Siirry sisältöön

Asuntosijoittajan 7 yleisintä kysymystä ja pohdintani niihin – Blogi #338

18/12/2022
Harri Huru Ostan Asuntoja

UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Tutustu ja tilaa kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.


Tämän kerran blogissa käyn 7 yleisintä kysymystä, jotka tuntuvat toistuvan koko ajan asuntosijoittajien ja vuokranantajien lähettämissä viesteissä.

Olen kovasti kiitollinen kaikista viesteistä ja kysymyksistä. Jos vastaisin henkilökohtaisesti kaikkiin, podcastien tuotanto loppuisi ajan puutteen takia. Ostan Asuntoja -kanavien kautta tavoitan kymmeniä tuhansia silmä- ja korvapareja kuukaudesta toiseen. Tiedon jakamisen kannalta se on tehokkaampaa kuin yksittäisiin viesteihin vastaaminen. Tarjolla on myös Ostan Asuntoja Blogin, Ostan Asuntoja Tiistaiaudion ja Ostan Asuntoja Podcastin rinnalla maksulliset

Viestien ja kysymysten perusteella yritän tuottaa sisältöä, jotta mahdollisimman moni voisi saada siitä hyötyä omaan ajatteluunsa ja toimintaansa. Joskus sisältö tulee kysyjälle kenties aivan liian pitkällä viiveellä. Hyvin usein sisällön tuottaminen liittyy omiin pohdintoihin.

Kun joku todella haluaa henkilökohtaista sparrausta, siihenkin olen varannut 2 maksullista aikaa kuukaudessa. Maksullisuus on toistaiseksi ainoa keino, jonka olen keksinyt erottamaan juuri ne, jotka todella haluavat henkilökohtaista sparrausta.

Tähän blogikirjoitukseen olen koonnut 7 tyypillisintä ja toistuvaa kysymystä. 

1. Onko nyt hyvä aika hankkia sijoitusasunto?

Valtamediaa myydään jutuilla, joissa siirrytään myyjän markkinoista ostajan markkinoihin ja päinvastoin. Kun korot olivat matalia ja tulonhankkimislainaa sai asuntoa vakuutena käyttäen hyvillä ehdoilla, hyviä asuntosijoituskohteita tuntui olevan vaikea löytää. Oli myyjän markkinat.

Kun rahoituksen hinta ja ehdot ovat ennätyksellisen nopeasti heikentyneet, ostajista tuntuu siltä, että myyjät eivät ole tajunneet uutta realiteettia, jossa tahdin määrää ostaja. Myyjät katselevat vuoden 2021 hintoja. Kaikki ovat sitä mieltä, että joku on väärässä. Yksi asiantuntija tietää korkojen huipun jo saavutetun, kunnes huomaa tietäneensä väärin. Toinen ennustaa, että alennusmyynnit ovat kohta ohi, kun kolmas on juuri julkaissut ennusteen, että 5 % lähtee hinnoista 2023.

“Osta ja pidä” -asuntosijoittamisessa vuokraustoiminta on oleellisempaa. Paikallinen vuokra-asuntojen kysyntä pitäisi jollain tavalla kasvaa ja mieluummin siten, että tarjonnan kasvu ei pysy perässä. 

Asuntomarkkinoiden ajoittaminen ei ole helppoa, mutta liikkeet kaikkiin suuntiin ovat suhteellisen hitaita. Asuntomarkkinoillakin voi olla häiriötilanteita, jotka kestävät pidempään kuin joidenkin asuntosijoittajien ja vuokranantajien puskurit.

Oma vastaukseni tähän kysymykseen on, että aina on hyvä aika tehdä kannattavia asuntosijoituksia. Ajoittamisen vaikeudesta huolimatta välillä on syytä olla varovaisempi ja välillä painaa kaasua.

Asuntopehtoorin Blogista: Miksi aika markkinoilla voittaa markkinoiden ajoittamisen?

2. Kannattaako asuntosijoittamista varten perustaa yritys?

Kun hoitovastikkeet nousevat, korot ja marginaalit nousevat sekä laina-ajat ja maksuajat lyhenevät, osakeyhtiön kautta sijoittamiseen liittyvät kysymykset vähenevät. 

Yleisellä tasolla osakeyhtiön perustaminen on sitä järkevämpää, mitä ammattimaisemmin haluaa toimia ja toimintaa yli 10 sijoitusasunnon salkkuun kasvattaa. Tähän on erilaisia poikkeuksia riippuen vaikkapa siitä, onko yritys jo olemassa ja tuottaako se hyvää tulosta muilla liiketoiminnoilla. Flippaamista harjoittavalle vastaus voi myös olla erilainen kuin vuokraustoimintaan fokusoituvalle.

Asuntosijoittajan ongelmat lainatyypeittäin rautalangasta Sami Pietilä Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #234

3. Kannattaako sijoittaa pitkän lyhennysvapaan uudisasuntoon?

Moni on ajattelematta kopioinut jonkun toisen suusta tulleen tai siihen pistetyn toisensa kumoavat perustelut:

  • Suosin pitkiä lyhennysvapaita hyvän kassavirran takia.
  • Suosin uudisasuntoja verosuunnitteluhyödyn takia.

Jompikumpi yksinään on loogisempi perustelu, kunhan ymmärtää, että pitkän lyhennysvapaan ajalta ostaa kassavirran kalliilla, koska lyhennysvapaa maksimoi verot. Silloin lyhennysvapaan verojen jälkeiselle kassavirralle pitäisi löytää kannattava sijoituskohde, joka tuottaisi enemmän kuin maksettavat verot.

Verosuunnitteluhyöty on looginen peruste, mutta silloin pitää keskittyä löytämään lyhennysvapaapakottomia uudisasuntoja. Tähän tulee kohta lainsäätäjä apuun. 

Yleisellä tasolla vastaan, että 6-12 kuukauden mittainen lyhennysvapaa kohteen valmistumisesta on verosuunnitteluhyötyä tavoittelevalle parempi kuin pitkän lyhennysvapaapakon kohde. Lisäksi lyhennysten alkaminen pienentää velkavipua.

Uudiskohdeasunnon taloyhtiölainan lyhennysvapaa – asuntosijoittajan uhka vai mahdollisuus – Blogi #100


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

OVV_logo

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com

OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook


4. Voiko tukkukauppiaaseen luottaa?

Ostan Asuntoja -kanavien pitkäaikaiset sponsorit Sijoitusasunnot.com ja Asuntosalkunrakentaja.fi harjoittavat molemmat yhtenä liiketoimintanaan tukkukauppaa. Myös Kesko harjoittaa tukkukauppaa.

Peruslogiikka lähtee siitä, että mitä pidempään toimija on markkinoilla ollut, sitä useampi asiakas on heiltä ostanut ja on ostoksiinsa tyytyväinen. Sosiaalinen media rankaisee nopeasti. Jatkuvasti asiakastyytymättömyyttä kasvattava toimija kuihtuu markkinoilta pois.

Olen itse toistaiseksi onnistunut ostamaan tukkukauppiaiden kautta vain hyviä sijoituskohteita. Tästä huolimatta tai ehkä juuri siitä syystä vastaan, että vastuu sijoituspäätöksestä on aina sijoittajalla itsellään. Tukkukauppiailta saa yleensä hyvät pohjamateriaalit ostopäätöksen avuksi.

Tukkukauppias myy halvalla – mikä on motivoitunut myyjä osa 6 – YouTube #104

5. Uskaltaako vieraalle paikkakunnalle sijoittaa?

Kaikkien asuntosijoittamisesta kiinnostuneiden suomalaisten kotinurkat eivät välttämättä ole kovin hyviä asuntosijoittamisen kannalta. Silloin pitää lähteä merta edemmäs kalaan tai ainakin viereiseen tai lähimpään kaupunkiin.

Vieraalle paikkakunnalle sijoittaminen voi toimia ihan hyvin. Omat sijoitukseni jakautuvat useammalle paikkakunnalle, joita kaikkia kuitenkin yhdistää jonkinmoinen elämäni varrella hankittu paikallistuntemus tai ainakin -tietämys. Tämä on myös helpottanut erilaisten paikallisten kumppaniverkostojen luontia.

Vastaukseni on tähän, että yhtä oikeaa vastausta ei ole. Jos lähdet vieraalle paikkakunnalle, pyri valitsemaan sellainen paikkakunta, jossa muutenkin käyt ja kävisit.

Miksi EI sijoittaa vieraalle paikkakunnalle? 3 syytä – Blogi #212

6. Voiko omaa asuntoa vakuutena käyttäen nopeuttaa asuntosijoittamista?

Viimeisten vuosien aikana monelle on syntynyt käsitys, että maksimoimalla velkavivun voi maksimoida kannattavan kasvun. Jotkut ovat ottaneet oman kodin vapaata vakuusarvoa vastaan lisää tulonhankkimislainaa. 

Tällainen lähestymistapa toimii parhaiten nousevien vuokrien ja nousevien asuntojen markkinahintojen maailmassa. Silloin markkinoiden myötätuuli auttaa sijoitusten kääntymisessä hyviksi. 

Kääntymisessä auttaa tietysti myös asuntosijoittajan omat taidot ja toimet. Ennemmin tai myöhemmin markkinoilla tulee tilanteita, joissa nämä taidot mitataan ja niistä on hyötyä. Lopulta kysymys on enemmän siitä, kuinka hyvin oppii ja onnistuu kierrättämään sitä samaa käteispääomaa, jota omarahoitusosuudeksi kutsutaan. 

Vastaan siis yleisesti, että vierasta pääomaa tulee ehdottomasti käyttää, mutta kohtuullisesti ja vastuulliisesti. Kohtuun ylärajana pidän 70 %:n velkavivun maksimia käypään markkina-arvoon suhteutettuna. Vastuullisena pidän sitä, että esimerkiksi oman perheen kodin vapaan vakuuden hyödyntämistä edeltää perheneuvottelu siitä, miten toimitaan, jos kaikki menee pieleen.

Asuntosijoittajan riskinsietokyky ja kyky ottaa riskiä – Tiistaiaudio #243

7. Uskaltaako sijoitusasunnon ostaa vuokralaisineen?

Kun ostaa kokonaisen vanhan vuokratalon, kaupat tehdään yleensä vuokralaisineen. Lisäksi ne pyritään tekemään siten, että asukkaiden asumista ei häiritä eikä toisaalta anneta turhaa syytä huoleen. Ostajakandidaatti pääsee yleensä tutustumaan vain kohteen tyhjiin asuntoihin ja yleistiloihin.

Sijoitusasunnon ostaminen vuokralaisineen voi usein olla kaikista paras vaihtoehto. Vuokratuloa alkaa uudelle omistajalle kertymään heti. Verottajan “vuokraustoiminnan käytössä” -ehto remonttikulujen vuokratuloista vähentämiseksi täytty myöskin samalla.

Valtaosa vuokralaisista, vuokranantajista ja sijoitusasuntojen myyjistä on ihan hyviä ihmisiä. Joukkoon mahtuu myös pieni ryhmä huonoja, joille totuudessa pysyminen ei ole liiketoiminnan arvo. Jos sijoitusasunnon ostaa vuokralaisineen, myyjän tulisi toimittaa ja ostajan tulisi ehdottomasti pyytää myyjältä mahdollisimman kattavasti dokumentaatiota asunnosta, vuokralaisesta ja vuokrasopimuksesta. Myyjä on kauppakirjan ehtojen mukaankin velvollinen toimittamaan kaikki käytössään oleva tieto, joka voi vaikuttaa ostajan päätökseen. 

Vastaan aina, että vuokralainen ei ole este sijoitusasuntokaupan tekemiselle. Tärkeää on myös muistaa, ettei maksa myyjälle potentiaalista mitään. Jos myyjän mielestä vuokrassa on 100 euron korotusmahdollisuus, se on myyjän vika ja ongelma, että hän on jättänyt korotukset tekemättä. Siitä ei tulisi myyjää kauppahinnassa palkita.

Asunto myydään vuokralaisineen – mikä on motivoitunut myyjä osa 4? YouTube #40

Riskitöntä sijoitusta ei ole

Kaikki kysymykset perustuvat tietynlaiseen huoleen siitä, onko sijoitus hyvä. Guru voisi jokaiseen kysymykseen antaa selkeitä “kyllä/ei” -vastauksia. Huru-ukko mutisee suupielestään erilaisia linkkejä omiin ja muiden asuntosijoittajien sisältöihin ja kehottaa opiskelemaan, pohtimaan ja päättämään itse.

Kaikki nämä kysymykset ovat erinomaisia. Jokaisen niitä kysyvän pitäisi olla jo vähän tyytyväinen itseensä, että näitä asioita pohtii ja kysyy. Lopulta se päätös pitää tehdä itse. Usein se ei mene pahasti pieleen, jos päätöstä edeltää oma pohdinta, mahdollisten riskien tunnistaminen ja niiden ennaltaehkäisevä toiminta. Joskus voi joutua odottamaan, mutta sellaista tämä asuntosijoittaminen onkin. 

Miten nollapisteestä aloittava voi tulla täysaikaiseksi asuntosijoittajaksi? – Tiistaiaudio #249


UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.

Harri Huru Ostan Asuntoja Niina Huhtala Rahamedia


Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupastaAdlibriksestä ja booky.fi:stä.

Jälleenrahoitus Osta, Vuokraa, Remontoi, Jälleenrahoita, Toista -strategian osana – Tiistaiaudio #246

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggaajaa tykkää tästä: