Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. Alekoodi KOTIMATKA.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta.
Tämän kirjoituksen lukijoille on varmasti selvää, että asuntokauppavolyymit ovat laskeneet merkittävästi, uusien kohteiden aloituksia on lykätty ja rakennuslupia haettu merkittävästi vähemmän. Nosturien määrän vähentyessä konkurssien määrä lisääntyy.
Asuntokauppa ei piristy vain siitä syystä, että se on masentunut jo useita kuukausia peräkkäin. Uusia kohteita ei käynnisty vain siitä syystä, että ennusteiden mukaan 2025 voi olla pula asunnoista, jos kohta ei ala tapahtua.
Asuntojen hinnat eivät käänny nousuun vain siitä syystä, että lasku tuntuu jo liian pitkältä. 12 kuukauden euriborin huippu ei ollut 6 kuukautta sitten eikä se jäänyt 2,5 %:in, vaikka ennustajan tittelinä asiantuntija olikin.
Tuttuun huru-ukkomaiseen tyyliin luvassa on joukko asioita, joista jokainen voi ottaa tai olla ottamatta vaikutteita omien tulevaisuusskenaarioidensa päivittämiseen, jonka pohjalta päätöksiä pitää tehdä itse.
Peruselementit pitää olla kunnossa joka tapauksessa
“Velkavivun maksimointi ei ole pikatie asuntosijoittajana menestymiseen” jäi surullisen monelta kuulematta, kun sitä yritettiin kertoa. “Pään pitää pysyä pinnalla niin pitkälle, että pääsee vastarannalle” ei valitettavasti sisältynyt lausuntoihin, joissa kerrottiin, kuinka lyhyt aika menee ohjauskorkojen nostamisen aloittamisesta siihen, että toivottu vaikutus on saatu aikaiseksi. Keskuspankkiirikin voi pysyä epärationaalisena paljon pidempään kuin voisi etukäteen luulla.
Nyt on taas hyvä aika saada muutamia korvapareja kuulemaan ja ymmärtämään, kuinka tässä pitkäjänteisyyttä edeltävässä omaisuuslajissa pärjää.
Ensimmäisenä pitää laittaa oma talous kuntoon. Rahastosäästämisen voi aloittaa pienellä summalla, mutta sijoitusasuntoa ei aloittelija pääsääntöisesti voi ostaa ilman 30 %:n omarahoitusosuutta.
Rakenna omasta taloudesta ylijäämäinen maksamalla kulutusluotot pois, karsimalla “olisi kivaa tai kännissä rentoudun” -menoja ja kasvata tulopuolta joko pätevötymällä hyväksi työssäsi tai sivutulolähteen hankkimalla. Kerää ensin puskurit.
Aseta kirjalliset tavoitteet ja tee suunnitelmat. Opiskele ja hakeudu samanmielisten kannustavaan ja tukevaan seuraan. Hyväksy, että kolmessa vuodessa saat paljon aikaan, mutta yhdessä et välttämättä.
Listaa erilaisia riskejä ja mieti keinoja, joilla suojaudut niiltä tai vähennät niiden toteutumisen todennäköisyyttä. Pohdi omaa riskinsietokykyäsi. Jos kopioit muiden, voit menettää rahojesi lisäksi oman ja perheen kotisi ja terveytesi.
Tälläkään kertaa asiat eivät olleet toisin
“Se, mikä menee ylös, tulee joskus alas” on hyvä perusoppi muistaa sykleistä. Mikään ei kestä ikuisesti, vaikka keskuspankkiiri kuinka kertoisi, että hänellä on kaikki tarvittavat työkalut euron ostovoiman säilyttämiseksi vakaana. Sijoittajan tehtävänä on tietää, että moinen puhe kuuluu toimenkuvaan. Jos et usko, hae graafit, joissa näkyy dollarin ostovoiman kehitys pitkällä aikajänteellä ja euron ostovoiman kehitys euron aloittamisesta alkaen.
Sykleihin kuuluu 4 vaihetta. Selvitä itsellesi, mitä ne ovat. Tällä hetkellä eletään vaihetta, jossa kukaan ei enää epäile sitä, etteikö asuntomarkkina olisi kysynnän osalta viilentynyt, hintojen osalta laskenut ja myyjien osalta vaikeutunut.
Asuntomarkkinoiden syklit asuntosijoittajan hahmotettavaksi – Blogi #119
Pohjalla ollaan silloin, kun kysyntä ja rakentaminen ovat romahtaneet. Usein tämä edellyttää sitä, että huipulla kilpaa aloitettujen kohteiden markkinoille valmistuva ylitarjonta purkaantuu niin selvästi, että se näkyy tilastoista eikä vain asiantuntijoiden kristallipalloista. Tarkat pohjat nähdään yleensä aina jälkikäteen.
Jokainen joutuu siis itse päättämään, minkälaisia skenaarioita piirtää ja miten niiden todennäköisyyksiä päivittää. Se, joka ennusti pohjiksi vuoden 2022 syksyn, oli jälkikäteen tarkasteltuna väärässä. Itse en osannut ennustaa edes kuukauden päähän, ja toimin omien skenaarioideni varassa ja pohjalta.
12 kuukauden euribor on edelleen 4 %:n tuntumassa. Enää ei tarvitse kovin monelle asuntosijoittajalle vääntää rautalangasta, kuinka asuntoja ostetaan kuukausimenoilla velattoman hinnan sijaan. Taitava ja jopa hyvin opintonsa suorittanut nuorempikin asuntosijoittaja voi onnistua löytämään motivoituneen myyjän, jonka kanssa voi neuvotella diilin, joka tuottaa positiivista kassavirtaa. Tai korkean asuntosijoittajan ROI:n voi saavuttaa, jos onnistuu neuvottelemaan myyjän osarahoituksen kauppaan.
Opiskelijasesonki on takana ja pimeät kuukaudet edessä. Taitava asuntosijoittaja tietää oman kaupunkinsa mikromarkkinan kysynnän ja tarjonnan näkymistä todennäköisesti enemmän kuin valtaosa kiinteistönvälittäjistä.
Jos vuokrasesonki meni hyvin ja tutun kaavan mukaisesti, “yksiöitä on aivan liikaa” -otsikot tietää laaditun jonkun toisen kaupungin asiantuntijan lausuntoja kopioimalla.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Tuottovaatimus ja rahoituksen hinta
Nämä kulkevat isossa kuvassa käsikädessä. Mieleltään heikot, siis minun mielestäni, löysentävät sijoituskriteerejään sitä mukaan, kun markkina (yli)kuumenee. “Hyviä asuntosijoituskohteita on yhä vaikeampi löytää” -toitottajat eivät kriteereistään tingi ja toitottavat siksi. Kohteita tulee salkkuun jokaisessa syklin vaiheessa, mutta välillä joutuu istumaan käsiensä päällä, kun kaikilla muilla on into huipussa.
Ennustamiskyvyttömänä minulla on jälleen kerran skenaarioita, joita päivitän pohtiessani, mitä ohjauskoroille, markkinakoroille ja taloudelle voisi tapahtua. Moni tuntuu nyt tietävän, että 2020-luku mennään korkeammilla koroilla. Jackson Holessa Lagarde ei tuntunut enää tietävän, tietääkö hän enää yhtä varmasti kaikkea, mitä hän on varmasti tietänyt. Podcast-kulutttajana tiedän, että niissä on toista vuotta naureskeltu, että Krugman tulee aikanaan ulos idealla, että inflaatiotavoite pitää nostaa 3 %.in. Viime viikolla tuli.
Jos “2020 mennään korkeammilla koroilla” -tietäjä on oikeassa, korkosuojausta vaan tekemään 3 kuukauden euriborin kyttäämisen sijaan. Jos ottaa kiinteän koron, suojauksen purku on kallista, jos korot laskisivatkin. Kannattaa kysyä pankilta, miten muita korkosuojausvaihtoehtoja voi uudelleenjärjestää, jos 3 kuukauden korkotietäjät onkin oikeassa.
ARA-vuokrien ja markkinavuokrien nousu
Kun asuntojen tarjonta ylittää kysynnän, markkinavuokria ei pysty korottamaan, vaikka kuinka kipeää tekisi kustannusten ja korkojen nousun takia.
ARA-vuokrat tulevat apuun, koska ennemmin tai myöhemmin sääntöjen puitteissa pelisääntöjen noudattaminen on pakollista, jos haluaa pysyä pois vankilasta. Nykyajalle on tyypillistä päättäjien moraalittomuus, jossa tappioita sosialisoidaan muuttamalla pelisääntöjä kesken pelin. Omissa monopoli-peleissä osattiin sentään hävitä ja pelata peli loppuun. Tilapäinen rakennusliiketuki, tilapäinen ARA-pelisääntöjen muutostuki, tilapäinen asuntolainan korkovähennystuki, sähkön hintakattotuki… kaikkia on jo väläytelty. Enää puuttuu veronmaksajien tilapäinen veronmaksutuki.
Markkinavuokrat eivät ole pysyneet kustannusten ja korkojen nousun tahdissa. Niiden pitää joko lähteä nousuun tai kustannusten ja korkojen palata tasoille, joilla vuokraustoiminta nähdään jälleen laajassa kuvassa kannattavana. Markkinavuokrat lähtevät nousuun, kun kysyntä ylittää tarjonnan kasvun, joka tapahtuu parhaimmillaan tarjonnan supistumisen ja positiivisen muuttoliikkeen yhteisvaikutuksella. Ja tämä tapahtuu kaupungin mikromarkkinoilla, sitten kaupungin tasolla eikä Suomen asuntomarkkinoilla.
Tarkan ajoittamisen vaikeus tai mahdottomuus
Oma toimintamallini on sellainen, jossa en usko asuntojen loppuvan tälläkään kertaa liiallisen ostamisen seurauksena. Toisaalta en myöskään spekuloi eli en tingi sijoituskriteereistäni sillä perusteella, että oletan korkojen kohta laskevan kohti nollaa, joka vie taas ainakin nimellishinnat reiluun nousuun. Kohde pitää hankkia hinnalla ja ehdoilla, joka mahdollistaa hankintahetken vieraan pääoman hoitomenot.
Jos oma talous on kunnossa, pankista on lainalupaus ja taloudelliset puskurit riittävät yhä jatkuvan epävarmuuden jatkumiseen, yleissanonta asuntosijoittamisessa on, että markkinoilla pitkään mukana oleminen peittoaa markkinoiden ajoittamisen.
“Osta ja pidä” -asuntosijoittajan kannalta on tavallaan ikävä sanoa, että poliitikot näyttävät luovan lisäkysyntää vuokrakodeille hallituksesta toiseen tekemällä omistusasumisen yhä useammalle mahdottomaksi saavuttaa. Jos tällaiseen uskoo, pitkän aikajänteen kysyntänäkymät ovat hyvät.
Casepohdintoja ison remontin kannattavuudesta – Tiistaiaudio #285
Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
Yrittäjä, myyjä, sijoittaja, äiti Krista Ollanketo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #268
Vuokranantajien hallitustulkkaaja Hanna Isbom – Ostan Asuntoja Podcast #267
Tavoitteellisesti eteenpäin Anastasia Bassina – Ostan Asuntoja Podcast #266
Tulovirtoja asumisen ympärille Suvi Living Kinnunen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #264
Outi Juurikainen kysyy, Huru kertoo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #262
Katja Tammelin Helsinki Osta, Pidä ja Pysy Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #260
Vuokraloordi tilastotieteilijä Mikko Niilo-Rämä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #258
Riikka sisustan ja asuntosijoitan Välimäki Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #257
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Kiitos Asuntopehtoori, Peab, Flatco, If, Suomen Vuokranantajat ja Vuokraovi. Tutustu tämän jakson sponsoreiden tarjoamaan sopivan tilaisuuden tullen.
Juttelimme Krista Ollankedon kanssa 3 tuntia ja aika lensi. Osassa 1 oli vielä normaaliakin pidempi syväluotaus Kristan lapsuuden haasteista alkaen. Itselläni ei ole ollut samanlaisia juttuja, mutta olen Kristan tavoin monesti pohtinut, miten elämä on muokannut minusta tällaisen kuin olen. Kuuntelin mielenkiinnolla Kristan oma-analyysiä.
Mukana on myös paljon erilaisia oppeja käytännön kokemuksiin yhdistettynä. Uskon, että Ostan Asuntoja Podcastin kuuntelijat pystyvät ottamaan näitä vastaan, ja Kristan toiveiden mukaisesti uskoin ja niin siinä kävi, että taas löytyi ei yhtä vaan lukuisia kuuntelijoita, jotka löysivät näistä kokemuksista inspiraatiota omaan tekemiseensä.
Ensimmäisiä sijoitusasuntojakin päästiin sivuamaan jakson puolivälin jälkeen.
Yrittäjä, myyjä, sijoittaja, äiti Krista Ollanketo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #268
Osassa 2 jatkettiin seuraavien aiheiden ja taas kovienkin oppikokemusten parissa:
- Suhtautuminen riskiin yrittäjänä asuntoja hankittaessa.
- Asuntosijoittamisen alkuvaiheen yksinäisyys.
- Pyykkituvan kautta vanhoista asunnoista uusiin asuntoihin.
- Tilitoimiston kautta vuokraamaan toisten asuntoja itselle.
- Miniatyyriluistelukenttä wc-pöntössä ja sen merkitys.
- Kristan yksi yrittäjänä onnistumisen mittareista.
- Voimien totaaliseen loppumiseen johtaneet tapahtumat.
- Palaaminen rakkaiden asuntojen pariin.
- Rahoituksen saamisen vaikeus ja helppous
- Miten välttää burnout jatkossa?
Yrittäjä, myyjä, sijoittaja, äiti Krista Ollanketo Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #269
Tänään Osassa 3 keskustellaan muun muassa seuraavista asioista.
- Taloudellinen vapaus ei ole sitä, miltä se ulkopuolelta näyttää.
- Oman mielen hyvinvoinnin ja pysähtymisen tärkeydestä.
- Taseajattelusta.
- Myymisestä pohjalla tai tappiolla.
- Käteiskassan tuomista mahdollisuuksista epävarmuuden lisääntyessä.
- Muilla kriteereillä ja arvoilla ostamisesta.
Kristan haastattelu avaa monia asioita, jotka voivat olla nuoremmille kuuntelijoille outoja, koska omalle kohdalle ei ole sattunut isoja myllerryksiä. Mun oma elämä on mennyt aina positiivisissa tunnelmissa, mutta silti korostaisin sitä, että mitä nuorempana aloittaa miettimään, teenkö jotain merkittävää ja mitä merkittävää haluaisin ja voisin tehdä, sitä paremman suunnan elämälleen löytää.
Moona Laakso – Menesty kuin mies
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Lue Asuntopehtoorin viikottain ilmestyvää Blogia – Kuinka suojautua korkojen nousulta?
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Uudisasuntorakentaminen 2022 -tutkimuksen mukaan Peabin asiakastyytyväisyys on alan korkein – jo viidennen kerran.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Kuka tahansa voi olla vuokranantaja – kuka tahansa voi asua vuokralla.
Asuntosijoittajan tai sellaiseksi aikovan mielessä liikkuu monia kysymyksiä. Miten tunnistaa hyvä sijoituskohde? Miten onnistua vuokralaisvalinnassa? Mitä vuokrasopimukseen tulee kirjata? Mistä apua ongelmatilanteisiin?
Tietoa tarjoaa Suomen Vuokranantajat – hyvien vuokranantajien yhteisö, jonka jäsenenä vuokranantaminen on palkitsevampaa, turvallisempaa ja helpompaa.
Liity joukkoon: vuokranantajat.fi.” – Meitä on jo yli 30 000!
Vuokranantajien hallitustulkkaaja Hanna Isbom – Ostan Asuntoja Podcast #267
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Hoida kohteidesi ja vuokrasuhteidesi elinkaaren hallinta kasvavan asiakasjoukon tarpeiden pohjalta jatkuvasti kehittyvän Flatcon avulla.
Yksityinen vuokranantaja voi käyttää Flatcon perustoimintoja maksutta ja lisäpalveluja joustavasti tarpeen mukaan. Johtava vuokranantajan verkkopalvelu Flatco.fi
Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.
Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
⚡️ostanasuntoja@getalby.com
ostanasuntoja@NostrVerified.com
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta.
Onkohan se niin, että korkean vuokratuotto-%:n riskinä on se, että paikkakunnan pienuuden tai asunnon ja taloyhtiön kunnon takia tulee tyhjiä kuukausia helposti ja remonttien kustannukset vievät loputkin tuotot. Vai olisko se kuitenkin niin, että ne vuokratuotto-%:it (eli tuottovaatimukset) on korkeita juuri siksi, että nämä on kaikki tiedossa…
Tätä pohdin käytännön esimerkin kautta.
Joko olet kuunnellut Yrittäjä, myyjä, sijoittaja, äiti Krista Ollanketo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #268
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
Taloyhtiösäästö etsii säästö- ja lisätulokohteita taloyhtiöllesi. Palvelulla on tulostakuu. Maksat vain toteutuneesta taloudellisesta tuloksesta. Katso lisää taloyhtiosaasto.fi
Tuoretta ilmaista sisältöä:
Yrittäjä, myyjä, sijoittaja, äiti Krista Ollanketo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #268
Vuokranantajien hallitustulkkaaja Hanna Isbom – Ostan Asuntoja Podcast #267
Tavoitteellisesti eteenpäin Anastasia Bassina – Ostan Asuntoja Podcast #266
Tulovirtoja asumisen ympärille Suvi Living Kinnunen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #264
Outi Juurikainen kysyy, Huru kertoo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #262
Katja Tammelin Helsinki Osta, Pidä ja Pysy Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #260
Vuokraloordi tilastotieteilijä Mikko Niilo-Rämä Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #259
Riikka sisustan ja asuntosijoitan Välimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #256
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää äidille terveisiä tai mulle ja vieraille kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. Alekoodi KOTIMATKA.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta.
Valtaosalle meistä asuntosijoittamisen alkuvaiheessa tarjousta tehdessä kyseessä on yksi yksittäinen asunto, joka tulee Etuovessa tai Oikotiellä vastaan kiinteistönvälittäjän logolla varustettuna. Itse taidoin olla vähän poikkeus, kun jo 5. sijoitusasuntoni oli suoraan motivoituneelta myyjältä ostettu rappukäytävän ilmoitustaulujen laputtamisen ja paikallislehti-ilmoittelun kautta.
Nettiportaaleista ja Facebook-ryhmistä voi myös löytää itsemyyjiä, jolloin luonnollisesti pääsee neuvottelemaan ja tekemään tarjousta suoraan myyjän kanssa. Kiinteistönvälittäjät mielellään kertovat, kuinka aina kannattaa käyttää heidän palveluitaan. Usein voikin olla niin, mutta näistä neuvoista huolimatta moni silti myy itse. Kun myy peruskuntoista asuntoa remontoitavaksi vuokraustoiminnan käyttöön tai vuokralaisineen, ei siinä välttämättä ihan jokainen myyjä koe, että välittäjä tienaisi palkkionsa.
Omistusasuntoaan myyvällä ei sen sijaan välttämättä ole edes perustietoja, mitä myymiseen ja kaupan tekemiseen liittyy. Jos vielä kyseessä on asunnon vaihtotilanne, välittäjää käytetään usein. Yritän tässä kirjoituksessa lähestyä tarjouksen tekemistä siitä näkökulmasta, että ostaja jättää tarjouksen välittäjälle.
Kun ostajan tarjous ei kelpaa myyjälle – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 17/X – Blogi #371
3 peruslähtökohtaa välittäjälle tarjouksen tekemisessä
Lähtökohtaisesti tulee olettaa, että välittäjä on hintapyyntiä asettaessaan hyödyntänyt välittäjien käytössä olevaa kauppajärjestelmää, joka antaa sitä luotettavampia tietoja, mitä useampi vertailukauppa sieltä löytyy. Tästä syystä valtaosa pyyntihinnoista on asetettu ammattilaisen toimesta ja myyjän mielikuvissa liikkumavara alaspäin on välittäjän työn ansiosta suhteellisen pieni. Myös ammattivälittäjä voi tehdä hinnoitteluvirheitä, mutta amatöörimyyjä ei niitä välttämättä huomaa.
Sama myynti-ilmoitus kilahtaa kaikkien vastaavista asunnoista hakuvahteja tehneiden sähköpostiin. Hakuvahteja ovat voineet tehdä sekä asuntosijoittajat että omaa kotia ostavat. Tällaisessa tilanteessa “tee sellainen tarjous, että hävettää” -ohjeen noudattamisen kääntöpuolella on, että joku toinen voi tehdä hyvät kaupat samasta asunnosta 10 % alle pyyntihinnan. Tähän ei ole oikeaa vastausta, mutta uunituoreeseen myynti-ilmoitukseen tehty 25 % alle pyyntihinnan oleva tarjous voi jäädä tarjoajan ainoaksi. Välittäjän kutsu neuvottelemaan tulee vasta myöhemmin, jos muita tarjouksia ei ole tullut tai ne ovat kaatuneet esimerkiksi rahoitusehtoon tai oman asunnon myyntiehtoon.
Myyjän stressitilanteesta tai motivaatiosta myydä ei yleensä välittäjien läpi tihku tietoa. Välittäjä voi indikoida jotain siihen tyyliin, että hintapyyntö on jo asetettu tasolle, jolla kauppojen pitäisi syntyä nopeasti. Ammattilaisvälittäjän silmiin katsomalla ja kättä puristamalla ei ostaja helposti voi lukea asian todellista laitaa. Perinteinen omistusasuntojen välittäjä ei ole kiinnostunut siitä, tekeekö ostaja hyvän asuntosijoituksen maksaessaan lähellä pyyntihintaa olevan hinnan.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Käy lukemassa Sijoitusasunnot Blogia, 2023 puolella on ilmestynyt 8, 9, 10 uutta kirjoitusta – Vuokrasopimuksen purkaminen vuokranantajan toimesta – tärkeät huomioitavat asiat ja käytännön vinkit
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Välittäjä on myyjän silmissä asiantuntija
En ole itse kiinteistönvälittäjä, mutta olen riittävän monta vuosikymmentä seurannut alaa uskoakseni vahvasti, että kaikki välittäjät eivät ole samanlaisia. Itse asiassa “pareton laki” toiminee myös välittäjien kohdalla siten, että 20 % välittäjistä myy 80 % asunnoista.
Korona-aikana, kun lentoliikenteen pysäyttämisen, rahtiliikenteen konttisotkujen ja lockdownien ansiosta globaali talous kasvoi merkittävästi (sarkasmi) ja kaikki kuluttivat vessapaperia moninkertaisen määrän (sarkasmi), mikä johti globaaliin vessapaperi-inflaatioon (sarkasmi), oli luonnollista (sarkasmi), että asuntoaloituksia tehtiin ennätysmäärä, koska vanhojakin asuntoja ostettiin kilpaa yli pyyntihintojen. Talouden pyörät pyörivät niin kovaa (sarkasmi), että asunnotkin uhkasivat loppua muuttotappiosta kärsivässä Helsingissä (sarkasmi).
Viruksen, kaikkien onneksi, heikentyessä ja hitaan jonkinlaisen normalisoitumisen edetessä, välittäjillä on ollut vähemmän välitettävää, kun moni terveystakuunsakin varmistanut potee korkokrapulaa, joka kestää ja kestää. Jälleen tuntuu siltä, että edelleenkin parhaat välittäjät myyvät 80 % asunnoista. Loput 20 % hoitavat ne toimeksiannot, jossa myyjä on pyyntihinnan määrittäjän kuskin paikalla.
Sarkasmimopo karkasi taas käsistä. Pointti oli se, jota välittäjien parhaimmistoon kuuluva ryhmäkin korostaa, että hinnoittelun pitää olla kohdallaan kuhunkin markkinatilanteeseen sopien. “Halutun arvoalueen tyhjä uusi aavetalo” kertoo siitä, että rakennuttajan hintapyynnöillä kukaan ei koe aluetta niin arvokkaaksi, että olisi valmis pyyntihintoja maksaen aaveiden kanssa asumaan.
Yksittäistä asuntoa myyvä, välittäjävalintaa tekevä valitsee joko sellaisen välittäjän, jonka ammattitaitoon luottaa riittävästi hintapyynnin asettamiseksi, tai välittäjän, joka myötäilee myyjän näkemyksiä siitä, mikä hintapyynnön tulisi olla. Molemmissa tapauksissa myyjä vähintään alitajuisesti luottaa välittäjään ammattilaisena. Tästä syystä myyjä luottaa valitsemaansa ammattilaiseen seurauksena, että asetettu hintapyynti on lähellä hintaa, jolla kauppa syntyy.
Mikäli hintapyynti oli aivan liian korkea, luottamus kyllä ropisee viikkojen ja kuukausien kuluessa, kun kohde alkaa happamoitumaan myyntiportaaleissa. Tuoreen hakuvahtiviestin kohdalla tämä ajattelu ei kuitenkaan toimi. Myyjä luottaa kaikissa tapauksissa hintapyynnin olevan kohdallaan.
Mikäli markkinatilanteeseen suhteutettu hintapyynti oli aivan liian matala, kiinnostuneita löytyy ja kilpailevia tarjouksia tulee. Välittäjien 20 %:n parhaimmisto tietää tämänkin. Halutun arvoalueen aavetalokin täyttyy tulevaisuudessa, kunhan jotkut parametrit muuttuvat siten, että hinnan ja kaupan ehtojen kokonaisuus vastaa ostajienkin kokemaa ”haluttua arvoa”.
Tee tarjous omista sijoituskriteereistä käsin
Asunto, taloyhtiö, sijainti, rahoituksen saatavuus ja hinta, markkinatilanne, poliittinen epävarmuus… ovat kaikki tekijöitä, joista jokaisen asuntosijoittajan täytyy tehdä omat johtopäätöksensä, kuinka moni muu voisi olla jättämässä tarjousta samasta asunnosta. Kolmanneksi tai neljänneksi parhaan tarjouksen jättänyt ei välttämättä pääse neuvottelemaan välittäjän kanssa, jos 2 parasta tarjousta näyttäisivät siltä, että todennäköisyys kaupan syntymiselle on korkea.
Näitä kaikkia tekijöitä ja muiden samasta asunnosta kiinnostuneiden ajatuksia ei pysty millään tulkitsemaan ja arvailemaan. Jokaisen asuntosijoittajan pitää itse päättää omista lähtökohdistaan, kuinka hyvin kyseinen asunto sopii omiin päämääriin, tavoitteisiin ja suunnitelmiin. Sijoituskriteerit auttavat tässä.
Kun tekee tarjouksia, jotka täyttävät sijoituskriteerit, silloin jokainen kauppaan johtanut hyväksytty tarjous tuo asuntosalkkuun yhden kriteerit täyttävän sijoitusasunnon lisää.
Jos esimerkiksi kiinnostavan asunnon velaton hintapyyntö on välittäjän toimesta asetettu 75 000 euroon, ja sijoituskriteeristö mahdollistaisi kaupan syntymisen maksimissaan 71 000 euron hintaan, silloin asuntosijoittajan ei tarvitse murehtia sitä, saako joku toinen tehtyä kaupan 74 000 euron hinnalla. Asuntosijoittaja voi keskittyä pohtimaan sitä, kuinka kovasti juuri kyseisen asunnon sillä hetkellä salkkuunsa haluaisi. Tämä pohdinta määrittää sen, kuinka paljon asuntosijoittaja tarjoaa alle 71 000 euron.
Jos asuntosijoittajan oma käsitys kaikesta käsillä olevista tiedoista olisi, että 71 000 euron hinnalla muutkin asuntosijoittajat olisivat kiinnostuneita asunnosta, silloin tarjous on 71 000 euroa tai hyvin lähellä sitä. Nykyisen kaltaisessa markkinatilanteessa, jossa kauppamäärät ovat paljon viime vuosien alapuolella, rahoitusehdon poisjättäminen eli käteistarjouksen tekeminen voi voittaa korkeampia, mutta rahoitusehdollisia tarjouksia. Moni välittäjä, ihan oikein, kertoo toimeksiantajalleen, että tällaisessa markkinatilanteessa asuntokaupat ketjuuntuvat. Kauppoja siis syntyy, jos ketjussa jokainen linkki saa rahoituksen järjestymään ja omansa myytyä kahden asunnon loukun välttämiseksi. Asuntosijoittaja käteistarjouksineen on potentiaalinen hyvä ostaja, koska vanhaa asuntoakaan ei pidä ensin saada kaupaksi.
Opiskele lukemalla: Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 1/X – Blogi #273
Sulattele näitä ajatuksia
Tämän kirjoituksen tavoitteena oli auttaa hahmottamaan perusteita siitä, miten tarjouksen tekeminen välittäjälle eroaa tarjouksen tekemisestä suoraan myyjälle.
Suomalaisten pankkien huippukorkoasiantuntijat antoivat loppukesällä 2022 ennusteita siitä, kuinka ohjauskorkojen noston seurauksena 12 kuukauden euribor nousisi seuraavien 6 kuukauden aikana huippuunsa noin 2,5 %:n tasolle, jonka jälkeen kääntyisivät lievään laskuun. Pelättyä energiakriisiä ei viime talvena tullut, mutta loppukesällä 2023 sama euribor on edelleen yli 4 %. Vieraalla pääomalla asuntoja ostavien kuukausittaiset lainanhoitomenot ovat 4 %:n euribortasoilla sellaiset, ettei 2 %:n euribortasolle asetettu hintapyynti houkuttele samoja ostajakandidaatteja, joita vuosi sitten ilmoitus olisi tavoittanut.
Pohdi näitä ajatuksia ja laadi tai terävöitä omat sijoituskriteerit. Tulevaisuuden ennustaminen on vaikeaa. Miten pidempään positiivisuutta viestivät ennusteet realisoituvat negatiivisina, sitä todennäköisempää on, että osa positiivisten ennusteiden aikana asuntokauppoja korkealla velkavivulla tehneiden joukosta löytyy myyjiä, jotka antavat myös välittäjilleen toimeksiannon yhteydessä tiedon, että nopea kauppa on tärkeämpi kuin suurimman mahdollisen hinnan saaminen rauhallisesti odottaen.
Opiskele kuuntelemalla: Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 1 – Tiistaiaudio #270
Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
Yrittäjä, myyjä, sijoittaja, äiti Krista Ollanketo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #268
Vuokranantajien hallitustulkkaaja Hanna Isbom – Ostan Asuntoja Podcast #267
Tavoitteellisesti eteenpäin Anastasia Bassina – Ostan Asuntoja Podcast #266
Tulovirtoja asumisen ympärille Suvi Living Kinnunen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #264
Outi Juurikainen kysyy, Huru kertoo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #262
Katja Tammelin Helsinki Osta, Pidä ja Pysy Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #260
Vuokraloordi tilastotieteilijä Mikko Niilo-Rämä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #258
Riikka sisustan ja asuntosijoitan Välimäki Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #257
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Kiitos Asuntosalkunrakentaja, Peab, Flatco, If, ja Taloyhtiösäästö. Tutustu tämän jakson sponsoreiden tarjoamaan sopivan tilaisuuden tullen.
Juttelimme Krista Ollankedon kanssa 3 tuntia ja aika lensi. Osassa 1 oli vielä normaaliakin pidempi syväluotaus Kristan lapsuuden haasteista alkaen. Itselläni ei ole ollut samanlaisia juttuja, mutta olen Kristan tavoin monesti pohtinut, miten elämä on muokannut minusta tällaisen kuin olen. Kuuntelin mielenkiinnolla Kristan oma-analyysiä.
Mukana on myös paljon erilaisia oppeja käytännön kokemuksiin yhdistettynä. Uskon, että Ostan Asuntoja Podcastin kuuntelijat pystyvät ottamaan näitä vastaan, ja Kristan toiveiden mukaisesti uskoin ja niin siinä kävi, että taas löytyi ei yhtä vaan lukuisia kuuntelijoita, jotka löysivät näistä kokemuksista inspiraatiota omaan tekemiseensä.
Ensimmäisiä sijoitusasuntojakin päästiin sivuamaan jakson puolivälin jälkeen.
Yrittäjä, myyjä, sijoittaja, äiti Krista Ollanketo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #268
Nyt Osassa 2 jatketaan seuraavien aiheiden ja taas kovienkin oppikokemusten parissa:
- Suhtautuminen riskiin yrittäjänä asuntoja hankittaessa.
- Asuntosijoittamisen alkuvaiheen yksinäisyys.
- Pyykkituvan kautta vanhoista asunnoista uusiin asuntoihin.
- Tilitoimiston kautta vuokraamaan toisten asuntoja itselle.
- Miniatyyriluistelukenttä wc-pöntössä ja sen merkitys.
- Kristan yksi yrittäjänä onnistumisen mittareista.
- Voimien totaaliseen loppumiseen johtaneet tapahtumat.
- Palaaminen rakkaiden asuntojen pariin.
- Rahoituksen saamisen vaikeus ja helppous
- Miten välttää burnout jatkossa?
Moona Laakso – Menesty kuin mies
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, Twitterissä tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.
Asuntosalkunrakentaja Blogista: Asuntomarkkinoiden tila – luotatko klikkiotsikoihin vai tarkkailetko tilastoja?
Lue Pekka Väänäsen ”Asuntosijoittajan kvartaali, 3 kuukautta vai 25 vuotta?” -kirjoitus Inderesin sivuilta.
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Uudisasuntorakentaminen 2022 -tutkimuksen mukaan Peabin asiakastyytyväisyys on alan korkein – jo viidennen kerran.
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Taloyhtiösäästö etsii säästö- ja lisätulokohteita taloyhtiöllesi. Palvelulla on tulostakuu. Maksat vain toteutuneesta taloudellisesta tuloksesta. Katso lisää taloyhtiosaasto.fi
Hoida kohteidesi ja vuokrasuhteidesi elinkaaren hallinta kasvavan asiakasjoukon tarpeiden pohjalta jatkuvasti kehittyvän Flatcon avulla.
Yksityinen vuokranantaja voi käyttää Flatcon perustoimintoja maksutta ja lisäpalveluja joustavasti tarpeen mukaan. Johtava vuokranantajan verkkopalvelu Flatco.fi
Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
⚡️ostanasuntoja@getalby.com
ostanasuntoja@NostrVerified.com
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta.
Viime sunnuntaina kirjoitin 6 syytä tarjota vuokrakoteja lisäeläketurvana ja vapauden säilyttäjänä – Blogi #372.
Nyt tuli metsäopintojen keskellä mieleen pidentää aikajännettä ja kehottaa ylisukupolvisesta asuntovarallisuudesta kiinnostuneita pohtimaan erilaisia vaihtoehtoja ja asioita hyvissä ajoin.
Joko olet kuunnellut Yrittäjä, myyjä, sijoittaja, äiti Krista Ollanketo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #268
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Käy lukemassa Sijoitusasunnot Blogia, 2023 puolella on ilmestynyt 8, 9, 10 uutta kirjoitusta – Vuokrasopimuksen purkaminen vuokranantajan toimesta – tärkeät huomioitavat asiat ja käytännön vinkit
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Toimitko merkittävän asuntovarallisuuden parissa? Kaipaatko kumppania nostamaan asuntosijoitustoimintasi seuraavalle tasolle? Treco keskittyy ammattimaisten sijoittajien asuntovarallisuuden kehittämis- ja hallintopalveluihin.
Mainitsemalla koodin HARRI10 saat 10 %:n alennuksen Trecon palveluista ensimmäisen vuoden osalta.
Tuoretta ilmaista sisältöä:
Yrittäjä, myyjä, sijoittaja, äiti Krista Ollanketo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #268
Vuokranantajien hallitustulkkaaja Hanna Isbom – Ostan Asuntoja Podcast #267
Tavoitteellisesti eteenpäin Anastasia Bassina – Ostan Asuntoja Podcast #266
Tulovirtoja asumisen ympärille Suvi Living Kinnunen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #264
Outi Juurikainen kysyy, Huru kertoo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #262
Katja Tammelin Helsinki Osta, Pidä ja Pysy Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #260
Vuokraloordi tilastotieteilijä Mikko Niilo-Rämä Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #259
Riikka sisustan ja asuntosijoitan Välimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #256
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää äidille terveisiä tai mulle ja vieraille kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Ostan Asuntoja 