6 syytä asuntosijoittajan vision päivittämiseen – Blogi #483

Lokakuun puoliväli lähestyy. Vuoden 2026 tavoitteiden asetanta lähestyy. Oma visioni ”Olen mukana 1000 hyvän asukaskaskokemuksen vuokrakodin tarjoamisessa vuoden 2025 loppuun mennessä” vaatii päivittämistä. Ensinnäkin siitä syystä, että vuoden 2025 loppuun ulottuva visio ei ohjaa tavoitteita ja suunnitelmia vuodelle 2026, 2027, 2028 ja siitä eteenpäin. Toiseksi en ole saavuttamassa vuoden 2025 visiotani, jonka asetin noin 7 vuotta sitten.

Elämän suuria päämääriäkin tulee mietittäväksi. Viimeisen 7 vuoden ajanjaksolla isäni ja vanhin setäni ovat kuolleet ja tytär on täyttänyt 18. Visio asuntojen määrän osalta ei ole toteutunut, mutta varallisuuden kasvu on ylittänyt tavoitteet.

Yritin pohtia erilaisia perusteluita ja syitä, miksi päämääriä, visioita ja niistä johdettavia tavoitteita tulisi päivittää. Mieleeni tuli 6 erilaista syytä.

1. Visio ja tavoitteet on saavutettu tai niiden aikajana päättyy

Kun tavoitteiden asetantaa ja toiminnan suunnittelua vuosia ohjannut visio on saavutettu, viimeistään silloin on aika pohtia uutta visiota. Kasvun asenteen omaavalle ihmiselle päämäärätön joutenolo ja ajelehtiminen ei ole hyväksi. Silti voi olla tärkeää pitää viikkojen tai kuukausien paussi, jotta varpaat koskettavat ruohoa tai keuhkot hengittävät Lapin tai saariston raikasta ilmaa. Kokemuksen myötä kasvun asenteen omaava ihminen oppii, että tällainen pohtimisvaihe kuuluu prosessiin.

Aikajanan päättymisen yhteydessä on hyvä pitää samanlainen pohdinta, jonka lopputuloksena voi hyvin olla, että visio pysyy samana. Sen toteutuminen vain vaatii enemmän aikaa kuin kenties vuosia aikaisemmin asetetun vision asettamishetkellä pystyi ennakoimaan. Visio voi myös pysyä ytimeltään samanlaisena, mutta siihen voi tulla uusia vivahteita.

Kasvun asenteesta case-tarina: Huippu-urheilijasta Asuntopehtoorin huippujoukkueeseen Antti Hynynen – Ostan Asuntoja Podcast #379

2. Henkilökohtaisten olosuhteiden isot muutokset 

Erilaiset elämäntapahtumat voivat vaikuttaa elämän päämääriin ja sitä kautta asuntosijoittamisen visioon ja tavoitteisiin. Omassa perheessäni isäni, vaarin, ja tyttäremme, vaarin lapsenlapsen, yhteisen laatuajan mahdollistaminen oli yksi henkilökohtaisista päämääristäni. Se muodostui vuosien varrella perheellemme merkitykselliseksi. Vaaria ei enää ole ja vaarin pikkutyttö pohtii itsenäisen elämän aloittamista ulkomailla. Päämääriä on syytä tarkistaa, koska tärkeitä osia niistä on toteutunut ja takana päin.

Oma vision tarkennusprosessini vuosien 2017-18 aikana varmisti sen, että erilaisia kassavirtoja ja likvidejä puskureita on ollut koko ajan riittävästi vastaanottamaan ja kestämään 2020-2025 aikana tulleet haasteet. Monelle asuntosijoittajalle rahoituskulujen, remonttikustannusten ja hoitovastikkeiden nousut ovat aiheuttaneet vähintäänkin haasteita, jotka ovat pakottaneet tarkastelemaan riskinsietokykyä ja vision aikajännettä uudelta pohjalta.

Terveydentilassa tapahtuvat muutokset voivat myös olla niin isoja, että ne edellyttävät kokonaisvaltaista päämäärien, vision ja tavoitteiden uudelleenpohtimista. 

Mitä ajattelin 2017: 7 syytä, miksi sijoitan asuntoihin – Blogi #61

3. Markkinaolosuhteiden muutokset

Kun viimeksi asetin visiotani, uskoin 100 prosentin todennäköisyydellä skenaarioon, jossa keskuspankit eivät pysty toimillaan vakauttamaan globaalia talouskasvua, työttömyyttä, hintojen nousua, ilmaston muutosta ja tilaustoimitusketjuja. Uskon siis syklisyyteen. Se on joidenkin ajattelumallieni yksi perusta.

Viimeisen seitsemän vuoden aikana Suomen valtion velkaantuminen on räjähtänyt kasvuun, länsi on tuhoamassa omaa hyvinvointiaan Suomi kärkimaiden joukossa, keskuspankit panikoivat koronatoimien rikkomien tilaustoimitusketjujen aiheuttamiin hintashokkeihin, turvapaikanhakijoita on päästetty EU:un kautta Suomeen hallitsemattomasti ja valmistautumattomasti sekä ARA-tuotantoa on työnnetty ylitarjonnasta kärsiville vuokramarkkinoille päättömästi samanaikaisesti satojen tuhansien sosiaaliturvaa leikaten ja verotusta kiristäen. Listaa voisi jatkaa, mutta tämä riittänee esimerkkeinä asioista, joihin en asuntosijoittajana voi mitenkään vaikuttaa ja joita en osannut nähdä toteutuvaksi 7-8 vuotta sitten.

Nämä yhdistettynä tiukentuneeseen pankkisääntelyyn ja positiivisen luottorekisterin tuloon ovat kaikki syitä, joiden takia voi joutua tarkistamaan visiotaan ja tavoitteitaan. Lähipiirissäni on useampia ihmisiä, jotka pohtivat Suomea kotimaanaan ja maaseutua/Lappia/saaristoa kaupunkiasumisen vaihtoehtona.

Ajatuksia syklisyydestä vuodelta 2018: Asuntomarkkinoiden syklit asuntosijoittajan hahmotettavaksi – Blogi #119

4. Tuotto-odotusten alittuminen

Uudisasuntoja ostaneiden ja korkosuojaamatonta vierasta pääomaa paljon käyttäneiden kassavirrat ovat heikentyneet keinotekoisen 0-korkoajan päättymisen seurauksena. Vaikka ei olisi sijoituskriteerinä positiivista kassavirtaa omannutkaan, siitä ei pääse mihinkään, että 0-korkoaikana tavoitteellisesti 100 euroa negatiivista kassavirtaa tuottanut sijoitusasunto saattoi muuttua 300 tai 500 euroa kuussa negatiivistä kassavirtaa tuottavaksi. Jos niitä oli salkussa kymmenen, negatiivisemmaksi muuttunut negatiivinen kassavirta pakotti monen asuntosijoittajan pohtimaan visiotaan.

Kun kassavirtojen heikentyminen johtui nopeasti ja jyrkästi nousseista koroista, markkinahintojen ja vakuusarvojen sulaminen tapahtui samalla kertaa. Vain tuottoarvomenetelmän sisäistänyt JA korkosuojaukset ottanut ei menettänyt kassavirtojaan ja ymmärsi kiinteäkorkoisten lainojensa arvonnousun. Kun kaikki uudiskohteet oli pankkien ja rakennuttajien yhteisymmärryksessä, ja ARA-kohteet vielä suurella viisaudella, rahoitettu muuttuvakorkoisilla lyhyen koron lainoilla, kukaan ei päässyt käytännössä kokemaan, miltä olisi näyttänyt se rakennuttaja, jolla olisi ollut rakenteilla kohteita korkosuojatuilla RS-taloyhtiölainoilla. 

Jos tuotto-odotukset alittuvat useamman vuoden peräkkäin, visio ja tavoitteet jäävät toteutumatta ja niitä voi olla syytä päivittää.

Matalampi vuokratuotto-% tarkoittaa korkeampaa sijoitusasunnon velatonta hintaa – Blogi #350

5. Kehittyminen ja kasvaminen asuntosijoittajana 

”Think a Million, Buy a Million, Own a Million, Earn a Million” -polku on Millionaire Real Estate Investor -kirjan lukeneille tuttu etenemispolku. Omasta kokemuksestani voin sanoa, että kolme ensimmäistä vaihetta oli sekä henkisesti että käytännössä suhteellisen helppo saavuttaa. ”Suhteellinen” -sana tarkoittaa sitä, että miljoona summana on valikoitunut satunnaisesti. Se voi olla sata tonnia ja kolmen ensimmäisen vaiheen saavuttanut ansaitsee kunnioitusta.

Kun kassavirtoja tuottavaa nettovarallisuutta on enemmän kuin riittävästi oman elämän päämäärien saavuttamiseksi, siitä voi seurata pohdinnan paikka, onko ”1000 asunnon vuokraamisessa mukana” -visio edelleen inspiroiva asettamaan tavoitteita ja tekemään suunnitelmia niiden toteuttamiseksi. Varallisuuden kasvattaminen varallisuuden kasvattamisen vuoksi ei ole päämäärä, joka tekee elämästä merkityksellisen. Vuokrakotien tarjoaminen yhä useammalle niitä tarvitsevalle voi olla.

Painopiste voi siirtyä enemmän kassavirtoja painottavaksi. Tai mukaan voi tulla ainutlaatuisempien arvokohteiden tai parhaiden sijaintien asuntojen osuuden kasvattaminen, joissa ovien määrän kasvattaminen onnistuu paljon hitaammin, mutta varallisuuden arvo voi silti kasvaa.

Arvo on se, mikä saadaan. Hinta on se, mikä maksetaan.

Valtaosalle sijoittajista tulee vastaan joku varallisuuden taso, jonka säilyttäminen alkaa kiinnostamaan enemmän ja riskinotto vähemmän. Tai kokemus voi opettaa käsien päällä istumisen taitoja eli kärsivällisyyttä, joka mahdolliistaa varallisuuden kasvattamisen mahdollisessa kriisin aiheuttamassa paniikissa.

Suvi Schwab -keskustelu Osa 1/3 Mindset – Ostan Asuntoja Podcast #290

6. Asunnot ja vuokraustoiminta ei ollutkaan ”se juttu”

Tällainen kehityskulku voi tapahtua myös ammatinvalinnan osalta. Joku on voinut opiskella lääkäriksi, mutta huomannut, että se ei ollutkaan oma unelma-ammatti. Minä opiskelin rakennusalan diplomi-insinööriksi. Sisäänpäin lämmennyt ja etanan vauhdilla kehittyvä ala ei ollutkaan omaan kasvun asenteeseeni sopiva ala. Luin juuri yhden elementtivalmistajan tulevaisuusvision rakentamisen kehittymisestä. Se näytti samalta kuin 40 vuotta sitten elementtivalmistajien visiot.

”Iso-Britannian vihreät haluavat eliminoida yksityiset vuokranantajat” -otsikko osui viime viikolla silmiini. Huvittuneena visioin ensin, tapahtuisiko se myrkkyruiskeella vai sähkötuolissa amerikkalaisten elokuvien tapaan. Mikäli länsi ja Suomi etenee kohti kommunismia, moni joutuu pohtimaan, onko hyvien vuokrakotien tarjoaminen ensin harmailla ja sitten pimeillä markkinoilla ”se juttu”, mihin omat kyvyt ja motivaatio soveltuvat. Eteneminen ei tapahtuisi kerralla, vaan se tapahtuisi sääntelyn ja verotuksen kiristymisen kautta.

Pohdinnan laukaisemisen voi synnyttää paljon vähemmän dramaattinen tilanne. Vuokravälitykseen erikoistuneita toimijoita on tarjolla enemmän ja joku voi hyvinkin todeta, että koko asuntosalkun hoidon, jopa kehittämisen, voi ulkoistaa. 

5000 vuoden historian omaavan kullan hintakehitys on viime vuodet ollut sellainen, että joku voi todeta löytävänsä finanssihistoriasta ja fiat-valuuttojen rahapoliittiselta inflaatiolta suojautumisesta uuden mielenkiinnon kohteen. Bitcoinereita vuosikymmenen seuranneena sieltä löytyy täysin erilaisen maailmankuvan omaavia ihmisiä. Samoin tekoälyä ja Teslaa hengittävistä.

Pysähdy tarkistelemaan visiota, jos siltä tuntuu

Analyyttisenä insinöörinä uskallan sanoa, että olen kokenut elämäni varrella aika tasaisin 7-8 vuoden välein intuitiivisesti jonkinlaisen tilanteen, jossa olen alkanut kulkemaan samoja polkuja ja monotonisemmin toistamaan ja tekemään tuttuja ja turvallisia, tylsiäkin asioita.

Jos tämän kirjoituksen syistä edes yksi osuu kohdalle, kannattaa pysähtyä pohtimaan omaa visiota hyvissä ajoin ennen vuoden vaihtumista. Näin ensi vuoden tavoitteista ja suunnitelmista tulee paremmin toteutuvia, kun niiden suuntana on kirkkaampi visio.

Sijoitusasunnot .comin toimitusjohtajan vision muutoksesta pörssilistauksen epäonnistuttua markkinoiden muuttuessa: Kolmen kivijalan kasvattamisesta fokus yhteen Henri Neuvonen – Ostan Asuntoja Podcast #378