Kuinka raskasta on olla yksityinen vuokranantaja? – Blogi #375
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. Alekoodi KOTIMATKA.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta.
Olen sijoittanut osakkeisiin pidempään kuin olen ollut ”osta ja pidä” -asuntosijoittaja, jonka toiminnan ytimessä on vuokraustoiminta. Osakesijoittaminen on sinänsä kevyen oloista, että sitä voi harjoittaa sisäsiististi kotitoimistolta käsin.
Tätä kirjoitettaessa OMXH25 -indeksin YTD on -9 % ja oma pieni ”hoitovastikesalkkuni” YTD on + 19 %. Harmittaako minua, että salkkuni on niin pieni? Ei harmita, koska se on suunniteltu toimimaan juuri siten, että se kattaisi asuntojen hoitovastikkeissa tapahtuvat nousut. Onko salkun sisältö muodostunut kevyesti? Ei ole, sillä olen lukenut ja seurannut vuosia itseäni viisaampia, jotta osaisin operoida tätä pientä salkkua sijoitussuunnitelmani mukaisesti.
Mihin olen sijoittanut viimeisen vuoden aikana? – Top 5 – Blogi #297
Jos salkussani olisi 100 asuntoa, joiden hoitovastikkeet nousevat 20 euroa vuodessa, olisi kokonaisnousu 2 000 euroa vuodessa. Käytännössä tämä olisi vaikkapa 16 asunnolle 10 euron vastikenousu vuoden jokaiselle kuukaudelle (16 x 10 € x 12) . Hoitovastikesalkkuni kokonaistuoton tulisi siis olla 2 000 euroa vuodessa. Jos hoitovastikkeiden vuosittainen nousuvauhti palautuisi alle 2 %:n, sijoitussuunnitelmani mukaisesti oman pikkusalkkuni YTD pitäisi olla paljon pienempi.
Kuinka vaikeaa on tulla yksityiseksi vuokranantajaksi?
Melkein kaikki ovat yhtä mieltä siitä, että ensimmäisen sijoitusasunnon hankinta on kaikista vaikein etappi saavuttaa. Tämä yleensä pitääkin paikkansa. Valtaosalle tuon etapin saavuttaminen edellyttää teoriaopintoja, joita ei pääse harjoittelemaan käytännössä. Tämä siitä syystä, että samalla kerätään 30 %:n omarahoitusosuutta. Tämäkin on yleensä vaikeinta juuri ensimmäisen sijoitusasunnon osalta.
Seuraavaksi tulee tietous siitä, että edessä on jompikumpi suurista haasteista. Kun halpaa rahoitusta on runsaasti saatavilla, hyvien sijoitusasuntojen löytäminen on vaikeaa. Kun hyviltä tuntuvia sijoitusasuntoja tuntuisi löytyvän paremmin, rahoitus on kallista, jos sitä ylipäätään saa. Jos oppeja hakee valtamediasta tai kopioimalla muita aloittelijoita, voi saada ihan vääriä mielikuvia asuntosijoittamisesta.
Nämä vääärät mielikuvat yhtyvät osakesijoittamisen kanssa ainakin siltä osin, että aina tuntuu löytyvän uusi sukupolvi, joka onnistuu ajoittamaan ostopäätöksensä huipulle. Asuntosijoittamisessa tehdään rahoituspäätös oletukseen, että huippu on kaukana edessäpäin. Tätä ei kannata ottaa henkilöön menevänä. Kuuntelin juuri suuren suomalaisen rakentajan podcasthaastattelua, josta sai mielikuvan, että sekä rakentamisen että rahoittamisen huippuammattilaiset kaikkine tietolähteineen toimivat juuri kuvatulla tavalla.
Olympiatason korkosuojausta Sami Pietilä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #157
Jokainen asunto ei sovellu sijoitusasunnoksi. Moni asunto osoittautuu sijoituksena pettymykseksi, jos se ostetaan markkinahintaan käyttäen rahoitusta, jossa otetaan voimakkaasti kantaa siihen, miten korko tulee käyttäytymään tulevaisuudessa. Valtaosa kannanottajista ei edes tiedä, miten korkomarkkinat toimivat.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, Twitterissä tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.
UUTTA! Asuntosalkunrakentaja Blogista: Sijoitusasunnon rahoitus – Opas aloittelevalle asuntosijoittajalle
Lue Pekka Väänäsen ”Asuntosijoittajan kvartaali, 3 kuukautta vai 25 vuotta?” -kirjoitus Inderesin sivuilta.
Kuinka raskasta on toimia yksityisenä vuokranantajana kannattavasti kasvaen?
Aloitin vuokranantajana noin 20 vuotta sitten. Aika varmasti kultaa muistot, mutta ensimmäiset 10 vuotta oli opiskelun ja oppimisen aikaa. Seuraavat 5 vuotta olivat lisäopiskelun ja -oppimisen aikaa. Viimeiset 5 vuotta ovat olleet uuden oppimisen ja jatkuvan opiskelun aikaa. Ei ole kaduttanut yhtään, on ollut aika yksinkertaista opiskeltavaa ja varmaan siksi monelle todella vaikeaa. Oikopolkuja ja kiihdytyskaistoja en ole oppikirjoista löytänyt.
Raskainta yleisesti on oppia käsien päällä istumisen taito. Se on tarkoittanut minulle seuraavia asioita:
- Sellaisten mikromarkkinoiden ja asiakassegmenttien löytäminen, jotka mahdollistavat kannattavan vuokraustoiminnan. Jos sijoituskriteerit täyttävää ostettavaa ei löydy, sitten istutaan sijoituskriteerien päällä etsimistä jatkaen.
- Löytää keinot, joilla saan kerrytetyn oman käteissijoituksen irrotettua sijoituskohteesta seuraavaan kohteeseen. Selkokielellä keskittyminen oman käteisen kiertonopeuden kasvattamiseen vieraan pääoman maksimoinnin sijaan. Joskus on ollut raskasta etsiä uutta rahoittajaa.
- Remontoida asuntoja ja osallistua suunniteltujen taloyhtiöremonttien tukemiseen verosuunnittelu huomioiden. Oman elämäni merkityksellisyys ei tule siitä, että maksimoin maksamani verotulot johonkin mustaan aukkoon, vaan työllistämällä paikallisia yrityksiä ja yrittäjiä tarjotakseni paikallisesti hyviä asukaskokemuksia. Joskus taloyhtiöiden remonteista päättäminen yhdessä muiden osakkaiden kanssa on raskasta.
- Huolellinen vuokralaisvalintaprosessin toistaminen. Alkuvaiheessa epäonnistunut vuokralaisvalinta aiheutti stressiä oman talouden suhteen. Nyt raskasta on se, että asuntoa kipeästi tarvitsisi joku toinen, joka olisi valmis maksamaan siitä myös vuokraa, mutta prosessin rattaat pyörivät hitaasti vuokransa maksamatta jättäneen hyväksi.
- Yhteistyökyky tai sen puute isännöitsijöiden ja huoltoyhtiöiden kanssa. Tässä raskainta on vaihtamisprosessit, joilla pääsee eroon huonoista isännöitsijöistä ja huoltoyhtiöistä. Välillä tuntuu, että asunto-osakeyhtiöissä on normaalia, että isännöitsijä tekee jatkuvia virheitä niistä laskuttaen ja huoltoyhtiö lähettää laskuja tekemättömästä työstä.
Vuokranantajana toimiminen on oleellinen osa asuntosijoittamista – Blogi #95
Eikö osakesijoittaminen olisi kuitenkin helpompaa?
Vuokratulojen ja osinkojen välinen suuri ero on siinä, kuinka paljon voi itse vaikuttaa päätöksiin ja lopputulokseen. Vuokranantajana, jos se on itselle tärkeää, voi kokea tekevänsä jotain merkityksellistä. Myös podcastia pitämällä voi kokea näitä samoja tuntemuksia palautteiden välityksellä. Samoin kirjan kirjoittamisella.
Kun tekee jotain intohimoisena ja onnellisena, yleensä lopputuloksissa alkaa näkymään onnistumisia ja kehittymisen merkkejä. Se ei pääsääntöisesti ole ollenkaan raskasta.
Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
Hyvä maalaisjärkinen vuokranantaja Ritva Loikkanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #271
Yrittäjä, myyjä, sijoittaja, äiti Krista Ollanketo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #268
Vuokranantajien hallitustulkkaaja Hanna Isbom – Ostan Asuntoja Podcast #267
Tavoitteellisesti eteenpäin Anastasia Bassina – Ostan Asuntoja Podcast #266
Tulovirtoja asumisen ympärille Suvi Living Kinnunen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #264
Outi Juurikainen kysyy, Huru kertoo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #262
Katja Tammelin Helsinki Osta, Pidä ja Pysy Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #260
Vuokraloordi tilastotieteilijä Mikko Niilo-Rämä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #258
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Ostan Asuntoja 
Hauskaa kun omat kaverit ovat piikitelleet samaa, että eikös kannattaisi ostaa vaan ETF:iä. Heiltä on ehkä jäänyt jotain huomaamatta. Mutta jotain ei varsinaisesti halua nähdä, niin ei sitä sitten näe. Jopa peruspankkiirin on vaikea nähdä prosenttien yli. Mutta tämä onkin meille jo ihan tuttua juttua.
Minulle tulee vasta 11v täyteen ja olen asennoitunut tähän ikäänkuin farssina. (Toisaalta, vaimolla on ollut asunto kauemmin, mutta hän ei olisi ostanut toista ellen olisi alkanut tähän hommaan). Aina jotain kummallista tapahtuu, johon pitänee suhtautua huumorilla. Kyllä niistä selvitään, vaikka joskus on niin kummallista ettei tiedä onko sittenkin joku avaruusalus napannut minut ja vienyt johonkin ihan toiseen ulottuvuuteen. Komediaa tai tragediaa en tästä tietenkään toivo, tai välttämättä muitakaan draaman vivahteita. Kuten sanot, omalla panoksella voi vaikuttaa tapahtumien kulkuun, niin että farssinomaisia tapahtumia on vähemmän. Mun käsitys on se, että Vuokralordi tässä taapertaa ja maailma sillä matkalla sitten ilveilee. On ne sitten itse asuntoon, EKP:hen tai muihin taloussuhdanteisiin liittyviä asioita.
Isännöitsijöiden ja hallituksen välillä on varmaan maailmankaikkeudessa asetettu jonkinlainen epäselvyys, että kuka mitäkin kommunikoi. Joissakin yhtiöissä HPJ:t ovat kauhean aktiivisia, toisissa taas isännöitsijät. Mutta yhtäkaikki, taloyhtiöitä yhdistää se aiemmin mainitsemasi asia, ettei ole yhtä dokumenttia, josta uusi asukas saisi kaiken tarvitsemansa tiedon kerralla. Tai sitten se on vain erityisen hyvin varjeltu meiltä muilta.
Mutta hei – tämän podcastin keskivaiheilla aloin aavistella että maitokahvi saatetaan mainita. Ja tulihan se! Samantien kysyinkin rakennuttajalta, että saisinko yhden maitokahvin värisen seinän, kun siellä oli jo automaattisesti valittu sen väriset kaapinovet. Joten mennään sillä. Oli hyvä huomio ja itselle ajankohtainen juuri nyt.
En enää löytänyt sitä meidän aikaisempaa viestintää, jossa puhuttiin kahvista. Se mainitsemani paikallinen lihakauppa on noin 10km etelään siitä paikallisesta paahtimosta.
Terve taas,
Välillä tosiaan pohtii, elääkö rinnakkaistodellisuudessa.
Yhdessä autohallipaikassa vaihtui vuokralainen. Prosessiin kuuluu, että tilaan isännöitsijältä oven avaavan numeron päivityksen. Isännöitsijä tilaa sen lukkoliikkeen asiakaspalvelusta, joka tilaa sen lukkoliikkeen koodaajalta.
Ensimmäinen kesälomatuuraava isännöitsijä löi luurin korvaan, kun olimme yhdessä samaa mieltä, että hänen tietonsa aiheesta perustuvat vain sellaiseen varmuuteen, jonka voi saavuttaa, jos ei ole koskaan käynyt kohteella. Huoltoliikkeen kohdevastaava olikin ystävällisempi kertoen, ettei hänkään ole varma, mutta luuli tietävänsä, ettei halliin ole pin-koodia, jolla oven saisi auki.
No toinen kesälomatuuraava isännöitsijä olikin todella ystävällinen. Hän osasi tehdä järjestelmästä työtilauksen lukkoliikkeelle. Antoi vielä lukkoliikkeen yhteystiedot, johon soitinkin, kun luvattua tekstiviestiä ei kuulunutkaan muutamassa päivässä. Työtilausta ei löytynytkään järjestelmästä, mutta autohallin osoite- ja omistajatietojen perusteella työtilaus tehtiin manuaalisesti ja tekstari tulikin uuden vuokralaisen puhelimeen päivässä. Epäilykset heräsi, kun tekstarissa oli kilometrin päässä sijaitsevan toisen autohallin nimi ja vuokralainen suoritti testin, joka ei tietenkään ovea avannut.
Löysin itse oikean lukkoliikkeen, jonka järjestelmästä ei työtilausta tietenkään löytynyt, mutta sen verran uskottavalta kuullostin, kun osasin kuvata tutun isännöintijätin tuttuja sekasotkuja, että saavutin luottamuksen. Saatiin nosto-ovi toimimaan ja myös pin-koodi, jolla ovi myöskin aukeaa.
ETF:t on tosiaan helppoja.
Muistan lukeneeni tämän, mutta tämä versio oli ehkä vielä seikkaperäisempi. Mun työmuistini ei tosin riitä noin pitkään versioon. Toisaalta, jos olisin itse kokenut tuon, ja olisin bloggaaja, ehkä jaksaisin muistella sitä niin että saisin sen kirjalliseen muotoon. Oma tikapuuhermostoni katsoo jo eteenpäin siinä kohtaa kun nosto-ovi sittenkin liikahtaa..
Tiistaiaudiossa alkanut tarina jäi X:ssä kesken