Tuottovaatimuksen soveltaminen tavoitellessa alle markkinahintaista sijoitusasuntoa – Blogi #514

Asuntosijoittamisen perusoppeja on helppo vääristellä tai ymmärtää tahallaan tai tahattomasti väärin. ”Alle markkinahinnan ostaminen” on konseptina yksi tällaisista perusopeista. 

”Mistä tietää, onko asunto alle markkinahintainen?” on luonteva kysymys. Mitään vastauspalvelua, josta oikean vastauksen saisi, ei ole olemassakaan. Oikean vastauksen antavaa laskentakaavaakaan ei ole olemassa. Näkemys löytyy suuntaa antavasti ja se tarkentuu asuntosijoittajan paikallistuntemuksen parantuessa. Turvamarginaali kompensoi epävarmuutta.

Jos et lukenut Blogia #513, aloita siitä: Tuottovaatimuksen merkitys asuntosijoittamisessa – Blogi #513

Tuottovaatimusero auttaa oikeille jäljille

Asiaa on helpointa ymmärtää esimerkin avulla. Asuntosijoittaja voi olla kiinnostunut kohteesta, jota vastaavista kohteista paikalliset asuntosijoittajat ovat valmiita tekemään kauppoja viiden prosentin keskimääräisellä tuottovaatimuksella. Kyse voisi olla vanhan, linjasaneeratun kerrostalon 33-36 neliöisestä yksiöstä. Markkinan keskimääräiseen tuottovaatimukseen voisi päätyä asunnolla, jonka nettovuokratuotto on 4 000 euroa ja velaton hinta on 80 000 euroa.

Tuotto-% = (4 000 / 80 000) x 100 % = 5 %

Aloittelevaa asuntosijoittajaa kiinnostaa, mistä palvelusta hän voi saada tietoonsa tuottovaatimuksen. Valitettavasti tai onneksi ei mistään. Juuri tähän perustuu epäreilun kilpailuedun luomisen mahdollisuus tulemalla paikallisen markkinan erikoishypersuperasiantuntijaksi.

Kirjoitin esimerkkiin luvun 5. En lukua 5,0. Enkä varsinkaan lukua 5,04, jonka taulukkolaskentaohjelmani saattaisi näyttää. Käsitys keskimääräisestä tuottovaatimuksesta syntyy paikallismarkkinan hinta-, vuokra- ja hoitovastiketietouden kautta. Lisäksi tuottovaatimus elää ajan kuluessa esimerkiksi markkinasyklin ja korkotason mukaan. Tuottovaatimus (tai vuokratuotto-%) on ajan hetken poikkileikkaus. Koronatoimien aiheuttamat jyrkät ja nopeat kustannusten ja korkojen nousut ovat poikkeustilanteita. Normaalitilassa muutokset tapahtuvat hitaasti.

Oletetaan, että asuntosijoittaja on onnistunut keräämään tietoutta ja verkostoja sen verran, että hän uskoo riittävän suurella todennäköisyydellä keskimääräisen tuottovaatimuksen olevan 5 prosenttia. 

Tuottovaatimusero tarkoittaa paikallisen markkinan keskimääräisen tuottovaatimuksen ja yksittäisen kohteen tuottoprosentin välistä erotusta. 

Jos erotus on nolla, alustava tulkinta olisi, että kohteen hinta edustaa markkinan keskimääräistä tuottovaatimusta. Kohde ei siis olisi ”alle markkinahintainen”. Se olisi markkinahintainen.

Jos erotus olisi 2 prosenttiyksikköä eli tuottoprosentti olisi 7, kysymys kuuluisi, onko kyseessä hyvä, alle markkinahintainen diili. Vastaus olisi ”ehkä”. Seuraavaksi tulisi selvittää, miksi.

Mitä kahden prosenttiyksikön ero tarkoittaisi?

Käytetään samaa esimerkkiä, jossa nettovuokratuotto on sama 4 000 euroa. Tuottoprosentti on viiden sijaan seitsemän.

7 % = (4 000 / X) x 100 % =>

X = 4 000 x (100 % / 7 %) = 57 140 €

Tämä esimerkki kertoo, kuinka merkittävä velattoman kauppahinnan ero tulee kahden prosenttiyksikön erolla tuottovaatimukseen. Jos kyseessä olisi identtinen asunto, 57 140 euron velaton hinta edustaisi yli 28 prosentin alennusta suhteessa markkinan tuottovaatimukseen. Asuntosijoittaja olisi intoa piukalla.

Pääsääntö on, että pankki myöntäisi kohteeseen lainaa käyttäen kauppakirjassa näkyvää summaa 57 140 euroa. Asuntosijoittaja voisi käyttää välittäjää tekemään asunnosta arviokirjan, joka näyttäisi käyväksi vakuusarvoksi 80 000 euroa. Pääsyllä kiinteistönvälittäjien kauppajärjestelmään voisi selvitä, että talosta on myyty 2 vastaavaa asuntoa 78 000 ja 82 000 euron hinnoilla. Pari kertaa itselleni on käynyt siten, että kolleega oli myynyt tai tettänyt arvion vastaavasta asunnosta, jota kautta pääsin vahvistamaan oman paikallisen tuottovaatimustietoni.

Normaalissa markkinassa voisin olla suhteellisen luottavainen siihen, että vuoden kuluttua jälleenrahoitus onnistuu hyvin lähellä 80 000 euron vakuusarvoa. 28 prosentin alennus ostohetken käypään markkinahintaan (vakuusarvoon) tarjoaa ruhtinaallisen turvamarginaalin yllätyksiä ja markkinamuutoksia vastaan.

Tuottovaatimuseron herkkyystarkastelu

Jos tuotto olisi 5,5 %, tuottovaatimusero 0,5 %-yksikköä, identtisen asunnon hinta olisi 72 700 euroa. Tämä olisi noin 9 prosentin alennus markkinahintaan nähden. Tämä olisi jollekin asuntosijoittajalle jo kiinnostava kohde tutkia tarkemmin. 

Kuuden prosentin tuotolla eli yhden prosenttyksikön tuottoerolla hinta olisi 66 700. Alennus olisi noin 17 %. Moni alle markkinahintaisia kohteita, ylituottoa, tavoitteleva asuntosijoittaja ottaisi kohteen tarkempaan tarkasteluun.

6,5 prosentin tuotolla alennus olisi 61 500. Kaikki asuntosijoittajat alkaisivat olla kohteesta kiinnostuneita ja selvittäisivät, onko kohteessa jotain vikaa vai olisiko kyseessä hyvä diili.

7 prosentin tuotolla kyseessä olisi erinomainen diili tai merkittävä vaaran paikka. Tarkempi tutustuminen kohteeseen lähtisi todennäköisemmin siitä, mihin koira on haudattuna eli mikä vaaran merkki selittäisi suuren alennuksen. Silloin tällöin vaaran merkkejä ei löydy ja kyseessä on erinomainen diili, josta oman sijoitetun käteispääoman voisi irrottaa noin vuoden sisällä jälleenrahoituksen kautta.

Herkkyystarkastelu on tehty havainnollistamaan tuottovaatimuseron merkitystä puhtaasti hinnan kautta esitettynä. Välittäjien tekemissä arviokirjoissa esitetään yhteenvedossa arvio usein muodossa ”markkinahinta +-X%”. Jos X olisi 5 %, esimerkin 80 000 euron asunnon arviohaarukka olisi 76 000-84 000 euroa. Välittäjäkään ei siis tiedä tarkalleen oikeaa markkinahintaa.

Kohteet eivät yleensä ole identtisiä

Jos olisi ostamassa linjasaneeratun kohteen saman rapun saman kerroksen kahta peilikuva-asuntoa, jotka olisi juuri molemmat remontoitu samoilla materiaaleilla, otsikko olisi virheellinen. Tuottavaatimusmielessä asunnot olisivat identtisiä.

Muuten sijoittaja joutuu kysymään ja selvittämään, mistä tuottovaatimusero johtuu. Onko kysymyksessä todella hyvä diili vai onko taustalla sittenkin tekijöitä, jotka korjaavat tuottovaatimuseron takaisin nollaan.

Tuottovaatimuseron selittäviä riskitekijöitä voivat olla:

• Keskimääräistä heikompi vuokrausaste ja suurempi vaihtuvuus huonompien naapurien takia
• Linjasaneerauksesta huolimatta muiden teknisten järjestelmien korjausvelka
• Tupakoitu asunto
• Pommikuntoinen asunto, jossa saneerattu uutta vastaava kylpyhuone
• Huonolla vuokralaisella vuokrattuna myytävä asunto
• Taloyhtiötä koskevat taloudelliset tai juridiset haasteet esimerkiksi maksamattomien vastikkeiden ja haltuunottojen seurauksena
• Huonot asuntopohjat

Esimerkkitarkastelussa oletettiin nettovuokratuoton pysyvän samana. Joissain tapauksissa keskimääräistä markkinan vuokratuottoa lähellä oleva kohde voi osoittautua hyväksi sijoitukseksi sitä kautta, että potentiaali piilee hinnan lisäksi tai sijaan nettovuokratuotossa. Vuokrattuna myytävässä asunnossa vuokra voi olla reilusti alle käyvän markkinavuokran. Jos nettovuokratuotto olisi 3 000 euroa ja tuottovaatimus 5 %, silloin asunnon käypä markkinahinta olisi

3 000 x (100 % / 5 %)  = 60 000

Tässä tapauksessa asuntosijoittajan pitää tietää, että markkinan käypä nettovuokratuotto olisi 4 000 euroa, jolla asunnon käypä markkinahinta olisi 80 000 euroa.

Jos asuntosijoittaja maksaisi 3 000 euroa nettovuokratuottoa tuottavasta asunnosta 80 000 euroa, hän tekisi kaupat yli markkinahinnan. Hän voisi korjata tekemänsä virheen tasokorottamalla vuokran siten, että nettovuokratuotto olisi 4 000 euroa. 

Ehkä vaikeinta tässä esimerkissä on käsittää sitä, että 3 000 euron nettovuokratuotto ja 60 000 euron kauppahinta edustavat markkinan keskimääräistä viiden prosentin tuottovaatimusta. Myös 4 000 euron nettovuokratuotto ja 80 000 euron kauppahinta toteuttaisivat saman tuottovaatimuksen. Tämä seuraa siitä, että asunnon arvo on määritelty sen generoiman nettovuokratuoton kautta. Alle markkinavuokran vuokratun asunnon arvo on siis matalampi kuin markkinavuokraisen asunnon arvo. Asuntosijoittajan pitäisi olla maksamatta 3 000 euron nettovuokratuoton asunnosta 80 000 euroa, koska sillä hinnalla riskipainotettu tuotto on alle keskimääräisen tuoton. Asuntosijoittaja ottaa kaikki vuokran korottamisen epäonnistumisiin ja viivästymisiin liittyvät riskit itselleen saamatta vastineeksi yhtään mitään. 

Salkussa voi olla eri tuottovaatimuseron sijoituksia

Pesäpallopelissä kaikki lyöntisuoritukset eivät johda kunnariin. Minimitavoitteena on päästä aina ykköspesälle ja joskus suoraan kakkospesällä. Tyydyttäviä ja hyviä suorituksia. Joskus kaikki osuu kohdalleen ja lyöjä pääsee kiertämään koko kentän. Kunniajuoksu. Erinomainen diili. Paloa pitää välttää kaikin keinoin.

Itse en osta koskaan markkinahintaisia sijoituskohteita. Jos tiedän tuottovaatimuksen olevan 5 %, en ole kiinnostunut 5 prosentin tuoton kohteista. 4,5 ja 4 prosentin kohteisiin käytetty sekunti olisi ajan haaskausta.

Salkussani voi olla eri tuottovaatimuseroilla olevia kohteita, jotka yhdessä muodostavat kannattavan ja iskunkestävän salkun. Siellä voi olla:

• Ykköspesän asuntoja
• Kakkospesän asuntoja
• Pari kunnarikohdetta

Käytännössä ne voisivat tarkoittaa

• Uudisasuntokohteista pienellä tuottovaatimuserolla, 0,5-1 prosenttiyksikköä, hankittuja asuntoja
• ”Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -arvonpakottamisasuntoja 1-2 prosenttiyksikön tuottovaatimuserolla hankittuja asuntoja
• 2-3 prosenttiyksikön tuottovaatimuserolla hankittuja kohteita, joissa kaikki palaset ovat osuneet kohdalleen 

Ei korkea vuokratuotto-% vaan tuottovaatimusero

Markkinahintojen nousustrategia ei ole asuntosijoitusstrategia. Matala vuokratuotto-% ei taannutkaan markkinahintojen nousua ja hyviä vuokralaisia.

Korkea vuokratuotto-%, josta kassavirtaa seuraa, ei ole asuntosijoitusstrategia. Korkea vuokratuotto-% ei takaa hyvää kassavirtaa pysyvästi. Ei siitä myöskään automaattisesti seuraa tyhjiä kuukausia, kuten moni valitettavasti asiaa tunteellistaa.

Oleellista on ensin tunnistaa sellaisia paikallisia markkinoita, joissa markkinalähtöinen vuokraustoiminta on mahdollista ja joissa näkymät ovat, niin pitkälle kuin nähdä voi, suurella todennäköisyydellä vakaita. Sen jälkeen tehtävänä on tunnistaa ja hankkia kohteita alle niiden käyvän arvon. Tuottovaatimusero markkinan keskimääräisen tuottovaatimuksen ja kohteen nettovuokratuottoprosentin välillä on ensimmäinen indikaattori, joka ohjaa tarkastelemaan kohteita, joiden joukosta voi löytyä parhaat asuntosijoitukset. 

Tarkastelun lopputuloksena löytyvien kohteiden kaikki tunnusluvut ovat yleensä hyviä. Niiden avulla asuntosijoittaja voi kasvattaa varallisuuttaan merkittävästi pitkällä aikajänteellä.

Tuore asuntosijoittajatarina Ostan Asuntoja Podcastissa: Viiskymppisinä asuntosijoittajiksi ja ammattitutkintoihin – Raisa Latvala-Kaataja ja Marko Kaataja – Ostan Asuntoja Podcast #420

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Sijoitusasunnot.com ostaa huolellisesti tutkimiaan kokonaisia kerrostaloja ja myy niistä valmiiksi vuokrattuja sijoitusasuntoja alle markkinahinnan.

Mikäli etsit kassavirtapositiivista sijoitusasuntoa, liity sijoitusasunnot.comin sijoittajalistalle. Saat uusista kohteista kattavat myyntimateriaalit, joissa on asuntosijoittajan keskeisimmät tunnusluvut ja taloyhtiöiden tiedot selkeässä muodossa.

Tarjolla on myös monimuotoista opastusta asuntosijoittamisen saloihin ja sisältöä Instassa, Facebookissa ja YouTubessa.

Tutustu maksuttomaan Asuntosijoituskouluun

Tukkukauppiailla töitä riittää ja ennätyksiä syntyy Kalle Harmaala – Ostan Asuntoja Podcast #415

---

Marko Kaarto järjestää Tekninen Asuntosijoittaminen -valmennuksen 12.9.2026. Lisätietoa asuntosijoituskirja.fi/valmennukset. Alekoodi HURU26. Samasta paikasta löytyy kuvaus Harrin Sparraus -palvelulle.

---

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Alekoodi TAVOITE. Sinustako flippaaja? -kirjan alekoodi on FLIPPAA. E-kirjat saa luettavaksi heti. 

Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.

Kirjat ja valmennukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia kuluja. Samalta sivustolta löytyy ”Harrin privaattisparraus” -kuvaus

---

ostanasuntoja@primal.net, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok, Ostan Asuntoja Threads, LinkedIn