Asuntosijoittajan lainojen järjestely – 3 tapaa miten ja miksi – Blogi #429

Taloyhtiölainat ovat pääsääntöisesti tasalyhenteisiä. Minulla on lisäksi sekä omat että osakeyhtiön lainat myös samalla lainamuodolla. Takana on poikkeuksellisen pitkä aika, etten ole löytänyt mitään ostettavaa, koska osakeyhtiöni saama rahoitus on ehdoiltaan sellaista, että kauppoja olisi pitänyt pystyä tekemään reilusti pienemmillä hintatasoilla kuin minua kiinnostavia kohteita osui kohdalle.

Miksi käytät asuntosijoitustoiminnassasi tasalyhenteisiä lainoja? YouTube #9

Tätä kirjoitettaessa 12 kuukauden euribor on käynyt jo alle 3 %:n tason 3 kuukauden euriborin pyöristyessä vielä 3,5 %:in. Korkosuojausta käyttävät asuntosijoittajat kyselevät jo pankeilta tarjouksia, mihin tasoon koron saisi kiinnitettyä, jos ottaisi pitkän kiinteän koron. Kolleegan kanssa tätä juuri pohdittiin perusteellisesti yhden lainan osalta. Toisaalla taloyhtiössä ostettiin tontti ja kirjattiin muistiin, että vuoden kuluttua tarkistetaan siihen otetun lainan korkosuojauksen hinta.

Minua kiinnostaa myös lainojen uudelleenjärjestely ja jälleenrahoitus, koska lyhennyksiä on kertynyt aikamoinen summa viimeisen 2-3 vuoden aikana. Kaikista houkuttelevinta olisi, jos yritykselleni olisi taas 15 vuoden laina-aikojen sijaan tarjolla 20 vuoden lainoja.

Vaihtoehtoisia tapoja järjestellä lainoja on 3.

1. Lainapääoman uudelleenjärjestely

Lainapääoman uudelleenjärjestelyllä tarkoitetaan sellaisia tapahtumia, joissa lainapääoma pysyy samana, mutta lainan ehdot muuttuvat.

Osakeyhtiölläni on muutama laina, joiden korkosuojaus on päättynyt. Joukossa on lainoja, joiden laina-aika on 15 vuotta, joita on lyhennetty 3-4 vuotta. Jos tarjolla olisi taas 20 vuoden laina-aikaa, voisin yhdistää nämä kaikki lainat yhdeksi uudeksi laina-ajaltaan 20 vuoden lainaksi. Tämä parantaisi kassavirtaa niin merkittävästi, että olisin korkojen laskiessa yhä kiinnostuneempi ottamaan uuteen lainaan pitkän korkosuojauksen.

Henkilökohtaisessa lainasalkussani on pari lainaa, joiden 10 vuoden korkosuojaukset päättyvät vuonna 2025. Lainoja on tasalyhennetty 10 vuotta ja lainapääomat ovat puolittuneet. Uudelleenjärjestely 20 vuoden lainaksi lainapääomaan koskematta lisäisi kassavirtaani 4-numeroisella summalla.

Myös taloyhtiölainojen lyhennysvuosien kasvaessa, jossain kohtaa verosuunnitteluhyödyn menettämisen kustannuksella, voi taloyhtiölainan maksaa pois omalla, laina-ajaltaan täyspitkällä lainalla, johon voi saada ja ottaa korkosuojauksen. 

Joku voisi olla kiinnostunut vaihtamaan lainatyyppiä. 

2. Vapaan vakuusarvon jälleenrahoittaminen

Jälleenrahoitus tarkoittaa sitä, että asuntosijoittajan lainapääoma nousee, kun vapaata vakuusarvoa vastaan nostetaan uutta lainaa. 

Asuntosijoittajien rautalankakielellä exceliin kertynyttä teoreettista vakuusarvoeuroa muutetaan jälleenrahoituksen kautta investoitavaksi uusiin kohteisiin ja remontteihin tai muihin sijoituksiin.

Jos oma pääoma on kasvanut, kuten minulla viimeisen 2-3 vuoden aikana on, oman pääoman tuotto-% on laskenut. Jälleenrahoitus on keino pienentää oman pääoman määrää salkun velkavipua nostamalla. 

Jälleenrahoitus kasvattaa myös lainanhoitomenoja eli pienentää kassavirtaa. Lainojen uudelleenjärjestelystä ja jälleenrahoittamisesta pankki laskuttaa palkkion. Joskus tekemällä molemmat yhtä aikaa, palkkion maksaa erityisen mielellään, jos lopputuloksena on parempi kassavirta, parempi oman pääoman tuotto ja salkussa uusi kohde ja/tai lisäarvoa luonut remontoitu asunto tai asunnot.

Lainanlyhennysten tuoma arvonnousu – häh? – Blogi #62

3. Ylimääräinen lainanlyhennys

Vaikka olenkin itse vuosikausia selittänyt, miksi pidän ylimääräisiä lainanlyhennyksiä erittäin huonona ajatuksena, tulee sekin mainita kolmantena keinona järjestellä lainoja.

Kumpi on parempi 500 € käteistä vai 500 € ylimääräistä asuntolainan lyhennystä? YouTube #55

Ylimääräisellä lainanlyhennyksellä pienennetään lainapääomaa, jolloin myös korkokustannus pienenee. Näin asuntosijoittajan kassavirta paranee ja oman pääoman tuotto laskee.

Ainoa tilanne, jolloin voisin ajatella jonkun toisen tekevän tällaisen järjestelyn, olisi sellainen, jossa käteistä on enemmän kuin maksimaalinen puskurien määrä eikä käteiselle keksi mitään parempaa sijoituskohdetta kuin tuoton hakeminen omia korkomenoja pienentäen.

“Milloin” onkin jo sijoittajakohtainen kysymys

Minulla on käytössä tasalyhenteiset lainat. Jollain toisella on annuiteettilainat. Jollain kolmannella kiinteät tasaerät. Minulla on iso osa lainoista korkosuojattu. Jollain toisella on muuttuvat korot. Meillä kaikilla on erilaiset tavoitteet velkavivun maksimimäärälle. Toistaiseksi viimeisin jälleenrahoitukseni onnistui aika nappiin, kun tein sen alkuvuonna 2022 lähes hintahuippuihin. En kuitenkaan nostanut velkavipuani maksimiin. Huolimatta asuntojen yleisestä markkinahintojen laskusta, velkavipuni on laskenut.

Pelkkä lainojen uudelleenjärjestely ilman uutta sijoituskohdetta on  laskutehtävä, jossa vertailtavana on järjestelyn kustannukset ja saatava kassavirta- ja muu hyöty.

Jälleenrahoituksen tullessa kysymykseen, mukana on usein potentiaalisesti kannattava sijoituskohde, jolloin pankin palkkion merkitys kokonaislaskelmassa pienenee entisestään, jos ja kun se katetaan helposti uuden kohteen tuotoilla.

Itse aion tehdä laajan kartoitustyön seuraavien 3-9 kuukauden aikana koko lainasalkkuni uudelleenjärjestelystä ja jälleenrahoittamisesta. Lainoja ja vakuuksia on kolmessa eri pankissa, joten mielenkiintoisia aikoja on edessä.

Herättikö kirjoitus kysymyksiä?

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok