Muutos osakesijoittajasta asuntosijoittajaksi ja vuokranantajaksi – Blogi #341
Kalenterivuoden vaihtuminen on monelle ajankohta, jossa pohditaan päättyvää vuotta ja asetetaan tavoitteita alkavalle vuodelle. Tavoitteilla en tarkoita “uuden vuoden lupauksia”, vaan sellaisia tavoitteita, joita eri tutkimusten mukaan vain noin 15 % ihmisistä asettaa itselleen.
Ostan Asuntoja Blogia lukee vain erittäin pieni osa verottajan mukaan noin 308 000 suomalaisesta, jotka saavat vuokratuloja. Todennäköisesti kirjoittaja on sen verran huru-ukko ajatuksiltaan, että lukijamäärät pysyvät vaatimattomina.
Globaali finanssikriisi (GFC) iski monen tajuntaan vuosien 2007-2008 aikana. Toisaalta todella moni on aloittanut osake- ja/tai asuntosijoittamisen finanssikriisin jälkeen eikä ole kokenut merkittävää vastatuulta oman sijoittajauransa aikana. Itse otin finanssikriisin vastaan osakesijoittajana, joka oli aloittanut hajauttamisen vuokra-asuntoihin. Olin kokenut Suomen 90-luvun alun laman ja .com -kuplan molempien riskit välttäen.
Osakesijoittajana olin ja olen ns. arvosijoittaja. Taloudellinen vapauteni perustui merkittävältä osalta näiden arvo-osakkeiden tuomiin osinkovirtoihin. Finanssikriisin aikana kävin perusteellista pohdintaa siitä, sopisiko asuntosijoittamisen ja vuokranantajan identiteetti omaan tilanteeseeni paremmin kuin arvo-osakesijoittajan ja osingonsaajan identiteetti.
Tässä kirjoituksessa käyn läpi muutamia syitä, jotka vaikuttivat omaan päätökseeni.
OVV Asuntopalvelut Pori tilasi laatikollisen Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjoja. Yrittäjä Satu Vahamäki: ”Meillä OVV Porin toimipisteessä uskotaan pitkäjänteiseen asuntosijoittamiseen ja pitkäaikaisiin asiakassuhteisiin. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan kasvuun tähtäävä ajattelu on linjassa sekä asiakkaidemme että yrityksemme tavoitteiden kanssa.”
Kiitos tilauksesta! Jos suurempi tilausmäärä kiinnostaa, kysy lisää harri@ostanasuntoja.com.
1. Vuokratuloa tuottavat asuntosijoitukset ovat vähemmän volatiileja
Teslan osakekurssi on tippunut runsaasti. Osa sijoittajista käyttää käsittämättömän määrän aivoenergiaansa sähköenergialla toimivan Tesla-auton tuhon ennustamiseen. Nyt on toki vähemmän niitä, jotka tietävät, että saksalaiset autojätit rullaavat teslantuhoojiaan sarjatuotantona maailmalle. Osa jopa käyttää älyttömyysenergiaansa Jukka Lepikköön.
Itse en yhtään tiedä, miten Tesla autona tulee näyttämään 3 vuoden päästä. En myöskään yhtään tiedä, missä haarukassa Teslan osakekurssi liikkuu 3 vuoden päästä. Jukka Lepikkö tulee tosin aina mieleen henkilönä, jonka juttuja kurkkaan, kun haluan saada pohditun näkemyksen.
Kun aikanaan pohdin, mikä voisi olla sellainen omaisuuslaji, joka olisi kassavirtansa osalta suhteellisen vakaa, kassavirtaa tuottavat vuokrakodit tulivat jokaisen pohdinnan loppupäätelmäksi.
Tarjoamieni vuokrakotien vuokrausasteen ja vuokratason luulen tietäväni varsin korkealla todennäköisyydellä 3 vuoden päähän. Absoluuttisen varma en tietenkään ole.
Vuokraustoiminnassa oleellista ei ole koko ajan seurata asuntojen hintamuutoksia. Oleellista on keskittyä vuokraustoimintaan. Kaikkien Suomen asuntojen ei tarvitse olla vuokrattuna, jotta oma vuokrausasteeni on korkea. Siihen riittää, että juuri minun omistamani asunnot ovat vuokrattuja.
Tilaa Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan yksittäiskappale alennuskoodilla ”KOTIMATKA”, jolla saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.
2. Voin itse vaikuttaa asuntojeni vuokrausasteeseen
Finanssikriisin aikana koin arvosijoittajana sen, etten ollut riittävästi henkisesti varautunut siihen, että hyvätkin arvoyhtiöt voisivat leikata tai kokonaan jättää osinkoja maksamatta. Osinkojen maksun osalta muuttujia oli paljon enkä päässyt itse yhdenkään omistamani yrityksen johtoryhmään tai hallitukseen pohtimaan ja päättämään, miten osinkokassavirroilleni kävisi.
Onneksi olin muuten varautunut enkä osakesijoittajana ollut käyttänyt velkavipua. Onni oli myös siinä, että olin pitkään seurannut ja perehtynyt joukkoon yrityksiä, joiden toiminnan ymmärsin ja johtoon luotin. Näiden yritysten kurssien romahtaessa muiden mukana pystyin ostamaan osakkeita 2008-2010 erittäin hyvillä turvamarginaaleilla.
Vuokrakotien tarjoamisesta löysin paikallisen, paljon helpommin hallittavan muuttujakokonaisuuden. Omien asuntojeni piti olla paikallisella markkinalla niiden asuntojen joukossa, joissa paikallisesti haluttiin asua niin paljon, että vuokratasot kattoivat kaikki kulut (korot, vastikkeet, remontit) ja menot (lainojen lyhennykset). Päätös jättää hankkimatta seuraavia asuntoja Helsingin asuntomarkkinoilta oli erittäin helppo matalan vuokratuottotason ja negatiivisen kassavirran takia.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
40 flippiä alle 2:ssa vuodessa Petriina Janhonen ja Anttoni Kerkkonen – Ostan Asuntoja Podcast #230
3. Velkavivun käyttö mahdollistaa asuntojen määrän kasvattamisen
Finanssikriisin aikoihin ajattelu saattoi mennä yksinkertaistettuna siten, että 4 %:n osinkotuotolla miljoonan osakesalkku tuottaisi 40 000 euroa osinkoja vuodessa ennen veroja. Se jaettuna 12 ja muutaman sijoitusasunnon vuokratulot päälle ja taloudellisen vapauden kuukausiperusta olisi siinä.
Kun miljoonan salkusta hävisi 50 % ja osinkoja leikattiin, vapauden menettämisen uhka hiipi uniin. Vuokratulot napsuivat tilille kuukaudesta toiseen koko kriisin yli. Aika kultaa muistot ja taisi tuolloinkin olla vähän enemmän jumppaa, jotta sai ne asunnot pysymään vuokrattuina. Joka tapauksessa 1 tyhjä kuukausi tuntui aika pieneltä ongelmalta osakesalkkua seuratessa.
Siirtymä osakesijoittajasta vuokranantajaksi ei suinkaan tapahtunut hetkessä. Muistaakseni 2014 myin viimeiset liikaa kallistuneet osakkeet, joiden myynnistä saaduilla tuloilla rahoitin minulle jo selvästi kannattavampia asuntosijoituksia.
Alle markkinahinnan ostaminen heijastui enemmän parempana kassavirtana matalamman velkapääoman seurauksena tulevista suhteessa matalemmista korkokuluista ja lyhennyksistä. Lyhentyneiden lainojen uudelleenjärjestelyn toteutin, enkä välttämättä täysin tajunnut, mikä osa oli jälleenrahoitusta ja mikä uudelleenjärjestelyä.
Moni asuntosijoittamisen sala valkeni minulle tämän päivän mittapuuhun verrattuna hitaasti mutta rauhallisesti. Pankkiirit olivat osasyyllisiä tähän, kun eivät yli 70 %:n vipuja myöntäneet ja välillä eivät mitään vipua myöntäneet. Ajatteluni “kohtuullisen velkavivun vastuullisesta käytöstä” perustuu muutaman kohtuullisen pankin vastuullisiin linjoihin.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Tutustu ja tilaa kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.
Tammikuussa 2023 kurssin tilanneiden kesken arvotaan ilmainen tunnin sparraussessio. Voittaja saa itse valita, onko sparraajana Niina tai Harri.
4. Positiivisen kassavirran ja lainanlyhennyksen kuukausisumma rauhoittaa
Positiivinen kassavirta on helppo hahmottaa, koska niiden virtojen summa näkyy joka kuukauden lopussa asuntosijoittajan kasvaneena pankkitilin saldona.
Yllättävän monen hahmotuskyky loppuu siihen. Moni ei pysty näkemään sitä, mitä ja miten ihmeessä kassavirtaa pienentävä tai sen jopa negatiiviseksi vievä lainanlyhennys kasvattaa.
On ihan totta, että tämä lainanlyhennys on vain “excel-rahaa” niin pitkään kuin sitä ei muuta euroiksi. Jälleenrahoitus on tämä muutosaktiviteetti. Lumipalloefektin vaikutus kirkastuu osittain, kun ymmärtää, että kertyneiden kassavirtojen ja lainanlyhennysten summa onkin vuodessa helposti paljon enemmän kuin velattoman asuntosalkun suuruisen osakesalkun osinkotuotto on.
Tästä seuraa se, että asuntojen myyminen jossain kaukana tulevaisuudessa markkinahintojen noustua ei ole ainoa exit-vaihtoehto, vaan lyhennysten vapauttamaa vakuusarvoa voi kotiuttaa verovapaina kassavirtoina jälleenrahoitustapahtumien avulla. Kun kohdalle osuu vielä motivoitunut myyjä ja onnistunut remontti, innostusta on vaikea pidätellä.
Hyvän vuokranantajan arvomaailma ja markkinavuokrien ja -hintojen noususyklit tuovat vielä lisäpotentiaalia kokonaisuuteen.
Koko trilogi kuunneltavissa: Sammakkoja pussaamalla alle markkinahintainen kauppa Sakari Rokkanen Osa 3 – Ostan Asuntoja Podcast #237
5. Kovat kiviseinät suojaavat pehmeän rahan haitoilta
Tämän suojauksen optimaalisuuteen kuuluu se, että ottaa pitkiä kiinteitä korkoja silloin, kun korot ovat matalalla.
Tätä kirjoitettaessa vuoden 2023 alussa takana on vähintään vuosi, jolloin melkein jokainen on perehtynyt inflaatioon käytännön kokemusten kautta. Juuri tällä hetkellä suurelle yleisölle ei ole merkitystä tai heille viestitään jatkuvasti, että inflaatiota korjataan rahan pehmeyttä vähentämällä keskuspankkien ohjauskorkoruuvia tiukentamalla. Kiinan 3-vuotista 0-koronalinjaa ei juuri otsikoissa mainita, kun inflaatioon syyllistä nimetään. Jos et ymmärtänyt, mitä äsken kirjoitin, omaat oppimispotentiaalia.
En muista yhtään mediaotsikkoa asuntosijoittajaurani aikana, jossa suomalaiset asuntosijoittajat olisivat olleet ongelmissa otettuaan pitkiä korkosuojauksia korkojen laskiessa. Nyt ei voi välttyä lähes päivittäisiltä otsikoilta, joissa kerrotaan korkojen nousun haittaavan asuntosijoittajia.
Asuntosijoittajana kehittymiseen kuuluu se, että ymmärtää inflaation vaikutuksen lainapääomaan ja korkoihin. Yhdenkään asuntosijoittajan lainapääoma ei nouse, vaikka juuri nyt olisikin tiukoilla muuttuvien korkojen jyrkän nousuvauhdin kanssa. Korkosuojauksen tehneiden asuntosijoittajien osalta ei lainapääoma eikä korot nouse. Asunnot eivät myöskään muutu miksikään parin vuoden aikana, vaikka mediassa tiedetäänkin ”myyjän markkinoiden” muuttuneen ”ostajan markkinoiksi”. Rahan hinta ja saatavuus on muuttunut nopeasti ja moni muu epävarmuutta lisäävä kriisi on tullut osaksi ihmisten arkea.
Nyt eletään kärsivällisyyttä vaativassa vaiheessa. Teorian mukaisesti vielä edessäpäin on markkinavuokrien nousuvaihe. Jos teoria muuttuu tällä kertaa käytännöksi, asuntosijoittajat pääsevät lyhentämään lainojaan inflatoituneilla vuokratuloeuroilla. Selkokielellä euromääräiset lainapääomat eivät muutu mihinkään, mutta euromääräiset vuokrat nousevat. Teorian jatkovaihe on se, jossa asuntojen markkinahinnat kääntyvät taas nousuun, kun tarjonta on vähentynyt ja rahapoliitikot ja finanssipoliitikot aloittavat seuraavan rahan pehmennysvaiheen. Korkomarkkinat eivät näytä uskovan näihin teorioihin. Osa näkee jo nurkan takana deflaation olevan lähestymässä ja rahan pehmentämisen jälleen alkavan.
Teoriamatkaa voi vielä häiritä moni köytännön muuttuja. Kiinteäkorkoisissa lainoissa olevat asuntosijoittajat tietävät, että ensimmäinen vaihe on käytännössä päällä, kun 0-korkoympäristö on toistaiseksi vain muisto “korot nousevat aikaisintaan 2024” otsikoissa.
Osakkeisiin hajauttava yksityinen vuokranantaja
Sijoittajakolleegan tappiot eivät ole omia tuottoja. Pysähdy hetkeksi miettimään tätä.
Olen itse ainakin asunto-, kiinteistö-, osake-, ETF-, REIT-, metsä- ja peltosijoittaja. Kotivakuutuksen lisäksi vakuutuksia on kullassa ja bitcoinissa. Osakkaana olen parissa sijoitusyhtiössä.
Sosiaalisen median hienouksia on, että voi verkostoitua ja vaihtaa näkemyksiä ja kokemuksia sekä suositella kirjoja ja podcasteja muiden sijoittajien ja sijoittamisesta kiinnostuneiden kanssa.
Kun julkaisen paljon sisältöä, tulee yhä useammin mietittyä, onko jonkun twiitin tai lauseen kirjoittaminen laajaa sijoittajayhteisöä hyödyttävä. Yritän muistaa, että sijoittamiseen liittyvistä asioista voi olla jyrkästikin eri mieltä. Kaverin tappioista riemuitseminen on kuitenkin aina pois omasta arvokkaasta ajasta.
Omat 5 mentaalista fokusaluettani vuodelle 2023 – Blogi #339
Tammikuussa 2023 kurssin tilanneiden kesken arvotaan ilmainen tunnin sparraussessio. Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä. 
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks