Kävin asuntosijoittajien valmennettavana; arvioni ”Osta, vuokraa, vaurastu” -verkkovalmennuksesta – Blogi #96

Tämän arvion tekemiseen olen saanut täysin vapaat kädet. Lukijan on kuitenkin hyvä tietää, että asuntosijoittajan “Osta, vuokraa, vaurastu” -verkkovalmennus sponsoroi “Ostan Asuntoja” -blogia eli kyseessä on kaupallinen yhteistyö. Olen aikaisemmin suositellut  asuntosijoittamisesta kiinnostuneille “Osta, vuokraa, vaurastu” -kirjaa useissa blogikirjoituksissani ja se on yksi “Asuntosijoitustoimintaani eniten vaikuttaneet kirjat – top 6-10” -kirjoituksessa mainituista kirjoista ja aikaisempiin kirjasuosituksiin ei ole liittynyt minkäänlaista kaupallista yhteistyötä. 

Mistä on kyse

Olen vuosia yrittänyt houkutella erilaisia asuntosijoittamisen fyysistä läsnäoloa vaativia koulutustilaisuuksia järjestäviä videoimaan koulutuksen tai edes osan siitä ja julkaisemaan sen YouTubessa. Näin yhä useampi pystyisi kokeilemaan ja hyötymään tästä opiskelumuodosta, jossa luetun ymmärtämisen sijaan oppiminen tapahtuu kuullun ja visuaalisen ymmärtämisen avulla.

Nyt “Osta, vuokraa, vaurastu” -kirjan kirjoittajat Joonas Orava ja Olli Turunen ovat kehittäneet “Osta, vuokraa, vaurastu” -verkkovalmennuksen, joka on fyysiselle yleisölle pidetyn koulutuksen videoimisen sijaan tehty nimenomaan verkko-opiskeluun. Kyseessä ei ole webinaarityyppinen koulutustilaisuus vaan verkkovalmennus, jonka voi suorittaa ajasta ja paikasta riippumatta omaan tahtiin ja toistaa lukemattomia kertoja.

Valmennuksesta on tarjolla 2 vaihtoehtoa:

• 99 euroa maksava “perusteet” -versio ja
• 149 euroa maksava “plus” -versio

Molemmat versiot sisältävät täysin saman valmennuksen mutta “plus” -vaihtoehdossa saa ladattua kouluttajien itse käyttämät excel-taulukot vuokraustoiminnan seurantaan ja veroilmoituksen teon tukemiseen.

Minkälaista sisältöä asuntosijoittamista opiskeleva rahalle saa

Verkkovalmennus sisältää 5 videomoduulia, jotka ovat yhteiskestoltaan noin 66 minuuttia. Moduulit ovat erillisiä eli niitä pystyy katsomaan ja opiskelemaan vapaavalintaisessa järjestyksessä. Ensin alkuun kannattaa katsoa videot kuitenkin järjestyksessä kokonaiskuvan saamiseksi.

Ensimmäisessä videossa käydään läpi, miksi kannattaa sijoittaa juuri asuntoihin ja mitä muista omaisuuslajeista poikkeavia ominaisuuksia ja mahdollisuuksia “osta ja vuokraa” -asuntosijoittaminen tarjoaa. Videon alussa mainitaan “Näin ostat ensimmäisen sijoitusasuntosi” ja mielestäni sisältö on erittäin hyvin linjassa tämän arvolupauksen kanssa.

Toisessa osassa käydään läpi, mistä sijoitusasunto kannattaa ostaa. Suositukset ovat hyvin selkeitä ja ne perustellaan hyvin. Uskottavuutta lisää se, että valmentajat ovat itse noudattaneet oppejaan ja omistavat tätä arviota 2018 kirjoitettaessa noin 30 sijoitusasuntoa.

Kolmannessa vaiheessa käydään läpi hyvän sijoitusasunnon yleiset kriteerit ja annetaan vinkkejä, miten näitä yleisiä kriteerejä voi mukauttaa itselle tärkeimpien painopisteiden ja reunaehtojen mukaisiksi.

Valmennus etenee luontevasti neljänteen vaiheeseen, jossa käydään läpi miten rahoittaa sijoitusasunnon osto. Joonas Oravalla on kokemusta tiskin molemmilta puolilta eli hän on joskus ollut pankissa töissä laina-asioiden parissa ja sittemmin itse hakemassa lainoja asuntosijoituksiin. 

Viimeisessä varsinaisessa valmennusvideossa käydään läpi, miten vuokrata sijoitusasunto oikein. Tämä osio kannattaa ehdottomasti opiskella ennen ensimmäisen sijoitusasunnon ostamista, koska on tärkeää ymmärtää, että se on oleellinen osa “osta ja vuokraa” -asuntosijoittamista.

Valmennuksen mukana tulee bonuksena vuokratuottolaskuri ja sen opetusvideo kestoltaan noin 7 min, jossa käydään esimerkkikohteen avulla läpi ostokohteen analysointia.

“Perusteet” -osion mukana tulevat vielä tarkistuslista ostettavan kohteen hahmottamista varten, kartta Suomen yliopistokaupungeista asukaslukuineen ja hyvin pelkistetty esimerkki “annetaan vuokralle” -ilmoituksesta, joka ei vastaa omaa käsitystäni ollenkaan mutta on toisaalta perusteltu, miksi valmentajat ovat itse päätyneet käyttämään pelkistettyä mallia.

Mikä minua miellytti valmennuksessa

Arvolupauksen mukaisesti ensimmäistä sijoitusasuntoa ostavaa ohjataan kädestä pitäen antamalla ohjeita, kuten “5 steppiä, joiden mukaan edetä”, “3 kysymystä vuokralaiskandidaatille” tai “3 hälytysmerkkiä vuokraukseen liittyen”. Neljännen osion lopussa on yhteenveto osioista 1-4. Kohderyhmä huomioiden ei ole pyrittykään täysin kattaviin listoihin ja syvään sisältöön vaan valmennuksessa pitäydytään perusteissa ja tärkeimmissä asioissa. 

Valmennus on valmentajiensa näköinen, mikä lisää uskottavuutta. Pillejä, vihellyksiä ja rokkia odottava tulee pettymään. Videot ovat rauhallisesti, selkeästi ja luontevasti puhuttu. Uuvuttavia lohkokaavioita ei ole. Kouluttajat selvästi tietävät, mistä puhuvat, kun juttua tulee luontevan sujuvasti selkeällä puhekielellä ilman täytesanoja ja töksähdyksiä (trust me, ei ole ihan helppoa). Etelän asukki antaa lisäpisteen keskisuomalaisen kielen käytöstä. Asiavirheitä en valmennuksesta löytänyt.

Plussaa

• selkeät peruskonseptit
• ajaton koulutus
• velkavivun käyttö ja oman pääoman tuotto selitetty hyvin
• valmennuksen oppeja noudattamalla pääsee turvalliseen pitkäjänteiseen tuottoon
• vuokraustoimintaa ei unohdettu
• yhtiölainakohteen verohyöty selitetty

Mikä minua jäi mietityttämään

Vaikka valmennuksen painopiste on vuokratuoton laskemisessa, kassavirran ja verojen konseptien selittämiseen jäin kaipaamaan terävyyttä, kun velkavivun käyttö on kuitenkin osa valmennuksen oppeja. Jäin miettimään, että tajuaako aloitteleva asuntosijoittaja varmasti, että lainanlyhennykset ja verot saattavat viedä tilin saldon miinukselle, vaikka vuokratuotto-% olisikin hyvä. Asiat kyllä löytyvät valmennuksesta mutta eivät yhtä selkeinä kuin muu valmennus.

Miinusta

• rahoitusosiossa ei selitetty eri sijoituslainojen lyhennystapoja  
• vuokratuottolaskurissa tulee uusia käsitteitä, jotka on nopeasti selitetty laskurin koulutusosiossa, mikä vaatii aloittavalta sijoittajalta vähintäänkin tarkkaavaisuutta
• laskurissa käytettävä lainamuoto on tasalyhenteinen, joka käsittääkseni on harvinaisin aloittelevan sijoittajan käyttämä lainan lyhennysmuoto
• vuokratuottolaskurissa tuloutettavan taloyhtiölainan rahoitusvastike on tuotu vuokratuoton laskentakaavaan mukaan, vaikka se ei sinne kuulu (tästä ei ole haittaa, koska kentän voi jättää tyhjäksi)
• valmennuksessa edetessä videot eivät aukea selaimessa uuteen ikkunaan ja taaksepäin siirryttäessä mennään välillä sisäänkirjautumisvalikkoon asti (arvio tehty Mac:ia käyttäen)

Valmennusvideot pystyy katsomaan myös iPad:lla ja iPhonella, joihin osa työkalumateriaalista latautuu täysin ja osa vain osin mutta niitä pystyy vain katsomaan, ei käyttämään. Mac:llä excel-taulukot avautuvat ongelmitta Applen omaan Numbers-ohjelmaan ja niitä voi käyttää ja muokata välittömästi.

Kenelle valmennus mielestäni sopii

Vaikka valmennuksen alussa mainitaan “näin ostat ensimmäisen sijoitusasuntoni”, sopii se mielestäni vähän laajemmallekin kohderyhmälle

• jokaiselle, jolla on vielä ensimmäinen sijoitusasunto ostamatta
• jos ensimmäinen tai ensimmäiset sijoitusasunnot on peritty, jätetty vuokralle isompaan muutettaessa tai ostettu ilman kokonaisvaltaista perusopiskelua
• jos kuuntelu ja videokuva toimivat oppimisen kannalta paremmin kuin kirjan lukeminen
• jos haluaa saada kirjan lukemista nopeammin kokonaisvaltaisemman kuvan
• jos perustyökalujen rakentaminen itse tuntuu vaikealta tai haluaa rakentaa ne itse, mutta kaipaa mallia (plus -paketin mukana laajempi setti)

Mikäli hakee oppia asuntosijoittamisen valtavirrasta poikkeaviin strategioihin, tästä valmennuksesta ei niitä löydä. Flippaus, Airbnb, autopaikat ja muuttotappiopaikkakunnat jäävät ilman mainintaa valmennuksessa.

Mikäli on jo opiskellut “Osta, vuokraa, vaurastu” -kirjan, valmennus ei välttämättä tarjoa lisävastinetta rahalle. Mikäli kirja on hankittu mutta lukematta tai tuntuu liian haastavalta, valmennus on hyvä tapa aloittaa ja sitten edetä syvällisemmän tiedon pariin kirjassa.

Mikä voisi olla tämän valmennussijoituksen tuotto-%

Juuri luin jotain asuntosijoittajan keskustelupalstaa, jossa joku kysyi, mistä löytyy hyvä ja ilmainen vuokrasopimuspohja. Ilmaisia ja osin hyviäkin vuokrasopimuspohjia netistä löytyy mutta jäin miettimään kysyjän lähestymistapaa yleisellä tasolla, kuinka oleellista on vuokrasopimuspohjan ilmaisuus. Jos on ostamassa sadan tuhannen euron sijoitusasuntoa, kannattaa laskea sen vuokratuotto-% ilman esimerkiksi tämän valmennuksen kustannusta ja rinnalle toinen tuottoluku, jossa asunnon hankintahintaan on lisätty valmennuksen kustannus.

Sen pitäisi avata hyvin silmiä; valmennuksen kustannus ei heilauta tuotto-% mihinkään mutta valmentautumatta jättäminen voi sen myöhemmin tehdä.

Koulutuksen hinta on 99 euroa tai 149 euroa, jonka saa vähentää kuluna vuokratulojen verotuksessa, jolloin nettokustannus on 69 tai 104 euroa. Mikäli kuuluu kohderyhmään, valmennuksen sisällöstä löytyy aivan varmasti useampikin oppi, joista jokainen yksinään tuottaa paljon paremman tuotto-%:n kuin itse sijoitusasunto tulee tuottamaan.

Jos omat excelit on rakentamatta ja niiden tarve on sisäistetty mutta rakentaminen tuntuu vaikealta, yhden tai kahden tuntipalkan lisäsijoituksella saa plus-paketin mukana perustaulukot käyttöönsä, joita voi sitten viritellä ajan kuluessa.

Tutustu ”Osta, vuokraa, vaurastu” -verkkovalmennukseen tästä