Miten ylläpitää asuntosijoittajan momentumia? – Blogi #408

Nopeasti nousseiden kustannusten ja korkojen myötä vierasta pääomaa käyttävä asuntosijoittaja on tarkistanut tuottovaatimuksiaan ylöspäin viimeisen reilun parin vuoden aikana. Kovan rakentamisen seurauksena syntynyt asuntojen ylitarjonta on jättänyt markkinavuokrien kehityskäyrät vaakasuoriksi. 

Ensimmäiset kyselytutkimukset ovat paljastaneet, että asuntosijoittajien keskuudessa optimismi on alkanut viriämään. Tilastokeskuksen tilastoista näkee, että sekä rakennusmateriaalien että hoitovastikkeiden kustannusten nousuvauhti on tasaantunut. Se on tasaantunut uudelle korkeammalle tasolle, mutta on kuitenkin tasaantunut. 

Asunnot ovat omaisuuslaji, jossa vierasta pääomaa käytetään suhteellisen paljon, jolloin koko ala on herkkä korkojen muutoksille. Myös korot näyttäisivät tasaantuneen korkeimman huipun alapuolelle, vaikka ovatkin kaukana 0-koroista. 

ARA-vuokrat ovat nousseet voimakkaasti, mikä on pienentänyt tai vienyt kokonaan niiden kilpailuedun suhteessa markkinavuokraisiin toimijoihin. Ylituotannon kasvu näyttäisi vihdoin tasoittuneen. Optimismi herää, kun vakaus alkaa löytymään.

Edellisen hallituksen aikana oli yksi poliittinen riski ja se liittyi taloyhtiölainoihin eikä se realisoitunut. Moni, minä mukaan lukien, huokaisi helpotuksesta, että vihdoin päästään pitkään jatkuneesta poliittisesta epävarmuudesta kohti tasaisempaa ja vakaampaa toimintaympäristöä. Uusi hallitus on nopeasti pitänyt huolen siitä, että poliittisia riskejä riittää ja epävarmuutta aiheuttavat päätökset eivät ole enää riskejä, vaan niistä on jo konkreettisia toteutuslinjauksia olemassa. 

Yksityisillä vuokranantajilla ei ole muuta vaihtoehtoa kuin sopeutua ja valtaosa näihinkin muutoksiin sopeutuu, mutta se vie taas oman aikansa. ARA-vuokrien nousut, tukileikkaukset ja tukia saavien maksimivuokrarajat voivat aiheuttaa kummallisia tilanteita joihinkin paikallisiin markkinoihin, joissa tarjolla olisi paljon vuokra-asuntoja, mutta vähän maksukykyisiä vuokralaisia. Opiskelijoiden siirtäminen pois yleisen asumistuen piiristä takaisin ennen vuotta 2017 käytettyyn opiskelijan asumislisään aiheuttanee jonkinlaisen peruutusilmiön sille, mikä näkyi yksiöiden valtavana kysyntäpiikkinä ja soluasuntojen kysynnän romahtamisena.

Miten ihmeessä kasvuhakuinen asuntosijoittaja pitää momentuminsa yllä kaiken tällaisen jo kolmatta vuotta jatkuvan epävarmuuden jatkeena, jota edelsi vielä koronan aiheuttama epävarmuus? Tässä muutamia ajatuksia.

1. Jatka kohteiden analysointia ja tarjousten tekemistä

Jokainen asuntosijoittaja haluaisi tietää, miten 12 kuukauden euribor tulee kehittymään seuraavan 3-6-12 kuukauden aikana. Jokainen keskuspankkiiri on halunnut tietää vastauksen samaiseen kysymykseen jo 2-3 vuoden ajan. Moni ennustaja on tiennyt varmoja vääriksi osoittautuneita vastauksia samaan kysymykseen jo yli vuoden ajan. 

Sijoitusasunnot.com on tuonut tasaisin väliajoin kohteita myyntiin omalla sähköpostilistallaan oleville. Siellä ei ole ollut omiin paikkakuntakriteereihini soveltuvia kohteita, joten mitään omaa kohdeanalyysiäni ja laskelmiani en ole niistä tästä syystä tehnyt. “Asunnot varattiin loppuun x tunnissa” tuntuu edelleen olevan yleinen trendi myyntiin tulevien kohteiden osalta. Tasaisin väliajoin olen näitä varaustilanteita käynyt kurkkaamassa, ja tarjolla on asuntoja “liity jonoon” -statuksella.

Minulla ei ole mitään sisäpiiritietoa, mutta olettaisin, että ostajat ovat huomanneet kohteiden täyttäneen omat sijoituskriteerinsä ja tehneet varauksia ja kauppoja siltä pohjalta. Ostajien rahoittajapankit näyttäisivät myös luottavan asuntoihin vakuuksina niin paljon, että rahoitusta järjestyy. 

2. Pidä yhteyttä positiivishenkisiin asuntosijoittajiin

Suomen Vuokranantajien jäsenmäärä on jatkanut kasvuaan koko tämän epävarmuuden jakson ajan. Sieltä löytyy suuri joukko erityyppisiä tilaisuuksia tavata asuntoihin ja vuokraustoimintaan positiivisesti suhtautuvia kolleegoita. 

Yhä useampi Ostan Asuntoja Podcastin vieras kertoo kuuluvansa johonkin paikalliseen asuntosijoittajien WhatsApp-ryhmään, joka kokoontuu myös fyysisten lounastapaamisten kautta. Valtaosa vieraista on sellaisia, jotka tuntevat jonkun aikaisemman vieraan jotain kautta tai ovat tavanneet esimerkiksi Varapuun valmennuksissa. Muitakin tilaisuuksia etsivä kyllä löytää.

Verkostoista löytyy menestystarinoita epävarmoissakin ympäristöissä. Moni kertaa ja vahvistaa myös tämän kirjoituksen vinkeistä omina keinoinaan pitää momentumia yllä, vaikka vapaata vakuusarvoa ei olisikaan viimeisen parin vuoden aikana markkinahintojen nousun kautta kertynytkään.

3. Investoi nykyisiin asuntoihisi ja toimintasi kehittämiseen

“Osta ja pidä” -asuntosijoittajan pitkäjänteiseen toimintaan kuuluu, että omat asunnot ovat kilpailukykyisiä markkinoilla ja oma toiminta tehostuu ja kehittyy koko ajan.

Jos seuraavaa sadan tonnin sijoituskriteerit täyttävää asuntokauppaa ei osu kohdalle, tee viiden tonnin investointeja nykyisten asuntojen vuokrattavuuden parantamiseksi. Niillä voi olla välitöntä vakuusarvoa nostavia vaikutuksia, jotka kompensoivat mahdollista remontoimattoman asunnon markkinahinnan laskun myötä tullutta vakuusarvon laskua. 

Myös oman toiminnan prosessien ja työkalujen kehittämiseen investoiminen voi olla hyvä keino pitää momentumia yllä, kunnes seuraava sijoitusasuntodiili osuu kohdalle. Laita kaikki asuntokohtaiset tiedot taloyhtiöpapereineen ja tunnuslukuineen hyvään järjestykseen. Kun teet veroilmoitusta OmaVerossa (jos täytät paperilomakkeita, investoi aikaasi OmaVeron opetteluun), mieti miten tehostaa tietojen keräämistä vuoden varrella, jotta veroilmoituksen korjaaminen on nopea rutiini. Asuntosijoittajan ja vuokranantajan 2023 veroilmoitus OmaVerossa – Blogi #406

Lue kaikki tämän kirjoituksen linkkien takana olevat verottajan ohjeet Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2024 – Blogi #405

4. Investoi osaamiseesi

Olen 59-vuotias ja opiskelen päivittäin, koska joka päivä löydän uutta opittavaa. Jos olet sellainen tyyppi, jolla on oikea vastaus jokaiseen kysymykseen, olet valtaosassa asioista amatööri tai ummikko. 

Jos olet kova kuuntelemaan podcasteja, kokeile lukea asuntosijoittamista käsittelevä kirja. Jos olet kova lukemaan ja kuuntelemaan kirjoja, kokeile kuunnella innostavia tarinoita podcasteista. Vältä negatiivisia yhteiskunnallisia päivittäisiä väittelyitä ja keskity oman osaamisesi kehittämiseen. Kun kuulet tai luet jotain hyvää podcastia, kirjaa tai blogia, jaa se eteenpäin muutamalla kommentilla. Karma voi tulla vastaan yllättävillä tavoilla.

Lue vaikka 15 minuuttia ajattomia asuntosijoittamisen oppeja joka päivä ja momentumisi pysyy yllä paljon paremmin kuin asuntosijoittamisen unohtaminen vuodeksi tai kahdeksi. 

5. Pohdi päämääriäsi, vahvista tavoitteesi ja päivitä suunnitelmasi

Minulla on pitkän tähtäimen päämääriä, missio tekemiselleni, visio vuokranantajuudelleni, toimintaperiaatteet (arvot), vuositavoitteet ja käytännön suunnitelmat ja mittarit. Kaikki löytyy kirjoitettuna. Kaikkia käyn säännöllisesti läpi. Varsinkin tavoitteita ja erityisesti suunnitelmia niiden saavuttamiseksi joutuu säätämään usein. Pohdi ja kirjoita omasi.

Tämän kirjoituksen idea lähti itse asiassa siitä, kun olen pohtinut, miten toimin yhden pöydälläni olevan ostokohteen kanssa. Olen kirjoittanut muutamaan otteeseen hajautustoimenpiteistä, joilla olen pyrkinyt suojaamaan likvidien varojeni ostovoiman säilymistä kohdalle tulevien asuntosijoitusten investointikykyni säilyttääkseni. Kaikessa sijoittamisessa on ripaus onnea, ripaus minulta piilossa olevaa tietoa ja ripaus osaamista. Hajautuksiini liittyvän osaamisen kehittämiseen olen viimeisen seitsämän vuoden aikana panostanut tuhansia tunteja. Piilossa olevaa tietoa olen yrittänyt hahmottaa skenaario- ja todennäköisyystyöskentelyn avulla. Onni on johtanut tilanteeseen, että suojaustoimet ovat onnistuneet niin hyvin, että niiden realisoiminen realisoi pääomatulojen veroja niin paljon, että joudun tarkasti pohtimaan, onko nyt oikea aika realisoida likvidejä varoja ja onko pöydällä oleva kohde niin kannattava, että sen tuotot enemmän kuin kompensoivat pääomatulojen verot.

Ripaus onnea, ripaus piilossa olevaa tietoa ja ripaus osaamista ovat yhdistelmä, jota joutuu koko ajan pohtimaan ilman, että saa läheskään täydellistä vastausta tulevaisuuden kehityksestä.

6. Pysy toimintasi isäntänä, vaikka renkejä käyttäisitkin

Jos omat tavoitteesi liittyvät asuntosijoitustoiminnan kasvattamiseen, se ei tule onnistumaan otteen irrottamalla valtaosan tekemisestä ulkoistaen. 

Jos et itse tee asuntojen remontointia, asuntojen remontteihin on silti osallistuttava. Suunnitelmat on tehtävä siten, että ne vastaavat omaa näkemystäsi potentiaalisten asiakassegmenttien mieltymyksistä. Materiaalit pitää hankkia laatutasolla, joka täyttää asuntojesi laatutasovaatimukset. Työt pitää tehdä sopivaan laatuun, aikatauluun ja kustannustasoon. Vielä remonttivaiheessa olevaan asuntoon pitää yrittää löytää vuokralaiset ennen remontin valmistumista. 

Jos käytät vuokravälittäjien palveluja, ulkoistat tekemisen muttet vastuuta. Jos asiat eivät mene odotusten mukaisesti, syyllinen löytyy peilistä. Jos teet vuokralaisvalinnan itse, syyllinen löytyy peilistä. 

Jos ostat sijoitusasunnon ilman omaa analyysiä siitä, mistä elementeistä kaupan kannattavuus muodostuu, syyllinen löytyy peilistä. 

Momentumin pysymisessä auttaa se, että pidät itsesi mukana jokaisessa asuntosijoittamisen ydinprosessissa riippumatta siitä, teetkö kyseisen prosessin tehtävät itse vai tekeekö niitä palveluntuottaja.

Asuntosijoittamisen ansaintalogiikat toimivat

Kiinalaiset ovat sijoittaneet asuntoihin siten, että niitä on rakennettu tyhjiin taloihin tyhjissä miljoonakaupungeissa. Tässä ei ole mitään perustavaa asuntosijoittamisen ansaintalogiikkaa, koska asuntoja ei vuokrata eikä niitä flipata. Kiinalaiset ovat oppineet tämän käytännön kautta ja nuoret aikuiset ovat siirtyneet ostamaan kultaa. Rakennuttajat ovat käytännössä konkurssitilassa. Rahoittajilla on käsissään valtavat tappiot.

Manhattanilaiset ovat oppineet sijoittamaan asuntoihin siten, että aina löytyy globaalisti joku rikas, joka tulee ostamaan asunnon korkeampaan hintaan sillä perusteella, että Manhattania ei voi rakentaa lisää. Vuokraustoiminnalla tai kassavirralla ei ole manhattanilaisessa asuntosijoittamisessa ollut suurtakaan merkitystä. Manhattan on lopulta aina Manhattan.

Helsinki ei ole Manhattan. Kasvukolmion kärkikaupungeissa keksittiin “markkinahintojen nousustrategia” ja ihmeteltiin ulkokasvukolmiolaisten kassavirtapositiivisia asuntosijoituksia, joissa asunnot tiettävästi seisoo tyhjinä vuokralaisten välissä, kun kasvukolmiolaisten asuntoihin löytyy nopeasti uusi vuokralainen. Tämäkään ei perustunut mihinkään asuntosijoittamisen ajattomiin toimivuutensa osoittaneisiin ansaintalogiikoihin. Ylitarjonta purkautuu aikanaan ja markkinat sopeutuvat. Vuokra-asuntojen ylitarjonta ei kasva loputtomasti, koska se ei ole mahdollista minkään asuntosijoittamisen ansaintalogiikan perusteella.

Momentum ei ole edes kadonnut niillä, jotka osasivat asuntosijoittamisen ansaintalogiikat jo ennen koronakriisin alkua. 

Marko Kaarto ja uusi kirja – Ostan Asuntoja Podcast #297

3-osainen ”Mindset, Motivaatio ja Menetelmät” -keskustelu Suvi Schwabin kanssa on nyt kokonaan kuunneltavissa Ostan Asuntoja Podcastissa Suvi Schwab -keskustelu Osa 1/3 Mindset – Ostan Asuntoja Podcast #290

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu. E-kirjan saa luettavaksi heti.

Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi

Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.

Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus

Tuoretta sisältöä:

Asuntoja ja ajatuksia Maria London Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #302

Ekasta palkasta säästöön Christian Heljanko ja Sofia Hult Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #300

Tuomas Mäkelä ja Hyvä Elämä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #298

Libanonin kautta asuntosijoittajaksi Nikodemus Nousiainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #295

Omakotitaloja USA:ssa ja Suomessa Susu ja Mikko Toppinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #293

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta 

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok