Miten voi välttyä maksamasta liikaa? – 4 vinkkiä – Blogi #384

05/11/2023

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. Alekoodi KOTIMATKA.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta.

Kuuntele ja tutustu: Digivakuudella vuokra-asunto ilman rahavakuutta – vuokratieto.fi – Ostan Asuntoja Podcast #277

Alekoodilla HURU 5 % alennusta. Kaupallinen varoitus – käyttämällä alekoodia joudut alennuksen lisäksi tukemaan Ostan Asuntoja -sisällöntuotantoa.

Viime viikonloppuna kirjoitin näkemyksistäni Miksi asuntosijoittaminen, vaikka korot ovat korkealla? – Blogi #383.

Korkojen nopea nousu on kangistanut asuntorakentajien menoa ja hillinnyt asuntorahoittajien intoa myydä taloyhtiö- ja tulonhankkimislainoja vuokrakotien ostamisesta kiinnostuneille. Sama korkojen nousu on nostanut asuntosijoittajien tuottovaatimuksia, mikä on johtanut tilanteeseen, jossa rahoittajan ei ole tarvinnut hillitä asuntosijoittajien intoa, koska myyjät ovat sen tehneet. Korkojen nousuvauhdin tahdissa nousseet tuottovaatimukset edellyttävät myyjiltä kauppahintoja, joilla he eivät ole valmiita myymään.

Kaikki asuntokauppa ja sijoitusasuntokauppa ei suinkaan ole loppunut, vaikka volyymistä kymmeniä prosentteja onkin lähtenyt. Asuntosijoittamisen tulevaisuuden tuottoon vaikuttaa merkittävästi hinta, joka kohteesta maksetaan. Nyt on kenties lähestymässä ostajan markkinat ja muistuksena 4 vinkkiä, joiden avulla voi välttyä maksamasta liikaa.

1. Päivitä sijoituskriteerit vastaamaan nykyistä korko- ja kustannustasoa

Etukäteen mietityt sijoituskriteerit auttavat asuntosijoittajaa säilyttämään viileytensä, jos tarjouksen tekemisvaiheessa tunteet puskevat pintaan.

Kohteesta tarjottavaa maksimihintaa määritettäessä ei käytetä mutua eikä tunteita, vaan arvioidaan mahdollisimman realistisesti tulopuoli, hoitovastikkeet ja tulevat remontit. Sijoituskriteereitä vasten peilaten päästään maksimihintaan, jota ei tule ilman uutta tietoa ylittää.

Korkojen kehityssuunnan ollessa epäselvä, kohteen tarjouksen voi aina laskea 70 %:n velkavipua käyttäen, mutta kaupat voi tehdä 50 %:n vieraan pääoman osuudella. Mikäli korot laskevat merkittävästi, ja jatko-oletuksena olisi, että ainakin nimelliset markkinahinnat lähtisivät nousuun, kohteen voi aina jälleenrahoittaa korkoihin liittyvän epävarmuuden pienentyessä.

Muista, että asuinkerrostalon ylläpidon kustannusten 10 %:n nousuvauhdin hiipuminen esimerkiksi 3 %:in tarkoittaa sitä, että kustannukset edelleen nousevat.

2. Odota, odota, odota

Ensimmäiset veikkaukset hintojen pohjista tehtiin loppusyksystä 2022. Nämä veikkaukset olisivat voineet olla kelpoja, jos monen ekonomistin veikkaukset 2,5 %:n maksimikoron kääntymisestä laskuun 6 kuukautta ohjauskorkojen noston alettua olisivat osuneet edes hehtaarille.

Kiinteistönvälittäjät tekivät myös ennusteita, joissa jokainen kuukausi toisensa jälkeen oli varma merkki pohjista.

Epävarmoina aikoina varovaisen asuntosijoittajan ei kannata yrittää olla liian nokkela ja lyödä omia pääomia kiinni sellaisten ennustajia puheiden pohjalta, jotka eivät sitä itse tee. Käsien päällä istuminen eli odottaminen on sijoittajan vaikeampia taitoja oppia. Totta kai tämän pitää perustua omaan analyysiin ja sen pohjalta johdettuun omaan näkemykseen siitä, onko todennäköisyydet sellaiset, että odottamisella voi saavuttaa jotain parempaa kuin odottamisen lopettamalla.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, vuokra-asuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.

Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan ja hoitaa asuntoon liittyvät käytännön asiat.

Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa edullisesti 12 kuukauden vuokratakuulla.

Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista ja tehokasta isännöintiä, jolla pystytään nostamaan taloyhtiöiden arvoa.

Lisätietoa asuntopehtoori.fi

Lue Asuntopehtoorin viikottain ilmestyvää Blogia – Kuinka suojautua korkojen nousulta?

3. Tee ehdollisempia tarjouksia kuin teit myyjän markkinoilla

Myyjän markkinassa ostajat kilpailevat kohteista, jolloin yksi kilpailukeino on löysentää tai luopua kokonaan tarjoukseen laitettavista ehdoista.

Kun kauppamääristä lähtee hyvin lyhyessä ajassa kymmeniä prosentteja, hinnan muodostuminen vaikeutuu tai muuttuu mahdottomaksi. Jos tavoitteena on ostaa “reilusti alle markkinahinnan” tai “hyvällä alennuksella”, vertailukauppojen puuttuminen vaikeuttaa johtopäätöksen tekoa siitä, mikä markkinahinta on, ja onko 15 %:n alennus oikeasti alennus vai vastaako se vain markkinahintojen laskua.

Kasvuun pyrkivälle “osta ja pidä” -asuntosijoittajalle olisi tärkeää ottaa oma rahoittajapankki mukaan tarjousvaiheessa, jotta pankki kertoisi, missä he näkevät sen hetkisen vakuusarvon olevan. Pankki voi tästä huolimatta myöntää rahoitusta kauppakirjassa olevan summan perusteella, mutta ainakin sen hetkinen arvio, jolla jälleenrahoitusta vuoden tai kahden päästä yritetään, olisi pankin kanssa käyty läpi.

Rahoitusehto voi käteisostajallekin olla tässä vaiheessa tärkeä ehto, jotta hän voi arvioituttaa vakuuden ennen lopullista kaupantekoa.

Mitä isommasta kohteesta on kyse, sitä tärkeämpää on varata mahdollisuus kohteen kunnon tarkistamiselle. Myyjän markkinassa tämän suhteen ostajat voivat joutumaan kilpailun takia ottamaan enemmän riskiä. Toisessa ääripäässä olisi asuntomarkkinoiden hintaromahdus, jossa myyjiä olisi paljon ostajia enemmän ja hinnat olisivat jo niin alhaisia, että vuokraustoiminnan tuoton turvamarginaali olisi niin korkea, että se mahdollistaisi ehtojen poisjättämistä tarjouksista. Tällaista romahdusta ei ole vielä nähty.

4. Käytä tukkukauppiaiden palveluita ja hae kohteita verkosta

Tukkukauppa ei ole sellaista, jossa noususuhdanteessa tehdään hillot aloittelijoita huijaamalla, ja laskusuhdanteessa vedetään firma nurin.

Kysymys on siitä, että pitkäjänteisesti luodaan kyvykkyys ostaa kohteita niin halvalla, että ne saadaan nopeasti myytyä eteenpäin. Tätä pitää pystyä toteuttamaan vuodesta toiseen sekä rahoittajien että asiakkaiden luottamus ja sitä kautta maine säilyttäen. Silti on tärkeää muistaa, että vastuu sijoituspäätöksen tekemisestä on aina sijoittajalla itsellään.

Mikäli oma rahoitus on kunnossa ja tavoitteena on hankkia seuraava sijoituskohde, kannattaa siitä kertoa myös omille verkostoille tukkukauppiaiden ja välittäjien sähköpostilistoille liittymisen lisäksi.

Myyjillä ja varsinkin motivoituneilla myyjillä on tukkukauppiaiden yhteystiedot olemassa. Samat tukkukauppiaat ovat heitä yrittäneet vuosia lähestyä ostettavaa etsiessään. Nyt joku myyjätaho voi soittaa takaisin ja tarve olisi löytää nopeasti ostaja. Samanlainen motivoitunut myyjä voi löytyä omista verkostoista.

Vakuudettomuus on uusi must(a) by Vuokravääpeli – Tiistaiaudio #293

Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.