Siirry sisältöön

Asuntosijoittajan 6 yöunet vievää huolta – Blogi #337

11/12/2022
Harri Huru Ostan Asuntoja

OVV Asuntopalvelut Turku tilasi laatikollisen Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjoja. Yrittäjä Johanna Manner: ”Meillä OVV Turun toimipisteessä uskotaan pitkäjänteiseen asuntosijoittamiseen ja pitkäaikaisiin asiakassuhteisiin. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan kasvuun tähtäävä ajattelu on linjassa sekä asiakkaidemme että yrityksemme tavoitteiden kanssa.”

Kiitos tilauksesta. Jos toimit asuntosijoittajien ja vuokranantajien parissa ja halaut tilata suuremman määrän kirjoja, ole yhteydessä harri@ostanasuntoja.com

UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Tutustu ja tilaa kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.


Viime sunnuntaina kirjoitin omista pohdinnoistani, minkälaiseksi uhaksi kiristyvä velkamarkkina voisi tulla Kiristyvä velkamarkkina asuntosijoittajan uhkana? – Blogi #336. 

Ostan Asuntoja Podcastin puolella Sami Pietilän toisen vierailun Osa 1 on jo kuunneltavissa Asuntosijoittajan ongelmat lainatyypeittäin rautalangasta Sami Pietilä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #233. 

Tällä kertaa yritän pohtia yleisemmällä tasolla, mitä kaikkia huolia suoran ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan arkeen voi kuulua. Joku lukija kenties huomaa, että joku toinen omaisuuslaji olisi hänelle huolettomampi. Monelle helpotusta voi tuoda sen huomaaminen, että vuosikymmenten saatossa asuntosijoittajat ovat näitä samoja huolia kohdanneet ja aina asuntoihin vaan sijoitetaan.

1. ”Kauhu-piip”

Joskus osaamaton vuokranantaja tulee huijatuksi, kun hän erehtyy luulemaan huijaria vuokralaiskandidaatiksi. Osa huijatuiksi tulleista ymmärtää sen, että näin voi joskus käydä. Osa etsii toimittajan paikalle ja sitten lähdetään valtamedian avustuksella hakemaan syyllisiä kaikkialta muualta kuin peilistä. Journalistiksi tekeytynyt median klikkimyyjä on voittaja tässä säännöllisesti toteutuvassa kuviossa.

Miten vuokranantaja voi välttää huijarin? – 4+1 keinoa YouTube #70

Realistisempi tapaus on, että vuokrasuhteen aikana vuokralaisen taloudellinen tilanne heikkenee siten, ettei hän pysty maksamaan vuokria. Terveys ja varsinkin henkinen tasapaino voi myös järkkyä, jolloin itsestä ja vuokrakodistaan huolehtiminen ei onnistu. 

Unilääke: Panosta hyviin vuokrakoteihin. Niihin löytyy todennäköisemmin hyvä vuokralainen. Opettele vuokralaisvalintaan liittyvät perustaidot tai käytä hyvät referenssit omaavaa vuokravälittäjää. Auta vuokralaista hakemaan apua.

2. Odottamattomat yllättävät vahingot

”Laita pyyhkeitä lattialle joka aamu ennen töihin lähtöä” olisi ollut foliohatun arvoinen uhka, jos sellaisen väitti olevan todellinen vuosi sitten. Nyt joka paikasta tulee ohjeita, miten toimia suunnitellun sähkökatkon aikana tänä talvena. Yksikään asuntosijoittaja ei voi vaikuttaa säätilaan ja tammikuun paukkupakkaset sähkökatkouhkineen tulevat, jos ovat tullakseen. Tuleekohan ilmastolockdownit, kun kansalaisia kehoitetaan pakkasilla etätöihin energian säästämiseksi? 

Vahinkojen todennäköisyyttä voi pyrkiä ennaltaehkäisemään sijoittamalla suunnitelmallisesti hyvin hoidettuihin taloyhtiöihin. Kun sijoituksen on tehnyt, voi osallistua taloyhtiön hallintoon ja myötävaikuttaa tähän. Taloyhtiöissä on vakuutukset, joista korvataan tiettyjä vahinkoja.

Unilääke: Selitä vuokralaiselle, kuinka järkevää on pitää kotivakuutus voimassa sen jälkeenkin, kun todistuksen on vuokranantajalle toimittanut. Ota vuokranantajan vakuutus varsinkin alkutaipaleella, jos ensimmäiset sijoitusasunnot muodostavat valtaosan sijoitusvarallisuudesta.

3. Negatiivinen kassavirta

Suomi on pieni maa ja viime vuosina on kehittynyt sellaisia asuntosijoitusoppeja, joita ei löydy asuntosijoittamista käsittelevästä kirjallisuudesta. Liian moni joutuu oppimaan niitä nyt käytännön kautta.

En osaa ennustaa tulevaisuutta ja omakin asuntosalkku voi olla tiukoilla jonain päivänä. Hieman surullisena seuraan tuoreimman asuntosijoittajasukupolven keskusteluja, kun vuoden 2023 aikana tulee korotuksia rahoitus- ja hoitovastikkeisiin. Liian moni lyhennyysvapaapakkoa hyödyntänyt ei ole laittanut verojen jälkeisiä kassavirtoja puskuriin. 

Unilääke: Hanki lisää tuloja, pienennä kustannuksia ja lainanhoitomenoja. Jos vuokraustoiminta on viimeisen päälle hiouttu eikä mitään vuokratasoa ja -astetta nostavaa ole tehtävissä, jäljelle jää kustannusten karsinta ja menojen pienentäminen. 

Tee kartoitus omasta tilanteesta, toivo parannusta mutta valmistaudu huonompaan. Lainojen lyhennykset ovat merkittävä menoerä. Käy pankissa selvittämässä mahdollisuudet lyhennysvapaaseen ja lainan uudelleenjärjestelyyn, jossa laina-aikaa pidentämällä saadaan kuukausittainen lyhennys pienemmäksi. 

Asuntosijoittajan ongelmat lainatyypeittäin rautalangasta Sami Pietilä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #233


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

sijoitusasunnot.com

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.

Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä

Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen


4. Kaikki kaatuu päälle

Pienten paikkakuntien asuntosijoittamisen yksi ominaisuuksista on, että ostajaa ei välttämättä löydy nopeasti, vaikka hintapyyntöä tiputtaisi reilustikin. Jos sijoitusasunnosta on maksettu 20-30 000 euroa velattomana kauppahintana, harvalla menee yöunet sen takia, että otsikoissa uhataan 10 %:n syöksyä hintoihin. Monelle se on tuollaisen asunnon yhden vuoden verojen jälkeinen kassavirta, vaikka vipua olisi käytetty 70 %.

Tällaisia sijoitusasuntoja ostaneet asuntosijoittajat eivät ole menettäneet yöuniaan arvonnousu-unelmien rapistuessa eivätkä todennäköisesti menetä yöuniaan arvonlasku-uutisia lukiessaan. Uniongelmat liittyvät enemmän siihen, onko linjasaneerauksen toteuttamista venytetty liian pitkälle ja saako siihen rahoitusta.

Unilääke: Mieti ennen kauppakirjan allekirjoitusta suunnitelma B ja suunnitelma C sitä varten, että suunnitelma A ei toteudu.

Megatrendimarkkinoilla myyminen on helppoa, mutta hintatasotakuuta ei ole juuri siinä hetkessä, kun moni muukin on myymässä. Pikkupaikkakunnalla pitää tehdä töitä sen eteen, että saa muut osakkaat ymmärtämään suunnitellun kunnossapidon tärkeyden. Asumisarvon katoaminen vie 20 000 euron sijoitusasunnon arvosta 20 000 euroa viemärien lauetessa ja talon muututtua asumiskelvottomaksi.

5. Geopoliittinenpandemiakeskuspankkiepävarmuus

Taloudellinen epävarmuus on aina jollain tavalla läsnä asuntosijoittajan arjessa. Yöuniin se hiipii, kun negatiivisia asioita realisoituu peräjälkeen eikä valoa näy.

Suomen 90-luvun laman, vuosituhannen vaihteen internetkuplan ja finanssikriisin sijoittajana kokeneena en enää menetä yöuniani niin helposti kuin vasta ensimmäistä kriisiään kokeva. Jokaisessa kriisissä on syntynyt myös mahdollisuuksia.

Unilääke: Sijoita lineaarisiin, turvallisiin ja pitkällä aikajänteellä luotettaviin paikallisiin asuntomarkkinoihin

”Yritysjohtajat valitsivat Tampereen / Helsingin keskustassa on 100 tyhjää liiketilaa” ovat ristiriitaisia uutisia ”Kasvukolmion kärkikaupungit Helsinki, Tampere ja Turku ovat voittajia” -uutisten kanssa. Tällä hetkellä eletään uutisaikaa, jossa Tampere voittaa ja Helsinki epäonnistuu vähän kaikessa. Voisi luulla, että tätä vauhtia muutaman vuoden päästä vaalit voittaa puolue, joka siirtää eduskunnan uuteen Suomen pääkaupunkiin.

6. Suoralla viivalla piirretty 2024 tavoite näyttää karkaavan käsistä

Kun ”hyviä sijoitusasuntoja on vaikea löytää” muuttuu ”hyvään sijoitusasuntoon ei saa rahoitusta”, huomaa suorien tavoiteviivojen piirtämisen realismin. 

Jos juuri minä saisin 0-korkoista hyväehtoista lainaa, kun kaikilla muilla saatavuus ja ehdot heikkenevät, voisi 1 000 asunnon visioni toteutua vielä tässä joulukuussa. Käytännössä visioksi asetettu 2025 ei ole yhtään sen lähempänä tai kauempana, koska minullakin rahoituksen saatavuus vaikeutuu. Tämä on yksi syy heiluntaliikkeeseen suoran viivan sijaan. Ostajia on vähemmän siksikin, kun varovaisiksi tulleista pankeista ei saa rahaa.

Vaikka haluaisinkin pitää jälleenrahoituksella velkavipua lähempänä 70 %, viimeistään pankkisiperia opettaa, että 50 % on välillä ihan hyvä. Osakeyhtiön kautta sijoittava huomaa käytännössä, että 10-15 vuoden maksuajalla hyväkään diili ei välttämättä generoi positiivista kassavirtaa, jos vipu on 70 %.

Unilääke: Mieti, kuinka monta sataa kertaa pitää kuulla ”asuntosijoittajan kvartaali on 25 vuotta”, että sisäistää sen ennen nukkumaanmenoa. Vahvoille perustuksille rakennettu talo kestää parhaiten. Kärsimättömyys ja nopea kasvu ei kuulu asuntosijoittamiseen. Hyväksy se ja toimi sen mukaan ja nukut paremmin.

Yhdistä tämän kuudennen kohdan pohdinta uudestaan kohtaan 5. Mitään kiirettä ei ole muodostaa varmaa mielipidettä siitä, onko Turku seuraava Tampere vai toipuuko Helsinki tai mikä on Porin ja Vaasan kohtalo. Kaikissa näissä kaupungeissa asutaan vuokrakodeissa 10 vuodenkin päästä. 

Yhteenveto

Jos haluat edetä ja menestyä asuntosijoittamisessa, on tärkeää välttää jo kerätyn varallisuuden pakkomyynnit tilanteissa, joissa hinnat ovat pohjilla. Joskus se edellyttää sitä, että panostaa unen laatuun pitkäjänteisesti, jolloin parhaimmilta tuntuvat juhlat joutuu joskus jättämään väliin.

Pidä asunnot vuokrattuina käyvällä vuokratasolla 10 keinoa saada ”kaupat kotiin” vuokratasoa alentamatta – Tiistaiaudio #248.


UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.

Harri Huru Ostan Asuntoja Niina Huhtala Rahamedia


Vuokrataso asuntosijoittajan sijoituskriteeristössä Osa 2 – mistä tietoa? – Blogi #335

Innostuin 5-kymppisenä vaimon kans Ismo Tuparent Nurmela Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #231

Rohkealle 5 tehtävää, joilla voi varmistaa ja pohjustaa tulevaa asuntosijoitusta – Tiistaiaudio #247


Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupastaAdlibriksestä ja booky.fi:stä.

Jälleenrahoitus Osta, Vuokraa, Remontoi, Jälleenrahoita, Toista -strategian osana – Tiistaiaudio #246

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggaajaa tykkää tästä: