Skip to content

Vuokra maksamatta – varoitussignaalit vilkkuvat

13/08/2017

Yksi vuokralaisistani lähestyi minua aikoinaan kysyen, voisiko hän maksaa vuokran kuun 15. päivä vuokrasopimuksessa olevan kuun 2. päivän sijaan. Hän oli juuri valmistunut koulusta ja työpaikassa palkkapäivä oli kuun puolivälissä. En suostunut muuttamaan sopimuksessa olevaa vuokranmaksupäivää mutta sovimme, että hän voi maksaa vuokran seuraavan puolen vuoden ajan kuun 15. päivä ilman viivästyskorkoa. Tämän puolen vuoden aikana hänen tulisi pistää joka kuukausi hieman rahaa sivuun, jonka jälkeen palattaisiin sopimuksen mukaiseen vuokranmaksupäivään.

Kävimme hyvän keskustelun siitä, kuinka tärkeää on huolehtia vuokranmaksusta, vaikka rahat olisivat tiukalla. Seuraavaksi tärkeämpiä ovat kotivakuutuksen maksaminen vuosittain ja sähkölaskun hoitaminen. Hän kertoi tiedostaneensa asian ja varmistavansa, että vuokra tulee varmasti maksuun kuun 15. päivä. Korostin, että minulle on tärkeää, että nyt sovitun jouston vastineeksi hän hoitaa, että vuokra tulee sovitusti. Kerroin myös, miten luottotietojen menettäminen vaikeuttaa vuokra-asunnon saantia ja erityisen vaikeaksi se muuttuu, jos perittävänä on maksamattomia vuokria.

1. Varoitussignaali – pyyntö selityksineen saada lisäaikaa vuokranmaksulle

Sain kuun 18. päivä viestin sähköpostilla, että vuokra on maksamatta, koska vuokralainen oli ollut pitkän viikonlopun matkoilla, jonka aikana puhelin oli rikkoutunut. Verkkopankin tunnusluvut olivat olleet scannattuna puhelimen muistissa ja alkuperäinen maksupahvi roskiksessa. Näin hän ei ollut voinut tehdä tilisiirtoa mobiiliverkkopankissaan. Hän oli menossa pankkiin saman päivän aikana hoitamaan asian kuntoon ja maksavansa vuokran välittömästi sen jälkeen.

Vastasin viestiin nopeasti, että hänen tulisi saman päivän iltana päivittää minulle tilanne, miten asia oli hoitunut ja koska vuokra saapuisi tililleni. Tämän viestin tarkoituksena oli varmistaa, että mikäli vuokralainen todella oli mennyt pankkiinsa hoitamaan asiaa, hän päivittäisi tilanteen minulle saman päivän iltana.

2. Varoitussignaali – ei yhteydenottoa, ei vastauksia viesteihin eikä soittoihin

Vuokralainen ei lähettänyt tilannepäivitystä pankkikäynnin jälkeen eikä vuokraa näkynyt tililläni seuraavien päivien aikana. Tämä on normaalisti selkeä varoitussignaali siitä, että vuokralaisella ei ole rahaa maksaa vuokraa ja selitykset olivat keksittyjä.

Koska kysymyksessä oli ensimmäinen maksamaton vuokra, ei vuokranantaja voi juuri tehdä muuta kuin toivoa ihmettä. Luonnollisesti yritin soittaa ja lähettää muistutusviestiä maksamattomasta vuokrasta. Kuun vaihteen lähestyessä lähetin selkeän muistutusviestin, kuinka tärkeää on vuokran maksaminen ja mitä tapahtuu, jos kahden kuukauden vuokra on maksamatta. Tämän viestin tarkoituksena on varmistaa, että vuokralainen ymmärtää, että selitysten aika on ohitse ja tilanne ratkeaa vain vuokra maksamalla.

3. Varoitussignaali – vuokralainen jättää toisen perättäisen vuokran maksamatta

Vuokralainen ei reagoinut mitenkään selkeään varoitusviestiini. Rikkomalla tilapäisen järjestelymme ehdot lupa maksaa vuokra kuun 15. päivä mitätöityi ja vuokralaisen olisi pitänyt maksaa vuokra sopimuksen mukaisesti kuun 2. päivänä. Mikäli vuokralaisen pankki on eri ja väliin osuus vielä viikonloppu, kannattaa nämä huomioida ennen seuraavaan toimenpiteeseen ryhtymistä.

Tässä tapauksessa lähetin vuokralaiselle vuokrasopimuksen purkuilmoituksen sähköisesti allekirjoitettavaksi kuun 5. päivä. Perusteluina vuokrasopimuksen välittömälle purkamiselle oli kahden kuukauden maksamattomat vuokrat. Kun vuokrasopimus puretaan, päättyy se välittömästi ilman irtisanomisaikaa. Purkusopimuksessa oli ehto, että asunto on luovutettava seuraavaan päivään klo 16.00 mennessä. Mikäli vuokralainen luovuttaisi asunnon hyväkuntoisena ja siivottuna, saisi hän 100 € asunnon luovutuksen yhteydessä. Mikäli vuokralainen haluaisi pitää asuntoa hallussaan viikon, olisi hän saanut siihen mahdollisuuden maksamalla viikon suuruisen vuokran purkuilmoituksen allekirjoittamisen yhteydessä. Sama 100 € olisi ollut saatavilla viikon kuluttua samoilla ehdoilla.

100 euron tarjoamisen tarkoituksena on minimoida aika, jolla asunnon saa haltuun, koska kaikki varoitussignaalit indikoivat, että vuokralainen ei aio tai ei pysty maksamaan vuokraa. Samalla pyritään siihen, ettei vuokralainen suutuspäissään vahingoita asuntoa.

4. Varoitussignaali – vuokralainen välttelee vuokrasopimuksen purkuilmoituksen vastaanottamista

Vuokralainen ei reagoinut mitenkään lähettämääni sähköiseen purkuilmoitukseen. Tämä on selkeä varoitussignaali siitä, että vuokralainen ei aio luovuttaa asunnon hallintaa vaan hyödyntää lain tuoman mahdollisuuden asua ilmaiseksi niin pitkään kuin mahdollista.

Kun 6. päivän määräaika klo 16 oli mennyt umpeen, tein suppean haastehakemuksen käräjäoikeuden sähköisen asiointipalvelun kautta. Termillä “suppea” tarkoitetaan sitä, että asia ei ole riitainen. Koska minun tililläni ei vuokrarahoja näkynyt, ei vuokralaisellakaan ole esittää todisteina kuitteja maksetuista vuokrista.

Samanaikaisesti käynnistin selvityksen, missä ja millä vuokralainen liikkuu ja sain selville vuokralaisen työpaikan ja automerkin. Tein sähköisesti allekirjoitetun vuokrasopimuksen purkuilmoituksen, jonka lähetin yhteistyökumppanilleni. Toimeksiantona oli käydä vuokralaisen asunnolla ja sitten työpaikalla, mikäli häntä ei asunnolta löytyisi. Tavoitteena käräjäoikeusprosessin rinnalla oli yrittää löytää vuokralainen ja toimittaa vuokrasopimuksen purkuilmoitus todistetusti vuokralaiselle. Käräjäoikeusprosessi kannattaa käynnistää heti, koska tällaisessa tilanteessa vuokralainen voi vältellä purkuilmoituksen vastaanottamista.

Vuokralainen ei ollut asunnollaan mutta hän löytyi työpaikaltaan. Hän sai vuokrasopimuksen purkuilmoituksen ja allekirjoitti sen vastaanotetuksi vapisevin käsin. Kävipä helposti. Lähetin viestiä käräjäoikeuteen, että vuokrasopimus on nyt purettu ja siltä osin käräjäoikeuden prosessin voi pistää odotustilaan. Ilmoitin käsittelijälle, että päivitän tilannetta sen mukaan, miten vuokralainen purkuilmoitukseen reagoi. Tarjolla oli edelleen 100 € asunnon välittömästä luovuttamisesta tai lisäajan saaminen maksua vastaan ja sen jälkeen 100 € luovutuspalkkio.

5. Varoitussignaali, jota ei koskaan tullut – vuokralainen ei ota yhteyttä purkuilmoituksen saatuaan

Mikäli vuokralainen ei ole yhteydessä purkuilmoituksen allekirjoitettuaan tai todistetusti sen saatuaan, tarkoittaa se yleensä sitä, että hän ei aio luovuttaa asuntoa ainakaan välittömästi.

Tässä tapauksessa ei kuitenkaan käynyt niin. Sain vuokralaiseltani viestin tuntemattomasta sähköpostiosoitteesta, jossa hän ihmetteli vuokrasopimuksen purkua, vaikka hän on maksanut edellisen kuun vuokran ja puolen vuoden määräaika maksaa vuokra kuun 15. ei ollut vielä umpeutunut. Sain viestin myös FB Messengerin kautta, vaikka aikaisemmin olimme viestineet WhatsAppin kautta. Lähes välittömästi sain myös soittopyynnön vuokralaisen äidiltä.

Tilanteen ratkaisu

Asiat selvisivät aika nopeasti. Äiti ihmetteli alkuun närkästyneenä, miksi vuokrasopimus oli purettu ja kertoi poikansa olleen ihmeissään, kun työpaikalle oli tultu purkuilmoitusta toimittamaan. Kun hän kuuli minun versioni tarinasta, närkästys laantui aika nopeasti ja pääsimme siirtymään ongelman ratkaisumoodiin hyvässä hengessä. Puhelin oli todella hajonnut ja kaksinkertaisen varmennuksen takana ollut gmail-sähköpostitili ja muutkin käyttämäni kanavat eivät puhelimessa enää toimineet. Vuokralainen oli  vähän laiskanpuoleisesti hoitanut informoinnin, että hänet saisi kiinni vain FB Messengerin kautta, kunnes hän saisi säästettyä rahat uuteen puhelimeen. Edellisen kuukauden maksamaton vuokra tuli tililleni saman tien, jonka ansiosta annoin luvan jatkaa asunnossa asumista ja kuluvan kuukauden vuokra sovitusti kuun 15. päivän tilistä. Sen jälkeen asunto tarkastettiin ja kaiken ollessa kunnossa tehtiin uusi vuokrasopimus jo puretun tilalle. Vuokralaisen äiti tuli vuokrasopimuksen takaajaksi, jonka vastineeksi vuokran maksupäivä muutettiin kuun 15. päiväksi. Käräjäoikeuden virkailijakin sai kuulla varmaan harvinaisemman onnellisen lopun. Minä maksoin käräjäoikeuden 65 € käsittelymaksun ja yhteistyökumppanini laskun purkuilmoituksen toimittamisesta ja asunnon tarkistamisesta.

Johtopäätökset

Itselläni on aika selkeät periaatteet ja prosessit, miten mahdollisten ongelmatilanteiden kanssa toimin. Pyrin tarjoamaan vuokralaiselle hyvän asumiskokemuksen, johon osana kuuluu reilu vuokranantaja, joka on valmis kuuntelemaan ja tarvittaessa joustamaan vuokralaisen elämäntilanteen mukaan. Tilapäiset järjestelyt vuokranmaksupäivän osalta ovat esimerkki tällaisesta. Vastineeksi tällaisesta edellytän sovitun poikkeusjärjestelyn noudattamista, minkä kerron aina myös vuokralaiselle. Kun tilanne näyttää siltä, että minua vedätetään, pyrin toimimaan lain puitteissa mahdollisimman nopeasti vahinkojen minimoimiseksi.

Tässä tapauksessa vuokralainen olisi voinut välttää koko tilanteen varmistamalla huolellisemmin, että vuokranmaksu oli todella lähtenyt hänen tililtään. Lisäksi hänen olisi pitänyt kertoa, miten häneen saa yhteyttä. Ilmiselvää on myös, että talous on tiukalla, koska alkuperäisen vuokrasopimuksen vuokranmaksupäivä tekee tiukkaa ja rikkoutuneen puhelimen korvaavaa puhelinta hän ei pystynyt heti hankkimaan. Työpaikka, äidin tuleminen vuokrasopimuksen takaajaksi, nopea toiminta maksamattoman vuokran maksussa, asunnon kuntotarkastus ja samassa talossa asuvan tutun naapurin suositukset olivat kuitenkin seikkoja, joiden perusteella totesin, että vuokrasopimuksen purkaminen oli ylireagointi tilanteeseen.

Miten olisit itse toiminut vastaavassa tilanteessa? Onko vuokrasopimuksessasi vuokralaisen ilmoittama kontaktihenkilö yhteystietoineen hätätapausten varalta?

14 kommenttia
  1. Lasse permalink

    ”Tässä tapauksessa lähetin vuokralaiselle vuokrasopimuksen purkuilmoituksen sähköisesti allekirjoitettavaksi kuun 5. päivä.”

    Mitenkä tuo ”sähköisesti allekirjoittaminen” oikein tapahtuu ja miten tuollaisia ilmoituksia pystyy itse lähettämään?

    • Käytän sähköiseen allekirjoitukseen Visma Sign -palvelua. Sillä voi tehdä myös valtakirjat, jotka kelpaa esim. pankissa. Lähettäminen tapahtuu pdf:nä palvelun kautta sähköpostia hyödyntäen. Tunnistautuminen tapahtuu verkkopankkitunnuksilla. Esim. Suomen Vuokranantajien sivuilta löytyy malli purkuilmoituksesta.

  2. maksukuukaudet permalink

    ” En suostunut muuttamaan sopimuksessa olevaa vuokranmaksupäivää mutta sovimme, että hän voi maksaa vuokran seuraavan puolen vuoden ajan kuun 15. päivä ilman viivästyskorkoa. Tämän puolen vuoden aikana hänen tulisi pistää joka kuukausi hieman rahaa sivuun, jonka jälkeen palattaisiin sopimuksen mukaiseen vuokranmaksupäivään”

    ottamatta kantaa nimenomaiseen tapaukseen totean että aika joustamatonta merkityksettömässä asiassa jos ei voi muuttaa vuokranmaksupäivää toiseksi. sehän on samantekevää minä päivänä vuokra tulee, kunhan se tulee kuukausittain. minusta vuokrille ei tulisi olla lainkaan maksupäiviä vaan maksukuukaudet. tammikuun vuokran tulee näkyä maksettuna tammikuun aikana jne.

    • Kiitos kommentista.

      Näkemyksesi mukainen menettely voisi helposti johtaa siihen, että useampi vuokranantaja nostaisi vakuuden suuruutta kuukauden vuokraa vastaavalla määrällä. Tämähän on vuokralaisen ja vuokranantajan välinen neuvottelu- ja sopimusasia eli laissa säädetystä ”kuukauden 2. päivä” -maksupäivästä voidaan poiketa sopimalla. Minullakin näitä sopimuksia erilaisista maksupäivistä on käytössä.

      Nimenomaan sellaisissa tapauksissa, jossa vuokralainen jättää vuokrat maksamatta, ei ole ollenkaan samantekevää, onko vuokranmaksupäivä kuun toinen vai viimeinen päivä.

      • Kimmo permalink

        Tässä vuokranmaksupäivä asiassa täysin samaa mieltä. Vaikka suullisesti sovittaisiinkin, että on ok jos vuokra tulee vaikka 15pvä kun on tilipäivä tai esimerkiksi kk viimeinen päivä, niin vuokrasopimukseen sen aina silti kirjaan kuukauden alku päiville. Näin ollen ongelmatilanteissa pystyy aloittamaan toimenpiteet jo mahdollisesti kuukauden ”etuajassa”.

  3. Kimmo permalink

    Puhut usein kassavirtapositiivisesta sijoittamisesta ja että kaikki ostamasi kohteet pitää olla kassavirtapositiivisia. Tämä sinäänsä ei vielä kerro mitään, koska kaikki kohteet on mahdollista saada kassavirtapositiivisiksi. Kiinnostaisikin tietää, että millä vipu% ja lainan takaisinmaksuajalla näitä yhtälöitä yleensä lasket? Tietysti asiaan vaikuttaa niin moni muukin asia, mutta joku fiktiivinen esimerkki olisi tästä hieno saada.

    • Laskennassa käytän 70 %:n vipua ja maksimaalista sillä hetkellä minulle saatavissa olevaa laina-aikaa, joka pisimmillään on ollut 25 vuotta viimeisen 5 vuoden aikana.

  4. Petri permalink

    Oletko bullet lainoja kysellyt pankeista ja onko joku syy, että et ole käyttänyt niitä?

    • En ole kysellyt enkä käyttänyt. Mun toimintamalli on ”osta, vuokraa, remontoi, vuokraa, uudelleenrahoita”, johon sopii, mun mielestä, lainojen tasainen lyhentäminen paremmin. Koen, että bullet sopii paremmin toimintamalliin, jossa pääsuunnitelmana on myynti ennen lainan poismaksuajan umpeutumista.

  5. paniikkinappula permalink

    Jos saisit lainaa aina ja automaattisesti miten paljon tahansa 1% korolla ja sopivia sijoitusasuntoja kasvaisi kuin sieniä sateella poimittavaksi, niin miten paljon tekisit lainaa? ostaisitko päivätyöksesi asuntoja? tuskin mikään muu kuin ammattimainen asuntosijoittaminen perustuu ammattina velanottoon.

    ammattimaisen asuntosijoittajan työ on velanottoa ja veropallon eteenpäin potkimista. ideahan kai veloissa on että ne tulee joskus maksetuiksi. jos uutta velkaa tehdään samaa tahtia kuin vanhat velat lyhenee, ei olla koskaan kuivilla. jokaisen velaksi asuntosijoittajan tulisi painaa 50 vuotiaana paniikkinappulaa ja lopettaa velanotto ja myydä asuntoja pois että saadaan jäljelle jäävien velkataakka sellaiseksi, että ne on maksettuna omiksi viimeistään 65 vuotiaana.

    • Kiitos kommentista ja näkemyksestä.

      Missään ei ole perustellusti määritelty, että hyvän velan ottamisen idea on, että se pitää/kannattaa lopettaa, jotta velat tulee pois maksetuksi. Myös ”kuivilla olon” käsite on minulle outo. Päinvastoin poliitikkojen puheet ja teot on sen suuntaisia, että sopiva velkavipu ja verosuunnittelu ovat sekä itseni että yhteistyökumppanien työllistymisen kautta parasta kuivilla pysyttelyä.

      En myöskään ymmärrä, miksi 65 ikävuotta on joku takaraja. Sijoittamisessa ei ole mun mielestä eläkeikää. Jos velkaa on 50% asuntosalkun arvosta, miljoonan ja 10 miljoonan arvoisen asuntosalkun velaton osuus on vastaavasti 500k ja 5 miljoonaa. Myös 10 miljoonan salkun kassavirrat on 10-kertaiset miljoonan salkkuun, lainat lyhenee myös 10-kertaisella määrällä eli vakuusarvoa vapautuu 10-kertainen määrä.

      Vastaus kysymykseesi: Kyllä, ottaisin lainaa ja ostaisin kassavirtapositiivisia asuntoja lisää niin paljon kuin pystyisin toimintaani hallitusti kasvattamaan. 10 miljoonaa lainaa tuntuisi minun ajatuksissani paljon paljon turvallisemmalta kuin miljoonan laina. Tämä tietysti oletuksella, että kassavirta on positiivinen.

  6. Kari permalink

    Kuinka pitkiä lainoja saat? Danske myöntää max 15 v. lainoja ja 70% velkavivulla saa juuri ja juuri kassavirran positiiviseksi. Miten ja mistä pankista olet onnistunut neuvottelemaan 25v. lainoja?

    • Terve,

      Tämä on hyvä kysymys, johon en osaa tarkasti vastata. Eräänä vuonna yksi pankki totesi, että saisin max. 10 vuoden lainan, kun kolleega sai toisesta konttorista 20 vuotta ongelmitta. Tulkitsin, että halusivat kohteliiasti kertoa, ettei nyt olisi rahaa tarjolla. Samaan aikaan 2 muuta pankkia, ihan samoilla dokumenteilla tarjosi 20-25 vuoden lainoja. Neljäs pankki, joka ei ollut vuosiin myöntänyt muita kuin kielteisiä päätöksiä, myönsi 25 vuoden lainan.

      Näistä syistä sanon, että pankeista ei kannata koskaan lähteä ovet paukkuen. Ensimmäiseksi voi kysyä, mitä pitäisi muuttua, että saisit 20 tai 25 vuoden lainan. Lisäksi omaa pankeille esitettävää tarinaa kannattaa kiillottaa jatkuvasti. Pankinjohtajan tai yhdyshenkilön muutos voi muuttaa tilanteen. Pääkonttorin uusi ohje voi muuttaa tilanteen.

      Kannattaa siis säännöllisin välein käydä useammassa pankissa juttelemassa ja kysy aina, miten voisit olla pankille houkuttelevampi asiakas. Päätökset on yhä enemmän asiakaskohtaisia.

      Kun löydät asuntosijoittamista ymmärtävän henkilön, koita pitää suhteesta kiinni.

Saa kommentoida

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Google+ photo

Olet kommentoimassa Google+ -tilin nimissä. Log Out / Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggers like this: