Kiitos OVV, If, Flatco, Vuokraovi, Pankkiarvio.fi ja Naapurikodit. Tutustu tämän jakson sponsoreiden tarjoamaan sopivan tilaisuuden tullen.
Antti Pyykönen oli Ostan Asuntoja Podcastissa vieraana kesällä 2019. Erinomainen jakso kaikille vuokranantajille kuunneltavaksi ja kerrattavaksi.
Antti “5-kymppisenä asuntosijoittajaksi” Pyykönen – Ostan Asuntoja Podcast #54
Silloin Antin tavoitteena ja suunnitelmana oli 3-4 vuoden päässä siintävä eläköityminen, johon mennessä hän maksaisi toisen sijoitusasuntonsa velattomaksi saadakseen lisätuloa eläkkeen päälle. Ihan kaikki ei mennyt suunnitelmien mukaan ja eläkeaikaa ei pitkään kestänyt. Antti palasi juttelemaan, miten asiat ovat edenneet ja miksi hän on pysynyt tavoitteessaan ja edennyt suunnitelmansa mukaisesti. Ajatuksia ja keskustelua käytiin seuraavista aiheista:
- Eläketulon rinnalle taloudellista lisäturvaa vuokratuloilla
- Kiinnostus asuntoihin uuden uran motivaattorina
- Kiinteistönvälittäjäksi opiskelemisesta toisia samalla auttaen
- 5 vuotta sitten asetetun tavoitteen ja suunnitelman toteutumisesta
- Lappeenrannan markkinasta
- Neuvoja ja ajatuksia työn ohessa opiskelemiseen
Antti läpäisi LKV-tutkinnon alan ulkopuolisena ensimmäisellä yrityksellä ennen kiinteistönvälittäjän töiden aloittamista.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalveluon oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Nollakorkokrapulakriisi 2+2 ja asuntosijoittaminen Petri Roininen – Ostan Asuntoja Podcast #287
OVV-yrittäjä Porissa Satu Vahamäki – Ostan Asuntoja Podcast #314
Oletko ostamassa sijoitusasuntoa ja haluaisit markkinahinta-arvion ostettavasta asunnosta?
Pankkiarvio.fi on edullinen ja helppo palvelu tähän tarpeeseen. Täytät vain omat tietosi ja lähetät sinulla olevat dokumentit.
Markkinahinta-arvion avulla saat näkemystä siihen, ettet maksa asunnosta liikaa. Pankkiarvio.fi.
Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.
Hoida kohteidesi ja vuokrasuhteidesi elinkaaren hallinta kasvavan asiakasjoukon tarpeiden pohjalta jatkuvasti kehittyvän Flatcon avulla.
Lisäksi Flatco tarjoaa taloyhtiöille modernit etäluentapalvelut sisältäen muun muassa huoneistojen vedenkulutuksen ja palovaroittimien kunnon seurannan
Yksityinen vuokranantaja voi käyttää Flatcon perustoimintoja maksutta ja lisäpalveluja joustavasti tarpeen mukaan. Johtava vuokranantajan verkkopalvelu Flatco.fi
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu. E-kirjan saa luettavaksi heti.
Isyysblogin muistiinpanot Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta – Tiistaiaudio #314
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit.
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Google Podcasts on lakkautettu. Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös YouTube Music -appista.
⚡️ostanasuntoja@getalby.com
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirja tilattavissa. Ostan Asuntoja alennuskoodi FLIPPAA. Tilaa tästä. Nyt myös e-kirjana!
Kirjan sisältö 10 minuutissa: Sinustako flippaaja -kirjan avulla eteenpäin asuntosijoittamisessa – Tiistaiaudio #331
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka rahamedia.fi/verkkokurssit.
Vuosi 2024, vaikka sitä on edelleen neljännes jäljellä, on ollut minulle uuden ajattelemisen aikaa. Olen hakenut sopivaa tapaa lukea, kirjoittaa, ajatella ja taas lukea, kirjoittaa, ajatella.
Syyskuun 2024 jokaiselle päivälle on riittänyt tietokirjan tilaajia Marko Kaarton ja minun yhteiselle omakustantamolle, josta olen Markolle erityisen kiitollinen. Tilattavia kirjoja on tällä hetkellä kolme ja niistä löytyy paperi- ja ekirjaformaatit. Sinustako flippaaja? -kirja jatkaa Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan laadukasta kovakantista formaattia. Sekin päätös sopii hyvin tämän kirjoituksen otsikkoon. Äänikirjaformaattia on kyselty paljon. En tiedä vielä, mutta toisen tason ajattelijalle sopiva formaatti on kenties parin vuoden pohdinnan jälkeen löytymässä. Lokakuun aion käyttää alustaan tutustumiseen ja testaamiseen.
Tämän kirjoituksen lukijat ymmärtävät kenties, että kyseessä ei ole äänikirjaratkaisu, jossa 0-1 euron kuukausimaksulla voi pikakuunnella maksimaalisen määrän ääneen luettua tekstiä, kunnes äänikirjasovellusten markkinaosuustaistelu on päättynyt.
”Asuntosijoittajan tärkeimmät opasteet” on toivottavasti joskus päättyvä kirjoitusten sarja, jolloin otsikossa oleva X konkretisoituu numeroksi. Olen aina ajatellut kulkevani omia polkujani eikä tämä kulkeminen rajoitu pelkästään sijoittamiseen. Otsikossa oleva ”opasteet” -sana valikoitui ystäväni inspiroimana. Hän rakastaa Lappia ja viihtyy maastoissa kompassin kera milloin minkäkinlaisiin suoritusvälineisiin kytkeytyneenä. Omia polkuja kulkeva tarvitsee jotain opasteita, ettei eksy.
”Tärkeimmät” -sana kertoo ensinnäkin monikkomuodon kautta sen, että yksi opaste ei riitä. X on vielä tässä vaiheessa mysteeriluku. Se edustaa kuitenkin jotain konkreettista lukumäärää, jonka uskon paljastuvan, kun olen lukenut, kirjoittanut, ajatellut, ja toistanut samaa riittävästi. Näitä tärkeitä opasteita pitää kaikkia noudattaa, jotta voi saavuttaa pysyviä, pitkäjänteisiä tuloksia.
”Asuntosijoittaja” -sana kuvaa minua. Se voi kuvata myös sinua. Toivon, että näistä kirjoituksista löytyy ajateltavaa monelle asuntosijoittajalle. Kaikki opasteeni eivät varmuudella tunnu kaikille asuntosijoittajille tärkeiltä. Ne eivät myöskään ole kaikille asuntosijoittajille opasteita ollenkaan. Monelle ne ovat kieltotauluja tai laskettelurinteistä tuttuja mustia tunnuksia, joista kaikki tietävät, että leppoisaa kurvittelua auringosta nauttien ei niistä löydy. Toisen tason ajattelu on mustaa rinnettä. Ei koskaan helppoa ja välillä kerätään varusteita rinteen juurelta ja kuunnellaan terassilla katsovien räkätystä.
”Asuntosijoittajan tärkeimmät opasteet” -kirjoitukset eivät tule olemaan konkreettisia ”toimi näin” -ohjeita tai 6-8 kohdan listoja. Täytän vajaan puolen vuoden kuluttua 60 ja varmaankin X ei vielä siihen mennessä ole konkretisoitunut numeroksi. ”Lue, kirjoita, ajattele” tarkoittaa käytännössä myös sitä, että kopioin muiden ajatuksia, kirjoitan niistä minulle oleellisemmat ja ajattelen niitä vuokraustoimintaa harjoittavan yrittäjän ytimestä käsin.
Yksi merkittävimmistä ajatteluni inspiraatioista on Howard Marks, joka ei ole asuntosijoittaja, mutta jolta olen saanut impulsseja omaan tekemiseeni. ”Toisen tason ajattelu” on häneltä kopioitu idea. Olen vuosikausia hakenut jotain viitekehystä tai selitystä sille, miksi olen jatkuvasti niin monien kanssa niin monesta asuntosijoittamiseen vaikuttavasta asiasta eri mieltä.
Work nourishes noble minds – Seneca
Ahkerat kuntosalikävijät, juoksijat ja hiihtäjät tietävät tunteen, joka hiipii mieleen ja kehoon sitä voimakkaammin mitä useampi päivä edellisestä kuntoilukerrasta on. Lukemisesta, opiskelusta ja ajattelemisesta kiinnostuneille käy samoin. Mieli ja keho on tarkoitettu käytettäväksi. Niitä voi käyttää tuottaviin toimiin.
Vain pieni osa asuntosijoittajista on todella hyviä asuntosijoittajia. Asuntosijoittaminen ei ole monimutkaista, mutta monella ei riitä energia edes perusopintojen kiitettävään suorittamiseen. Viime viikonloppuna kirjoitin, kuinka tärkeää asuntosijoittajalle olisi opetella laskemaan nettovuokratuotto oikein. Valtaosa jatkaa ”(vuokra-hoitovastike) x 12” -kaavalla. Tämä on ajattelemattomuuden ja ensimmäisen tason ajattelun rajamaastossa.
Opettele nettovuokratuoton käsite, hyödyt vuokraustoimintaa harjoittaessasi – Blogi #430
En tavoittele keskimääräistä asuntosijoittamisen kannattavuutta
Jos lukijana olet vakaasti päättänyt, että keskimääräinen asuntosijoittamisen pitkän aikajänteen tuotto riittää, muista tätä lukiessasi, että olen vakaasti päättänyt, että keskimääräinen asuntosijoittamien tuotto ei riitä minulle.
Jos tavoittelee keskimääräistä asuntosijoittamisen tuottoa, on tärkeää jatkuvasti toimia keskimääräisesti. Kulkemalla omia polkujaan ensimmäisen tason ajattelulla ja keskimääräisellä toiminnalla tulee pitkällä aikajänteellä kasvattamaan todennäköisyyttä keskimääräistä huonommille tuotoille. Toimimalla keskimääräisesti tulee kohtaamaan samat keskimääräiset ongelmat ja haasteet, mitä muut ensimmäisen tason ajattelijat kohtaavat. Jos on noudattanut keskimääräistä ensimmäisen tason ajattelua, tulee pitkällä aikajänteellä saavuttamaan suurella varmuudella keskimääräisiä asuntosijoittamisen tuottoja. Historiallisesti ne ovat olleet hyviä.
Tavoittelen keskimääräistä parempaa asuntosijoittamisen kannattavuutta
Omien polkujen kulkeminen ei missään tapauksessa ole mikään taikakeino keskimääräistä parempaan kannattavuuteen. Keskimääräistä parempaan kannattavuuteen pääsemisen perusedellytys on, että ajattelee eri tavalla. Ajattelun pitää kuitenkin olla parempaa. Paremmassa ajattelussa pitää ajatella asioita, joita fiksut ensimmäisen tason ajattelijat eivät ole ajatelleet. Paremmassa ajattelussa pitää nähdä asioita, joita ensimmäisen tason ajattelijat eivät ole huomanneet. Paremmassa ajattelussa pitää muodostaa näkökulmia, joita ensimmäisen tason ajattelijatt eivät ole muodostaneet.
Paremman tason ajattelu ei vielä sellaisenaan riitä, vaan siitä pitää seurata ensimmäisen tason ajattelijoiden toimista ja reaktioista poikkeavia toimia ja reaktioita. Tämäkään ei vielä tarkoita, että paremman tason ajattelijan asuntosijoitustoiminta olisi keskimääräistä kannattavampaa. Vasta sitten, kun ajattelija toteuttaa useammin oikeita ajatuksia useammin kuin muut, kannattavuus voi pitkällä aikajänteellä olla keskimääräistä parempaa. Lähtökohtaisesti tämä edellyttää sitä, että ajattelun pitää olla erilaista kuin muiden ajattelu. Pääsääntöisesti jatkuvasti.
Tätä tarkoittaa toisen tason ajattelu.
Havainnollistetaan vielä erilaisia ajattelun ja toiminnan pareja:
- Toisen tason onnistunut ajattelu yhdistettynä poikkeaviin toimenpiteisiin mahdollistaa keskimääräistä paremman kannattavuuden.
- Ensimmäisen tason ajattelu yhdistettynä keskimääräisiin toimenpiteisiin mahdollistaa keskimääräisen kannattavuuden.
- Ajattelemattomuus yhdistettynä keskimääräisin toimenpiteisiin mahdollistaa keskimääräistä huonomman kannattavuuden.
- Ajattelemattomuus yhdistettynä poikkeaviin toimenpiteisiin johtaa kannattamattomaan toimintaan.
Kahden ensimmäisen ajattelutavan asuntosijoittajia voi ajatella löytyvän Suomen Vuokranantajien tilaisuuksista. Heitä löytyy myös neuvomassa asuntosijoittajia ja vuokranantajia Facebook:in Vuokranantajapalstalla, josta löytää myös kahden jälkimmäisen ajattelemattomuustavan edustajia.
Toisen tason ajattelu edellyttää nöyryyttä ja kovaa työtä
Moni lukija voi ajatella, että pitää olla jotenkin itserakas tai arogantti idiootti, jotta voi kirjoittaa ja julistaa itsensä toisen tason ajattelijaksi julistaen samalla valtaosan alempaan ajattelukastiin kuuluvaksi. Käytännössä asia on päinvastoin. Toisen tason ajattelu edellyttää jatkuvasti nöyryyttä sen suhteen, että on jatkuvan uuden tiedon hankkimisen myötä jatkuvasti valmis myöntämään, että oma aikaisempi ajattelu edellyttää muutosta.
Jatkuva uuden tiedon hankkiminen (lukeminen, kirjoittaminen, ajattelu) edellyttää paljon suurempaa työmäärää kuin ensimmäisen tason ajattelu. Toisen tason ajatteluun pyrkivälle guru-statukseen tottuminen on vaarallista. Huru-ukkomaisuus on elinehto. Huru-ukko voi jatkuvasti esittää tyhmiä kysymyksiä ja hakea niihin erilaisia vastauksia, mikä on työlästä. Parhaimmatkaan toisen tason ajattelijat eivät ole 100 %:sti oikeassa eivätkä itse usko sellaiseen.
Ensimmäisen tason ajattelu on yksinkertaistettua ja pintapuolista. Lähes jokainen oma-aivoinen kykenee ensimmäisen tason ajatteluun itseään kiinnostavista aihealueista. Ensimmäisen tason ajatteluun liittyy usein mielipide jostain asiasta. Sen toistaminen vahvistuu ajan myötä totuuden kaltaiseksi. Mielipide voi olla kopioitu jonkun toisen ajattelusta ja valtamedia voi toimia sen vahvistimena. Jakamalla valtamediassa esiintynyttä ensimmäisen tason ajattelun mielipidettä, voi vahvistaa muiden ensimmäisen tason ajattelua.
Toisen tason ajattelu on paljon syvällisempää ja moniulotteisempaa.
Ensimmäisen tason ja toisen ajattelun edellyttämän työmäärän ero on iso. Jälkimmäiseen vapaata aikaresurssia omaavien määrä on jo pieni. Ensimmäisen tason asuntosijoittajat hakevat yksinkertaistettuja kaavoja ja helppoja vastauksia. Toisen tason ajattelija tietää, että keskimääräistä paremman kannattavuuden saavuttaminen pitkäjänteisesti on yksinkertaisuuden ja helpon vastakohtia. Mukana on aina toimijoita, jotka myyvät jotain lupaamalla yksinkertaisuutta ja helppoutta. Mukana on myös toimijoita, jotka vilpittömästi haluavat auttaa ja tehdä menestymisestä muille ainakin hieman yksinkertaisempaa ja helpompaa.
Perustin joskus Ostan Asuntoja -blogin kokeillaakseni ja toivottavasti osoittaakseni muille, että kuka tahansa tuntematon huru-ukko voi nöyryydellä ja kovalla työllä pärjätä asuntosijoittamisessa keskimääräistä parempaa kannattavuutta tavoitellen ja saavuttaen. Matkan ollessa kesken voin ainakin todeta, että nöyryyttä ja työntekoa ei voi liikaa korostaa.
Ensimmäisen tason ajattelijat ajattelevat usein samoista asioista samoilla tavoilla muiden ensimmäisen tason ajattelijoiden kanssa. Kun ensimmäisen tason kolleegoiden ajatukset ovat lähtötietona omille johtopäätöksille, ensimmäisen tason ajattelijat päätyvät usein hyvin samankaltaisiin johtopäätöksiin. Lähtökohtaisesti tällainen tapa ajatella ei voi johtaa keskimääräistä parempiin tuottoihin. Asuntosijoittajien valtaenemmistö ei voi saavuttaa keskimääräistä parempia tuottoja, koska he muodostavat keskimääräisen tuoton.
Toisen tason ajattelija joutuu pohtimaan esimerkiksi seuraavia asioita:
- Miltä keskimääräinen konsensusajattelu näyttää?
- Minkälaisia tulevaisuusskenaarioita voin itse tunnistaa?
- Minkälaisia todennäköisyyksiä asetan niille ja miksi?
- Miltä merkittäviltä osin oma ajatteluni eroaa keskimääräisestä ajattelusta?
- Kuinka suurella todennäköisyydellä uskon olevani oikeassa?
- Miltä asuntosijoittamisen kannattavuuden elementit tulevat näyttämään, jos keskimääräiset ajattelijat ovat oikeassa?
- Miltä asuntosijoittamisen kannattavuuden elementit tulevat näyttämään, jos omat skenaarioni toteutuvat?
- Kuinka paljon psykologiset tekijät vaikuttavat kannattavuuden elementteihin?
- Missä kohtaa syklin vaihetta asuntomarkkinat ovat?
- Kuinka suurella todennäköisyydellä syklin käänne on jo tapahtunut tai on vielä edessä?
Jos olet yhä lukemassa tätä kirjoitusta kiinnostuneesti, jossain kohtaa eteesi tulee vakava pohdinta siitä, voitko tunnistaa perustelut, joilla voisit lähteä tavoittelemaan keskimääräistä parempaa asuntosijoittamisen kannattavuutta. Jotta sellaisen tavoitteen voisit saavuttaa, uskotko pystyväsi toistuvasti toisen asteen ajatteluun, joka on laadultaan parempaa kuin ensimmäisen asteen ajattelu. Miksi uskot niin?
Vastapainoksi on hyvä muistaa, että asuntomarkkinat ja vuokramarkkinat ovat paikallisia ja luonteeltaan tehottomia. Saavuttaakseen keskimääräistä parempaa tuottoa, ei tarvitse olla Suomen tai Euroopan ajattelun mestaruuskisoissa palkintopallilla. Riittää, että olet toisen tason ajattelijana paikallisesti oikeassa paljon useammin kuin paikalliset ensimmäisen tason ajattelijat. Mikään määrä valmennusta ja harjoitusta ei tee 175-senttisestä Lauri Markkasta parempaa koripalloilijaa. Asuntosijoittamisessa huru-ukkokin voi onnistua toisen asteen ajattelijana.
Onnistuminen edellyttää kuitenkin kahta asiaa. Ensimmäiseksi pitää omata jatkuvasti ensimmäisen tason ajattelijoista poikkeavia ajatuksia, missä ja miten asuntosijoittamisessa arvo muodostuu ja miten sillä tehdään kannattavuutta. Toiseksi ajatusten pitää olla keskimääräistä useammin oikein.
Asuntosijoitussalkun pitää poiketa keskimääräisestä ja/tai lainasalkun pitää poiketa keskimääräisestä. Asuntojen ja taloyhtiöiden pitää poiketa keskimääräisestä. Toiminnan pitää poiketa keskimääräisestä. Ja pääsääntöisesti näiden valintojen on pitänyt olla keskimääräistä useammin oikeita valintoja. Lopputuloksena on mahdollista saavuttaa keskimääräistä parempaa kannattavuutta. Pitkällä aikajänteellä.
Miten edetä toisen asteen ajattelijaksi?
Itse olen tiedostanut, että olen sijoittajana kulkenut paljon omia polkujani. Tämä tietoisuus lähtee jo 80-luvulta. Merkittävin päätös oli valita asumismuodoksi vuokra-asuminen, vaikka kuukausipalkallani olisin asuntolainan saanut ja omistusasuntoon kiinni päässyt. Asuntojen hinnoissa ei vain silloin ollut omasta mielestäni mitään järkeä, vaikka kaikki muut olivat sitä mieltä, että vain hullu maksaa toisen asuntoa vuokrassa eikä lyhennä omaa asuntolainaansa.
Vasta ”lue, kirjoita, ajattele” -prosessiani vuoden 2024 aikana säätämällä vastaani tuli ensimmäisen ja toisen tason ajattelemisen konseptit. Todennäköisesti valtaosa ensimmäisen tason ajattelijoista ei edes tunnista näitä konsepteja ja katsovat sinua kieroon samalla tavalla kuin ovat minua vuosikausia katsoneet.
Ratkaisu ryhtyä toisen tason ajattelijaksi on helppo. Ryhdy toimeen. Pienin askelin. Joka päivä. Loppuelämän.
PS. Kysymys: Sopiiko kirjoitus asuntojen flippaamisen omaksi strategiseksi valinnaksi tehneelle? Vastaus: Sopii. Asuntojen flippauksen ja vuokraustoiminnan välillä on selkeitä eroavaisuuksia. Oleellista on sisäistää ajatus siitä, minkälaisia ”opasteita” omassa toiminnassaan pitää keskeisen tärkeänä noudattaa.
PS 2. Oletko kuunnellut tämän kerran sponsorien edustajien vierailuja Ostan Asuntoja Podcastissa (linkit alla)? Tai kuuntele tuorein haastattelu Asuntoja 6, ikää 24 – Ronja Airusalo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #325. Siinä voisi olla kolme potentiaalista toisen asteen ajattelijaa.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Liittymällä sisäpiiriin pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, Twitterissä (X) tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.
Asuntosalkunrakentaja Blogista: Sijoitusasunnon rahoitus – Opas aloittelevalle asuntosijoittajalle
Erinomainen opas: Asuntosijoittaminen vuonna 2024 – 10 hyvää syytä sijoittaa asuntoihin
10 vuotta 10 miljoonaa Mikko Väänänen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #315
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. E-kirjan saa luettavaksi heti.
Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi
Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit
Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus
Päivittäisessä lukemistossani:
Tuoretta sisältöä:
Asuntoja 6, ikää 24 – Ronja Airusalo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #325
Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 11 – Ostan Asuntoja Podcast #324
Tsemppivuosi haltuunottoa takana Miia Roukala – Ostan Asuntoja Podcast #323
7 sijoitusasuntoa ja paljon muuta Kati Clements Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #321
Elämäntapana positiivinen asuntosijoittaminen Outi Juurikainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #319
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Kiitos Sijoitusasunnot.com, Suomen Vuokranantajat, If, Flatco, Treco, Pankkiarvio.fi ja Naapurikodit. Tutustu tämän jakson sponsoreiden tarjoamaan sopivan tilaisuuden tullen.
Ronja Airusalo on 24-vuotias, opiskelija, asuntosijoittaja, vuokranantaja, hallituksen jäsen, matkustelija ja tekee pienellä alkupääomalla sekä pohtii, miten saada rahoitus järjestymään.
Tässä Osassa 2 jutellaan muun muassa:
- tavoitteiden asettamisesta ja saavuttamisesta
- toisen asunnon ostamisesta vuokralaisineen motivoituneelta myyjältä
- rahoituksen ja vakuuksien uudelleenjärjestelyistä
- kassavirran ja oman käteisen kiertonopeuden suhteesta sekä ääretöntä lähestyvästä oman pääoman tuotosta
- voittavasta tarjouksesta ilman rahoitusehtoa ja ilman rahoitusta
- oman ajan ja omien pääomien muuttuvasta suhteesta tulevaisuudessa
- riskeistä, jos ei pystyisi lainoja hoitamaan
Ronjan Insta opintolainasalkku
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Tutustu maksuttomaan Asuntosijoituskouluun
Ota Sijoitusasunnot.com seurantaan Instassa
Sijoitusasunnot.com Blogissa: Tosielämän esimerkki: Flippaamisella 40 000€ :n tili
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Oletko ostamassa sijoitusasuntoa ja haluaisit markkinahinta-arvion ostettavasta asunnosta?
Pankkiarvio.fi on edullinen ja helppo palvelu tähän tarpeeseen. Täytät vain omat tietosi ja lähetät sinulla olevat dokumentit.
Markkinahinta-arvion avulla saat näkemystä siihen, ettet maksa asunnosta liikaa. Pankkiarvio.fi.
Hoida kohteidesi ja vuokrasuhteidesi elinkaaren hallinta kasvavan asiakasjoukon tarpeiden pohjalta jatkuvasti kehittyvän Flatcon avulla.
Lisäksi Flatco tarjoaa taloyhtiöille modernit etäluentapalvelut sisältäen muun muassa huoneistojen vedenkulutuksen ja palovaroittimien kunnon seurannan
Yksityinen vuokranantaja voi käyttää Flatcon perustoimintoja maksutta ja lisäpalveluja joustavasti tarpeen mukaan. Johtava vuokranantajan verkkopalvelu Flatco.fi
Oletko ammattimainen asuntosijoittaja? Treco tarjoaa tulosperusteista ja kokonaisvaltaista asuntovarallisuuden hoitoa sekä neuvonantoa kiinteistöihin liittyvissä kysymyksissä. Treco.fi
Viikottain ilmestyvästä blogista hyvä kirjoitus: Asuntojen hintakehitys, vai ehkä sittenkin myyntiajat ja kauppamäärät?
Libanonin kautta asuntosijoittajaksi Nikodemus Nousiainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #295
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu. E-kirjan saa luettavaksi heti.
Isyysblogin muistiinpanot Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta – Tiistaiaudio #314
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit.
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Google Podcasts on lakkautettu. Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös YouTube Music -appista.
⚡️ostanasuntoja@getalby.com
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirja tilattavissa. Ostan Asuntoja alennuskoodi FLIPPAA. Tilaa tästä. Nyt myös e-kirjana!
Kirjan sisältö 10 minuutissa: Sinustako flippaaja -kirjan avulla eteenpäin asuntosijoittamisessa – Tiistaiaudio #331
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka rahamedia.fi/verkkokurssit.
Heti alkuun varoitus, että kirjoituksessa identifioidaan asuntosijoittajia kahteen eri ryhmään kuuluviksi; 1. tason ajattelijoihin ja 2. tason ajattelijoihin. Valtaosa kuuluu 1. tason ajattelijoihin ja he ansaitsevat arvostukseni ja kunnioitukseni. Tämä kirjoitus on kohdistettu niille, jotka haluavat ja tavoittelevat valtaosaa parempia tuottoja asuntosijoittamisen ja vuokraustoiminnan parissa. Se ei onnistu ajattelemalla samoin kuin valtaosa ajattelee. Toisen tason ajattelijaksi siirtymistä havainnollistetaan tällä kertaa nettovuokratuoton käsitteen avulla. Lopussa otetaan vähän laajemmin esimerkkejä siitä, mitä toisen tason ajattelu edellyttää ja miksi se ei aina ole kivaa.
Ensimmäisen tason ajatteluun kuuluu tämä kaava:
(kuukausivuokra – vastikkeet) x 12
Ensimmäisen tason ajattelu tarkoittaa sitä, että ajattelet asioita samalla tavalla kuin valtaosa ajattelee. Sijoittamisessa tämä tarkoittaa sitä, että mahdollisuudet menestyä sijoittamisessa muita paremmin ovat olemattomat. Uskot kenties tikkaa heittävän apinan päihittämisen olevan mahdotonta ja siksi identifioidut kaikkiin muihin, jotka uskovat samaan. Tiedät, että keskimäärin osakemarkkinat tuottavat 7 % ja uskot, että Hex -indeksiin hajautettu useampi surkea vuosi korjaantuu ajan kuluessa.
Toisen tason ajattelussa kysytään esimerkiksi seuraavat kysymykset:
- Onko asunto joka vuosi varmuudella 12 kuukautta vuokrattuna?
- Maksaako vuokralainen joka vuosi vuokraa 12 kuukaudelta?
- Eikö ylimääräistä hoitovastiketta koskaan peritä?
- Eikö vuokraustoiminnasta aiheudu hoitovastikkeen lisäksi muita operatiivisia kuluja?
Toisen asteen ajattelussa ikävänä puolena on se, että se edellyttää ajattelijalta paljon enemmän työtä. Siksi suhteellisen yksinkertainenkin asuntosijoittaminen on valtaosalle vaikeaa ellei mahdotonta. Valtaosa tyytyy ajattelematta “(kuukausivuokra – vastikkeet) x 12” – kaavaan, koska on nähnyt sen vuosikausia joka paikassa ja uskonut miettimättä, että noin se toimii. Yllä mainittuihin 4 kysymykseen vilpittömästi paneutuva toteaa vastausten kautta, että kaava ei ole kovin hyvä. Näistäkin vielä moni tekee aktiivisen päätöksen peruuttaa takaisin 1. tason ajatteluun.
Toisen tason ajatteluun siirtyminen on paljon työläämpää, koska se edellyttää uuden kysymyksen esittämistä ja itse aktiivisesti siihen vastaamista:
Miten se vuokratuotto-%:n laskentakaavan viivan yläpuolella oleva luku tulisi laskea? Miksi se tulisi laskea paremmin? Miten minä siitä hyödyn?
Vuokratuoton käsite ja vuokratuotto-% ei edellytä jatkuvaa innovaatiota
Mikäli asuntosijoittajan haaveena on toimintansa kasvattaminen, kannattaa olla rehellinen, jos kaikista yksinkertaisimman tunnusluvun laskentakaava ja ajatus tuntuu liian monimutkaiselta ja sitä pitää vääntää yksinkertaistettuun muotoon, jossa asiat ovat liian ruusuisia. Laskentakaavan oikea muoto on tärkeää ymmärtää myös siksi, että siitä tarjotaan tasaisin väliajoin vääriä versioita, jotka pitäisi osata tarkistaa ja huomata itse. Oletko valmis tekemään myös ajattelutyötä sen eteen, että toimintasi voi kasvaa?
Tässä kirjoituksessa keskitytään vuokratuotto-%:n oikean laskentakaavan viivan yläpuolella olevaan ”nettovuokratuoton” ymmärtämiseen.
Mikäli pyrkii kasvattamaan omaa asuntosijoitustoimintaansa johdonmukaisesti vuodesta toiseen, pitää opetella vähän lisää laskenta-ajattelua, joka huomioi paremmin velkarahan käytön vaikutuksen sekä yksittäisen kohteen arviointiin että toiminnan kokonaiskannattavuuteen. Silloin velattoman hinnan tilalle viivan alle tulevat sijoitettu pääoma ja oma pääoma. Nettovuokratuotto pitää niissäkin laskelmissa osata miettiä oikein. Opettele se siis oikein, jos haluat menestyä paremmin.
Myös vuokratuotto-%:n laskentakaavaa pitää oppia pyörittämään siten, että kahden kaavan tekijän ollessa tiedossa, sieltä osaa luontevasti hakea kolmannen riippumatta siitä, onko kolmas nettovuokratuotto, velaton hinta vai vuokratuotto-%. Pyörittämisen opettelu vasta avaa tien toisen asteen ajatteluun.
Velaton hinta tarkoittaa sitä, että ”vastikkeet” -osaan eivät kuulu rahoitukseen liittyvät vastikkeet eikä missään kohtaa laskentakaava ole tulonhankkimislainan lyhennyksiä tai korkokuluja eikä siis taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettavia rahoitusvastikkeita. Uudisasunnon lyhennysvapaan päättyminen ei siis vaikuta vuokratuotto-%:in mitenkään. Taloyhtiölainan poismaksaminen omalla tulonhankkimislainalla ei myöskään vaikuta vuokratuotto-%:in mitenkään. Valtaosa tiedostaa nämä asiat. Harva on siirtynyt toisen tason ajattelijaksi kysymällä, miksi vuokratuotto-% ei ole vierasta pääomaa käyttävän asuntosijoittajan tunnusluku ollenkaan.
Potentiaalinen bruttovuokratuotto, bruttovuokratuotto ja nettovuokratuotto
Ennen kuin voi laskea nettovuokratuoton, pitää pohtia, mikä on bruttovuokratuotto. Bruttovuokratuottoakin edeltää pohdinta siitä, missä kohtaa laskentakaavaa esiintyvät tyhjät kuukaudet ja maksamatta jätetyt vuokrat, koska molempia asuntosijoittajan kohdalle osuu. Yhdellekään toisen asteen ajattelijalle ne eivät tule yllätyksenä.
“Potentiaalinen bruttovuokratuotto” on vuosittainen sijoitusasunnosta tai asuntosijoituksesta saatava tuotto, kun asunto on koko vuoden vuokrattuna ja vuokralainen maksaa vuokran jokaiselta kuukaudelta.
Mikäli oma vuokrataso ja vuokrapyynti ovat muutaman prosentin alle markkinavuokran, ollaan alueella, jossa ei kannata pitkään viipyä, koska markkinavuokrankin määrittämisessä on jo muutaman prosentin haarukka. Jos vuokra on 15-30 % alle markkinavuokran, silloin on tuskin asuntosijoittajana tasolla, jossa pohtii “potentiaalinen vuokratuotto” -termin määritelmää omassa laskennassaan. Kannattaa lähestyä asiaa siten, että käyttää parhaan arviointikykynsä mukaisia mahdollisimman realistisia arviota.
Kokeneellekin asuntosijoittajalle voi tulla vastaan tilanteita, jossa oletettu tieto käyvästä vuokratasosta on väärä. Huomasimme itse sen tuoreeltaan, kun yhteen asuntoon tuli vuorokaudessa yli 70 viestiä kiinnostuneilta. Vuokrapyynnin korotus oli aivan liian matala, koska hakijoita tulvi joka paikasta.
Bruttovuokratuotto saadaan vähentämällä potentiaalisesta bruttovuokratuotosta se osuus, jonka arvioidaan menetettävän asunnon tyhjänä olon takia tai vuokralaisen maksamatta jättämien vuokrien takia.
Potentiaalinen vuokratuotto on joka tapauksessa arvio, jonka osumatarkkuus paranee kokemuksen ja toiminnan kasvun myötä. Siihen vaikuttaa kysynnän ja tarjonnan tasapainon muutokset uudisrakentamisen ja muuttoliikkeen seurauksena. Suhdannemuutokset taloudessa voivat vaikuttaa työpaikkojen määrään ja vuokralaisten kykyyn maksaa sopimuksen mukaista vuokraa. Hallitusten tukimuutokset vaikuttavat tukia saavien käytettävissä oleviin tuloihin, jotka tutkitusti vaikuttavat asumisvalintoihin. Asumistuet eivät tutkitusti vaikuta vuokriin. Ne vaikuttavat asumistukea saavien asumisvalintoihin. Nämäkin toisen asteen ajattelija tietää ajatuksella riittävän määrän tutkimuksia lukeneena.
“Asuntosijoittajan vuosi on 11 kuukautta” -sanonta liittyy potentiaalisen bruttovuokratuoton ja bruttovuokratuoton arvioimiseen. Toinen asuntosijoittajan sanonta on, että “mikäli asunnoissa ei koskaan ole tyhjää kuukautta, vuokrataso on todennäköisesti liikaa alle käyvän markkinavuokratason”.
Toiminnan kasvaessa myös tulonhankkimislainan määrä kasvaa. Mikäli pankin puolella neuvottelemassa on asuntosijoittamista hyvin ymmärtävä henkilö, asuntosijoittajan uskottavuutta kasvattaa, mikäli hän on jollain perustellulla kertoimella varautunut siihen, että sijoituskohteessa tai koko asuntosijoitussalkussa on vuoden aikana jonkin verran tyhjiä kuukausia ja joku vuokralainen jättää vuokraansa maksamatta.
Toiminnan kasvattamiseen ja kehittämiseen pyrkivä asuntosijoittajan laskentakaava alkaa näin:
Potentiaalinen bruttovuokratuotto –
tyhjänä oloajan menetetyt vuokrat –
maksamattomat vuokrat
= Bruttovuokratuotto
Bruttovuokratuotto on asuntosijoittajan asuntosijoituksestaan parhaan arviointikykynsä mukainen odotettava vuokratuotto. Näin ajattelemalla, toimimalla ja laskemalla perustaa toimintansa mahdollisimman realistiseen kuvaan. Pitkällä jänteellä tämä näkyy myös rahoitusneuvotteluissa kasvaneena luottamuksena pankin silmissä.
Huomaatko, että toisen asteen ajattelijaksi siirtyminen asuntosijoittamisessa ei ole rakettitiedettä? Se on silti paljon työläämpää kuin ensimmäisen asteen ajattelu.
Kaikki asuntosijoittamisen laskenta perustuu nettovuokratuottoon
Pidän amerikkalaisesta Net Operating Income NOI -termistä sen termin sisältöä hyvin kuvaavien sanojen vuoksi. Nettovuokratuotto on hyvä termi suomeksi.
Yllä esitetyn bruttovuokratuotto -käsitteen ollessa tuoreena mielessä, nettovuokratuotto lasketaan seuraavasti:
Bruttovuokratuotto –
ylläpitokulut –
korjauskulut
= Nettovuokratuotto
Nettovuokratuotto on vuokraustoiminnan kannattavuuden vuositason tunnusluku, joka mittaa toiminnan tuottoa euroissa ylläpito- ja korjauskulujen vähentämisen jälkeen. Nettovuokratuotto on laskennan tärkeä osa. Se on yksi kaikkien asuntosijoittajien tärkeimmistä tunnusluvuista.
Jotta laskenta lähtisi aina oikealla tavalla käyntiin, pitää ymmärtää, mitä kuuluu ylläpito- ja korjauskuluihin ja toisaalta, mitä nettovuokratuotto ei pidä sisällään. Ylläpito- ja korjauskuluilla tarkoitetaan kaikkia kustannuksia, jotka ovat välttämättömiä ylläpitämään sijoituskohteen kykyä generoida tuottoa. Verot, tulonhankkimislainojen korot ja lyhennykset, arvon muutokset ja pääomainvestoinnit eivät sisälly nettovuokratuottoon.
Toisen asteen ajattelun 2 perusperiaatetta ylituoton saavuttamisessa
Jotta voisi saavuttaa ensimmäisen tason ajatteluun tyytyvää asuntosijoittajaa selvästi paremman tuoton, pitää pääsääntöisesti koko ajan ajatella eri tavalla. Ajattelemalla samalla tavalla lähes kaikkien kanssa tulee saavuttamaan samat tuotot kuin lähes kaikki saavuttavat. Tulee myös kohtaamaan lähes kaikki vastoinkäymiset ja riskien realisoitumiset, jotka lähes kaikki kohtaavat.
Tärkeää on myös ymmärtää, että sijoittaminen ensimmäisen tason ajattelijana on minunkin mielestäni ehdottoman positiivista ja suositeltavaa. Toisen tason ajattelu on myös yksinäisempää ja valtaosa ensimmäisen tason ajattelijakolleegoista liittää toisen tason ajattelijoihin negatiivisia kuvauksia. Otetaan asian havainnollistamiseksi muutamia ensimmäisen tason ajatuksia lähimenneisyydestä ja liitetään niihin toisen tason ajattelijan ikäviä kysymyksiä, joihin vastaaminen on paljon työläämpää, kun niitä esittää:
- Helsingissä asunnon saa aina helposti vuokralle hyvälle vuokralaiselle – Missä tilanteissa Helsingissä ei ole helppo löytää hyviä vuokralaisia?
- Matala vuokratuotto-% ostohetkellä tarkoittaa korkeampaa markkinahinnan nousua tulevaisuudessa – Miten matala vuokratuotto-% tarjoaa suojaa erilaisia negatiivisiä yllätyksiä vastaan?
- Asuntolainojen korot nousevat aikaisintaan 2024 – Kannattaisiko korkosuojaus ottaa aikana, jolloin korkosuojaus on sikahalpaa?
- Inflaatio on tilapäinen – Miksi koronatoimien seurauksena tapahtunut tarjonnan nopea romahdus, josta hintojen nousu johtui, ei ole tilapäistä? Onko ohjauskorkojen nosto siihen oikea lääke ja nopeuttaako se tuottavuuden kasvua?
- Nyt on ostajan markkinat – Miksi asuntosijoittajien excelit on rikki, jos hyvää tavaraa on tarjolla halvalla ja runsaasti?
- Keskuspankin ohjauskoron lasku piristää taloutta? – Miksi keskuspankki laskisi ohjauskorkoa hyvien talousuutisten ollessa tiedossa 25 korkopisteen ohjauskoron laskun päässä?
Pääsääntöisesti eri tavalla ajatteleminen ei yksinään riitä, vaan kyseenalaistamisen kautta löytyvien kysymysten vastausten pitää osua useammin oikein. Erityisesti niiden vastausten pitää osua oikeaan, joiden pohjalta asuntosijoittaja tekee sijoituspäätöksiään.
Toisen tason ajattelu on usein yksinäistä puuhaa. Sitä tehdessä pitää myös olla tietoinen siitä, kuinka vaarallista tunteiden mukaan ottaminen on. Positiivisesti tunteilevat voivat syyttää salaliittoteoreetikoksi ja kyselevät ivallisesti henkisen tasapainon järkkymistä. Samanaikaisesti negatiivisesti tunteilevat voivat kutsua idiootiksi, kun ei ole vielä tajunnut myydä asuntosalkkua tyhjäksi.
Jos päätät tavoitella asuntosijoittamisella keskimääräistä parempaa tuottoa, ymmärrä heti alussa, että se ei toteudu ajattelemalla, viettämällä aikaa ja tekemällä samoin kuin valtaosa ajattelee ja tekee.
Asuntosijoittajan lainojen järjestely – 3 tapaa miten ja miksi – Blogi #429
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalveluon oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Nollakorkokrapulakriisi 2+2 ja asuntosijoittaminen Petri Roininen – Ostan Asuntoja Podcast #287
OVV-yrittäjä Porissa Satu Vahamäki – Ostan Asuntoja Podcast #314
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. E-kirjan saa luettavaksi heti.
Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi
Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit
Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus
Kuuntelussani tällä viikolla:
Tuoretta sisältöä:
Asuntoja 6, ikää 24 – Ronja Airusalo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #325
Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 11 – Ostan Asuntoja Podcast #324
Tsemppivuosi haltuunottoa takana Miia Roukala – Ostan Asuntoja Podcast #323
7 sijoitusasuntoa ja paljon muuta Kati Clements Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #321
Elämäntapana positiivinen asuntosijoittaminen Outi Juurikainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #319
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Kiitos Asuntopehtoori, Suomen Vuokranantajat, If, Flatco, Vuokraovi, Pankkiarvio.fi ja Naapurikodit. Tutustu tämän jakson sponsoreiden tarjoamaan sopivan tilaisuuden tullen.
Ronja Airusalo on 24-vuotias, opiskelija, asuntosijoittaja, vuokranantaja, hallituksen jäsen, matkustelija ja tekee pienellä alkupääomalla sekä pohtii, miten saada rahoitus järjestymään.
Ronjan Insta opintolainasalkku
Asuntopehtoori on suomalainen perheyritys, joka tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, sijoitusasuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.
Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka hoitaa asuntoon ja vuokrasuhteeseen liittyvät käytännön asiat puolestasi ja takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan..
Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa kilpailukykyisin kiintein hinnoin vuoden vuokratakuulla..
Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista proaktiivista isännöintiä, jonka avulla pystytään parantamaan taloyhtiöiden arvoa.
Lisätietoa asuntopehtoori.fi
Asuntopehtoorin kasvutarinaa Miika Vuorensola – Ostan Asuntoja Podcast #309
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Oletko ostamassa sijoitusasuntoa ja haluaisit markkinahinta-arvion ostettavasta asunnosta?
Pankkiarvio.fi on edullinen ja helppo palvelu tähän tarpeeseen. Täytät vain omat tietosi ja lähetät sinulla olevat dokumentit.
Markkinahinta-arvion avulla saat näkemystä siihen, ettet maksa asunnosta liikaa. Pankkiarvio.fi.
Hoida kohteidesi ja vuokrasuhteidesi elinkaaren hallinta kasvavan asiakasjoukon tarpeiden pohjalta jatkuvasti kehittyvän Flatcon avulla.
Lisäksi Flatco tarjoaa taloyhtiöille modernit etäluentapalvelut sisältäen muun muassa huoneistojen vedenkulutuksen ja palovaroittimien kunnon seurannan
Yksityinen vuokranantaja voi käyttää Flatcon perustoimintoja maksutta ja lisäpalveluja joustavasti tarpeen mukaan. Johtava vuokranantajan verkkopalvelu Flatco.fi
Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu. E-kirjan saa luettavaksi heti.
Isyysblogin muistiinpanot Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta – Tiistaiaudio #314
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit.
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tästä tilaukseen valitsemallasi alustalla
Google Podcasts on lakkautettu. Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös YouTube Music -appista.
⚡️ostanasuntoja@getalby.com
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirja tilattavissa. Ostan Asuntoja alennuskoodi FLIPPAA. Tilaa tästä. Nyt myös e-kirjana!
Kirjan sisältö 10 minuutissa: Sinustako flippaaja -kirjan avulla eteenpäin asuntosijoittamisessa – Tiistaiaudio #331
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka rahamedia.fi/verkkokurssit.
Taloyhtiölainat ovat pääsääntöisesti tasalyhenteisiä. Minulla on lisäksi sekä omat että osakeyhtiön lainat myös samalla lainamuodolla. Takana on poikkeuksellisen pitkä aika, etten ole löytänyt mitään ostettavaa, koska osakeyhtiöni saama rahoitus on ehdoiltaan sellaista, että kauppoja olisi pitänyt pystyä tekemään reilusti pienemmillä hintatasoilla kuin minua kiinnostavia kohteita osui kohdalle.
Miksi käytät asuntosijoitustoiminnassasi tasalyhenteisiä lainoja? YouTube #9
Tätä kirjoitettaessa 12 kuukauden euribor on käynyt jo alle 3 %:n tason 3 kuukauden euriborin pyöristyessä vielä 3,5 %:in. Korkosuojausta käyttävät asuntosijoittajat kyselevät jo pankeilta tarjouksia, mihin tasoon koron saisi kiinnitettyä, jos ottaisi pitkän kiinteän koron. Kolleegan kanssa tätä juuri pohdittiin perusteellisesti yhden lainan osalta. Toisaalla taloyhtiössä ostettiin tontti ja kirjattiin muistiin, että vuoden kuluttua tarkistetaan siihen otetun lainan korkosuojauksen hinta.
Minua kiinnostaa myös lainojen uudelleenjärjestely ja jälleenrahoitus, koska lyhennyksiä on kertynyt aikamoinen summa viimeisen 2-3 vuoden aikana. Kaikista houkuttelevinta olisi, jos yritykselleni olisi taas 15 vuoden laina-aikojen sijaan tarjolla 20 vuoden lainoja.
Vaihtoehtoisia tapoja järjestellä lainoja on 3.
1. Lainapääoman uudelleenjärjestely
Lainapääoman uudelleenjärjestelyllä tarkoitetaan sellaisia tapahtumia, joissa lainapääoma pysyy samana, mutta lainan ehdot muuttuvat.
Osakeyhtiölläni on muutama laina, joiden korkosuojaus on päättynyt. Joukossa on lainoja, joiden laina-aika on 15 vuotta, joita on lyhennetty 3-4 vuotta. Jos tarjolla olisi taas 20 vuoden laina-aikaa, voisin yhdistää nämä kaikki lainat yhdeksi uudeksi laina-ajaltaan 20 vuoden lainaksi. Tämä parantaisi kassavirtaa niin merkittävästi, että olisin korkojen laskiessa yhä kiinnostuneempi ottamaan uuteen lainaan pitkän korkosuojauksen.
Henkilökohtaisessa lainasalkussani on pari lainaa, joiden 10 vuoden korkosuojaukset päättyvät vuonna 2025. Lainoja on tasalyhennetty 10 vuotta ja lainapääomat ovat puolittuneet. Uudelleenjärjestely 20 vuoden lainaksi lainapääomaan koskematta lisäisi kassavirtaani 4-numeroisella summalla.
Myös taloyhtiölainojen lyhennysvuosien kasvaessa, jossain kohtaa verosuunnitteluhyödyn menettämisen kustannuksella, voi taloyhtiölainan maksaa pois omalla, laina-ajaltaan täyspitkällä lainalla, johon voi saada ja ottaa korkosuojauksen.
Joku voisi olla kiinnostunut vaihtamaan lainatyyppiä.
2. Vapaan vakuusarvon jälleenrahoittaminen
Jälleenrahoitus tarkoittaa sitä, että asuntosijoittajan lainapääoma nousee, kun vapaata vakuusarvoa vastaan nostetaan uutta lainaa.
Asuntosijoittajien rautalankakielellä exceliin kertynyttä teoreettista vakuusarvoeuroa muutetaan jälleenrahoituksen kautta investoitavaksi uusiin kohteisiin ja remontteihin tai muihin sijoituksiin.
Jos oma pääoma on kasvanut, kuten minulla viimeisen 2-3 vuoden aikana on, oman pääoman tuotto-% on laskenut. Jälleenrahoitus on keino pienentää oman pääoman määrää salkun velkavipua nostamalla.
Jälleenrahoitus kasvattaa myös lainanhoitomenoja eli pienentää kassavirtaa. Lainojen uudelleenjärjestelystä ja jälleenrahoittamisesta pankki laskuttaa palkkion. Joskus tekemällä molemmat yhtä aikaa, palkkion maksaa erityisen mielellään, jos lopputuloksena on parempi kassavirta, parempi oman pääoman tuotto ja salkussa uusi kohde ja/tai lisäarvoa luonut remontoitu asunto tai asunnot.
Lainanlyhennysten tuoma arvonnousu – häh? – Blogi #62
3. Ylimääräinen lainanlyhennys
Vaikka olenkin itse vuosikausia selittänyt, miksi pidän ylimääräisiä lainanlyhennyksiä erittäin huonona ajatuksena, tulee sekin mainita kolmantena keinona järjestellä lainoja.
Kumpi on parempi 500 € käteistä vai 500 € ylimääräistä asuntolainan lyhennystä? YouTube #55
Ylimääräisellä lainanlyhennyksellä pienennetään lainapääomaa, jolloin myös korkokustannus pienenee. Näin asuntosijoittajan kassavirta paranee ja oman pääoman tuotto laskee.
Ainoa tilanne, jolloin voisin ajatella jonkun toisen tekevän tällaisen järjestelyn, olisi sellainen, jossa käteistä on enemmän kuin maksimaalinen puskurien määrä eikä käteiselle keksi mitään parempaa sijoituskohdetta kuin tuoton hakeminen omia korkomenoja pienentäen.
“Milloin” onkin jo sijoittajakohtainen kysymys
Minulla on käytössä tasalyhenteiset lainat. Jollain toisella on annuiteettilainat. Jollain kolmannella kiinteät tasaerät. Minulla on iso osa lainoista korkosuojattu. Jollain toisella on muuttuvat korot. Meillä kaikilla on erilaiset tavoitteet velkavivun maksimimäärälle. Toistaiseksi viimeisin jälleenrahoitukseni onnistui aika nappiin, kun tein sen alkuvuonna 2022 lähes hintahuippuihin. En kuitenkaan nostanut velkavipuani maksimiin. Huolimatta asuntojen yleisestä markkinahintojen laskusta, velkavipuni on laskenut.
Pelkkä lainojen uudelleenjärjestely ilman uutta sijoituskohdetta on laskutehtävä, jossa vertailtavana on järjestelyn kustannukset ja saatava kassavirta- ja muu hyöty.
Jälleenrahoituksen tullessa kysymykseen, mukana on usein potentiaalisesti kannattava sijoituskohde, jolloin pankin palkkion merkitys kokonaislaskelmassa pienenee entisestään, jos ja kun se katetaan helposti uuden kohteen tuotoilla.
Itse aion tehdä laajan kartoitustyön seuraavien 3-9 kuukauden aikana koko lainasalkkuni uudelleenjärjestelystä ja jälleenrahoittamisesta. Lainoja ja vakuuksia on kolmessa eri pankissa, joten mielenkiintoisia aikoja on edessä.
Herättikö kirjoitus kysymyksiä?
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Tutustu maksuttomaan Asuntosijoituskouluun
Ota Sijoitusasunnot.com seurantaan Instassa
Sijoitusasunnot.com Blogissa: Tosielämän esimerkki: Flippaamisella 40 000€ :n tili
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. E-kirjan saa luettavaksi heti.
Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi
Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit
Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus
Kuuntelussani tällä viikolla:
Tuoretta sisältöä:
Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 11 – Ostan Asuntoja Podcast #324
Tsemppivuosi haltuunottoa takana Miia Roukala – Ostan Asuntoja Podcast #323
7 sijoitusasuntoa ja paljon muuta Kati Clements Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #321
Elämäntapana positiivinen asuntosijoittaminen Outi Juurikainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #319
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Ostan Asuntoja 