Vuokra-asunnonhakijan ansioluettelo – Blogi #67
Vanha mutta jälleen ja yhä ajankohtainen kirjoitus jakoon Vuokra-asunnonhakijan ansioluettelo
Työpaikan voi saada, jos vastaa myöntävästi head hunterin soittoon. Työpaikka voi järjestyä myös suhteiden avulla tai löytyä perheyrityksestä. Aika moni kuitenkin joutuu hakemaan työpaikkaa ja monet useampaan kertaan. Erottautuakseen muista työnhakija laatii CV:n, ansioluettelon, ja jopa kiillottaa sitä useampaan otteeseen.
Useimmille on myös selvää, että varsinkin hyväkuntoisen vuokra-asunnon saaminen on vaikeaa. Siitä huolimatta lähes poikkeuksetta vuokra-asunnon hakija myy itseään vuokranantajalle pelkistetysti: “Oon kiinnostunu asunnosta, pääsiskö sitä kattoon”. Loput tiedot vuokranantaja joutuukin sitten kyselemään ja kaivamaan.
Olen toiminut asuntosijoittajana vuodesta 2004 lähtien ja sijoitan pääsääntöisesti vuokra-asuntoihin, joita en periaatteessa suunnittele koskaan myyväni. Hoidan asuntojen vuokrauksen itse eli kokemusta vuokralaisten kanssa toimimisesta on jo kertynyt jonkin verran. Tämän kirjoituksen tarkoituksena on opastaa vuokra-asunnonhakijaa erottautumaan massasta laatimalla “vuokralaisen ansioluettelon”. Esimerkkejä ei tarvitse ottaa kirjaimellisesti. Tärkeintä on yrittää ymmärtää vuokranantajan ajatusmaailmaa ja lähestyä häntä sekä kiillottaa kuvaa asunnonhakijana näistä näkökulmista.
Minä, kuten valtaosa vuokranantajista, hakee vuokralaisessa 2 pääominaisuutta:
- kykyä maksaa vuokraa säännöllisesti ja sovittuna…
View original post 675 more words
Ostan Asuntoja 
Mitä mieltä olet strategiasta sijoittaa vain niin sanottuihin happamiin kohteisiin? niitä saisi varmasti paljon alle markkinahintojen. ihmettelen kun kotikaupungissani on myynnissä kohtuupaikoilta siisteistä kerrostaloista todella pitkään yksiötä joissa on huokea yhtiövastike. miksi nämä ei kelpaa sijoittajille? luulen että kyse on siitä joskus että kun asunto ei mene nopeasti kaupaksi, miettii ostajaehdokkaat että siinä on oltava jotain vikaa koska se ei mene kaupaksi, ja jättävät ostamatta.
Kaikessa hulluudessani mietin myös että pystyykö asuntosijoittamista edes aloittaa 50 tuhannen arvoisilla yksiöillä 70 tai 80-luvun taloista kun tulevat putkirempat tuhoaa koko sijoituksen kertalaakista.
säästän ekaan sijoitusasuntooni ja pelottaa niin prkl:eesti ajatus sen ostamisesta kun se on sitten suunnannäyttäjä koko asuntosijoitamiseeni. tiedän mitä asioita pitää huomioida. olen paljon asuntosijoittamista opiskellut. mutta siltikin, se että miten menee vuokralaisen kanssa tai tuleeko putkiremontti on suuria kysymyksiä joihin ei voi vaikuttaa. ehkä putkiremontin riskin takia velkavipua ei kannat käyttää lainkaan vanhoissa asunnoissa.
pitäisi keksiä joku oma erilainen strategia sijoittamiseen. voisiko esim asuntojen kunnostuskorjaamismyyntitoiminnan yhdistää jotenkin sijoittamiseen vuokratuotto mielessä. esim niin että ostaa remppaa kaipaavan asunnon ja remppaa sen itse työt tehden, pitää vuokralla 5 vuotta ja toivoo että putkiremppa on vasta 10 vuoden päässä, ja myy sitten asunnon pois. ideana se että vuokralainen maksaa asunnon rempan ja vähän bonusta ja sitten irroitetaan asunnon arvonnousu ennen kuin rempatun asunnon uudet pinnat on kulahtaneet liiaksi.
ei siitä tule mitään jos kaikki toimii samalla strategialla.
Jos yksiöt eivät tänä päivänä mene kaupaksi, kyllä siihen aina joku syy on. Muuttotappiopaikkakunnilla riskit liittyvät asunnon vuokrattavuuteen ja vakuusarvon laskuun sekä, kuten mainitsit, siihen, että tulevien isojen remonttien kustannuksia ei saa takaisin. Vastapainona riskeille on, että asuntoja voi pystyä ostamaan motivoituneilta myyjiltä reilullakin alennuksella, mikä entisestään parantaa kassavirtatuottoa. Jos taloyhtiöt osaa valita hyvin, tällä strategialla voi pärjätä vuosia tai kymmeniä vuosia hyvin, kunhan ei laske arvonnousulle mitään. Mikäli vanhoissa asunnoissa ei käytä velkavipua, arvonlasku syö omaa pääomaasi. Ihannetilanne olisi, jos positiivista kassavirtaa tuottavan asunnon saisi ostettua 30 % alle markkinahinnan mutta pankki hyväksyisi vakuusarvoksi markkinahinnan, jolloin saisit koko asunnon ilman omaa pääomaa ja velkavipu olisi silti 70 %. Laina lyhenisi vuokralla ja kassavirtaa jäisi silti yli.
Osta-vuokraa-remontoi-vuokraa-myy -strategia on aina ”osta ja pidä” -sijoittajankin yksi exit-vaihtoehdoista. Sen negatiivinen puoli on, että myyntivoiton verot realisoituvat. Siksi kannattaa aina miettiä uudelleenrahoitusta myymisen vaihtoehtona. Kannattaa muistaa, että vuokranantajasijoittaja saa taloyhtiörempoista 30 %:n verosuunnitteluhyödyn, mikäli taloyhtiölainan suoritukset tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa. Toki tämä hyöty poistuu myyntivaiheessa maksettavina veroina.
Taloyhtiöremppaa ei kannata pelätä liikaa. Vaikka sitä ei saisi 100 %:sti arvonnousussa takaisin, voi se silti lisätä asunnon vuokrattavuutta ja jopa vuokraa, mikäli esim. kylpyhuone uusitaan linjasaneerauksen yhteydessä.
Erikoistuminen happamiin kohteisiin voi olla oikein hyvä strategia varsinkin yhdistettynä paikallisen markkinan ja taloyhtiöiden tuntemiseen. Hyvät remonttitaidot omaava sijoittaja voi lisätä tuottoa varsinkin, jos ei laske omalle työlle arvoa toisin sanoen oma remontointityö ei ole poissa muusta ansiota tuottavasta ajasta vaan enemmänkin vaikka television katselemisesta.
”Hyvät remonttitaidot omaava sijoittaja voi lisätä tuottoa varsinkin, jos ei laske omalle työlle arvoa toisin sanoen oma remontointityö ei ole poissa muusta ansiota tuottavasta ajasta vaan enemmänkin vaikka television katselemisesta.”
puhut ihan asiaa ja näin olen itsekin aina analysoinut ajankäyttöä. mutta mutta olen alkanut ajatella asioita elämänkriisien myötä vähän eri tavalla. kuvitellaan että olemme vuodessa 2045 jolloin olemme molemmat vanhoka kääkkiä. sinulla on tuolloin vaikka 50 asuntoa ja haalit niitä edelleen lisää tai ainakin pidät kiinni osta ja pidä-strategiasta. minulla on tuolloin 5 asuntoa. tuossa kohtaa minä pikkusijoittaja ja mitätön ihminen muutoinkin, alan myydä asuntoja pois 3 vuoden välein. syön aina 3 vuodessa yhden asunnon kaviaarina ja matkusteluna. samaan aikaan syön toki eläkettäni. ideaalia on että siinä kohtaa kun kuolen, olen nollannut omaisuuteni ( poislukien perintötila johon liittyy arvoja). minusta tyydyksistä suurmpia on se kun ylittää juuri riman. jos on liian helppoa ja liikaa rahaa, ei koe tyytyväisyyttä.
elämä menee ajattelussani jotenkin niin että aluksi nuorena kamppaillaan että saadaan jotain aikaan ja kun se saannos on valmiina myöhäisessä keski-iässä, siitä aletaan vähitellen luopua ja höllätä. aloitetana siis elämästä luopumisen prosessi jossa myös omaisuus hupenee. jos on lapsia niin heille pitää suoda tyytyväisyys siitä että he itse saavat jotain aikaan, ja siksi lapsille ei isoja perintöjä pidä jättää.
muistutan että nämä kaikki on vain houreita eikä niitä pidä ottaa vakavasti. ylipäätään asuntosijoittaminen on monimutkaisempaa kuin ensin ajatelaan. huomioitavia asioita on niin paljon että houkuttelevaksi alkaisi tulle pörssiosakkeet. niiden ongelma on vain se että maailmantalous romahtaa 100% todennäköisyydellä. kyse on vain siitä että milloin. sama koskee kolmatta maailmansotaa.
jos en nyt houri vaan puhun asiaa..niin yksi tapa voisi olla se että ostaa rohkeasti asunnon johon on tulossa 10 vuoden sisään se linjasaneeraus. remontoi asunnon ja toivoo että remontti plus linjasaneeraus nostaa asunnon arvoa niin että sen voi myydä ja ostaa toisen asunnon tilalle ilman että mene omasta pussista latiakaan putkiremonttiin loppukädessä. siihen mennessä on saanut nauttia vuokratulosta ehkä 6-10 vuotta ja nautinto jatkuu uudessa sijoituasunnossa. osaatko heittää asuntosijoittamisen eliittiin kuuluvana konkarina että miten paljon prosentuaalisesti tehty purkiremontti maksaa takaisin hinnastaan arvonnousuna asuntoa myydessä?
Hei, etsin tällä hetkellä uusia sopivia paikkakuntia asuntosijoittamiseen. Juuri nyt työ Uudessakaupungissa on tullut ainakin hetkellisesti polkunsa päähän hintojen nousun vuoksi ja myös tavoitteen saavuttamisen takia. Huomasin, että olet itse hankkinut Huittisista asuntoja ja minua kiinnostaisi, että millainen paikkakunta se on asuntosijoittamiseen? Minulla on sieltä kokemusta vain yhdestä isosta kiinteistöstä, mikä oli todella hankala juttu. Mukavaa kesän jatkoa sinulle!
Hei,
Huittinenhan on pieni paikkakunta, jossa ei väestö kasva ja johon yleisten oppien mukaisesti pitäisi olla sijoittamatta. Yleisesti ottaen vuokratuotto-% ei kaupungissa ole erinomainen, jos seuraa myynti- ja vuokrailmoituksia ja tämä yhdistettynä matalaan arvonnousuun ei ole helppo yhtälö. Näistä huolimatta myyntiin tulevat yksiöt menevät nopeasti kaupaksi.
Satakunta on vuosia laahannut kehityksen perässä. Varsinais-Suomen nyt lähdettyä nousuun optimisti toivoo, että Uudenkaupungin ihme ja Rauman meno siirtyisi Poriinkin, joka hyödyttäisi ympäristön pikkukaupunkeja. Huittinen on Helsinki-Pori- ja vanhan Tampere-Turku-tien risteyksessä ja kohtuullisen matkan päässä näistä kaupungeista. Yhtä suurta työnantajaa ei ole eli sen suhteen Huittinen on vähän turvallisempi. Toki Huittisista käydään töissä myös Harjavallassa, jossa on muutama iso teollisuuslaitos.
Itse olen ostanut Huittisista muutaman ns. ”happamoituneen” kohteen, jotka olen saanut selvästi markkinahintaa alempaan hintaan ja omat sijoitetut pääomani olen saanut uudelleenrahoituksen kautta pois. Kohteet generoivat mukavasti kassavirtaa alhaisen hankintahinnan ansiosta.
Kiitos vastauksestasi! Taidan jättää Huittisen väliin, se vaikuttaa minulle hieman liian haastavalta paikalta, ainoastaan ihan ydinkeskustasta voisi ajatella ostavansa yksiön, jos löytyisi kiinnostusta kokeilla asintosijoittamista siellä. Uudessakaupungissa on tullut melkein parikymmentä tonnia hintaa lisää yksiöihin, joita olen viime vuosina hankkinut. Ehkä jatkan hillitysti siellä, vaikka hintataso on noussut… Täällä seudulla en ole löytänyt muita potentiaalisia kaupunkeja, ehkä Pori voisi olla sellainen, jos välimatka ei haittaisi ja olisi viitseliäisyyttä tutustua kaupungin tilanteeseen.
Uudet asunnot on mielenkiintoinen ajatus. Tuollaisia 130 000 euron uudistuotantoyksiöitä saa kun lyö myyntisumman eli esim 40 000 euroa pöytään. Aina puhutaan vuokratuotosta joka on virhe. Vuokratuottohan vaihtelee. Se voi olla 7% vanhassa juuri hankitussa sijoitusasunnossa ja muuttua remonttien myötä 1% tuotoksi tai jopa tappiolliseksi. Uudessa kohteessa vuokratuotto voi olla 3,5% mutta remontteja ei ole eikä niitä tule sijoittajan loppuelämän aikana. Pitäisi pystyä vertaamaan koko sijoitusajan vuokratuottoa toisiinsa vanhoissa ja uusissa asunnoissa että se toimisi jonkinlaisena mittarina. Se on kuitenkin vaikeaa.
Toisaalta mitä merkitystä on vuokratuotolla kun sehän riittää että laitettuasi se 40 000 euroa kiinni rahaasi uuteen asuntoon, asunnon vuokratulot riittää kuittaamaan vastikkeet ja lainanlyhennykset korkoineen. Tässähän riittää plusmiinusnolla-tulos aivan hyvin. Katsoin juri yit:n sivuilta uudistuotantoa. Eräässäkin asunnossa kaikki vastikkeet sisältäen rahoitusvastikkeen lyhennyksen oli 470 euroa suunnilleen. Kun vuokraa saa uudesta yksiöstä hyvällä paikalla sen 500 euroa, jää 30 euroa vielä räpylärahaa pilsneriin ja asunto muuttuu ajan kanssa omaksesi. Uusissa asunnoisa ei tarvi laskea vuokratuottoa vaan katsoa vain se että vuokra riittää menoihin.
Miksi hankkia omalla riskilainalla vanhaa remonttipommia kun voi ostaa ilman omaa lainaa kokonaan uuden? Aivan loistava asia tämä taloyhtiölaina jonka saa vielä verotuksessa vähentää.
Ei ole olemassa yhtä oikeaa vastausta. Vanhoissa asunnoissa on mahdollisuus paljon isompiin tuottoihin, kun ymmärtää, mistä elementeistä tuotto koostuu. Uudiskohteissa kannattaa muistaa, että yhtiölaina on sidottu yleensä 12 kk euriboriin ilman korkosuojausta. Kannattaa tehdä herkkyystarkastelu eri korkokannoilla varsinkin, jos alussa on lyhennysvapaita vuosia. Korkojen noustessa vaikkapa 2 %-yksikköä voi asunnon markkina-arvo tippua 10%. Keskuspankkielvytystä nykymittakaavassa ei ole kokeiltu ja elvytyksen loppumisen vaikutuksia voi vain arvailla.
Itse pidän uudiskohteiden määrän salkussani rajallisena ja seuraan koko lainamassani korkosuojausosuutta yhtiölainat mukaanlukien.
Luulen ajattelevani miten tahansa fiksusti asuontosijoittamisesta ja eri strategoista, niin saan aina pataani ammattilaiselta. En ollut huomioinut tuotakaan että niissä ei ole korkosuojausta joka olisi välttämätön kun puhutaan isoista yhtiölainoista. Palaan siis aiempaan ajatukseen sijoittaa vanhoihin. Niissä vain tuottaa hankaluuksia se että miten luovia remonttiviidakossa. Kai se on otettava se linja että ostaa vain putki ja julkisivuremontoidun asunnon jossa ensimmäiset 10 vuotta menee vuokratuotosta remonttilainan maksuun. Katsoo vain että se laina tuloutetaan kirjanpidossa. Toisaalta haitanneeko tuo vaikka remontit söisikin tuottoa alussa kun ideana onkin että vasta vanhempana saisi eläkkeen kylkeen lisäansioista muutamista asunnoista. Pörssiosakkeet olisi vaivattomin mutta lähden siitä ettei eläketurvaa kannata sijoittaa ”lottoon”
Nooh kun pari vuotta tässä pähkäilen ja kerään koko ajan lisää rahaa ekan sijoitusasunnon ostoon, olen kai oppinut sen verran että sijoitus tuottaa ja on järkevä. Ensimmäinen jos onnistuu niin toinen ostetaaankin agressiivisemmin ja nopeammin.
Omat vaatimukset on seuraavat. Talon sijaittava omalla tontilla ( en luota kaupunkien hyväntahtoisuuteen pitää vuokria alhaalla kun kerran sopimus on joskus tehty ja taloakaan ei voi pois siirtää). putkiremontin tulee olla tehtynä tai sen hinnan tulee olla korkeintaan 12000 euroa. Asunnon on sijaittava kaupungin keskustassa tai sen tuntumassa mutta ei lähiössä. Yhtiön on oltava isohko. Hoitovastikkeen on oltava alle 140 euroa kuussa. Kokeiluihin ei ole varaa joten on pidettävä kiinni kaikista vaatimuksista joita asunnolle asettaa. Plussaa olisi se jos asunon hinta on esim pintaremontin tekemättömyyden vuoksi merkittävästi alhaisempi. Tekemällä remontin saa heti arvonnousua ja lisää muutaman latin vuokraa.
Jossain vaiheessa lisäpohtiminen alkaa kääntyä itseään vastaan. Kun tuntuu siltä, että omarahoitusosuus on riittävän suuri ja riskit hallussa siten, ettei yöunet mene, mukaan lähteminen yleensä kannattaa. Sitä kautta oppii ja moni teoreettinen asia konkretisoituu, kun se tulee käytännössä vastaan. Taitojen ja verkostojen kasvaessa mahdollisuuksien määräkin kasvaa, jos vain kiinnostusta riittää. Itselläni ainakin kasvu on tullut lumipallon lailla eli alkuun mentiin hitaasti mutta varmasti ja sitten asiat alkaa vain loksahtelemaan paremmin kohdalleen, kun kehittää toimintaansa ja oppii omista ja varsinkin toisten virheistä.
Sen verran tuosta pataan saamisesta, että se on hirmu tärkeää ja arvokasta. On mahtavaa että ideoitani kyseenalaistetaan ja palautetaan minut maanpinnalle. Se on osa oppimisprosessia. Sen vuoksi voi olla että ensimmäinen sijoitusasuntoni on onnistunut. Pahin tilanne on jos menen siwan kassissa rahat asuntovälittäjälle ja intoa puhkuen ostan asunnon kuvitellen tietäväni enemmän kuin tiedänkään. Joten kiitos kun ammut alas ajatuksiani.
En ymmärrä edes sitä yhtälöä että mihin asuntojen arvonnousu perustuu kun kuitenkin vanhoja asuntoja suositaan sijoittamiseksi siksi, että ne ovat ostohinnaltaan paljon huokeampia kuin uudet. ehkä jonakin päivänä opin tämänkin. tai sitten kyllästyn koko aihepiirin opiskeluun ja matkustan las vegasiin.
Asuntojen arvonnousu voi tulla seuraavia polkuja pitkin:
– markkinahinnat nousevat, johon sijoittaja ei pysty aktiivisesti mitenkään vaikuttamaan ja pidän sitä enemmän spekulointina kuin sijoittamisena varsinkin, jos ostetaan kassavirtanegatiivisia kohteita uskoen tulevaisuuden arvonnousun kompensoivan huonon alkupään tuoton
– sijoittaja ostaa asunnon alennuksella, jolloin arvonnousu on realisoitavissa nopeasti myymällä (verot maksuun) tai uudelleenrahoittamalla (verovapaasti)
– taloyhtiötä remontoidaan, joka nostaa myös asunnon arvoa. Mikäli remontointiin käytettävät maksusuoritukset tuloutetaan taloyhtiön kirjanpidossa, saa sijoittaja tästä 30 %:n verohyödyn eli ikäänkuin 30 % alennuksen remontista
– sijoittaja remontoi asuntoa, sama 30 %:n verohyöty ja remontointiin käytetyn pääoman voi hakea uudelleenrahoituksen kautta takaisin
Uudiskohteissa taloyhtiön ja asunnon remontoinnin keinot eivät ole käytettävissä arvonnousun pakottamiseksi. Tämä toki tarkoittaa vaivattomuutta sijoittajalle mutta samalla huonompaa tuottoa tai mahdollisuuksia omin toimenpitein kasvattaa tuottoa.
saanko kysyä jotain?
KIrjoitat blogisa näin
”Kun lainat on joskus 20 vuoden päästä maksettu, tililleni jää vähän enemmän rahaa. Kiitos myös siitä, että olette etukäteen ilmoittaneet ja sitten hoitaneet myöhästyneen vuokranmaksun sovitun mukaisesti. Näin olen pystynyt pitämään rahoittajilleni antamat omat lupaukseni.”
toisaalta kirjoitat että strategiasi on osta ja pidä loputtomiin. jos aina tekee uutta velkaa niin eihän ne tule maksetuiksi 20 vuodessa. jos haluat pois velkastressistä ja riskeistä niin eikö kannattaisi odottaa vielä vaikka 10 vuotta ja myydä sitten se määrä asuntoja pois, jollla saa kokonaan velattomiksi loput asunnoista? näin käteen jäävä raha olisi paljon suurempi ja riskit poistuneet.
Hei,
Kiitos kysymyksestä, aina saa kysyä ja yritän vastailla parhaani mukaan.
Ensimmäinen kappale ”20 vuoden päästä maksetuista lainoista” on enemmän kuvainnollinen kirjoituksen otsikkoon liittyen. Mediassa annetaan joskus liian kevyellä kädellä ymmärtää, että asuntosijoittaja se vain rikastuu ja juo pinacoladaa palmun alla vuokralaisten rahoilla. Totuus on kuitenkin se, että moni asuntosijoittaja jopa subventoi palkkatuloillaan asuntosijoittamista, kun vuokra ei kata vastikkeita, remontteja, korkoja ja lyhennyksiä. Vasta, kun yksittäisen asunnon ostamiseen kohdistettu laina on maksettu pois, tilille jää enemmän rahaa, kun lainanlyhennykset loppuvat.
Varsinainen kysymyksesi onkin monisyisempi. ”Jos aina tekee uutta velkaa” tarkoittaa minun tapauksessani sitä, että asuntosijoitussalkku kasvaa. Jos asuntosijoitussalkku kasvaa ja oletetaan, että velkavipu pysyisi uudelleenrahoituksen myötä aina vaikkapa 60 %:ssa, miljoonan arvoinen salkku voi olla 10 vuoden päästä 10 miljoonan arvoinen. Jos nyt 400 000 euron oma pääoma tuottaa vaikkapa 10 % eli 40 000 euroa vuodessa, 10 vuoden päästä sama 40 % omaa pääomaa tuottaisi 400 000 euroa vuodessa. Luvut on tässä ihan tuulesta temmattuja eli ei kannata takertua niihin. Viesti on se, että uudelleensijoittamalla uudelleenrahoituksen kautta tulevat pääomat, sijoitussalkun eli varallisuuden kokoa voi kasvattaa. Esimerkin luvut ovat täysin staattisia. Jos samassa 10 vuoden aikajaksossa asuntojen markkinahinnat olisivat nousseet vaikkapa 2 % vuodessa, olisin lisäksi saanut tämän arvonnousun 100 %:sti itselleni huolimatta siitä, että velkavipu on koko ajan 60 %.
En ole koskaan kirjoittanut haluavani pois velkastressistä, koska minulla ei sellaista ole. Minua itse asiassa on stressanut se, jos sijoitussalkkuni velkavipu-% on painunut alle 50 %. Sijoitussalkun velattomuus on minun mielestäni aivan mielettömän iso riski monessakin mielessä . Positiivista kassavirtaa tuottavan asunnon myyminen realisoisi myyntivoiton veron ja menettäisin kaikki asunnon tulevaisuuden kassavirrat. Hyvän velan kasvu ei stressaa minua yhtään, kunhan tuotto on reilusti velan kustannuksia suurempi ja toistaiseksi olen pystynyt sellaisia kohteita löytämään, joissa tämä toteutuu erinomaisesti. Kulutusluotot, autolainat tai luottokorttivelat eivät ole hyvää velkaa ja niistä on yleensä hyvä päästä eroon. Kun asunnot on ostettu oikealla hinnalla, ne on pidetty hyvässä kunnossa ja menevät helposti vuokralle sekä tuottavat positiivista kassavirtaa, riskit eivät ole isot ja niiden hallinta esim. kiinteää korkoa käyttäen ja lainoja lyhentäen ei ole vaikeaa.
Jos lopettaisin sijoitussalkun kasvattamisen ja pyrkisin velattomaksi, kaikki sijoitustuotot olisivat ahneiden poliitikkojen lyhytnäköisille veronkorotuspäätöksille alttiita ja verosuunnittelukeinot olisivat vähissä. Potkin mieluummin verosuunnittelupalloa eteenpäin työllistämällä suoraan remonttimiehiä ja rakennusmateriaaliteollisuutta kuin tuotoista verot maksaen. Samalla taloyhtiöiden ja asuntojeni laatu paranee ja voin tarjota parempia vuokrakoteja asiakkailleni. Nytkin minulla on 2 tällaista remonttia meneillään.
Puhut aina paljon asiaa mutta tätä en tajua
”Jos lopettaisin sijoitussalkun kasvattamisen ja pyrkisin velattomaksi, kaikki sijoitustuotot olisivat ahneiden poliitikkojen lyhytnäköisille veronkorotuspäätöksille alttiita ja verosuunnittelukeinot olisivat vähissä. ”
Miksi edes sijoittaa jos ideana on vain kasvattaa salkkua joka perustuu aina velkaan? Se on sama kuin perustaisi yrityksen päämääränään tehdä aina plusmiinusnolla tulosta. Miten voin saada tulevaisuudessa eläkeiässä asunnoista eläkkeen sivuun leipärahaa jos asuntoni on velkaisia? Eikai sinullekaan riitä se että asunnosta jää räpylärahaa. kai haluat että saat joka asunnosta verojen jälkeen käteen vaikka 220 euroa kuukaudessa? Ymmärrän tuon veropallon eteenpäin potkimisen tiettyyn rajaan saakka mutta ainahan maksettujen verojen määrä korreloi suoraan sen kanssa paljonko sinulle itsellesi on jäänyt. jos et koskaan maksa pörssiosakkeista veroja et ole tienannutkaan mitään. pakkohan ne tuotot on kotouttaakin joskus jos aikoo sijoituasuntojen omistamisen saada vaikuttamaan henkilökohtaiseen talouteen.
Kassavirran vastakkainen tuoton komponentti on lainanlyhennysten vapauttama vakuusarvo. Lainanlyhennykset siis pienentävät kassavirtaa mutta vapauttavat vakuusarvoa. Tätä vapautunutta vakuusarvoa vastaan voi ottaa uutta lainaa. Jos salkun markkina-arvo nousee, sitäkin vastaan voi ottaa uutta lainaa. Uudelleenrahoitus on ihan samalla tavalla käteistä rahaa kuin kassavirtakin ja tilillä ne menee sekaisin. Jos teen siis kaksi 15,000 € remonttia, niiden tuoma verohyöty on 9000. Vuokraa voin korottaa 60€/kk/asunto eli 1440 €/vuosi, joilla katetaan remontointiin käytetyn lainan lyhennykset ja korot. Jos remontit nostavat asunnon arvoa 20,000 € saan niitä vastaan uutta lainaa 28,000 € jne. Sieltä välistä löytyy vaikutusta henkilökohtaiseen talouteen. Salkkuun pitää vain jatkuvasti hakea uusia kohteita, jotta veropalloa voi potkia eteenpäin ja silti saada tuloa omaan talouteen. Jos haluaa enemmän tuloa omaan talouteen sitä voi saada joko maksamalla enemmän veroa tai ostamalla lisää sopivia asuntoja salkkuun. Kun homma kasvaa, tehtäviä voi ja joutuu ulkoistamaan, joka taas luo työtä muillekin. Kakku kasvaa ja sitä jakaa useampi.
Ihan järkevän kuuloista jos ajattelee että ihminen elää ikuisesti. Mutta miksi potkia veropalloa loputtomasti eteenpäin? Ajatteletko että 75 vuotiaanakin mietit vielä veropallon eteenpäin potkimista ja otat uusia lainoja asuntoihin? Jos olet jo tehnyt onnistuneen uran asuntosijoittajana, niin miksi et löysäisi ja pyrkisi saamaan asunnot velattomiksi? Todennäköisesti saisit myymällä osan asunnoista velattomaksi niin ison määrän asuntoja, että niiden vuokratulolla tienaisit enemmän kuin sijoittamalla velkarahaa aina uusiin kohteisiin ja potkimalla veropalloa eteenpäin.
Toki ymmärrän sen että intohimo voi mennä rationaalisen ajattelun ohi. En halua neuvoa tai kritisoida vaan enempi kysymysluontoisesti ja itsekin oppiakseni heittelen näitä. Isänmaamme hyötyy tuollaisesta toiminnasta ja se on siten arvokasta.
Omasta mielestäni aloitin löysäilyn 12 vuotta sitten, kun ryhdyin päätoimisesti tekemään päätöksiä vain peilin kanssa. Vielä ei ole muu käynyt mielessä, on niin kivaa. Buffet on tehnyt valtaosan omaisuudestaan 60 vuotta täytettyään. Vielä en ole kokenut verojen maksimointia rationaalisena ajatteluna. Kun vuokralaiset tuntuu arvostavan mun asuntoja ja toimintatapaa, siinä on motivaatiota jatkaa. Katsotaan aikanaan innostuuko tytär jatkamaan.
Jos saan kiusata vielä yhdellä asialla, sitten lupaan pitää taukoa. Tavoitteeni on omistaa 3-5 asuntoa 55 vuotiaana. Olen nyt 42. Miksi haluan ne asunnot? Siksi että pitkään olin pienyrittäjä pienillä tuloilla ja eläkettä kertyi vähän. Toisaalta siksi etten luota viranomaisiin ja siihen että eläkeiässä edes saisin eläkettä kuin ehkä korkeintaan jonkun 700 euroa. Nyt tulotasoni on muuttunut samaisessa pienyrityksessäni niinkin mukaviksi että saan säästettyä vuodessa noin 20 000 euroa. Tulot todennäköisesti jatkunee samanlaisina ainakin 7-10 vuotta. Ideani on, että hankin ensimmäisen asunnon ilman velkavipua omalla rahalla 2 vuoden kuluttua. Ja seuraavat asunnot 50% velkavivulla noin vuoden puolentoista välein. Tarkoituseni on yksi velaton asunto ja loput velalliset asunnot makselee pois lainat mahdollsiimman nopeasti. Kun asuntotavoitteeni on täytetty, hakkaan tulojani lainojen maksun nopeuttamiseen.
Ajatus on se että saan mahdollisimman paljon verotettavaa tuloa asunnoista jonka voin siirtää elintasoni parantamiseen siinä kohtaa kun työteho on heikentynyt tai olen eläkkeellä. En voisi saada tätä parannusta elintasooni näistä muutamasta asunnosta, ellen nimenomaan pyri velattomuuteen.
Olen hionut tässä ajatusta siitä millaisia asuntoja valitsen. Päädyin siihen että vanhoja asuntoja joissa on 10-15 tuhatta tuloutettavaa remonttilainaa joilla on hoidettu putki tai julkkariremonttia. Tällaisia asuntoja katsoessa tietää sen 30 vuotta eteenpäin että isoja remppoja ei tule. Asunnon hinta voi olla 50 000 ja mukana tulee yhtiölainaa edellä mainitun verran. Ei tarvi sitten miettiä remonttia ja kustannuksia hetkeen aikaan. Yksi tavoite on se, että aion luopua näistä asunnoista vanhana ja siirtää ne kokonaisuudessaan elintasooni. Koskaan ei tiedä koska kupsahtaa, mutta oikein mainiosti homma menisi jos möisi ekan asunnon 60 vuotiaana, toisen 65 vuotiaana ja viimeistä asuntoa alettaisiin syödä 70 vuotiaana. ensimmäisen asunnon syömisen aikana tulee edelleen kahdesta asunnosta vuokratuloja.
Ehkä tavoitteenne ammattilaisena eroaa siis merkittävästi omista tavoitteistani. Tavoitteeni on tyytyä jokuseen asuntoon ja saada lisäeläketurvaa eli minun tulee pyrkiä velattomiin asuntoihin. Kun ensimmäisen asunnon hankinta tulee ajankohtaiseksi, olisin valmis maksamaan riippumattomalle ammattilaiselle hieman siitä, että hän varmistaisi että hankittava asunto on pätevä sijoitukseen.
Kuullostaa hyvin mietityltä tavoitteelta. Matkan varrella tulee yleensä aina uusia käänteitä markkinoilla ja ajatuksia itselle. Mun 3 vuotta sitten 10 vuoden päähän asetettu tavoite toteutuu ensi vuonna, jos ei tule mullistuksia.