Asuntosijoittaminen ja korkojen nousu. Blogi #128

Kirjoitin alkuvuodesta inflaatioon liittyviä ajatuksiani ja pohdintojani, jotta 5 vuoden päästä voisi käydä toteamassa, kuinka oikeassa tai väärässä olinkaan. Tällä tavalla on vaikeampi antaa vuosien kullata muistoja, jolloin voisi helpommin tulla kuviteltua itsekin, että aika sankari olin, kun niin lähelle tiesin, miten korkojen käy. Jos käyt lukemassa ne 2 kirjoitusta ja huomaat eroja tähän kirjoitukseen, kysy ihmeessä kommenttikentässä, miksi näin. Tätä kirjoitusta ei ole ristiinluettu niiden kirjoitusten kanssa.

Asuntosijoittaminen ja inflaatio

Nousevan inflaation vaikutus asuntosijoittamisen kannattavuuteen

Selvyyden vuoksi olen itse siirtynyt hyvissä ajoin pitkiin kiinteisiin korkoihin eli maksanut asuntosijoitustoimintani rahoituksesta jo 2-3 vuotta korkeampia korkoja kuin 98 % suomalaisista asuntolainanottajista on maksanut omista muuttuvan koron lainoistaan. Lohtua tilanteeseeni tuo se, että minulle muuttuvakorkoisen ja kiinteäkorkoisen rahan hinnan ero on vain muutamia prosentin kymmenyksiä eli päätös siirtyä pitkiin korkoihin on helpompi tehdä, kun suojauksen hintaero muuttuviin alhaisempiin korkoihin on niin pieni. Lukijan on siis hyvä tietää, ettei minulla ole kovin kirkaspintaista kristallipalloa käytössäni.

Osakemarkkinat ovat laskeneet, vaikka asuntomarkkinat eivät kenties ehkä kait ole laskeneet

Selvyyden vuoksi hieman hämmentävä väliotsikon loppuosa on suomalaisen median ansiota, joka lähes päivittäin julkaisee erilaisia asuntojen markkinahintakehityksiä tavalla, jossa asuntosijoittajalukijan täytyy olla tosi tarkkana, ettei ”hinnat laskivat 7 % viime kuusta” -otsikko saa ryntäämään osakesijoittajien ”buy the dip”- eli ”osta pudotuksesta” -ohjeen pohjalta sijoitusasuntokaupoille. Ainakin kannattaa odottaa se toisen median otsikko ”asuntojen hinnat nousivat 3 % edellisestä neljänneksestä” ja selvittää, miten ne hinnat nousevat ja laskevat samaan aikaan.

Sen sijaan osakemarkkinoiden osalta on viime kuukausien kehityksen perusteella turvallisempaa sanoa, että meno on ollut enemmän ilmakuoppia sisältävää kuin Finnairin lennoilla keskimäärin ja maksimilentokorkeudesta on tultu indeksitasolla alaspäin ja alempana on myös pysytty.

Trump on ollut presidenttinä jo pitkään ja valtaosa alkaa jo uskomaan, että viimeistään vuosi sitten 110 %:n varmuudella tapahtunut viraltapano 62 eri syystä ei tapahdu ensi kuussakaan eli sieltä on turha hakea selityksiä. Talous kasvaa, yritysten tulokset kasvavat, työttömyys laskee, palkat nousevat… sekä USA:ssa että Euroopassa mutta silti pörssikurssit ovat kääntyneet laskuun. Miksi näin?

Huru-ukkomaiseen logiikkaan perustuen osakemarkkinoilla pelätään inflaation kiihtymistä. Juurisyy inflaation kiihtymisen pelossa on, että keskuspankkien keino taistella kiihtyvää inflaatiota vastaan on korkojen nostaminen. USA:n keskuspankki on niin jo tehnyt useaan otteeseen ja Euroopan keskuspankin osalta on uutisoitu, että sama tapahtuu syksyllä 2019. Tämän osalta on jo kerrottu, että se alkaa näkymään asuntolainojen koroissa jo aikaisemmin. Saksan 10 vuoden korko oli alimmillaan miinusmerkkinen useita viikkoja ja kävi jo useamman viikon ajan tasoilla 0,5-0,6 %. Viime viikkoina ollaan oltu 0,3-0,4 %:n haarukassa, joka aiheuttaa sameutta monissa kristallipalloissa eikä ainakaan vielä kerro sitä, että asuntolainojen korot huomenna nousisivat.

Suomen asuntomarkkinoilla tapahtuu jotain suurella varmuudella

Vaikka Euroopan keskuspankki ei ole vielä ohjauskorkoihin koskenutkaan, rakennuslupien määrä Suomen asuntorakentamisessa on jo tippunut selkeästi. Tämä tulee vaikuttamaan aloitettavien uudiskohteiden määrään varmuudella. ”Sijoittajakysyntä on laskenut” ei vallinneessa asuntosijoittamisen suosiohuumassa vielä kerro sitä, miten aitoa kysyntää luova omistus- ja vuokra-asuntojen kysyntä on kehittymässä. Vielä en ole huomannut laadukasta analyysiä siitä, että kaupungistumisen trendi olisi muka ottamassa happea muutaman vuoden, josta seuraisi se, että kasvukeskuksista tulisi asuntomarkkinoilla laskukeskuksia kysynnän osalta.

Osakemarkkinoita seuraaville ostopäällikköindeksit ovat tuttuja tulevaisuutta povaavia indikaattoreita ja niiden perusteella vientinäkymien tulevaisuus näyttää hieman vähemmän valoisalta kuin lähimenneisyys. Suomessa palkankorotukset on sovittu totutusti kattavasti tulevaisuuteen eikä niitä peruutella, vaikka kysyntä vientiteollisuudessa heikkenisikin. Mikäli niin kävisi, Suomessa käytäisiin taas tuttuun tapaan YT-neuvotteluja, joissa nimensä vastaisesti ei yhteistoiminnalla mietitä joustokeinoja vaan kerrotaan lomautuksista ja irtisanomisista yksipuolisesti. Mikäli nämä uutiset lisääntyvät ja syrjäyttävät ”työvoimapula” -uutiset, se on jonkinasteista myrkkyä omistusasuntokysynnälle riippumatta siitä, millä tasolla korot ovat.

Korkojen nousun vaikutukset Suomen omistusasuntomarkkinoihin

Mikäli korot lähtevät nousuun mutta Suomen kaupungistumisessa, taloudessa ja työllisyydessä ei tapahdu minkäänlaisia muutoksia, asuntolainakelpoisuuden rajan tuntumassa olleet tippuvat rajan alapuolelle eivätkä enää saa rahoitusta omistusasuntoonsa. Myös RS-lainojen korot ja sitä kautta niiden hoitokustannukset kääntyvät nousuun ja ainakin pieni osa laskutaitoisista uudiskohteista asunnon ostoa suunnitelleista toteaa, että oma maksukyky ei enää riitä maksujen hoitamiseen lyhennysvapausautuuden loppuessa ja vetäytyvät ostosuunnitelmistaan. Tämä vähentää kysyntää.

Muutamista uudiskohteista, joista lyhennysvapaat päättyvät, löytyy joukko laskutaidottomia, jotka eivät ostohetkellä ymmärtäneet, etteivät pysty suoriutumaan maksuista. Toiseksi löytyy pieni lisäjoukko, joka ymmärsi olevansa tiukoilla mutta luotti korkojen pysyvän matalalla ”vielä pitkään” eikä pysty hoitamaan maksusuorituksiaan, kun korkojen nousun takia ne nousevat. Nämä asunnot tulevat myyntiin lisäten tarjontaa.

Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Lyhennysvapaa taloyhtiölainassa – hyvä vai huono juttu 

Valtaosalle pieni, 0,5 %-yksikön suuruinen koronnousu ei aiheuta ongelmia. Minua viisaammat fakiirit saavat arvioida, miten tiedossa jo oleva rakennuslupien määrän merkittävä lasku kompensoisi mahdollisesta korkojen noususta seuraavaa kysynnän laskua ja rajallisen myyntipakon takia kasvavaa tarjontaa. Laskeeko kokonaistarjonta kysyntää enemmän neutraloiden hintojen laskupainetta? Oma veikkaukseni on, että pelkkä pieni korkojen nousu ei yksinään riitä heilauttamaan asuntomarkkinoiden nykytilaa merkittävästi vaan hitaamminkin kasvava talous ja jo sovitut palkankorotukset pitävät luottamuksen ja sitä kautta omistusasuntokysyntäpyörän pyörimässä riittävässä määrin.

Korkojen nousun vaikutukset Suomen vuokra-asuntomarkkinoihin

Jos korot lähtisivät nousuun, sittenhän kaikki ylläkuvatut omistusasuntomarkkinoilta putoavat siirtyvät tai jäävät vuokra-asuntomarkkinoille kysyntää kasvattamaan, mikä mahdollistaa vuokrien nousun jatkumisen erityisesti, koska rakennuslupien laskenut määrä merkitsee tarjonnan kasvun hidastumista. Niinkö?

Korkojen nousu näkyy asuntosijoituksia laskimen avulla tekevien asuntosijoittajien kalkyyleissä kasvavina lainanhoitokustannuksina, joka ammattimaisille pitkäjänteisille asuntosijoittajille tarkoittaa kassavirtojen heikkenemistä. Ammattimaiset asuntosijoittajat ymmärtävät myös, että jo epäilys korkojen nousun jatkumisesta on myrkkyä toiveille tulevaisuuden markkina-arvojen nousun jatkumisesta. Tämä painaa odotuksia tuottojen syntymisestä markkina-arvojen nousun myötä ja kääntää enemmän katseita kassavirtaa kohden. 

Kassavirtatuotto on vuokrien, rahan hinnan ja ostokohteen hankintaan käytetyn oman likvidin pääoman yhtälö. Mikäli rahan hinta kääntyy nousuun, yhtälön toimiminen vaatii joko vuokrien nousua tai ostokohteiden hankintahintojen laskua. 

Mikäli talouskasvu jatkuu, vaikka hidastuen, kaupungistuminen jatkuu, työllisyyskehitys hidastuu muttei käänny laskuun ja seuraavatkin palkankorotukset toteutuvat jo sovitusti, inflaation pieni kiihtyminen voisi jatkua, mikä mahdollistaisi vuokrien korotukset. Tai pelkästään, mikäli kaupungistuminen jatkuu ja rakentaminen hidastuu pudonneiden rakennuslupamäärien perusteella, se mahdollistaa vuokrien korotukset kasvukeskuksissa. Näissä vaihtoehdoissa kassavirtaan huomionsa kiinnittäneet asuntosijoittajat saavat yhtälönsä toimimaan, kun vuokrien nousu kompensoi rahan hinnan eli korkojen nousua. Paineet ostokohteiden hankintahintojen laskulle pysyvät pienempinä kuin se olisi tilanteessa, jossa vuokralaisten kyky maksaa nousevaa vuokraa olisi jo ylitetty. Niinkö?

Tämä kipukynnys on valtavan vuokralaismäärän osalta Suomessa ylitetty jo aikoja sitten. Ongelmaa on ratkaistu sekä suorilla asumistuilla että epäsuorilla tuotantotuilla ja ”omakustannus”-ratkaisuilla. Joidenkin kokonaan maksukyvyn omaavilta ongelma ratkaistaan toimeentulotuki -nimisellä tuella, jolla katetaan koko vuokra eikä vain sen osaa. Ottamatta millään tavalla kantaa asunto- tai tukipolitiikkaan, ammattimaiset asuntosijoittajat ymmärtävät, että muutokset tukijärjestelmissä voivat vaikuttaa myös vuokralaisen vuokranmaksukykyä alentaen. Poliittiset päättäjät siirsivät jo vuokralaisvirtaa kimppakämpistä yksiöihin monen asuntosijoittajan yllätykseksi. Silti vastaavien vastapallojen tarjoamisen jatkumiseen ei voi ikuisesti luottaa.

Rahan hinnan määrittely ei ole suomalaisten omissa käsissä vaan siihen vaikuttaa sekä EKP että Baselin pankkisääntelykierrokset. Tällä hetkellä on siis tiedossa, että EKP:n odotetaan nostavan ohjauskorkojaan syksyllä 2019 ja että Baselin säännökset eivät ainakaan tuo asuntosijoittajien rahoitukseen kevennystä. Tiedossa on myös, että asumistukijärjestelmään kohdistuu erilaisia poliittisia paineita mutta paineiden purkautumissuunta on vielä ainakin eduskuntavaalihämärän peitossa. 

Mikäli olettaa, että korot kääntyvät nousuun ja että asumistukijärjestelmä muuttuu tavalla, joka heikentää vuokralaisten vuokranmaksukykyä, ammattimaiset kassavirtaa painottavat asuntosijoittajat hakevat kalkyylinsä tasapainon sijoituskohteiden hinnoista. Kiinnostus tehdä asuntosijoituksia heikkenee niin pitkäksi aikaa, että vuokratuotto-% nousee tasolle, joka taas mahdollistaa kohtuullista velkavipua käyttävälle ammattimaiselle asuntosijoittajalle riittävästi positiivisen kassavirran. Mitä jyrkemmin korot nousevat sitä jyrkemmin edellytetään asuntojen hintojen laskevan, mikäli vuokralaisten maksukyky ja vuokrat eivät samalla kehity jyrkkenevässä tahdissa. 

Tämän hetkisten vaaligalluppien mukaan Suomella voi olla seuraavaksi hallitus, joka kiristää sekä yksityisten että yritysten kautta vuokra-asuntoja tarjoavien verotusta. Ammattimaiset kassavirtasijoittajat syöttävät tämänkin kylmästi kassavirtayhtälöönsä. Tällä veronkorotuksella voidaan kotimaisesti vielä kiihdyttää vaatimusta ostokohteiden hintojen laskulle, jos todella halutaan hidastaa kaupungistumiskehitystä ja kaksin käsin jarruttaa asuntojen tarjonnan lisääntymistä kasvukeskuksissa. Negatiivisen turboboostin saa aikaiseksi heikentämällä samanaikaisesti vielä asuntosijoittajien verosuunnittelukeinoja, joista linjasaneerauksiin käytettävien taloyhtiölainojen ja uudiskohteiden RS-lainojen maksusuoritusten tulouttaminen taloyhtiöiden kirjanpidossa on yksi esimerkki.

Menitkö asuntosijoittajana jo täysin sekaisin? Se oli tarkoituskin

Kuten alussa kirjoitin, omassa kristallipallossani on vain sameaa vettä. Hieman olen kuitenkin asioita vuosia seuraamalla ja opiskelemalla oppinut. Osaamistasoni on sellainen, että osaan esittää omasta mielestäni mukamas hyviä kysymyksiä ja pystyn huomaamaan, että pääosa pankkiireista, ekonomisteista ja muista ennustajista poliittisista päättäjistä puhumattakaan osaa hyvin peittää osaamisensa ja jättää kysymykseni joko vastaamatta, kiertelee ja kaartelee vastatessaan tai eniten arvostamani vastaavat ihan suoraan, etteivät hekään tiedä. Virallisista ennustuslaitoksista on hyvä ymmärtää, että täysin muista ennustajista poikkeva, pieleen mennyt ennustus ei tee hyvää urakehitykselle, mikäli haluaa jatkaa töitä ennustamisen parissa. Siksi jokaisen ennustajan yksi tärkeä lähdemateriaali oman ennusteen tekemiselle on kaikkien muiden ennustajien tekemät ennusteet.

Jos palataan ennätyspitkään ennätysmatalalla olleiden korkojen avulla ennätyspitkään ennätystasolle nousseille osakemarkkinoille, niitä seuraaville ei varmaan ole jäänyt epäselväksi, että viesti keskuspankkiireille on, että kaikki ongelmat pitää ratkaista korkoja juurikaan nostamatta. Varoituksen signaalina osakemarkkinat ovat jo kollegiaalisesti vahvistaneet tätä viestiään keskuspankkiireille ja pudottaneet ennätysarvostustaan selvästi matalammalle tasolle. Myös Italiat, Turkit ja Kreikat ovat viestittäneet keskuspankkiireille, että korkojen nostaminen ei ole sallittua. Deutche Bank on myös lähettänyt samanlaisia signaaleja kertoen, että 2000-luvun alkupuolen vallattomuuksien siivoustyö on vielä kesken. Vielä on epäselvää, ovatko keskuspankkiirit kuulleet viestit vai ovatko he jopa käyttäneet kuulokojeidensa huippuhitaasti latautuvat patterit loppuun. Vai onko keskuspankkireilla ylipäätään enää yhtä markittävää elvytyskeinoa käytettävissään kuin mitä viimeisen 10 vuoden aikana on koettu.

Muutamia kysymyksiä lukijoille kommenttikenttään vastattavaksi:

• ostatko jatkuvasti uusia sijoitusasuntoja
• miksi ostat, kun timometsolat eivät osta
• mitä ajattelet inflaation ja vuokrainflaation kehityksestä
• mitä ajattelet korkojen kehityksestä ja ajatustesi vaikutuksesta asuntojen hintakehitykseen
• mitä nämä ajatukset vaikuttavat näkemyksiisi tulevista vuokratuotto-% -tasoista
• miksi olet varma, että 10 vuotta varallisuusarvoja ja sitä kautta -eroja globaalisti kasvattanutta keskuspankkielvytystä jatkettaisiin seuraavatkin 10 vuotta populismin lisääntymisestä huolimatta 

Disclaimer: Kirjoittaja ei ole ekonomisti, keskuspankkiiri eikä sijoitusguru ja rohkaisee lukijaa kääntymään näiden asiantuntijoiden puoleen muodostaessaan inflaationäkymiään ja muistamaan, että ennustaminen on aina ennustamista.

Tämän  blogikirjoituksen sponsoroi:

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä