Ostan Asuntoja

Orpon hallitus on tehnyt tukileikkauksia, jotka ovat osuneet suurusluokkana 700-800 000 suomalaiseen. Ensin tuli kolme tukileikkausta, joista vähintään yksi osui 500 000 suomalaiseen. Opiskelijoiden asumistukileikkaus kosketti perään noin 200-300 000 opiskelijaa. Alv-korotus koskee kaikkia. Yrittäjien YEL-idiotismi vei toimintaedellytyksiä monilta. Uusi rakennuslaki lisää vihreään siirtymään liittyviä kustannuksia. ”Whatever it takes” 10 vuoden 0-korkoaika on pysynyt poissa neljä vuotta.

Jokaisella on käytössään sama tieto muodostaa todennäköisyys sille, onko ”paluu vanhaan” -skenaario todennäköisin. Vai olisiko ”uusi normaali” -skenaario sellainen, johon asuntosijoittajan ja vuokranantaja tulisi sopeutua? Tuottovaatimus eli vuokratuotto-% on tunnusluku, jonka käyttöä pitäisi ajatella ”uuden normaalin” mukaisesti, mikäli se oma pääskenaario on.

Jos et lukenut Blogia #513 ja #514 , aloita niistä: Tuottovaatimuksen merkitys asuntosijoittamisessa – Blogi #513 ja Tuottovaatimuksen soveltaminen tavoitellessa alle markkinahintaista sijoitusasuntoa – Blogi #514

Vuokratuotto-% ei ole asuntosijoitusstrategia, se on polaroidkuva

Vuokratuotto-% lasketaan jakamalla nettovuokratuotto velattomalla hankintahinnalla ja kertomalla se 100:lla, jotta saadaan %-luku. Se kertoo, mitä velaton asuntosijoituskohde tuottaa laskentahetkellä. 

Suomalaisille asuntosijoittajille on opetettu lisäämään jakajaan ns. ”remonttivara” eli tuomaan tulevaisuuden remonttien kustannuksia (diskonttaamatta) laskentahetkeen. Remonttien arvoa nostavaa vaikutusta, mahdollisuutta korottaa vuokraa, ei opeteta huomioimaan. Näin luodaan harha, jossa kaikki remontit heikentävät tuottoprosenttia. Remonttien kustannukset voi usein vähentää vuokratulojen verotuksessa. Tätä ei opeteta tekemään, vaan kustannus tuodaan täysimääräisenä. 

Oikeaoppisempi tapa käyttää vuokratuotto-% -tunnuslukua olisi ajatella sitä tuottovaatimuksen kautta. Kuinka paljon korkeampi linjasaneerattoman kohteen tuottovaatimuksen pitäisi olla suhteessa naapuritalon vastaavaan linjasaneerattuun kohteeseen? Näin jokaista laskentakaavan elementtiä tulee käytettyä samalla polaroid -periaatteella. Markkinavuokrien kehitystä ei huomioida. Hoitovastikkeen kehitystä ei huomioida. Tulevaisuuden remonttien kustannuksia ei huomioida. Tulevan remontin vaikutuksia vakuusarvoon ei huomioida. Tulevan remontin verovähennyksen osuutta ei huomioida. Kaikki huomioidaan tuottovaatimuksessa samalla periaatteella.

Vuokratulon laadun merkitys kasvaa uudessa normaalissa

Vuokra-asuntojen ylitarjonnasta kärsivillä markkinoilla nähdään erilaisia ”ensimmäinen kuukausi ilmaiseksi”-, ”autopaikka puoleksi vuodeksi”-, ”vakuus 0 euroa”- ja ”X euron lahjakortti” -tarjouksia. Vuokrailmoituksessa kerrottu vuokra ei vastaa realisoituvaa nettovuokratuottoa. Vuokraa tulee 11 kuukaudelta, lahjakortti tulee hoitovastikkeen päälle ja 0-vakuus lisää vuokranantajan riskiä. 

Sosiaaliturvaperäinen maahanhoukuttelu näkyy myös työttömyystilastoissa eikä sen mainitseminen aiheuta enää rasismisyytöksiä. Sosiaaliturvalla maahanhoukuteltujen hakeutuessa asumaan toisten sosiaaliturvalla maahanhoukuteltujen keskuuteen vuokratulon laatu on uhattuna vuokralaisen maksukyvyn heikentyessä. Ilmaisen elämisen perässä tulevien houkuttelu ei voi matemaattisesti jatkua. Politiikkalinjaukset tulevat kiristymään. Vain aikataulu on epävarma.

Uudessa normaalissa ennen samanlaista tuotto-% toteuttaneiden kohteiden väliset riskierot voivat kasvaa tavoilla ja nopeudella, joka pitää huomioida tuottovaatimuksessa.

0-korkoaikana pk-seudulla tuottovaatimukset alkoivat kolmosella. Silloin perusteluna näki käytettävän sitä, että tulevaisuuden markkinahintojen nousu kompensoi matalan tuottotason. Toisena perusteluna oli, että vuokraustoiminnan riskit olivat matalat. Tyhjän kuukauden riskin kerrottiin olevan pieni ja hyvän vuokralaisen löytämisen todennäköisyys oli suuri. Jokainen tekee oman tulkintansa helsinkiläisen asuntopolitiikan onnistumisesta. Uudessa normaalissa tuottovaatimuksen tulisi huomioida krooninen virheiden toistaminen.

Uusi korkotaso nostaa tuottovaatimusta

Vuokratuotto-% lasketaan velattomalle hinnalle eikä vieraan pääoman kustannusta syötetä laskentakaavaan. 0-korkoajan tuottovaatimuksilla ei voi jatkaa 2-3 prosentin korkomaailmassa. 

Jos uskoo ”paluu vanhaan” -skenaarioon, on varmaan jo tehnyt kauppoja 0-korkoajan tuottovaatimuksilla. Asuntojen hinnat ovat paikoitellen sopeutuneet alaspäin niin paljon, että 2-3 prosentin korkotasolla tuottovaatimus voi asettua 0-korkoajan tasolle. Asuntojen hintojen kääntyminen nousuun toteuttaisi ”markkinahintojen tulevaisuuden nousu kompensoi matalaa tuottoa” -teesiä. 

12 kuukauden euribor pyörii tätä kirjoitettaessa kolmen kieppeillä. 2021 alussa se oli -0,5 %. ”Uuden normaalin” skenaariossa paluu vanhaan, vakaaseen, laskevaan korkotasoon ei ole selviö. Tuottovaatimuksessa pitää huomioida tekijöitä, joissa keskuspankkiirit aikovat laskea energian hintaa ohjauskorkoja nostamalla kysyntää vähentääkseen. Kysynnän vähentäminen ei ole työllisyyden kannalta positiivista. Eikä valtion korkomenojen.

Hoitovastikkeiden vakaudesta tasaisesti nouseviin hoitovastikkeisiin

2010-luvulla hoitovastikkeiden kehitys oli maltillista. 2020-luvulla hoitovastikkeiden käsittely vaatii mielen malttia. Koronatoimista seurasi iso ja nopea nousumöykky, joka ei ole sulanut pois. 

2010-luvulla tuottovaatimusten yhteydessä ei juurikaan keskusteltu tarpeesta huomioida nousevien hoitovastikkeiden riskiä tuottovaatimuksessa. Uudessa normaalissa lähes kaikissa merkittävissä hoitovastikkeeseen vaikuttavissa kustannuserissä on jatkuvaa korotuspainetta. Valtio ja kunnat himoavat verotuloja. Yksityiset palvelujen tarjoajat yrittävät saada nousseita kustannuksia läpi hinnankorotuksin.

Tälläkin kehityksellä voi olla tuottovaatimusta hieman korottava vaikutus. 

”Sijainti, sijainti, sijainti” uudessa normaalissa

Tuottovaatimus on kaupunkikohtainen. Se on postinumerokohtainen. Tuottovaatimuksen soveltaminen kohteen alustavassa tarkastelussa toimii vain, jos ymmärtää tämän. Tuottovaatimusero on asuntosijoittajan keino tunnistaa alle käyvän arvon kohteita. 

Asuntosijoittajan pitää ymmärtää, miksi vuokratuotto-% on mitä se on. Sen mataluus voi perustua vahvoihin fundamentteihin tai sen korkeus voi indikoida niihin liittyviä epävarmuuksia. 

2010-luvun ajatukset siitä, että pelkkä muuttovoitto olisi matalan tuottovaatimuksen fundamentti, voivat edellyttää uudessa normaalissa tarkempaa tarkastelua. Asuntopolitiikan päätökset yhdistettynä maahanmuuttopolitiikan päätöksiin ovat luoneet Helsinkiin tilanteen, jossa muuta kuin Suomea äidinkielenään puhuvat keskittyvät asumaan samoille alueille. Muuttovoittoiselta pk-seudulta 2010-luvulla asunnon ostaminen markkinahintojen nousuodotuksella ei tunnu hyvältä sijaintipäätökseltä, kun oppilaspohjan sekoittamispolitiikkaa käytetään synnytetyn ongelman ratkaisuna.

2010-luvun vakaat tuottovaatimukset uudessa normaalissa

2010-luku meni suhteellisen vakaassa tuottovaatimusympäristössä. Nykytilannetta, koko 2020-luvun alkupuoliskoa, leimaa jo useamman vuoden kehitys, jossa minkä tahansa hetken polaroid-kuva tuottovaatimuksesta on muuttunut nopeammin seuraavaan polaroid-hetkeen. Tuottovaatimus on siis tarkasteluajankohdan poikkileikkaus. Fundamenttien muutokset ovat viime vuosina nopeutuneet. Tai ainakin siltä tuntuu.

Tämän huomaa pysähtymällä pohtimaan sitä, kuinka paljon on loppuvuodesta 2022 alkaen nähnyt ”paluu vanhaan” -skenaarioon eniten luottavien vääriä ennustuksia ja pettymyksiä kerta toisensa jälkeen, kun paluu vanhaan ”sijoittajakysyntään” on siirtynyt tai ”asuntopula uhkaa” realisoitui ”ylitarjonta on lisääntynyt” -haittaan. ”Patoutunut kysyntä on patoutunut” monta kertaa ja ”kauppamäärien pohjat” on nähty uusina syvempinä pohjina. 

Näitä on helppo kirjoittaa ja ne näyttävät inhoamaltani jälkiviisastelulta. Kyseessä on kuitenkin oman pääskenaarioni toteutuminen, jota en missään tapauksessa osannut laatia vuonna 2023 vuodelle 2026. 

Tuottovaatimukset ja vuokratuottoprosentit eivät ole vääriä tunnuslukuja. Ne ovat epätäydellisiä. Ne tarjoavat yksinkertaistetun tilannekuvan monimutkaiseen ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajan pitkäjänteiseen maailmaan. Kun tiedossa on jo syklin huipun ajoittuminen vuoden 2022 alkupuoliskolle, oma tekemiseni on painottunut erilaisten mittarien ja indikaattorien seuraamiseen ja niihin vaikuttavien tekijöiden kehityksen pohtimiseen. 

Pysyväisluontaisten muutosten, uhkien ja mahdollisuuksien,  tunnistaminen vaikuttaa tuottovaatimukseen ja sitä kautta suhteelliseen ja absoluuttiseen menestymiseen vuokraustoimintayrittäjänä ja sijoittajana.

Vuoden vuokratuotolla kauppahinta kuitattua – Juho Karvonen – Ostan Asuntoja Podcast #421

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalveluon sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalveluon oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com

OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook

Jyväskylässä 250 asuntoa vuodessa Kim Kähkönen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #381

Marko Kaarto järjestää Tekninen Asuntosijoittaminen -valmennuksen 12.9.2026. Lisätietoa asuntosijoituskirja.fi/valmennukset. Alekoodilla HURU26 -50 %. Samasta paikasta löytyy kuvaus Harrin Sparraus -palvelulle.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Alekoodi TAVOITE. Sinustako flippaaja? -kirjan alekoodi on FLIPPAA. E-kirjat saa luettavaksi heti. 

Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.

Kirjat ja valmennukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia kuluja. Samalta sivustolta löytyy ”Harrin privaattisparraus” -kuvaus

ostanasuntoja@primal.net, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok, Ostan Asuntoja Threads, LinkedIn

Asuntosijoittamisen perusoppeja on helppo vääristellä tai ymmärtää tahallaan tai tahattomasti väärin. ”Alle markkinahinnan ostaminen” on konseptina yksi tällaisista perusopeista. 

”Mistä tietää, onko asunto alle markkinahintainen?” on luonteva kysymys. Mitään vastauspalvelua, josta oikean vastauksen saisi, ei ole olemassakaan. Oikean vastauksen antavaa laskentakaavaakaan ei ole olemassa. Näkemys löytyy suuntaa antavasti ja se tarkentuu asuntosijoittajan paikallistuntemuksen parantuessa. Turvamarginaali kompensoi epävarmuutta.

Jos et lukenut Blogia #513, aloita siitä: Tuottovaatimuksen merkitys asuntosijoittamisessa – Blogi #513

Tuottovaatimusero auttaa oikeille jäljille

Asiaa on helpointa ymmärtää esimerkin avulla. Asuntosijoittaja voi olla kiinnostunut kohteesta, jota vastaavista kohteista paikalliset asuntosijoittajat ovat valmiita tekemään kauppoja viiden prosentin keskimääräisellä tuottovaatimuksella. Kyse voisi olla vanhan, linjasaneeratun kerrostalon 33-36 neliöisestä yksiöstä. Markkinan keskimääräiseen tuottovaatimukseen voisi päätyä asunnolla, jonka nettovuokratuotto on 4 000 euroa ja velaton hinta on 80 000 euroa.

Tuotto-% = (4 000 / 80 000) x 100 % = 5 %

Aloittelevaa asuntosijoittajaa kiinnostaa, mistä palvelusta hän voi saada tietoonsa tuottovaatimuksen. Valitettavasti tai onneksi ei mistään. Juuri tähän perustuu epäreilun kilpailuedun luomisen mahdollisuus tulemalla paikallisen markkinan erikoishypersuperasiantuntijaksi.

Kirjoitin esimerkkiin luvun 5. En lukua 5,0. Enkä varsinkaan lukua 5,04, jonka taulukkolaskentaohjelmani saattaisi näyttää. Käsitys keskimääräisestä tuottovaatimuksesta syntyy paikallismarkkinan hinta-, vuokra- ja hoitovastiketietouden kautta. Lisäksi tuottovaatimus elää ajan kuluessa esimerkiksi markkinasyklin ja korkotason mukaan. Tuottovaatimus (tai vuokratuotto-%) on ajan hetken poikkileikkaus. Koronatoimien aiheuttamat jyrkät ja nopeat kustannusten ja korkojen nousut ovat poikkeustilanteita. Normaalitilassa muutokset tapahtuvat hitaasti.

Oletetaan, että asuntosijoittaja on onnistunut keräämään tietoutta ja verkostoja sen verran, että hän uskoo riittävän suurella todennäköisyydellä keskimääräisen tuottovaatimuksen olevan 5 prosenttia. 

Tuottovaatimusero tarkoittaa paikallisen markkinan keskimääräisen tuottovaatimuksen ja yksittäisen kohteen tuottoprosentin välistä erotusta. 

Jos erotus on nolla, alustava tulkinta olisi, että kohteen hinta edustaa markkinan keskimääräistä tuottovaatimusta. Kohde ei siis olisi ”alle markkinahintainen”. Se olisi markkinahintainen.

Jos erotus olisi 2 prosenttiyksikköä eli tuottoprosentti olisi 7, kysymys kuuluisi, onko kyseessä hyvä, alle markkinahintainen diili. Vastaus olisi ”ehkä”. Seuraavaksi tulisi selvittää, miksi.

Mitä kahden prosenttiyksikön ero tarkoittaisi?

Käytetään samaa esimerkkiä, jossa nettovuokratuotto on sama 4 000 euroa. Tuottoprosentti on viiden sijaan seitsemän.

7 % = (4 000 / X) x 100 % =>

X = 4 000 x (100 % / 7 %) = 57 140 €

Tämä esimerkki kertoo, kuinka merkittävä velattoman kauppahinnan ero tulee kahden prosenttiyksikön erolla tuottovaatimukseen. Jos kyseessä olisi identtinen asunto, 57 140 euron velaton hinta edustaisi yli 28 prosentin alennusta suhteessa markkinan tuottovaatimukseen. Asuntosijoittaja olisi intoa piukalla.

Pääsääntö on, että pankki myöntäisi kohteeseen lainaa käyttäen kauppakirjassa näkyvää summaa 57 140 euroa. Asuntosijoittaja voisi käyttää välittäjää tekemään asunnosta arviokirjan, joka näyttäisi käyväksi vakuusarvoksi 80 000 euroa. Pääsyllä kiinteistönvälittäjien kauppajärjestelmään voisi selvitä, että talosta on myyty 2 vastaavaa asuntoa 78 000 ja 82 000 euron hinnoilla. Pari kertaa itselleni on käynyt siten, että kolleega oli myynyt tai tettänyt arvion vastaavasta asunnosta, jota kautta pääsin vahvistamaan oman paikallisen tuottovaatimustietoni.

Normaalissa markkinassa voisin olla suhteellisen luottavainen siihen, että vuoden kuluttua jälleenrahoitus onnistuu hyvin lähellä 80 000 euron vakuusarvoa. 28 prosentin alennus ostohetken käypään markkinahintaan (vakuusarvoon) tarjoaa ruhtinaallisen turvamarginaalin yllätyksiä ja markkinamuutoksia vastaan.

Tuottovaatimuseron herkkyystarkastelu

Jos tuotto olisi 5,5 %, tuottovaatimusero 0,5 %-yksikköä, identtisen asunnon hinta olisi 72 700 euroa. Tämä olisi noin 9 prosentin alennus markkinahintaan nähden. Tämä olisi jollekin asuntosijoittajalle jo kiinnostava kohde tutkia tarkemmin. 

Kuuden prosentin tuotolla eli yhden prosenttyksikön tuottoerolla hinta olisi 66 700. Alennus olisi noin 17 %. Moni alle markkinahintaisia kohteita, ylituottoa, tavoitteleva asuntosijoittaja ottaisi kohteen tarkempaan tarkasteluun.

6,5 prosentin tuotolla alennus olisi 61 500. Kaikki asuntosijoittajat alkaisivat olla kohteesta kiinnostuneita ja selvittäisivät, onko kohteessa jotain vikaa vai olisiko kyseessä hyvä diili.

7 prosentin tuotolla kyseessä olisi erinomainen diili tai merkittävä vaaran paikka. Tarkempi tutustuminen kohteeseen lähtisi todennäköisemmin siitä, mihin koira on haudattuna eli mikä vaaran merkki selittäisi suuren alennuksen. Silloin tällöin vaaran merkkejä ei löydy ja kyseessä on erinomainen diili, josta oman sijoitetun käteispääoman voisi irrottaa noin vuoden sisällä jälleenrahoituksen kautta.

Herkkyystarkastelu on tehty havainnollistamaan tuottovaatimuseron merkitystä puhtaasti hinnan kautta esitettynä. Välittäjien tekemissä arviokirjoissa esitetään yhteenvedossa arvio usein muodossa ”markkinahinta +-X%”. Jos X olisi 5 %, esimerkin 80 000 euron asunnon arviohaarukka olisi 76 000-84 000 euroa. Välittäjäkään ei siis tiedä tarkalleen oikeaa markkinahintaa.

Kohteet eivät yleensä ole identtisiä

Jos olisi ostamassa linjasaneeratun kohteen saman rapun saman kerroksen kahta peilikuva-asuntoa, jotka olisi juuri molemmat remontoitu samoilla materiaaleilla, otsikko olisi virheellinen. Tuottavaatimusmielessä asunnot olisivat identtisiä.

Muuten sijoittaja joutuu kysymään ja selvittämään, mistä tuottovaatimusero johtuu. Onko kysymyksessä todella hyvä diili vai onko taustalla sittenkin tekijöitä, jotka korjaavat tuottovaatimuseron takaisin nollaan.

Tuottovaatimuseron selittäviä riskitekijöitä voivat olla:

• Keskimääräistä heikompi vuokrausaste ja suurempi vaihtuvuus huonompien naapurien takia
• Linjasaneerauksesta huolimatta muiden teknisten järjestelmien korjausvelka
• Tupakoitu asunto
• Pommikuntoinen asunto, jossa saneerattu uutta vastaava kylpyhuone
• Huonolla vuokralaisella vuokrattuna myytävä asunto
• Taloyhtiötä koskevat taloudelliset tai juridiset haasteet esimerkiksi maksamattomien vastikkeiden ja haltuunottojen seurauksena
• Huonot asuntopohjat

Esimerkkitarkastelussa oletettiin nettovuokratuoton pysyvän samana. Joissain tapauksissa keskimääräistä markkinan vuokratuottoa lähellä oleva kohde voi osoittautua hyväksi sijoitukseksi sitä kautta, että potentiaali piilee hinnan lisäksi tai sijaan nettovuokratuotossa. Vuokrattuna myytävässä asunnossa vuokra voi olla reilusti alle käyvän markkinavuokran. Jos nettovuokratuotto olisi 3 000 euroa ja tuottovaatimus 5 %, silloin asunnon käypä markkinahinta olisi

3 000 x (100 % / 5 %)  = 60 000

Tässä tapauksessa asuntosijoittajan pitää tietää, että markkinan käypä nettovuokratuotto olisi 4 000 euroa, jolla asunnon käypä markkinahinta olisi 80 000 euroa.

Jos asuntosijoittaja maksaisi 3 000 euroa nettovuokratuottoa tuottavasta asunnosta 80 000 euroa, hän tekisi kaupat yli markkinahinnan. Hän voisi korjata tekemänsä virheen tasokorottamalla vuokran siten, että nettovuokratuotto olisi 4 000 euroa. 

Ehkä vaikeinta tässä esimerkissä on käsittää sitä, että 3 000 euron nettovuokratuotto ja 60 000 euron kauppahinta edustavat markkinan keskimääräistä viiden prosentin tuottovaatimusta. Myös 4 000 euron nettovuokratuotto ja 80 000 euron kauppahinta toteuttaisivat saman tuottovaatimuksen. Tämä seuraa siitä, että asunnon arvo on määritelty sen generoiman nettovuokratuoton kautta. Alle markkinavuokran vuokratun asunnon arvo on siis matalampi kuin markkinavuokraisen asunnon arvo. Asuntosijoittajan pitäisi olla maksamatta 3 000 euron nettovuokratuoton asunnosta 80 000 euroa, koska sillä hinnalla riskipainotettu tuotto on alle keskimääräisen tuoton. Asuntosijoittaja ottaa kaikki vuokran korottamisen epäonnistumisiin ja viivästymisiin liittyvät riskit itselleen saamatta vastineeksi yhtään mitään. 

Salkussa voi olla eri tuottovaatimuseron sijoituksia

Pesäpallopelissä kaikki lyöntisuoritukset eivät johda kunnariin. Minimitavoitteena on päästä aina ykköspesälle ja joskus suoraan kakkospesällä. Tyydyttäviä ja hyviä suorituksia. Joskus kaikki osuu kohdalleen ja lyöjä pääsee kiertämään koko kentän. Kunniajuoksu. Erinomainen diili. Paloa pitää välttää kaikin keinoin.

Itse en osta koskaan markkinahintaisia sijoituskohteita. Jos tiedän tuottovaatimuksen olevan 5 %, en ole kiinnostunut 5 prosentin tuoton kohteista. 4,5 ja 4 prosentin kohteisiin käytetty sekunti olisi ajan haaskausta.

Salkussani voi olla eri tuottovaatimuseroilla olevia kohteita, jotka yhdessä muodostavat kannattavan ja iskunkestävän salkun. Siellä voi olla:

• Ykköspesän asuntoja
• Kakkospesän asuntoja
• Pari kunnarikohdetta

Käytännössä ne voisivat tarkoittaa

• Uudisasuntokohteista pienellä tuottovaatimuserolla, 0,5-1 prosenttiyksikköä, hankittuja asuntoja
• ”Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -arvonpakottamisasuntoja 1-2 prosenttiyksikön tuottovaatimuserolla hankittuja asuntoja
• 2-3 prosenttiyksikön tuottovaatimuserolla hankittuja kohteita, joissa kaikki palaset ovat osuneet kohdalleen 

Ei korkea vuokratuotto-% vaan tuottovaatimusero

Markkinahintojen nousustrategia ei ole asuntosijoitusstrategia. Matala vuokratuotto-% ei taannutkaan markkinahintojen nousua ja hyviä vuokralaisia.

Korkea vuokratuotto-%, josta kassavirtaa seuraa, ei ole asuntosijoitusstrategia. Korkea vuokratuotto-% ei takaa hyvää kassavirtaa pysyvästi. Ei siitä myöskään automaattisesti seuraa tyhjiä kuukausia, kuten moni valitettavasti asiaa tunteellistaa.

Oleellista on ensin tunnistaa sellaisia paikallisia markkinoita, joissa markkinalähtöinen vuokraustoiminta on mahdollista ja joissa näkymät ovat, niin pitkälle kuin nähdä voi, suurella todennäköisyydellä vakaita. Sen jälkeen tehtävänä on tunnistaa ja hankkia kohteita alle niiden käyvän arvon. Tuottovaatimusero markkinan keskimääräisen tuottovaatimuksen ja kohteen nettovuokratuottoprosentin välillä on ensimmäinen indikaattori, joka ohjaa tarkastelemaan kohteita, joiden joukosta voi löytyä parhaat asuntosijoitukset. 

Tarkastelun lopputuloksena löytyvien kohteiden kaikki tunnusluvut ovat yleensä hyviä. Niiden avulla asuntosijoittaja voi kasvattaa varallisuuttaan merkittävästi pitkällä aikajänteellä.

Jatka samasta aiheesta: Tuottovaatimus asuntosijoittamisen ”uudessa normaalissa” – Blogi #515

Tuore asuntosijoittajatarina Ostan Asuntoja Podcastissa: Viiskymppisinä asuntosijoittajiksi ja ammattitutkintoihin – Raisa Latvala-Kaataja ja Marko Kaataja – Ostan Asuntoja Podcast #420

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Sijoitusasunnot.com ostaa huolellisesti tutkimiaan kokonaisia kerrostaloja ja myy niistä valmiiksi vuokrattuja sijoitusasuntoja alle markkinahinnan.

Mikäli etsit kassavirtapositiivista sijoitusasuntoa, liity sijoitusasunnot.comin sijoittajalistalle. Saat uusista kohteista kattavat myyntimateriaalit, joissa on asuntosijoittajan keskeisimmät tunnusluvut ja taloyhtiöiden tiedot selkeässä muodossa.

Tarjolla on myös monimuotoista opastusta asuntosijoittamisen saloihin ja sisältöä Instassa, Facebookissa ja YouTubessa.

Tutustu maksuttomaan Asuntosijoituskouluun

Tukkukauppiailla töitä riittää ja ennätyksiä syntyy Kalle Harmaala – Ostan Asuntoja Podcast #415

Marko Kaarto järjestää Tekninen Asuntosijoittaminen -valmennuksen 12.9.2026. Lisätietoa asuntosijoituskirja.fi/valmennukset. Alekoodilla HURU26 -50 %. Samasta paikasta löytyy kuvaus Harrin Sparraus -palvelulle.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Alekoodi TAVOITE. Sinustako flippaaja? -kirjan alekoodi on FLIPPAA. E-kirjat saa luettavaksi heti. 

Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.

Kirjat ja valmennukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia kuluja. Samalta sivustolta löytyy ”Harrin privaattisparraus” -kuvaus

ostanasuntoja@primal.net, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok, Ostan Asuntoja Threads, LinkedIn