Rahan aika-arvo ja vähän muutakin arvokasta – Blogi #363
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta.
Aamurutiineihini kuuluu kahvipapujen punnitseminen, jauhaminen, tasaiseksi tamppaaminen ja espresson virran tasaisuuden arvioiminen 36 gramman täyttymistä odotellessa. Nautin annokseni maaseudun luontoa ja talonpoikaispihapiiriäni katsellen. Pöllö, peura, rusakko ja kettu ovat olleet seuralaisinani. Isäni kulkee samassa ikkunanäkymässäni rantasaunalle ja isotätini navettaan lypsylle, molemmat enää vain muisteloissa.
Twitterissä @MacroAlf on yksi seuraamistani makrotaloutta analysoivista henkilöistä. Alf on italialainen ja muistaa myös tehdä selväksi sen, kuinka suuren virheen tekee, jos erehtyy juomaan cappuccinoa aamupäivätuntien ulkopuolella. Hän ei ole vielä kuullut, että suomalaisissa kaupoissa myydään pesto -nimikkeen alla vihreää öljymössöä, joka ei sisällä oliiviöljyä.
Alf twiittasi, että hänen kotikaupungissaan Etelä-Italiassa keskipalkka on tonnin kuussa. Vaikka Tesloja ei kenelläkään ole, ihmiset vaikuttavat onnellisilta ja auttavat tarvittaessa toisiaan. “Ehkä vauraus on jotain syvällisempää kuin raha” pohtii Alf.
Muistin heti seuraamani tuuheahäntäisen ketun hölköttelyn ja tunsin itseni vauraammaksi. Toissapäivänä kaivoin retkikeittimen ja italialaisen mokapannun esille tarkoituksena keitellä espressot joen rannassa. Jollekin toiselle vaurautta on päästä nauttimaan kahvinsa kaupunkien täyttyvillä kesäterasseilla. Paikalla ei ole väliä, kunhan muistaa, että iloa voi ottaa irti päivittäin pienistäkin asioista.
Alf ei ole lopettamassa makrotalouden analysointia enkä minä asuntosijoittamista. Asuntosijoittamisessa on juuri nyt tärkeää muistaa pitkän aikajänteen tärkeys ja arvon määrittyminen asiakkaan kokemuksen kautta. Asiakkaitahan ovat vuokralaiset, joka sekin tuntuu asuntojen hintatreidausuutisia kommentoivilta olevan unholassa.
Rahan aika-arvo on sijoittajalle tärkeä konsepti
Rahan aika-arvo esiintyy harvoin valtamedioiden kirjoituksissa, mutta asuntosijoittajien pohdinnoissa se on toistuvasti läsnä. Flippaajille merkitys on vähäisempi, mutta “osta ja pidä” -asuntosijoittajille tärkeä. Tukkukauppiaalle merkitys on vielä flippaajaakin pienempi.
Rahan aika-arvoa pohdittaessa kysytään:
- Kuinka paljon samalla summalla rahaa tänään on arvoa tulevaisuudessa?
- Kuinka paljon olen valmis maksamaan tänään jostain määrästä rahaa tulevaisuudessa?
Rahan (valuutan) aika-arvo on konsepti, jossa tietty summa rahaa asuntosijoittajan hallussa tänään on arvokkaampaa kuin sama summa rahaa tulevaisuudessa.
Sijoittamisen filosofiassa ajatellaan, että tänään omassa hallinnassa olevalla rahalla on tuottopotentiaalia. Sijoittamalla rahan tänään sijoittaja ajattelee, että huomenna rahaa on enemmän tuoton ansiosta. Ylihuomenna sitä on vielä enemmän saman tuoton ansiosta.
Asuntosijoittamisessa yleisesti voisi ajatella, että mitä nopeammin rahan saa, sitä arvokkaampaa se on.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan opit sisäistäneelle asia on selvä.
Kirjan yksi kolmesta ydinsanomasta on, että fokus pitäisi olla siinä, kuinka nopeasti saa omarahoitusosuuden eli oman sijoitetun käteispääoman irrotettua kohteesta seuraavaan kohteeseen sijoitettavaksi.
5 tekijää arvioida asuntojen hintojen muutoksia – Blogi #362
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, Twitterissä tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.
Asuntosalkunrakentaja Blogista: Asuntomarkkinoiden tila – luotatko klikkiotsikoihin vai tarkkailetko tilastoja?
Lue Pekka Väänäsen ”Asuntosijoittajan kvartaali, 3 kuukautta vai 25 vuotta?” -kirjoitus Inderesin sivuilta.
Inflaatio osana ajattelua on monelle uutta
Inflaatio on sitä, että valuutan ostovoima heikkenee. Valuutan ostovoima heikkenee, kun sitä on kierrossa enemmän kuin sille löytyy järkeviä käyttökohteita.
Kaikki hintojen nousu ei ole inflaatiota. Hintojen nousu on usein sitä, että jonkun tuotteen tai palvelun hinta nousee ja laskee muuttuvan kysynnän ja tarjonnan myötä.
USA:n ja Euroopan keskuspankit julistavat uskomattoman avoimesti, että tavoittelevat vuosittaista 2 %:n inflaatiota. Härskeimmät pystyvät samassa kappaleessa lupaamaan, että keskuspankki takaa dollarin tai euron ostovoiman säilymisen. Vaikka olivat juuri kertoneet, että tavoittelevat vuosittaista 2 %:n ostovoiman heikentymistä. 2 %:n tavoite perustuu varmaan siihen, että luku on juuri siinä rajalla, että pieni- ja keskituloiset eivät huomaa tätä tulonsiirtoa.
Vuokraloordi tilastotieteilijä Mikko Niilo-Rämä Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #259
Ottaisitko tonnin nyt vai tonnin vuoden päästä? Miksi?
Jos kysymys olisi esitetty vuosi sitten, kun EKP:n pääjohtaja ei ollut vielä kertonut lomaltapaluu-uutisistaan, olisitko osannut ajatella ostovoiman menetystä?
2 %:n vuotuisen ostovoiman menetystavoitteen toteutuessa tonnin ostovoimainen euro edustaisi vuoden kuluttua 980 euron ostovoimaa. Jos olisit vuoden verran kuullut uutisia 10 %:n inlaatiosta, olisit jo hereillä ja ymmärtäisit, että vuoden päästä tonnin ostovoimasta olisi jäljellä 900 euroa.
Muistatko matematiikan tunnilta tai oletko koskaan laskenut, mitä tapahtuu 10 vuodessa tonnin ostovoimalle, jos keskuspankki saavuttaisi tasaisesti 2 %:n ostovoimasi heikentämistavoitteen? Miltä tuntuu, jos he siitä vastineeksi olisivat saaneet joka vuosi tulospalkkionsa? Toki ne saavat palkkionsa joka tapauksessa.
Kun tämän havainnollisen laskuharjoituksen suorittaa yhden kerran, sisäistää heti paremmin, miksi rahan aika-arvon ymmärtäminen on sijoittamisen filosofiassa tärkeä konsepti.
Sijoittaja joutuu siis pohtimaan sitä, minkälaista tuottoa sijoitustoiminnasta tulee saada, jotta edes ostovoiman säilyminen olisi turvattu. Seuraavaksi mukaan tulee rahan tekeminen eli sellaisen tuoton tavoittelu, jolla ostovoima ei vain säilyisi vaan lisääntyisi.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan opit sisäistänyt on sitä seuraavalla tasolla. Miten nopeuttaa oman sijoitetun käteispääoman irrottamista kohteesta? Rahan aika-arvo on tärkeä konsepti, jos tavoittelee lumipalloefektiä. Mitä nopeammin oma pääoma irtoaa, sitä nopeammin sen voi sijoittaa seuraavaan kohteeseen.
Asuntosijoittaja ostaa asunnon, myyjä jää vuokralaiseksi – Tiistaiaudio #274
Ottaisitko tonnin nyt vai 1 100 euroa vuoden päästä? Miksi?
Edellisen väliotsikon kysymys oli monelle varmasti liian helppo ja vastaus tuli lonkalta oikein.
Asuntosijoittajalle tavoitteiden asettamisen kannalta tämän väliotsikon kysymys on jo mielenkiintoisempi. Se on mielenkiintoinen myös, jos kaupanteossa käytetään vaikkapa myyjän (osa)rahoitusta. Tai itse ollaan myyjän roolissa ja ostajan kanssa ei ihan vielä ole löytynyt yhteisymmärrystä.
Rahan aika-arvo huomioiden nimittäin vuoden päässä, tai jossain toisessa casessa kymmenen vuoden päässä, löytyy joku tonnia suurempi summa, jonka kohdalla asuntosijoittaja voisi vastata, että molemmat vaihtoehdot käyvät ihan yhtä hyvin.
Välillä on hyvä odottaa
Monia nuoria, erityisesti miehiä, kiinnostaa treidaus, jossa luvassa on vauhtia ja vaarallisia tilanteita sekä valtaosalle paljon oppia.
“Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen ei ole treidausta. Minulla ei ole tietoa siitä, onko ihan jokaiseen Suomessa rakennettuun uudiskohteeseen otettu muuttuvakorkoinen taloyhtiölaina. Pitkää kiinteäkorkoista taloyhtiölainaa uudiskohteessa en ole itse koskaan ollut todistamassa. Itse omistan useampaa vanhaa kerrostaloa, jossa sellainen on. Idea ei ole tullut valtamedian käyttämien asiantuntijoiden neuvojen pohjalta, vaan oikeastaan niiden papukaijamaisuuden ansiosta toiseen suuntaan tarkkaan katsoen ja pohtien. Nekin korkosuojaukset aikanaan päättyvät, mutta toistaiseksi voi hieman rauhallisemmin odotella, sopeutuvatko markkinat aikaisemmin kuin korkosuojaukset päättyvät.
Samasta syystä kerron jatkuvasti siitä, kuinka tärkeää minulle likviditeetti on juuri nyt. Jos likviditeetti on pankkitilin saldon muodossa, se ei tuota mitään. Juuri tällä hetkellä näyttää siltä, että sen ostovoima ruokakaupassa ja hoitovastikemaksuissa heikkenee, mutta seuraavan sijoituskohteen velattomassa hinnassa ostovoima näyttäisi koko ajan paranevan.
Riikka sisustan ja asuntosijoitan Välimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #256
Koodilla kotimatka saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Tilausmaksu on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
Vuokraloordi tilastotieteilijä Mikko Niilo-Rämä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #258
Riikka sisustan ja asuntosijoitan Välimäki Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #257
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Ostan Asuntoja 
Se on jännä juttu, että pankissa katsotaan tilastoja ja kaikissa pankeissa ei kasvukeskuksen ulkopuolella olevissa asunnoissa ole mitään vakuusarvoa. Silloin lumipallon tekijän kannattaa tietty katsella muita pankkeja… (tämä oli omakohtaista ja pankin vaihto tapahtuu 1-2 vuoden jänteellä).
Muuten tämänkertaisessa plokissa oli jotain runollista. Maalasit kauniin maiseman. Itse rohkaistuin maalaamaan varastoa ja edistämään vuokralaisen terassia. Nuo konkreettiset asiat taitavat olla niitä, jotka pitävät useimmat vuokralordit edes jotenkin järjissään. Pelkkien numeroiden katselu saattaa aiheuttaa kyynisyyttä ja silloin kannattaa vain tehdä jotain konkreettista. Vaikka sitten ne mutteripannikahvit.
Terve pitkästä aikaa.
Hyvin tulkittu blogin sanomaa. Mitä vahvempi keskusohjaus Helsingistä, sitä kauempana kehän ulkopuolinen maailma näyttää olevan. Sieltä ne ohjeet ja määräykset tulee. Me ulkopuoliset voidaan vain odottaa ja arvailla, miten metropolissa suuret päälliköt ahdinkoa kokee, jos kaikki isot on tehneet investointilaskelmansa jatkuvien 0-korkojen pohjalta.
Konkreettiset asiat on ihan hyvää tekemistä. Eilen ajoin nurmikot ja oli niin mukavaa ja näyttää hyvälle.
Kiitos, kirjoittaisin mielelläni usemminkin. Mutta koska olen vaikea persoonallisuus, esiinnyn somessa aina vähän eri nimillä, vaihtelen puhelinnumeroita ja joskus vaan häviän. Tai tuhoan työpaikkani. Ja sitten taas ponnistelen että pääsen takaisin elämän virtaan. Olen ajatellut pitää samanlaista päiväkirjaa kuin kassavirtanen, hänellä on sopiva flow ja taitaa olla asiallinen kaveri. Mutta kun oma päiväkirjani on laiskuussyistä facebookissa, lukijoina on lähinnä omia kavereita. Sisällöstä tulee niin sarkastista (tai kenties liiankin viihdyttävää), ettei sitä kukaan tosissaan jaksa lukea. Mä nostan siinä esille niitä huonompia puolia tästä hommasta, ja niitä pettymyksiä onkin jo ihan hyvä määrä. Hyväksyn sen että niitä tulee ja jollain perverssillä tavalla nautin niiden ratkaisemista (kunhan niistä ei tule taloudellista tappiota!). Plokissa pitää olla sisältöä, josta oppii jotain, sillä tavalla luultavasti lukijatkin pysyvät ja määrä kasvaa. Mutta asia ei ole minulle tärkeä – ehkä haluan vain pitää päiväkirjaa omista tiukoista tilanteista ja miten niistä on sitten selvitty. Ja tämäkin homma on nupullaan, eli epävarma.
Vähän plokisi historiaa sivuten; kiitos korkosuojauksen teroittamisesta. Pakko myöntää että se jäi itsellä puolitiehen, ja tuli ahnehdittua niitä uudehkojakin asuntoja. Niiden rahoitusvastikkeet ovat nyt aika tukevia. Olen edelleen päivätöissä ja hyvin pärjätään, mutta kyllä se harmittaa kun taloyhtiöt toimivat kuten toimivat. Syyllinen löytyy silti aina peilistä.
Mulla oli aikomus ennen korkojen nousua pitää pankille esitys asuntosijoittamisesta ja siitä miksi mulla on erilainen konsepti kuin pankilla. Kontaktihenkilöni vaihtui, ja hänen näkemyksensä noudattelevat tilastojen havaintoja. Aiemmin tein pankinjohtajalle PPT-esityksen, jonka perusteella oma lumipalloni sai jonkinlaisen alun. Jälkikäteen katsottuna, olisi pitänyt toimia ripeämmin juuri oman alkuperäisen ajatuksen mukaan. Yritys oli hyvä, mutta niitä kohteita ei riittävästi löytynyt, koska en osannut mennä riittävän kauas kasvukeskustasta 🙂
No, nyt koko pankki vaihtuu S-pankkiin, joten varovaisuus toivottavasti vähenee, ja pienempien kaupunkien keskusta tulee houkuttavaksi. Varovaisuudessa ei ole mitään vikaa, meidän näkemys siitä on vain erilainen. Kassavirtaa tarvitaan jatkossa(kin) ja siihen pitää löytää tähän uuteen tilanteeseen sopiva setti. Airbnb tietty on olemassa, mutta kalenterissa ei ole joustoa siihen. Toisaalta uudelleenrahoituksen kautta tämä kaikki tasoittuu kun 10v koron lainat loppuvat. Ja sitten voi olla taas ihan uusi tilanne, joka vaatii erilaiset jutut.
Tämän kesän tavoitteena on tutustua Eurajoen paahtimoon. Pidin jo Lapin lihakaupassa pakettia kädessäni, mutta ajattelin että jospa sitten ihan sieltä paikan päältä jonain päivänä…
Siinähän olikin kunnon kuulumiset.
Paljon oli tuttua tunnetta. Kun kuuluu siihen 7 %:in, joka ei pidä yleä ja muuta valtamediaa kovinkaan luotettavana tiedonlähteenä, tietopohjaisissa keskusteluissa on usein aika yksinäistä, kun muut tietää sen oikean vastauksen.
Korkosuojauksissakin suurin viisaus oli, että otetaan ne kaikkiin lainoihin, kun pilkkahinnalla saa. Ei korot on ikuisesti nolla eikä inflaatioita tule, ei siinä sitten paljon menettänyt, jos oli ihan väärässä keskusohjaajien säätövipujen vakauttamisvoimista. Nytkin tuntuvat kaikki näkevän, että 2 neljännestä taantumassa olleen euroalueen talous on niin vahva, että ohjauskorkoja pitää vielä nostaa, jotta saadaan lisää tuottavuusinvestointeja ja kilpailua markkinoille ja kustannukset laskuun.
Yksin siinä joutuu ihmettelemään, mikä omassa optikossa on vikana, kun se aina antaa vastarannankiiskivahvuiset lukulasit.
Lapin lihakauppa meneekin seuraavaksi googleen, että mikä se on.