Asuntosijoittaminen taloudellisessa taantumassa – Blogi #334

Sijoitusasunnot.com tilasi laatikollisen Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjoja. Toimitusjohtaja Henri Neuvonen: “Markkinatilanne asuntosijoittamisessa koetaan yleisesti haastavaksi. Me Sijoitusasunnot.com:lla koemme sen innostavaksi. Asuntosijoittamisen tuotto tehdään ostettaessa ja nyt asuntosijoittajan taitojen merkitys korostuu. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja on täynnä näitä oppeja ja tilasimme taas erän kirjoja asiakkaillemme.”

Jos suurempi tilausmäärä kiinnostaa, kysy lisää harri@ostanasuntoja.com.

Yhden kovakantisen kirjan tilaaminen onnistuu asuntosijoituskirja.fi -sivuilta ja koodilla KOTIMATKA saa 30 %:n alennuksen.

UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Tutustu ja tilaa kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.

Käyn tässä kirjoituksessa läpi 5 tekijää, joita pohtimalla voi miettiä, miten ja miksi asuntosijoittaminen toimii, jos Suomi painuu taloudelliseen taantumaan. 

Yksittäisen asuntosijoittajan tai tietyn tyyppisiä sijoituskriteerejä painottaneiden asuntosijoittajien voi käydä huonosti, kun asuntosijoittajan kassatilanteeseen vaikuttavia asioita tapahtuu markkinoilla nopeasti ja vieläpä asuntosijoittajan yllättäen.

Asuntosijoittajan ja asuntosijoittamisen kohtalot eivät kuitenkaan kulje käsi kädessä. Martin Paasi näytti Sijoittamessuilla kuvatulla YouTube -videolla osakesijoitusten historiallista tuottograafia pitkälle taaksepäin viime vuosituhannen puolelle asti. Siihen mahtuu paljon rahansa menettäneitä osakesijoittajia sekä pari maailmansotaa ja pandemioita. Hänen viestinsä oli tiivistettynä suurin piirtein se, ettei osakesijoittaminen mihinkään muutu.

Osakesijoittamisessa mukana pysymisessä oleellista on ollut pyrkiä ostamaan hyvien yhtiöiden osakkeita silloin, kun niitä jostain syystä on tarjolla alennushinnoin eli turvamarginaalilla. Kun hyvien yhtiöiden kurssit ovat nousseet siten, että turvamarginaalit ovat kadonneet, ostamistahdin hiljentämistä on syytä harkita.

Eilen oli Suomen Vuokranantajien järjestämä “Vuokranantaja 2022” -tapahtuma (tallenne tulossa ensi viikolla ilmeisesti). Seurasin tapahtuman alusta loppuun, ja pidin sitä tähän asti parhaimpana. Osa varmasti kokee, että tunnelma oli mollivoittoinen, kun tuoreeltaan povataan vuodelle 2023 jopa 3 %:n hyperhintasyöksyä asuntojen hintoihin Helsingissä. 99 % osakesijoittajista taitaisi korkata kuohuvaa, jos vuoden 2022 lopussa salkun YTD-lukema olisi vain -3 %.

Omasta mielestäni tilaisuuden laadukkuuden taustalla oli juuri se, että asuntosijoittamisen ytimen eli vuokraustoiminnan tärkeys nousi taas oikeaan asemaan.

5 tekijän lista alkaa yhtä kliseisellä viisaudella kuin “sijainti-sijainti-sijainti” on jokaisen asuntosijoittajan sijoituskriteeristön tärkeimpinä tekijöinä.

1. Asuminen on välttämätön tarve, ei huvittelun muoto

Tätä aina toistettua viisautta ei kannata pohtimatta heittää sivuun, vaan sitä voi syventyä pohtimaan.

Vaikka hetkellisesti näyttäisi siltä, että asuntomarkkinat pysähtyvät, käytännössä ihmiset tarvitsevat aikaa ensin pohtiaakseen ja sitten toteuttaakseen taloudellisen taantuman heille aiheuttamia asumisen muutostarpeita.

Huvituksista voidaan tiukan paikan tullen luopua kokonaan, kunnes taloudellinen tilanne selkeytyy tai parantuu. Asumisesta ei luovuta, mutta se keskimäärin sopeutuu, valuu edullisempiin suuntiin. Tästä oli valaisevia esityksiä “Vuokranantaja 2022” -tapahtumassa.

Miten yksityinen vuokranantaja voi tulkata rakentajien pörssikieltä? – Blogi #333

2. Kysytyillä sijainneilla olevien asuntojen markkinahinnat harvoin laskevat pysyvästi

Suomen ja sitä kautta asuntomarkkinoiden ongelmana on vision puute tai sen korkea volatiliteetti ja hämäryysaste. Tuskin kukaan uskoo, että EU:n ennallistamisasetus tuo suomalaiselle sijoitetulle pääomalle 8-30 %:n tuoton. Sellaista “tulevaisuusinvestointia” nyt kuitenkin puuhataan. “Verotuksen kiristäminen” tai “verotuksen alentaminen” eivät ole visioita.

Syrjäinen köyhtyvä Suomi vanhenee eikä se ole poliittinen ideologia. Venäjän poistaminen kartalta ei myöskään ole taloudellinen tulevaisuusinvestointi eikä varsinkaan visiona innostava, jos siihen kytketään Tallinnan tunnelin välttely ja pakkoruotsin opiskelujen kieltäminen. Kiellettävästä metsästä elänyt maa, jolla ei olisi naapureita eikä naapureiden kanssa yhteistä kieltä, ei ilmiselvästi olisi paikka, jossa asuntosijoittajat tulevat helposti menestymään. Taitojen merkitys korostuu.

Näistä kehitystrendeistä huolimatta asunnot eivät perinteisesti ole menettäneet markkinahintojaan pysyvästi. Välillä aikajännettä ja kärsivällisyyttä vaaditaan enemmän, jotta markkinahintojen laskut tasoittuvat.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissä tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.

3. Kustannusten ja korkojen nousu kompensoituu vuokrissa aikanaan

Jos asuntosijoittaja menee taantumaan valmiiksi negatiivisen kassavirran salkulla, hoitovastikkeiden ja korkojen nousu yhdistettynä markkinahintojen laskuun sattuu enemmän kuin positiivisen kassavirran salkun omaavalle.

Positiivisen kassavirran asuntosalkussa hoitovastikkeiden nousut näkyvät kassavirtaa pienentävänä yhtä paljon kuin negatiivisen kassavirran salkussa. Turvamarginaalin ansiosta markkinavuokrien mahdollisten nousujen odottaminen on kuitenkin vähemmän stressaavaa. 

Pitkissä kiinteissä koroissa oleva voi hengittää vielä rauhallisemmin.

Taloudellinen taantuma vähentää uudisasuntojen kysyntää ja rakentamista sekä lisää vuokra-asuntojen kysyntää. Tästä seuraa markkinavuokrien nousua, joka ei suinkaan tapahdu joka kaupungissa ja asuntotyypissä samalla tavalla.

40 flippiä alle 2:ssa vuodessa Petriina Janhonen ja Anttoni Kerkkonen – Ostan Asuntoja Podcast #230

4. Asunnot ovat moniulotteinen omaisuuslaji – 7 kannattavuuden elementtiä 

“Asuntosijoittaminen ei muutu mihinkään” tarkoittaa juuri tätä. Kun on ensin sisäistänyt, mistä moniulotteisista elementeistä asuntosijoittamisessa voi saada tuottoa, voi saavuttaa hieman rauhallisemman yleisolon.

Tuoreessa Ostan Asuntoja Podcastin jaksossa Anttoni Kerkkonen mainitsee sen, että kovin suosituilla ja kilpailluilla paikallisilla asuntomarkkinoilla toimiminen on nousuvaiheessa haastavaa, kun aina joku laskee väärin ja tarjoaa liikaa. 

Nyt ollaan tilanteessa, jossa asuntosijoittamisen taidoilla on taas suurempi merkitys, kun voi rauhallisemmin analysoida kohteita ja tehdä tarjouksia. 

Ammattimaisempien asuntosijoittajien kielessä puhutaan tuottovaatimuksen noususta. Kun tuottovaatimustaso nousee, osa asuntosijoittajista vähentää tarjousten ja kauppojen määrää ja osa tarjoaa yhtä aktiivisesti, mutta suuremmalla turvamarginaalilla. Myyjät eivät suinkaan ole tässä passiivisia, vaan moni ei laske tuottovaatimuksiaan ostajien toiveita tyydyttääkseen. Tässä kärsimättömälle odottaminen on tuskaisaa.

Mitä tarkoittaa, kun puhutaan “asuntosijoittajan tuottovaatimuksesta”? – Tiistaiaudio #244

5. Taloudellinen taantuma lisää motivoituneiden myyjien määrää

Hypon ennusteen mukaan Helsingin asuntojen hinnat laskisivat 3 % vuonna 2023. Mistään dramaattisesta romahduksesta, jossa kaikki myyvät paniikissa, ei voida puhua. 

Omassa hajautussalkussani on sekä kultaa että bitcoinia vakuutuksina. Warren Buffett ei omista kultaa eikä bitcoinia, koska “ne eivät tuota mitään”. Minulla on allokaatiot niissä osittain samasta syystä. Ne eivät tuota mitään ja niitä ei myydä paniikissa tuottojen romahtaessa. Niitä voidaan myydä paniikissa likviditeetin saamiseksi, koska muiden omaisuuslajien tuotot ovat romahtaneet.

Jos luottamukset suuriin keskuspankkeihin menisivät, jotkut uskovat mahdollisuuteen, joissa valuutat sidottaisiin kultaan tai bitcoiniin. Mikäli asunnoilla on yhä asumisarvonsa, joka perustuu asumisen tarpeeseen, en osaa hahmottaa skenaariota, jossa asunnot menettäisivät kokonaan arvonsa. Suomessa asuntojen hinnat eivät ole kuplaantuneet, vaan ovat seuranneet aika hyvin tulotason kehitystä.

Vaikka mitään romahdusta asuntojen hintoihin ei tulisikaan, taloudellinen epävarmuus ja taantuma lisäävät yksittäisten motivoituneiden myyjien määrää. Joku voi myydä parantaakseen likviditeettiään. Joku toinen voi myydä stressaantumisen lisääntyessä. Joku kolmas voi myydä pakosta tai ulosotto hoitaa myyntiä.

Maksukykyinen kärsivällinen asuntosijoittaja voi nähdä enemmän niitä ostopaikkoja, joiden puuttumisen takia toiminnan kasvu on hidastunut viime vuosina.

”18 vuoden kiinteistösykli” by Danila Yönsini Asuntopehtoori Blogissa – Tiistaiaudio #236

Yhteenveto

Joku voi tuntea, että kirjoituksissani on viime kuukausina ollut toistoa samoista asioista. Tämä on oikeastaan ollut aina Ostan Asuntoja -sisällön ominaisuus. Pohdin koko ajan asioita, jotka kirkastuvat kirjoittamalla. Aikoinaan pohdin kiinteiden korkojen hyötyjä 0-korkoaikana tai inflaation todennäköisyyttä sen majaillessa 0-1 %:n välissä. Itse koen tilanteen Henri Neuvosen kanssa samalla tavalla eli positiivisen innostuneesti. En osaa ajoittaa pohjia enkä ennustaa tulevaisuutta, mutta oletan vuokra-asumisen kysynnän lisääntyvän.

Yhden asuntosijoittajan ongelma voi olla toisen asuntosijoittajan mahdollisuus – vuokrat maksetaan joka tapauksessa kerran kuussa

UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi kurssin nettisivuilta.

Maailmanmatkaajan koti ja sijoitukset Lapissa Anette Vaherto Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #229

Asuntosijoittajan riskinsietokyky ja kyky ottaa riskiä – Tiistaiaudio #243

Miltä vuositavoitteet näyttävät? – Blogi #331

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.