Sopisiko “Osta, Remontoi, Myy” -strategia sinulle/minulle? – Blogi #393

07/01/2024

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. E-kirjan saa luettavaksi heti.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta.

Osallistuin yhteen keskusteluun, jossa minun olisi pitänyt olla avoimin mielin sen suhteen, kuinka vaikeaa ja harvinaista on onnistua ostamaan sijoitusasuntoja alle markkinahinnan. Uskon sellaiseen lähestymistapaan, että kertomalla itselleen ja jakamalla näkemystään säännöllisesti siitä, kuinka vaikeaa ja harvinaista on onnistua ostamaan sijoitusasunto alle markkinahinnan, vahvistaa omaa varmuuttaan siitä, että se todella on vaikeaa. Tästä syystä en toista itselleni tällaisia rajoittavia uskomuksia päivittäin niitä vahvistaakseni. Jos minua kiinnostaisi ajatus siitä, että onnistuisin ostamaan sijoitusasunnon alle markkinahinnan, toistaisin päivittäin itselleni, että “voin ostaa sijoitusasunnon alle markkinahinnan”, ja sitten miettisin päivän toimenpiteet alle markkinahintaisen sijoitusasunnon löytämiseksi.

“Osta, Remontoi, Myy” -strategia, ORM, josta jatkossa käytän myös termiä asuntojen flippaus tai flippaus, on yksinkertaisempi tapa hahmottaa sitä, millaiselta tämä strategia näyttäisi “en pysty, ei onnistu, on vaikeaa” -mentaliteetilla:

Ostan peruskuntoisen asunnon markkinahinnalla.
Suunnittelen remontin käyttäen markkinahintaisen suunnittelijan palveluja.
Ostan remonttimateriaalit markkinahintaan.
Teetän remontin markkinahintaan.
Käytän ammattitaitoista kiinteistönvälittää, stailauspalvelua ja valokuvaajaa, joille maksan markkinahintaisen palkkion.
Myyn remontoidun asunnon markkinahintaan.

Tällä lähestymistavalla päädytään siihen, että ORM-strategian onnistunut toteuttaminen on vaikeaa ja harvinaista, koska mitään ORM-strategian prosessivaihetta ei pääsääntöisesti pystyisi toteuttamaan alle markkinahinnan. Kirjoituksen voisi lopettaa tähän loppuyhteenvedolla, että flippaus sopii vain henkilöille, jotka haluavat pääsääntöisesti menettää pääomiaan.

Olin kuitenkin avoin keskustelun palautteen osalta. Se sai minut pohtimaan sitä, minkälaisia peruskysymyksiä asuntoflippaukseen lähtöä suunnittelevan tulisi kysyä itseltään ennen flippiprojektin aloittamista. Osa ihmisistä tekee kannattavia flippiprojekteja koko ajan. Kuulutko siihen joukkoon?

Asuntosijoittaminen on yksinkertaista, mutta vaikeaa

“Juna kulkee ja koirat haukkuu” on vanha sanonta, joka sopii mainiosti huru-ukon puheita kuunteleville ja tekstejä lukeville. Jokainen saa vapaasti päättää, onko itse koiralaumassa vai junan kyydissä, ja sitä kautta itse asemoida huru-ukon itselle sopivaan rooliin.

Olen monesta opiskelu- ja oppimistaitojen kehittämiskirjasta lukenut, että opettaminen on yksi hyvä keino oppia. Ostan Asuntoja Blogi sai alkunsa yli 10 vuotta sitten osittain tällaisen tiedon lukemisesta. Opiskelen, kirjoitan oppimastani ja oppiakseni, ja jaan sen internetin ja sosiaalisen median ihmeelliseen maailmaan kenties muita hyödyttämään. Viime viikolla tein TikTok -videon, jossa kertasin väliotsikon sanomaa:

Asuntosijoittaminen on yksinkertaista, mutta vaikeaa

Valtaosa todennäköisesti sivuuttaa moisen ajatuksen nopeasti, eikä jää sitä pohtimaan. Yksi ajatuksen kulmakivistä on kuitenkin sellainen, että sen avulla voi pohtia, sopisiko ORM-strategia itselle. Ennen kuin lähtee kokeilemaan ensimmäistä asuntoflippiä, on hyvä pohtia, mikä voisi mennä pieleen. Mitä yleisen tason asioita pitäisi huomioida, joiden kautta voisin menettää omia pääomiani?

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

1. Onko sinusta (toistuvaan) projektityöhön?

Asuntoflippi on projekti. Projekti tarkoittaa erilaisista tehtävistä koostuvaa kokonaisuutta, jotka pitää toteuttaa aikataulussa ja budjetissa, jotta projektille asetettu rahallinen voittotavoite saavutetaan. Projektin onnistumisen kannalta keskeisessä roolissa on projektipäällikkö, joka vastaa projektin suunnittelusta, tehtävien aikatauluttamisesta, tiimiläisten töiden yhteensovittamisesta, projektin hallinnosta ja sen valmistumisesta. Asuntoflippaaja on flippiprojektin projektipäällikkö.

Projektilla on selkeä alku ja loppu. Kun projekti on saatu valmiiksi, siirrytään seuraavaan projektiin. Asuntoflippausta voi harjoittaa eri tasoilla. Yksinkertaisimmillaan flippiprojekteja on käynnissä yksi kerrallaan. Mitä ammattimaisempaa ja tavoitteellisempaa asuntojen flippaustoiminta on, sitä todennäköisemmin flippiprojekteja on käynnissä useampia samanaikaisesti päällekkäin ja limittäin.

Ennen kuin lähdet toteuttamaan ensimmäistä asuntoflippiä, selvitä itsellesi, voisiko projektityyppinen työskentely sopia sinulle ja olisiko sinusta projektipäälliköksi.

“Asunnot elämäntapana” -strategia Milja Kettula Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #246

2. Onko sinulla riittävästi aikaa?

Meidän jokaisen vuorokaudessa on 24 tuntia ja viikossa 7 vuorokautta. Jokainen kokenut ammattiflippaaja on joskus aloittanut asuntojen flippaamisen ensimmäisellä flippiprojektilla. Heistä moni on tehnyt ensin asuntoflippejä palkka- tai yrittäjätyön ohessa. Tämä on yksi hyvä vaihtoehto edetä ja kokeilla käytännössä, sopiiko projektityyppinen asuntoflippaus omaan mielialaan ja onko siihen riittävästi aikaa.

Aloittavan flippaajan kohdalla flippikohteen etsiminen ja hankinta onnistuvat vielä muiden töiden ohessa. Tämä vaihe ei yleensä ole projektityyppistä, jossa yksittäinen flippikohde pitää löytää tietyssä ajassa. Kun kohde on hankittu, projekti alkaa ja mukaan tulee paljon muita osallistujia, vaikka itse olisi päättänyt tehdä mahdollisimman paljon itse varsinaisen päätyön ulkopuolella esimerkiksi iltaisin, viikonloppuisin ja lomapäiviä hyödyntäen.

Asuntojen flippaamista ei voi harjoittaa kannattavasti siten, että ulkoistaa kaiken kohteen hankinnasta, remontoinnista ja myynnistä.

Mieti oma elämäntilanteesi ja ansiotyösi joustomahdollisuudet ennen kuin lähdet flippiprojektiin. Tavoitteelliset projektit, joissa on aikataulu ja budjetti, edellyttävät usein joustoa ja välillä ylimääräistä työtä.

Remonttitarinoita Tuija Tiilikainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #212

3. Onko sinulla riittävästi taitoja?

Aloittelevan asuntoflippaajan kannattavuuden tärkeänä elementtinä on oman työpanoksen käyttäminen. Jos olet kokenut “osta ja pidä” -asuntosijoittaja ja erityisesti kokenut “Osta, Vuokraa, Remontoi, Jälleenrahoita, Toista” -asuntosijoittaja, voit sitä kautta omata taitoja, jotka mahdollistavat remonttitöiden ulkoistamista, koska omaat taitoja ja verkostoja, joiden kautta voit löytää reilusti alle markkinahintaisia kohteita, hyviä kohtuuhintaisia tekijöitä ja edullisia materiaaleja.

Jos et omaa kohteiden hankintaan ja myymiseen liittyviä taitoja, jäljelle jää remonttivaiheessa tarvittavien taitojen hyödyntäminen.

Mieti etukäteen innostuksesi ja kiinnostuksesi erilaisiin asuntoremonttiin liittyviin työvaiheisiin. Ruumillisesta työstä nauttiville, omien käsien jälkien tuloksista lisäintoa saaville ja työkalujen käyttöä pelkäämättömille monien remonttitaitojen oppiminen on täysin mahdollista. Remontoi ensin oman tai läheisen kodin yksi makuuhuone, jossa maalaat katon, poistat tapetit, tasoitat seinät, poistat muovimaton, maalaat seinät ja patterin, asennat vinyylilankkulattian ja listat sekä teet loppusiivouksen. Jos olo on edes puoliksi sellainen kuin monella viikko maratoonin jälkeen, että suunnittelee seuraavaa, omaat peruslähtökohdat näiden taitojen kehittymiselle.

2 pitokohdetta + 1 flippi Heikki Lauronen Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #289

4. Onko sinulla riittävästi rahaa?

Flippiprojekti voi epäonnistua taloudellisesti sekä flippaajasta johtuvista syistä että syistä, jotka eivät millään tavalla ole flippaajan omassa kontrollissa.

Kirjoituksen alussa viitattiin ennen sijoituspäätöksen tekemistä tärkeän kysymyksen esittämistä ja siihen itse vastaamista.

Mitkä kaikki asiat voisivat mennä pieleen siten, että menetän pääomiani?

Valtaosa aloittavista asuntoflippaajista, kaikista sijoittajista, on sellaisia, jotka miettivät innoissaan sitä, kuinka paljon voittoa kohteesta tulee, jos se onnistuu erinomaisesti, hyvin ja tyydyttävästi. Tärkeämpää olisi miettiä, mitkä asiat voisivat mennä pieleen siten, että menettää rahaa. Jos kohde läpäisee tämän armottoman miettimistestin, lopputulos on suurella todennäköisyydellä tyydyttävä, hyvä tai erinomainen eli voittoa tulee.

Viimeinen rahaan liittyvä kysymys ennen flippiprojektiin lähtemistä onkin se, onko rahaa riittävästi saatavilla kaikkien asioiden mennessä pieleen. Flippiprojektin kannattavuuden laskentakaava on yksinkertainen. Yksikään flippiprojektiin lähtevä ei tietenkään laske tarjousta siltä pohjalta, että jostain rakenteista löytyy purkuvaiheessa piilevä kosteusvaurio, joka tuplaa aikataulun ja kustannukset. Rahojen riittävyyden kannalta laskenta tulisi silti tehdä.

Parissa vuodessa parikymmentä flippiä Joona Hartman Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #226

5. Onko sinulla riittävästi tietoa?

Asuntojen flippiprojektit eivät tapahdu tyhjiössä. Flippaajan laskentakaava alkaa siitä, että pitää arvioida remontoidun kohteen myyntihinta projektin valmistumishetkellä. Kun kaikki on valmista, verottajalle pitää antaa osa voitosta. Tässä välissä on helposti parikymmentä erilaista tietoa vaativaa vaihetta, osa-aluetta, joista aloittavalla flippaajalla pitää olla perustiedot. Osaatko laatia vaikkapa 25 kohdan flippaajan tiekartan?

Opiskele asuntoflippauksen perustaidot ennen kuin lähdet ensimmäiseen flippiprojektiin. “Osta ja pidä” -strategian valinneiden asuntosijoittajien asiakas on vuokralainen. ORM-strategian osalta voi varmuudella sanoa, että asiakas ei ole vuokralainen.

Opiskelu ja oppiminen tulisi aina aloittaa ennen ensimmäistä flippiprojektia. Yhtä oikeaa tiedon hankkimisaikaa ei ole, vaan se riippuu siitä, kuinka paljon aikaa opiskeluvaiheeseen voi päivässä allokoida ja kuinka tehokkaasti pystyy keskittymään ja sisäistämään opiskelemaansa tietoa. Valtaosalle 3-12 kuukautta voisi olla sopiva aikahaarukka, jos on tosissaan tehnyt päätöksen asuntoflippaukseen lähtemisestä. Käytäntö opettaa aina lisää, mutta perustietojen ja -lähteiden hankinnan ohittaminen vastaa jälleen siihen kysymykseen, mikä voisi mennä pieleen siten, että menetän rahaa.

40 flippiä alle 2:ssa vuodessa Petriina Janhonen ja Anttoni Kerkkonen – Ostan Asuntoja Podcast #230

Vastaa näihin 5 peruskysymykseen rehellisesti

Jos pommi- ja peruskuntoisten asuntojen “ennen ja jälkeen” -kuvat eivät olisi koskaan herättäneet mitään mielenkiintoa, et tuskin lukisi tätä lausetta.

ORM -strategian valinta omaksi asuntosijoitusstrategiaksi edellyttää jo alkuvaiheessa yhden perusasian sisäistämistä: “Aika ei korjaa asuntoflippaajan kannattavuutta”. ORM-strategian valinta tarkoittaa raadollisesti sitä, että jokaiseen flippiprojektiin lähdetään tavoitteella tehdä voittoa. Tämä eroaa selkeästi “osta ja pidä” -strategiasta, jossa hyvän sijainnin, huonosti ostettu, vuokraustoiminnan käyttöön hyvin soveltuvan asunnon kannattamattomuus on ainakin historiallisesti ajan kuluessa korjaantunut.

Käytä aikaa näihin viiteen peruskysymykseen rehellisesti vastaamiseen. Sitä kautta löydät suuntaa sille, onko ORM-strategia heti sopivin valinta asuntosijoittamisen polulle lähtemisessä. Vastausten kautta voi myös selvitä, että strategia on sopivin, mutta aika ei vielä tai tällä hetkellä ole sinulle sopiva. Kirjaa ylös, mitä ovat ne asiat, joiden pitää muuttua, jotta aika on sopiva. Keskity niihin, joihin voit vaikuttaa.

Vastaukset voivat myös kirkastaa sen, ettei ORM-strategia ole juuri sinulle sopiva vaihtoehto. Silloin olet tehnyt kaikessa sijoittamisessa oleellisimman päätöstyöskentelyn ennen aloittamista. Olet nimittäin kysynyt, mitkä kaikki asiat voisivat mennä pieleen ja todennut, että juuri sinun kohdallasi niitä on liikaa.

Warren Buffettin sääntö numero 1 on “Älä koskaan menetä rahaa”. Tiedätkö, mikä on sääntö numero 2?

Kuuntele ja tutustu: Digivakuudella vuokra-asunto ilman rahavakuutta – vuokratieto.fi – Ostan Asuntoja Podcast #277

Alekoodilla HURU 5 % alennusta. Kaupallinen varoitus – käyttämällä alekoodia joudut alennuksen lisäksi tukemaan Ostan Asuntoja -sisällöntuotantoa.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.

Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.