Tarjouksen 6 elementtiä – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 16/X – Blogi #370
Alekoodi KESAKOULU päättyy 31.7. Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. Alekoodi KOTIMATKA.
Kun asuntosijoittaja tekee tarjouksen, sopimus syntyy, jos myyjä hyväksyy tarjouksen. Totta kai kauppakirjat tehdään vasta tarjouksen hyväksymisen jälkeen, mutta sopimus on jo syntynyt. Myyjän tehdessä vastatarjouksen tai molempien osapuolten aloittaessa neuvottelut myyjän hylättyä tarjouksen, sopimusta ei ole syntynyt.
Kauppakirja tulee yleensä sisältämään kaikki tarjouksen oleelliset elementit. Kaikista asioista voi neuvotella loppuun asti, mutta silti olisi jo tarjousta tehdessä hyvä pohtia nämä 6 elementtiä.
Älä pyöristä tarjoussummaa! – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 15/X – Blogi #364
1. Hinta
Hinta on kaikista tärkein tarjouksen elementti. Kun tarjottu hinta ylittää myyjän etukäteen määrittämän alhaisimman mahdollisen hinnan, neuvottelut yleensä käynnistyvät.
Tarjous voi myös alittaa myyjän alhaisimman hinnan, mutta olla riittävän lähellä sitä, jolloin myyjä voi myös olla halukas neuvottelemaan tavoitteena saada hintaa ylöspäin tai katsoa, löytyykö muista ehdoista sellaista, joka saisi kokonaisuuden riittävän hyväksi.
Tarjousta tehdessä ostajan pitää ymmärtää perusterminologia, johon kuuluu velaton hinta, kauppahinta ja myyntihinta.
2. Rahoitus
Myyjää kiinnostaa se, maksaako ostaja käteiselle vai lainarahan ja käteisen yhdistelmällä.
Mikäli mukana on vierasta pääomaa, myyjää kiinnosta se, onko lainaneuvotteluja jo rahoittajan kanssa käyty ja alustava vihreä valo eli lainalupaus rahoittajalta saatu.
Myyjä arvioi tarjouksen kiinnostavuutta siltä pohjalta, kuinka todennäköiseksi hän kokee, että rahoitus järjestyy ja kauppa syntyy. Joskus matalampi käteistarjous (rahoitus voi olla jo valmiina) voittaa korkeamman rahoitusehdollisen tarjouksen. Jos ostaja käyttää normaalia alhaisempaa velkavipua, sekin voi olla myyjää kiinnostava tieto. Juuri tällä hetkellä 50 %:n velkavipu sisältää vähemmän epävarmuutta kuin 75 %:n velkavipu.
3. Käsiraha
Käsirahan mainita jo tarjouksessa voi olla myyjälle lisähoukutin tai -vahvistus siitä, että ostaja on tosissaan ja luottaa rahoittajaansa niin paljon, ettei epäile lainarahoituksen kaatuvan maalisuoralla.
Juuri tällä hetkellä rakenteilla oleviin uudisasuntoihin liittyvä ostajan peruutusmahdollisuus sakkomaksu maksamalla on osoittautunut ikävällä tavalla rakentajille käytännössä todeksi.
Minulle kävi kerran päinvastoin, kun rakennusliike palautti ennakkovarauksen ja korotti hintojaan markkinoiden nousun siivittämänä. En nykyisen elämäni aikana tule tämän rakennusliikkeen kohdetta ostamaan. Karman laki taitaa toimia, kun nyt moni muukaan ei osta.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
4. Tarjouksen ehdollisuudet
Tarjouksen voi tehdä ehdollisena. Omistusasuntokaupassa oman asunnon myynti ja kuntotarkastus ovat esimerkkejä ehdollisuudesta.
Rahoitusehto on myös usein käytetty eli tarjouksen lopullisen voimaan astumisen ehtona on, että ostajan lainalupaus ei muutu lupauksen rikkomiseksi rahoittajan toimesta.
Mitä isompi kohde, sitä todennäköisemmin mukana on ehtoja siitä, että tarjousvaiheessa ostajalle annetut tiedot osoittautuvat tarkistusvaiheessa oikeiksi.
Myyjälle ehdollsuus tarkoittaa riskiä, ettei kauppoja lopulta synnykkään. Ostajalle ehdot tarkoittavat mahdollisuutta vetäytyä kaupasta. Kilpailutilanteessa ostaja joutuu tarkkaan punnitsemaan, kuinka tiukkoja ehtoja uskaltaa laittaa. Jos kilpailua ei ole, ehdot tarkoittavat yleensä sitä, että kauppa menee maaliin, jos ehdot täyttyvät.
5. Päivämäärät
Ensimmäinen tärkeä päivämäärä on tarjouksen voimassaoloaika. Lyhyellä voimassaoloajalla ostaja pyrkii siihen, että myyjän pitää nopeasti päättää. Monille lähes käsillä oleva ehkä alhaisen hinnan kauppa on suurempi houkutin kuin mahdollinen tulevaisuudessa tuleva korkeampi tarjous.
Jos tarjouksen voimassaolon laittaa tarpeettomasti pitkäksi, myyjä voi käyttää sen ajan jonkun toisen ostajan kanssa neuvottelemiseen.
Toinen tärkeä päivämäärä on ajateltu kaupantekopäivä. Käteisellä ostava voi laittaa tarjouksen voimassaoloajaksi vaikka 24 tuntia ja kertovansa olevan valmis tekemään kaupat 24 tunnin sisällä tarjouksen hyväksymisestä. Käytännössä ei yleensä näin toimita eikä varsinkaan isommissa kohteissa tai ehdollisissa tarjouksissa.
Myyjälle riittää yleensä se, jos ostaja on valmis etenemään niin nopeasti kuin mahdollista ja esimerkiksi siten, että 3 viikon päässä häämöttävään kuun vaihteeseen mennessä kaupat olisi tehty.
6. Muut ehdot
Kaikissa tarjouksissa ei välttämättä ole mitään muita ehtoja.
Toisaalta tässä kohdassa voisi olla maininta mahdollisesti käytettävästä myyjän rahoituksesta. Jos siitä on yleisellä tasolla keskusteltu, että myyjä voisi osarahoittaa kauppaa, tarjouksessa voi olla konkreettinen summa, maksuaikataulu ja muut ehdot esitettynä.
Jos asunto ostetaan vuokralaisineen, sen käytännön järjestelyistä voi olla maininta. Vastikkeiden maksuvastuun siirtymisestä voi mainita edellisessä kohdassa ja lisänä mainitaan, että vuokratulot tulevat ostajalle samasta hetkestä alkaen. Vakuuden siirron voi myös kirjata.
Jos myyjä jää vuokralaiseksi, siitäkin mainitaan tarjouksessa. Kaikki mahdolliset luovat kaupan ehdot, joista on alustavasti keskusteltu tai ostaja haluaa viimeistään tarjouksessa myyjälle ehdottaa, on hyvä pohtia ja lisätä tarjoukseen.
Yleinen runko
Tämä oli tarjouksen yleinen runko. Tulevaisuudessa tulen mahdollisesti pohtimaan tähän runkoon viitaten joitakin asioita syvällisemmin.
Kiinnostaako opiskella asuntosijoittajan neuvottelutaitoja korvanapeista? Osat 1-7 löytyvät myös Ostan Asuntoja Tiistaiaudioilta. Aloita tästä Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 1 – Tiistaiaudio #270
Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Koodilla KESAKOULU saat 31.7. asti 30 % alennusta Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssista. Tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
Tavoitteellisesti eteenpäin Anastasia Bassina – Ostan Asuntoja Podcast #266
Tulovirtoja asumisen ympärille Suvi Living Kinnunen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #264
Outi Juurikainen kysyy, Huru kertoo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #262
Katja Tammelin Helsinki Osta, Pidä ja Pysy Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #260
Vuokraloordi tilastotieteilijä Mikko Niilo-Rämä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #258
Riikka sisustan ja asuntosijoitan Välimäki Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #257
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks