Ostan Asuntoja

Välillä on hyvä palata ikivihreisiin perusteisiin ja kerrata, mitkä kaikki ominaisuudet tekevät asunnoista hyvän omaisuuslajin. Minulla ei ole kokemusta kaikista mahdollisista sijoittamisen muodoista, mutta sen verran kuitenkin tiedän, etten erehdy haukkumaan muita omaisuuslajeja tai kehumaan omaa intohimoni kohdetta parhaaksi. Näistä haukkujista on ylitarjontaa ja valtaosalla ei ole mitään omaa analyysiä kokemuksesta puhumattakaan haukkumisen perusteena. 

Tätä lukevalle on varmaan sanomattakin aika selvää, että jokainen asunto ihan mihin hintaan tahansa ei ole hyvä sijoitus. Ennen kuin teet asuntosijoitusta, vastaa itsellesi, mieluummin kirjallisesti, mistä ajattelet sijoituksen tuoton koostuvan. Jos tuotto koostuu tulevaisuuden markkinavuokrien noususta, tulevaisuuden asuntojen hintojen noususta, tulevaisuudessa laskevista koroista ja tulevaisuudessa tapahtuvasta muuttoliikeen aiheuttamasta kysynnästä, muista “Hope is not a strategy – Toivo ei ole asuntosijoitusstrategia”.

Tiedä, miten asuntosijoituksesi kannattaa – Blogi #321

1. Asunto on konkreettinen käsin kosketeltava

Valtaosa muista sijoitusmuodoista on sellaisia, joihin liittyvät päätökset tekee joku muu ja päättämään ei itse pääse, vaikka haluaisi. Metsää omistavat voivat parantaa metsänsä tuottoa tekemällä oikeaoppisia ja -aikaisia hoitotoimenpiteitä itse omassa metsässään. Asuntoihin liittyy sama mahdollisuus. 

Asuntokauppoja voi neuvotella itse, rahoituksen voi hankkia itse, taloyhtiön hallintoon voi osallistua itse, remontit voi suunnitella ja toteuttaa itse, materiaalit ja työkalut voi hankkia itse, asunnon voi valokuvata itse, vuokraustoiminnan voi hoitaa itse, asunnon voi kalustaa itse ja asunnon voi myydä itse. Kaikki asuntoihin liittyviä työtehtäviä ei yleensä kannata tehdä itse, jos haluaa kasvattaa toimintaansa, mutta ne tarjoavat mielettömän määrän mahdollisuuksia vaikuttaa itse tuottoon.

Isyysblogin muistiinpanot Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta – Tiistaiaudio #314 

2. Asuntoja voi hankkia vierasta pääomaa hyödyntäen

Omistusasuntolainalla hankitun ensiasunnon voi ottaa vuokraustoiminnan käyttöön ja saada lainan korot ja palkkiot vähennettyä vuokratuloista. Kohtuullisesti ja vastuullisesti käytetty tulonhankkimislaina mahdollistaa sijoitusasuntojen hankinnan 100 %:sti omaan omistukseen, joka tarkoittaa sitä, että kaikki tuotot tulevat asuntosijoittajalle, vaikka omarahoitusosuus olisi ollutkin vaikkapa vain 30 %. 

Miten velkavipu toimii asuntosijoittamisessa? YouTube #46

3. Asuntosijoitukset tuottavat kassavirtaa

Englanninkielisessä sisällössä puhutaan usein “Income Producing Real Estate”, jolla tarkoitetaan sitä, että asuntosijoitus tuottaa tuloa. Käytännössä tämä tarkoittaisi sellaista hankintahinnan ja rahoituksen yhdistelmää, joka jättäisi kustannusten, lainanhoitomenojen ja verojen jälkeen tilille joka kuukausi positiivista kassavirtaa.

“Osta ja pidä” -asuntosijoittajalle jälleenrahoituksen kertanosto tilille on myös kassavirtaa. Flippaajalle jokainen onnistunut flippiprojekti tuottaa yhden positiivisen kassavirtasuorituksen projektin päätteeksi.

Asuntosijoittajan kassavirtatuotto, sijoitetun pääoman tuotto ROI ja oman pääoman tuotto ROE – Blogi #99

Nvidian osake on tuonut huikeat kurssinousut. Hieman vaikeampaa on ennakoida, kuinka paljon Nvidian osakkeenomistajana saa osinkokassavirtaa vuosina 2024 ja 2025. Yhtään helpompaa ei ole ennakoida sitä, voiko Nvidian tuotoilla rahoittaa uuden auton hankinnan vuonna 2026.

Kaikessa sijoittamisessa on riskinsä eivätkä vuokrakassavirratkaan ole takuuvarmoja. Jos sijoitusasuntoja olisi vaikkapa 10 ja oman vuokraustoiminnan 10 vuoden toteumahistoria kertoo, että taloudellinen vuokrausaste on ollut 97-99 prosentin haarukassa, voi suhteellisen hyvällä varmuudella suunnitella vuoden 11 käyttäen 97 %:n vuokrausastetta. Taloyhtiöiden ja asuntojen remontit on suhteellisen helppo suunnitella ennakoivasti. Korkosuojauksen avulla lainanhoitomenot voi lyödä kiinni tuleville vuosille.

5. Ajan kuluessa oma pääoma kasvaa

Alle käyvän arvon ostaminen, remontit, lainanlyhennykset, vuokrankorotukset ja usein pitkällä aikajänteellä hyville sijainneille tuleva markkinahintojen nousu ovat kaikki tekijöitä, jotka kasvattavat asuntosijoittajan omien pääomien määrää. Sijoittamalla näitä vapaita pääomia seuraavaan ja seuraaviin sijoitusasuntoihin syntyy lumipalloefekti eli korkoa korolle -tyyppinen ilmiö turbobuustilla. Turbo tulee sekä siitä, että asuntomarkkinat ovat tehottomat eli kohteita voi ostaa alle niiden käyvän arvo, ja että toimintaa voi kasvattaa vieraan pääoman vipuvoimalla.

6. Asunnot tarjoavat suojaa inflaatiota vastaan

Moni on lukenut ja kuullut Ostan Asuntoja -sisällössä tämän väittämän vuosikausien ajan. Nyt inflaatio on ollut käsillä pari vuotta ja asuntojen hinnat laskevat ja markkinavuokrat eivät nouse. USA:ssa on ollut ihan samat koronatoimien aiheuttamat tarjontashokit ja koronatoimien aiheuttamat kysyntäpiikit ja siellä asuntojen hinnat ja markkinavuokrat ovat tarjonneet inflaatiosuojaa.

Suomessa on tuotettu ennätysmäärä sekä veronmaksajien vastuulla tuettuja ARA-asuntoja että markkinahintaisia ja -vuokraisia asuntoja. Monissa kaupungeissa kysynnän ylittävä tarjonta ei ole mahdollistanut markkinavuokrien korotuksia inflaatiokehitystä vastaavasti. Jos myi tai jälleenrahoitti korkosuojauksilla sijoitusasuntojaan vuoden 2021 lopulla tai vielä vuoden 2022 alussa, huomasi vielä, että hinnat ja sitä kautta vakuusarvot olivat nousseet merkittävästi. 

Kun keskuspankin ohjauskorkojen nostotoimet yhdistyivät ylitarjontaan, inflaatiosuoja ei ole ainakaan vielä realisoitunut siten kuin se USA:n markkinoilla realisoitui. Tällä hetkellä tiedetään, että valmistuvien uusien asuntojen määrän pitäisi olla jyrkässä laskussa ja uusien kohteiden aloitukset paljon aikaisempaa matalammalla tasolla. Niissä kaupungeissa, asuntotyypeissä ja postinumeroalueilla, joissa kysyntä syö ylitarjonnan, pitäisi markkinavuokrien nousun kiihtyä. Omistusasujia kiinnostavissa asunnoissa pitäisi markkinahintojen kääntyä nousuun. Valtion talouden negatiivinen kasvu, keskuspankin rahapolitiikan löysentämisajankohta ja hallituksen asumistukileikkaukset ovat kaikki tekijöitä, joiden vaikutuksia on vaikea arvailla. Uudistuotanto ei kuitenkaan nouse merkittävästi ilman, että rakennusliikkeet pystyvät myymään asuntoja hinnoilla, jotka mahdollistavat kustannusten päälle tulevan katteen.

Kuluttajahintojen nousua vastaan on taisteltu keskuspankin rahapolitiikkaa kiristäen, joiden seurauksena lyhyt markkinakorot ovat nousseet kaikilla niillä asuntosijoittajilla, joilla ei ole ollut korkosuojauksia. Täyden inflaatiosuojahyödyn saavuttaminen edellyttää niitä.

Asuntosijoittaminen ja inflaatio – Blogi #87

7. Asuntosijoitussalkun vapaita vakuusarvoja voi hyödyntää

Kaikki asuntosijoittajat ymmärtävät sen, että sijoitusasunnon voi ostaa esimerkiksi 30 %:n omarahoitusosuudella ja saada ostettavaa sijoitusasuntoa vakuutena käyttäen lainaa 70 %. 

Valtaosa asuntosijoittajista ei sen sijaan ole ymmärtänyt sitä, että tämä laina ei kohdistu ikuisesti siihen yhteen ostettuun asuntoon. Valtaosa ei myöskään ymmärrä, ettei ole mitään sellaista sääntöä, että 70 %:n velkavipua pitää lyhentää tasaisesti kohti nollaa, jonka jälkeen asunto on velaton ja vasta silloin siitä saa lopulta enemmän kassavirtaa. Valtaosalle jälleenrahoitus on vieras konsepti.

Yli 90 % suomalaisista vuokranantajista ei vielä ole Suomen Vuokranantajien jäseniä. Yli 95 % ei omista Osta, Vuokraa, Vaurastu -kirjaa. Yli 98 % ei omista Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaa. Joka viikko joku löytää Ostan Asuntoja -sisällön ensimmäistä kertaa. Kiitos kaikille tietoa vuosien varrella jakaneille. 

Miten se jälleenrahoitus asuntosijoittamisessa käytännössä toimii? YouTube #72

8. Asunnot tarjoavat verovähennys- ja verosuunnitteluhyötyjä

Jos omistusasunnossa asuu itse yhtäjaksoisesti 2 vuotta, sen myyntivoitto on verovapaata tuloa. Jättämällä oman asunnon vuokraustoiminnan käyttöön tai tekemällä asumisen aikaisen flippiprojektin, tällä verosuunnittelukeinolla voi saada hyvän lumipalloefektin liikkeelle, jos sitä toteuttaa nuorena ja useamman kerran.

Kun asunto on otettu vuokraustoiminnan käyttöön, siinä tehtävien remonttien kustannukset ovat verovähennyskelpoisia kuluja, mutta remonteilla aikaansaadun arvonnousun voi jälleenrahoittaa verovapaasti. Taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettavien taloyhtiölainojen maksusuoritukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia kuluja, joiden avulla voi lykätä verotusta myyntihetkeen asti.

“Kiinteäkorkoisten taloyhtiölaina-asuntojen hinnat selvässä nousussa toista vuotta” – Blogi #402

9. Vuokraustoiminnasta ja/tai asuntojen flippaamisesta voi kasvattaa liiketoiminnan

Asuntojen määrän kasvaessa voi huomata olevansa niin innostunut vuokranantajana toimimisesta, että siitä voi tulla sivutoiminen tai päätoiminen tulonlähde, jota varten perustetaan yritys ja ryhdytään yrittäjäksi.

Asuntojen flippaamista harjoittaville yrityksen perustaminen voi tulla verotussyistä vastaan nopeastikin. 

Tuomas Mäkelä ja Hyvä Elämä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #298

10. Asuntosijoittaja tarjoaa koteja niitä tarvitseville

Tälle syylle on vaikeampi laskea euromääräistä tuottoa, mutta vastaremontoidun asunnon avaimien luovuttaminen asunnon uudelle asukkaalle tuo mukanaan tunteen, että olisi tehnyt jotain merkittävää, kun tarjoaa jollekin kodin.

Mitä enemmän on vaikuttamassa taloyhtiön hallintoon ja siellä kannattamassa taloyhtiön julkisivun ja piha-alueiden kunnossapitotoimia, voi vaikuttaa positiivisesti koko talon ympäristöön ja siellä vierailevien suhtautumiseen talon asumisarvosta.

Ostin sitten 10 omakotitaloa vuodessa Osa 1 Jesse Huhtala – Ostan Asuntoja Podcast #199

Bonussyitäkin on

Itse en laske asuntosijoitusten tuottoihin tulevaisuuden markkinahintojen nousua, mutta sellainen potentiaali on erityisesti hyvien sijaintien asunnoissa. Kun Tampereen suosio on kasvanut, myös Tampereen ympäristökunnat ovat saaneet vetoapua tästä suosiosta. Sama pätee Turkuun.

Valtaosa listaamistani syistä toimii tuoton kannalta parhaiten, jos on itse tuottamassa lisäarvoa. Nykyään tavallisille “Osta ja pidä” -asuntosijoittajille on tarjolla myös passiivisempia vaihtoehtoja, kun markkinoilta löytyy vuokravälitys- ja hallintopalveluja tarjoavia toimijoita. 

Marko Kaarto ja uusi kirja – Ostan Asuntoja Podcast #297

3-osainen ”Mindset, Motivaatio ja Menetelmät” -keskustelu Suvi Schwabin kanssa on nyt kokonaan kuunneltavissa Ostan Asuntoja Podcastissa Suvi Schwab -keskustelu Osa 1/3 Mindset – Ostan Asuntoja Podcast #290

Kuuntele ja tutustu: Digivakuudella vuokra-asunto ilman rahavakuutta – vuokratieto.fi – Ostan Asuntoja Podcast #277

Digivakuus.fi alekoodilla HURU 5 % alennusta. Kaupallinen varoitus – käyttämällä alekoodia joudut alennuksen lisäksi tukemaan Ostan Asuntoja -sisällöntuotantoa.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu. E-kirjan saa luettavaksi heti.

Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi

Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.

Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus

Tuoretta sisältöä:

Libanonin kautta asuntosijoittajaksi Nikodemus Nousiainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #295

Omakotitaloja USA:ssa ja Suomessa Susu ja Mikko Toppinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #293

2 pitokohdetta + 1 flippi Heikki Lauronen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #288

Naapurikoteja Anniina ja Jesse Parviainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #283

Kaikki työ otetaan vastaan – yrittäjä ja asuntosijoittaja Jani Piekäinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #280 – Osa 3/3 on myös ilmestynyt

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta 

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok