Asuntosijoitustavoitteeni 2023 – tilinpäätös – Blogi #394
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. E-kirjan saa luettavaksi heti.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta.
”Begin With the End in Mind” – Habit #2 – The 7 Habits of Highly Effective People
Olen julkaissut Ostan Asuntoja Blogissa asuntosijoitustavoitteeni joka vuosi vuodesta 2016 alkaen. Samaan sarjaan kuuluu vuoden alkupuolikkaan jälkeen ilmestynyt “välitilinpäätös” ja viimeisten bloggarien joukossa ilmestyy myös vuosittainen “tilinpäätös”. Tänään on vuorossa tilinpäätös vuoden 2023 tavoitteiden osalta.
Asuntosijoitustavoitteeni 2023 – Blogi #356
Asuntosijoitustavoitteeni 2023 – välitilinpäätös – Blogi #380
Kun kirjoittaa ajatuksiaan, niihin on mahdollista myöhemmin palata ja arvioida, miten kirjoitushetkellä osasi asioita nähdä. Minulla ei ole minkäänlaista tarvetta eikä mitään taloudellista hyötyä siitä, että kehuisin tulevaisuuden näkökykyäni muille. En osaa ennustaa tulevaisuutta. Piste.
Samasta syystä en koe mitään häpeän tunteita, jos joku löytää ajattelussani virheitä. Tästä syystä kaikki Ostan Asuntoja Blogit vuodesta 2013 alkaen löytyvät korjaamattomina netistä. Jos joku saa iloa siitä, että löytää niistä huonoa ajattelua, kiva juttu. Minulle on ollut erityisen hyödyllistä kirjoittaa ajatuksiani ja julkaista niitä säännöllisesti. Alkuun otteita Asuntosijoitustavoitteeni 2023 -kirjoituksesta, jonka julkaisin huhtikuussa 2023. Tekstin välissä on myös linkkejä sisältöihin, joista selviää ajatteluni perusteita enemmän. Vuoden 2024 tavoitteiden osalta en välttämättä osaa kirjoittaa kovinkaan paljon uutta näkemystä, joka poikkeaisi allaolevasta.
Mitä ajattelin huhtikuussa 2023 sen hetkisestä tilanteesta?
Huru huhtikuussa 2023: “Nyt ollaan lyhytkestoisen velkasyklin tai taloussyklin siinä vaiheessa, jossa keskuspankit ovat kiristäneet ohjauskorkoja, josta on jo alkanut syntymään maksukyky-, velka-, talous- ja lopulta työllisyysongelmia, joita seuraa talouden taantuma.”
Osasin ymmärtää, kuinka keksuspankin ohjauskorkojen nostot heikentävät asunnon ostoa suunnittelevien ostovoimaa merkittävästi enemmän kuin asuntojen hintojen lasku sitä paransi. Tämän näkeminen ei vaatinut suuria ennustajan lahjoja. Peruskoulun matematiikka riitti. Alla linkki, jossa laskin ajattelua auki kesäkuussa 2022.
En osannut arvioida läheskään oikein sitä, kuinka paljon ostovoimaa oli puskettu kansalaisille löysän finanssipolitiikan ansiosta. Vaikka kuuluin siihen pieneen ryhmään, joka uskoi ohjauskorkojen odotettua nopeampaan ja lukumääräisesti suurempaan nostomäärään sopeutumisen kestävän paljon pidempään, olin silti liian optimistinen ja oma pääskenaarioni päivittyi kuukaudesta toiseen negatiivisemmaksi.
Huru huhtikuussa 2023: “Asuntosijoittajalle tämä näkyy käytännössä siten, että ensin lyhyiden korkojen nousun myötä moni jätti seuraavan sijoitusasunnon ostamatta, koska kassavirrat kääntyivät muuttuvien korkojen takia alaspäin yhä jyrkemmin. Ammattilaiset puhuvat tuottotavoitteen noususta. Yleisesti kysymys on siitä, että lyhyen pään korkojen nousun myötä asuntosijoittamisessa yleisen vieraan pääoman käyttäminen kallistuu. Korkomenoja ei pysty enää hoitamaan sijoituksen tulopuolella, jos markkinavuokrat eivät nouse vastaavasti.”
Tilastokeskuksen tarjoamista toteutuneiden vapaarahoitteisten markkinavuokrien kehitystilastoista näkyi, kuinka pääkaupunkiseudun markkinavuokrien kehittyminen oli hidasta, mutta kankeaa. Minulle tuli pitkin vuotta 2023 yllätyksenä se, kuinka paljon uudiskohteita oli vielä käynnistetty ajanjaksolla, jolloin USA:n keskuspankin FED:in ohjauskorkojen nostot olivat jo tiedossa ja Tilastokeskuksen markkinavuokratilastoista näki, että tarjontaa oli yli kysynnän. En mitenkään pystynyt näkemään, että uudisasuntoja valmistuu niin isot määrät ja yhä valmistuu pääkaupunkiseudulla.
Nollakorkokrapulakriisi 2+2 ja asuntosijoittaminen Petri Roininen – Ostan Asuntoja Podcast #287
Huru huhtikuussa 2023: Moni asuntosijoittaja on keskittynyt pelkästään lyhentämään lainoja. Jälleenrahoitukselle ei ole ollut käyttöä, koska hyviä sijoituskohteita nykykorkotasoilla ei ole ollut tarjolla. Asuntosijoittajat ovat ihan tavallisia ihmisiä eivätkä puhu kuplista, vaan katsovat pankkitilin saldon kehityssuuntaa ja -vauhtia.
Minulle “asuntosijoittamisen buumi on ohi”- tai “asuntosijoittajien kulta-ajat menivät jo” -tyyppiset valtamediaotsikot olivat pelkkää mediamyyntiä. Vuokrausbuumi jatkuu niin pitkään kuin vuokra-asuminen asumismuotona ottaa osuutta omistusasumiselta. Mitä enemmän asuntosijoittaja on käyttänyt aikaansa ymmärtääkseen oman paikallisen markkinansa tarjontatilanteen, sitä paremmin hän on suojassa niiltä, jotka laumana keskittyvät ennustetun tulevaisuudessa kasvavan kysynnän tuoman markkinahinnan nousuun osallistumiseen.
Huru huhtikuussa 2023: Seuraavaksi asuntosijoittajat lukevat uutisista kiinteistönvälittäjien ja hieman viiveellä asuntorakentamisen volyymin jyrkistä laskutiedoista. Rakennusliikkeet antavat tulosvaroituksia. ”2025 näyttäisi tulevan paha asuntopula”, jota on vaikea hahmottaa, kun nyt juuri kukaan ei näytä tarvitsevan kaikkia pääkaupunkiseudulle yhä valmistuvia asuntoja. Sijoitusasunnot, jotka täyttävät 10 %:n tuottovaatimukset, käyvät kaupaksi, mikäli tuottotaso ei johdu kohta alkavasta linjasaneerauksesta. Tässä vaiheessa ollaan nyt (siis huhtikuussa 2024).
Tämän kirjoittaminen ei vaatinut ennustajan taitoja. Peruskoulun matematiikka riitti suurusluokan hahmottamiseen. Katso linkki yllä Nyrkkisääntö -kirjoitukseen. Minulla ei ole aavistustakaan, onko pääkaupunkiseudulla paha asuntopula 2025. Neljä suurinta maahanmuuttajaryhmää olivat ukrainalaiset, venäläiset, suomalaiset paluumuuttajat ja filippiiniläiset. Voin kuvitella 0 %:a suuremman todennäköisyyden sille, että ukrainalaisten maahanmuutto näyttää vuonna 2025 aivan erilaiselta riippuen siitä, onko Ukrainassa sota vai rauha.
Mitä ajattelin huhtikuussa 2023, että voisi tapahtua seuraavaksi?
Huru huhtikuussa 2023: Seuraavaksi nousevat rakennusalan konkurssit ja työttömien määrä nousee. Moni taloyhtiön saneeraushanke ja asuntoremontti löytää helpommin tekijöitä.
Jos konkurssit lisääntyvät, markkinavuokrat eivät käänny pysyvään ja selvään nousuun sekä työttömyys lisääntyy, pankit kiristävät lainanmyöntöä. Nyt ollaan siirrytty vaiheeseen, jossa lainojaan kiltisti lyhentänyt asuntosijoittaja ei välttämättä saa lainaa, vaikka kaikki elementit olisivat kunnossa. Pankki haluaa varmistaa, että pankin luottotappiot eivät kasva. Helpoin tapa tähän on lopettaa luoton myöntäminen toistaiseksi. Tämä parantaa pankin tilannetta ja pahentaa talouden kokonaisnäkymiä. Pankin kokonaiskannattavuudelle luoton myöntämisen lopettaminen pitkäkestoisesti ei ole kannattavaa. Pahimman epävarmuuden ajan yli se voi silti olla oikea liike.
Fiat-järjestelmän toimivuus perustuu yksityisen sektorin ja kotitalouksien tasaiseen velkaantumiseen, joka kasvaa. Jos tilastoista näkee, että kasvu on negatiivista eli miinusmerkkistä pitkään, vahinko on jo tapahtunut eikä sen vaikutuksia voi peruuttaa. Suomessa vahinko on jo tapahtunut.
Huru huhtikuussa 2023: Vielä ei Ostan Asuntoja Blogista lukemalla saa siis tietää, onko kyseessä vieläkin vain lyhytkestoinen sykli, vai osuuko tällä kertaa kohdalle jo pitkäkestoisen velkasyklin käänne. Valtioiden velkaantumisen ja keskuspankkien taseiden kulmakertoimista näkee, jos haluaa nähdä, että sellainen hetki lähestyy. Keskimääräinen 75 vuoden pitkäkestoinen velkasykli juhlii jo 75-90-vuotisjuhliaan, jos Dalion ajatuksiin uskoo.
Ray Dalio on edelleen yksi ajattelijoista, joiden tuotoksia luen.
Huru huhtikuussa 2023: Omassa työskentelyssäni sellaisen skenaarion todennäköisyys, jossa kokonaistilanne on ikävä, on lisääntynyt koko alkuvuoden 2023 uusien tietojen tullessa erilaisina indikaattoreina ulos. Omien vuoden 2023 tavoitteiden julkaisemisella ei ole ollut kiirettä. Kun eletään lyhytkestoista velkasykliä ja sen pitkää nousevaa positiivista vaihetta, tavoitteita tulee asetettua ”hyökkäys, maali, voitto, toista” -asenteella. Nyt on maalivahdin suojuksia levennetty mittojen äärirajoille ja pelataan neljällä pakilla ja yhdellä hyökkääjällä. Oman maalin puolustaminen on asenteena vain lisääntynyt. Välillä se yksi hyökkääjä pääsee tekemään maalin.
Miksi olen varovainen erityisesti osakemarkkinoilla? – Tiistaiaudio #294
Miksi olen varovainen erityisesti osakemarkkinoilla? – Blogi #379
Huru huhtikuussa 2023: Vuoden 2023 tekemiseni tammi-huhtikuussa on jo noudattanut tätä asennetta. Tavoitteet ovat sen mukaisia. Niillä pohjustetaan tilannetta, jota mahdollisesti ei tule lähivuosina, eli voin hyvin olla väärässä ja liian pessimistinen. Toistaiseksi oma pääskenaarioni on toteutunut.
Minun mielestäni asuntosijoittaminen ei ole missään muodossa nopeatempoista, jossa spekuloimalla on edes teoreettisesti mahdollista päästä tuottoihin, joihin voi päästä teknologiasektorin osakkeisiin sijoittamalla. Jokaista sijoituspäätöstäni edellyttää perusteellinen pohdinta siitä, mikä kaikki voisi mennä pieleen. Toinen pohdinta liittyy turvamarginaaliin eli siihen, minkä hinnan olen kohteesta valmis maksamaan, jotta se on riittävästi alle kohteen käyvän arvon, jolloin se tarjoaa suojaa omille virheille, yllätyksille ja sellaisille markkinamyllerryksille, joita en osannut nähdä enkä niihin varautunut.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Tavoite 1 – Vuokrausaste 98 %
Tavoite: Asiakasvalinnan tärkeydestä johtuen tavoite pysyy samana kuin 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 ja 2022, vaikka kaikkina vuosina olen tavoitteen ylittänytkin; vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %.
Toteuma: 1-6/2023 99,3 % ja 99,2 %, 1-12/2023 98,3 % ja 97,6 %
Alkuvuoden 2023 aikana omilla mikromarkkinoillani vuokralaiskysyntä pysyi hyvänä. Viime vuonna tyydyttävän kysynnän mikromarkkinallakin kysyntä on ollut hyvää. Omassa toiminnassani näyttää siltä, että vuokra-asuntojen kysyntä on noussut.
Olen seurannut omien mikromarkkinoideni vuokrapyyntien kehittymistä ja keskustellut kolleegoiden kanssa. Juuri näillä mikromarkkinoilla vuokrapyyntien taso on jo noussut ja asunnot menevät silti nopeasti vuokralle. Vuoden viimeisellä neljänneksellä tuli osaltani normaalia enemmän irtisanomisia ja normaalia vähemmän kiinnostuneita vuokralaiskandidaatteja. En osaa vielä tehdä johtopäätöksiä tästä, koska valtaosa irtisanotuista asunnoista oli kaksioita ja kolmioita, joissa vuokrasuhteet ovat yleensä kestoltaan pidempiä, mutta tyhjän kuukauden riski on suurempi, koska monella uudella vuokralaisella on edellinen asunto irtisanottavana.
Omakustanneperusteisen kohtuuhintaisen ARA-kannan on nykyisten pelisääntöjen puitteissa pakko tehdä vuokrankorotuksia, jotka nostavat vuokralattiaa. Kaupungeissa, joissa ARA-vuokrien ja markkinavuokrien ero on ollut pienempi, ARA-korotukset tekevät ARA-asunnoista suhteessa vapaan markkinan asuntoihin vähemmän houkuttelevia, mikä myös ohjaa lisäkysyntää vapaiden markkinoiden asuntoihin. Nyt tammikuussa 2024 on näitä korotuksia tehty toisena vuotena peräkkäin.
Tavoite 2 – Metsäsijoittamisen opetteleminen
Tavoite: Hallitsen kaikki perusteet, mitä tämän omaisuuslajin omistamiseen liittyy, ja olen kartoittanut tietolähteet ja luonut verkostot, joiden kautta löydän tarpeen mukaan tietoa ja osaamista.
Tavoitteesta kirjoitin näin: “Tavoitteen pitäisi olla konkreettinen ja mitattava, jota tämä ei ole. Tuntuu vain siltä, että kirjoittamalla ja julkaisemalla tavoitteen edes näin, tulen käyttämään siihen riittävän määrän resursseja, jotta vuoden 2023 loppuun mennessä osaan luonnostella kokonaiskaavion, mitä kaikkia osakokonaisuuksia aiheeseen liittyy, mistä saan lisätietoa ja jokaiseen kohtaan yhden nimen ja puhelinnumeron, josta voin pyytää apua ja ostaa lisäpalvelua tarvittaessa.”
Toteuma: 80-90 % tavoitteesta saavutettu
Ensimmäisen vuosipuoliskon aikana tekeminen on perustunut metsäsuunnitelman päivittämiseen ja suunnitelmassa olevien termien opettelemiseen.
Samalla perusverkostojen syntyminen on käynnistynyt. Jokaisen vieraan sanan merkityksen etsimisen myötä on löytynyt polut samoille vakiotietolähteille. Muskin X:ssä on “Metsä” -lista alkanut kertymään, jossa on eri kantilta metsästä aktiivisesti Xwiittaavia seurattavia.
Vuoden loppupuoliskolla tekeminen painottui metsäsuunnitelman mukaisten toimenpiteiden käynnistämiseen ja verotuksen opiskelemiseen.
Tavoite 3 – Hajautussijoitusten kokonaistuotto asuinkerrostalon ylläpidon kustannusindeksin vuosimuutos + 5 %
Toteuma: 1-12/2023 Nordnet “hoitovastikesalkku” +20 %, Bitcoin 150 %, Kulta 13 % (kaikki %:t euroissa mitattuna)
Puolisvuotiskatsaukseni yhteydessä asuinkerrostalojen ylläpitokustannukset olivat nousseet vuodessa 7,3 %. Tätä kirjoitettaessa Q3/2023 tiedon perusteella vuosimuutos on ollut 3,6 %, joten hajautussijoitusten kokonaistuoton pitäisi olla 12,3 %:n sijaan enää 8,6 %.
Yksinkertaistettuna tavoitteena on tuotolla ylittää asuntosijoitussalkkuni hoitovastikkeiden absoluuttinen nousumäärä. Tämä tavoite on vuoden 2023 aikana ylittynyt. En erittele tätä tarkemmin, koska kaikissa näissä omaisuuslajeissa en ole mielestäni riittävän osaava ja toisaalta jokaiseen löytyy helposti parempia kirjoittajia.
Oma toimintatapani on sellainen, että opiskelen paljon ja muodostan koko opiskeluni ajan omaa näkemystäni. Kun näkemykseni on riittävän vahva, kirjoitan ylös perustelut, joiden pohjalta teen sijoituksen. Jatkan opiskelua ja näkemykseni päivittämistä. En treidaa, mutta Nordnetin pienessä salkussani voin ostaa ja myydä kuukausitasolla, jos näkemykseni on ollut väärä.
Kultaa en säilytä kotona enkä pankin tallelokerossa eikä sitä ole mahdollista saada haltuun edes aseella uhaten. Bitcoinin osalta tilanne on käytännössä sama eli avainten säilytys on suunniteltu siten, etten pysty niitä kenellekään luovuttamaan.
Osavuosikatsauksen yhteydessä kirjoitin, että asuntosijoittamisessa voi ajatella olevan 4 nurkkaa, joiden kuntoa pitää vaalia:
- Osta oikein.
- Rahoita oikein.
- Vuokraa oikein.
- Hallinnoi oikein.
Tähän “4 nurkan ajatteluun” en ole nähnyt loppuvuoden aikana mitään tarvetta tehdä muutoksia.
Alkuvuoden 2023 painopiste oli vuokraustoiminnassa ja suunniteltujen taloyhtiö- ja asuntoremonttien toteuttamisessa. Kun asuntoja ja taloyhtiöitä remontoi, vuokraaminen helpottuu. Kun seuraava noususykli käynnistyy, näiden asuntojen ja taloyhtiöiden ainakin suhteellinen vakuusarvo on taas kehittynyt omilla mikromarkkinoillaan. Loppuvuosi 2023 ei tuonut tähän mitään muutosta. En ostanut yhtään sijoitusasuntoa enkä nostanut uutta lainaa, koska sijoituskriteerejä täyttäviä kohteita ei löytynyt. Kaikkia lainoja lyhensin maksuohjelman mukaisesti. En tee ylimääräisiä lyhennyksiä enkä ole käyttänyt lyhennysvapaita.
Howard Marksilta olen oppinut, että on kahdenlaisia tulevaisuuden ennustajia: sellaisia, jotka eivät osaa ennustaa tulevaisuutta, ja sellaisia, jotka eivät tiedä, etteivät osaa ennustaa tulevaisuutta.
Yleisellä tasolla minulla on ollut jo vuosikausia mielikuva, että missään yhteiskunnallisten asioiden hoidossa ei ole enää mitään järkeä. Hyvinvointialueet, Suomen valtio, EU, G7-maat… ei ole suurta vaivaa löytää vuoden jokaiselle päivälle jotain isoa asiaa, jota hoidetaan tavalla, jossa ei näytä olevan mitään järkeä. Keskuspankkien ohjauskorkojen nosto on kenties tuonut tähän positiivisempaa kehitystä, kun hetkellisesti “nyt tulee rahaa” -mania on rauhoittunut. Yksilötasolla sen sijaan en ole koskaan ollut varmempi sen suhteen, kuinka erityisen tärkeää on oman aivo- ja ajattelutoiminnan kehittäminen ja säilyttäminen.
Asuntosijoittajana ja vuokranantajana vuosi 2023 oli tasaista suunnitelmien mukaista tekemistä.
Kuuntele ja tutustu: Digivakuudella vuokra-asunto ilman rahavakuutta – vuokratieto.fi – Ostan Asuntoja Podcast #277
Alekoodilla HURU 5 % alennusta. Kaupallinen varoitus – käyttämällä alekoodia joudut alennuksen lisäksi tukemaan Ostan Asuntoja -sisällöntuotantoa.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
2 pitokohdetta + 1 flippi Heikki Lauronen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #288
Nollakorkokrapulakriisi 2+2 ja asuntosijoittaminen Petri Roininen – Ostan Asuntoja Podcast #287
Naapurikoteja Anniina ja Jesse Parviainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #283
Kaikki työ otetaan vastaan – yrittäjä ja asuntosijoittaja Jani Piekäinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #280 – Osa 3/3 on myös ilmestynyt
Kaikki järjestyy tekemällä – Miia Roukala paluu – Ostan Asuntoja Podcast #279
Perheasuntoja Itä-Helsingissä Kimmo Kokkila – Ostan Asuntoja Podcast #278
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Ostan Asuntoja 