Mikä on paras aika aloittaa “osta ja pidä” -asuntosijoittaminen? – Blogi #374
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. Alekoodi KOTIMATKA.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta.
Tämän kirjoituksen lukijoille on varmasti selvää, että asuntokauppavolyymit ovat laskeneet merkittävästi, uusien kohteiden aloituksia on lykätty ja rakennuslupia haettu merkittävästi vähemmän. Nosturien määrän vähentyessä konkurssien määrä lisääntyy.
Asuntokauppa ei piristy vain siitä syystä, että se on masentunut jo useita kuukausia peräkkäin. Uusia kohteita ei käynnisty vain siitä syystä, että ennusteiden mukaan 2025 voi olla pula asunnoista, jos kohta ei ala tapahtua.
Asuntojen hinnat eivät käänny nousuun vain siitä syystä, että lasku tuntuu jo liian pitkältä. 12 kuukauden euriborin huippu ei ollut 6 kuukautta sitten eikä se jäänyt 2,5 %:in, vaikka ennustajan tittelinä asiantuntija olikin.
Tuttuun huru-ukkomaiseen tyyliin luvassa on joukko asioita, joista jokainen voi ottaa tai olla ottamatta vaikutteita omien tulevaisuusskenaarioidensa päivittämiseen, jonka pohjalta päätöksiä pitää tehdä itse.
Peruselementit pitää olla kunnossa joka tapauksessa
“Velkavivun maksimointi ei ole pikatie asuntosijoittajana menestymiseen” jäi surullisen monelta kuulematta, kun sitä yritettiin kertoa. “Pään pitää pysyä pinnalla niin pitkälle, että pääsee vastarannalle” ei valitettavasti sisältynyt lausuntoihin, joissa kerrottiin, kuinka lyhyt aika menee ohjauskorkojen nostamisen aloittamisesta siihen, että toivottu vaikutus on saatu aikaiseksi. Keskuspankkiirikin voi pysyä epärationaalisena paljon pidempään kuin voisi etukäteen luulla.
Nyt on taas hyvä aika saada muutamia korvapareja kuulemaan ja ymmärtämään, kuinka tässä pitkäjänteisyyttä edeltävässä omaisuuslajissa pärjää.
Ensimmäisenä pitää laittaa oma talous kuntoon. Rahastosäästämisen voi aloittaa pienellä summalla, mutta sijoitusasuntoa ei aloittelija pääsääntöisesti voi ostaa ilman 30 %:n omarahoitusosuutta.
Rakenna omasta taloudesta ylijäämäinen maksamalla kulutusluotot pois, karsimalla “olisi kivaa tai kännissä rentoudun” -menoja ja kasvata tulopuolta joko pätevötymällä hyväksi työssäsi tai sivutulolähteen hankkimalla. Kerää ensin puskurit.
Aseta kirjalliset tavoitteet ja tee suunnitelmat. Opiskele ja hakeudu samanmielisten kannustavaan ja tukevaan seuraan. Hyväksy, että kolmessa vuodessa saat paljon aikaan, mutta yhdessä et välttämättä.
Listaa erilaisia riskejä ja mieti keinoja, joilla suojaudut niiltä tai vähennät niiden toteutumisen todennäköisyyttä. Pohdi omaa riskinsietokykyäsi. Jos kopioit muiden, voit menettää rahojesi lisäksi oman ja perheen kotisi ja terveytesi.
Tälläkään kertaa asiat eivät olleet toisin
“Se, mikä menee ylös, tulee joskus alas” on hyvä perusoppi muistaa sykleistä. Mikään ei kestä ikuisesti, vaikka keskuspankkiiri kuinka kertoisi, että hänellä on kaikki tarvittavat työkalut euron ostovoiman säilyttämiseksi vakaana. Sijoittajan tehtävänä on tietää, että moinen puhe kuuluu toimenkuvaan. Jos et usko, hae graafit, joissa näkyy dollarin ostovoiman kehitys pitkällä aikajänteellä ja euron ostovoiman kehitys euron aloittamisesta alkaen.
Sykleihin kuuluu 4 vaihetta. Selvitä itsellesi, mitä ne ovat. Tällä hetkellä eletään vaihetta, jossa kukaan ei enää epäile sitä, etteikö asuntomarkkina olisi kysynnän osalta viilentynyt, hintojen osalta laskenut ja myyjien osalta vaikeutunut.
Asuntomarkkinoiden syklit asuntosijoittajan hahmotettavaksi – Blogi #119
Pohjalla ollaan silloin, kun kysyntä ja rakentaminen ovat romahtaneet. Usein tämä edellyttää sitä, että huipulla kilpaa aloitettujen kohteiden markkinoille valmistuva ylitarjonta purkaantuu niin selvästi, että se näkyy tilastoista eikä vain asiantuntijoiden kristallipalloista. Tarkat pohjat nähdään yleensä aina jälkikäteen.
Jokainen joutuu siis itse päättämään, minkälaisia skenaarioita piirtää ja miten niiden todennäköisyyksiä päivittää. Se, joka ennusti pohjiksi vuoden 2022 syksyn, oli jälkikäteen tarkasteltuna väärässä. Itse en osannut ennustaa edes kuukauden päähän, ja toimin omien skenaarioideni varassa ja pohjalta.
12 kuukauden euribor on edelleen 4 %:n tuntumassa. Enää ei tarvitse kovin monelle asuntosijoittajalle vääntää rautalangasta, kuinka asuntoja ostetaan kuukausimenoilla velattoman hinnan sijaan. Taitava ja jopa hyvin opintonsa suorittanut nuorempikin asuntosijoittaja voi onnistua löytämään motivoituneen myyjän, jonka kanssa voi neuvotella diilin, joka tuottaa positiivista kassavirtaa. Tai korkean asuntosijoittajan ROI:n voi saavuttaa, jos onnistuu neuvottelemaan myyjän osarahoituksen kauppaan.
Opiskelijasesonki on takana ja pimeät kuukaudet edessä. Taitava asuntosijoittaja tietää oman kaupunkinsa mikromarkkinan kysynnän ja tarjonnan näkymistä todennäköisesti enemmän kuin valtaosa kiinteistönvälittäjistä.
Jos vuokrasesonki meni hyvin ja tutun kaavan mukaisesti, “yksiöitä on aivan liikaa” -otsikot tietää laaditun jonkun toisen kaupungin asiantuntijan lausuntoja kopioimalla.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Tuottovaatimus ja rahoituksen hinta
Nämä kulkevat isossa kuvassa käsikädessä. Mieleltään heikot, siis minun mielestäni, löysentävät sijoituskriteerejään sitä mukaan, kun markkina (yli)kuumenee. “Hyviä asuntosijoituskohteita on yhä vaikeampi löytää” -toitottajat eivät kriteereistään tingi ja toitottavat siksi. Kohteita tulee salkkuun jokaisessa syklin vaiheessa, mutta välillä joutuu istumaan käsiensä päällä, kun kaikilla muilla on into huipussa.
Ennustamiskyvyttömänä minulla on jälleen kerran skenaarioita, joita päivitän pohtiessani, mitä ohjauskoroille, markkinakoroille ja taloudelle voisi tapahtua. Moni tuntuu nyt tietävän, että 2020-luku mennään korkeammilla koroilla. Jackson Holessa Lagarde ei tuntunut enää tietävän, tietääkö hän enää yhtä varmasti kaikkea, mitä hän on varmasti tietänyt. Podcast-kulutttajana tiedän, että niissä on toista vuotta naureskeltu, että Krugman tulee aikanaan ulos idealla, että inflaatiotavoite pitää nostaa 3 %.in. Viime viikolla tuli.
Jos “2020 mennään korkeammilla koroilla” -tietäjä on oikeassa, korkosuojausta vaan tekemään 3 kuukauden euriborin kyttäämisen sijaan. Jos ottaa kiinteän koron, suojauksen purku on kallista, jos korot laskisivatkin. Kannattaa kysyä pankilta, miten muita korkosuojausvaihtoehtoja voi uudelleenjärjestää, jos 3 kuukauden korkotietäjät onkin oikeassa.
ARA-vuokrien ja markkinavuokrien nousu
Kun asuntojen tarjonta ylittää kysynnän, markkinavuokria ei pysty korottamaan, vaikka kuinka kipeää tekisi kustannusten ja korkojen nousun takia.
ARA-vuokrat tulevat apuun, koska ennemmin tai myöhemmin sääntöjen puitteissa pelisääntöjen noudattaminen on pakollista, jos haluaa pysyä pois vankilasta. Nykyajalle on tyypillistä päättäjien moraalittomuus, jossa tappioita sosialisoidaan muuttamalla pelisääntöjä kesken pelin. Omissa monopoli-peleissä osattiin sentään hävitä ja pelata peli loppuun. Tilapäinen rakennusliiketuki, tilapäinen ARA-pelisääntöjen muutostuki, tilapäinen asuntolainan korkovähennystuki, sähkön hintakattotuki… kaikkia on jo väläytelty. Enää puuttuu veronmaksajien tilapäinen veronmaksutuki.
Markkinavuokrat eivät ole pysyneet kustannusten ja korkojen nousun tahdissa. Niiden pitää joko lähteä nousuun tai kustannusten ja korkojen palata tasoille, joilla vuokraustoiminta nähdään jälleen laajassa kuvassa kannattavana. Markkinavuokrat lähtevät nousuun, kun kysyntä ylittää tarjonnan kasvun, joka tapahtuu parhaimmillaan tarjonnan supistumisen ja positiivisen muuttoliikkeen yhteisvaikutuksella. Ja tämä tapahtuu kaupungin mikromarkkinoilla, sitten kaupungin tasolla eikä Suomen asuntomarkkinoilla.
Tarkan ajoittamisen vaikeus tai mahdottomuus
Oma toimintamallini on sellainen, jossa en usko asuntojen loppuvan tälläkään kertaa liiallisen ostamisen seurauksena. Toisaalta en myöskään spekuloi eli en tingi sijoituskriteereistäni sillä perusteella, että oletan korkojen kohta laskevan kohti nollaa, joka vie taas ainakin nimellishinnat reiluun nousuun. Kohde pitää hankkia hinnalla ja ehdoilla, joka mahdollistaa hankintahetken vieraan pääoman hoitomenot.
Jos oma talous on kunnossa, pankista on lainalupaus ja taloudelliset puskurit riittävät yhä jatkuvan epävarmuuden jatkumiseen, yleissanonta asuntosijoittamisessa on, että markkinoilla pitkään mukana oleminen peittoaa markkinoiden ajoittamisen.
“Osta ja pidä” -asuntosijoittajan kannalta on tavallaan ikävä sanoa, että poliitikot näyttävät luovan lisäkysyntää vuokrakodeille hallituksesta toiseen tekemällä omistusasumisen yhä useammalle mahdottomaksi saavuttaa. Jos tällaiseen uskoo, pitkän aikajänteen kysyntänäkymät ovat hyvät.
Casepohdintoja ison remontin kannattavuudesta – Tiistaiaudio #285
Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
Yrittäjä, myyjä, sijoittaja, äiti Krista Ollanketo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #268
Vuokranantajien hallitustulkkaaja Hanna Isbom – Ostan Asuntoja Podcast #267
Tavoitteellisesti eteenpäin Anastasia Bassina – Ostan Asuntoja Podcast #266
Tulovirtoja asumisen ympärille Suvi Living Kinnunen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #264
Outi Juurikainen kysyy, Huru kertoo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #262
Katja Tammelin Helsinki Osta, Pidä ja Pysy Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #260
Vuokraloordi tilastotieteilijä Mikko Niilo-Rämä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #258
Riikka sisustan ja asuntosijoitan Välimäki Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #257
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Ostan Asuntoja 