Ostan Asuntoja

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. Alekoodi KOTIMATKA.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta.

Kirjoitan tätä 1.10.2023. Vuokranantajan pahin kuukauden päivä on takana. Minulla alkaa ensi viikolla yhdessä asunnossa suunniteltu kylpyhuoneen uusiminen ja valitettavasti toisessa asunnossa suunnittelematon. Muuten kaikki asunnot on vuokrattu ja vain yksi vapautuu marraskuun alussa. Vuokraustoiminnan osalta asiat jatkuvat hyvässä mallissa.

Kuukausittaisia hoito- ja rahoitusvastikkeiden nousuja vastaan minulla on hajautuksia, joita en ole oleellisesti muuttanut. Onnistuin jopa keventämään energiasijoituksia ennen laskua ja lisäämään niitä ennen viimeaikaista nousua. Tältä osin, mutta vain tältä osin olen siis allokoinut lisää pääomia osakemarkkinoille. 

Jos seuraa paljon erilaisia sijoittamiseen keskittyviä podcasteja ja blogeja, termit no landing, soft landing, hard landing, rolling recession, higher for longer… toistuvat tasaisin väliajoin. Aloitin omat opintoni näistä aihealueista joskus 2017 ja todella monta podcastia on tullut kuunneltua ja kirjaa sulateltua viimeisen 6-7 vuoden aikana. Vielä aikaisempaa enemmän juuri tällä hetkellä on tilanne, jossa todella fiksut osake- tai korkomarkkinoilla pitkään toimineet lataavat valtavalla itseluottamuksella täysin päinvastaisia profetioita kaikki uskottavilta kuullostavin perusteluin.

Minulla on vaikeuksia hahmottaa kokonaisuuksia ja riippuvuussuhteita juuri tässä vaiheessa, kun osa uskoo taantuman olevan takana tai käsillä ja osakemarkkinoiden jo hinnoitellen sen täyteen. Olen luonnostellut teesejä pitkään omaa ajatteluani kirkastaakseni. Kuulin päättyneellä viikolla yhden podcastin, jossa oli samat asiat listattuna, jotka ovat pitäneet oman varovaisuuteni päällä. Yritän kirjoittamalla saada ne hahmottumaan paremmin. Suosittelen jokaiselle, jolla on vaikeuksia seurata, onko joku talousuutinen hyvä vai huono.

QT on QE:n vastakohta

Quantitative easing QE on rahapolitiikan keino, jossa keskuspankit ostavat velkapapereita markkinoilta laskeakseen korkoja ja lisätäkseen rahan tarjontaa. Japanin keskuspankki taitaa ostaa paljon muutakin.

Kammesta rahaa printtaava keskuspankkiirimeemi on sinänsä harhaanjohtava, että keskuspankki ei kylvä seteleitä hallitsemattomasti kansalaisille kulutettavaksi. 

Keskuspankki printtaa finanssisektorirahaa tarjoten pankeille likviditeettiä ja rohkaisee näitä luotonantoon ja investointeihin. Mikäli rohkaisu on tarpeeksi houkuttelevaa, pankit ottavat rahaprintterit esille ja nyt syntyy rahaa talouden kiertoon. Huru saa tulonhankkimislainaa ja ostaa ja remontoi sijoitusasuntoja. Ne, jotka eivät saa tulonhankkimislainaa tai eivät osaa fiat-pelin sääntöjä, jäävät jälkeen. Tämä on fiat-rahapolitiikkaa.

Kun vipu käännetään QT-asentoon, likviditeettiä häipyy. Keskuspankki ei osta velkapapereita, vaan panee niitä markkinoille myyntiin. 10 vuoden korkopaperien korot nousevat, koska markkinat eivät ole kiinnostuneita lyömään 10 vuodeksi lukkoon esimerkiksi USA:n 10-vuotiseen valtionlainaan 4,5 %:n korolla.

Rahapolitiikan kiristäminen näkyy taloudessa noin 12 kuukauden viiveellä 

Ohjauskorkojen laskun aikana todettiin, että se ei välittömästi näkyisi talouskasvuna, koska Hurun tulonhankkimislainan myönteisestä päätöksestä menee pitkä aika, että remonttimies saa pippuripihviä, kun Huru tekee remontin ensimmäisen vuokralaisen jälkeen.

Samaa toimii toisin päin. Ohjauskorkojen nostojen vaikutukset näkyvät taloudessa noin 12 kuukauden viiveellä. Jos keskuspankki ilmoittaisi tänään, että se on saavuttanut tavoitteensa eikä ohjauskorkoja enää nosteta, nopean ja jyrkän ohjauskorkojen nostokipu jatkuu kotitalouksissa ja yrityksissä vuoden eteenpäin.

Jos ymmärtää, että se oikea rahaprintteri on siellä jokaisen asuntosijoittajan tutussa pankissa, tajuaa sieltä löytyvän myös rahasilppurin. Kun kotitaloudet ja yritykset lyhentävät lainojaan nostamatta uusia lainoja, kierrossa olevaa rahaa tuhoutuu. Taloudessa on edessä huonommat ajat, kun kotitaloudet ja yritykset eivät investoi. Negatiivinen yksityisen sektorin velkaantuminen on fiat-järjestelmässä myrkkyä. Lokakuussakin vain ne parhaat kiinteistönvälittäjät tekevät kauppoja. 

Massiivinen valtioiden velkaantuminen ja lisävelan tarve

En tiedä, onko politiikan keskustelijat oikeasti yksinkertaisia vai kuuluuko peliin vain, että kaikki esittävät hölmöä. Tämä aiheuttaa lisävarovaisuutta, kun ei koskaan tiedä, onko pormestareina tyyppejä, jotka keksisivät tuhria betoniseiniä spraymaalilla. Jos olisi, minkälaisia olisivat ne kaikki muut, koska parhaathan valitaan pormestareiksi. Alvar Aallon aikana rakennettiin kaunista, ei töhritty jo rakennettua.

En tiedä, olisiko kansa viisaampi, jos siinä rahaprintterimeemissä olisi keskuspankkiirin sijasta katsojan kotimaan pääministeri tai presidentti. USA:ssa kampea pyöritti ensin Trump ja tilalle astui Biden. Suomessa Rinne ja tilalle tuli Marin ja niin edelleen. Löysällä finanssipolitiikalla jaetaan rahaa kansalaisten käsiin nopeammin ja tasaisemmin kuin rahapolitiikalla. Saarikko lupasi joulukuussa 2022 kaikille lasten vanhemmille tuplalapsilisät. Tuppura lähetti italialaisille remonttirahaa. USA:n hallinto postitti shekkejä, lopetti 35 miljooonalta opintolainojen maksamisen 3 vuodeksi (joka jatkuu nyt lokakuussa), ja osavaltiosta riippuen vapautti kansalaiset vuokrien maksamisesta määräämättömäksi ajaksi. 

QT-vaiheessa keskuspankki ei enää osta valtioiden velkapapereita, vaan niille on löydyttävä ostajat markkinoilta. Velkapapereiden tarjonta kasvaa ja on epävarmaa, kuinka korkeaa korkotasoa markkinat vaativat vaikkapa 10 vuoden velkakirjoista. Valtioiden alijäämät kasvavat kahta kautta; korkojen nousun ja verotulojen laskun. Ylivelkaantuneet ja alijäämäiset valtiot “nyt tulee rahaa/nyt vaadin rahaa/minulle kuuluu rahaa” -vastuuttomine päättäjineen eivät välttämättä saa markkinoilta lainaa halvalla, vaan kalliimmalla. Lähestytään kenties korkokäyrien sääntelykontrollin aikaa. 

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, vuokra-asuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.

Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan ja hoitaa asuntoon liittyvät käytännön asiat.

Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa edullisesti 12 kuukauden vuokratakuulla.

Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista ja tehokasta isännöintiä, jolla pystytään nostamaan taloyhtiöiden arvoa.

Lisätietoa asuntopehtoori.fi

Lue Asuntopehtoorin viikottain ilmestyvää Blogia – Kuinka suojautua korkojen nousulta?

---

Käänteinen vaurausefekti pitää toteutua

Kun osakkeet ja asuntojen hinnat nousevat, näitä omistavat sijoittajat ja kuluttajat tuntevat olonsa mukavaksi kuluttaa. QE:n ajatus on tämä. QT:n ajatus on päinvastainen. Keskuspankki ei löysää rahapolitiikkaa ennen kuin osakemarkkinat ja/tai asunnot romahtavat, jolloin vaurausefektin liekki sammuu.

Osakemarkkinat eivät ole romahtaneet. USA:n tai Euroopan asuntojen hinnat eivät ole romahtaneet. Suomen osakemarkkinat ja asuntojen hinnat eivät ole romahtaneet. Jotain pitää mennä rikki ennen kuin keskuspankki laskee ohjauskorkoa. Suomalaisten rakennusliikkeiden konkurssiaalto ei kuulu liplatuksena Euroopan keskuspankissa. Edes Saksan taantuma ei ole vielä vaikuttanut, vaan ohjauskorkoa nostettiin.

Kääntyneen korkokäyrän palautuminen

Inverted yield curve eli kääntynyt korkokäyrä tarkoittaa sitä, että korkomarkkinat odottavat matalampaa talouskasvua kuin keskuspankin ohjauskorko on. Korkomarkkinat viestivät korkokäyrän kääntymisellä, että keskuspankin politiikka on liian tiukkaa. 

Taantuma tulee, kun re-steepening alkaa eli korkokäyrät kääntyvät taas asentoon, jossa korko on sitä suurempi, mitä pidempi korkojakso. Korkokäyrät ovat edelleen kääntyneinä, mutta pitkät korot ovat jo nousseet. Odotukset ohjauskoron laskusta kasvavat. Kun keskuspankki laskee ohjauskorkoja, se ei ole hyvä uutinen, vaan tarkoittaa, että talous on taantumassa.

Mitä korkojen nousu tarkoittaa yrityksille ja vaikkapa asuntosijoittajille?

Riskittömänä pidetyn (foliohattuja ovat ne, jotka eivät enää usko riskittömään korkoon) koron nousu tarkoittaa korkeampaa diskonttokorkoa, joka vaikuttaa tulevien kassavirtojen nykyarvoon. Minä olen siis sellainen pelokas foliohattu, joka ei uskalla sijoittaa edes USA:n 10 vuoden ”riskittömään” valtionvelkakirjaan. Pääomia allokoidaan huomattavasti varovaisemmin ja vain kohteisiin, joissa takaisinmaksuaikakriteeri toteutuu. Tästä syystä veronmaksajia vaaditaan apuun rakennusalan hätätilaan. Harva sijoittaa omia tai työnantajansa pääomia nyt uuteen asuntokohteeseen. Veronmaksajien piikki olisi nyt kiva. 

Korkotason noustessa yritykset joutuvat uudelleenrahoittamaan lainansa korkeammalla korolla. Suuremmat rahoituskustannukset pienentävät yhtiön tulosta ja vaikuttavat tuloskasvuodotuksiin. Asiakkaat, yritykset ja kuluttajat, ostavat vähemmän ja vain tarpeellisia asioita ja palveluja. Ei hyvä juttu liikevaihdolle eikä hintojen nostoille. Ei siis kovin hyviä näkymiä osakemarkkinoille. 

Omat uskomukseni näistä tekijöistä

Soft-landing eli pehmeä lasku vai taantuma eivät oman käsitykseni mukaan ole vaihtoehtoja, vaan pehmeä lasku edeltää taantumaa, joka liittyy syklisyyteen. Uskon itse, että keskusohjaus ei pysty poistamaan taloussyklejä, joten edessä jossain 3, 6 tai 12 kuukauden päässä on aina taantuma, kun taloussyklin huippu on takana ja pehmeän laskun kautta siirrytään taantumaan.

Minulla on myös hard landing -skenaario, joka toteutuu, jos globaalista finanssijärjestelmästä löytyy joku heikko kohta, josta taas kaikki uhkaa kaatua dominoina. Lama on taantumaa ikävämpi.

Kun keskuspankki nostaa ohjauskorkoja ensimmäisen kerran, taantumaa voi odottaa 18-24 kuukauden päästä. Siksi, minun mielestäni siis, valtamedian talousuutisten lukeminen on rasittavaa ja niissä asiantuntijoina esiteltävät jatkuvasti väärässä olevat ennustajat ovat vaarallisia pitkäjänteiselle sijoittajalle, joihin “osta ja pidä” -asuntosijoittajana kuulun. Muodosta omat mielipiteesi äläkä kopioi minun tai jonkun toisen mielipiteitä.

Koska uskon taloussyklien olemassaoloon, tarkastelen asioita omasta uskonnostani käsin. Kannatan uskonnonvapautta, joten suunnitelmatalouksiinsa uskovaiset eivät ole pahoja ihmisiä sen enempää kuin taloussykliuskovaiset ovat. He katsovat asioita vain eri maailmankuvasta käsin.

Suunnitelmatalousihmiset ylistivät kaikkia hallituksia sitä enemmän, mitä enemmän finanssipoliittista tukea heille korona-aikana annettiin. Taloussykliuskovaiset ajattelivat, että takaisinmaksuvaihe tulee olemaan erittäin kivulias suunnitelmataloususkovaisille. Suunnitelmataloususkovaiset eivät ajatelleet, että tulee jotain takaisin maksettavaa eivätkä siihen varautuneet. Taloussykli-ihmiset eivät ole kokeneet käytännössä korona-ajan valtaisaa finanssipoliittista tukea, joten hekin ovat ihmeissään siltä osin, kuinka pitkälle tukisummat riittävät ja pitkittävät edellä mainittua 18-24 kuukauden aikaviivettä. Siitä ei ole kokemusperäisiä kirjoja olemassa.

Sitten on valtava enemmistöihmisten keskijoukko, joka ei vakaasti usko kumpaankaan äärilahkoon. Valtaosa talousennusteita tekevistä kuuluu varmaankin tähän keskijoukkoon. Siksi uutisista voi nyt lukea ”rakennusalan hätätilasta, joka yllätti kaikki asiantuntijat”. Kaikkia se ei tietenkään yllättänyt, mutta heistä ei käytetä ”asiantuntija” -nimitystä. 

Loppuyhteenveto ja varoitukset

Syy, miksi olen varovainen osakesijoittamisen suhteen, on se, että osakemarkkinat ovat kyllä tulevaisuutta osoittava indikaattori, mutta taantuma puuttuu yhä. En osaa korkosijoittamista käytännön kokemuksen kautta, mutta pidän korkokäyrien kääntymistä osakemarkkinoita voimakkaampana indikaattorina. Korkokäyrien palautuminen normaaliksi edellyttää taantumaa, jolloin vahvin oma skenaarioni on se, että taantuma on vielä edessäpäin. 

Kun taantuma on alkanut, keskuspankki leikkaa ohjauskorkoja useamman kerran, jolloin osakemarkkinat käyvät pohjalla. Tämä on se ajankohta, kun Warren Buffettin mukaan ”veri virtaa kaduilla” viitaten siihen, että kaikki talousuutiset on huonoja ja suunta niissä on huonompi. Ajoittamisesta kiinnostuneille pohjat eivät ole ensimmäisen eivätkä toisen ohjauskoron leikkauksen kohdalla, vaan jossain siinä kohtaa, kun ohjauskorkojen leikkauksista on tehty yli puolet. Tämänkin voi vasta tietää jälkikäteen eli ”ajoittaminen on mahdotonta” -asiantuntijat eivät minunkaan mielestäni ole täysin väärässä.

Epävarmuuttani lisää se, että keskuspankkiirit oikeasti tekivät virheen viestiessään luottavansa inflaation tilapäisyyteen. Itse uskon, että keskuspankit tulevat laskemaan ohjauskorkoja neutraalille tasolle. Laskeminen tulee tapahtumaan talouskehityksen kannalta myöhässä ja syrjäiselle Suomelle paljon myöhässä. Aikataulu on epäselvä, mutta sitä edeltää taantuma. Kun korkokäyrät ovat taas normaaleja, edellytykset talouskasvulle on taas, mutta vasta sitten olemassa.

Älä vain ota näitä faktoina, koska osakemarkkinoita seuraavista 80-90 % ei ole samaa mieltä, vaan näkee taantuman olevan jo takana ja nousun edessä. Ota tämä omia polkuja kulkevan huru-ukon höpinöinä ja tee omat tutkimuksesi ja valitse vapaasti uskontosi.

Toinen lisähuomio on, että huru-ukko on jo suhteellisen vanha ja jonkin verran varallisuutensa kartuttamisessa onnistunut. Meille on luonnollisempaa olla ylivarovaisia suojellessamme varallisuuttamme. Lisäksi joudun pohtimaan sitä, otanko korkosuojauksen yritykseni lainaan, josta sellainen loppuu.

Jos taantuma olisi jo takana ja maailma olisi tottunut pysyvämmin korkeampiin 5-7 %:n korkotasoihin, meille varovaisillekin löytyy kyllä sijoituskohteita. 3-4 %:n tuottotasoilla tehdyt asuntosijoitukset eivät nimittäin tule hetkeen toimimaan, jos korkotaso pysyy korkeammalla. Ja osakemarkkinoilla rotaatio toimialojen kesken tuo mahdollisuuksia, kun diskonttokorkoa sovitetaan tasolle, jossa kukaan ei allokoi pääomia mihinkään woketukseen. 

Stagflaatio ja asuntosijoittaminen – Tiistaiaudio #192

Deflaatio ja asuntosijoittaminen – Blogi #365

Mihin olen sijoittanut viimeisen vuoden aikana? – Top 5 – Blogi #297

Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.

Tuoretta sisältöä:

Henna Korpiluoto Asuntopehtoorin tj. Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #273

Hyvä maalaisjärkinen vuokranantaja Ritva Loikkanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #271

Yrittäjä, myyjä, sijoittaja, äiti Krista Ollanketo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #268

Vuokranantajien hallitustulkkaaja Hanna Isbom – Ostan Asuntoja Podcast #267

Tavoitteellisesti eteenpäin Anastasia Bassina – Ostan Asuntoja Podcast #266

Tulovirtoja asumisen ympärille Suvi Living Kinnunen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #264

Outi Juurikainen kysyy, Huru kertoo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #262

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta 

Ostan Asuntoja TikTok