Miksi asuntosijoittaminen, vaikka korot ovat korkealla? – Blogi #383

29/10/2023

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. Alekoodi KOTIMATKA.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta.

Kuuntele ja tutustu: Digivakuudella vuokra-asunto ilman rahavakuutta – vuokratieto.fi – Ostan Asuntoja Podcast #277

Alekoodilla HURU 5 % alennusta. Kaupallinen varoitus – käyttämällä alekoodia joudut alennuksen lisäksi tukemaan Ostan Asuntoja -sisällöntuotantoa.

Pari viikkoa sitten virkistin “osta ja pidä” -asuntosijoittajien muistia, millä kaikilla kannattavuuden keinoilla se asuntosijoittajan varallisuus kasvoikaan, kun markkinahinnat laskevat ja vuokratuotto-% on vierasta pääomaa huomioimaton asuntosijoittajien keskimääräinen tuottovaatimus eikä kannattavuuden elementti.

Miten ”osta ja pidä -asuntosijoittamisella” muka tulikaan miljonääriksi? – Blogi #381

Rakennusurakoitsijoiden konkurssiuutisia, asuntojen hintojen laskua ja “10 peräkkäisen koronnoston” -päättymisuutisia seuratessa monella asuntosijoittajalla herpaantuu ote siitä, että “osta ja pidä” -asuntosijoittamisen asiakas on vuokralainen ja toiminnan ytimessä on vuokraustoiminta.

Pitkällä aikajänteellä kyse on siitä, kuinka kannattavasti osaa ja pystyy vuokraustoimintaa pyörittämään. Varallisuuden säilyttämiseen liittyy myös nöyryyttä pohtia erilaisia syklin vaiheita ja ydintoimintaa suojaavaa hajauttamista. Välillä pitää muistaa istua käsien päällä, jos oma analyysi ja oma toiminta sellaista edellyttää.

Tällä kertaa virkistän yleisemmän tason ajatuksia siitä, miksi ja miten jatkaa “osta ja pidä” -asuntosijoittamista. Korot ovat korkeammalla ja valtaosalla meistä samalla tasolla pysyvät tai yhä nousevat. Yleisin viitekorko on 12 kuukauden euribor, joka on pyörinyt viimeisen 12 kuukauden aikana 2,5-4,2 %:n haarukassa, joista viimeiset kuukaudet yli 4 %:ssa.

1. Suorassa “osta ja pidä” -asuntosijoittamisessa voi itse vaikuttaa tuloksiin

Kojamon osake on osakesijoittamista ja asuntorahasto-osuuden ostaminen on rahastosijoittamista.

Axel “REIT” Aminoff Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #92

Osake-, rahasto- ja REIT -sijoittamiseen verrattuna suora “osta ja pidä” -asuntosijoittaminen mahdollistaa suhteessa täysin eri tasolla olevia keinoja vaikuttaa sijoituksen tuottoon. Alennuksella ostaminen, remontointi, vuokralaisvalinta ja hallintoon vaikuttaminen ovat kaikki osa-alueita, joilla “osta ja pidä” -asuntosijoittaja voi saavuttaa suhteetonta ja epäreilulta tuntuvaa kilpailuetua.

Monelle näyttää tulevan yllätyksenä, että asuntorahastonhoitaja ei lopeta rahastonhoitoa, kun rahasto-osuuden arvo laskee. Palkat maksetaan ja niitä varten peritään palkkioita riippumatta siitä, miten rahasto-osuuden arvo kehittyy. Ihan samalla tavalla suorassa “osta ja pidä” -asuntosijoittamisessa pitää ymmärtää, että riskeihin varautumisen ja velvollisuuksien hoitamisen vastuuhenkilö löytyy peilistä.

Monella hämärtyy korkojen nousun takia se, että pari vuotta sitten “hyvä sijoitusasunto” saattaa olla nyt ostettavissa 10-30 % halvemmalla hinnalla.

Asuntosijoittamisen kannattavuus ei perustu 10-30 % kalliimmalla ostamiseen.

2. Vuokra-asumisen kysyntä kasvaa

Suomi voi olla vielä pitkään vanheneva köyhtyvä kansa. Muuttotappio hoivakotien kautta hautausmaille syö asuntojen tarvetta, mutta toistaiseksi työperäinen maahanmuutto ja ukrainalaiset ovat kääntäneet Suomen maahanmuuttovoittoiseksi maaksi.

Vaikka asuntojen tarve vähenisi, vuokrakotien tarve kasvaa. Tätä tarvetta lisää korkeammalla tasolla olevat korot ja rakennuskustannusten nousu. Yhä useammalle omistusasuminen ei enää ole realistinen asumismuoto. Moni asunto sijaitsee tarpeen kannalta väärässä paikassa. Yhä useampi omistusasuja ei pysty rahoittamaan omistusasuntoonsa kohdistuvaa linjasaneerauksen kustannusta.

Asuntopoliitikot pystyvät vuosikymmenestä toiseen luomaan kalliita himmeleitä, joiden parissa puuhastelee yhä suurempi määrä velkavaroilla toimivia hallinnollisia ihmisten auttajia luomassa uusia asumisen kustannuksia lisääviä sääntöjä uhkasakkoineen. EU ja euro ovat lisähimmeleitä, jotka erilaisina jäsen-, osallistumis- ja sakkomaksuina siirtävät suomalaisten varallisuutta Suomen rajojen ulkopuolelle.

Kun kysyntä ylittää tarjonnan, vuokrat nousevat.

3. Passiivista (lisä)tuloa asuntojen vuokraustoiminnasta

Vuokraustoiminta generoi suhteellisen passiivista kuukausittaista kassavirtaa. Kuukausittainen kassavirta ei tee vuokranantajaa rikkaaksi, mutta se auttaa tulonhankkimislainojen hoitomenojen kattamisessa.

12 kuukauden euriboriin sidottujen tulonhankkimislainojen korot muuttuvat rauhallisempaan tahtiin ja niihin voi etukäteen varautua. Markkinavuokrat ovat hyvin hitaasti muuttuvia luoden tulopuolen suunnitteluun vakautta.

Ruokakaupan asiakkaat maksavat ruokakauppiaan lainat.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

UUTTA! Asuntosalkunrakentaja Blogista:Sijoitusasunnon rahoitus – Opas aloittelevalle asuntosijoittajalle

Lue Pekka Väänäsen ”Asuntosijoittajan kvartaali, 3 kuukautta vai 25 vuotta?” -kirjoitus Inderesin sivuilta.

4. Vieraan pääoman käyttö mahdollistaa oman pääoman tehokkaamman hyödyntämisen

Nopeasti nousevat korot nostavat asuntosijoittamisen rahoituskustannuksia. Ne nostavat myös omistusasumisen rahoituskustannuksia. Yritysten, kuntien ja valtioiden rahoituskustannukset nousevat.

Lyhyellä kuukausia kestävällä aikajänteellä saattaa helposti tuntua siltä, että asuntosijoittaminen ei enää kannata. 5, 10 ja 20 vuoden aikajänteillä huomaa, että ennenkin on ollut aikoja, jolloin kaikki ei ole ollut myötätuulta. Myös osake-, bondi-, REIT- rahasto-, raaka-aine-…sijoittamisessa löytyy aikoja, jolloin miinusmerkit ovat olleet paksuja ja pitkiä.

Pitkissä kiinteissä koroissa olleet maksoivat pitkään koroistaan enemmän kuin muuttuvia korkoja käyttäneet. Nyt toiset harmittelevat, kun ei tullut otettua korkosuojauksia 0-korkoaikoina, ja toiset pohtivat, pitäisikö päättyvät korkosuojaukset jättää uusimatta. Yksi neuvoo, että asuntosijoittamisen pitää kestää muuttuvat korot. Toinen neuvoo, että asuntosijoittamisen pitää kestää kiinteät korot.

Kaikissa tilanteissa vieraan pääoman hyödyntäminen kuuluu yhtenä työkaluna asuntosijoittajan pakkiin.

5. Kiinteä omaisuus tarjoaa paperiomaisuutta parempaa inflaatiosuojaa

Kun taloudessa menee hyvin, kapitalisti haluaa mukaan hyötymään talouden myötätuulesta ja on valmis maksamaan rahasta korkeampaa hintaa, jolloin rahan kysynnästä johtuen korot nousevat.

Monella taloudessa toimivalla on optimistinen mieliala. Työntekijöillä on varaa valita yksityisen sektorin työpaikoista. Palkat nousevat, ravintolat täyttyvät, autokauppa käy ja kuluttajat kuluttavat. Kuluttajahinnat nousevat, kun kapitalistit eivät ehdi allokoimaan pääomia riittävällä vauhdilla tuottavuuden lisäämiseen, jotta hinnat eivät nousisi. Valtioden verotulot kasvavat taloudellisen toimeliaisuuden lisääntyessä.

Tällaisessa talousympäristössä myös asuntojen ja vuokrien arvot nousevat. Asuntosijoittajan nettovarallisuus kasvaa useampaa kautta ja asuntosalkussa ostovoima säilyy.

Korkojen nousun jatkuessa talouden vauhti hiipuu. Kojamon osakekurssi voi laskea paljon nopeammin kuin “osta ja pidä” -asuntosijoittajan tarjoaman vuokrakodin vakuusarvo pankissa. Kojamon omistajilleen maksama osinko voi laskea paljon enemmän kuin vuokrakotia tarjoavan “osta ja pidä” -asuntosijoittajan vuokrakodin markkinavuokra.

Inflaatiosuojaa tarkastellessa kaikki on suhteellista.

6. Lehdon rakentama sijoitusasunto on käsin kosketeltavaa omaisuutta. Lehdon osake haihtui bitteinä ilmaan.

Valmis taloyhtiö omalla tontilla pitää sisällään merkittävän määrän raaka-aineita, työtä ja energiaa, jotka on osaamista hyödyntäen koottu yhteen pakettiin, joka mahdollistaa ihmisille asumisen.

“Vanhojen asuntojen hinnat laskivat syyskuussa 2023” -tilastotiedon perusteella asuntosijoittajan yksi kannattavuuden elementti toimi huonoon suuntaan. Kaikki suunnitellut tulonhankkimislainojen lyhennykset on tehty eikä yhtään vakuusarvoa ole vapautunut vuodessa, jos markkinahinnat laskivat saman verran, kun lainanlyhennykset olivat.

“ARA-vuokriin 2-numeroiset vuokrankorotukset” on ollut jo toista vuotta otsikoissa. “Asuntoaloitukset ovat romahtaneet” on tämän vuoden otsikkodataa. Ensi vuonna nähdään “markkinavuokrat kääntyivät nousuun” -otsikoita.

“Osta ja pidä” -asuntosijoittajankin kannattavuudessa tulee vastaan aikoja, jolloin kokonaistuotto voi puolittua. Valmiissa Lehdon rakentamassa asunnossa on kuitenkin aina arvoa. Hintaakin siitä myydessä saa, vaikka sen osalta heilunta voi olla suurempaa.

Valitettavasti Lehdon osakkeessa sama logiikka ei toimi.

7. Verovähennykset ja verosuuunnittelumahdollisuudet

“Varainsiirtoveron alennusta ei tulisi antaa asuntosijoittajille” oli viimeisin hyvätuloisten puolueen eli demarien fläppitauluideakokouksen tuote. Vain omistusasumiseen kykenevälle parempiosaiselle pitäisi tämä alennus suoda. Pienituloisen kansanpuolikkaan asumismuotoon eli vuokrakotiin sopisi jättää tällainen kustannuserä.

Poliittiset päättäjät tulevat jatkossakin olemaan varmoja, että keskusohjaus toimii ja sieltä voidaan ilman käytännön kokemusta ja/tai ideologiasta voimaa ammentaen ohjata pääomia tehokkaasti. Ei muuten voida. Ei ole koskaan voitu eikä tulla koskaan voimaan.

Vaikka moni väittää olevansa iloinen veronmaksaja, aidosti iloisempaa on tarjota jollekin remontoitu asunto kodiksi. Vuokratuloista voi tehdä verovähennyksiä ja verotusta voi lykätä tulevaisuuteen, jolloin eurot osallistuvat tehokkaammin lumipallon kasvattamiseen.

Verot ovat asuntosijoittajan yksittäinen suurin kustannuserä.

8. Passiivinen arvonnousupotentiaali

Kuulun itse siihen koulukuntaan, joka sijoittaa asuntoihin siitä syystä, että voin itse vaikuttaa useampaan kannattavuuden elementtiin.

Olen sen verran vanha, että olin aikuisena kokemassa 90-luvun alkupuoliskon asuntojen hintojen romahdusta. Alkuvuonna 2004 70 000 euroa maksanut Lauttasaaren yksiöni markkinahinta kävi jo yli 200 000 eurossa. Kierrossa olevien eurojen määrää on paljon helpompi lisätä kuin Lauttasaaressa olevien funkkiskivitalojen.

Uskon, että tulevaisuudessa tämän asunnon ostovoima suhteessa euroihin kasvaa, mutta olen uskossani heikompi, jos pitäisi suhteuttaa ostovoimaa kultaan tai bitcoiniin.

Uskon vastakohta on täysvarmuus.

Suora “osta ja pidä” -asuntosijoittaminen ei sovi kaikille

Mieti ja pohdi tarkkaan, mitkä asiat ovat juuri omassa elämässäsi tärkeitä ja merkityksellisiä. Ole rehellinen itsellesi sen suhteen, kuinka paljon olet kiinnostunut operoimaan asuntojen ja vuokraustoiminnan parissa. Aseta itsellesi tavoitteita, joista osa on taloudellisia. Mieti omaa haluasi ottaa ja kykyäsi sietää riskiä.

Tee itse omat analyysisi, jolloin opit ottamaan vastuuta myös omista epäonnistumisista ja iloitsemaan saavutuksista.

Minulle asuntosijoittaminen on toiminut erinomaisesti.

Vakuudettomuus on uusi must(a) by Vuokravääpeli – Tiistaiaudio #293

Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.