Siirry sisältöön

Miten yksityinen vuokranantaja voi tulkata rakentajien pörssikieltä? – Blogi #333

13/11/2022

UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi 10 %:n alennuksella koodilla ABC 13.11.2022 saakka kurssin nettisivuilta.


Salkunrakentaja -sivustolta silmään osui ”Asuntokauppa sakkaa” -juttu, jossa Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto kertoi lokakuun asuntokauppamääristä.

Yleensä irvailen tällaisille otsikoille. Tällä kertaa Kiinteistönvälitysalan kertomat luvut olivat kuitenkin sen verran hurjia, että niitä en pystynyt ohittamaan virnistyksellä. Juttu oli hyvin kirjoitettu, koska siinä ei kerrottu suuria johtopäätöksiä eikä jaettu tuomioita syyllisille.

Jutun mukaan ”Helsingissä vanhoja ja uusia asuntoja myytiin kappalemäärältään 46 % vähemmän edellisvuoteen verrattuna ja 48 % vähemmän vuoden 2020 lokakuuhun verrattuna. Espoossa laskua oli 48 % ja 58,5 %. Vantaalla puolestaan laskua oli 38,6 % ja 35 %.”


Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta.


Pääkaupunkiseudulla pudotukset ovat niin hurjia, että tulen entistä varovaisemmaksi tekemään mitään yleisen tason johtopäätöksiä tai ennusteita tulevasta. Jos Helsingissä kappalemäärät putoavat lähes puoleen, ainakin Kiinteistöalan Keskusliiton jäsenistöllä lokakuussa 20/80 -säännön mukaan 80 % välittäjistä ei kärsi ruuhkasta pankkien kaupantekotiskeillä.

Pudotus on myös niin suuri, että olen entistä varovaisempi tekemään johtopäätöksiä hintauutisista. Hinnanmuodostus ei ainakaan tapahdu pehmeän laskun periaatteella, jos kaikki hidastuu huomaamattomasti.

Olen yrittänyt poimia muutamia lauseita pörssilistattujen rakentajien ja rakennuttajien lauseista. Voisiko niistä tavallinen asuntosijoittaja löytää positiivisia todennäköisyyksiä?

1. ”Asuinkiinteistöjen tuottovaatimukset kohoavat, mikä tarkoittaa laskupainetta niiden arvoihin”

Tämä on isojen toimijoiden kieltä, kun ostetaan kokonaisia kerrostaloja, jossa kaikki asunnot ovat vuokrakoteina tarjolla. Jos tuottovaatimus nousee, mutta nettovuokratuotto pysyy samana, arvo laskee. Nettovuokratuotto on jo heikentynyt, koska valtaosa hoitovastikkeen sisällä olevista kulueristä on noussut hurjasti ja nopeasti. Jos tuottovaatimus pysyisi samana, silloinkin arvo laskisi.

Nyt korot, vaikka eivät historiallisesti katsoen ole korkealla, ovat nousseet ennätysvauhtia. Sitä kautta tulee lisäpainetta tuottovaatimukselle, joka realisoituu nopeasti arvon laskuna. Jos tuottovaatimusta ei saada tyydyttymään vuokria korottamalla, toiminta hidastuu nopeaa vauhtia. Yhä useampi jää odottamaan kehityssuuntien selkeytymistä.

Asunto-osakeyhtiöistä ei primääristi tavallinen vuokranantaja osta sijoitusasuntoa tuottovaatimuksesta peruuttamalla maksimikauppahinnan määrittelyssä. Samat tekijät kuitenkin vaikuttavat eli

  • hoitovastikkeet ovat nousseet
  • korot ovat nousseet
  • yleinen kuluttajien luottamus tulevaan on laskenut
  • vuokrat eivät ole vielä tilastollisesti kääntyneen kovempaan kasvuvauhtiin

Asunto-osakeyhtiöissä sijaitsevien kerrostaloasuntojen kauppamäärät voivat indikoida näitä tietoja. Kustannusnousut ovat tiedossa, mutta niitä kompensoivia tulopuolen tekijöitä vasta uumoillaan.

Huru-ukon ajatus: epävarmuustekijöitä on paljon, mikä lisää vuokrakotien kysyntää. Asumisen tasosta tingitään, mikäli vuokranmaksukyky heikkenee. Omistusasumista siirretään tulevaisuuteen ja sieltä tulee uusi joukko vuokralaisia. => vuokra-asuntojen kokonaiskysyntä kasvaa

Mitä tarkoittaa, kun puhutaan “asuntosijoittajan tuottovaatimuksesta”? – Tiistaiaudio #244

2. ”Tuottovaatimusten nousu aiheuttaa kannattavuushaasteita rakentajille”

Rakennuttajat ja rakentajat, jotka voivat olla yksi ja sama tai kaksi erillistä toimijaa, tuntevat tämän nahoissaan joka puolelta. Rakentamisen kustannukset ovat nousseet kautta linjan ja samanaikaisesti nousevat tuottovaatimukset kuristavat rakennuttajia ja rakentajia tilanteeseen, jossa kohteita pitäisi käynnistää hintatasoilla, joilla syntyy tappioita.

Myymättömien uudisasuntojen varastotyhjennykset voidaan tehdä nopeasti ja sen jälkeen alennusten aika on ohi. Epävarmuuden jatkuessa ja/tai yleisen taloustilanteen mahdollisesti heikentyessä, motivoituneita myyjiä voi löytyä yksittäisten vanhojen asuntojen tai -nippujen osalta, jotka ovat kaikki asunto-osakeyhtiöissä. Ammattimaisten toimijoiden vuokrataloista ei voi myydä yksittäisiä asuntoja.

Huru-ukon ajatus: Kannattavuuden heikentyessä uudistuotannon aloitukset pienenevät ja kehityksen jatkuessa pienenevät jyrkemmin => aloitukset keskittyvät niille sijainneille ja asumistyyppeihin, joissa nähdään (vuokra)asumisen kysynnän kasvun jatkuvan


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

sijoitusasunnot.com

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.

Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä

Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen

Blogista: Sijoitusasunnon myyminen – näin onnistut!

Henri Neuvonen sadasta tuhanteen miljoonaan Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #203


3. ”Arvonlasku nostaa velkaantuneisuusastetta ja vähentää mahdollisuuksia jälleenrahoittaa” 

”Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -strategian vauhti hidastuu, koska tehdyn arvonnousutyön tulokset valuvat työn aikana hukkaan.

Vain hyvän likviditeetin omaavat toimijat voivat tehdä kauppoja, koska omarahoitusosuuksia ei vapaudu, vaikka lainoja lyhentääkin. Tilanne voi tuntua synkältä, kun tavoitteet karkaavat kasvuvauhdin hidastuessa. Tämä on kuitenkin osa toiminnan syklisyyttä. Historiallisesta perspektiivistä katsoen asuntojen hinnat eivät laske ikuisesti. Tarjonnan kasvun hidastuessa ja kysynnän kasvaessa, markkinahinnat kääntyvät aikanaan nousuun, jolloin velkaantuneisuusaste taas pienenee.

Innovatiiviset rahoitusratkaisut, kuten myyjän rahoitus ja yksityiset rahoittajat tulevat osaksi joidenkin kauppojen syntymiseen.

Huru-ukon ajatus: Positiivisen kassavirran ja riittävien puskurien merkitys yhdistettynä kohtuulliseen velkavivun käyttöön konkretisoituu käytännössä => Jos tulevaisuudessa on vielä valoisia aikoja, toimintakykynsä säilyttäneiden lumipallot kasvavat silloin taas vauhdilla

4. ”Nousevat rahoituskulut heikentävät kaikkien kassavirtaa”

Suomessa muuttuvien korkojen käyttö on hyvin yleistä, muttei 100 %:sta. Velattomien asuntosijoittajien kassavirta ei heikkene. Kiinteäkorkoisten ja korkosuojattujen lainojen osalta kassavirta ei heikkene. Tasaerän lainamuodokseen valinneiden kassavirta ei heikkene. Näillä on osittain markkinoita hidastava vaikutus, koska laina ei seuraa kohdetta. Jos kiinteäkorkoisen lainan vakuutena oleva asunto myydään ja ostetaan uusi asunto, laina ei siirry vanhasta uuteen asuntoon.

Juuri tällä hetkellä sama sijoitusasunto saattaa olla myyjälle käytännössä arvokkaampi kuin ostajalle, jos myyjällä on korkosuojattu laina, jonka hän joutuisi maksamaan pois asunnon tai kohteen myydessään. Ostajalla on heikompiehtoinen lainalupaus pankista, mikä sanelee tuottovaatimusta ja ostajalle sama asunto näyttääkin vähemmän arvokkaalta.

Vaikka asuntosijoittajan asiakkaalle eli vuokralaiselle tällä ei ole mitään merkitystä eikä asunnon vuokrattavuus tai markkinavuokra heilahda mitenkään, tällaisessa tilanteessa laina kuitenkin vaikuttaa välillisesti kohteen arvoon.

Huru-ukon ajatus: Juuri tällä hetkellä on erittäin vaikeata arvailla keskuspankkien liikkeitä. Osakesijoittajille on tuttu ”Don’t Fight the FED” -sanonta. Se tarkoittaa käytännössä sitä, että keskuspankkeja vastaan ei pitäisi lyödä vetoa. Monien mielestä keskuspankit ovat jatkuvasti ja toistuvasti väärässä. Tällaisille mielipiteille löytyy ihan hyviä perusteluja. Silti sanontaa toistetaan ajatuksella, että keskuspankin jotain sanoessa, kannattaa olettaa, että keskuspankki tarkoittaa sitä, mitä sanoo. => Jokainen arvatkoon itse, pitääkö nyt ottaa korkosuojattu vai muuttuvakorkoinen laina

5. ”Tiukentuvat rahoitusehdot lisäävät varovaisuutta”

Omalle yritykselleni on pariin otteeseen tarjottu laina-ajaltaan 5-vuotista lainaa. Molemmilla kerroilla olen kieltäytynyt. 7-vuotisia lainoja olen varovasti ottanut.

Asuntosijoittajien joukossa on varmasti sellaisia, joille 7-vuotinen laina-aika tuntuu 3-4 vuoden kohdalla riskialttiilta. Todennäköisyys jälleenrahoituksen onnistumiselle on korkea, mutta se ei kaikkien papereissa ole 100 %. 3-4 vuoden kohdalla pohdintaan tulee se, onkohan maailma 3-4 vuoden kuluttua sellaisessa asennossa, että lainan loppupääoman voi varmasti neuvotella uudeksi lainaksi.

Huru-ukon ajatus: Täydellinen markkinoiden ajoittaminen on mahdotonta. Syklin pohjalla tunnelmat povaavat synkempiä aikoja. Vuokranantaja voi ajatella oman asuntotarjoomansa houkuttelevuutta ja tehdä oman synkkyysarvionsa. => Jos oma taloudellinen puskuri riittää suurella varmuudella pitämään asunnot vuokrattuina hyville vuokralaisille, voi rauhallisin mielin seurata ja analysoida markkinoita enemmän mahdollisuuksien kuin uhkien kannalta.

”18 vuoden kiinteistösykli” by Danila Yönsini Asuntopehtoori Blogissa – Tiistaiaudio #236

Yhteenveto

Asuntosijoittamisen pitkäjänteisyydestä johtuen tärkein asia on hahmottaa omia toiminta-alueitaan sen suhteen, kuinka luottavainen on, että asunnoille löytyy vuokralaisia vielä pitkälle tulevaisuuteen.

Pörssiyhtiöiden on raportoitava tuloksiaan neljännesvuosittain. Asuntojen osto- ja myyntimarkkinat sekä rahoituksen saatavuus toki vaikuttavat, mutta moni vuokralainen ei perusta asumisvalintojaan niihin. Vuokrat tulevat asuntosijoittajan tilille kerran kuussa suurin piirtein samalla tavalla kuukaudesta toiseen. Tärkeintä on keskittyä siihen, että asunnot menevät nopeasti vuokralle hyville vuokralaisille.


UUTTA! Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi. Kokeneiden asuntosijoittajien Harri Hurun ja Niina Huhtalan verkkokurssi 10 %:n alennuksella koodilla ABC 13.11.2022 saakka kurssin nettisivuilta.

Harri Huru Ostan Asuntoja Niina Huhtala Rahamedia


Maailmanmatkaajan koti ja sijoitukset Lapissa Anette Vaherto Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #229

Asuntosijoittajan riskinsietokyky ja kyky ottaa riskiä – Tiistaiaudio #243

Miltä vuositavoitteet näyttävät? – Blogi #331


Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan alennuskoodilla ”KOTIMATKA” saat 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupastaAdlibriksestä ja booky.fi:stä.

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggaajaa tykkää tästä: