Kassavirta vai oma pääoma – kumpi on tärkeämpi? – Blogi #347

19/02/2023

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.

Kumpi on ”osta ja pidä” -asuntosijoittajalle tärkeämpi tavoite, kun hakee asuntosijoituskohdetta?

Mitä ylipäätään tarkoittaa ”oma pääoma” sijoituskohteen hankinnan yhteydessä? Se ei tarkoita omarahoitusosuutta, vaan kyseessä on se tuttu ”alle markkinahinnan” ostaminen.

Omistan yhä Helsingin Lauttasaaressa asunnon, joka toimi aikoinaan omana kotinani. Vaikka pystyisin ostamaan samanlaisen asunnon nyt 10 %:n alennuksella suhteessa käypään markkinahintaan, se ei tuottaisi positiivista kassavirtaa 70 %:n velkavivulla hankittuna, vaikka laina-aika olisi 25 vuotta.

Tehdäkseni tällaisesta sijoituksesta heti kannattavan, minun tulisi flipata se eli myydä asunto eteenpäin mahdollisimman lähellä käypää markkinahintaa. Muuten jäisin odottamaan negatiivisen kassavirran kanssa sitä, kääntääkö tulevaisuuden markkinavuokrien nousu kassavirran positiiviseksi. Jos korkohuippu ei olisikaan vielä käsillä, riski hankintahetkellä tienatun oman pääoman menettämisestä kasvaisi.

Jos omat päämääräsi täyttäviin tavoitteisiin sopii kassavirtanegatiivinen sijoitusasunto, yritä hankkia se mahdollisimman suurella alennuksella.

Tavoittele molempia

Omissa sijoituskriteereissäni kohteiden pitää täyttää positiivisen kassavirran kriteeri. Tästä kriteeristä on mahdollista poiketa, jos nähtävissä on suunnitelma, jossa omin toimenpitein hankintahetken negatiivinen kassavirta on käännettävissä positiiviseksi. Esimerkkinä voisi olla vaikka 5 asunnon nipun ostaminen, jossa 2 asuntoa on tyhjänä.

Sijoituskriteereissäni on myös vaatimus, että voin kaupantekohetkellä luoda omaa pääomaa eli ostaa kohteen alle sen käyvän markkinahinnan. Tavoittelen siis molempia; kassavirtaa ja omaa pääomaa. Mutta kumpi on tärkeämpi?

Koska olen päätoiminen vuokranantaja ja asuntosijoittaja, ylimääräisiä sijoitettavia pääomia ei kerry yritystoiminnasta tai korkeista ansiotuloista. Minulle tärkeintä on löytää hyviä diilejä, joissa onnistun luomaan omaa pääomaa kaupantekohetkellä. Tämän pääoman voin irrottaa kohteesta jälleenrahoituksen kautta ja saada näin vihreän siirtymän ideologian mukaisesti saman pääoman kierrätettyä uusiutuvasti seuraavaan sijoituskohteeseen.

Lue Pekka Väänäsen ajatuksia Inderesin sivuilta alla olevan linkin kautta.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja Blogista: Sähköpostilistan koko ylitti 40 000 rajan – miten kaikki alkoi?

Lue Pekka Väänäsen ”Asuntosijoittajan kvartaali, 3 kuukautta vai 25 vuotta?” -kirjoitus Inderesin sivuilta.

Instituutiot tarvitsevat kassavirtatuottoja

Kun työeläkeyhtiöt hankkivat vuokrataloja taseeseensa, tavoite on generoida sellaisia kassavirtatuottoja, joista jää operointikulujen jälkeenkin uudelleen sijoitettavaa.

Kun asuntorahasto rakennuttaa tai hankkii vuokratalokohteen, kassavirtatuottoja tarvitaan osakkaiden tuotto-osuuksien maksamiseen.

Pörssilistatut Kojamo ja Investors House tarvitsevat kassavirtatuottoja tyydyttääkseen omistajien osinkovaatimuksia.

Yksityisillä asuntorahastoilla voi olla joustavampia tavoitteita ja omistajia, mutta sielläkin usein osuudenomistajat edellyttävät tuottoja jaettavaksi muutaman vuoden päästä sijoituksen tekemisestä.

Kun korot nousivat nopeasti vuoden 2022 jälkipuoliskolla, isojen toimijoiden keskustelukentässä alkoi vilistä “tuottovaatimus” -sana. Tai enemmänkin sanapari, jolla ilmaistiin tuottovaatimusten jyrkkää nousua. Tuottovaatimus nousee, koska kohteesta on saatava kassavirtatuottoa kattamaan nousseet korkokustannukset.

Instituutiot osaavat kyllä exit-laskelmansa ja juuri siksi lähes kaikki ovat päivittäneet strategiseksi toiminta-alueeksi pääkaupunkiseudun ja kasvukaupungit. Siellä siintää exit vaiheen yksittäinen suuri kassavirtaerä eli kohteen myynti. Myynti onnistuu paremmin, jos mökin alla oleva tontti edelleen on sijainneilla, jossa ihmiset lisääntyvässä määrin haluavat asua, mikäli vihreä siirtymä ei ole vielä lämmitystä vaativissa maissa asumista kieltänyt.

“Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -asuntosijoittaja painottaa omaa pääomaaa

Kaupantekohetkellä alennuksen kautta saatu oma pääoma parantaa kaikkia tunnuslukuja, koska viivan alla jakajana on pienempi summa.

Viimeisen vuosikymmenen aikana jälleenrahoitus on ollut helppoa, jolloin alle markkinahinnan ostamisen kautta saatu oma pääoma on ollut helppo kotiuttaa seuraavan kohteen hankintaa varten. Jos asunto on vielä remontointu, senkin kerryttämän oman pääoman on voinut jälleenrahoittaa. Hyvillä sijainneilla markkinahinnatkin nousivat vuodesta toiseen.

Nyt on ääni muuttunut mollivoittoiseksi ja markkinahintojen nousu-%:n edessä onkin miinusmerkki. Vaikka markkinahintojen lasku syökin jälleenrahoitettavaa omaa pääomaa, se toimii pehmentävänä puskurina korko- ja hoitovastikemenojen nousua vastaan. Jos kassavirta on ollut reilummin positiivinen, se voi yhä pysyä positiivisena. Jos kassavirta on ollut niukasti positiivinen, se voi kääntyä niukasti negatiiviseksi. Kumpikaan ei ole ratkiriemukasta, mutta pitää toiminnan hengissä.

Viime viikkoina olen nähnyt paljon optimisteja kertomassa, että “kevättä kohti kirkastuu”. Itse en vielä osaa sanoa, onko taustalla pelkästään vuodenaikoihin liittyvä kirkastuminen vai mitä dataa optimisteilla on käytössä. Kun omat 15 %:n energialaskun säästötoimet joulukuulta tammikuulle perustuivat pelkästään ulkolämpötilan nostamiseen, paremmin asiaa tuntevat voivat julistaa energiakriisin päättyneeksi. Itse oletan, että Kiinan avautuminen voi lisätä energian kysyntää. Aikanaan nämäkin selviävät tällaiselle hitaammallekin pohtijalle. Hyvä olisi, jos optimistit ovat oikeassa.

Oma pääoma vai kassavirta?

Kassavirta on käteistä tilillä. Oma pääoma on numeroita excelissä. Jos ja kun asiat monimutkaistuvat, käteisen tarve voi lisääntyä nopeasti ja oman pääoman muuttaminen käteiseksi voi vaikeutua merkittävästi.

Ameriikan asuntosijoittajaveljekset Savolaisen Matias ja Jaakko ovat blogiensa kautta vuosikausia muistutelleet kaikenlaisista tuulettimeen osuvista kikkaroista, joita varten edes positiivinen kassavirta ei aina riitä. Lisänä pitää olla niin iso läjä käteispuskureita, että kaikki mahdolliset yht’aikaa ilmestyvät pahanilman linnut eivät pysty läjää matalaksi nokkimaan. Etukäteen ei tiedä, kuinka pitkään tiukat ajat kestävät, mutta jälkikäteen pystyssä yhä olevilla on yleensä ollut hyviä diilejä poimittavana.

Jaakko toimi yhtenä Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan esilukijoista. Yksi hänen kommenteistaan oli juuri yllä mainittu kassavirtojen rinnalla oleva lisäpuskurien tärkeys ja sitä tärkeyttä tekstiin lisättiin. Kiitos Jaakko!

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.