Vuokralaisen vakuudesta perittävä vahinko vai asumisen tavanomaista kulumista – ennaltaehkäisevät toimet – Blogi #178

Edellinen Ostan Asuntoja Blogin vuokraustoimintaa käsittelevä kirjoitus Kun vuokrasuhde päättyy, 10 kohtaa vuokranantajan muistettavaksi – Blogi #176 päättyi 10 kohdan tarkistuslistaan, jossa viimeisenä kohtana oli toimita vuokralaiselle “Ohje vuokra-asunnon tavanomaisesta kulumisesta ja siivouksesta”. Tarkemmin ajateltuani kävin päivittämässä kirjoitusta ja lisäsin siihen kaksi sanaa “lue itse”.

Vuokranantajien sivustolta löytyy viittaamani parikymmensivuinen pdf-ohje, jossa asiaa on kokonaisvaltaisesti esitetty. Ohjeen laatimiseen on osallistunut myös vuokranantajan asiakkaiden oma järjestö eli Vuokralaiset ry. Tämä on sekä hyödyllistä muistaa että mainita vuokralaiselle. 

Vuokranantajan ei kannata käyttää liikaa aikaa innovoimiseen sen suhteen, mitä kaikkea voisi yrittää siirtää vakuudesta perittäväksi

Muistamisen hyödyllisyydellä tarkoitetaan tässä yhteydessä sitä, että vuokranantajan ei kannata käyttää liikaa aikaa innovoimiseen sen suhteen, mitä kaikkea voisi yrittää siirtää vakuudesta perittäväksi, koska selkeät ohjeet ovat vuokralaistenkin helposti löydettävissä. Mainitsemisen hyödyllisyydellä tarkoitetaan taas sitä, että vuokralainen voi suhtautua ohjeeseen luottavammin, kun sen laadinnassa on ollut mukana vuokralaisten oma järjestö.

Miten tavanomaiseen kulumiseen liittyvät epäselvyydet voi parhaiten ennaltaehkäistä?

Paras ennaltaehkäisevä tapa välttää vuokrasuhteen päättymisen yhteydessä mahdolliset tavanomaiseen kulumiseen liittyvät epäselvyydet on käydä keskustelu aiheesta uuden vuokralaisen kanssa vuokrasopimuksen laatimisen yhteydessä. 

Tässä vaiheessa voi jo mainita yllä mainitun ohjeen olemassaolosta samassa yhteydessä, kun käy vuokralaisen kanssa konkreettisia esimerkkejä läpi, mitkä kuuluvat normaaliin kulumiseen ja mitkä ovat korvausvastuun alle kuuluvia vahinkoja.

Ohjeen erinomaisena lisänä on, että se sisältää myös kohdan “Asunnon puhtaanapito ja loppusiivous”. Myös tässä kohtaa yllämainittu “mainitsemishyöty” voi tuottaa positiivisen lopputuloksen, koska kaikille ei suinkaan ole selvää, mitä kylpyhuoneen lattiakaivon tai liesituulettimen suodattimen puhdistaminen tarkoittavat puhumattakaan siitä, että ne kuuluvat vuokralaisen vastuulle.

Vuokranantajan pitää ymmärtää, mitä kuuluu tavanomaiseen kulumiseen

Jotta uuden vuokralaisen kanssa voisi vuokrasopimuksen tekovaiheessa käydä keskustelun tavanomaiseen kulumiseen liittyen, pitää tietää konkreettisia esimerkkejä, joita voi käydä läpi.

Vaikka poistot ovat normaali käsite yritystoiminnassa ja kiinteistöjen vuokrauksessa, asunto-osakeyhtiön asunnon sisäpuolella ei tällaista kirjanpidollista kulumiseen liittyvää konseptia verolainsäädännössä tunneta. Myöskään AHVL ei määrittele, mitä tavanomainen kuluminen tarkoittaa. Siksikin yllämainittu ohje on hyödyllinen.

Tavanomaisella kulumisella tarkoitetaan vuokrakodissa asumisen aiheuttamaa ajan myötä tapahtuvaa kulumista. Vaikka olisi ostanut pakasta vedetyn uudiskohdeasunnon sijoitusasunnoksi, ei voi olettaa, että vaikkapa viiden vuoden asumisen jälkeen asunto olisi uutta vastaavassa kunnossa. 

Itse olen käyttänyt seuraavia esimerkkejä yrittäessäni konkretisoida asiaa vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä käymässäni keskustelussa:

• sängyn patjan yläreunan yläpuolelle seinään pikkuhiljaa tummentuva alue
• taulun tai peilin taakse pikkuhiljaa muuta seinää vaaleammaksi jäävä alue
• taulukoukkujen tai kokovartalopeilin ripustamiseen tarvitun ruuvin reiät
• pienet naarmut tai isommat tasaiset värimuutokset laminaatti- tai parkettilattiassa
• tummuneet laattojen saumat ja silikonit kylpyhuoneessa
• löystyneet ovenkahvat
• tiputtavat hanat ja valuva wc-istuin
• palaneet lamppujen polttimot

Joku voi vuokrasopimuksessa kieltää taulujen ja peilien ripustamisen, mikä onkin luontevaa, mikäli omassa kodissaan ei kiinnitä seiniin mitään. Oman vuokraustoimintani tehtävänä (mission) on “tarjota hyvän asukaskokemuksen vuokrakoteja”, johon tällaiset rajoitukset eivät oikein sovi.

Itsestään selvää on, että “tupakointi kielletty” -asunnoissa tupakan haju ei ole tavanomaista kulumista eikä “lemmikit kielletty” -asunnoissa lemmikin asumisesta aiheutuneet tavanomaiset kulumisjäljet kuulu tavanomaisen kulumisen piiriin.

Tavanomaisen kulumisen aiheuttamien jälkien mahdollinen korjaaminen kuuluu siis vuokranantajan vastuulle eikä niiden kustannus ole vakuudesta pidätettävä kuluerä. 

Sijoitusoven Blogista: Mikä on tavanomaista kulumista ja mikä ei?

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Mitä Asuntosalkunrakentaja.fi ajattelee, OPISKELE Blogista: Allokointi eli hajauttaminen

Poliisiauton etupenkiltä asuntosijoittamisen pariin; Hannu Takala – Ostan Asuntoja Podcast #45

Vuokralaisen pitää ymmärtää, mitkä ovat korvausvastuun alle kuuluvia vahinkoja

Kun on vuokrasopimusta tehdessä ensin selventänyt, mitä tavallisen kulumisen jälkiä vuokranantaja EI voi pidättää vakuudesta, perusta käydä keskustelu huolimattomuudella tai tahallisesti aiheutettujen vahinkojen korvausvelvollisuudesta on olemassa. Apuna olen käyttänyt seuraavia esimerkkejä:

• asunnon sisäovissa olevat miehen nyrkin kokoiset “ovisilmät” (naispuolisten vuokralaisten kanssa tämä on usein hyvä tunnelmaa keventävä aloitus)
• taulukoukkujen ja propattujen ruuvien poismuuttokuormaan siirtämisen yhteydessä seinästä mukaan otetut halkaisijaltaan noin viiden sentin tapetti-/maali- ja tasoitepalat (vaikka sallin taulut ja peilit, kiellän sopimuksessa taulukoukkujen ja ruuvien irrottamisen)
• pitkät terävät naarmut ja selkeäreunaiset isot laikut laminaatti- ja parkettilattioissa
• puuttuvat ovenkahvat tai kaappien vetimet
• lemmikkien ulosteiden haju tai asunnon pintoihin jättämät kynsien tai hampaiden jäljet, vaikka lemmikki olisi vuokrasopimuksessa sallittu
• lohjennut tai puuttuva wc-istuin ja kylpyhuoneen peili
• valkoisen seinävärin muuttuminen violetiksi seinäväriksi ilman erillistä kirjallista sopimista
• laattojen ”vaalea marmori” -sauma-aineen muuttuminen “dark metal” -sävyiseksi suihkualueella

Esimerkkilistan kohdista osa on sellaisia, että ne voivat tapahtua asumisen aikana vahingossa tai jopa itsestään. 20 vuoden ongelmattoman vuokrasuhteen jälkeen 80-vuotiaan vuokralaisen kertomus itsestään lohjenneesta lavuaarista tai wc-istuimesta on kohtuullisen uskottava. Vaikka kyseessä olisi vuokralaisen aiheuttamakin vaurio, vuokranantajan kannattaa ensin laskea kymmeneen ja miettiä, kannattaako korvausvastuusta lähteä sen enempää keskustelemaan. Lavuaarin voi vain uusia vuokranantajan kustannuksella.

Yhteenveto

Alussa mainitussa ohjeessa on kattavampi lista esimerkeistä ja ohjeen voi jakaa uudelle vuokralaiselle jo sisäänmuuton yhteydessä. Siitä tuskin on mitään haittaa ja voi hyvinkin olla, että vuokrasopimuksen irtisanomisen yhteydessä koko ohjeesta ei vuokralaisella ole mitään mielikuvaa, jolloin sen voi jakaa uudelleen. Sen sijaan olen huomannut, että valtaosalla on yhä mielikuva vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä asiaa selittäneestä vuokranantajasta.

Marko Kaarto Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #74

“Kulta ei ole sijoitus” Sam Laakso – Ostan Asuntoja Podcast #72

Ostan Asuntoja Podcastin kaikki jaksot

Ostan Asuntoja YouTube: Onko 5-kymppisenä liian myöhäistä aloittaa asuntosijoittaminen? YouTube #85

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä

Ostan Asuntoja IGTV:stä löytyy jo yli 50 videota