Asuntosijoitustoimintani tarkoitus – Blogi #65
“Asuntosijoittajan kvartaali on 20 vuotta” sanoi VVO:n, nykyisen Kojamon, toimitusjohtaja. Ostin heti ajatuksen ja sen syvällisempi merkitys oman asuntosijoitustoimintani kannalta on pyörinyt päässäni viime vuoden puolelta kuukausikaupalla. Sijoituslainojeni viimeiset maksuerät ovat tuon “kvartaalin” mittaisen tai vähän sitä pidemmän ajan päässä. Ensimmäisen sijoitusasuntoni ostosta on kulunut vasta 13 vuotta.
Vaikka tämä kirjoitus on lyhin koskaan kirjoittamani bloggaus, sen sisällön tuottamiseen on mennyt paljon aikaa. Kuten aikaisemminkin olen sanonut, yksi kirjoittamiseni tavoitteista on kirkastaa omaa ajattelua ja se toteutuu paremmin, kun sisällön julkaisee myös muiden nähtäväksi. Olen siis miettinyt, miksi ja miten asuntosijoitustoimintani kehittyisi parhaalla mahdollisella tavalla seuraavan “kvartaalin” eli 20 vuoden aikana. Miten toimintaa pitää viedä eteenpäin yli asuntojen hintamuutosten, korkojen heilunnan tai pankkien muuttuvien lainakriteerien yli siten, että se kestää kannattavana yli mullistusten?
Miksi
Asuntosijoitustoimintani asiakas on vuokralainen. Pyrkimällä toistuvasti hyvään asiakaskokemukseen uskon saavuttavani parhaiten pitkän tähtäimen menestyksen.
Miten
Hyvä asiakaskokemus koostuu kolmesta elementistä
- siistikuntoisista asunnoista
- niiden laatutasoa parantavista remonteista
- asiakkaan elämäntilanteet huomioivasta reilusta toiminnasta
Mitä
Tarjoan hyvän asiakaskokemuksen vuokrakoteja
Yhteenveto
En tällä kertaa kirjoittele pitkiä selostuksia jokaisen kohdan osalta, koska näiden pitää olla yksinkertaisen selkeitä. Tulen jatkossakin sekä hiomaan näitä kolmea “Miksi – Miten – Mitä” -kohtaa (Simon Sinek: Start With Why) että miettimään kaikkea toimintaani niiden kautta.
Käytännön esimerkki
Juttelin pari viikkoa sitten erään vuokralaiseni kanssa. Hänen ykköstoiveenaan oli kylpyhuoneen uusiminen, jonka yhteydessä amme poistettaisiin ja tilalle laitettaisiin suihku, joka olisi ikääntymisen vuoksi hänelle parempi ratkaisu. Viime viikolla hän kysyi, voisinko tehdä alakerran tupakoitsijalle jotain epäillen samalla pyyntöään, koska hänelle alakerrasta tulevaa hajuhaittaa oli yritetty ratkoa jo pitkään (olen itse omistanut asunnon vasta lyhyen ajan). Tiedän, että naapurirapun samanlaisen asunnon vuokralaiseni on muuttamassa toiselle paikkakunnalle. Kävin eilen hänen asunnollaan suunnittelemassa kylpyhuoneen uusimista ja koko asunnon pintaremonttia. Tarkoitukseni on tarjota ensimmäiselle asiakkaalleni mahdollisuutta muuttaa remontoituun asuntoon, jossa on uusittu kylpyhuone ja tupakanhajuongelma ratkaistuna – siis tarjota hyvän asiakaskokemuksen vuokrakotia.
Ostan Asuntoja 
Jaa-a, mistähän saisi tietoa tämmöisen sijoitusasunnon ostamisesta? Olen itse vielä nuori (22v), joka on kiinnostunut ostamaan sijoitusasunnon.
Onkohan haave esimerkiksi edes mahdollista? Itselläni helposti realisoitavassa muodossa noin 30 000€. En osaa lähteä edes etsimään tietoa mistään, kun ei ole kokemusta lainkaan edes lähipiirissä.
Hei Naikou
Ensimmäisenä varmaan kannattaa kartoittaa eri alueiden markkinoita. Avaa oikotie ja etuovi.com ja katso millaisia asuntoja siellä myydään tuntemiltasi alueilta. (Sieltä missä asut, missä asuit lapsuutesi jne.) 30 k eurolla saa jo jostain jonkinlaisen kerrostaloasunnonkin, mutta sen selvittäminen ovatko kannattavia on sitten seuraava askel. Toki voisit hintatasoa ja tarjontaa vähän aikaa seurattuasi selvittää seuraavaksi lainansaantikykysi.
Olen vähän samantapaisessa tilanteessa: ensimmäisen osto kiinnostaa, tosin ikää on jo enemmän ja seuraillut nyt maaliskuulta yhden tietyn alueen tarjontaa sekä vuokrahintoja.
Hei Naikou,
Suvin ohjeet ovat erinomaisia. Lisäisin, että kannattaa liittyä Suomen Vuokranantajat jäseneksi ja osallistua valitsemiesi alueiden koulutus- ja verkostoitumistilaisuuksiin. Jokainen siellä on joskus ostanut ensimmäisen sijoitusasunnon eli ei kannata ujostella. En suosittele Vuokranantajien FB-keskusteluryhmää, koska aloittelijan on siellä vaikea erottaa hyvät neuvot huonoista. Kannattaa opiskella ”Osta, Vuokraa, Vaurastu”- ja ”Sijoita Asuntoihin” -kirjat. Niissä on paljon hyviä ohjeita, miten lasketaan kannattavuutta ja huomioidaan tulevien remonttien kustannuksia. Vinkkejä uusien kohteiden löytämiseen löytyy myös. Kannattaa aloittaa tekemään laskelmia seuraamiesi kohteiden osalta ikäänkuin olisit jättämässä tarjouksen. Poimi kohdat, joista et ole varma ja opiskele vähän lisää.
30k€ omarahoitusosuutta mahdollistaa jo ensimmäisen järkevän sijoitusasunnon oston, mikäli saat lainaa 70 %. Asuntosijoittamisessa ei ole nopeaa tietä rikkauksiin mutta se on aika varma tie vaurastumiseen. Itse kadun, etten aloittanut nuorempana ja silti olen pärjännyt hyvin. Sinä olet ajoissa liikkeellä. Ikuisesti ei kannata opiskella mutta ostettavat asunnot eivät Suomesta lopu. Jos olet markkinassa, jossa ”kaikki asunnot myydään päivässä”, kannattaa noudattaa malttia eikä viritellä laskelmien muuttujia positiivisemmiksi tai harkita kohdealueen vaihtoa.
Olen itse positiivisen kassavirran sijoittaja enkä suosittele ostamaan sijoitusasuntoja negatiivisella kassavirralla olettaen, että markkina-arvon nousu kattaa alkuvuosien huonot tuotot.
Huomasin että sinulla on sekä uusia että vanhoja kämppiä. Mikä on ideasi uusien asuntojen ostamisessa ja vuokraamisessa? Otatko ne sen vuoksi että saat veroedun, kun rahoitusvastikkeen voi vähentää (+pieni omarahoitusosuus)? Vai jokin muu idea?
Terve,
Salkussani tosiaan on myös muutama uusi asunto. Idea ei ole juuri kummallisempi kuin muissakaan asunnoissa eli numeroiden kautta mennään eli kassavirran on oltava positiivinen.
Olen onnistunut hankkimaan muutaman uudisasunnon alle markkinahinnan, joka on ollut oleellinen elementti, että kassavirta on positiivinen.
Alennuksen kylkiäisenä on tullut tilanne, jossa olen vienyt alennuksella ostetun uudiskohteen asunnon osakekirjat rakentajan myyntihinnaston kanssa pankkiin ja kotiuttanut alennuksen uutena lainana. Näin olen saanut palautettua osan hankintaan käyttämästäni käteisestä heti takaisin likviidiin muotoon seuraavaa kohdetta varten. Vaikka ko. asunto silloin näyttääkin kovasti vivutetulta, tarkastelen koko asuntosalkkuni velkavipua ja se ei ole liian korkea.
Mun asuntosijoitustoiminnassa verosuunnittelu on tärkeä elementti. Rahoitusvastikkeella maksetaan sekä korkoa että lyhennetään lainaa. Lyhennyskomponentin 30 %:in verohyöty näkyy laskelmassani kassavirtaa kasvattavana elementtinä. Tämä siksi, että vastaavan kohteen ostaminen omalla pankkilainalla tuottaisi verohyödyn puuttumisen takia heikompaa kassavirtaa.
Tällä hetkellä pidän parhaimpina uudiskohteina sellaisia, joissa yhtiölainan lyhennys alkaa heti ilman lyhennysvapaita. Tämä toteutuu myös asunnoissa, joita rakentaja ei jostain syystä ole saanut myytyä parissa vuodessa. Tämä siksi, että yhtiölainan korko on muuttuva enkä halua ottaa salkkuuni liikaa muuttuvaan korkoon liittyvää riskiä, johon ei voi reagoida kuin vasta 3-4 vuoden päässä tulevaisuudessa.
Eli, jo omistamiesi asuntojen kassavirta on kasvanut, käteistä jäänyt yli omarahoitusosuuteen. Ja tuon omarahoitusosuuden olet lainottanut osittain uudelleen. Ulkoista vakuutta et ilmeisesti ole uuteen asuntoon tarvinnut. Näin ymmärsin. Mutta ihmettelen että miten esim 30% omarahoitusosuuden sijoittamisen jälkeen olet saanut lainaa, kun yleensä vain 70% markkinahinnasta toimii vakuutena, eikä alennusta varmaan yli 30% ole saanut. No, numerot voisivat avata asiaa niin että ymmärtäisin… Ehkä omarahoitusosuus olikin suurempi (esim 50%) ja siinä olisi jo 20% valuutta valmiina seuraavaan kohteeseen. Jos sait alennusta, tuo 20% muuttuu suuremaksi alennuksen mukaan.
Oikein ajattelit. Jos ostat 100 000 euron arvoisen asunnon 15 %:n alennuksella, se maksaa 85 000 €. Jos yhtiölainaa on 70 % eli 70 000 €, kaupanteon yhteydessä maksat 15 000 €. Silloin vakuusarvoa ei ole vapaana ja uutta lainaa ei saa mutta käteistä on kiinni vain 15 000 €, ei 30 000 € velkavivun ollessa 70 %. Kaikissa muissa vaihtoehdoissa tavoite uudelleenrahoituksella päästä siihen, että käteistä olisi kiinni vain tuo 15 000 € ja vipu 70%.
Jo omistamani asuntosalkku generoi pääomia suoraan tai epäsuorasti uudelleen sijoitettavaksi seuraavasti:
1. Kassavirrat, kuten kirjoitit (suora)
2. Lainanlyhennysten vapauttama vakuusarvo (epäsuora, vaatii uudelleenrahoituksen)
3. Asunnon remontoinnin avulla luotu asunnon arvonnousu (epäsuora, vaatii uudelleenrahoituksen)
4. Taloyhtiön remontin avulla syntynyt arvonnousu (epäsuora, vaatii uudelleenrahoituksen)
5. Markkina-arvon nousun myötä syntynyt arvonnousu (epäsuora, vaatii uudelleenrahoituksen)
Lisäksi vielä siis alennuksella ostamisen kautta luotu arvonnousu (epäsuora, vaatii uudelleenrahoituksen).
Minun kohdallani toiminta menee siten, että haen ensin rahoituksen ja sitten teen kauppoja eli kaupantekoon ei liity ostettavien asuntojen osakekirjojen panttausta ostettavan asunnon ostoon käytettävän lainan vakuudeksi. Vakuudet on jo toimitettu ja pantattu sekä laina myönnetty ja sitten teen kauppoja. Näin pystyn nopeisiin kauppoihin enkä tarvitse rahoitusehtoa tarjouksissa. Ostettujen asuntojen osakekirjat ovat siis minun hallussani 1-6 kk, kunnes käyn seuraavan rahoituskierroksen pankin kanssa. Näin toimiessa tarkastelen koko sijoitussalkkuni velkavipu-%, joka on todellinen. Yhtä asuntoa laskiessani, käytän 70 %:n velkavipua, jolla ostokriteerien on täytyttävä riippumatta siitä, onko koko salkkuni velkavipu-% esim. 50%.
Kun siis käyn pankissa, emme keskustele yksittäisen asunnon rahoituksesta tai siihen käytettävän velkavivun suuruudesta. Käymme pankkiirin kanssa läpi koko sijoitussalkkuni tunnuslukuja ja siltä pohjalta pankki päättää, lähtevätkö ja millä ehdoilla rahoittamaan seuraavaa askelta. Uusien toimitettavien vakuuksien arvot käydään läpi ja kerron aina työn alla olevista ostokohteista niin paljon kuin pystyn.
Juuri tällaista olin itsekin ajatellut, mutta tuo uusien asuntojen arvonnousu on jäänyt jotenkin huomaamatta… Käyn huomenna pankissa, joten pitääkin katsoa tätä koko salkkua eikä yksittäisiä asuntoja – hyvä pointti!