Skip to content

Menestyvän vuokranantajan 10 ominaisuutta

06/05/2018
Menestyvän vuokranantajan 10 ominaisuutta

Viime viikolla arvioin “Osta, vuokraa, vaurastu” -verkkovalmennuksen ja annoin plussaa siitä, että vuokranantajana toimimista ei oltu unohdettu valmennuksessa. Kun sijoitusstrategia on päätetty, sijoituskriteerien mukainen kohde löytynyt, rahoitus neuvoteltu ja sijoitusasunto hankittu, remontit tehty ja ihan tavallinen vuokralainen löytynyt, alkaa asuntosijoittamiseen oleellisena osana kuuluva arki eli vuokranantajana toimiminen. 

Tässä kirjoituksessa käyn läpi menestyvän vuokranantajan ominaisuuksia. Koska asuntosijoittaminen on pitkäjänteistä sijoitustoimintaa, ominaisuuksien tarkastelua teen kannattavuuden ylläpidon ja parantamisen kannalta. Tämä poissulkee ominaisuuksia, kuten hyväntekeväisyyteen taipuvaisuus ja helposti ystävystyvä, tarkastelun ulkopuolelle, vaikka ne muuten ovatkin hienoja ominaisuuksia. Jonkun DNA voi yksinkertaisesti olla sellainen, että vuokranantajana toimiminen on täysin luonteenvastaista. Silloin kannattaa ulkoistaa vuokraustoiminta tai keskittyä muihin sijoitusmuotoihin. Yleensä näitäkin ominaisuuksia voi kuitenkin kehittää.

1. Menestyvä vuokranantaja lähestyy vuokranantajana toimimista liiketoimintana

Olen ajatellut, että teorian mukaisesti on kahdenlaisia vuokranantajia; niitä, jotka suunnittelevat ensimmäisen sijoitusasunnon ostamista ja niitä, jotka kasvattavat sijoitusasuntosalkkuaan suunnitelmallisesti. Minulle on aivosoluteknisesti vaikeaa hahmottaa tilannetta, että omistaa yhden sijoitusasunnon vuosikausia eikä huomaa, kuinka hyvästä sijoitusmuodosta on kysymys, jolloin luonnollisesti pyrkisi kasvattamaan toimintaansa. Vastakohtaisesti muutaman vuoden aikana tulisi huomata, että suora “osta ja pidä” -asuntosijoittaminen ei sovellu itselle, jolloin se ainoa sijoitusasunto menisi myyntiin, ja taas oltaisiin oman teoriamaailmani mukaisessa tasapainotilassa. Suomessa kuitenkin on tilanne, jossa valtaosalla yksityisistä vuokranantajista on yksi tai kaksi sijoitusasuntoa vuodesta, jopa vuosikymmenestä toiseen ja monella asunnot ovat lisäksi velattomia. “Tää on tällanen harrastus” on monen selitys.

Vuokranantajana liiketoimintalähtöisesti toimiva tähtää usein tilanteeseen, jossa hän saavuttaa taloudellisen riippumattomuuden paljon ennen ns. eläkeikää. Taloudellinen riippumattomuus ei suinkaan tarkoita sitä, että jäädään vuokratulojen turvin kotisohvalle 35-vuotiaana katsomaan iltapäivällä tv-uusintoja vaan sitä, että on mahdollisuus tehdä asioita, joista pitää ilman, että täytyy rahan ansaitsemisen takia tehdä töitä, joista ei nauti. Jollekin tämä voi myös tarkoittaa rakastamassaan palkkatyössä jatkamista ilman taloudellisia paineita. Mikäli asuntosijoittaminen ja vuokranantajana toimiminen on vain keino taloudellisen vapauden saavuttamiselle, toiminta täytyy rakentaa siten, että oma vapaa-aika maksimoituu ja talous on varmalla pohjalla, joita harrastelijamaiset virheet eivät toistuvasti vie tai horjuta.

2. Menestyvä vuokranantaja kehittää systemaattisia toimintamalleja toistuviin rutiineihin

Mitä enemmän vuokralaisia on sitä järjestelmällisempi tulee vuokranantajan olla. Sekä ajankäytöllä että kaikkien asioiden muistamisella on vaikutusta vuokraustoiminnan kannattavuuteen. Rutiinien tehokas hoitaminen vapauttaa aikaa muihin sijoitustoimintaan liittyviin aktiviteetteihin kuten ostokohteiden etsimiseen tai rahoitusneuvotteluihin. Vuokrankorotusten tai verotuksessa vähennettävien kulujen unohtamisella on välitön vaikutus kannattavuuteen.

Vuokranantajan kannattaa luoda itselleen järjestelmä, jonka avulla hallitaan systemaattisesti esimerkiksi seuraavia asioita:

  • asunnon perustiedot veroilmoituksen täyttöä varten
  • isännöitsijän ja huoltoyhtiön tiedot yhteydenottoja varten
  • saunavuorojen, autopaikkojen, pesulatilojen jne. maksutiedot vuokralaisten kysymyksiä varten
  • vuokrasopimuspohjat ja allekirjoitetut vuokrasopimukset
  • yhtiökokousmateriaalit
  • vuokra- ja vastikemaksuseuranta
  • vuokrankorotusajankohdat
  • suunnitelma asuntojen tarkistuskäynneistä ja vuokrankorotuksista
  • verovähennyskelpoiset asuntokohtaiset kulut ja asuntosijoittamisen yleiskulut
  • asuntojen valokuvat ja pohjapiirustukset 

Itselläni kaikki tämä on sähköisessä muodossa pilveen tallennettuna, jotta pääsen tietoon käsiksi ajasta, paikasta ja päätelaitteesta riippumatta. Verkkopankit ja niiden mobiiliapplikaatiot, taulukkolaskelmat ja Evernote ovat tärkeimmät välineeni tiedon päivittämisessä ja tallentamisessa.

Toimintamallit kannattaa dokumentoida. Alkuun asiaa voi lähestyä siten, että itse lopputuloksena syntyvä yksittäisen toiminnon kuvaava dokumentti ei ole tärkeä vaan se mietintä, mikä liittyy siihen, että dokumentti ylipäätään syntyy. Esimerkiksi “vuokralaiskandidaatin haastatteluprosessi” -dokumentin luomisprosessi auttaa varmistamaan, että jokaisessa haastattelussa tulee kysyttyä samat tärkeät kysymykset. Harrastelijalle tämän puuttuminen konkretisoituu esimerkiksi silloin, kun pariskunnan yhteiseksi lisäeläketurvaksi hankittujen sijoitusasuntojen vuokrausta yksin hoitanut puoliso ei jostain syystä pystykään hoitamaan asioita, jolloin toiselle puoliskolle lisäturva muuttuukin lisästressiksi. Kun prosessit on dokumentoitu, myös niiden hoitamisen ulkoistaminen työntekijälle tai kolmannelle osapuolelle onnistuu paljon helpommin.

3. Menestyvä vuokranantaja pitää asunnoista ja asuntomarkkinoiden seuraamisesta

Asuntomarkkinat ovat paikallisia. Muutaman kaupunginosan asuntoja ja taloyhtiöitä seuraamalla voi tulla kiinteistönvälittäjääkin paremmaksi paikallisasiantuntijaksi. Vuokranantajan tulee seurata oman markkinansa vuokrakehitystä ja vuokraustilannetta. Vuokralaisen vaihtuessa on mahdollista tehdä kunnon vuokrankorotus, mikäli markkinavuokrat sen sallivat. Vastaavasti suuri tarjolla olevien vuokra-asuntojen määrä voi vaatia vuokratason tiputtamista tai muita toimenpiteitä, jotta hyvä vuokrattavuus ja/tai korkea vuokrataso on mahdollista saavuttaa.

Julkiset palvelut, kuten liikenne, kirjasto, uimahalli tai puisto vaikuttavat asunnon vuokrattavuuteen. Tulevaisuuden trendejä haistavat vuokranantajat pääsevät nauttimaan sekä asunnon arvon- että vuokratason nousuista. Erilaisiin aluekehityssuunnitelmiin tutustuminen voi antaa viitteitä alueen suosion kasvusta. Kuskittomien autojen ollessa arkipäivää 10 (?) vuoden kuluttua, 20 vuoden sijoituslainan maksuajasta voi olla puolet jäljellä ja kenties “sijainti, sijainti, sijainti” eivät olekaan enää asuntomarkkinoiden 3 tärkeintä sääntöä.

4. Menestyvä vuokranantaja pitää numerot järjestyksessä

Tätä kirjoitettaessa jätin juuri veroilmoituksen, jolloin liiketoiminnan kaikkien rahavirtojen ja niihin liittyvien tositteiden hallinnan merkitys konkretisoituu.

Vuokratulojen hallinta on suhteellisen suoraviivaista, kun vuokrasopimuksessa määritellyn vuokran saapumista tilille on helppo seurata nykypäivän mobiiliappien avulla, joihin kirjautuminen onnistuu hetkessä vaikkapa sormenjäljellä. Vuokrankorotusten muistaminen, tekeminen ja huomioiminen seurannassa vaatii vähän enemmän systematiikkaa. Vakuudet, pidätykset vakuuksista, tilapäiset vuokranalennukset, sopimussakot, vesimaksut sekä autopaikka- ja saunamaksut ovat kaikki lukuja, jotka menestyvällä vuokranantajalla on systemaattisesti hallinnassa. 

Menojen hallinta vastikkeiden osalta on vieläkin suoraviivaisempaa, kun e-lasku alkaa olla käytössä kaikissa taloyhtiöissä. Kaikkien yksittäisten kertaluontoisten vuokraustoimintaan liittyvien kulujen tunnistaminen, kuittien ja laskujen tallentaminen sekä päiväkirjamerkintöjen pitäminen kuuluu menestyvän vuokranantajan rutiineihin. Harrastelijamaisesti toimiva vuokranantaja jättää liian usein vähennyskelpoisia kuluja vähentämättä ja lahjoittaa näin osan tuotostaan verottajalle.

Numerot pitää käydä läpi kerran kuussa vuodesta toiseen. Toiminnan kehittämiseksi niitä tulisi säännöllisesti verrata alkuperäiseen laskelmaan, jonka perusteella sijoitusasunto tuli ostettua. Peruskoulun matematiikan taidoilla pystyy laskemaan kassavirran, jonka perusteella näkee, kuinka paljon tilille jää joka kuukausi ja paljonko pitää laittaa sivuun mahdollisten verojen ja yllättävien korjausten maksua varten.

5. Menestyvä vuokranantaja on tiukka mutta reilu, kykenee samaistumaan mutta pystyy pitämään tunteet erillään vuokraustoiminnasta

Ammattimainen vuokralaishuijari tuntuu löytävän keskimääräistä useammin harrastelijamaisen ja hyväntekeväisyyteen taipuvaisen vuokranantajan. Tavallisen kunnon vuokralaisenkin kanssa paras käyttäytymistapa on antaa ammattimainen vaikutelma, johon kuuluu järjestelmällisyys, luotettavuus ja reiluus. Kohtelias ja ystävällinen ovat hyviä luonteenpiirteitä mutta mukava ja kaverillinen eivät. Liian mukava vuokranantaja on sellainen, joka ei reagoi myöhästyneeseen vuokranmaksuun, antaa vuokralaisen kissan kasvattaa perhettään ja avaa vuokralaiselle piikin paikalliseen maalikauppaan, josta vuokralainen voi valita haluamansa seinävärin, jolla maalaa koko asunnon. Hyväntekeväisyyteen taipuvainen vuokranantaja on sellainen, joka luovuttaa asunnon avaimet ennen vakuuden toimittamista, koska uusi vuokralainen tarvitsee asunnon heti lauantaina ja pankki aukeaa vasta maanantaina, josta hänen pitää noutaa käteistä ja uusia luottokortti, koska puhelin ja kortti juuri varastettiin. 

Vuokralaiselle voi ystävällisesti selittää, että vuokra maksetaan ajallaan sen takia, että vuokranantajan tilillä on rahaa, josta taloyhtiö perii vastikkeet ja pankki korot ja lainanlyhennykset. Reilu vuokranantaja kuuntelee opiskelijavuokralaisen selityksen Kelan asumistuen maksatukseen liittyvästä epäselvyydestä. Hän hyväksyy uuden vuokralaisen pyynnön maksaa vuokra 2 viikkoa myöhässä kertoen samalla toimintamallistaan, jossa vastaavissa tapauksissa kaikkien vuokralaisten on pitänyt toimittaa jotain todisteita Kelan kanssa käydystä keskustelusta. Mikäli pyynnöt toistuvat, siirrytään noudattamaan sopimuksessa määriteltyä viivästyskorkoa ja mikäli vuokralainen alkaa itsenäisesti päättää vuokranmaksuajankohdan siirtämisestä myös muistutusmaksu otetaan käyttöön.

Kun vuokralainen kertoo puhelimessa ryypänneensä tilin kumppanin jättäessä, tulee vuokranantajan pystyä samaistumaan tilanteeseen yrittäessään selvittää, onko kyseessä tilapäinen järkytyksestä johtuva, korjaantuva vuokranmaksukyvyn alentuminen vai onko kaikki pikavipitkin jo käytetty, kun pidempään jatkunutta taloudellista ahdinkoa on lykätty tulevaisuuteen. Saman puhelun yhteydessä pitää pystyä keskustelemaan, miten maksamattoman vuokran maksu hoidetaan. Jos seuraavankin kuukauden vuokra on 2 pankkipäivää myöhässä sovitusta vuokranmaksupäivästä, vuokranantajan pitää pystyä käynnistämään vuokrasopimuksen purkuprosessi omaa mielenrauhaansa menettämättä.

Toisaalta vuokranantajan tulee ymmärtää ja hyväksyä, että sopimuksen mukaisen vuokranmaksun ja asumisen vastineeksi vuokranantaja luovuttaa omistamansa asunnon vuokralaisen hallintaan ja tämän kodiksi. Ilman erikseen sovittua asunnon tarkistuskäyntiä omistamalleen asunnolle ei saa mennä omilla avaimillaan. Jos yöunet häiriintyvät toistuvista painajaisista, miten pitkätukkaisen vuokralaisen hiukset asteittain tukkivat lattiakaivon, suosittelen sijoitusasunnon myyntiä ja siirtymistä muihin sijoituskohteisiin.

Kun vuokralainen ilmoittaa asuntoon liittyvistä vioista, samaistumiskyky saa vuokranantajan toimimaan ripeästi vian korjaamiseksi. Jos uutta jääkaappia rikkoontuneen tilalle ei heti löydy tai tarvittava remonttimies ei heti ole saatavilla, vuokralainenkin ymmärtää vuokranantajaa nähdessään, että tämä aidosti yrittää ratkaista ongelman nopeasti.

6. Menestyvä vuokranantaja haluaa oppia ja kehittyä vuokranantajana

Olipa kyseessä sitten kirjoja kirjoittanut sijoitusvalmennusguru tai isoihin kerrostaloihin sijoittava konkarisijoittaja ovat hekin joskus allekirjoittaneet ensimmäisen vuokrasopimuksensa. Mitä todennäköisemmin he ovat tehneet useampia virheitä kuin tämän päivän keskimääräiset asuntosijoittajat, joilla on käytössään laaja määrä erilaisia kanavia, joista saa ilmaistakin tietoa, miten vuokranantajana kannattaa toimia. Toisten virheistä oppiminen tulee paljon halvemmaksi kuin omista. Mitä enemmän vuokranantaja haluaa kehittyä sitä todennäköisemmin hän voi välttää virheitä niistä etukäteen opiskelemalla. 

Edellä mainittuja systemaattisia toimintamalleja ei pysty kerralla kirjoittamaan valmiiksi manuaaliksi eikä se ole edes tarkoitus. Kehittymiseen pyrkivä vuokranantaja päivittää prosessikuvauksiaan jatkuvasti. Tämä ei ole mitään konsulttijargonia vaan ihan käytännönläheistä toimintaa. Päivitin juuri “veroilmoituksen täyttö” -prosessikuvaustani kahdella asialla; pidä kannettava tietokone laturiin kytkettynä ja aseta puhelimeen 15 minuutin välein toistuva hälytys tallentaa tehty työ. Ensi vuonna veroilmoitusta täyttäessäni 3 tunnin työ ei mene hukkaan, kun läppärin akku loppuu tai internet päättää bootata itsensä ja muistan taas, että verottajan verkkopalvelu ei koko ajan tallenna tehtyä työtä. Menestyvä vuokranantaja kehittää liiketoimintaansa jatkuvasti miettien pieniä askelia, miten toimintoja voi tehostaa ja kannattavuutta parantaa.

Oman osaamisen jatkuva kehittäminen on myös tärkeä elementti varsinkin, kun yhä useampi samoista vuokralaisasiakkaista kilpaileva vuokranantaja kehittää omaansa. Tästä aiheesta löytyy toinen blogikirjoitus enkä mene siihen tässä yhteydessä sen enempää.

7. Menestyvä vuokranantaja miettii, mitkä asiat kannattaa tehdä itse ja mitkä ulkoistaa

Vaikka menestyvä vuokranantaja osaisikin tehdä monia asioita itse, tyypillinen etenemispolku on, että mitä enemmän asuntosijoituksia on sitä enemmän tulee hyödynnettyä alihankkijoita ja muita ulkopuolisia resursseja. Tällöin voi itse keskittyä oman osaamisen parhaiten lisäarvoa tuottaviin osiin. Palkka- tai laskutettavaa työtä tekevälle lisäarvoa tuottavinta voi myös olla omaan työhön keskittyminen ja muiden toimintojen ulkoistaminen mahdollisimman paljon. Tätä kautta voi kertyä parhaiten pääomia sijoitustoiminnan kasvattamiseen.

Vaikka itse en käytä vuokravälittäjiä, se on silti suosittelemisen arvoinen vaihtoehto. Päätöksen tekemiseksi kannattaa ensin arvioida omat taidot vuokralaisvalinnan ja vuokrasopimuksen tekemiseen ja halut vuokralaisten kanssa toimimiseen. Tyypillisesti noin kuukauden vuokran suuruista palkkiota vastaan voi ulkoistaa nämä tehtävät välittäjälle ja vapauttaa omaa aikaa. Vaikka kuukauden vuokra kuullostaa alkuun isolta lovelta vuoden vuokratulossa, kannattaa aina kysyä itseltä “verrattuna mihin” -kysymys. Välivaihtoehtona asuntojen tarkastukset, näytöt ja luovutukset voi ulkoistaa, jolloin vuokralaisvalinta ja vuokrasopimusten tekeminen pysyy omissa käsissä.

Jos on itse remontoinut asuntoja ja siivonnut liesituulettimia ja viemärikaivoja, siitä on varmasti hyötyä varsinkin, kun sijoitusasunto pitäisi pintaremontoida ja täyssiivota vuokralaisten välissä. Kun aika on tiukalla, kannattaa harkita hyödyn käyttämistä siten, että palkkaa ammattilaiset tekemään remontti- ja siivoushommat. Hyöty realisoituu siinä, että oma kokemus laminaatin ja jalkalistojen 3 päivän asennusajasta tarkoittaa sitä, että 2 päivän tarjouksen voi hyväksyä ja 4 päivän tarjouksen tietää vedätykseksi.

Koska tällaiset työt saa vähentää verotuksessa, laskun loppusummasta 70 % on vertailuluku, jota pitää käyttää, kun arvottaa omaa aikaansa päättäessään, kannattaako työ tehdä itse vai onko fiksumpaa tehdä omaa työtä, josta kenties laskuttaa 40 euroa ja maksaa remonttimiehelle 35 euroa. Vai onko perheen kanssa vietetty vapaa viikonloppu arvokkaampi kuin itse remontoimalla säästetty euro. Varsinkin, jos siinä viikonlopun aikana käytti 2 tuntia uuden ostokohteen löytämiseen ja toiset 2 tuntia uuden vuokralaisen vuokrasopimuksen tekemiseen, jolla säästyi välittäjän palkkio.

Ensin alkuun, rahojen mennessä sijoitusasuntosalkun kasvattamiseen, on ihan luonnollista pyrkiä tekemään monia töitä itse, jotta eurot säästyvät seuraavan sijoitusasunnon omarahoitusosuuteen. Mikäli taustalla ei kuitenkaan ole tavoite yhden työn vaihtaminen toiseen työhön vaan horisontissa siintää taloudellisen riippumattomuuden tavoite vapauksineen tai vaikka pelkästään oman liiketoiminnan kasvattaminen, kasvu pysähtyy tiettyyn rajaan, jos tehtäviä ei ala delegoida ja ulkoistaa. Tässä vaiheessa palataan kirjoituksen osaan, jossa rakennetaan dokumentoituja toimintamalleja erilaisiin tehtäviin. Vaikka vielä syväsiivoaisitkin vuokra-asunnot itse vuokralaisten vaihtumisen välillä, kannattaisi asenne muuttaa sellaiseksi, että rinnalla alkaisi syntymään työohjetta, jossa käydään läpi kaikki ne siivoustehtävät, jotka nyt itse teet, vaikka vuokralainen olisikin luovuttanut asunnon perussiivottuna. Jatkossa työohje on hyvä apuväline ulkoistettaessa siivousta.

8. Menestyvä vuokranantaja painottaa asiakaspalvelua 

Vuokranantajana toimiminen ymmärretään tässä kirjoituksessa liiketoimintana, jossa asiakasvalinnan ja valitun asiakkaan tyytyväisenä pitämisen kautta kasvatetaan asuntosijoitustoimintaa ja suojaudutaan mahdollisia riskejä vastaan. Ilman maksavia asiakkaita eli vuokralaisia vuokraustoiminta on nopeasti tappiollista. 

Asiakastyytyväisyyteen panostamalla on mahdollista pidentää vuokrasuhteiden kestoa ja erottaua kilpailijoista, jotka molemmat mahdollistavat arvon lisäkasvattamisen. Moni vuokranantaja ei vielä miellä asiakaspalvelua osaksi omaa toimintaansa vaan kokee enemmänkin tekevänsä palveluksen vuokralaiselle, kun antaa tämän asua omistamassaan asunnossa vuokranmaksua vastaan. Tältä pohjalta tulee olemaan yhä vaikeampaa pärjätä vuokranantajana ja kasvattaa toimintaansa kannattavasti, kun yhä useampi pienvuokranantajakin mieltää itsensä asiakaspalvelijana suurista puhumattakaan.

Asunto on hyvän asukaskokemuksen perusta. Markkinoilla onkin tarjolla yhä enemmän uusia ja uudenveroisiksi remontoituja vuokrakoteja, mikä mahdollistaa yhä useammalle modernin vuokrakotiasumiskokemuksen omistusasumisen vaihtoehtona. Sijoittajan kannalta tietysti laskin lopulta kertoo sen, kuinka kannattavaa laadukkaiden vuokrakotien tarjoaminen on ja onko se kannattavampaa kuin huonokuntoisten vuokrakotien tarjoaminen. Hyvä asunto löytää yleensä hyvän vuokralaisen ja nopeasti.

Palvelu täydentää hyvää asukaskokemusta. Yksi omistusasunnon hyvistä puolista on turva siitä, että asuntoa, omaa kotia, ei myydä alta ilman asukkaan tahtoa. Menestyvä vuokranantaja pyrkii tarjoamaan tämän saman turvallisen kokemuksen koko vuokrasuhteen elinkaaren aikana:

  • vuokrailmoituksessa ja vuokralaiskandidaattien kanssa keskustellessa annetaan kaikki mahdollinen tieto asunnosta, taloyhtiöstä ja asuinympäristöstä, minkä voisi kuvitella vaikuttavan asukkaan kokemukseen
  • vuokrasopimusta tehdessä käydään läpi kaikki asiakkaan kysymykset ja sen lisäksi vielä selitetään yleisimmät epäselvyydet, jotka aikaisemmin ovat tulleet vastaan
  • asiakkaan palautteeseen reagoidaan mahdollisimman nopeasti
  • pitkäaikaisten vuokralaisten asuntoja remontoidaan tarpeen mukaan asumisen aikana
  • vuokralaisen elämäntilanteiden muutoksiin suhtaudutaan joustavasti

Näitä asioita toistamalla voi kerätä tyytyväisen asiakaskunnan, joka tarvittaessa vahvistaa uudelle epäröivälle asiakkaalle, että nettisivuilla kerrotut lupaukset myös toteutuvat käytännössä.

Mitä useampia asuntoja omistaa sitä enemmän on riippuvainen yhteistyökumppanien toiminnasta. Ideaalitilanteessa yhteistyökumppaneiden pitäisi jakaa sama visio asukaskokemuksen tärkeydestä ja toimia samojen periaatteiden mukaisesti.

9. Menestyvä vuokranantaja hallitsee vuokraustoimintaa säätelevät lait ja suositukset

Reiluna mutta johdonmukaisesti asiakaspalvelevana vuokranantajana toimiminen edellyttää vuokraustoimintaa säätelevien lakien ja yleisohjeistusten perustuntemusta ja noudattamista. Tälläkin osa-alueella syvällisen osaamisen tarpeen ilmetessä voi hakea ulkopuolista apua esimerkiksi Suomen Vuokranantajien sivuilta löytyvistä ohjeista tai olemalla yhteydessä neuvontapalveluun. Peruselementit, jotka menestyvä vuokranantaja hallitsee, ovat:

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta

Tämä laki, AHVL, säätelee nimensä mukaisesti asioista, mitä voi ja mitä ei saa tehdä asuntoa vuokratessa. Pelkän lakitekstin opiskelemisen rinnalla kannattaa tutustua vuokrasuhteeseen liittyviin tyypillisimpiin oikeustapauksiin, joita löytyy kootusti vuokranantajat.fi -sivustolta.

Vuokrasopimuspohjat

Koska vuokrasopimus on keskeisin dokumentti, johon vuokrasuhteen ehdot kirjataan, mainitsen sen omana kohtanaan. Menestyvällä vuokranantajalla on valmiit vuokrasopimuspohjat sekä toistaiseksi voimassa olevalle että määräaikaiselle sopimukselle. Näitä pohjia muokataan tarpeen mukaan vain muokkausta vaativien kohtien osalta. Vuokrasopimuspohjat kannattaa hankkia lähteestä, jonka varmasti tietää luotettavan osaavaksi.

“Hyvä vuokratapa” -ohje

Vuokrasopimuksen rinnalla “Hyvä vuokratapa 20188” -ohje täydentää kokonaisuutta, jonka avulla menestyvä vuokranantaja voi varmistaa, että asiakkaan hyvän vuokrakodin asukaskokemus toteutuu hänen tarjoamansa asunnon ja palvelun kautta.

“Tavanomainen kuluminen” -opas

Kun vuokrasopimuksessa määritetään vuokralaisen vuokran suuruus, tämä opas auttaa hahmottamaan, minkälaisissa tapauksissa vuokranantajalla on oikeus pidättää syntyneiden vahinkojen korjaus- tai loppusiivouskuluja vuokralaisen vakuudesta.

10. Menestyvä vuokranantaja verkostoituu

Asuntosijoittaminen on tullut sen verran suosituksi, että yhä harvemmin kohtaa tyhjiä katseita, kun kertoo sijoittavansa asuntoihin ja toimivansa vuokranantajana. Välillä pääsee myös oikomaan lehtikirjoitusten perusteella syntyneitä väärinkäsityksiä. Syvällisiin keskusteluihin pääsee silti hyvin harvoin ihmisten kanssa, jotka eivät itse omista sijoitusasuntoja. Vuokranantajana tykkään haastatella vuokrakodissa asuvia nuoria heidän kokemuksistaan asuntoon ja vuokranantajaan liittyen ja mitä asioita he haluaisivat muuttaa, jos voisivat.

Internetin ja sosiaalisen median myötä verkostoituminen muiden asuntosijoittajien ja vuokranantajien kanssa on helpompaa kuin koskaan. Sosiaalisessa mediassa voi seurata pankinjohtajia, Vuokranantajien ja Vuokralaisten toiminnanjohtajia tai Kojamon ja Saton toimitusjohtajia ja moni heistä harrastaa myös dialogia muiden asuntosijoittajien ja vuokranantajien kanssa, mikä oli lähes mahdotonta vain 10 vuotta sitten ellei päässyt tapaamaan heitä fyysisesti jossain tilaisuudessa. Muiden vuokranantajien kanssa voi hieroa ajatuksia sosiaalisessa mediassa keskustellen, yksityisviestein ja videopuheluiden avulla, joista voi kehittyä myös konkreettista yhteistyötä. Moni asuntosijoittaja jakaa kokemuksiaan blogeissa, joita kommentoimalla ja jakamalla pääsee syventämään tuttavuutta. Kaiken tämän lisäksi tarjolla on ennätysmäärä erilaisia koulutus- ja valmennustilaisuuksia, joiden yhtenä arvokkaana sivutuotteena on, että niissä pääsee tapaamaan muita asuntosijoittajia. Suomen Vuokranantajat ovat käynnistäneet paikallisyhdistyksiä, mikä on oiva tapa verkostoitua oman markkinan toimijoiden kanssa, sillä asuntomarkkinat ovat hyvin paikallisia.

Yhteenveto

Toivottavasti olet jaksanut lukea tähän asti avoimin mielin. Tarkoitus ei ole ollut tuputtaa ammattimaisen vuokranantajana toimimisen filosofiaa väkisin jokaisen lukijan kurkusta alas. Toivottavasti joku vuokranantajana toimimisen parissa ”harrastusmielessä” viihtyvä lukija on saanut tästä ajatuksia, miten harrastuksesta voisi tavoite asettamalla kehittyä liiketoimintaa. Jako ”harrastajiin” ja ”liiketoimintaa harjoittaviin” ei ole suinkaan ole mustavalkoinen vaan se voi, kuten minullakin, olla vaiheittainen kehitysprosessi, jonka käynnistymiseen riittää tavoitteen asettaminen.

”Ihminen yliarvio, mitä hän voi saada aikaan vuodessa, mutta aliarvioi, mitä hän voi saada aikaan kolmessa vuodessa”

Puuttuiko listalta joku menestyksekkään vuokranantajan ominaisuus kokonaan tai koroistaisitko joitain asioita enemmän tai vähemmän?

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi ”Osta, vuokraa, vaurastu” -verkkovalmennus:

Osta,vuokraa, vaurastu -verkkovalmennus

Joonas Orava ja Olli Turunen: ”Asuntosijoittamisessa puhutaan kymmenientuhansien eurojen investoinnista. Osallistumalla verkkovalmennuksellemme saat tarvittavat tiedot ja työkalut sijoitusasunnon ostoon ja voit helposti parantaa sijoitustesi tuottoa tuhansia euroja, kun tiedät mistä, miten ja minkälainen sijoitusasunto kannattaa ostaa”

Tutustu ”Osta, vuokraa, vaurastu” -verkkovalmennukseen tästä

3 kommenttia
  1. Tuossa alussa kun pohdit, miksi monella on vain yksi tai kaksi sijoitusasuntoa. Aika moni näistä on tosiaan velattomia tapauksia ja kenties saanut asunno(n/t) perintönä. Tällöin ei välttämättä ole parempaakaan paikkaa (eikä tarvetta) pääomalle, mutta ei toisaalta halua lisätä ”harrastuksen” vaatimaa työmäärää.

    Toinen tilanne on taas se mikä itsellänikin on, että halua vaurastumiseen olisi, mutta hirvittää kasvattaa velkataakkaa. Nykyisellä parilla asunnolla voisi vielä maksaa velat pois muilla sijoituksilla jos jostain kumman syystä kaikki kämpät räjähtäisivät käsiin. Isommalla salkulla ei enää onnistuisi.

    Mutta näinhän se menee, ilman kunnon riskiä ei ole kunnon tuottoa. Niin ja kiitokset jälleen kerran kattavasta kertauksesta asuntosijoittamisen perusteisiin!

    • Kiitos palautteesta.

      Juu, juuri noinhan se monella varmaan on. Ja se toinen asunto on tullut, kun lapselle on hankittu asunto opiskelupaikkakunnalta ja jätetty se vuokrattavaksi, kun lapsi on muuttanut eteenpäin.

      Jos tunne on sellainen, että hirvittää, silloin tunne on varmaankin ihan oikea eli täytyy antaa ajan kulua sen sijaan, että vivuttaisi kaiken tappiin ja jäisi toivomaan, että arvonnousu jatkuu ja korot eivät nouse. Asuntosijoittamisessa alku on hidasta, kun seuraavan asunnon omarahoitusosuuden keräämiseen menee aikaa. Hyvien osakkeiden ostaminen silloin kun muilla on ollut myyntipaniikki on tuonut lisävauhtia pääomien kerryttämiseen. Itseäni hirvittää juuri nyt osakemarkkinat ja keskityn sillä saralla seuraamiseen.

      Itse pidän asuntosijoittamista hyvin matalan riskin omaisuuslajina mutta toki se edellyttää oikein ostamista. Jos asunnosta on maksanut liikaa, sijoituksen kääntäminen omin toimin ei ole kovin helppoa matkan varrella. Esim. 2009 pidin Sampoa erittäin matalan riskin osakkeena, koska sitä pystyi silloin ”ostamaan oikein”.

Trackbacks & Pingbacks

  1. Vuokranantaja – tee nämä 5 asiaa ennen ensimmäisen vuokrasopimuksen allekirjoittamista | Ostan Asuntoja

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: