Tuottovaatimus asuntosijoittamisen ”uudessa normaalissa” – Blogi #515
Orpon hallitus on tehnyt tukileikkauksia, jotka ovat osuneet suurusluokkana 700-800 000 suomalaiseen. Ensin tuli kolme tukileikkausta, joista vähintään yksi osui 500 000 suomalaiseen. Opiskelijoiden asumistukileikkaus kosketti perään noin 200-300 000 opiskelijaa. Alv-korotus koskee kaikkia. Yrittäjien YEL-idiotismi vei toimintaedellytyksiä monilta. Uusi rakennuslaki lisää vihreään siirtymään liittyviä kustannuksia. ”Whatever it takes” 10 vuoden 0-korkoaika on pysynyt poissa neljä vuotta.
Jokaisella on käytössään sama tieto muodostaa todennäköisyys sille, onko ”paluu vanhaan” -skenaario todennäköisin. Vai olisiko ”uusi normaali” -skenaario sellainen, johon asuntosijoittajan ja vuokranantaja tulisi sopeutua? Tuottovaatimus eli vuokratuotto-% on tunnusluku, jonka käyttöä pitäisi ajatella ”uuden normaalin” mukaisesti, mikäli se oma pääskenaario on.
Jos et lukenut Blogia #513 ja #514 , aloita niistä: Tuottovaatimuksen merkitys asuntosijoittamisessa – Blogi #513 ja Tuottovaatimuksen soveltaminen tavoitellessa alle markkinahintaista sijoitusasuntoa – Blogi #514
Vuokratuotto-% ei ole asuntosijoitusstrategia, se on polaroidkuva
Vuokratuotto-% lasketaan jakamalla nettovuokratuotto velattomalla hankintahinnalla ja kertomalla se 100:lla, jotta saadaan %-luku. Se kertoo, mitä velaton asuntosijoituskohde tuottaa laskentahetkellä.
Suomalaisille asuntosijoittajille on opetettu lisäämään jakajaan ns. ”remonttivara” eli tuomaan tulevaisuuden remonttien kustannuksia (diskonttaamatta) laskentahetkeen. Remonttien arvoa nostavaa vaikutusta, mahdollisuutta korottaa vuokraa, ei opeteta huomioimaan. Näin luodaan harha, jossa kaikki remontit heikentävät tuottoprosenttia. Remonttien kustannukset voi usein vähentää vuokratulojen verotuksessa. Tätä ei opeteta tekemään, vaan kustannus tuodaan täysimääräisenä.
Oikeaoppisempi tapa käyttää vuokratuotto-% -tunnuslukua olisi ajatella sitä tuottovaatimuksen kautta. Kuinka paljon korkeampi linjasaneerattoman kohteen tuottovaatimuksen pitäisi olla suhteessa naapuritalon vastaavaan linjasaneerattuun kohteeseen? Näin jokaista laskentakaavan elementtiä tulee käytettyä samalla polaroid -periaatteella. Markkinavuokrien kehitystä ei huomioida. Hoitovastikkeen kehitystä ei huomioida. Tulevaisuuden remonttien kustannuksia ei huomioida. Tulevan remontin vaikutuksia vakuusarvoon ei huomioida. Tulevan remontin verovähennyksen osuutta ei huomioida. Kaikki huomioidaan tuottovaatimuksessa samalla periaatteella.
Vuokratulon laadun merkitys kasvaa uudessa normaalissa
Vuokra-asuntojen ylitarjonnasta kärsivillä markkinoilla nähdään erilaisia ”ensimmäinen kuukausi ilmaiseksi”-, ”autopaikka puoleksi vuodeksi”-, ”vakuus 0 euroa”- ja ”X euron lahjakortti” -tarjouksia. Vuokrailmoituksessa kerrottu vuokra ei vastaa realisoituvaa nettovuokratuottoa. Vuokraa tulee 11 kuukaudelta, lahjakortti tulee hoitovastikkeen päälle ja 0-vakuus lisää vuokranantajan riskiä.
Sosiaaliturvaperäinen maahanhoukuttelu näkyy myös työttömyystilastoissa eikä sen mainitseminen aiheuta enää rasismisyytöksiä. Sosiaaliturvalla maahanhoukuteltujen hakeutuessa asumaan toisten sosiaaliturvalla maahanhoukuteltujen keskuuteen vuokratulon laatu on uhattuna vuokralaisen maksukyvyn heikentyessä. Ilmaisen elämisen perässä tulevien houkuttelu ei voi matemaattisesti jatkua. Politiikkalinjaukset tulevat kiristymään. Vain aikataulu on epävarma.
Uudessa normaalissa ennen samanlaista tuotto-% toteuttaneiden kohteiden väliset riskierot voivat kasvaa tavoilla ja nopeudella, joka pitää huomioida tuottovaatimuksessa.
0-korkoaikana pk-seudulla tuottovaatimukset alkoivat kolmosella. Silloin perusteluna näki käytettävän sitä, että tulevaisuuden markkinahintojen nousu kompensoi matalan tuottotason. Toisena perusteluna oli, että vuokraustoiminnan riskit olivat matalat. Tyhjän kuukauden riskin kerrottiin olevan pieni ja hyvän vuokralaisen löytämisen todennäköisyys oli suuri. Jokainen tekee oman tulkintansa helsinkiläisen asuntopolitiikan onnistumisesta. Uudessa normaalissa tuottovaatimuksen tulisi huomioida krooninen virheiden toistaminen.
Uusi korkotaso nostaa tuottovaatimusta
Vuokratuotto-% lasketaan velattomalle hinnalle eikä vieraan pääoman kustannusta syötetä laskentakaavaan. 0-korkoajan tuottovaatimuksilla ei voi jatkaa 2-3 prosentin korkomaailmassa.
Jos uskoo ”paluu vanhaan” -skenaarioon, on varmaan jo tehnyt kauppoja 0-korkoajan tuottovaatimuksilla. Asuntojen hinnat ovat paikoitellen sopeutuneet alaspäin niin paljon, että 2-3 prosentin korkotasolla tuottovaatimus voi asettua 0-korkoajan tasolle. Asuntojen hintojen kääntyminen nousuun toteuttaisi ”markkinahintojen tulevaisuuden nousu kompensoi matalaa tuottoa” -teesiä.
12 kuukauden euribor pyörii tätä kirjoitettaessa kolmen kieppeillä. 2021 alussa se oli -0,5 %. ”Uuden normaalin” skenaariossa paluu vanhaan, vakaaseen, laskevaan korkotasoon ei ole selviö. Tuottovaatimuksessa pitää huomioida tekijöitä, joissa keskuspankkiirit aikovat laskea energian hintaa ohjauskorkoja nostamalla kysyntää vähentääkseen. Kysynnän vähentäminen ei ole työllisyyden kannalta positiivista. Eikä valtion korkomenojen.
Hoitovastikkeiden vakaudesta tasaisesti nouseviin hoitovastikkeisiin
2010-luvulla hoitovastikkeiden kehitys oli maltillista. 2020-luvulla hoitovastikkeiden käsittely vaatii mielen malttia. Koronatoimista seurasi iso ja nopea nousumöykky, joka ei ole sulanut pois.
2010-luvulla tuottovaatimusten yhteydessä ei juurikaan keskusteltu tarpeesta huomioida nousevien hoitovastikkeiden riskiä tuottovaatimuksessa. Uudessa normaalissa lähes kaikissa merkittävissä hoitovastikkeeseen vaikuttavissa kustannuserissä on jatkuvaa korotuspainetta. Valtio ja kunnat himoavat verotuloja. Yksityiset palvelujen tarjoajat yrittävät saada nousseita kustannuksia läpi hinnankorotuksin.
Tälläkin kehityksellä voi olla tuottovaatimusta hieman korottava vaikutus.
”Sijainti, sijainti, sijainti” uudessa normaalissa
Tuottovaatimus on kaupunkikohtainen. Se on postinumerokohtainen. Tuottovaatimuksen soveltaminen kohteen alustavassa tarkastelussa toimii vain, jos ymmärtää tämän. Tuottovaatimusero on asuntosijoittajan keino tunnistaa alle käyvän arvon kohteita.
Asuntosijoittajan pitää ymmärtää, miksi vuokratuotto-% on mitä se on. Sen mataluus voi perustua vahvoihin fundamentteihin tai sen korkeus voi indikoida niihin liittyviä epävarmuuksia.
2010-luvun ajatukset siitä, että pelkkä muuttovoitto olisi matalan tuottovaatimuksen fundamentti, voivat edellyttää uudessa normaalissa tarkempaa tarkastelua. Asuntopolitiikan päätökset yhdistettynä maahanmuuttopolitiikan päätöksiin ovat luoneet Helsinkiin tilanteen, jossa muuta kuin Suomea äidinkielenään puhuvat keskittyvät asumaan samoille alueille. Muuttovoittoiselta pk-seudulta 2010-luvulla asunnon ostaminen markkinahintojen nousuodotuksella ei tunnu hyvältä sijaintipäätökseltä, kun oppilaspohjan sekoittamispolitiikkaa käytetään synnytetyn ongelman ratkaisuna.
2010-luvun vakaat tuottovaatimukset uudessa normaalissa
2010-luku meni suhteellisen vakaassa tuottovaatimusympäristössä. Nykytilannetta, koko 2020-luvun alkupuoliskoa, leimaa jo useamman vuoden kehitys, jossa minkä tahansa hetken polaroid-kuva tuottovaatimuksesta on muuttunut nopeammin seuraavaan polaroid-hetkeen. Tuottovaatimus on siis tarkasteluajankohdan poikkileikkaus. Fundamenttien muutokset ovat viime vuosina nopeutuneet. Tai ainakin siltä tuntuu.
Tämän huomaa pysähtymällä pohtimaan sitä, kuinka paljon on loppuvuodesta 2022 alkaen nähnyt ”paluu vanhaan” -skenaarioon eniten luottavien vääriä ennustuksia ja pettymyksiä kerta toisensa jälkeen, kun paluu vanhaan ”sijoittajakysyntään” on siirtynyt tai ”asuntopula uhkaa” realisoitui ”ylitarjonta on lisääntynyt” -haittaan. ”Patoutunut kysyntä on patoutunut” monta kertaa ja ”kauppamäärien pohjat” on nähty uusina syvempinä pohjina.
Näitä on helppo kirjoittaa ja ne näyttävät inhoamaltani jälkiviisastelulta. Kyseessä on kuitenkin oman pääskenaarioni toteutuminen, jota en missään tapauksessa osannut laatia vuonna 2023 vuodelle 2026.
Tuottovaatimukset ja vuokratuottoprosentit eivät ole vääriä tunnuslukuja. Ne ovat epätäydellisiä. Ne tarjoavat yksinkertaistetun tilannekuvan monimutkaiseen ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajan pitkäjänteiseen maailmaan. Kun tiedossa on jo syklin huipun ajoittuminen vuoden 2022 alkupuoliskolle, oma tekemiseni on painottunut erilaisten mittarien ja indikaattorien seuraamiseen ja niihin vaikuttavien tekijöiden kehityksen pohtimiseen.
Pysyväisluontaisten muutosten, uhkien ja mahdollisuuksien, tunnistaminen vaikuttaa tuottovaatimukseen ja sitä kautta suhteelliseen ja absoluuttiseen menestymiseen vuokraustoimintayrittäjänä ja sijoittajana.
Vuoden vuokratuotolla kauppahinta kuitattua – Juho Karvonen – Ostan Asuntoja Podcast #421
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalveluon sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalveluon oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Jyväskylässä 250 asuntoa vuodessa Kim Kähkönen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #381
Marko Kaarto järjestää Tekninen Asuntosijoittaminen -valmennuksen 12.9.2026. Lisätietoa asuntosijoituskirja.fi/valmennukset. Alekoodilla HURU26 -50 %. Samasta paikasta löytyy kuvaus Harrin Sparraus -palvelulle.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Alekoodi TAVOITE. Sinustako flippaaja? -kirjan alekoodi on FLIPPAA. E-kirjat saa luettavaksi heti.
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Kirjat ja valmennukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia kuluja. Samalta sivustolta löytyy ”Harrin privaattisparraus” -kuvaus
ostanasuntoja@primal.net, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok, Ostan Asuntoja Threads, LinkedIn
Ostan Asuntoja 