Onko nyt huono aika aloittaa asuntosijoittaminen? – Blogi #75
Kirjoitin Kiinteistölehden Blogiin ajatuksiani asuntosijoittamisen aloittamisen oikeasta ajankohdasta.
Asuntosijoittamisen aloittamisen ajankohta on oikea, jos
- Ei tavoittele nopeaa rikastumista vaan vaurastumista pitkällä aikajänteellä
- On jo opiskellut asuntosijoittamisen ja vuokranantajana toimimisen perusteet
- Sijoituskohde ja sijoittajan taloudellinen tilanne mahdollistavat sen, että sijoitus tuottaa positiivista kassavirtaa eli rahaa jää tilille kulujen ja verojen jälkeenkin
Mitä ajatuksia kirjoitus herätti sinussa?
Ostan Asuntoja 
Herätti sellaisen ajatuksen, että olet ihan oikeassa. Lisäisin sen että kaikille positiivinen kassavirta ei ole niin keskeistä vaan riiippuu motiiveista. Edes vuokratuoton määrä ei ole kaikissa tapauksissa keskeistä. Ajatellaan asiaa näin…Moni sijoittaa etf:iin joka kuukausi rahaa ideana eläketurvan parantaminen. Toiset maksaa eläkevakuutusmaksuja hurjasti samasta motiivista saada eläketurvaa. Jos siis motiivina on eläketurvan kartuttaminen niin on täysin perusteltua ostaa esim uudistuotantoa oleva yksiö sillä ajatuksella että vuokratuotto riittää juuri ja juuri lainalyhennyksiin ja vastikkeisiin. Vaikka saturaisen laittaisi omaakin rahaa vuokratulojen päälle sijoitukseensa, on se hyvä sijoitus eläketurvaa ajatellen. Ideahan on sijoittaa pitkällä tähtäimellä ja hyötyä sijoituksesta vasta 20 vuoden päästä.
Kumman vaihtoehdon valitsisit jos olisit sijoittaja joka haluaa vain lisäeläeturvaa pienellä määrällä sijoitusasuntoja?
a) saisit positiivista kassavirtaa 0 euroa mutta 20 vuoden kuluttua sinulla olisi 140 000 euron arvoinen asunto jossa ei ole odotettavissa elinikänäsi isoja remontteja
b) saisit positiivista kassavirtaa 100 euroa kuukaudessa lainanlyhennysten ja vastikkeiden jälkeen asunnosta joka on rakennettu 70-luvulla ja jossa on edessä isoja remontteja ennen kuin olet eläkeiässä. Asunnon arvo on noin 50 000 euroa.
Vuokratuotto NYT on eri asia kuin omaisuuden määrä sijoitusajan päätyttyä.
Laskinta käyttäen veikkaan, että 3 kpl b-asuntoja riippuen remonttien kustannuksesta. A-asunto ei täytä sijoituskriteerejäni. Siinä on myös varmaan 70 %:n taloyhtiölaina muuttuvalla korolla, jonka nousuriskin kattamisvaraa ei kerry yhtään asunnon tuotoista.
Okei, okei. Siksi sinä olet asuntosijoittamisen valtaistuimella koska osaat asiasi. En väitä vastaan. Mutta onkohan 70-luvulla rakennetut talot olemassa siinä 20 vuoden kuluttua kun se eläketurva tarvittaisiin?
Kysymys ei ole siitä, kuka on oikeassa ja kuka väärässä. Mun kirjoituksissa kirjoitetaan mun asuntosijoitustoiminnasta, joka perustuu mun asuntosijoitusstrategiaan, joka päivittyy hyvin hitaasti mutta kyllä senkin suunta muuttuu. Negatiivisen kassavirran kohde ei mahdu mun salkkuun siksi, että strategiani ei mahdollista kohteen ostamista, jonka kassavirran kääntyminen positiiviseksi on vain onnesta kiinni. Taloyhtiölainojen muuttuvakorkoisuus on toinen syy, miksi salkussani on vain pieni määrä kassavirtapositiivisia uudiskohteita ja niistäkin puolet on sellaisia, joissa ei ole lyhennysvapaita.
70-luvun kohteita ostettaessa täytyy ensinnäkin sijainti yrittää valita siten, että edellytykset olemassa ololle säilyvät. Kohteen täytyy myös teknisesti olla sellainen, että se on korjausinvestoinnein ylläpidettävissä.
Haluaisitko kertoa mikä on vanhojen kohteidesi keskimääräinen ostohinta? Onko se alle vai yli 50000euroa?
Vastaus riippuu hyvin paljon paikkakunnasta ja siitä, onko kyseessä yksiö vai kaksio. Velattomat hinnat liikkuu jossain 35-65k haarukassa siisteissä peruskuntoisissa. Niihin 15k täysremontti, jonka jälkeen markkinahinnat on haarukassa 55-90k. Muutama kohde on haarukan alapuolella ja muutama yli.
Kiitos erittäin kattavista ja mielenkiintoisista teksteistä. Kirjoitit: ”Kohteen täytyy myös teknisesti olla sellainen, että se on korjausinvestoinnein ylläpidettävissä.” Voisitko avata erillisessä blogitekstissä tai vaan tähän vastauskenttään, jos avattavaa ei blogitekstin mittaan ole, mitä 60-70 luvulla rakennettu taloyhtiö teknisesti mielestäsi vaatii, että se läpäisee kriteerisi?