Asuntosijoittajan koronamentaliteetti toiseen aaltoon – Blogi #230

22/11/2020

Jos haet tästä kirjoituksesta ennusteita siitä, mitä asuntomarkkinoilla tulee tapahtumaan koronatartuntojen käännyttyä taas nousuun pikkujoulukauden alla, lopeta lukeminen. Keväällä 2020 olin nöyrä enkä osaamattomuuttani tehnyt ennusteita asuntomarkkinoiden kehityksestä. Tämä kirjoitus jatkaa samaa linjaa mutta nöyrempänä. Nyt osaan vielä vähemmän ennustaa.

Asuntomarkkinoilla hinnanmuodostus on pitkä prosessi jo pelkästään sen takia, että asuntokauppoja tehdään paljon ketjuissa. Ketjun läpikulkeminen edellyttää sitä, että kaikki lenkit pitävät eli omat asunnot saadaan myytyä ja/tai rahoitusehdot täyttyvät eli ostajien pankit näyttävät lainatiskeillä vihreää valoa. Tätä kirjoitettaessa 22.11.2020 eletään aikaa, jolloin välittäjät valittavat tuskaisina menetettyä kauppavolyymiä, koska myytävien asuntojen varastot ovat pienentyneet. Ostajia lainapäätöksineen riittäisi. Kun mediassa lukee, että ”nyt on myyjän markkinat ja hyvä aika myydä” tarkoittaa se sitä, että monella omistusasuntoaan myyvällä kauppa kävisi hyvin. Jos ei ole vaihtamassa asumismuotoaan vuokra-asumiseen tai muuttamassa maaseudulle, seuraavaa omistusasuntoaan ostavalla kauppa on vaikeaa tässä ”myyjän markkinassa”. Omistusasuntoa ostavista iso osa on myös omistusasuntoaan myyviä. Markkinoiden iloa ja tuskaa koetaan samassa persoonassa.

Voisiko nykytilanteesta tehdä johtopäätöksen, että kaikki talousindikaattorit näyttävät erinomaisilta ja siksi lainaa saa ennätyshelposti ja -määrin? Asuntojen myyntiä suunnittelevat olisivat uutisista huomanneet, kuinka talouskasvu ja työllisyys elpyvät Suomessa ja Suomen vientimaissa huikeaa vauhtia, josta seuraa omistusasuntojen vahva ja kasvava kysyntä ihmisten luottaessa omaan lainansaanti- ja hoitokykyynsä. Analyysiin kuuluisi vielä se, että rakennusliikkeet ja niitä rahoittavat pankit ovat missanneet tämän talouskasvun vetäessään rakennuslupahakemuksia ja uudiskohteiden rakennusaikaista rahoitusta liian alas ja tiukalle. Tämän analyysin seurauksena kiireettömät myyjät olisivat huomanneet, että 6-12 kuukauden päästä asunnoista saa enemmän euroja kuin tällä hetkellä saisi, koska uudisrakentaminen ei siihen aikaikkunaan vielä ehdi tuottamaan valmista tavaraa kuumenevaa kysyntää tyydyttämään.

Kaikista suurin viisaus näyttää olevan hallituksessa, jossa valtiovarainministerin kokeneella otteella viedään eteenpäin useampaa lakitoimenpidettä, joilla voitaisiin hillitä sekä kohta taas ylikuumenevaa uudiskohteiden rakentamisbuumia ja että vanhojen taloyhtiöiden saneerausbuumia.

Hillintäputkessa on suunnitteilla samanaikaisesti

nykyisen uudiskohteiden taloyhtiölainojen alalla itsesäädetyn lyhennysvapaapakon muuttaminen lakisääteiseksi lyhennysvapaakielloksi
uudiskohteiden taloyhtiölainojen velkavipuosuuden rajoittaminen lakisääteisesti esimerkiksi 60 %:in, joka hidastaa jokaisen 70-75 %:n velkavipua käyttävän asuntokauppaprosessia, kun taloyhtiölainan rinnalle haetaan samalla omaa pankkilainaa
uusien tai saneerattujen vuokrakotien ylitarjontaa hillitsemään on suunnitteilla taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettavan taloyhtiölainan maksusuorituksen vuokratuloista vähentämällä verolykkäyksen myyntihetkeen asti siirtämisen lakisääteinen kieltäminen
yksityisen pankkitileillä makaavan noin 100 miljardin euron asuntorakentamiseen ja -saneeraukseen siirtymisen vaikeuttaminen siten, että säädetään lakisääteinen yksityishenkilön lainakatto

Joukossa on myös pienempiä lainsäädännöllisiä elementtejä, joilla on varallisuuseroja tasaavia vaikutuksia, kun yhä useamman asunto-osakeyhtiössä omistusasunnon omaavan yksityishenkilön asunnon arvo tulee lähenemään vuokrakodissa asuvan vuokralaisen hyväksi laskettavan vuokrakodin arvoa.

Olen entistä enemmän ihmeissäni maailman menosta ja siksi joudun käyttämään aikaani paljon enemmän miettimiseen, miksi oma takapuolituntuma on niin virheellinen. Juuri nyt en pysty näkemään ay- ja työnantaliittoja pannujen käydessä täysillä toisiaan halaillen neuvottelemassa palkankorotuksista, joista seuraisi palkkainflaation kunnollinen kiihtyminen. Palvelualoillakin olen aina luullut, että nykytilanne, jossa palveluita ei käytetä, olisi deflatoorinen ja hallituksen pitäisi käyttää ylityöaikaakin kaikkien keinojen miettimiseen, millä poistetaan esteitä taloudellisen toiminnan elpymiselle, ei lisätä niitä.

Epävarmojen aikojen vaihtoehtoinen ajattelumalli

Esitän tässä varovaista ajattelumallia, joka voi kuullostaa vanhemmille sijoittajille loogiselta mutta tämän päivän maailmaan sovitettuna mikään siitä ei näytä pitävän paikkaansa. Iän tuoman kokemustaakan myötä asioiden näkeminen uuden keskuspankkien valaiseman maailman valossa on vaikeaa ja haasteellista. Kun Suomalaiset veronmaksajat tekevät tulevaisuusinvestointeja velkarahalla ilman minkäänlaisia investointien tuottolaskelmia, täytyy kaikkien oppikirjatekijöiden olla täystyöllistettyjä investointien kannattavuuslaskentamalleja edellisistä painoksistaan poistaessaan. Pitäisi varmaan tarkistuttaa, kuinka pahaksi oma kaihi on edennyt.

Mikäli globaalilla pandemialla olisi jonkinmoinen suurta epävarmuutta aiheuttava luonne, tulisi sen heijastua asuntomarkkinoilla jotenkin näin:

taloudellisen ahdingon uhatessa ihmiset alkavat myymään omaisuuttaan
tämä tapahtuu ensimmäisenä niiden osalta, joiden kyky hoitaa lainojaan ja muita kuukausittaisia maksuvelvoitteita on jo ylittynyt mutta lyhennysvapaat ja erilaiset luotot ovat mahdollistaneet myyntitoimeksiantojen pitkittämisen
tämän seurauksena kannattavaan pankkitoimintaan pyrkivät pankit kiristävät luotonantoa
luotonsaannin kiristyessä yhä useampi asunnon hankintaa suunnitellut tulee varovaisemmaksi ja hankkii edullisemman asunnon tai siirtää hankintaa
ne asuntojen ostajat, jotka yhä saavat lainaa, tulevat varovaisemmiksi, koska omaan pääomaan kohdistuu suurempi riski deflatoorisen näkymän kasvaessa
samalla tavalla varovaisuus lisääntyy, koska näyttäisi siltä, että odottamalla voi pienentää riskiään ja kasvattaa todennäköisyyttään ostaa sama asunto pienemmällä euromäärällä tulevaisuudessa
pienempi määrä ostajia markkinoilla vähentää kilpailua tarjonnan samalla ylittäessä kysynnän
taloudellisen ahdingon keskellä jo olevien epätoivo kasvaa kysynnän laskiessa, jolloin hintapyyntöjä lasketaan
tämä voi johtaa itseään vahvistavaan kierteeseen

Tämä kaikki siis vain teoreettisesti, jos haluaa vielä ajatella huru-ukkomaisen vanhanaikaisesti.

Tällainen teoreettinen viitekehys deflatoorisesta kehityksestä olisi kaikkien hallitusten kauhuskenaario ja erityisesti vasemmistohallituksen tajunnan räjäyttävä painajainen. Mitä useamman taskut tyhjenevät sitä vaikeampaa vasemmistohallituksen on ylläpitää systeemiä, joka perustuu siihen, että talous kasvaa ja transaktioita tapahtuu enemmän ja enemmän sekä teollisuudessa että palvelusektorilla. Transaktiot ovat niitä, joihin liittyy verotustapahtuma. Mitä enemmän transaktioita sitä enemmän verotuloja kilahtaa valtion kassaan kaiken luvatun hyvinvoinnin ylläpitämiseksi.

Tämän puhtaasti teoreettisen viitekehyksen mahdollisena kehityssuuntana mielikuvissani näkevänä olen nöyrän ihaileva hallituksen ennustetaitoja kohtaan. Itse viestisin selkeästi ja toistuvasti, että ihan kaikki asuntotarjonnan hillintäputkessa olevat toimenpiteet on syväjäädytetty vähintään koko tämän hallituskauden ajaksi, ja eteenpäinkin kunnes toteumamittarit osoittavat, että talous on ennätyskasvussa, työllisyys ylittää hallitusohjelman tavoitteet ja valtion talous tasapainottuu selkeää vauhtia.

Vaatii suurta osaamista säätää kaikki tarjontaa rajoittavat toimenpiteet laiksi samalla, kun globaali pandemia pakottaa ja/tai saa yrityksiä ja ihmisiä pienentämään transaktioita, joista valtiokin saa verotuloja. Monen ihmisen ansio- tai yritystulo on myös kiinni siitä, että näitä transaktioita tapahtuu. Voisi luulla, että Finnairin lentoliiketoiminnan lähes totaalisella romahtamisella on jotain vaikutusta myös matkustamohenkilökunnan ulkopuolella olevien ammattikuntien tulotasoon, jolla niitä transaktioita tehdään ja asuntolainoja maksetaan. Siis huru-ukkomaisesti ajatellen.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Huolenpitopalvelussa Asuntopehtoori toimii asuntosijoittajan ammattimaisena kumppanina hoitaen kaiken koko vuokrasuhteen ajan. Vuokra maksetaan Asuntopehtoorin takaamana joka kuun 5. päivä.

Vuokravälityspalvelussa Asuntopehtoori hoitaa kaiken vuokrasopimuksen tekemiseen asti. Lisäarvolupauksen mukaisesti palkkioon sisältyy 12 kuukauden vuokratakuu.

Mikäli vuokraustoiminnan ydin kuuluu omiin vahvuuksiisi, voit vapauttaa aikaasi ulkoistamalla vuokravalvonnan rutiinit Asuntopehtoorille.

Asuntopehtoori on kasvanut asiakkaidensa mukana tarjoamaan palveluitaan koko Suomen alueelle. Lisätietoa palveluista ja kilpailukykyisistä hinnoista Asuntopehtoori, p. +358407772808

Asuntopehtoorin Blogista: Asuntosijoittamisen aloittaminen

Välittävä asuntosijoittaja Marco Matrone Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #121

Vaihtoehtoisen ajattelumallin vieminen käytäntöön

Jos tuntuu siltä, että elää valtamediassa esitetyn todellisuuskuvan kanssa hyvin ristiriitaisessa mielikuvitusmaailmassa, suosittelen seuraavia toimenpiteitä mielen rauhoittamiseksi:

1. Keskity läheisiin ihmisiin

Varmista, että läheisillä ihmisillä on sekä henkisesti että fyysisesti olosuhteet huomioiden mahdollisimman hyvä olla.

Elämässä on asuntosijoittamista tärkeämpiä ja suurempia asioita.

2. Kasvata käteispuskureita

Lyhyellä 6 kuukauden aikajänteellä kannattaa varmistua siitä, että omat käteispuskurit ovat kunnossa siltä varalta, että taloustalvesta tulee sysimusta ja hallitus ei sittenkään olisi osaamisessaan ja päättäväisyydessään vaadittavalla tasolla tehdä sekä oikeita toimenpiteitä että tehdä niitä vaadittavalla nopeudella.

Jos käteistä pääsee kertymään tilille turhaan, sijoitusasuntoja voi ostaa nouseviin hintoihin seuraavatkin kymmenen vuotta. Siinä aikajänteessä 6 kuukauden ajanjaksoon varovaisuudella suhtautuminen on lyhyt aika.

3. Mieti kokonaisvaltaisesti, mistä lähteistä tulee kassavirtaa

Jos saa potkut, sivubisneksen asiakkaat eivät maksa laskujaan, vuokralaiset eivät maksa vuokriaan, hallitus säätää hätähäätökiellon ja pankit lopettavat lyhennysvapaiden myöntämisen, ei ole kovin lohduttavaa, jos samaan yhteyteen tulee tieto hallituksen lakipäätöksestä, että taloyhtiölainojen verosuunnitteluhyöty poistuu välittömästi tai takautuvasti kuluvan verovuoden alusta alkaen.

Epäennustajana en siis ennusta, että mikään näistä tulee tapahtumaan mutta omassa ajattelussani lasken jokaiselle jonkinmoista todennäköisyyshaarukkaa, jonka pohjalta säädän ja sopeutan toimintaani. On hyvä muistaa, että asuntomarkkinoillahan on kuumat myyjän markkinat ja hallituksen suunnitelmissa on edetä asuntojen tarjontaa rajoittavien lakiensa kanssa eteenpäin, joka olisi järkevää, jos hallitus näkee, että rakentaminen ja saneeraukset ylikuumenevat lähitulevaisuudessa.

4. Hajauta varallisuuden säilyttämisen varmistamiseksi

Ray Dalio ja Howard Marks puhuvat hajauttamisen tärkeydestä epävarmoina aikoina. Mikäli omaa varman näkemyksen jostakin kehityssuunnasta ja varallisuuden kasvattaminen on tavoitteena paljon suuremmalla painoarvolla kuin kerätyn varallisuuden säilyttäminen, silloin tehokas hajauttaminen olisi tavoitteen toteutumisen vastaista toimintaa.

Mikäli uskoo vahvasti asuntojen markkinahintojen reaalinousun jatkuvan tällä ja seuraavalla vuosikymmenellä, Helsingin, Tampereen ja Turun haluttujen postinumeroaluieden asuntosijoitukset ovat keskityksen kohteena. Markkina-arvojen nousut maksimoidaan alueilla, joiden suosion kasvu on nyt alkamassa eikä juuri kukaan muu vielä huomaa sitä.

Mikäli uskoo bitcoinin euroarvon olevan 100 000 vuoden 2021 lopussa, myy kaikki Helsingin, Tampereen ja Turun sijoitusasunnot, maksaa myyntivoittoverot ja siirtää loput Coinmotionin asiakkuuteen keskittyen.

Molemmat vaihtoehdot ovat käytännössä paljon paljon helpompia kuin hajauttaminen. Hajauttaja joutuu pohtimaan asuntosijoitussalkun sisäisen hajauttamisen lisäksi, mihin käteispuskureita ja kassavirtoja tulisi parkkeerata, jotta hajauttamisella haettava suoja olisi mahdollisimman hyvä ja sellainen, että hajautuserät käyttäytyisivät mahdollisimman paljon eri suuntaan, mikä tänä päivänä on vähintäänkin haastavaa. Kun puhutaan fiat-valuuttojen romahduksesta, kultapirkot, bitcoinuskovaiset ja kryptonaatit ovat kaikki kaveriporukkaa keskenään. Toimenpidesuosituksia annettaessa syntyykin kolme leiriä, jossa kaksi muuta ovat suurimpia vihollisia. USA:n 20 vuoden velkakirjoihin ja fossiiliseen energiaan tulisi varmaan nyt sijoittaa, kunhan löytäisi keinot, millä pääsee USA:n bondiin sijoittamaan. Tappioriskiä on ilmeisesti Veikkauksen hedelmäpeleihin verrattuna moninkertaisesti, koska jälkimmäinen on suositeltavaa.

Pitäisikö asuntosijoittaminen nyt vihdoin lopettaa

Asuntosijoittamisen strategiat, tekniikat ja verosuunnitteluajatukset ovat kaikki asioita, joita asuntosijoittamisesta kiinnostunut ja asuntosijoittamisen jo aloittanut voi opiskella riippumatta siitä, missä vaiheissa eri talous- ja velkasyklit ovat tai löytyykö pandemiaan rokote, joka saa Finnairin koneet taas ilmaan nokka kohti Aasiaa.

Muista tätä lukiessasi, että kirjoitan Ostan Asuntoja Blogissani asioita oman asuntosijoitustoimintani näkökulmasta. Olen 55-vuotias ja toimintaani ohjaa omat henkilökohtaiset päämääräni ja niistä johdetut tavoitteet. Minulla ei ole merkittäviä ansio- tai yritystuloja sijoitettavana tai menetettävänä. Olen jo saavuttanut taloudellisen vapauteni, jota en halua missään tapauksessa menettää.

Suosittelen, että luet ja seuraat tämän viikon sponsorin Asuntopehtoorin Blogia, kuten myös Sijoitusasunnot.com– ja Asuntosalkunrakentaja.fi -blogeja. Saat ajatuksia eri sukupolveen kuuluvilta erilaisia strategioita soveltavilta yrittäjiltä ja asuntosijoittajilta, joilla kaikilla on pitkäjänteistä näyttöä sekä liiketoiminnan kasvattamisesta asuntojen parissa että asuntosijoittamisella vaurastumisesta.

Itse en ole lopettamassa asuntosijoittamista mutta olen oman ajattelumallini orja nykyisessä makro-, talous- ja asuntomarkkinatilanteessa, johon Suomen osalta vielä vaikuttaa epäpätevältä mahdollisesti kaihin sumentavissa silmissäni näyttävä ja talous- ja yritysasioita ymmärtämätön kokematon hallitus. En tosin ole tietoinen minkäänlaisesta hallituskokoonpanosta, joka voisi kaihiongelmalleni jotain tehdä. Vartiainen ja Lepomäki eivät kaksikkodiktatuurissakaan pystyisi kääntämään Suomi-laivaa siten, että kaihini valtion avulla parantuisi nopeasti. Sen sijaan elpymisen esteitä kaksin käsin poistava hallituskokoonpano voisi löytyä, kun tilanne menee riittävän pahaksi, että Suomen edun ajaminen alkaa olla paras keino myös oman edun ajamiseksi. Korporaatioiden kahleista vapautetut yritykset ja yrittäjät elpyvät kyllä aikanaan.

Tämä kyvyttömyys nähdä asioita valtavirran tavalla johtaa omassa asuntosijoitustoiminnassani siihen, että painopiste on väkisinkin vuokraustoiminnassa, remonteissa, verosuunnittelussa ja puskurivaroille parkkipaikkojen hakemisessa.

PS. Onko hallitus aidosti huolissaan kotitalousasuntosijoittajien ylivelkaantumisesta?

Keskustalaisen Sipilän hallituksen aikana käynnistettiin ns. Mörttisen työryhmä, jonka käynnistämistä perusteltiin sillä, että kotitaloudet velkaantuvat kiihtyvällä tahdilla. Asuntomarkkinoiden twitterissä käytiin kovaa vääntöä siitä, pilaavatko ylivelkaantuneet asunto-osakeyhtiöihin pesiytyneet asuntosijoittajat koko järjestelmän, kun eivät pysty hoitamaan taloyhtiölainavelvotteitaan. Pankit loivat kilpaa käytäntöjä, jossa painotettiin näiden asunto-osakeyhtiöaltistajien rajaamista mahdollisimman pieneen osaan muuten asunto-osakeyhtiön terveen omistajakunnan liialliselta altistumisvaaralta suojaamiseksi. Tällä tavalla varmistettaisiin, että uudet asunto-osakeyhtiöt pysyvät elinkelpoisina, kun asuntosijoittajat alkavat systeemikaatua taloyhtiölainojensa maksurasitusten alla. Esimerkkejä yksittäisistä kaatumistapauksista haettiin kissojen koirien kanssa.

Keskustalaisen Vanhasen rahakirstuministeriyden aikana Rinteen hallitusohjelmaa Marinin hallituksen aikana toteutettaessa on ääni kellossa muuttunut. Huoli ylivelkaantuneiden asuntosijoittajien kuukausittaisesta maksukyvystä on kääntynyt päälaelleen. Nyt maksukyvyssä näyttää olevan reilusti tilaa sille, että taloyhtiölainamaksusuoritusten verotuksen siirtohyöty myyntihetkeen voitaisiinkin huoletta poistaa asunto-osakeyhtiöjärjestelmän mainetta kansainvälisten luottoluokittajien silmissä tahraamatta. Myös omistusasujien vaarat altistuksensa alla kaatuvien asuntosijoittajien maksukyvyttömyydestä eivät enää ole huolien kärkikymmenikössä. Nyt on maksukyvyssä tilaa asunnon koosta ja hinnasta riippuen 100-250 euron kuukausittaiselle pääomatuloverojen maksusuoritukselle. Näin saadaan omistusasujat ja sijoitusasunnon omistajat verotuksellisesti yhdenvertaisiksi kodinomistajina.

Myös asuntosijoittaja-altistuksesta varottaneiden omistusasunto-osakeyhtiöasiantuntijoiden ääni kellossa on muuttunut mollista duuriin. Mahdollisen verolakimuutoksen maksukykyä heikentävät altistusriskiä radikaalisti lisäävät varoitukset loistavat poissaolollaan. Ne ovat nyt muuttuneet muistutukseksi siitä, kuinka asuntosijoittaja on luonnollisesti tällaiseen muutokseen etukäteen varautunut. Siksi kaikenlaiset lausunnot verovähennyshyödyn poistamisen vastustamiseksi ovat sekä tarpeettomia että kannattavuuslaskemissa jo varmasti huomioituja eli mitään systeemiriskin uhkaa tällaisesta maksukyvyn heikentämislaista ei asunto-osakeyhtiöille ilmeisesti seuraisi.