Käteistarjouksen voima ostajan markkinoilla – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja 20/X – Blogi #382

22/10/2023

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. Alekoodi KOTIMATKA.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta.

Kuuntele ja tutustu: Digivakuudella vuokra-asunto ilman rahavakuutta – vuokratieto.fi – Ostan Asuntoja Podcast #277

Alekoodilla HURU 5 % alennusta. Kaupallinen varoitus – käyttämällä alekoodia joudut alennuksen lisäksi tukemaan Ostan Asuntoja -sisällöntuotantoa.

En ole muutamaan päivään seurannut juuri mitään uutisia, joten tällä kertaa jää alustussarkasmit väliin.

Jatkan näiden kolmen kirjotuksen aihealuetta:

Kun ostajan tarjous ei kelpaa myyjälle – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 17/X – Blogi #371

Peruslähtökohdat tarjouksen tekemisessä välittäjälle – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 18/X – Blogi #373

Käytännön vinkit tarjouksen tekemisessä välittäjälle – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 19/X – Blogi #377

Nyt pohditaan sitä, miten asuntosijoituskaupan kannattavuutta voi parantaa tekemällä käteistarjouksia. Ostajan tekemän tarjouksen hyväksyneen myyjän kannalta lopputulos näyttää yleensä samalta eli kaupantekotilaisuudessa ostaja maksaa sovitun myyntihinnan myyjälle käteisellä.

Kun edullista rahoitusta oli helposti ja runsaasti saatavilla, myyjän ei tarvinnut kovinkaan paljon huolehtia siitä, tuleeko ostaja kaupantekotilaisuuteen sovitun mukaisesti. Jos yhdelle ostajalle jotain kummallista rahoituksen järjestymisen osalta tapahtui, seuraava oli jonossa odottamassa.

Ostaja maksaa myyntihinnan pankkilainalla

Asuntokauppoja on pääsääntöisesti tehty juhlallisin menoin pankissa. Kaupan tekoa on kuitenkin edeltänyt ostajan ja pankin väliset rahoitusneuvottelut, jossa pankki on tutkinut ostettavan kohteen vakuusarvon ja ostajan kyvyn suoriutua lainanhoitomenoista.

Myyjä tulee pankkiin osakekirjojen kanssa. Kauppakirjat allekirjoitetaan, osakekirja siirtyy ostajan pankin haltuun ja käteinen raha siirtyy ostajalta myyjälle.

Epävarmojen olosuhteiden vallitessa useampi myyjä tunnistaa tähän liittyvät riskit. Mikäli pankki ei ole varma ostajan luottokelpoisuudesta tai vakuuden arvosta, lainan myöntäminen voi viivästyä, myönnettävä lainasumma voi olla pienempi tai alustava lainalupaus kääntyykin päinvastaiseksi ja lainaa ei myönnetä ollenkaan.

Käytännössä ostaja on yleensä tehnyt rahoitusehdollisen tarjouksen, jonka myyjä on hyväksynyt. Kauppoja ei päästä koskaan tekemään, jos ostajan rahoitus ei järjesty.

Ostaja maksaa myyntihinnan käteisellä

Tässä tapauksessa ostajalla on myyntihinnan suuruinen summa tilillään ennen tarjouksen tekoa. Osa varoista voi olla myös nopeasti likvidiin muotoon muutettavissa sijoituksissa, kuten esimerkiksi osakkeissa. Likvidillä muodolla tarkoitetaan sijoituksia, jotka voidaan muutamassa pankkipäivässä muuttaa käteiseksi ostajan tilille.

Käteinen voi olla omaa rahaa, läheisten rahaa tai yksityissijoittajien rahaa. Se voi myös olla pankkilainaa, joka on etukäteen neuvoteltu pankin kanssa ja joko nostettu jo tilille tai sovittu nostettavaksi tarpeen mukaan nopeasti. Tällöin ostettavan asunnon osakekirjat eivät tule lainan vakuudeksi, vaan ostaja on toimittanut muita vapaita vakuuksia pankille.

Tässä tapauksessa ostajan tarjous eroaa muista siinä, että tarjouksessa ei ole rahoitusehtoa. Tarjouksessa voidaan vielä erikseen mainita, että rahoitus on valmiina ja kauppa voidaan ostajan puolesta tehdä nopealla aikataululla.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com

OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook

Yrittäjänä asuntosijoittajien ja vuokralaisten arjessa Johanna Manner Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #248

Motivoitunut myyjä epävarmoina aikoina

Vaikka kyseessä olisi myyjän markkinat ja normaali myötäsyklinen vaihe asuntomarkkinoilla, ilman rahoitusehtoa oleva tarjous on yleensä voittava tarjous, jos kaikki muut tekivät ovat identtiset. Jopa hieman alhaisempi tarjous voi voittaa. Näitä ihmismielen kummallisuuksia on tutkittu ja niiden pohjalta tiedetään, että moni valitsee varman vaihtoehdon, vaikka odottamalla olisi luvassa enemmän.

Kun asuntomarkkinoiden syklin huippuvaihe on varmuudella ohitettu ja valtamediakoneiston toimesta tämä on saatettu jokaisen tietoon, moni myyjä hyväksyy ilman rahoitusehtoa olevan tarjouksen, jonka euromääräinen erotus voi olla suurempi rahoitusehdolliseen tarjoukseen verrattuna.

Mitä pidempi aika syklin huipulta on lasketeltu huonoja uutisia lukien, sitä enemmän motivoituneita myyjiä on. Osan motivaatio on olosuhteiden sanelemaa ja asunto on myytävä. Osan motivaatio on korvien välissä, kun pelkokerroin kasvaa siitä, että edessä on vielä paljon huonompia aikoja.

Ilman rahoitusehtoa olevan tarjouksen tekijällä on mahdollisuus löytää sekä enemmän motivoituneita että yhä alhaisempia tarjouksia hyväksyviä myyjiä. Lisänä voi vielä olla myyjiä, joiden hyväksymät aikaisemmat tarjoukset ovat rauenneet.

Rahoitusehtoinen tarjous käteisestä huolimatta

Asuntosijoittaja voi tehdä useita tarjouksia menettämättä yöuniaan, jos joku toinen tarjoaa enemmän ja kaupat menevät ohi. Omistusasuntoa ostettaessa tämä on paljon vaikeampaa, koska niissä ihan oikeasti toteutetaan unelmaa ja tunteet ovat vahvasti mukana.

Jos asuntomarkkinoilla eletään volyymien romahtamisen aikoja ja/tai ostaja voi suurella varmuudella olettaa, että kilpailevia tarjouksia ei myyjän pöydällä ole, tarjouksen voi tehdä rahoitusehdolla, vaikka kauppaan vaadittavat likvidit varat olisivatkin jo valmiina.

Tämä tarjoaa mahdollisuuden neuvotella pankin kanssa rahoituksesta likvidit varat seuraavaan kohteeseen säilyttäen. Vaihtoehtoisesti neuvottelutilanteessa voi kauppahintaa saada alhaisemmaksi tarjoamalla myyjälle nopeaa käteiskauppaa, mikäli selviää, että nopealla kaupalla olisi myyjälle lisäarvoa.

Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista -strategia

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja on kirjoitettu tätä ”osta ja pidä” -asuntosijoittamisen työläämpää alastrategiaa punaisena lankana käyttäen. Kun lumipallonsa on saanut kasvamaan ja tätä strategiaa ymmärtävä pankkiiri on löytynyt, sijoituskohteita voi onnistua ostamaan toistuvasti käteisellä. Tämä tapahtuu optimaalisesti siten, että kun alle markkinahintaan ostettu kohde on remontoitu ja vuokrattu remonttia vastaavalla korkeammalla vuokralla, seuraavana vaiheena on rahoitusneuvottelut ilman, että uutta kohdetta on tiedossa. Kun kohde sitten tulee kohdalle, siitä on mahdollista tehdä kauppa sekä nopeasti että käteisellä. Samaa mallia toistetaan eli ostettava kohde ei tule lainan vakuudeksi, vaan sitä käytetään vasta seuraavan lainan vakuutena.

Tämä ei suinkaan aina toimi käytännössä näin. Välillä hyviä kohteita voi tulla useampi lyhyen ajan sisällä, jolloin niihin on haettava rahoitusta myös ostettavia kohteita vakuutena käyttäen. Välillä hyviä kohteita ei tule kohdalle pitkään aikaan, jolloin vapaita vakuuksia voi kertyä lainanlyhennysten, arvoa nostavien remonttien ja markkinahintojen nousun myötä. Usein voi käydä myös siten, että pankki hyväksyy kaupantekohetken alennuksen tuoman arvonnousun vasta tietyn määräajan kuluttua, jolloin tämäkin vapaa vakuusarvo on käytettävissä, kun seuraavaa rahoitusneuvottelua käydään.

Asuntosijoittamisessa maltti on syklien käänteessä valttia. Keskuspankki on jossain kohtaa tulevaisuudessa taas pakotettu löysentämään rahapolitiikkaansa. Sitä odotellessa tuntuu, että jonkinlainen jousi kiertyy ja kiertyy, kun lainat lyhenevät, lisäarvoa tuottavia asunto- ja taloyhtiöremontteja kertyy salkkuun ilman, että niitä on jälleenrahoitettu, ja viimeisten kauppojen alennukset on yhä jälleenrahoittamatta. Kiertymiseen lisäkireyden tunnetta tuo se, että markkinoilla uusien kohteiden aloitusmäärät ovat jo romahtaneet, ARA-vuokrat nousevat 2-numeroisia %-lukuja ja vuokra-asumisen kysyntä lisääntyy.

Mielenkiintoisia kummallisia aikoja.

Vakuudettomuus on uusi must(a) by Vuokravääpeli – Tiistaiaudio #293

Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.