Tuottovaatimuksen merkitys asuntosijoittamisessa – Blogi #513
”Vuokratuotto 27,4 %” saattaa esiintyä sijoitusasunnon markkinointiviestissä. Kaikki asunnot varataan minuuteissa. Helsingistä voi ostaa kiireettömästi ja runsaasti sijoitusasuntoja vain 3,4 prosentin tuottovaatimuksella. Niihin voi saada pankista lainaakin 3,86 prosentin kokonaiskorolla.
Kaikki luvut ovat tuulesta temmattuja. Tai ne ovat voineet tulla vastaan myös ihan oikeasti viimeisen parin vuoden aikana sähköpostiviesteissä, tuottotutkimuksissa ja pankeille lähetettyjen asuntosijoituslainakyselyiden vastauksissa.
Vain 5 vuotta sitten oli trendikästä ostaa kilpaa 3,4 prosentin tuottovaatimuksen ”markkinahintojen nousuasuntoja”. Nyt on trendikästä ostaa yli kymmenen prosentin tuottovaatimuksella ”kassavirta-asuntoja”. Mihin trendiin oikein pitäisi uskoa?
Tuottovaatimus on kerrostalokieltä, vuokratuotto yhden asunnon kieltä
Asiaa voi havainnollistaa itselleen siten, että kokonaisia kerrostaloja vuokraustoiminnan käyttöön ostavat eivät lähesty ostosta avaamalla kerrostalovälittäjien kauppajärjestelmästä kerrostalojen vertailukauppoja löytääkseen mahdollisimman oikean hinnan. He lähestyvät asiaa kerrostalon generoiman nettovuokratuoton kautta. Jos sadan asunnon kerrostalosta on 10 asuntoa tyhjänä, ostaja ei maksa niistä, koska ne generoivat vain kuluja. Laskentakaavassa ei ole kerrointa 12. Tuottovaatimuksen on täytyttävä.
Yksittäistä sijoitusasuntoa ostava pienasuntosijoittaja lähestyy asiaa enemmän sitä kautta, kuinka monta prosenttia asunto tuottaa, jos sen ostaa tietyllä velattomalla hinnalla. Sillä ei aina ajatella olevan arvon kannalta merkitystä, onko asunto tyhjä vai vuokrattu. Laskentakaavassa on kerroin 12 kuvaamassa sitä, että vuokra tulee joka kuukausi eikä ylimääräisiä vastikkeita koskaan peritä. Vertailukaupat ovat tärkeää tietoa, jotta voidaan arvioida, pystyykö asunnon ostamaan alle sen käyvän vakuusarvon.
Molemmissa tapauksissa kyse on kuitenkin lopulta samasta asiasta. Oikeaoppinen laskenta tuottaa sillä ajan hetkellä yhden tunnusluvun, joka kertoo kuinka monta % velattomana hankittu sijoitus tuottaisi, jos sijoittajan vuokra-arvio ja vuokraustoiminnan operatiiviset kustannukset toteutuisivat oletusten mukaisesti.
Vääräoppinen laskenta voi huomioida 10 seuraavan vuoden remonttien kustannukset, muttei huomioi ollenkaan niiden luoman lisäarvon mahdollistamaa korkeampaa vuokraa eikä vakuusarvon nousua. Opettele ymmärtämään kaava:
Vuokratuotto-% = (Nettovuokratuotto / Arvo) x 100 %
Yksityiskohtainen kuvaus kaavasta ja Nettovuokratuoton oikean laskemisen tärkeydestä löytyy Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta (alekoodi alla).
Laskenta on helppoa, tulkintaan vaikuttaa kokemus
Tätä tunnuslukua ei saa, kuten ei mitään tunnuslukua, käyttää irrallaan eikä varsinkaan ainoana ostopäätöskriteerinä. 27,4% ja 3,4% eivät kerro, onko sijoitus hyvä vai huono eikä sitä, kumpi sijoitus on parempi. Kaikki mustavalkoiset tulkinnat voi sivuuttaa väärinä. Yleisiä suuntaviivoja, harmaan sävyjä, on olemassa.
Tuottovaatimus on yleensä matalampi, kun sijoittajat kokevat:
- Sijainnin kehittyvän suuntaan, jossa yhä useampi haluaa asua
- Taloyhtiön ja asunnon olevan korkeampaa laatua
- Erilaisten riskien todennäköisyyksien ja vaikutusten olevan pienempiä
- Muiden sijoittajien kokevan samalla tavalla
Tuottovaatimus on yleensä korkeampi, kun sijoittajat kokevat:
- Kohteen kassavirtapotentiaalin korkeaksi
- Kaupan jälkeisen arvon noston mahdolliseksi
- Turvamarginaalivaateen korkeammaksi kompensoimaan vuokraustoiminnan ja muita riskejä
Jos joku vielä pystyi lukemaan oheiset ranskalaiset viivat siten, että ”matala vuokratuotto-% tarkoittaa matalaa riskiä, hyvää vuokrattavuutta ja markkinahintojen nousua”, suosittelen harkitsemaan vakavasti jotain toista omaisuuslajia.
Tuottoprosentin ja sijoituspäätöksen välissä pitää tapahtua paljon muuta
Kun sijoittajan tuottovaatimuksen alustavasti täyttänyt kohde on löytynyt, kokenut ja osaava sijoittaja arvioi monia muita asioita:
- Paikallisten vuokramarkkinoiden fundamenttien tarkempi tarkastelu työpaikkanäkymineen
- ”Kysyntä-tarjonta” -tasapainon ja vuokrien kehittymisnäkymät
- Sosialistisen ARA-tuotannon häiriötekijät
- Vanhojen asuntojen hintatason suhteessa uudistuotannon rakennuskustannustasoon
- Yleisen vuokrausastetrendin
- Potentiaalisten vuokralaissegmenttien maksukyvyn
- Tulevien remonttien kustannukset ja epävarmuustasot
- Rahoituksen hinnan ja ehdot
- Tulevaisuuden jälleenrahoituksen tai myynnin exit-strategiat
Kaksi saman markkinan pintapuolisesti samanlaista sijoituskohdetta voivat osoittautua tarkemman tarkastelun seurauksena hyvinkin erilaisilta pitkän aikajänteen sijoituksilta.
Sijoittajat ovat yksilöitä päämäärineen ja tavoitteineen
Opiskelu yhdistettynä käytännön kokemukseen tuo yleensä kyvyn erottaa yhteen ajanhetkeen liittyvät trendikkäät ja usein jyrkät asiantuntijanäkemykset. Niitä kopioidaan ja esitetään mielellään niitä vahvistavissa valtamedioissa oman kuvan ja nimen kera. Kaikkien tuttujen nimien takaa ei löydy vankkaa käytännön kokemusta asuntosijoittamisesta.
Asuntosijoittaminen on niin pitkäjänteistä, että sen ikivihreistä opeista on vaikea vetää lukijoita houkuttelevia ja mainostajia kiinnostavia myyviä sensaatio-otsikoita. Metsäsijoittaminen kuuluu samaan kategoriaan.
Yritä miettiä oman elämän isoja päämääriä, johda niistä tavoitteita ja tee suunnitelmia niiden toteuttamiseksi. Jos asuntosijoittaminen kiinnostaa ja sopii keinoksi tavoitteisiin pääsemiseksi, yritä ymmärtää sen ikivihreät perusominaisuudet, jotta osaisit välttää pahimmat virheet matkalla kohti päämäärääsi.
Aseta oma tuottovaatimuksesi tukemaan tavoitteidesi toteutumista. Ymmärrä tuottovaatimuksen paikkakuntakohtaisuus. Helsingistä on vaikeaa ostaa sijoitusasuntoa 10 prosentin tuottovaatimuksella. Samalla tuottovaatimuksella tulee maksaneeksi liikaa paikkakunnalla, jossa kokeneet sijoittajat tekevät kauppoja vain yli 15 prosentin vaatimuksen täytyttyä.
Tuore asuntosijoittajatarina Ostan Asuntoja Podcastissa: Kasvutarina viidessä vuodessa 11 sijoitusasuntoon – Karoliina Peltola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #417
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori on suomalainen perheyritys, joka tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, sijoitusasuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.
Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka hoitaa asuntoon ja vuokrasuhteeseen liittyvät käytännön asiat puolestasi ja takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan.
Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa kilpailukykyisin kiintein hinnoin vuoden vuokratakuulla.
Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista proaktiivista isännöintiä, jonka avulla pystytään parantamaan taloyhtiöiden arvoa.
Lisätietoa asuntopehtoori.fi
Huippu-urheilijasta Asuntopehtoorin huippujoukkueeseen Antti Hynynen – Ostan Asuntoja Podcast #379
Vuokrasi 340 asuntoa vuodessa Tampereella Johanna Lehtinen – Ostan Asuntoja Podcast #404
Marko Kaarto järjestää Tekninen Asuntosijoittaminen -valmennuksen 12.9.2026. Lisätietoa asuntosijoituskirja.fi/valmennukset. Alekoodi HURU26. Samasta paikasta löytyy kuvaus Harrin Sparraus -palvelulle.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Alekoodi TAVOITE. Sinustako flippaaja? -kirjan alekoodi on FLIPPAA. E-kirjat saa luettavaksi heti.
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Kirjat ja valmennukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia kuluja. Samalta sivustolta löytyy ”Harrin privaattisparraus” -kuvaus
ostanasuntoja@primal.net, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok, Ostan Asuntoja Threads, LinkedIn
Ostan Asuntoja 