Voiko harmaahapsi vielä aloittaa asuntosijoittamisen? – Blogi #121

Ostan Asuntoja Podcastissa yksi vakiokysymyksistä on “mitä tekisit toisin, jos voisit aloittaa asuntosijoittamisen uudestaan”. Lähes yhtä usein vakiovastaus on “aloittaisin aikaisemmin”. Tässä kirjoituksessa pohditaan asiaa ihan eri kantilta eli voiko asuntosijoittamisen aloittaa, vaikka hiuksien harmaantuminen olisi jo alkanut. Epäilen, että podcastissa tulee koskaan olemaan vierasta, joka vastaa vakiokysymykseen “en aloittaisi ollenkaan”. Tämän epäilyksen pohjalta muutama ajatus, miksi veteraanisarjojen pelaajakin voi aloittaa asuntosijoittamisen ja mitä etuja heillä voi olla käytössään, joita junioreilla ei yleensä ole.

Perusedellytyksiä asuntosijoittamisen aloittamiseen voi seniorilla olla yllättäen paljon enemmän kuin ensi-istumalta tulee mieleen. Moni vanhempi asuntosijoittamisesta kiinnostunut on itse kokenut 80-luvun lopun asuntobuumin ja 90-luvun alun romahduksen. Vaikka syyt eivät olisikaan enää samat, siitä on varmaan jäänyt jotain ajatuksia, jotka leikkaavat hurjimmat kuvitelmat asuntospekuloinnilla nopeasti rikastumisesta. Muutama omistusasunto on kenties hankittu vuosikymmenten varrella, jolloin vastikkeiden, lainanlyhennysten ja korkojen vaikutus pankkitilin saldoon on tuttua. Muutaman pintaremontin lisäksi iso talo- tai taloyhtiöremontti tai kaksikin voi olla kokemuspakissa. Pankkisuhde saattaa olla vuosikymmeniä pitkä ja maksuhistoria on moitteeton. Palkkatyöstä jää tilille kenties enemmän rahaa, kun lapset ovat jo itsenäistyneet omiin työpaikkoihinsa. Asuntolainoja on haettu omistusasuntoihin ja ehtoja on kenties neuvoteltu uudelleen matkan varrella. Omistusasunto voi jo olla velaton tai velkaosuus on hyvin pieni.

Moni edellisen kappaleen asioista hyödyttää, kun lähtee asuntosijoittamisen polulle.

Säilytä oma pääoma, fokus lisäeläketurvan kasvattamisessa

Tämä on yleispätevä lähestymistapa, vaikka toki joukossa voi olla muuten kokeneita sijoittajia, joita ei suuremman riskin ottaminen pelota eikä oma talous heilu, vaikka se toteutuisi. Jos nuorena tekee katastrofisijoituksen ja menettää pääomat, aikaa on vielä runsaasti oppia virheistä, tehdä asiat fiksummin ja luoda menetetty pääoma takaisin. 

Vanhemmalla iällä ei välttämättä enää löydy tällaista draivia tai kolotuksia voi olla sen verran, että draivista huolimatta kone ei enää toimi samalla teholla, jolloin parempi lähtökohta on lähestyä asuntosijoittamista Warren Buffetmaisesta “don’t ever loose money”. 

Ostan Asuntoja Blogista: Asuntosijoittaminen ja Warren Buffett

Lisäeläketurvan kasvattamisessa kassavirran positiivisuus on paljon tärkeämpi painopiste kuin mahdollinen arvonnousu. Kun valitsee sijainnin siten, että asunnon vuokrattavuus on pitkällä tähtäimellä hyvä, vuokratason, asunnon ja taloyhtiön remontit ja muut kustannukset pystyy arvioimaan riittävällä tasolla siten, että eläkeiän alkaessa sijoitusasunto suurella todennäköisyydellä tuottaa lisätuloa eläkkeen päälle. 

Pitkällä tähtäimellä hyvällä sijainnilla oleva asunto on tarjonnut suojaa vähintäänkin inflaatiota vastaan eli tälläkin tavalla oma pääoma on turvassa, mikäli sijoitusasuntoa ei ole pakko realisoida hintojen laskun jälkeen pohjalla.

Asuntopehtoorin Blogista hyvää pohdintaa arvojen noususta 

Oman pääoman hyödyntäminen asuntosijoittamisessa

Nuorelle asuntosijoittajalle pääoman puute on usein suurin hidaste asuntosijoittamisen aloittamiselle. 

Kymmenien vuosien työhistorian aikana seniorille sen sijaan on saattanut kertyä säästöjä ja muita perinteisimpiä sijoituksia, joista tulee säännöllisiä tuottoja. Näiden pääomien ja tuottojen hajauttaminen tuottavaan reaaliomaisuuteen paperisijoitusten rinnalla voi olla viisas teko. Paperien arvot voivat heilahdella paljonkin mutta Suomen ilmastossa kysyntä hyville vuokrakodeille talvikuukausien vuoksi on aika varma riippumatta siitä, onko pörssissä nousu- vai laskuhuuma tai työmarkkinoilla sopu vai ilmiriita.

Mitä enemmän vapaita likvidejä pääomia on sitä paremmassa asemassa voi olla tekemään nopeita kauppoja hyvän mahdollisuuden ilmaantuessa. Ideaalitilanteessa sijoitusasunnon voi ostaa kokonaan ilman lainarahaa ja järjestää mahdollisen lainarahoituksen kauppojen syntymisen jälkeen oman pääoman tuotto-%:n parantamiseksi. 

Mikäli käteistä rahaa ei ole kovin paljon mutta omistusasunto on velaton, omistusasunnon nurkkaa voi käyttää asuntosijoituslainan vakuutena. “Nurkka”-sanalla tarkoitetaan tässä yhteydessä sitä, että koko vapaata vakuusarvoa vastaan ei oteta sijoituslainaa vaan liikutaan varmasti turvallisella velkaviputasolla siten, että asuntosijoituksen kassavirta on reilusti positiivinen. Velattomassa omistusasunnossa säästetty oma pääoma on kiinni kiviseinissä, jotka eivät tuota mitään. “Nurkkaa” käyttämällä voidaan pääomia irrottaa käyttöön, josta tulee myös lisätuloa.

Jos laskettu eläkeikä on 65 vuotta, 50-vuotiaana 15 vuoden sijoituslainalla ostettu sijoitusasunto on velaton, jolloin vuokratuotoista tulee mukava lisä eläkkeen päälle. Toki mitään syytä ei ole lopettaa asuntosijoitustoimintaa 65-vuotiaana vaan sitä voi jatkaa ja kasvattaa vaikka 90-vuotiaaksi asti, jos se kiinnostaa ja pitää mielen virkeänä. 

Verkostojen hyödyntäminen asuntosijoittamisessa

Mitä enemmän haluaa kasvattaa asuntosijoitustoimintaa sitä tärkeämpi on verkosto, josta löytyy erilaisia kumppaneita ja palveluntuottajia täydentämään omaa ydinosaamista tai -vahvuutta. Nuorella ei tällaisia verkostoja ole valmiina.

Kypsään ikään ehtineelle on voinut kertyä vaikka minkälaisia verkostoja työelämän ja vapaa-ajan harrastusten myötä. Jos asuntosijoittamisen aloittaminen kiinnostaa, kannattaa käydä oma verkosto uudelleen läpi. Sieltä voi löytyä

• kokeneita asuntosijoittajia, jotka eivät yhteisissä tilaisuuksissa juuri ole puhuneet aiheesta, jos muita kiinnostuneita ei ole ollut seurassa
• kiinteistönvälittäjiä, pankkiireja, rakennusyrittäjiä, sähkömiehiä, maalareita… 
• ihmisiä, joilla olisi myös vapaita pääomia sijoitettavaksi muttei aikaa paneutua asuntosijoittamiseen

Lisäksi omalle verkostolleen, joka todennäköisesti koostuu samaa ikäluokkaa olevista, ison oman verkoston omaavista henkilöistä, voi kertoa, että on kiinnostunut asuntosijoittamisen aloittamisesta, jolloin tuttavan kautta voi löytyä yhteisiä intressejä omaavia henkilöitä. 

Suomen Vuokranantajien jäsenyydessä ei ole ikärajoja ja Vuokranantajien tilaisuuksissa onkin kaikenikäisiä, joita yhdistää kiinnostus asuntosijoittamiseen ja vuokranantajana toimimiseen eli ne ovat hyviä paikkoja verkostoitumiseen myös seniorimmalle aloittelijalle.

Vuokralainen downsiftaamisen vaihtoehtona

Moni on hankkinut unelmiensa kodin perheasunnoksi. Kun lapset ovat itsenäistyneet omiin koteihinsa, tyypillinen ajatusmalli on luopua unelmakodista ja siirtyä pienempään. Tässä ei ole mitään väärää ja pienempi kotikin voi olla unalmakoti varsinkin, jos unelmat ovat matkan varrella muuttuneet.

Vaihtoehto luopumiselle on vuokralaisen ottaminen jakamaan liian isoksi jääneitä tiloja. Monien asuntojen ja omakotitalojen suunnitteluvaiheessa ei ole huomioitu tilojen muunneltavuutta oman sisäänkäynnin, pesutilan ja keittiön osalta eli yli turhien tilojen vuokraus ei välttämättä onnistu ilman isoa muutostyötä. Mikäli tällainen kuitenkin olisi mahdollista, vuokrauksesta tulisi lisätuloja ja joillekin nuoren vuokralaisen tuleminen kuvioon voisi tuoda mielenkiintoa arkeen.

Isommasta asunnosta erotettua tilaa voi myös tarjota Airbnb:n kautta kalustettuna ja jättää tilaa oman jälkikasvun vierailuille loma-aikoina. Asuntoon voisi ottaa myös au pairin, jonka tehtävänä lasten hoitamisen sijaan olisikin lumen luonti ja nurmikon leikkuu. Tai asuntoa voisi vuokrata ulkomaalaisille opiskelijoille ja keikkatyöläisille tai turvapaikan saaneelle.

Airbnb:hin ja autotalleihin sijoittamisesta Ostan Asuntoja Podcast #5 – Taloudellisesti täyskääntynyt “kädestä suuhun ja välillä luottokorteilla” -kuluttaja – Sanna Spårman 

Asuntosijoittamisesta uusi intohimo, jossa ei ole eläköitymispakkoa

Kuulin juuri tarinan tutun tutun isoisästä, joka 90-vuotiaana tekee edelleen metsätöitä. Itsekin nyt 53-vuotiaana ajattelen, että olen sijoittanut vähän yli 30 vuotta ja olen jotain jo oppinut. Siksi seuraavat 30 vuotta sijoittamisessa tulevat varmasti aolemaan mielenkiintoisia.

Kun lapset ovat itsenäistyneet, vanhempien menot pienenevät. Samanaikaisesti urakehityksen tai ikälisien myötä palkkataso voi olla korkeampi kuin koskaan. Kenties autot ja tietokoneet on jo päivitetty ja kesämökki remontoitu talviasuttavaksi. Tai ne siintävät unelmina 10-15 vuoden päässä. 

Asuntosijoittamisesta voi myös luoda uuden liiketoiminnan, jos eläkkeelle jääminen ja hidastelu eivät kiinnosta. Varallisuuden ja sen tuottojen kasvattaminen voi olla sekä uusien mahdollisuuksien tavoittelua että pahempiin tilanteisiin lisävarautumista. Monilla voi jo liiketoiminnan perusta olla kunnossa lapselle hankitun opiskelija-asunnon vuokra-asuntona pitämisen myötä tai perinnöksi saadun asunnon vuokrauksen myötä. Tai molempien.

Varoituksen sanoja

Mikäli ei ole vielä aloittanut asuntosijoittamista, on tärkeää ymmärtää, että keskuspankkien vuosikymmenen jatkunut löysä rahapolitiikka, jonka avulla korkotaso on painettu nollaan, on nostanut kaikkien varallisuuslajien, ml. asunnot, arvoja. Joidenkin asiantuntijoiden mielestä politiikkaa voi jatkaa loputtomiin, konsensuksen mielestä elvytystä voidaan ajaa alas hallitusti aiheuttamatta suuria mullistuksia ja joidenkin mielestä kaikkien aikojen finanssikriisi on kulman takana, johon matkaa on vain konsensusmielialan vaihtumisen verran faktapohjaisen tuen kadotessa alta aikoja sitten.

Itselläni ei ole kykyä sanoa, mikä näkemys on lähinnä totuutta. Fakta on kuitenkin, että tätä menoa on jatkunut jo 10 vuotta ja ylöspäin on tultu hurja matka. Tältä pohjalta itse otan vähän rauhallisemmin enkä missään tapauksessa tingi positiivisen kassavirran tavoitteistani, vaikka kuulisin kuinka monta juttua mahtavista, jo toteutuneiden markkina-arvonnousujen tuomista tuotoista.

Tämän blogikirjoituksen sponsoroi:

Asuntopehtoori on vuokranantajan perustama yritys, joka tarjoaa vuokravälitystä kiinteällä 500 euron hinnalla, johon sisältyy myös ensimmäisen vuoden ajalta vuokratakuu. Mainitse vuokravälitystoimeksiannon yhteydessä ”Ostan Asuntoja” ja saat 5%:n alennuksen palkkiosta.

Lisätietoa löytyy osoitteesta asuntopehtoori.fi