”Asuntolainaaja joutuu nukkumaan rauhattomia öitä vielä pitkään” – Blogi #305

Otsikon inspiraatio on luonnollisesti ”asuntolainaaja saa toistaiseksi nukkua yönsä rauhassa ” -ennusteet, joiden yhteydessä vielä lyhyt aika sitten kerrottiin, että korot pysyvät matalalla vielä pitkään ja ehkä nousevat 2023 loppupuolella.

Jos pysähtyy hetkeksi pohtimaan korkoja, eikö olisi luontevaa ajatella, että kaikki tiedämme vuosikausia opittuamme, että keskuspankki säätää korkoja. Euroalueen korkojen ohjausyksikkö sijaitsisi siis Euroopan Keskuspankin pääkonttorissa. Olemme oppineet, että keskuspankkiirit puhuvat kahden linnun kielillä; haukan ja kyyhkyn. 

Läntisen maailman keskuspankkiirit ja Euroopassa heidän sivukonttoreidensa kansalliset tulkit ovat viimeisen kahden vuoden aikana kertoneet inflaatioksi kutsumaansa kuluttajahintojen nousua tilapäiseksi. 

Kun FED:in pääjohtaja Powell vain hetki sitten kertoi USA:n talouskasvun olevan ”very strong”, muutaman päivän kuluttua tuli USA:n GDP-kasvulukuna ulos -1,4 %. Viiva ei ole ajatusviiva vaan negatiivista kasvua kuvaava etumerkki. Samassa keskustelussa IMF:n pääjohtaja kertoi, että he ovat olleet 8-vuotiaita lapsia juostessaan yhtenä laumana pallon perässä jalkapallokentällä. EKP:n pääjohtaja yllätti pöllöpinssillään kertoen, ettei hän ole kyyhky eikä haukka. Kuinkahan monessa EU-maassa Suomen lisäksi ”pöllö” ei puhekielessä ihmiseen yhdistettynä edusta viisautta…

Asuntolainaaja voi vielä joutua nukkumaan rauhattomia öitä pitkään, kun hän yrittää sulatella sitä, että jokaisessa uutisessa kerrotaan korkojen nousseen. Tosin Euroopan keskuspankki, jonka piti ohjata korkoja, ei ole koskenutkaan ohjauskorkoonsa. Miten korot voivat nousta, vaikka niiden ohjaaja ei ole muuttanut ohjausvivun asentoa mihinkään? Miksi inflaatio laukkaa, mutta ohjausyksikkö antaa sen laukata hurjemmin kuukaudesta toiseen, vaikka aikaisemmin vakuutti, että laukka on tilapäistä? Miksi keskuspankkiirit kertovat työkaluistaan käsiään kuvannollisesti heiluttaen, mutteivät selitä, miksi vielä ei ole aika käyttää niitä?

---

”Uudet opit, inspiraatio ja verkostoituminen ovat asioita, jotka vauhdittavat merkittävästi matkaasi sijoittajana” sanoo Sijoitusasunnot.com Groupin Henri Neuvonen. Tähän on mahdollisuus Asuntosijoittaja 2022 -tapahtumassa Himoksella, Jämsässä 21.5.2022! Jos et epäröi hetkeäkään, siirry suoraan lippukauppaan. Jos haluat hekumoida ennen lipun hankkimista, se onnistuu tapahtumasivulla.

---

Tavallinen asuntolainaaja ei osaa vastata näihin kysymyksiin

Tavallinen asuntolainaaja ei osaa vastata näihin kysymyksiin. Moni voisi olla jopa sitä mieltä, ettei tulisi olla tarvettakaan vastata. Ainakin minä kuulun siihen joukkoon, joka mahdollistaisi tavallisille ihmisille työnsä tulosten säästämisen ilman, että täytyy yrittää ymmärtää, miksi akateemiset kyyhkyt, haukat ja pöllöt puhuvat säästöjen ostovoiman säilyttämisen vertuskuvana lasten jalkapallopelistä, jossa kaikki juoksevat päättömästi. Moni muistaa, mitä Nokian kännykkäosakkeelle tapahtui, kun selvisi, että se on palava öljylautta, jolta tuli pelastautua hyppäämällä hyytävään mereen.

Euroopan Keskuspankin nettisivuilta löytyy ohjausmittaristo, josta voi vilkaisemalla nähdä, miltä meno näyttää. Nuolet osoittavat vielä suuntaa, mihin ollaan menossa. Inflaatio näyttäisi jo hurjalta ja nuoli on ylöspäin. Asuntolainaajalle nuoli on ylöspäin, mutta mittariston korkoluku on yhä erittäin matala. 5-6 %:n stressitestin oikeasti tehneen ja sitä itse pohtineen ei tulisi vielä menettää yöuniaan. Nyt voisi lukea sieltä omasta suunnitelmasta, mikä olikaan se korkotason trikkeri, jolla on aikoinaan päättänyt ottaa korkosuojauksen.

Uutisissa jää usein huomioimatta se, että tavallinen ihminen on ohjattavissa juuri niin pitkään, kun maalaisjärki astuu peliin ja huutaa unissa, että nyt ei voi nukkua rauhassa. 

Kun on vuosikausia ajatellut, ettei ole kiirettä ostaa asuntoa, koska ensi vuonnakin ehtii ostamaan 1-2 %-yksikön verran kallistuneen asunnon sillä samalla 0,pieniluku -korkoisella asuntolainalla, tulee kiire ostamaan, kun joka paikassa kerrotaan, että asuntojen hinnat nousivat taas 4-6 %:n vuositahtia ja matalien korkojen aika on ohi. Moni siirtyy ostamaan siitä syystä, että ajattelee vuoden päästä asuntojen hintojen ja asuntolainojen korkojen jälleen nousseen. Nyt ei enää kannata odottaa, ajattelevat pitkään odottaneet. Nyt ei enää voi odottaa, näkevät jotkut, kun pankkitilin omarahoitusosuus riittää enää pienempään unelmaan kuin vuosi tai 2 vuotta sitten.

Kun on vuosikausia rakennuttanut ja rakentanut asuntoja ympäristössä, jossa rakennustarvikkeita on rajattomasti saatavilla ja hinnat ovat vakaita, hankkeita menee jäihin nopeasti, kun toimintamalli ei mitenkään sopeudu siihen, että teräs uhkaisi loppua työmaalta ja hinnankorotuksia tulee useita vuodessa ja sitten ne on 2-numeroisia. 

Kiinteistönvälittäjät ovat tuskissaan, kun aloitettavien uudisasuntojen ostajia olisi nykyhetken valmiiden asuntojen hintatasoilla runsaasti, mutta rakentajat eivät uskalla aloittaa uusia kohteita nykyhetken hintatasoilla. Rakentajakin nukkuu rauhattomia öitä etsiessään sitä pöllöä, joka kertoo hänelle, millä tasolla materiaalien hinnat ovat 12, 18 ja 24 kuukauden päässä valmistuvissa kohteissa, jotka pitäisi nyt myydä kiinteisiin hintoihin tottuneille ostajille. Riittääkö 10 %:n korotus ja onko terästä työmaalla silloin, kun raudoitukset pitäisi aloittaa, jotta päästään betonivaluihin ja pysytään aikataulussa?

Kun globaalin finanssijärjestelmän parhaimmiston yläpuolella oleva eliitti toteaa toisilleen, että ovat olleet 8-vuotiaiden jalkapallojoukkueen pelitaktisella järjestäytymistasolla, on hyvä myöntää itselleenkin, että tämän eliitin puheita analysoiva lauma ei voi olla kovin suurella varmuudella oikeassa sen suhteen, miten tulevaisuus kehittyy. 

Jos 8-vuotiaiden jalkapallopeliä seuraavia katsojia kuvataan videolle, siellä on lauma seuraajia, joiden kamerat on suunnattu kuvaamaan pallon perässä juoksevaa laumaa. Harva kuvaa paikkaa, johon olettaa pallon seuraavaksi menevän. 

Myynkö kaikki osakkeet / myynkö kaikki asunnot?

Olen käynyt pitkään erään kaverin kanssa privaattikeskustelua siitä, onko makrotalouden seuraamisen ja sen ymmärtämisen yrittäminen vain pelkkää ajanhukkaa vai täyttä roskaa. Tähän ei ole oikeaa vastausta. Joillekin voi tosiaan olla paljon fiksumpaa keskittyä täysillä johonkin, missä on hyvä ja johon tuntee intohimoa. Kuvaamalla vain sitä pallon perässä kulkevaa laumaa, pysyy parhaiten pelin kulussa mukana. Aina välillä vaihtopenkkiä kuvaamalla voi joskus saada kuvaan pelaajan, joka tulee muuttamaan pelin suuntaa. Droonikuvaa katsomalla voi huomata uusia asioita lauman liikkeistä. Ehkä kaikki ei ole aina sitä, miltä se näyttää kentän tasolta pallon perässä juoksevaa laumaa seuratessa. 

Kaverini haluaisi, että vakuuttaisin hänet jollain ”makrosijoitusvihjeellä”, joka osoittautuisi tuotoltaan ylivoimaiseksi, jonka jälkeen hän voisi harkita kantaansa. En ole onnistunut selittämään, että asia ei toimi ollenkaan noin. Makrotalouden seuraaminen ja sen ymmärtämisen yrittäminen ei tarjoa minkäänlaisia sijoitusviisauksia tavalliselle tallaajalle, johon itseni luen.

Viime aikoina, eikä yhtään yllättäen, on alkanut ilmaantumaan kysyjiä, jotka hakevat verkostostaan mielipiteitä, ”myynkö osakkeet ja ostan asuntoja”- tai ”myynkö asunnot ja ostan osakkeita” -tyyppisiin kysymyksiin. Joukossa on paljon ehdottomia tietäjiä, jotka osaavat vastata kysymyksiin. Minä en osaa enkä tiedä.

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.

Näin ostat sijoitusasunnon Sijoitusasunnot.com:lta

Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä

Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen

Blogista: ”Kohde sopii hyvin sijoittajalle, ensiasunnon ostajalle, pariskunnalle, opiskelijalle kuin eläkeläisellekin!”

---

”Pysy sijoitussuunnitelmassa” vs ”Älä koskaan muuta sijoitussuunnitelmaa”

”Pysy sijoitussuunnitelmassa” -ohjetta on toistettu niin paljon, että joillekin se on muuttunut ”älä koskaan muuta sijoitussuunnitelmaa” -mantraksi. ”Pysy sijoitussuunnitelmassa” -ohjeistajien vilpitön tarkoitus on saada panikoituneet sijoittajat muistamaan, että paniikissa myydään usein pohjalla, kun unohdetaan kaikki, mitä on suunniteltu pohjalla tehtävän, kun sinne aikanaan pääsee ostamaan halvalla muiden myydessä. 

Ohjeella tarkoitetaan pääsääntöisesti siis sitä, että muiden panikoituessa, tulisi pysyä suunnitelmassasi, kun panikoituvat muuttavat sijoitussuunnitelmaansa paniikissa tai koko suunnitelmaa ei ole olemassakaan.

Minulle makrotalouden seuraaminen ja sen ymmärtämisen yrittäminen on osa jatkuvaa sijoitussuunnitelman ylläpitoa. Tai jos oikein tarkkoja ollaan, mitä en ehkä epäileväiselle kaverilleni ole onnistunut viestimään, makrotalouden seuraamisen avulla teen allokaatiomuutoksia sijoitussalkkuuni. Siksi en pysty antamaan hänelle enkä kenellekään yhtä makrosijoitusvinkkiä. Yhden palan irrottaminen kokonaisuudesta voi olla ihan sattumaa sen suhteen, tuottaako vinkki seuraavan 67 vuorokauden kuluessa voittoa vai tappiota.

Oma omaisuuslajini on asunnot ja tavoittelen niillä tuottoa suoran pitkäjänteisen asuntojen omistamisen je kehittämisen kautta, jonka ytimessä on vuokraustoiminta.  Toiminnan asiakkaita ovat vuokralaiset ja pyrin tarjoamaan näille asiakkaille sellaisia vuokrakoteja, joissa kysyntä olisi tarjontaa suurempi. 

”Myynkö asunnot” -kysyjille ”KYLLÄ/EI” -vastaaminen edellyttäisi makrotasolla analyysin johtopäätöstä, etten enää näe minkäänlaista tulevaisuutta vuokrakodeille kaikkien siirtyessä omistusasujiksi tai vaaleilla valittaisiin hallitus, joka takavarikoisi yksityisomistuksessa olevat asunnot omaan asuntosalkkuunsa. 

Sijoitussuunnitelman 10X-muutos Daniel Björkhem Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #201

Vahvasti yhteen omaisuuslajiin keskittyneen sijoittajan menestystekijöihin kuuluu hajauttaminen

Näiden jyrkkien ”KYLLÄ/EI” -kysyjille vastaavien joukossa on aina sellaisia, jotka korostavat hajauttamisen tärkeyttä. 

Sijoitussuunnitelman päivittäminen kuuluu myöskin menestyvien sijoittajien toimenpiteisiin. Itse koen sijoitussuunnitelman päivittämisen jatkuvaksi toiminnaksi. Tämä on paras tapa välttää sitä, että tulee päivitettyä suunnitelmaa paniikissa.

Kun valtaosa varallisuudesta on yhdessä omaisuuslajissa, minulla asunnot, hajautustaan voi yrittää ennakoida katsomalla asioita säännöllisesti makrotaloustasolta. 

Mihin olen sijoittanut viimeisen vuoden aikana? – Top 5 – Blogi #297

Kun epävarmuuden taso vuokraustoimintaan keskittyvän toiminnan osalta on matala, hajautusta voi tehdä omaisuuslajeihin ja tavoilla, joissa onnistuminen voi tuoda korkeita tuottoja. Korkeisiin tuotto-odotuksiin sisältyy aina riski pääoman menettämisestä, joka tulisi enemmän kuin kompensoitua vuokraustoiminnan tuottojen avulla. 

Kun epävarmuus oman voimakkaan keskittymisen omaisuuslajissa kasvaa, mutta analyysi ei osoita, että kaikki tai valtaosa pitäisi myydä, hajautuksen allokaatiota voi yrittää muuttaa omaisuuslajeihin ja tapoihin, jotka käyttäytyvät täysin eri tavoilla kuin pääomaisuuslaji tai hyötyvät pääomaisuuslajin kannattavuutta heikentävistä trendeistä.

Makrotalouden seuraaminen avaa mahdollisuuden tunnistaa näitä epävarmuustekijöitä laumaeläjiä aikaisemmin. Kyse ei ole oikeassa eikä väärässä olemisesta, vaan todennäköisyyksien päivittämisestä uuden tiedon valossa. 

Tämä jatkuva todennäköisyyksien päivittäminen uuden tiedon valossa tekee vaikeaksi sen, että uskaltaisin sanoa kaverilleni, että sijoita nyt tähän. Voin sanoa ohjeeksi, että seuraa tilaustoimitusketjujen tasapainon kehittymistä, kun asetat todennäköisyyksiä rakennusmateriaalien saatavuuden heikkenemiselle ja sitä kautta hintojen nousulle. 

Nytkään en tiedä, miltä maailma näyttää 3 kuukauden päästä

Täysin epäpoliittiseen tarkasteluun kykenevä henkilö pystyy tunnistamaan merkittäviä, jopa globaalisti vaikuttaneita toimia viimeisen 24 kuukauden aikana, jotka perustuivat vääriin oletuksiin. 

Jos tähän tarkasteluun pystyy, pystyy myös toteamaan, että tällaisia toimia pystyi tunnistamaan paljon vähemmän vaikkapa 2012 ja 2017. Voin siis helposti omissa papereissani todeta itselleni, että epävarmuustekijöitä on paljon enemmän tunnistettavissa kuin 2010-luvulla. Tältä pohjalta olen säätänyt hajautustani omaisuuslajeihin ja toiminut tavoilla, jotka yhteisvaikutukseltaan tarjoaisivat monipuolista suojaa pääomaisuuslajilleni.

Asuntosijoitustavoitteeni 2022 – Blogi #295

Kun pohdiskelimme kolleegani, jonka kanssa jaan pitkäaikaisen vuokraustoimintaan perustuvan asuntojen omistamisen arvomaailman, kanssa sitä, hankimmeko varastot täyteen wc-istuimia ja hanoja, ei minulla ollut varmuutta siitä, säästämmekö rahaa suhteessa muihin toimijoihin vai nauretaanko meille jälkikäteen. 

Päätöksen tekemisen tueksi oli vain nippu tiedonpalasia sieltä ja täältä, joiden pohjalta todennäköisyys oli tasaisesti kasvanut sille, että wc-istumien saatavuus voi heiketä tilapäisesti ja sitä kautta hinnat nousta. Lisäksi oli erilaisia tiedonpalasia sille, että tilapäisyys voisi olla pidempikestoista, josta seuraisi useampi hinnankorotus. Päätimme siis hankkia wc-istuimia omat nurkat täyteen. 

Mikäli päätös osoittautuisi jälkikäteen oikeaksi, meillä ei olisi ollut wc-istuimien saatavuusongelmia emmekä olisi ostaneet niitä nouseviin hintoihin. Tämä todennäköisyys oli siis makrotaloustarkastelun kautta koko ajan noussut.

Päätös voisi osoittautua jälkikäteen myös vääräksi eli todennäköisyyttä oli olemassa myös sille, että saatavuusongelmia ei tule eikä hintoja koroteta. Tässä tapauksessa downside oli kuitenkin hyvin pieni eli olisimme varastoineet tyhjissä nurkissa wc-istuimia turhan pitkään. 

Hetkinen. Olisimmehan voineet myös tienata niihin sidotuilla pääomilla paremmin jossain muualla. Keskittämistä ja hajauttamista ei kannata sekoittaa. Tämä ei ollut hajautustoimi. Tämä oli operatiivinen päätös vahvasti keskitettyyn ydintoimintaan liittyen, joka perustui makrotason seuraamisen avulla päivitettyihin todennäköisyyksiin. Pyrimme varmistamaan operatiivisen toiminnan häiriöttömyyden ja säilyttämään tältä osin sen kannattavuuden.

Tällä samalla todennäköisyyden kasvulla oli vaikutusta hajautussalkkuni allokointiin. Samalla, kun piirtelin asuntosijoittajan kannalta tärkeiden rakennustarvikkeiden saatavuuusongelmien kasvaneita todennäköisyyksiä, kysyin itseltäni, koskeeko tämä laajemmin raaka-aineita. Ymmärrykseni lisääntymisen myötä kasvatin todennäköisyyksiä ja allokoin hajautusvaroistani pieniä lisäsiivuja raaka-aine -etf:än, joka on tuottanut erinomaisesti, esimerkiksi vuoden aikana yli 60 %. 

En minä kuitenkaan varmuudella tiennyt, että tämä etf tulee tuottamaan vuodessa yli 60 %. En myöskään osaa ennustaa, jatkuuko tällainen huikea nousu 3-6 vuotta eteenpäin vai onko raaka-aineissa huippu kenties jo käsillä. Tällä hetkellä seuraan kehitystä oletuksella, että lyhyellä aikajänteellä voittojen kotiuttamisen todennäköisyys on kasvanut, mutta keskipitkällä ja pitkällä aikajänteellä trendi voi jatkua. 

Olen kotiuttanut osan noususta sijoitussuunnitelmassani vuodelle 2022 jo toteutuneen tavoitteen täytyttyä eli olen noudattanut sijoitussuunnitelmaani ja myynyt osuuksia suunnitelmani mukaisesti. En ole myynyt kaikkea kerralla, koska toimintamalliini kuuluu sijoitussuunnitelman päivittäminen todennäköisyyksiä vastaavaksi. Jos havaitsen tietoja, joiden pohjalta raaka-aineiden saatavuus paranisi, voisin realisoida enemmän. Ainakaan suomalaisten vappumunkkikuvien perusteella ei voi nähdä, että vehnäjauhojen kysyntä olisi laskussa. Ukrainan sotakuvien perusteella voi toisaalta nähdä, että tarjontaa tulee olemaan vähemmän. 

Olen pariin otteeseen julkaissut sisältöä stagflaatioon liittyen, kun olen yrittänyt terävöittää itselleni, mitä sellainen termi tarkoittaa. Viimeisin julkaisu on varmaan ajalta, jolloin ”inflaatio on tilapäistä” -näkemys ei enää ollut vallitseva, mutta ”economy is very strong” oli teema, jolla perusteltiin, että stagflaatiosta on turha puhua. Olin silloinkin sumussa enkä nähnyt kovin pitkälle, mutta makrotason papereihini olin piirtänyt stagflaatiolle pienen todennäköisyyden. 

Tätä kirjoitettaessa todennäköisyyslukuni stagflaatiolle on ollut nousussa koko loppuvuoden 2021 ja korkealla alkuvuonna 2022. Olen yrittänyt opiskella, miten tulisi säätää hajauttamisen allokaatiota, mikäli stagflaatio toteutuu. Tällä hetkellä osaamistasoni on tasolla, jossa luulen tietäväni, että stagflaatiossa ei juuri ole helppoja turvasatamia. Kaverille makrosijoitusvinkin antaminen tällä oman osaamisen luottamustasolla ei taitaisi vakuuttaa häntä, jos kertoisin, etten myöskään toukokuussa sijoita velkavivulla tekno-osakkeisiin.

Keskityn siis vuokrakotien pitkäjänteisenä omistajana pysymiseen.

Miten tätä voisi harjoitella käytännössä?

Suomalaisten juhliessa vappua, osa juhlistaa pääsyään paikan päälle kuulemaan sijoittajalegenda Warren Buffettin ja hänen aisaparinsa Charlie Mungerin ajatuksia. Vaikka kaikilla on tiedossa Obaman oraakkelin tärkeä periaate, että hän sijoittaa vain yrityksiin, joiden liiketoimintaa hän ymmärtää, osa ottaa 100 %:n todennäköisyydellä omaksi totuudekseen, mitä herrat sanovat bitcoinista. Tiivistän eräästä twiitistä viime vuoden ja tämän vuoden näkemykset:

• Bitcoinilla ei tee eikä sillä voi tehdä yhtään mitään ja
• Bitcoin vaarantaa keskuspankkijärjestelmän

Ensimmäinen harjoitus olisi tietysti se, voivatko molemmat näkymykset ylipäätään toteutua yhdessä vai ovatko ne jopa toisensa kumoavia? Miten joku, joka ei ole mitään eikä sillä voi tehdä mitään, voisi olla niin vaarallinen, että se uhkaisi kaataa keskuspankkijärjestelmän?

Toinen harjoitus voisi olla se, pystytkö löytämään todisteita tai näkemyksiä siitä, voiko sillä tehdä jotain. Jos näet lehdistä Suomen harkinneen Tullin takavarikoimien bitcoinien suoraa siirtämistä Ukrainan bitcoinosoitteeseen, voisiko se johtaa pieneen todennäköisyyteen siitä, että sillä voikin tehdä jotain. Hallitus päätyi valitsemaan suomalaisen toimiluvan saaneen Coinmotionin myymään bitcoinit euroilla maksaville ostajille. Voisiko tämä aiheuttaa pienen todennäköisyyden nousun sille, että bitcoin ei ole keskuspankkijärjestelmän vaarantumisen juurisyy? Tällä tavalla avoimin mielin useista eri lähteistä ajan kanssa tietoja kokoamalla voi muodostaa todennäköisyyksiä, jotka mahdollistavat samanaikaisesti Warren Buffettin ihailun maailman parhaana arvosijoittajana, ja hänen omien oppiensa kautta näkemään, ettei hän ole maailman johtavia bitcoinasiantuntijoita, 100 %:n varmuudella ainakaan.

---

Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2022 – Blogi #300

Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2021 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #301