Asunto myydään vuokralaisineen – mikä on motivoitunut myyjä osa 4? YouTube #40
Tämä video on jatkoa “Miten ostaa kohteita motivoituneilta myyjiltä alle markkinahinnan? #23 (2018)” -videolle.
Tällä kertaa käsitellään, miten ja miksi myyjä voi olla motivoitunut myymään asunnon vuokralaisineen alle markkinahinnan:
- miksi vuokralaisineen myynti vähentää ostajien keskinäistä kilpailua
- miten vuokralaiseen liittyvät ongelmatilanteet voivat vaikuttaa myyjän motivaatioon
- mitä ostajan tulisi huomioida tyhjänä ostettavaan sijoitusasuntoon verrattuna
- miksi hyvä asuntosijoittaja haluaa myydä hyvälle asuntosijoittajalle, hyvä vuokranantaja hyvälle vuokranantajalle
Aikaisempia motivoituneen myyjän tapauksia on käyty videoilla #26, kun myyjänä on perikunta, #25, kun kohde on happamoitunut ja sitä edeltävällä viikolla #24, kun myyjä halusi jäädä asuntoon vuokralle.
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Trackbacks & Pingbacks
- Asuntosijoituskohteen myyjä etsii toiminnalleen jatkajaa – mikä on motivoitunut myyjä osa 5 – YouTube #77 | Ostan Asuntoja
- Tukkukauppias myy halvalla – mikä on motivoitunut myyjä osa 6 – YouTube #104 | Ostan Asuntoja
- Asuntosijoittajan 7 yleisintä kysymystä ja pohdintani niihin – Blogi #338 | Ostan Asuntoja
Ostan Asuntoja 
Päivää Huru, joskus jos aihe nappaa, olisi mukava kuulla videolla ajatuksiasi asuntosijoittamisesta omaisuuslajina verrattuna esimerkiksi passiiviseen indeksisijoittamiseen tai osakepoimintaan. Plussia ja miinuksia olisi mukava kuulla näistä sijoitusmuodoista. Se voisi selventää monien ajatusta sitä millaiselle ihmiselle sopii asuntosijoittaminen ja millaiselle indeksisijoittaminen. Itse sijoitan useampaan rahastoon mutta yksi tai kaksi asuntoa houkuttaisi siksi että velkavivun avulla oman pääoman tuotto olisi mukava ja toisaalta tietäisi aika varmaksi mikä varallisuus on kun se 60 vuotta tulee mittariin jolloin katson, ettei työn pitäisi enää olla pakollista toimeentulon vuoksi.
Olisi yksi kysymyskin. Kun katsot varmasti paljon asuntoja ja pidät positiivista kassavirtaa tinkimättömänä sijoiuskriteerinä koska elät asuntosijoittamisella, niin tuleeko usein eteen asuntoja jotka täyttäisi muutoin hyvän sijoitusasunnon kriteerit mutta asunto tuottaisi liian vähän positiivista kassavirtaa sinun tarpeisiisi? Meinaan tällä sitä, että sellainen asunto joka pyörisi plus miinus nolla-systeemillä täyttäisi omat tarpeeni koska tavoitteeni on velaton sijoitusasunto tai kaksi, vasta 16 vuoden kuluttua.
Päivää päivää. Kiitos ideasta. Täytyy vähän pohtia, miten saisi tuon omaisuuslajivertailun tehtyä siten, ettei oman suosikkiomaisuuslajini kautta tulisi mollattua muita omaisuuslajeja vaan saisi jotenkin neutraalin kannan. Rahastoihin en ole koskenut yli 20 vuoteen enkä ole koskaan sijoittanut indeksiin vaan suosinut suoria osakesijoituksia yhtiöihin, joiden ansaintalogiikan ymmärrän ja johtoa tunnen tai olen seurannut pitkään.
Toinenkin kysymys on vähän vaikea, kun siinä on latauksena, että ”kassavirtasijoittajan” pitäisi myöntää, että kassavirtaneutraali kohde on hyvä sijoitus 😉
Tulee vastaan paljonkin eli iso osa kohteista, joita lasken mutten saa ostettua oikeaan hintaan on sellaisia. Miksi tavoitteesi on ”velaton sijoitusasunto”? Suomeksihan se tarkoittaa verottajan tuoton maksimointia ja oman pääoman tuoton minimointia.
”. Miksi tavoitteesi on ”velaton sijoitusasunto”?”
Siksi että tavoitteeni on vain huolehtia siitä, että noin 60 vuotiaana saisin passiivisia tuloja sillä en ajatellut, että jaksan innostua työstä enää silloin aivan täysillä (olenko edes terve?) Parilla velattomalla sijoituasunnolla ja 100k osake ja rahasto-omistuksilla saa passiivista tuloa riittävästi elääkseen. En usko että tulevat eläkkeet ovat kovin kaksisia. Toisekseen yrittäjänä pidän eläkemaksut minimissä koska pidän sitä säälittävän heikkona sijoituksena, että maksaisin täydet eläkemaksut ja alkaisin nauttia eläkettä ehkä 67 vuotiaana ja kuolisin kenties 77 vuotiaana. 10 eläkevuoden takia maksaisin paljon elämän aikana eläkemaksuja. Se on erittäin surkea sijoitus ja laitan indeksiin nekin rahat. Riskinä toki se että sairastuessa saa pieniä korvauksia mutta riskiähän kaikki on.
En siis näe kovin ideaalina tilannetta että minulla olisi 60 vuotiaana velkaiset muutama sijoitusasuntoa koska siinä kohtaa kai elämässä on ideana saada nauttia aiemmin tehtyjen sijoitusten tuomasta lisäeläketurvasta.
Mielestäni kassavirtaneutraali kohde voi olla hyvä sijoitus jos päämääränä ei ole alkaa elää asuntosijoittamisella. Ymmärrän sen että kun elätte asunnoilla, tarvitte sen positiivisen kassavirran ja sitä kautta toimintaa voi myös kasvattaa. Eromme ajatuksessa on kai vain se, että milloin ajattelemme ja mihin tarkoitukseen nostaa asunnon tuottoja. Molemmathan sen saavat oli strategia kumpi tahansa mutta vain eri aikoina ja eri tarkoitusta varten.
Jos sulla on 2 velatonta 100 000 euron arvoista sijoitusasuntoa tai 4 kpl 100 000 euron arvoista sijoitusasuntoa, joissa on 50 %:n velkavipu, oletko laskenut sen auki, että 2 velatonta tuottaa paremmin nautintoa?
Kassavirran positiivisuus ei ole asunnon ominaisuus vaan enemmänkin sen hankintaan käytetyn rahoituksen ja maksetun ostohinnan sekä remontointi- ja vuokraustoiminnan onnistumisen seurausta.
Rupesin vielä tässä miettimään että miten on edes mahdollista löytää kassavirtapositiivisia asuntoja jos on iso velkavipu? Jos ajatellaan vaikka 50000 euron asuntoa ja 20 vuoden laina-aikaa ja 70% vipua sekä 500 euron vuokraa jollakin 150 euron vastikkeilla, niin eikö se ole hankala yhtälö saada kassavirtapositiiviseksi?
Tasalyhenteisellä lainalla ja 2 %:n kiinteällä korolla tuo on 150 euroa kassavirtapositiivinen ennen veroja
Rupesin vielä mietimään sitä, että kyseenalaistat sijoitusasunnon velattomuuden järkevyyden usein. Paljon olen sinulta oppinut asuntosijoittamisesta mutta tätä asiaa en oikein niele. Se, että onko velattomuuteen pyrkiminen kannattavaa riippuu täysin sijoittajan tavoitteista. Suuri osa asuntosijoittajista omistaa muutaman asunnon ja tavoitteena on lisäeläketurva. Jos sijoittajan ikä alkaa olla eläkeiän korvilla, niin mitä ideaa olisi pyrkiä siihen että asunnot olisi velkaisia? Kai uudelleenrahoittaminen ikuisesti tarkoittaisi samaa kuin se ettei lopettaisi töitäkään.
Itse ajattelen että varallisuuteni on hankittu 60 vuotiaana ja sen jälkeisenä aikana korkeintaan harrastan työtä tai sijoittamista jos intoa ja terveyttä riittää. Koska en voi tietää missä kunnossa ja vireessä olen tuolloin, teen tämän hetken suunnitelmat siten että tulevat sijoitusasunnot ovat velattomia kun täytän 60 vuotta. Mitä lisäeläketurvaa tarjoiaisi pelkät prosentit ja tuotot joita ei saa käytettyä arkipäivän elämässään?
Jos tekisimme gallupin kansalaisille siitä, pitävätkö he siitä ajatuksesta että ovat velkaisia vielä eläkeiän kynnyksellä, niin veikkaan että enemmistö haluaisi olla velattomia. Eri asiansa olisi jos velkainen asunto tuottaisi niin paljon lainanmaksun ja menojen jälkeen positiivista kassavirtaa että sitä rahaa voisi käyttää elämiseen. En siltikään näe kypsänä ajatusta siitä ettei oman kuolevaisuuden kanssa olla sinut siinä määrin, että hyväksytään elämän reunaehdot myös tällaisissa asioissa.
Omassa lähipiirissä oli henkilö joka ei olisi tullut toimeen pienellä eläkkeellään ilman kahta velatonta sijoitusasuntoa. Jos joillekin sopii 60 asunnon hallinnointi ja ikuinen uudelleenrahoitus, en usko että se on parhain tapa toimia suurelle osalle ihmisiä. Teidän palonne asuntosijoittamiseen on ilmiömäisen suuri ja ikännekin vielä toimintaa tukee. Suuri osa ei edes haikaile kuin muutamaa sijoituasuntoa. Itsekin pidättäytyisin muutamassa asunnossa ja sijoittaisin sen jälkeen ( ja ennen sitä kuten nyt) osakkeisiin ja rahastoihin ihan jo siksi että se ei sitoisi liikaa aikaa yhteen aika työlääseen omaisuuslajiin. Syy miksi ajattelin käyttää seuraavana parina vuotena ylimääräiset tulot sijoitusasuntojan omarahoitusosuuteen ja hankkia asunnot, on se että kun ostan hyvän kohteen, voin olla aika varma varallisuudestani vanhempana vaikka tulotasoni tippuisikin lähivuosina. Rahastoihin pitää lapioida rahaa kuitenkin jatkuvasti mutta kerran saadut asuntokohteet pyörii omillaan vaikka tulot laskisikin.
Sen verran pitää puolustautua, että olen laskenut tuota laskelmaa lyhyellä maksuaikataululla ja pääomatuloverot ottanut huomioon kanssa. siksi lyhyellä että edelleen lähden siitä että sijoitusasunto on velaton kun täytän 60 vuotta. yksi sijoituskriteerini on se että putkiremontti on tehty eikä julkkariremonttikaan häämötä nurkan takana. Itselleni tärkeämpää kuin satasen positiivinen kassavirta on sijoituksen ennakoitavuus eli haluan tietää ettei putkiremontti pilaa sijoitustani silloin kun haluaisin nauttia velattoman asunnon tuomasta lisäeläketurvasta. tokihan voisin myydä sijoitusasunnon ja vaihtaa sen toiseen jos näin kävisi, mutta kun tavoitteena on vain 2-3 asuntoa niin voi rauhassa katsoa asunnot sellaisiksi missä ei yllätyksiä tule ainakaan remonttien suhteen. Kerron tämän siksi ettei nyt syntynyt käsitystä että numerot ovat täysin hukassa. kun sijoittajat elää eri elämää ja tavoitteet on erilaisia, ei myöskään ole mitään yhtä standardia siitä mikä on hyvä asuntosijoitus (poislukien ne asunnot jotka ei toimi kenellekään eikä millään ajatusmallilla)
0 euroa kassavirtapositiivinen asunto on hyvä sijoitus antamaan lisäeläketurvaa 17 vuoden kuluttua jos tämä on tuolloin velaton ja vuokrattavuus on hyvä, verrattuna esimerkiksi asuntoon joka tuottaa 12 vuotta 150 euroa kassavirtaa kuukaudessa ja sitten lankeaa putkiremontti ja julkkariremontti ja asunto vielä sijaitsee huonolla paikalla.
en usko että voin saada kaikkea kerralla eli mahtavaa sijaintia ja noin 50000 euron ostohintaa yhdistettynä siihen ettei taloon tule yhtään kallista remonttia ja sen vuokrattavuuskin on hyvä. se riippuu sijoittajan strategiasta mikä on kenellekin hyvä asuntosijoitus. jos tavoite on saada heti isoa kassavirtaa valikoituu varmasti erilainen kohde kuin sillä sijoittajalla joka haluaa varmistaa sen ettei remontteja tule ja lainat tulee maksetuiksi ennalta ajatellussa ajassa.
Terve,
Ei tarvi puolustautua. Ei tässä väkisin väännetä omaa sijoitusajattelua toisen ajatteluun sopimattomaan suuntaan. Ja kuten sanoit, ei ole mitään yhtä standardia siitä, mikä on hyvä sijoitusasunto tai -strategia.
Muista nyt kuitenkin, että velattomuus tarkoittaa oman pääoman tuoton minimointia ja verotuksen maksimointia eikä matkana välttämättä tarkoita optimaalista ”lisäeläketurvaa” vaikkapa 10 vuoden päästä.
Jos ostamme samat asunnot mutta minä ostan niitä 2 kpl suurempaa velkavipua ja pidempää laina-aikaa käyttäen sun yhtä vastaan ja neuvottelen niihin 10 %:n alennukset, minulla on suurempi lisäeläketurva kuin sinulla. Mikäli ajattelet eläkepäivinä kuitenkin puuhastella asuntojen vuokrauksen parissa, työmäärä on sama velasta riippumatta. Toki isompi määrä asuntoja tarkoittaa isompaa työmäärää ja jos sekin on tavoitteena rajattu 2-3 asuntoon, silloin työmäärä on 2-3 asunnon työmäärä.
”Muista nyt kuitenkin, että velattomuus tarkoittaa oman pääoman tuoton minimointia ja verotuksen maksimointia eikä matkana välttämättä tarkoita optimaalista ”lisäeläketurvaa” vaikkapa 10 vuoden päästä. ”
Juuri se oman pääoman tuotto velkavivussa kiinnostaa nyt kloppipoikana päälle nelikymppisenä koska en tarvitse asunnon tuottoa tassuuni nyt. Siinä kohtaa kun en tee enää töitä kiinnostanee enemmän se tassuun tuleva raha ja sitä velkavipu kai pienentäisi. Eli tavallaan asiaa voisi verrata osakesijoittamiseen niin että nuorempana voi hyökätä ja vanhemmiten haluaa puolustaa enemmän saavutettua tilannetta.
Olet tavallaan oikeassakin. Itse asiassa sain jonkinlaisen uuden idean tässä. Jos lähden siitä että minulla on vaikka ne 2 velatonta asuntoa 60 vuotiaana, niin voin nauttia niiden tassurahasta mutta käyttää niitä myös parin uuden sijoitusasunnon lisävakuutena ja vivuttaa ihan tappiinsa saakka pari uutta asuntoa 60 vuotiaana. Jos ne kaksi uutta pyörii vaikka 5 vuottakin nollakassavirralla ja laittaa ne myyntiin, saa siitäkin mukavan lisäpotin kerättyä. Ja toisaalta, kun työt lopettaa niin silloin on aikaa pelata asuntojen kanssa. Voi olla mukavaakin puuhastella.
Yksi vaihtoehto on myydä siinä 60 korvilla pois rahastot ja osakkeet ja ostaa (jos markkinassa on tarjolla sopivia) esimerkiksi 5 kpl sijoitusasuntoja 50% vivulla lisää sen 2 alkuperäisen päälle. 50% vivulla jää positiivista kassavirtaakin jo enemmän. Ei tarvisi sitten jännittää mihin suuntaan kurssit menevät ja tuleeko osinkoja kun löisi rahat kiinni asuntoihin.
Kaikkea on mukava kaavailla ja sinulta on saanut paljon ajateltavaa seuratessa blogia ja videoita. Maailma toki voi olla aika erilainen lähemmäs 20 vuoden kuluttua. Sodan riski on konkreettinen jne, mutta vaikea on elää ellei suunnitelmia ole ja niitä kirkasta aina tarvittaessa.
Kiitos taas vastauksesta ja palautteesta.
Näkeminen 20 tai edes 10 vuoden päähän ei tosiaan ole helppoa. Hyvin suurella todennäköisyydellä ainakin yksi talous- ja/tai osakemarkkinakriisi mahtuu tuohon 10 vuoden sisään. Ja se todennäköisesti tulee jotain muuta kautta kuin edellinen kriisi.
Tuota sun kaavailua voisi tehdä siten, että kuljetat 2 vaihtoehtoa rinnakkain; ensimmäinen on se, jossa on 2-3 velatonta sijoitusasuntoa ja sille vaihtoehtona mietit 4-6 sijoitusasunnon salkkua, jossa velkavipu liikku 30-60 %:n suuruusluokassa. Kohtuullisella velkavivulla varustettu kassavirtapositiivinen hyvin vuokrattava sijoitusasunto generoi taustalla sitä nettovarallisuutta eli vapaata vakuusarvoa. Jos asuntojen parissa puuhastelu tuntuu mukavalta, uudelleenrahoituksen kautta voi verottomasti kotiuttaa sen ja hankkia yhden lisää, kun tilaisuus osuu kohdalle, josta taas maltillisella velkavivulla tulee lisää eläketurvaa.