Skip to content

Lehtijuttujen Orava ja pienasuntosijoittaja

04/06/2017

Orava on ensimmäinen suomalainen REIT eli erityisen verokohtelun piirissä oleva pörssinoteerattu kiinteistörahasto. Erityisen verokohtelun eli tuloverovapauden ehtona on mm. se, että yhtiön on jaettava osinkoina vähintään 90 % voitostaan. Liiketoiminnan perusluonteeseen kuuluu pyrkimys ostaa kokonaisia asuinkiinteistöjä yksittäisten asuntojen hintojen summaa halvemmalla kokonaishinnalla. Omistusaikana asuntoja sekä vuokrataan että pyritään myymään yksitellen, jolloin kotiutetaan sekä oston yhteydessä saatu alennushyöty että mahdollinen markkinahintojen nousun myötä saatu voitto.

Orava Asuntorahasto julkaisi alkuvuoden 2017 tuloksensa ja toimitusjohtajan luonnehdinta tuloksesta oli “heikko”. Jo aikaisempien tulosjulkistusten sävy on ollut mollivoittoinen ja mediakin on innostunut luonnehtimaan Oravaa jopa pyramidihuijaukseksi. Analyytikot ovat luonnehtineet Oravan ansaintamallia erilaisilla mielikuvituksellisilla adjektiiveilla. Asiallisenkin kriitikon silmiin Oravaan yhdistyy pörssin korkea volatiliteetti ja suorituksesta riippumattomilla hallinnointipalkkioilla huononnettu muutenkin matala asuntosijoittamisen tuotto – ikäänkuin pörssin, rahastosijoittamisen ja suoran asuntosijoittamisen huonot puolet yhdistettynä samaan pakettiin. Pieni asuntosijoittaja ihmettelee osavuosikatsauksia, joissa mainitaan liikevaihto, “laaja voitto”, taloudellinen käyttöaste ja tulos, jotka ovat outoja termejä yksittäisiin asuntoihin sijoittaville, jotka puhuvat vuokratuotto-%:sta, kassavirrasta ja vuokrausasteesta. Itsekin olen vähän pihalla Oravan tunnuslukuja lukiessani. Tämän kirjoituksen tavoitteena on kuitenkin avata, miten yksittäisiin asuntoihin sijoittava asuntosijoittaja voi peilata Oravaan liittyvää uutistarjontaa omaan sijoitustoimintaansa.

Tukkualennusten arvonkorotukset jaetaan osinkoina

Orava voi ostaa kokonaisen asuinkerrostalon halvemmalla kuin kerrostalon yksittäisten asuntojen markkinahintojen summa. Tässä ei ole mitään kummallista vaan se on päinvastoin loogista. Kaikki kokonaisia asuinkerrostaloja ostavat noudattavat samaa logiikkaa. Piensijoittajan tulee pyrkiä samaan joko motivoituneita myyjiä löytämällä yksittäisen asunnon ostamiseksi alennuksella tai muutaman asunnon paketteja toisilta sijoittajilta tukkualennuksella ostamalla.

Oravan tukkualennuksen ja markkinahinnan välinen erotus valuu tulokseen, joka sen sääntöjen mukaan pitää jakaa osinkoina. Mediassa tätä kutsutaan jopa halveksien vaikkapa “excel-rahaksi”, koska se ei ole todellista rahaa. Osingot pitää kuitenkin maksaa oikealla rahalla, jota Orava on hankkinut ja joutuu hankkimaan erilaisin keinoin. Minulla piensijoittajana on ihan samanlaista “excel-rahaa” jokaisen sijoitusasuntoni laskentataulukossa. Kutsun tätä blogikirjoituksissani “ostohetken arvonnousuksi” ja lasken sille tuottoa suhteessa omaan sijoitukseen käytettyyn käteiseen. Iso ero Oravaan on, että mitkään säännöt eivät vaadi tämän tuloksen jakamista osinkona itselleni. Edes verottaja ei vaadi tämän tuloksen raportointia missään. Toinen ero on, että minulla rahat pysyvät edelleen hallussani ja voin sijoittaa ne tuottavasti uudelleen tai jättää puskuriksi lieventämään tulevia turbulensseja. Orava ei voi tätä tehdä vaan jokainen maksettu osinkoeuro ei enää tuota Oravalle mitään.

Minäkin voin päättää maksaa itselleni “osinkoa” tästä leikkivoitosta. Jotta voisin osinkoa maksaa, minunkin pitää jostain saada oikeaa rahaa. Tämä tapahtuu siten, että vakuutan, tavalla tai toisella, pankkiirin siitä, että asunnon markkinahinta on alennukseni verran, vaikkapa 15 %, yli asunnon velattoman kauppahinnan. Kauppahinnan ja markkinahinnan välisestä erotuksesta pankkiiri myöntää minulle 70 % lainaa, jonka voin käyttää osingon maksuun. Vaihtoehtoisesti voin myydä asunnon voitolla ja saan saman 70 % voitosta itselleni annettuani 30 % verottajalle.

Jos minulta loppuu likviditeetti enkä voi ostaa uusia asuntoja alennuksella, minulla ei ole mitään vietävää pankkiirille ja alennuksista tuleva osingonmaksukykyni heikkenee samassa suhteessa. Isolle Oravalle käy yksinkertaistettuna ihan samalla tavalla. Kun likviditeetti loppuu tai sitä ei ole järkevin keinoin hankittavissa, jäljelle jää kassan kasvatus operatiivista toimintaa kehittämällä.

Leikkivoitot kääntyvät tositappioiksi

Oravan salkussa olevien asuntojen arvojen noustessa Oravan kirjanpidollinen tulos paranee. Ostohetkellä tukkualennusten ja markkinahinnan välillä tehtyjen nopeiden tulosparannusliikkeiden lisäksi Oravalla on koko asuntosalkku, jonka arvo nousee markkina-arvojen noustessa. Tämä ei välittömästi ole Oravan loistavan sijoitustoiminnan ansiota vaan laajemmin markkinoilla tapahtuvan arvonnousun seurausta. Orava on voinut olla osaava ostaessaan salkkuunsa alussa kerrostaloja alueilta, joiden arvonnousu on ollut keskimääräistä suurempaa. Piensijoittajaoravan kohdalla logiikka toimii ihan samalla tavalla. Jokainen Jyväskylän Yliopiston läheisyydestä yksiön 10 vuotta sitten ostanut on hyötynyt tällaisesta markkina-arvonnoususta. Joukossa on sijoittajia, jotka ovat aidosti tunnistaneet tällaisen mahdollisuuden ja saaneet jo ostohetkellä kohtuullisen vuokratuoton. Mukana on myös sijoittajia, jotka ovat vain peesanneet näitä sijoittajia. Molemmat toimintatavat ovat hyviä ja oikeita. Mukana on myös sijoittajia, jotka ovat ostaneet, kun naapurikin osti ja hyvin on heilläkin käynyt.

Siinä, missä pikkuorava on poiminut yksiöitä, iso Orava on ostanut kerrostaloja. 4-8 yksiön kyljessä on voinut tulla 20 kaksiota ja 4 kolmiota ja 2 neliötä. Sen takia Oravaa harmittaa vanhojen asuntojen laahaava hintakehitys samalla kuin pikkuoravat tanssivat kuohujuomia poksautellen yksiöidensä arvonnousua hämmästellen. Oravalla onkin voinut käydä niin, että kerrostalon yhteenlaskettu markkina-arvo on laskenut. Jos pikkuoravan sijoituskolmion markkina-arvo laskee, laskua ei voi vähentää kuluna vuokratulosta. Pankkikaan ei hätyyttele pikkuoravaa lisävakuuksia pyydellen, kunhan lainojen korot ja lyhennykset hoituvat sovitusti. Tappio realisoituu vasta, kun pikkuorava myy kolmion tappiolla. Oravallakin myymättömien kerrostalojen markkina-arvojen alennukset ovat  leikkitappioita mutta Oravan mainetta ne satuttavat, koska ne pitää kirjata tulokseen tappiona.

Lisäksi Oravaa rasittaa sääntö, että tuloksesta pitää maksaa 90 % osingosta. Tähän vaadittavan oikean rahan yhtenä hankintakeinona on asuntojen myynti. Vaikka kauppojen syntyessä vapautuu käteistä, voi olla, että Orava on joutunut myymään näitä asuntoja ihan oikealla tappiolla. Tätä oikeaa tappiota ja ylläkuvattua leikkitappiota kuvataan ymmärtääkseni Orava-kielellä “luovutuksista ja arvonmuutoksista” syntyneeksi tappioksi. Pikkuoravien kielessä, luulen, luovutusta kutsutaan myynniksi.

Oravan kassavirta on ollut negatiivinen mutta kääntynyt positiiviseksi

Pikkuoravana vuokralaiset maksavat minulle vuokraa ja niistä rahoista maksetaan vastikkeet, korot ja lainanlyhennykset. Yhdestä asunnosta jää vielä verojen jälkeenkin 50-150 euroa positiivista kassavirtaa. Mitä isommalla alennuksella olen onnistunut asunnon ostamaan sitä suurempi kassavirta yleensä on. Arvonnoususta tulleeseen leikkivoittoon verrattuna tämä on ihan oikeaa rahaa ja omalla pankkitililläni. Siitä voin jakaa osingot vaikka kerran kuussa, jos haluan. Tammi-toukokuulta 2017 vuokrausasteeni oli 100 %. Kaikki asuntoni ovat siis olleet vuokrattuna ja jokainen vuokralainen on maksanut vuokransa. Vuokralaisen vaihtuessa olen itse löytänyt uuden vuokralaisen tilalle.

Orava Asuntorahasto Oyj:n puolesta yhtiön toimintaa ja hallinnointia hoitaa Orava Rahastot Oyj, jolle asuntorahasto maksaa palkkiota. Pikkuorava maksaa hoitovastikkeessa isännöitsijän palkkiota. Pikkuoravankin kassavirta pienenee, jos hän ulkoistaa vuokraustoiminnan välittäjälle. Lisäksi pikkuorava voisi miettiä, mitä tarkoittaisi kassavirralle, jos myös sekä rahoitusneuvotteluihin että uusien ostokohteiden etsimiseen ja ostamiseen hän käyttäisi palvelua. Asuntorahaston omistaja nauttii tällaisesta vaivattomuudesta.

Orava onnistui nostamaan taloudellisen käyttöasteensa 90 %:sta 93,8 %:iin. Pikkuoravan kielenkäytössä tämä vastaisi vuokrausastetta, jossa asunto on tyhjillään tai vuokraa ei makseta yli 3 viikkoa vuodessa. Täytyy muistaa, että Oravalla on myös kaksioita ja isompiakin asuntoja vuokrattavana. Kojamo käyttää termiä “taloudellinen vuokrausaste” ja heillä se oli 96,8 % eli Oravankin tunnusluku voi yhä parantua. Oravan nettovuokratuotto oli 3,6 % markkina-arvoin laskettuna.

Pikkuorava voi parantaa kassavirtaansa mm. vuokraa korottamalla, vuokrausastetta parantamalla, neuvottelemalla lainojen marginaalia alemmaksi tai remonttimiesten ja -materiaalien kustannuksissa säästäen. Orava on tehnyt ja tekee ihan samoja juttuja, toki mittakaava on paljon isompi.

Yhteenveto

Jos pikkuorava onnistuu ostamaan alennuksella kassavirtapositiivisia sijoituksia, tulevaisuus asuntosijoittajana näyttää hyvältä. Jos asuntojen markkina-arvo vielä nousee, on se ylimääräinen bonus kaiken päälle. Myös Oravaan sijoittaneille tämä olisi ollut ihanneskenaario.

Jos omassa salkussa taasen on kassavirtanegatiivisia sijoituksia, tulee omaa pankkitiliä pystyä täydentämään muilla tuloilla, kuten vaikkapa palkkatuloilla, jotta lainojen korot ja lyhennykset hoituvat sovitusti. Asuntojen markkina-arvojen lasku ei aiheuta välitöntä ongelmaa mutta vakuusarvoa vapautuu hitaammin, jos hinnat laskevat, vaikka lainoja lyhentääkin.

Asuntosijoittaminen, varsinkin “osta, vuokraa, remontoi, pidä, myy/uudelleenrahoita” -strategialla toimittaessa, on pitkäjänteistä toimintaa. Orava on onnistunut kääntämään kassavirtansa positiiviseksi. Mikäli kulut pysyvät kontrollissa ja taloudellista käyttöastetta pystytään edelleen nostamaan, kassavirta paranee entisestään. Asuntojen mahdollinen hintojen lasku näkyisi kyllä Oravan tuloksessa, mutta se ei huononna kassavirtaa. Kokonaan toinen asia on, koska mahdollinen operatiivisen toiminnan pysyvä parantuminen näkyisi sijoittajalle osinkoina. Myös kassavirtanegatiivisen pikkuoravan odotusaika on pitkä. Tilillä alkaa näkyä enemmän rahaa vasta, kun lainat on maksettu pois.

Oravan kehitystä seuraan mielenkiinnolla vain sivusta keskittyen itse positiivista kassavirtaa tuottaviin suoriin asuntosijoituksiin. Oravaa seuraavien ja omistavien kannattaa pyrkiä löytämään kaiken hälyn seasta tietoa, kuinka hyvin yhtiö pystyy parantamaan operatiivista toimintaansa ja sen rahavirtaa.

One Comment
  1. Mielenkiintoinen ja tasapuolinen kirjoitus Oravasta.
    Itse olen viime aikoina miettinyt mikä itse asiassa on se juju missä mentiin pieleen. Minulla on paljon sijoituksia USA-laisissa REIT-yhtiöissä ja aikani mietittyäni ehkäpä se isoin juttu (voisin kirjoitella väsymykseen asti muistakin eroista) on tuo kirjanpitokäytäntö:

    Orava voi ostaa kiinteistöjä tukkualennuksella ja sitten kirjata niistä välittömät arvonnousut Excel-rahana ja tästähän onkin paljon kirjoiteltu. USA:ssa taas REIT-yhtiön on sääntöjen mukaan pakko tehdä vuosittain 3% poistoja kiinteistöjensä arvoista (ja lähtökohtaisesti arvostaa ne hankintahintaan).
    Tästä syntyy iso ero, kun katsotaan mitä sitten tapahtuu: USA-REIT:llä on paljon enemmän liikkumavaraa osingon maksussa, koska kirjanpidollinen tulos on alhaisempi ja se 90% osinko pitää maksaa ulos tästä kirjanpidollisesta tuloksesta, joka on siis poistojen ansiosta pienempi.

    Normaalitilanteessa kunnon REIT-yhtiön kassavirta riittää osingon maksuun mainiosti eikä kukaan pakota lainaamaan pankista lisää rahaa, jotta saadaan osingot maksettua (Toki näillä yhtiöillä velkaa on, mutta jos ne ovat kunnollisia yhtiöitä, niin minimissään ne pystyvät toimimaan jos ne pelkästään uudelleenrahoittavat lainansa, lisää velkaa ei tarvitse ottaa. Jotkut jopa vähentävät velkaantuneisuuttaan, mutta silloin toki kasvutahti hidastuu.)

    Orava taas tekee aivan päinvastoin.

    Loppu onkin selvää historiaa, USAsa on useita laatu-REITejä jotka ovat toimineet vuosikymmeniä ja tehneet omistajistaan vauraita, Orava taas, no….

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: