Edelletykset saavuttaa taloudellinen vapaus asunnoilla vuosikymmenessä? – Blogi #490

Mietin eilen innoissani, voisinko saavuttaa taloudellisen vapauden kolmannen kerran elämäni aikana. Ensimmäiseen kertaan meni parikymmentä vuotta. Se onnistui tekemällä valintoja, joiden seurauksena sijoitin enemmän osakkeisiin kuin puhalsin savuna ilmaan tai lorotin baarin pisuaariin. Se ei riittänyt, vaan tein kovasti töitä ja sain palkankorotuksia vuodesta toiseen. Kolmanneksi se edellytti onnistuneita sijoituksia ja pahojen virheiden välttämistä osakemarkkinoilla.

Toisen kerran onnistuin taloudellisen vapauden saavuttamisessa vuokraustoimintayrittäjänä. Tämä tulkinta edellyttää mutkien suoristamista. Ensimmäinen mutka on se, jossa pitää ajatella, että elämäni pyöri taloudellisesti vapaana varallisuuteni tuotoilla. Toiseksi pitää ajatella, että ylimääräisiä tuottaja elämäni pyörittämisen jälkeen ei suinkaan jäänyt runsaasti. 

Taloudellisen vapauden saavuttaminen toiseen kertaan onnistui tekemällä valintoja, joiden seurauksena sijoitin enemmän vuokrakoteihin kuin kulutin hienoihin autoihin tai viiden tähden hotelleihin ja businessluokkaan. Se ei riittänyt, vaan tein kovasti töitä ja sain kasvatettua tarjoamieni vuokrakotien määrää vuodesta toiseen. Kolmanneksi se edellytti onnistuneita sijoituksia ja pahojen virheiden välttämistä vuokrakotimarkkinoilla. Palkkatöissä en enää käynyt. Jos joku haluaa päästä mukaan tähän kehityskulkuun, Ostan Asuntoja Blogin kirjoitus numero 1 löytyy luettavaksi vuodelta 2013. 

Oman kokemukseni, ja Ostan Asuntoja Podcastin vieraita haastattelemalla syntynyt käsitykseni on, että taloudellisen vapauden voi vuosikymmenessä saavuttaa asuntojen parissa kahdella tavalla:

1. Kasvattamalla skaalautuvaa yritystoimintaa
2. Omistamalla asuntoja, joita voi operoida ja kehittää kuten yritystoimintaa

Asuntopehtoori, Sijoitusasunnot.com ja Asuntosalkunrakentaja.fi ovat esimerkkejä tavasta 1. Itse en ole ainoa esimerkki tavasta kaksi. Flippaus ja Airbnb ovat valintoja, joita en ole itse tehnyt, mutta olen haastatellut henkilöitä, jotka ovat saavuttaneet tai saavuttamassa taloudellisen vapauden niiden avulla.

Monelle taloudellisen vapauden saavuttaminen on sisältänyt molempien kohtien yhdistämistä. Kuukausisäästämisellä ja/tai negatiivisen kassavirran asunnoilla voi saada taloudellista lisäturvaa vuosikymmenessä. Ei taloudellista vapautta.

Elämäntavan pitää perustua kassavirtoihin

Nuorempana omaan elämäntapaani kuului käytetty auto, vuokrayksiö, Ikean huonekalut ja julistetaulut sekä tonnikala, pastalla tai riisillä.

Seuraavaksi tuli isompi käytetty auto, vuokrakaksio, Askon sohva, grafiikkaa ja lohta tarjouksesta. Monella kaverilla oli jo autolaina, asuntolaina ja filettä luottokortilla. Jos nyt saisin palata alkuun, tekisin suurinpiirtein samat valinnat. 

Jos halusin jotain kalliimpaa, laskin paljonko osakkeita pitää ostaa lisää, jotta niiden osingoilla sain hienot nahkakengät. Ensin piti ostaa osakkeita, sitten vasta nahkakengät. 

Varmaankin läheisin ystäväpiiri oli merkityksellinen tässä. Kukaan ei tuntunut pitävän tärkeänä ulkoisia menestymisen merkkejä. En muista koskaan olleeni onneton tai kateellinen, jos minulla ei ollut ja toisella oli. Toki oli mahtavaa päästä jonkun luksusveneelle, mutta päivän päätteeksi ei tuntunut siltä, että onnellisuus tuli luksusveneen omistamisesta. Päivä uistelemassa Busterilla ilman saalista oli ikimuistoisempaa.

Sääntö 1: Kassavirta ensin, elämäntavan nosto kassavirroilla

5 muutosta, jotka ovat mahdollistaneet asuntosijoitus- ja vuokraustoimintani 10-kertaistamisen – Blogi #170

Hyviä sijoituksia ei saa myydä

Jos ensimmäisen säännön sisäistää nuorena ennen kuin on tehnyt hyviä asuntosijoituksia, kiusaus myydä hyvä sijoitusasunto on pienempi. 

Myin kevättalvella 2025 Lauttasaaressa 28 vuotta omistamani asunnon, joka toimi alkuun omana kotinani. Omistamisen aikana asunnon euromääräinen markkinahinta tuplaantui. Sitten se oli 3-kertaistunut. Sen jälkeen se oli nelinkertaistunut. Vasta positiivisen luottorekisterin tulo laukaisi myyntipäätökseni. En saa enää henkilökohtaista tulonhankkimislainaa ja tämän asunnon perusominaisuus, vapaan vakuusarvon jälleenrahoituskyky, päättyi minun omistuksessani siihen.

Olisin voinut myydä asunnon matkan varrella monessa kohtaa ja ostaa Porschen ja asunnon jostain Aasian auringosta näytellen rikasta vuosikaudet. Olisin menettänyt

• Vakuusarvoaan nostaneen asunnon verovapaat  jälleenrahoitukset 
• Asunnon luotettavasti generoiman kassavirran (viimeinen vuokralainen asui siinä 10 vuotta)

Tilalle olisi tullut ongelma löytää käteiselle parempi sijoitus. Flippaaja olisi lähestynyt tätä asuntoa toisella tavalla. Airbnb -toimija olisi loihtinut asunnosta korkeamman kassavirran. 

Vuokraustoimintaa harjoittavan taloudellisen vapauden saavuttamisen mielessä oli tärkeää pitää asunto, jälleenrahoittaa sen vapaat vakuusarvot, ja sijoittaa ne aina paremmin vuokraustoiminnan käytössä toimiviin asuntoihin.

Sääntö 2: Älä myy hyvin toimivaa asuntoa osoittaaksesi itsesi rikkaaksi

Ostan Asuntoja myi asunnon – Ostan Asuntoja Podcast #359

Himoverotuksen Suomi ja fiat-järjestelmä vie taloudellisen vapauden

Jos Suomessa olisi yhtenäistetty pääomatulovero, jossa yleishyödytyn äijäay ja vuokrakoteja tarjoava nainen maksaisivat veroa tasa-arvoisesti ja oikeudenmukaisesti, yhtä suureen pääomatulokertymään riittäisi sama noin 5-8 prosentin pääomatulovero kaikille.

Vakuutuskuoret on keksitty. Rahastot ovat verovapaita. Osakesäästäjille on tehty osakesäästötili. Vuokko Vuokranantajalle on kehitetty 30 %:n pääomatulovero ja siihen 4 prosentin progressio. Yksityisen vuokranantajan asunto ei kulu vuokraustoimen käytössä. Kojamon asunto kuluu ja siitä voi tehdä kirjanpidollisia poistoja.

Kaikista näistä syistä yksityisen vuokranantajan täytyy hyödyntää kaikki mahdolliset verosuunnittelukeinot mahdollisimman agressivisesti. Jokainen verottajalle maksettu euro ei tuota vuokraustoimintayrittäjälle enää mitään. Remontit, jälleenrahoitus ja tuloutettavat taloyhtiölainasuoritukset ovat suurimpia mahdollisuuksia välttää tai lykätä verojen maksamista tulevaisuuteen.

Sääntö 3: Tee verosuunnittelua kasvattaaksesi lumipalloa nopeammin

Osta ja pidä -asuntosijoittajan pahimmat virheet 9 – verovähennysten ja verosuunnittelun laiminlyönti – YouTube #132

Omista varallisuutta, jossa ostovoima säilyy

Suomalainen ekonomisti- ja valtamediakenttä on tahallaan tai tahattomasti opettanut suomalaisille, että hintojen nousu on inflaatiota. Nopeammin nousevat hinnat ovat “kiihtyvää inflaatiota”. Hidastuva hintojen nousu on “ostovoimaa parantavaa inflaatiota”. 

“Kuluttajahintojen nousu eli inflaatio” on väärin. “Kuluttajahintojen nousu eli kuluttajahintojen nousu” on oikein. Tuottajahintojen nousu eli tuottajahintojen nousu. Palveluhintojen nousu eli palveluhintojen nousu. Kahvin hinnan nousu eikä kahvi-inflaation kiihtyminen. Alennusmyynti eikä deflaatiomyynti. 

Inflaatio tarkoittaa mittariin suhteutettuna ostovoiman heikentymistä. Jos mittarina on euro, silloin inflaatio tarkoittaa euron ostovoiman heikentymistä. Turkin liirassa mitattuna inflaatio on nopeampaa kuin eurossa mitattuna. Kultaan verrattuna euron ostovoima on romahtanut vuodessa.

Mitä “kovempaa” varallisuus on, sitä paremmin siinä ostovoima säilyy. Yleisesti. Turkin liirat ja eurot vaativat enterin painamista. Eivät raaka-aineita, eivät kokoonpanoa, eivät energiaa, eivät osaamista, eivät vierasta pääomaa. Jos asuntoja voisi printata, asuntopoliitikot antaisivat kaikille asunnon ja kesämökin.

Lähtökohtaisesti asunnot sisältävät raaka-aineita, työtä ja energiaa, mikä tekee niistä teoriassa hyviä ostovoiman säilyttäjiä pitkällä aikajänteellä. Väärä sijainti, virheet rakennusvaiheessa ja poliittiset päätökset voivat tuhota ostovoiman säilyttämiskykyä. Sijainneilla, joissa maksukykyiset vuokralaiset haluavat asua, hyvin hoidetuissa vuokrakodeissa ostovoima säilyy. 

Lauttasaaren kaksioni osoitti tämän 28 vuoden aikana. Ihmiset haluavat asua Lauttasaaressa (sijainti, metro), maksukykyisiä vuokralaisia on tarjontaa enemmän (saari, nousevia vuokrakassavirtoja), hyvin hoidettu yhtiö (jälleenrahoitettavuus), omistusasujan verovapaus ja arvoa tuottaneet remontit (verosuunnittelu). 

Sijoittaisinko nyt kassavirta-asuntoihin vai tyhjiin asuntoihin? – Blogi #488

Sääntö 4: Onnistuneissa asuntosijoituksissa ostovoima säilyy

Taloudellinen vapaus ja riippumattomuus on elämäntapa

Mietin eilen innoissani, voisinko saavuttaa taloudellisen vapauden kolmannen kerran elämäni aikana. Todellakin. 

Kun saavutin taloudellisen vapauden ensimmäisen kerran, en saavuttanut määränpäätä. Saavutin vapauden miettiä rauhassa, mitä haluan innoissani tehdä seuraavaksi. Nyt mietin innoissani, voisiko uudesta ideastani kenties kymmenessä vuodessa rakentua taloudellisen vapauden mahdollistama elämäntapa. Minulle se elämäntapa jo on ja tällaista elämäni on. En ole saavuttanut, edes tavoitellut, määränpäätä, johon lopetan elämäni. 

Suunnitelma ”10 vuodessa taloudellisesti vapaaksi asuntosijoittamisella” – Blogi #492