Asuntosijoittajan 4 peruskeinoa lamaan varautumiseksi – Blogi #227

01/11/2020

Mielestäni jokaisen asuntosijoittajan pitäisi opiskella laaja-alaisesti aina silloin tällöin, mitä eri ajatusmalleja soveltavat henkilöt näkevät makrotalouden ennusteissaan. Tällä hetkellä se voi olla vaikeampaa kuin vuosikymmeniin. Jo pelkästään oma tunne siitä, että taloudessa jokin on pielessä, on hyvä opiskelumotivaattori.

Keväällä 2020 toistin useissa Ostan Asuntoja Blogi -kirjoituksissa ja Ostan Asuntoja YouTube -videoissa, että koronaviruksen vaikutuksia talouteen ja asuntomarkkinoihin on aivan liian aikaista arvioida omilla ennustajan taidoillani. Moni halusi tehdä talous- ja asuntomarkkinaennusteensa. Onpa joku jo kehunut, kuinka hyvin ennusteessaan onnistui. Parhaat suoritukset ovat sellaisia, joissa kevään ennusteessa tehtiin varaus sille, että ennuste ei toteudu, mikäli koronassa tulee toinen aalto. Osasiko joku ennustaa, että asuntomarkkinat käyvät kuumana lokakuussa, kun toinen korona-aalto hyökyy päälle.

Itse en pystynyt edes näkemään sitä, että lomalennot etelään ja yökerhot alkavat pyörimään vanhaan malliin Euroopan mantereella samalla, kun USA:n päivittäin nousevat koronatartuntakäyrät olivat yleisesti nähtävillä. Kun samoissa käyrissä näkyi täysin selvästi EU:n ja UK:n käyrien suunnat, en pystynyt näkemään, että valtaosa päättäjistä ei pysty näkemään niitä.

Tähän sokeuteeni vedoten pahoittelen, etten vieläkään pysty näkemään talouden ja asuntomarkkinoiden kehitystä eli tässäkään kirjoituksessa ei ole ennustustani siitä, mihin suuntaan talous tai asuntomarkkinat kehittyvät.

Tämä kirjoitus ei siis perustu siihen, että taloudellinen lama tai taantuma olisi tulossa Suomeen, jolla perinteisesti olisi jotain vaikutusta asuntomarkkinoihin. Mikäli tuntuu siltä, että talouskehitys ei välttämättä jatku yhtä suotuisana seuraavat 5 vuotta kuin mitä edelliset 5 vuotta ovat olleet, listasin kuitenkin muutamia asuntosijoittajan peruskeinoja harkittavaksi.

1. Osta sijoitusasuntoja alle markkinahinnan – älä maksa liikaa

Kaikki sijoittaminen, myös asuntosijoittaminen, saa lisäpotkua siitä, jos suurien massojen mielissä jokin sijoittamisen muoto tai omaisuuslaji on suosittua. ”Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen eli vuokrakotien omistaminen ja tarjoaminen on selkeästi kasvattanut suosiotaan.

Suosion kasvaessa on yhä vaikeampaa olla ostamatta sijoitusasuntoa, kun joku toinen tai kymmenen muuta on jonossa valmiina ostamaan saman sijoitusasunnon. Tässäkään ei ole mitään väärää yleisellä tasolla mutta lamaan varautuvan asuntosijoittajan pitäisi välttää tilanteita, joissa tulee maksaneeksi liikaa.

Paras tapa löytää alle markkinahintaisia sijoitusasuntoja on tehdä kauppoja suoraan motivoituneiden myyjien kanssa.

Kun sijoitusasunnon on ostanut alle markkinahinnan, alennus tarjoaa suojaa taloudellista taantumaa tai lamaa vastaan. Myös alle markkinahinnan ostettujen sijoitusasuntojen markkinahinta laskee, mikäli asuntojen markkinahinnat laskevat laman seurauksena. Oma sijoitettu käteinen pääoma ei kuitenkaan lähde välittömästi sulamaan, mikäli sijoitusasunto on ostettu alle markkinahinnan.

2. Korkeampi riski ei takaa korkeampaa tuottoa – älä tee sijoituspäätöstä tulevan markkina-arvon nousun varaan

Vaikka korkeampi riski voi tarkoittaa korkeampaa tuotto-odotusta, lamalta suojautumaan pyrkivä asuntosijoittaja ei lähtökohtaisesti odota markkinahintojen nousun myötä tulevaa korkeampaa tuottoa lähivuosina.

Miten tuoton ja riskin suhde toimii? Asuntosijoittajan makrovirheet osa 1 – YouTube #138

Erilaisia pörssissä noteerattavia arvopapereita markkinoivia tahoja sitoo tiukat säädökset siitä, että jatkuvasti pitää muistuttaa siitä, että historiallinen tuotto ei ole tae tulevaisuuden tuotoista. Vaikka Veikkauksen sijoitustuotteisiin sisältyy huikea riski koko pääoman menettämisestä, vastaavaa markkinoinnin rajoittamissääntelyä ei ole. Kiinteistönvälittäjä saa lupakirjaansa menettämättä markkinoida kaikkia myymiään asuntoja ”sopii sijoitukseen” -lausekkeen avulla, vaikkei edes historiallinen tuotto todistaisi väitettä.

Laman mahdollisuuden lähitulevaisuudessa näkevä asuntosijoittaja ei tee sijoituspäätöksiä siltä pohjalta, että tulevaisuuden markkina-arvonnousu tekisi huonosta sijoituskohteesta hyvän.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com

OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook

Pirjo Timonen vuokravälitystä 2:lla vuosituhannella Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #112

3. Korkeampi velkavipu muuttuvalla korolla ei takaa korkeampaa tuottoa – käytä kohtuudella ja suojaudu haitoilta

Pankkiirini eivät ole edes sallineet yli 70 %:n velkavivun käyttöä minulle eli kohtuullisuus on jo sitä kautta tullut annettuna tekijänä riippumatta siitä, olenko itse nähnyt korkeasuhdannetta vai matalapainetta edessä.

Mikäli asuntosijoittaja näkee epävarmuutta edessäpäin ja on piirtänyt papereihinsa taantuman tai laman mahdollisena vaihtoehtona, velkavipuruuvin säätäminen kohtuullisempaan suuntaan kuuluu varautumiskeinoihin. Kun REIT-osakkeet romahtivat maaliskuun 2020 osakekurssien yleisen romahduksen mukana, jokainen REIT-pomo varmisti ensimmäisenä likviditeetin mahdollisimman pitkäksi ajaksi. Analyytikot analysoivat velkavipu-% lisäksi velkojen maturiteetin. Sitten tehtiin herkkyystarkasteluja siitä, kuinka pitkään mikäkin REIT pysyy pystyssä, jos vuokralaiset lopettavat vuokranmaksunsa. Samat analyysit ja herkkyystarkastelut tein omassa pikkusalkussani.

”Korot tulevat säilymään matalina vielä pitkään” voi hyvinkin pitää paikkaansa. Siitä huolimatta tai juuri tämän ennusteen yleisyyden seurauksena korkojen nousua vastaan suojautuminen on halpaa. Omaa heikkoa ennustuskykyäni todistaa myös se, että olen jo vuosikausia käyttänyt pitkiä kiinteitä korkoja. Jokaisen uuden lainahakemuksen yhteyteen liitän nykyään ”maksimaalinen kiinteä korkojakso” -pyynnön. Tämä siitäkin huolimatta, etten enää pidä nollaa jonain maagisena ohjauskorkolattiana. Digitaalisen keskuspankkivaluutan myötä erilaiset ohjauskeinot mahdollistuvat.

4. Positiivinen kassavirta tarjoaa lamasuojaa

Edellä mainituista kohdista alle markkinahinnan ostaminen ja velkavivun kohtuullistaminen ovat molemmat kassavirtaa kasvattavia elementtejä. Maksimimittaisten tulonhankkimislainojen käyttö on kolmas tekijä, jolla voi vaikuttaa kassavirran positiivisuuteen.

Mikäli näkee lamauhkia horisontissa, asuntosijoittajan on hyvä muistaa, että pääkaupunkiseudun Kehä III -tien ulkopuolella tulee olemaan elämää myös 20 vuoden kuluttua. Sieltä löytyy paljon ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan tarkasteltavaksi paikkakuntia, joissa ei tule olemaan huikeita markkina-arvonnousuja ja jotka eivät tule kuolemaan muuttotappioiden takia ihan lähitulevaisuudessa.

Kassavirta tarjoaa suojaa vuokratulojen mahdollista laskua vastaan siten, että kohtuullisen velkavivun lainojen hoitomenoista ja pienkorjauksista selviää.

Pitäisikö asuntosijoittaminen lopettaa toistaiseksi kokonaan?

Jokaisen tulisi tehdä omat analyysinsä, niistä mahdollisimman itsenäisesti tehdyt johtopäätökset, kolleegoiden kanssa niistä jutellen, omiin päämääriinsä ja tavoitteisiinsa peilaten ja lopulta sijoitussuunnitelmaansa päivittäen, mikäli tarvetta on.

Itse en ole asuntosijoittamista lopettamassa. Pyrin juuri nyt ostamaan sijoitusasuntoja reilusti alle markkinahintojen saadakseni puskuria niiden laskua vastaan. Pyrin ostamaan sijoituskohteita sijainneilta, joissa näen potentiaalia arvon säilymiselle tai nousulle pitkällä aikajänteellä. En kuitenkaan osta näitä kohteita juuri nyt sijoitusasuntosalkkuni velkavipua maksimoiden. Pidän merkittävän osan velkasalkustani pitkissä kiinteissä koroissa. Lisäksi yritän miettiä hajauttavia sijoituksia, jotka toimisivat velanhoitokykyäni suojaten, mikäli korot lähtisivät nousuun. Pohdin myös sitä, mitä teen likvideillä varoillani, jotta niiden likvidiyden lisäksi myös niiden suhteellinen ostovoima säilyisi tai jopa paranisi. Teen pelkästään asuntosijoituksia, joista saan tuloja, joilla hoidan lainat, kerään kassaa remontteihin ja ylläpidän kykyä selvitä vuokratulojenkin laskusta.