Pitäisikö pienempiin kaupunkeihin asuntosijoittamista välttää? – Blogi #386
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. Alekoodi KOTIMATKA.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta. Marraskuun 2023 toimiva alekoodi ALE20.
Suomi on todella pieni maa. Sen huomaa siitäkin, että sosiaalisessa mediassa, erityisesti Xtwitterissä, tunnistaa nopeasti pienen joukon ihmisiä, joilla on varma näkemys moneen hyvinkin erilaiseen asiaan, joita he seuraavat 365 vuorokautta vuodessa työajalla, vapaa-ajalla ja lomalla.
Opiskelijasesongin loppupuolella kaksi tällaista asiantuntijaa tiesivät, kuinka vaikeaa pienemmissä kaupungeissa onkaan saada asuntoja vuokrattua. Helsingissä ja Vantaalla oli sillä hetkellä Vuokraovessa listattuna noin 2 000 vapaata yksiötä. Poimin 2 pikkukaupunkia, joissa oli yhteensä 2 yksiötä tarjolla. Seinäjoella oli kova kysyntä vuokra-asunnoista. Nyt marraskuussa tilanne on noin 2 100 – 0.
En tarkoituksella mainitse noiden kahden pikkukaupungin nimeä, koska tämän kirjoituksen tarkoituksena on yleisellä tasolla pohtia sitä, onko Helsinkiä, Vantaata, Espoota, Tamperetta, Turkua ja Oulua pienempiä kaupunkeja tarpeellista välttää, kun pohtii asuntosijoituskaupunkeja.
Juuri tässä markkinatilanteessa voidaan ainakin todeta varmuudella se, että tarjonnan ylittäessä kysynnän, asuntojen vuokraaminen ei ole helppoa edes Helsingin kaltaisessa metropolissa, jonka kehätien varrella voi nähdä traktoreita peltotöissä. Mikäli, syystä tai toisesta, helsinkiläiset päättäisivät rakennuttaa kysynnän ylittävän määrän asuntoja seuraavat 10 vuotta, asuntojen vuokraaminen olisi seuraavat 10 vuotta megatrendin omaisesti Helsingissä vaikeaa.
Huomasithan, että jokainen joutuu itse määrittelemään, mikä on ”pienempi kaupunki”!
Pienempiin kaupunkeihin sijoittamisen hyviä puolia
Omistan sijoitusasuntoja Helsingissä ja Tampereella, Nokialla ja Ylöjärvellä sekä Raumalla ja Porissa. Nokia on se kaupunki Tampereen kyljessä, jonka nimestä tamperelaiset saivat neuvoteltua itselleen diilin jääkiekkokaukalolleen. Miika Asuntopehtoori Vuorensola puhuu usein Pirkkalasta, joka on toinen kaupunki Tampereen kyljessä. Ylöjärvi on kolmas kaupunki Tampereen kyljessä. Nokialaiset pääsevät jääkiekkokaukalon ääreen junarataa pitkin. Nuo muinaiset pirkkalalaiset odottavat ratikkayhteyttä, josta ylöjärveläisetkään eivät ole kovin kaukana. Sekä Raumalla että Porissa on jääkiekkokaukalo. Vantaalla ei taida olla ja Espoolaisilla se meni joskus konkurssiin.
Pienemmissä kaupungeissa asuntojen absoluuttiset hinnat ovat matalampia. Usein hintaan sisältyy myös oma tontti. Asuntosijoittamisen kannattavuuden tunnusluvuissa viivan alla on usein joku luku, joka riippuu siitä, kuinka paljon asunnon velaton hinta on. Samalla absoluuttisella euromäärällä saa siis isomman määrän sijoitusasuntoja tai kynnys asuntosijoittamisen aloittamiseen on matalampi.
Vuokraustoiminnan tuotot ovat korkeampia. Jos asuntosijoittamisen tavoitteena on taloudellinen vapaus tai lisäturva, silloin enemmän tuloa tuottava asuntosijoitussalkku toimii valtaosalle paremmin. Vuokratasot ovat pienemmissä kaupungeissa alhaisempia, mutta hinnat ovat suhteellisesti alhaisemmat. Oma tontti lisää tätä vaikutusta, kun tontin vuokra ei ole hoitovastikkeessa mukana.
Pienemmissä kaupungeissa hyvä vuokranantaja voi saavuttaa korkean vuokrausasteen. Noissa kahdessa pikkukaupungissa on siis tällä hetkellä 0 yksiötä tarjolla Vuokraovessa. Siellä on kuitenkin ihmisiä, jotka ovat hakeneet ja odottavat hyvän vuokranantajan tarjoamaa vuokrakotia vapautuvaksi. Tästä ei kannata vetää liian suuria johtopäätöksiä. Myöskään Helsingin 1 300 vapaan yksiön keskeltä ei kannata kertoa varmoja asiantuntijatietoja, kuinka vaikeaa asuntojen vuokraaminen maakunnissa onkaan. Omistan vuokrakoteja Nokialla, mutta en omista yhtään asuntoa Pirkkalassa. En tulisi mieleenikään opastaa Vuorensolaa Pirkkalan paikallisten asuntomarkkinoiden faktoista.
Vähemmän kilpailua ja ARA-kohteita. Lähes jokainen itseään kunnioittava iso toimija on tehnyt strategisesti julkisuudessa selväksi, että he tulevat toimimaan siellä, missä kaikki muutkin isot kilpailijat toimivat. Nämä ovat niitä markkinoita, joilla rakennusliikkeillä on kaikista eniten myymättömiä asuntoja. Näillä markkinoilla myös ARA-säännöt mahdollistavat sekä toimimisen että luovan toimimisen. Tarjolla on myös poliitikoille suurempia äänimääriä, joten asuntomarkkinoiden ansaintalogiikoita on värittämässä vielä erilaiset vaalilupaajat ja heidän äänitorvensa.
Pienemmissä kaupungeissa voi olla suurempi markkinalähtöinen suhteellinen arvonnousupotentiaali. Kohti nollaa laskeneet korot ovat luoneet haasteita erottaa, mitkä asuntomarkkinoiden kehitykset ovat johtuneet löysästä rahapolitiikasta, miten paljon tulonsiirrot ovat vaikuttaneet, ja mikä osuus on ollut markkinoilla tapahtuneella kysynnän muutoksella. Jos Suomesta tunnistaa kaupungin, jolla on positiiviset työpaikka- ja talouskehitysnäkymät, ja jossa asuntojen hintataso on alhaisempi kuin asuntojen rakennuskustannus, siellä voisi olettaa, että epäonnistumisen todennäköisyys on pieni. Kysyntä kasvaa tarjontaa enemmän niin pitkään, kunnes hintataso tekee tarjonnan kasvattamisen kannattavaksi. Välivaiheessa tapahtuu kysyntäperusteista markkina-arvojen nousua.
Pienemmissä kaupungeissa voi olla vähemmän innokkaita jarruttajia ja kieltäjiä. Oulun into kieltää lyhytaikaista vuokraustoimintaa on osoitus siitä, että tämäkään sääntö ei yleisesti toimi, mutta pienemmissä kaupungeissa kehityksen jarruttajia on kuitenkin suhteessa vähemmän. Kuntapolitiikassa valtaosalla on yhteinen tilannetaju siitä, että yksityiset yritykset ja yrittäjät ovat kunnan elinvoiman kehittymisen kannalta tärkeitä.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Pienempiin kaupunkeihin sijoittamisen huonoja puolia
Pienempiin kaupunkeihin sijoittavat asuntosijoittajat eivät ole sen viisaampia tai hölmömpiä kuin suurempien kaupunkien erinomaisuutta korostavat asuntosijoittajat ovat. Korkeampi tuottovaatimus kertoo juuri siitä, että vastineeksi pienempien kaupunkien huonoista puolista, sijoittajat vaativat korkeampia tuottoja kattamaan huonojen puolien aiheuttamia haasteita ja riskejä.
Omistusasunto-ostajia on yhä vähemmän ja toista asuntosijoittajakaan ei välttämättä nopeasti löydy ostamaan asuntoa, kun myynnille olisi tarve. Monissa pikkukaupungeissakin asuntokauppoja tehdään koko ajan. Näin on myös alun kahdessa esimerkkikaupungissa, joiden Vuokraoven tarjontasaldo on 0 yksiötä. Pienemmässä kaupungissa ei kuitenkaan tule sellaista markkinahintojen nousuja, jossa kaikki ostetaan kilpaa yli pyyntihintojen, kun pelätään asuntojen loppuvan.
Palveluiden heikko saatavuus on yhä useamman kaupungin ongelma. En ole erilaisten kaupunkivertailujen asiantuntija, mutta sellaista johtopäätöstä en osaa tehdä, että helsinkiläisillä olisi kaupungin koon takia paras palveluiden saatavuus. Moni pienempi kaupunki voisi markkinoida omia palvelujaan tarkemmin kohdennetuille asukassegmenteille. Hesari ainakin tekee valtavasti töitä sen eteen, että mahdollisimman moni harkitsisi vaihtoehtoisia asuinpaikkoja kroonisista varhaiskasvatus-, peruskoulu-, hoitajapula-, liikenne-, väkivalta-, asumis- ja muista ongelmista johtuen. Silti pienempien kaupunkien ongelma on se, että monia palveluja ja tapahtumia ei niistä löydy.
Pienemmissä kaupungeissa voi olla saatavuusongelmia erilaisiin asuntosijoittajan kannalta tärkeisiin tukipalveluihin ja -tehtäviin. Isännöitsijät, huoltoyhtiöt, sähkö- ja putkiasentajat, remonttisuunnittelijat ja -toteuttajat, rakennusmateriaalitarvikekauppiaat ja vuokravälittäjät ovat kaikki esimerkkejä sellaisista tärkeistä ulkoistuskumppaneista, joita voi olla sitä haasteellisempaa löytää, mitä pienemmästä paikkakunnasta on kyse.
Pienemmissä kaupungeissa on työpaikkojen ja taloudellisen toimeliaisuuden laskuriski, joista seuraa muuttotappioita, joka pienentää työpaikkojen määrää ja taloudellista toimeliaisuutta, joista seuraa muuttotappiokierre. Vaikka hyvä vuokranantaja onnistuisikin löytämään asuntoihinsa vuokralaisia, asuntosijoittamisesta tulee uuvuttavaa, jos asuntojen hinnat ja vakuusarvot laskevat, eikä taloyhtiö tai sen osakas saa enää rahoitusta vakuuksien heikkenemisen takia.
Kuuntele ja tutustu: Digivakuudella vuokra-asunto ilman rahavakuutta – vuokratieto.fi – Ostan Asuntoja Podcast #277
Alekoodilla HURU 5 % alennusta. Kaupallinen varoitus – käyttämällä alekoodia joudut alennuksen lisäksi tukemaan Ostan Asuntoja -sisällöntuotantoa.
Usko on varmuuden vastakohta
Olen viime aikoina muistutellut itselleni yhä useammin tätä oudolta tuntuvien vastakohtien paria, kun olen sijoittajana pohtinut pääomien allokointia. Viimeisten vuosien aikana valtava määrä varmuutta on lentänyt romukoppaan. Omassa toiminnassani erilaiset skenaariot ja niihin vaikuttavien asioiden todennäköisyyksien nöyrä päivittäminen tuntuvat toimineen erittäin hyvin.
Kolleegani sanoi lukevansa Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan uudelleen kriittisesti, koska kirja on kirjoitettu laskevien korkojen aikana. Olen itse luonnostellut kirjoitusta, jonka avulla tiivistetysti teen vastaavan tarkastelun. Onko “osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -alastrategia edelleen vuokraustoiminnan ytimessään sisältävän “osta ja pidä” -asuntosijoittajan lumipallon kasvattamiseen toimiva vaihtoehto? Ovatko kirjan opit ikivihreitä vai lentävätkö ne romukoppaan?
Sellainen, joka varmuudella tietää, että pienemmissä kaupungeissa tulee tyhjiä kuukausia vuokralaisten vaihtuessa, ei tarvitse uskoa sen suhteen, että pienemmissä kaupungeissa voisi pärjätä hyvin asuntosijoittajana ja vuokranantajana. Hän tietää varmuudella, ettei voi eikä häntä siksi näy siellä kilpailemassa.
Jos tätä varmuutta ei omaa, silloin voi omata uskoa siihen, että joillain tavoilla joissain asiakassegmenteissä joissain asuntotyypeissä voi pärjätä kulkemalla varovaisesti omia polkujaan.
Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Koodilla ALE20 -20 % alennusta marraskuun 2023 ajan. Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi sisältyy Takomon ”Asuntosijoittajan vuosi 2024” -valmennuskokonaisuuteen.
Tuoretta sisältöä:
Kaikki työ otetaan vastaan – yrittäjä ja asuntosijoittaja Jani Piekäinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #280 – Osa 3/3 on myös ilmestynyt
Kaikki järjestyy tekemällä – Miia Roukala paluu – Ostan Asuntoja Podcast #279
Perheasuntoja Itä-Helsingissä Kimmo Kokkila – Ostan Asuntoja Podcast #278
Johanna Junkkari: 2005 kaappiin, ulos 2023 – Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #275
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Ostan Asuntoja 