokranantajan 10:tä ominaisuutta.

Remontit eivät ole asuntosijoittajalle pelkkä kustannuserä. Luvussa selitetään, miten remontoinnilla voi luoda lisäarvoa useampaa kautta ja pohditaan remontoinnin vaikutuksia kannattavuuteen. Mukana on konkreettinen esimerkki laskelmineen OVRJT-strategian mukaisen remonttia edellyttävän asunnon synnyttämästä lumipalloefektistä.

Remonttikohteen 5 mahdollisuutta asuntosijoittajalle – Blogi #327

Kirjan jokainen luku päättyy “tärkeimmät opit” -kertaukseen.

Ostan Asuntoja Podcastistakin tuttu vuokranantaja Hannu Liitsola antoi seuraavan palautteen kirjasta:

”Painavaa asiaa ja runsaasti konkreettisia vinkkejä sijoittajalle, joka haluaa kasvattaa salkkuaan ja kehittyä asuntosijoittajana. Kirjasin heti ensimmäisellä lukukerralla monia asioita ylös, joita lähden kehittämään omassa sijoitustoiminnassani. Kirjan toinen osa rakennuttamisesta avasi konkreettisesti uudiskohteiden maailmaa ja rakentamisen kannattavuutta. Tästä tulee taatusti kirja, jonka luen säännöllisesti uudestaan”


Kovakantisen kirjan tilaaminen onnistuu asuntosijoituskirja.fi -sivuilta ja koodilla KOTIMATKA saa 30 %:n alennuksen.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

OVV_logo

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com

OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook


Kovakantisen kirjan tilaaminen onnistuu asuntosijoituskirja.fi -sivuilta ja koodilla KOTIMATKA saa 30 %:n alennuksen.


Muuta tuoretta sisältöä:

Ostan Asuntoja TikTok

Outi Lahden milkit ja massit Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #225

Hintahaarukka asuntosijoittajan sijoituskriteeristössä – Blogi #329

Miksi näyttää, että ”asuntosijoittamisen suosio on laskussa”? – Tiistaiaudio #240

Tiistaiaudion kuuntelumestat:

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä

Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista

Rahamedia

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Asuntopehtoori LKV

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Suomen Hypoteekkiyhdistys

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Sijoitusasunnot – Parhaat asuntosijoituskohteet

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Osta, vuokraa, vaurastu

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Asuntosalkunrakentaja.fi – Parhaat sijoitusasunnot

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

Suomen Vuokranantajat

Hyvän Asukaskokemuksen Vuokrakoteja

%d bloggaajaa tykkää tästä: