Ostan Asuntoja

”Asuntosijoittajan tärkeimmät opasteet” on toivottavasti joskus päättyvä kirjoitusten sarja, jolloin otsikossa oleva X konkretisoituu numeroksi. Olen aina ajatellut kulkevani omia polkujani eikä tämä kulkeminen rajoitu pelkästään sijoittamiseen. Otsikossa oleva ”opasteet” -sana valikoitui ystäväni inspiroimana. Hän rakastaa Lappia ja viihtyy maastoissa kompassin kera milloin minkäkinlaisiin suoritusvälineisiin kytkeytyneenä. Omia polkuja kulkeva tarvitsee jotain opasteita, ettei eksy.

Silmiini osui tänään valtamediasta otsikko ”Suomalaiset ryntäävät nyt sijoittamaan kryptovaluuttoihin”. Otsikkoon tiivistyy moni asia, miksi sijoittamisessa kehittymään pyrkivien tulisi välttää valtamedioita. Niihin ei ole varaa, jos haluaa vaurastua. Koko otsikko on pelkkää ihmisravinnoksi kelpaamatonta moskaa, kuten ympäristöystävälliseen ruokavalioon kuuluva 10-15 kemianteollisuuden tuotetta sisältävä kasvispohjainen liha:

• Ryntääminen ja sijoittaminen ovat toisensa poissulkevia sanoja. Jos ryntäät, et sijoita. Piste.
• Lampaat ryntäävät. Voit katsoa YouTubesta lammaskoiravideoita, joissa lammaskoira saa ryntäilevän lammaslauman ohjattua mihin ilmansuuntaan tahansa haluaa. Älä ole lammas.
• Treidaukseen tai algoritmeihin sopii termi ”nyt”. Sijoittaminen ei ole ”nyt” -aikajänteistä tekemistä.
• Kryptovaluutat on samanlainen joukko kuin osakkeet. Kukaan ei voi olla niin tyhmä, että saatuaan arvo-osuustilin auki, ostaa kaikkia mahdollisia osakkeita ”ryntään nyt” -tekniikalla. Opiskele ensin vain yksi ja valitse opiskelun kohteeksi bitcoin.

Joillain sijoittajilla on tapana allokoida joku summa pääomia spekuloimiseen. Ryntäily ei kuulu edes spekulointityyppiseen pääomien allokointi. Pokeri ja Blackjack tuovat mieleen uhkapelit, mutta niissäkin pelaajat opettelevat ensin kaikki säännöt ja pelejä seuraavat huomaavat nopeasti, että ryntäily on nopein tapa hävitä pelimerkkinsä.

Sijoittamisen ja spekuloimisen ero – Tiistaiaudio #276

Osaamiseen perustuvan arvon pakottamisen tuottopotentiaali on ääretön

Suora ”Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen edustaa minulle ”matala riski, korkea tuotto” -paria. Yleisellä tasolla tämä toteutuu silloin, kun onnistuu pakottamaan arvoa niin paljon, että jälleenrahoituksen kautta voi irrottaa kohteeseen alunperin investoidun jokaisen oman euron. Käytän tästä termiä ”Asuntosijoittajan ROI”, joka muuttuu äärettömäksi, kun laskentakaavan viivan alla oleva ”Investment” eli ”I” on kohteesta irrotettu ja sen rullaava verojen jälkeinen kassavirtatuotto on positiivinen. Riski oman käteispääoman menettämiselle on poistunut ja asuntosijoittajan ROI on ääretön.

Jos olisi aikoinaan allokoinut 1 000 euroa bitcoiniin ”korkea riski, korkea tuotto-odotus” -parin ymmärtäen eli olisi sijoittajana tehnyt spekulatiivisen tietoisen allokaation, voisi nyt realisoida 0,01 bitcoinia 1 000 eurolla. Riski oman alkuperäisen pääoman menettämisestä olisi poistunut. Loput 0,99 bitcoinia jäisivät yhä kylmälompakkoon. Mitä enemmän olisi opiskellut bitcoinia siihen mennessä, kun 1 000 eurolla pystyi ostamaan yhden bitcoinin, sitä todennäköisemmin olisi kuvannut pääoman allokointia epäsymmetriseksi riski/tuotto -pariksi. Maksimaalinen mahdollisuus menettää eurojaan oli 1 000 euroa, mutta fiat-vastuuttomuuden jatkuessa raha- ja/tai finassipolitiikan globaaleilla pelikentillä, yhden bitcoinin ostovoima voisi jonain päivänä olla 100 000 euroa. 15.12.2024 yhdellä bitcoinilla sai noin 97 000 euroa. ”Osta ja pidä” -asuntosijoittaja ymmärtää pitämisen.

Keskimääräistä korkeamman tuoton saavuttaminen ei onnistu keskimääräisyyttä tavoittelemalla

”Olet juuri sellainen ikävä tyyppi, joka tekee sijoittamisesta tarpeettoman vaikeaa” kommentoi minulle täysin tuntematon henkilö. Kommentti jäi mieleeni ja siinä oli valtaosa totta. Olen aina tavoitellut keskimääräistä korkeampaa tuottoa. Olen siinä onnistunut enkä ole kokenut sitä koskaan helpoksi. Olen myös sellainen, joka on ollut aina kiinnostunut sijoittamisesta. Minulle passiivinen indeksisijoittaminen ei ole sopiva, koska siinä tyydytään saavuttamaan keskimääräinen markkinatuotto ilman minkäänlaista arvon pakottamista. Asuntorahastosijoittaminen sopii minulle vielä huonommin. 

Suora ”Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen muodostaa sijoitustoimintani ytimen. Valtaosa varallisuudestani on asunnoissa ja kiinteistöissä. Ymmärsin jo hyvin aikaisessa vaiheessa, että asuntomarkkinat ovat paikallisia eikä asuntoja myydä pörssissä. Tehokkaiden markkinoiden hypoteesit pystyi unohtamaan pienellä opiskelulla. Kun vuokraustoiminnan käyttöön soveltuvan paikallisen markkinan oli tunnistanut, piti lähteä tarjoamaan sellaisia vuokrakoteja, joille siinä paikallisessa markkinassa oli kysyntää muttei tarjontaa. 

Ensimmäinen osa korkeamman tuoton saavuttamisesta paikallisella asuntomarkkinalla oli tehdä asioita paremmin kuin keskimääräiset paikalliset toimijat. Käytännössä tämä tarkoittaa muun muassa ja erityisesti:

• Asuntojen ostamista motivoituneilta myyjiltä reilusti alle paikallisten markkinahintojen
• Asuntojen lisäarvoa tuova remontointia paikallisen vuokramarkkinan keskiarvoa paremmaksi
• Asuntojen keskimääräistä parempaa markkinointia keskimääräistä korkeamman vuokratason saavuttamiseksi
• Hyvään vuokranantajuuteen pitkäjänteisesti pyrkimistä keskimääräistä parempien vuokralaiskandidaattien löytämiseksi 

Tekemällä näitä asioita paikallisilla asuntomarkkinoilla keskimääräisiä toimijoita paremmin saavuttaa paikallisen asuntomarkkinan keskimääräistä tuottoa korkeamman tuoton.

Toinen osa korkeamman tuoton saavuttamisesta on kehittyä sijoittajana siten, että on mahdollisimman hyvin suojattuna markkinoiden liikkeitä vastaan, jotta omien käteispääomien ”korkoa korolle” -efekti ei katkea. Käytännössä tämä tarkoittaa muun muassa:

• Säännöllistä vapaiden vakuusarvojen jälleenrahoittamista 
• Riskien tunnistamista, niiden hallintaa ja niiltä suojautumista
• Likvidien puskurien kasvattamista
• Asuntoportfolion hajauttamista ensin ja hajauttamistavoitteen saavuttamiisen jälkeen keskittämistä synergiahyötyjen saavuttamiseksi
• Hajauttamista vuokraustoiminnan kanssa mahdollisimman vähän korreloiviin omaisuuslajeihin
• Hajauttamista hoitovastikkeiden nousun kanssa korreloiviin omaisuuslajeihin

Tämä voi tuntua juuri sellaisen ”ikävän tyypin” kirjoitukselta, jossa tehdään asuntosijoittamisesta tarpeettoman vaikeaa. Konkreettisesti tämä voisi tarkoittaa vaiheittaista etenemistä:

Vaihe 1 Sijoitusasuntoja 0-3 kappaletta: Opiskele Marko Kaarton ”Sijoita asuntoihin!”- ja Turusen & Oravan ”Osta, vuokraa, vaurastu” -kirjat. Tilaa Ostan Asuntoja Blogi ja Asuntopehtoorin, Trecon, Suomen Vuokranantajien, Rahamedian, Sijoitusasunnot.com ja Asuntosalkunrakentaja.fi uutiskirjeet/blogit.

Vaihe 2 Sijoitusasuntoja 4-10 kappaletta: Opiskele ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti”- ja ”Sinustako flippaaja?” -kirjat. Aseta kirjallisia tavoitteita, tee vuosisuunnitelma, etene päivittäin. Työskentele oman kasvun asenteesi kehittämisessä. Valitse ikuisena opiskelijana seuraava sivuaine, joka tukee ydintoimintaa. 

Vaihe 3 Ammattimaisuus perusperiaatteena, sijoitusasuntoja yli 10 kappaletta: Osakeyhtiö perustettu tai perustaminen ajankohtaista. Korkojen nopean nousun jälkeen ja yrityspuolen rahoituksen saatavuuden oltua vaikeaa, tällä hetkellä ei enää löydy yhtään asuntosijoittaa, joka olisi kokenut vain 0-korkoajan. Ydintaitoja pitää syventää ja perusosaamista laajentaa.

Jos asuntosijoittajana tavoittelee pitkällä aikajänteellä keskimääräistä parempaa tuottoa, se on omassa tapauksessani edellyttänyt tulemista ensin paikallista markkinaa keskimääräistä paremmaksi vuokranantajaksi ja asuntosijoittajaksi, sitten yleisellä tasolla keskimääräistä paremmaksi vuokranantajaksi ja asuntosijoittajaksi tulemista, ja lopulta keskimääräistä paremmaksi sijoittajaksi tulemista. 

Mukana on ollut sopiva sekoitus:

• Onnea ja jalkojen pitämistä maan pinnalla
• Skenaariotyöskentelyn avulla piilossa olevan tiedon suuruusluokkien todennäköisyyksien päivittämisessä onnistumista
• Jatkuvaa opiskelua ja huru-ukkomaista kaiken kyseenalaistamista

Tapoja menestyä on monia

”Osta ja pidä” -asuntosijoittaja oppii nopeasti, että vuokraustoiminta ei ole nopea tapa rikastua, mutta suhteellisen varma tapa vaurastua oikeaoppisesti toteutettuna. Vuokralaisvalinnassa onnistuminen ja vuokrausasteen hyvänä pitäminen opettavat enemmän puolustuspään pelaamista kuin agressiivista hyökkäystä. 

Kun oppii asuntosijoittamisen kaikki 7 kannattavuuden elementtiä, pystyy varovaisena sijoittajana tekemään tuottoa kaikissa markkinatilanteissa. Tästä seuraa todennäköisemmin se, että syklin nousuvaiheessa tekee erinomaista tuottoa. 

Ostan Asuntoja Blogia vuosikausia lukeneet tietävät, että olen ensin opiskellut ja sitten allokoinut pääomia kultaan, sitten opiskellut ja allokoinut pääomia bitcoiniin sekä opiskellut erilaisia komponentteja, jotka vaikuttavat hoitovastikkeisiin ja allokoinut pääomia hoitovastikkeiden mukana nouseviin osakkeisiin. USA:n REIT-markkinassa olin mukana, kun korona-aika teki niistä matalan riskin ja korkean tuotto-odotuksen sijoituksia suurella turvamarginaalilla. Älä kopioi mitään tästä kirjoituksesta sijoitussuosituksina, koska ne eivät ole tarkoitettu sellaisiksi. Jos ja kun olen realisoinut joitain sijoituksia, en käy päivittämässä vanhoihin kirjoituksiin niin tehneeni. Ajatukseni voivat muuttua uuden tiedon myötä.

Olen toistaiseksi vakuuttunut siitä, että asuntosijoittamisessa kehittyminen on auttanut merkittävästi siinä, että olen pystynyt opiskelemaan ja helpommin oppimaan pääomien hajauttamisen sellaisiin omaisuuslajeihin, jotka ovat merkittävästi vielä pienentäneet asuntosijoittamiseen liittyvää riskiä ja nostaneet sijoitustoimintani tuottoa.

Matalaa riskiä ja korkeaa tuotto-odotusta omin toimin arvoa pakottaen.

Toisen tason ajattelu – Asuntosijoittajan tärkeimmät opasteet 1/X – Blogi #431

Vastavirtaan kulkeminen on raskaampaa, mutta ylituoton edellytys – Asuntosijoittajan tärkeimmät opasteet 2/X – Blogi #436

Hyvien diilien odottaminen kärsivällisesti – Asuntosijoittajan tärkeimmät opasteet 3/X – Blogi #440

Löysitkö kirjoituksen sosiaalisesta mediasta? Muistathan, että jakaminen on asuntosijoittaja- ja vuokranantajakolleegoista välittämistä. Jos itse sait sisällöstä lisäarvoa, pistä hyvä kiertämään. Kiitos!