Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta. Alekoodi KESAKOULU.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. Alekoodi KOTIMATKA.
Asuntojen hinnat olivat syksyllä 2019 ennen koronaa suunnilleen samalla tasolla kuin ne ovat nyt. Silloin korkotaso oli nollassa ja nyt 12 kuukauden euribor pyörii 4 %:n tienoilla.
En muista yhtään suomalaista asuntomarkkinoiden toimijaa, joka olisi osannut kertoa ensiasunnon ostajille silloin, että asunnot ovat halpoja ja sellainen kannattaa ostaa omaksi kiinnittämällä asuntolaina pitkään ennätysmatalaan korkoon.
Nyt kaikki näyttävät olevan liikenteessä kertoen, että nykyisellä korkotasolla on ensiasunnon ostajan markkinat, koska asunnot ovat yhtä halpoja kuin ne olivat syksyllä 2019.
Valitettavasti en pysty vieläkään näkemään tulevaisuuteen enkä osaa vahvistaa, että nyt on ensiasunnon ostajan markkinat.
Mitä Warren Buffett ohjeistaisi minulle, joka ei näe tulevaisuutta?
Ensinnäkin minä olen sijoittaja enkä ensiasuntoa omaksi kodiksi havitteleva nuori, joten tämä sopii minulle paremmin. Buffettin sääntö numero 1 sijoittajille on: “Never lose money”. Sääntö numero 2 kuuluu: “Don’t ever forget rule number 1.”
Jos rahaa ei vielä ole, pääomien puolustaminen ei ole tarpeen. Kun naamasta ja päälaelta pukkaa harmaata, ja asuntovarallisuutta on jo kertynyt, matkalla on tullut jo omakohtaisina kokemuksina vastaan Suomen 90-luvun alkupuolen lama, vuosituhannen vaihteen .com-kupla ja vuoden 2008 finanssikriisi.
Näitä kaikkia edelsi vaihe, jossa missään ei tuntunut olevan mitään järkeä ja meno muuttui siitä vielä järjettömämmäksi.
Siksi jatkan omassa pelissäni puolustusvoittoisesti seuraavassa prioriteettijärjestyksessä:
- Kerrytetyn pääoman säilyttäminen
- Kassavirran varmistaminen ennakoivasti suunnitellen
- Turvamarginaalia sisältävien asuntosijoituskohteiden etsiminen
- Verosuunnittelutoimet
Deflaatio ja asuntosijoittaminen – Blogi #365
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Kerrytetyn pääoman säilyttäminen ei siis tarkoita sitä, että pystyisin jollain taikasauvalla pysäyttämään asuntojen markkinahintojen laskun ja näin pitämään vakuusarvot muuttumattomina. Kyse on siis siitä, etten joudu missään tilanteessa myymään pitkäjänteiseen omistamiseen tarkoitettuja asuntoja pakosta paljon liian aikaisin pohjahinnoin.
Koska en osaa ennustaa tulevaisuutta, olen kotiuttanut vapaat vakuusarvot säännöllisesti jälleenrahoittamalla. Näin jälkikäteen voisin sanoa, että tiesin muutaman kuukauden tarkkuudella asuntojen hintojen huipun alkutalveen 2022, jolloin viimeksi jälleenrahoitin. Tiesin tämän vasta jälkikäteen, mutta säännöllisesti toimien onnistuin kotiuttamaan jopa markkinahintojen nousut pääomina itselleni.
Kassavirran varmistaminen ennakoivasti suunnitellen pitää sisällään monia toimia, joista tasalyhenteiset lainat kiinteillä koroilla ovat esimerkkejä. Tiedän lyhennykset ja korot kuukaudesta toiseen.
Tietenkään en ole immuuni hoitovastikkeiden nousulle, markkinavuokrien laskulle tai kodinkoneiden kallistumiselle. Uudisasuntojakin salkussa on ja muuttuvat korot näkyvät myös niiden osalta tuoreimmillaan jo negatiivisena kassavirtana, vaikka lyhennykset ovat alkaneet hyvissä ajoin ennen korkojen nousua.
Miksi käytät asuntosijoitustoiminnassasi tasalyhenteisiä lainoja? YouTube #9
Kun korot olivat 0 ja asuntosijoittajien yleinen tuottovaatimus oli 3-4 %, valtaosa asuntosijoittajista ymmärtää, että suurinpiirtein 4 %:n korkotasoilla tuottovaatimus on 7-8 %. Meistä jokaisella on omat sijoituskriteerinsä ja paikallisuuteen perustuva tuottotavoite. Omilla toiminta-alueillani ei vielä vallitse ostajan markkinat. Tai voi vallita, mutta itse en ole sitä havainnoinut. Itse en pysty enää ostamaan uusia yksittäisiä asuntoja uusilta alueilta tai taloyhtiöistä. Olen kyllä kolleegoilta kuullut, että yksittäisistä asunnoista ovat jo tehneet erinomaisia diilejä.
Omien sijoituskriteerieni puitteissa vielä ei siis ole tilanne, että jatkuvasti olisi hyviä kohteita työn alla laskettavana. Osittain tilanne voi johtua siitä, että lyhyellä aikajänteellä työstän muita asioita ja ne vievät aikaani.
Yllä olevassa 4 kohdan listassa 1 ja 2 ovat järjestykseltään selviä. Mietin hetken, onko kohtien 3 ja 4 järjestys päinvastainen. Teoriassa 3 on ehdottomasti oikealla paikalla, mutta käytännössä 4 on tällä hetkellä helpompi saavuttaa ja niitä toimia tulee suunniteltua ja toteutettua enemmän.
Yhteenvetoajatuksia
Finanssikrisiin jälkimainingeissa Savolaisten veljeksillä on ollut huikeita kokemuksia, miten ostetaan USA:sta sijoituskohteita useita kymmeniä prosentteja halvemmalla kuin niistä maksettiin ennen finanssikriisiä.
Suomalaisittain asuntomarkkinoilla ei vastaavaa tapahtunut. Pohjoismaiset pankit olivat 90-luvun laman jäljiltä yhä erinomaisessa kunnossa ja seilasivat finanssikriisin yli. Niiden osakkeita sai ostaa todella halvoilla hinnoilla.
Howard Marks on minulle Buffettiakin suurempi oppi-isä tai esikuva, jonka kokemuksia ja oppeja en kyllästy kuuntelemaan. Yksi hänen viisauksistaan kuuluu: “Huonoimmat diilit tehdään parhaina aikoina, ja parhaat diilit tehdään huonoina aikoina.”
En tiedä, ovatko huonoimmat ajat jo takana, mutta jos ovat, tällä kertaa ne eivät tuoneet uusia parhaita asuntosijoituskohteita salkkuuni. Puolustuslinjaa jatkamalla en siis tule harkitsemaan, että olisin menettänyt jotain, jota en huomannut olevankaan. Jos huonommat ajat ovat vielä edessä päin, kenties parhaita diilejä vielä tulee.
Opiskeluun sijoitan yhä päivittäin sekä aikaa että pääomaa. Sitä voin myös suositella erinomaisena sijoituksena kaikille.
Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Koodilla KESAKOULU saat 30 % alennusta Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssista. Tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
Outi Juurikainen kysyy, Huru kertoo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #262
Katja Tammelin Helsinki Osta, Pidä ja Pysy Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #260
Vuokraloordi tilastotieteilijä Mikko Niilo-Rämä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #258
Riikka sisustan ja asuntosijoitan Välimäki Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #257
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Tutustu tämän jakson sponsoreiden tarjoamaan sopivan tilaisuuden tullen. Kiitos Asuntopehtoori, Peab, If, Vuokraovi ja Flatco.
Outi Juurikainen kirjoittaa kirjaa, joka sisältää erilaisten asuntosijoittajien ja vuokranantajien tarinoita. Outilla oli hyviä kysymyksiä ja tuttuun tapaani Hurun vastaukset on pitkiä. Osassa 1 kerron ajatuksiani seuraavista asioista:
- Taustatarinaa palkkatyöläisestä ja osakesijoittajasta täyspäiväiseksi asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan parissa toimijaksi.
- Miten hahmotin asuntosijoittamisen perusstrategiat ja miten sieltä kirkaistui lumipalloefektin omaisesti toimiva alastrategia?
- Miten valitsin asuntosijoittamispaikkakunnat?
- Miksi kassavirta esiintyy niin usein mun puheissa ja sisällössä sijoituskriteerinä?
- Miten sijoitusasuntojen kappalemäärän laskemisesta edetään euromääriin ja yhdessä muiden kanssa omistamiseen?
- Mitä tarkoittaa omia polkuja kulkeminen tai vastavirtaan uiminen?
- Mitä ovat arvot, miten olen omiini päätynyt ja mitä ne konkreettisesti tarkoittavat asuntosijoittamis- ja vuokraustoiminnassani?
- Mistä ammennan energiaa tuottaa sisältöä jatkuvasti?
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Lue Asuntopehtoorin viikottain ilmestyvää Blogia – Nettovarallisuus vai tulot?
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Uudisasuntorakentaminen 2022 -tutkimuksen mukaan Peabin asiakastyytyväisyys on alan korkein – jo viidennen kerran.
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.
Hoida kohteidesi ja vuokrasuhteidesi elinkaaren hallinta kasvavan asiakasjoukon tarpeiden pohjalta jatkuvasti kehittyvän Flatcon avulla.
Yksityinen vuokranantaja voi käyttää Flatcon perustoimintoja maksutta ja lisäpalveluja joustavasti tarpeen mukaan. Johtava vuokranantajan verkkopalvelu Flatco.fi
Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Koodilla KESAKOULU saat 30 % alennusta Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssista. Tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
⚡️ostanasuntoja@getalby.com
ostanasuntoja@NostrVerified.com
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta. Alekoodi KESAKOULU.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. Alekoodi KOTIMATKA.
31.10.2021 julkaisin Kuuntele ja kuule – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 6/X. Jos kiireiden takia on jäänyt kuuntelematta, 5 ensimmäistä osaa löytyy kaikista podcastappeista ja Ostan Asuntoja YouTube -kanavalta. Ostan Asuntoja Blogin puolelta löytyy samaan Neuvottelutaitosarjaan jo uusia kirjoituksia järjestysnumeroilla 12-15.
Kumpi tarjoaa ensin? – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 12/X – Blogi #359
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Kuka tahansa voi olla vuokranantaja – kuka tahansa voi asua vuokralla.
Asuntosijoittajan tai sellaiseksi aikovan mielessä liikkuu monia kysymyksiä. Miten tunnistaa hyvä sijoituskohde? Miten onnistua vuokralaisvalinnassa? Mitä vuokrasopimukseen tulee kirjata? Mistä apua ongelmatilanteisiin?
Tietoa tarjoaa Suomen Vuokranantajat – hyvien vuokranantajien yhteisö, jonka jäsenenä vuokranantaminen on palkitsevampaa, turvallisempaa ja helpompaa.
Liity joukkoon: vuokranantajat.fi.” – Tammikuussa 2023 yli 400 liittyi!
Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Koodilla KESAKOULU saat 30 % alennusta Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssista. Tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta ilmaista sisältöä:
Katja Tammelin Helsinki Osta, Pidä ja Pysy Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #260
Vuokraloordi tilastotieteilijä Mikko Niilo-Rämä Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #259
Riikka sisustan ja asuntosijoitan Välimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #256
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää äidille terveisiä tai mulle ja vieraille kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta. Alekoodi KESAKOULU.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. Alekoodi KOTIMATKA.
Kun joka paikassa toistetaan “hintojen nousu eli inflaatio”, asuntojen hintojen laskua seuratessa täytyy pohtia luonnollisesti inflaation vastakohtaa eli deflaatiota. Eikös deflaatio- eli alennusmyynnitkin ala juhannuksen jälkeen.
Asuntosijoittamisen 7:stä kannattavuuden elementistä yksi on inflaatiosuoja. Tavallinen kansa luulee matalan inflaation aikana, että tavaroiden ja palveluiden hinta nousee. Todellisuudessa valuutan ostovoima heikkenee. Valuutan ostovoima heikkenee, kun kierrossa olevan valuutan ja velan määrä kasvaa suhteessa tarjolla oleviin tuotteisiin ja palveluihin.
Jos maailman kahvisato menee pilalle parina vuonna peräkkäin, kahvin hinta nousee. Ihmiset haluavat yhä juoda kahvia eli kahvin kysyntä säilyy. Kahvin tarjonta supistuu. Kukaan ei sano, että “kahvin hintojen nousu eli inflaatio”. Kaikki sanovat, että kahvin hinta nousee.
Kun keskuspankit aloittivat finanssikriisin jälkeen elvyttävän rahapolitiikan, alkoi aika, jolloin velanhoitokykyisille myönnettiin lainaa yhä enemmän. Eri omaisuuslajien hinta nousi, koska varakkailla oli yhä enemmän valuuttaa käytössään. Tavalliselle kansalaiselle helsinkiläinen omistusasunto karkasi yhä kauemmas. Vuokrat nousivat pitkään, mutta niiden nousuvauhti hidastui jo selvästi ja aikaisemmin kuin asuntojen hintojen nousu. Asuntojen tarjonta alkoi saada asuntojen kysyntää kiinni.
Koronan tullessa astui kuvaan elvyttävä finanssipolitiikka. Velkaa otettiin valtion piikkiin. Koronalomautusten ja -irtisanomisten sijaan siirryttiin etätöihin. Rahaa säästyi matkustamisesta ja palveluista. Samalla tilaustoimitusketjut menivät monien raaka-aineiden ja lopputuotteiden osalta sekaisin, kun koronasulut alkoivat.
Eikä siinä vielä kaikki, vaan energia-asiat laitettiin ensin uusiutuvien kautta sikin sokin ja Venäjän pakotteiden myötä mullin mallin.
Tuotteiden ja palveluiden hinnat nousevat ja laskevat kysynnän ja tarjonnan mukaan. Viimeisten vuosien aikana energian, raaka-aineiden, tuotteiden ja palveluiden hinnat ovat nousseet laajalla rintamalla. Koronatoimiin kuului elvyttävä finanssipolitiikka eli valuuttaa tuli tavalliselle kansalle, ei vain velanmaksukykyisille, eri tavoin eri maissa ja ammattiryhmissä. Hintojen laaja nousu saattoi johtui tarjonnan nopeasta supistumisesta ja kysynnän nopeasta kasvusta. Tai se saattoi johtua inflaatiosta eli kierrossa olevan valuutan määrän kasvusta. Yksi sai tukishekkejä, toinen lyhennysvapaita ja perään vielä 0-korkoista lainaa. Moni sai kaikkia.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Käy lukemassa Sijoitusasunnot Blogia, 2023 puolella on ilmestynyt 8 uutta kirjoitusta – Vuokralainen vaihtuu – toimi fiksusti ja säästä rahaa
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Inflaatiosuojan ideaalitilanne ei ole vieläkään toteutunut asuntosijoittajalle
Ensimmäinen vaihe inflaatiosuojan hyödyn saamiseksi on käyttää velkavipua kohtuullisesti ja vastuullisesti sijoitusasuntosalkun kasvattamiseen. Kun valuutan ostovoima heikkenee, asuntojen hinnat nousevat, mutta lainapääoma pysyy samana ja käytännössä pienenee lyhennysten ansiosta.
Toinen vaihe on sijoitusasuntolainojen korkosuojaus. Korkosuojaus pitää ottaa matalien korkojen aikana. Etukäteen ei voi tietää, lähtevätkö ja milloin korot lähtevät nousuun. Historiallisesti korkojen nousu on ollut terveen talouskasvun merkki. Kun talous kasvaa hyvää vauhtia, ihmiset tienaavat enemmän ja laajalla rintamalla. Moni käyttää osan lisäansioista asumistason parantamiseen. Markkinavuokrat nousevat. Lainapääoma ei nouse. Näin asuntosijoittaja pääsee lyhentämään lainapääomia nousevilla vuokrilla.
Jos talous jatkaa kasvuaan, historiallisesti inflaatio kiihtyy. Inflaatio voi myös kiihtyä “nyt on rahaa” -kiimassa kansaansa velkaorjuuttaneiden vastuuttomien politiikkojen toimesta. Jossain kohtaa vastuullinen keskuspankkiiri nostaa ohjauskorkoja taloutta viilentääkseen. Kolmas vaihe asuntosijoittajan inflaatiosuojauksessa on kiinteät korot. Nyt korot nousevat paitsi eivät nouse niillä, joilla on korkosuojaukset.
Rahan aika-arvo ja vähän muutakin arvokasta – Blogi #363
Ylimitoitetut (tästä en varoittanut enkä jälkiviisastele) asuntoaloitukset johtavat ylitarjontaan
Teoriat eivät toistaiseksi ole toteutuneet markkinavuokrien osalta. Kohtuuhintaiset ARA-vuokrat nousivat pakosta Helsingissä 4 % vuoden 2023 alussa ja nousevat yli 10 % vuoden 2024 alussa. Vapaarahoitteisia asuntoja koskee samat kustannusnousut ja niiden rakentamiskustannukset kallistuvat.
Helsingissä, pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa on aloitettu käsittämättömän suuri määrä vapaarahoitteista uudistuotantoa, josta valmistuu valtava määrä uusia asuntoja vielä vuoden 2023 aikana. Vuokranantajan kannalta tämä tarkoittaa sitä, että vuokra-asuntojen tarjonnan ylittäessä niiden kysynnän, vuokria ei voi korottaa kovin paljoa menettämättä vuokralaista.
Asuntorakentajia ei käy kateeksi ollenkaan. Nykyisillä rakennuskustannus- ja markkinavuokratasoilla vuokranantajat eivät saa laskelmiaan enää toteutumaan. Eivätkä saa, vaikka kustannusten nousu pysähtyisi 0 %:in 2 %:n tavoitteen sijaan. Tarjonnan pitää ensin vähentyä, mutta se lisääntyy yhä valmistuvien asuntojen myötä.
Eikö asunnot suojaakaan inflaatiolta? – Tiistaiaudio #261
Miksi deflaatio olisi asuntosijoittajan uhka?
Kuten alussa kerroin, asuntosijoittamisen 7:stä kannattavuuden elementistä yksi on inflaatiosuoja. Deflaatio olisi asuntosijoittamisen yksi tappioelementeistä. Vahingon maksimoiminen tarkoittaisi sitä, että on velkaa ja korot on kiinteät ja markkinakorkoja korkeammat sekä asuntojen hinnat ja markkinavuokrat laskevat.
Deflaatiossa valuutan ostovoima nousee. Valuutan ostovoima nousee, kun kierrossa olevan valuutan ja velan määrä laskee suhteessa tarjolla oleviin tuotteisiin ja palveluihin. Deflaatio toimii siis päinvastoin kuin inflaatio.
Vapaassa markkinataloudessa sekä inflaatio että deflaatio ovat normaaleja, toisiaan tasapainottavia voimia. Vaikka talouden heilunta on ikävää, vapaa markkinatalous korjaa nämä voivat pääomia tehokkaasti allokoimalla. ”Korkeat hinnat korjaavat korkeat hinnat” tarkoittaa sitä, että ahne kapitalisti tulee pääomineen luomaan lisää tarjontaa hyötyäkseen korkeista hinnoista, jolloin tarjonta kasvaa ja hinnat laskevat. Samasta syystä keskusohjaus ei toimi, koska poliitikot tulevat sääntelyllään ja katoillaan sotkemaan soppaa aiheuttaen lisää vahinkoa.
Sijoitusasuntojen omistaminen ei sinällään ole deflaation vallitessa katastrofi. Velka on. Velkavivun ansiosta toteutuu negatiivinen “korkoa korolle” -ilmiö.
Keskuspankkien asettamassa 2 %:n tavoiteinflaatiossa yksinkertaistettu ihannetilanne toimisi siten, että 500 euron vuokra olisi vuoden kuluttua 510 euroa. Tulotason pitäisi nousta 2 %, jolloin ihmisillä olisi varaa maksaa vuosittain 2 % nouseva vuokra.
2 %:n deflaatiossa 500 euron vuokra olisikin vuoden kuluttua 490 euroa. Velattoman sijoitusasunnon omistavalle vuokranantajalle tämä ei olisi ongelma. Hoitovastike ja vinyylilankku laskisivat 2 %. Velkavipua käyttäneelle olisi, koska deflaatio aiheuttaisi velan arvon nousua ja velkaa lyhennettäisiin deflatoituneilla vuokraeuroilla laskeviin kassavirtoihin ja laskeviin hintoihin.
Stagflaatio ja asuntosijoittaminen – Tiistaiaudio #192
Velkavetoisen maailman kauhuskenaario olisi deflatoorinen kierre
Tavalliselle velattomalle kuluttajalle deflaatio olisi mukavaa. Jos pankkitilillä ei ole negatiivista korkoa ja ay-liike ei solmisi negatiivisia yleissitovia deflaatiota suurempia palkanalennuksia, kuluttajan valuutan ostovoima kasvaisi.
Jos deflaatio jatkuisi, moni rationaalinen kuluttaja ottaisi rauhallisesti kaikkien ei-kiireellisten hankintojen osalta. Puolen vuoden päästä valuutan ostovoima olisi parempi eli tavaraa saisi enemmän tai laadukkaampaa.
Velkaantuneille valtioille ja velkavetoiseen talouteen tottuneelle yhteiskunnalle kokonaiskuva olisi kauhuelokuvaa. Kulutus vähenisi ja velkojen hoitaminen kävisi yhä vaikeammaksi negatiivisen talouskasvun seurauksena. Kompostihallinto lakkautettaisiin ja entiset korkeapalkkaiset korkeakoulutetut kompostihallitsijat eivät enää osallistuisi verojen maksutalkoisiin. Ihmiset kompostoisivat ilman hallintoa, kuten maalaiset ovat aina tehneet.
Pehmeä lasku 2 %:in vai kyntöauralla deflaatioon?
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan kannalta eletään mielenkiintoisia aikoja. Muuttujia ja epävarmuutta on paljon. Monia näkemyksiä olen kuunnellut ja sulatellut.
EU:n komissaari kertoi, että 50-60 miljardia lisärahaa tarvitaan kohta jäsenmailta joka vuosi. Suomen talous on kuralla. Sote-alueiden talous on kuralla. Ukraina on raunioina. Poliitikkojen toinen puoli näyttää elävän “rahaa on kaikille jaettavaksi” eikä kukaan tunnu pohtivan totuutta, että kaikilla EU:ssa on rahat loppu.
Jo energiaa käyttämällä rakennetut talot ja asunnot koostuvat atomeista. Eurot on bittejä, joita saa enterillä lisää. Atomeja ei printterillä saa. Pohdi tätä.
Sam Laakso inflaatiota ja muita pidemmän aikavälin juttuja Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #214
Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Koodilla KESAKOULU saat 30 % alennusta Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssista. Tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
Katja Tammelin Helsinki Osta, Pidä ja Pysy Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #260
Vuokraloordi tilastotieteilijä Mikko Niilo-Rämä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #258
Riikka sisustan ja asuntosijoitan Välimäki Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #257
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Tutustu tämän jakson sponsoreiden tarjoamaan sopivan tilaisuuden tullen. Kiitos Asuntosalkunrakentaja, Peab, Suomen Vuokranantajat, If, ja Flatco.
Katja Tammelin on Helsingissä vuodesta 2009 alkaen yhdessä, erikseen ja yhdessä miehensä kanssa toiminut ”osta ja pidä” -asuntosijoittaja, joka vuokraa itse noin 20 sijoitusasunnon suuruista salkkua.
Juttua riitti meillä 2,5 tuntia. Osassa 1 kävimme läpi meidän molempien ajatuksia siitä, miten asuntosijoittaminen on muuttunut ja kehittynyt viimeisen parinkymmenen vuoden aikana. Myös Katjan alkutaipaletta sivutaan.
Katja Tammelin Helsinki Osta, Pidä ja Pysy Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #260
Nyt jatketaan toista tuntia ja puhutaan laajasti asuntosijoittamisesta.
Oli hienoa saada vieraaksi henkilö, joka on pohtinut sijoittamis- ja talousasioita aina finanssikriisin loppuvaiheilta alkaen.
Katja Tammelin Insta
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, Twitterissä tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.
Asuntosalkunrakentaja Blogista: Asuntomarkkinoiden tila – luotatko klikkiotsikoihin vai tarkkailetko tilastoja?
Lue Pekka Väänäsen ”Asuntosijoittajan kvartaali, 3 kuukautta vai 25 vuotta?” -kirjoitus Inderesin sivuilta.
Kiitos Ostan Asuntoja Podcast -sponsorille:
Kiinnostaako sinua uudisasunnot Suomen kasvukeskuksissa?
Peabin asunnot sijaitsevat hyvillä paikoilla ja ne suunnitellaan toimiviksi kestämään aikaa. Vakavaraiselta ja luotettavalta yhtiöltä hankittu uusi asunto on huoleton ja helposti vuokrattavissa.
Saat tiedot uusista kohteista sähköpostiisi ennen julkista ennakkomarkkinointia liittymällä avainasiakkaaksi osoitteessa peabkoti.fi/avainasiakas.
Tutustu asuntoihin ja lue lisää peabkoti.fi – Seuraa meitä myös Instagramissa @peabkoti
Uudisasuntorakentaminen 2022 -tutkimuksen mukaan Peabin asiakastyytyväisyys on alan korkein – jo viidennen kerran.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
”Kuka tahansa voi olla vuokranantaja – kuka tahansa voi asua vuokralla.
Asuntosijoittajan tai sellaiseksi aikovan mielessä liikkuu monia kysymyksiä. Miten tunnistaa hyvä sijoituskohde? Miten onnistua vuokralaisvalinnassa? Mitä vuokrasopimukseen tulee kirjata? Mistä apua ongelmatilanteisiin?
Tietoa tarjoaa Suomen Vuokranantajat – hyvien vuokranantajien yhteisö, jonka jäsenenä vuokranantaminen on palkitsevampaa, turvallisempaa ja helpompaa.
Liity joukkoon: vuokranantajat.fi.” – Tammikuussa 2023 yli 400 liittyi!
Ifin vuokaranantajan vakuutuksen saat helposti verkosta. Laske hinta if.fi/vuokranantaja
Hoida kohteidesi ja vuokrasuhteidesi elinkaaren hallinta kasvavan asiakasjoukon tarpeiden pohjalta jatkuvasti kehittyvän Flatcon avulla.
Yksityinen vuokranantaja voi käyttää Flatcon perustoimintoja maksutta ja lisäpalveluja joustavasti tarpeen mukaan. Johtava vuokranantajan verkkopalvelu Flatco.fi
Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Koodilla KESAKOULU saat 30 % alennusta Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssista. Tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
⚡️ostanasuntoja@getalby.com
ostanasuntoja@NostrVerified.com
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta. Alekoodi KESAKOULU.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. Alekoodi KOTIMATKA.
Pidin asuntosijoittamisesta aidosti kiinnostuneille koulutuksen, josta palana tarjolla tämän päivän tiistaiaudio. Pohdi ja varmista, ettet itse kuulu vaarallisimpaan kombinaatioon, joka on sellainen, jossa luulee olevansa sijoittaja, mutta tietämättään spekuloi.
Kaikki tiistaiaudion kuuntelijat voivat esittää lisäkysymyksiä tai omia pohdintojaan perusteluineen.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Käy lukemassa Sijoitusasunnot Blogia, 2023 puolella on ilmestynyt 8 uutta kirjoitusta – Vuokralainen vaihtuu – toimi fiksusti ja säästä rahaa
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Toimitko merkittävän asuntovarallisuuden parissa? Kaipaatko kumppania nostamaan asuntosijoitustoimintasi seuraavalle tasolle? Treco keskittyy ammattimaisten sijoittajien asuntovarallisuuden kehittämis- ja hallintopalveluihin.
Mainitsemalla koodin HARRI10 saat 10 %:n alennuksen Trecon palveluista ensimmäisen vuoden osalta.
Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Koodilla KESAKOULU saat 30 % alennusta Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssista. Tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta ilmaista sisältöä:
Katja Tammelin Helsinki Osta, Pidä ja Pysy Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #260
Vuokraloordi tilastotieteilijä Mikko Niilo-Rämä Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #259
Riikka sisustan ja asuntosijoitan Välimäki Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #256
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää äidille terveisiä tai mulle ja vieraille kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Tiistaiaudion kuuntelumestat:
Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Podcastin voi tilata tästä
Ostan Asuntoja Tiistaiaudio löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista
Ostan Asuntoja 